Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITO GIUSTINIANI - Presidente -
Dott. VINCENZO SALLUZZO - Consigliere -
Dott. MICHELE VARRONE - Consigliere -
Dott. ANTONIO LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
LL TO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LUIGI BOCCHERINI 3, presso lo studio dell'avvocato RAFFAELLO GLINNI, difeso dall'avvocato NICOLA GIORDANO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
DI SI NZ, LL NA AR, CC AR AT, CC AR LA;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n^. 14295/99 proposto da:
DI SI NZ, LL NA AR, elettivamente domiciliati in ROMA VIA ZANARDELLI 23, presso lo studio dell'avvocato FRANCO R RICCI, difesi dall'avvocato NICOLA GUERRERA, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
contro
LL TO;

- intimato -

avverso la sentenza n. 79/98 della Corte d'Appello di POTENZA, emessa il 10/03/98 e depositata il 06/05/98 (R.G. 139/96);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/02/01 dal Consigliere Dott. Italo PURCARO;

udito l'Avvocato Nicola GIORDANO;

udito l'Avvocato Nicola GUERRERA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Rosario RUSSO che ha concluso, previa riunione dei due giudizi, per il rigetto del ricorso incidentale e per l'accoglimento del ricorso principale.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato l'8 luglio 1983 AT LL convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Potenza NZ Di NI ed NN MA LA, esponendo quanto segue.
Con atto per notaio Zotta del 30 dicembre 1982 n. 9909 di repertorio, le germane MA IC e MA TA RI vendevano per il prezzo di lire 70 milioni ai coniugi NZ Di NI ed NN MA LA un complesso immobiliare sito in Oppido Lucano costituito dai seguenti cespiti:
a) una casa di abitazione sita al primo piano in Via Sergio De Pilato n. 6 di due vani ed accessori, distinta in catasto alla partita 618 - foglio 12 particella 34/2; b) attiguo vano - deposito sito al primo piano di circa mq. 18 in Via Sergio De Pilato, distinto in catasto alla partita 1035, foglio 12, particella 454/3; c) vano adibito a deposito sito al piano terra in via Sergio De Pilato di circa mq. 35, distinto in catasto alla partita 618 - foglio 12.
Tale vano deposito a piano terra era detenuto da tempo in fitto dall'LL che, unitamente ad un altro vano antistante ed intercomunicante di proprietà di terzi e sempre a lui locato, costituiva un unico negozio, destinato a bar e vendita di dolciumi e bevande, con accesso da Piazza Marconi.
Tutto ciò premesso, poiché egli aveva il diritto di riscatto ex art. 39 Legge n. 392/1978, chiese di riscattare l'intero complesso al prezzo previsto nel rogito ed in via gradata il solo locale da lui condotto in affitto per il prezzo proporzionalmente dovuto e da determinarsi in corso di causa.
Si costituirono i convenuti, contestando l'avversa pretesa e rilevando che il vano da loro acquistato era destinato a deposito e quindi all'esercizio di attività senza alcun contatto con il pubblico, per cui difettava il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto. Dedussero, inoltre, che non vi era identità tra il bene locato e quello oggetto della compravendita. Con sentenza n. 294/96, depositata il 24 aprile 1996, il Tribunale di Potenza accolse la domanda proposta in via gradata e dichiarò validamente esercitato il diritto di riscatto relativamente al solo locale sito al piano terra riportato nel N.C.E.U. di Oppido Lucano alla partita 618 - foglio 12 - particella 454 sub 1, condotto in affitto dall'attore, determinando in lire 35 milioni il prezzo del riscatto da versarsi ai convenuti come condizione per l'acquisto della proprietà.
A seguito di gravame dei coniugi Di NI - LA, la Corte di Appello di Potenza, con sentenza depositata in data 6 maggio 1998, accolse in minima parte l'appello proposto, statuendo che il retraente era tenuto a versare all'acquirente gli interessi legali sul prezzo, a partire dalla domanda.
Rilevò, in parte motiva per quanto qui interessa, la Corte distrettuale: - che, sulla base di elementi gravi, precisi e concordanti, poteva dirsi provato il rapporto di locazione tra le RI e l'LL al tempo in cui fu stipulato l'atto di vendita per notaio Zotta del 30 dicembre 1982; - che non aveva pregio nemmeno il secondo motivo di appello, secondo cui il locale in questione, essendo destinato a deposito, non era adibito ad una delle attività comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori;
- che, inoltre, il diritto di prelazione e di riscatto bene erano configurabili, posto che, contrariamente a quanto dedotto dagli appellanti, non esisteva alcun collegamento strutturale e funzionale tra il locale ricompreso nell'esercizio - bar dell'LL e le altre unità immobiliari compravendute;
- che, infine, sul prezzo fissato dal tribunale per il riscatto erano dovuti gli interessi legali dalla domanda, salvo il diritto dell'LL di opporre in compensazione le somme versate a titolo di canone, di cui, peraltro, non vi era prova alcuna in atti.
Per la cassazione della suindicata sentenza ha proposto ricorso AT LL, sulla base di quattro motivi, cui hanno resistito con controricorso NZ Di NI ed NNmaria LA, proponendo, a loro volta, ricorso incidentale.
Il ricorrente principale ha depositato memoria.
Motivi della decisione
1) Preliminarmente va disposta la riunione dei ricorsi, ex art.335 c.p.c., trattandosi di impugnazioni avverso la medesima sentenza.
2) Con la memoria depositata, il ricorrente ha eccepito che il ricorso incidentale è inammissibile, perché avente ad oggetto un capo diverso da quello investito dal ricorso principale. L'eccezione va disattesa perché, secondo l'orientamento di questa Corte, dal quale non si ha motivo di discostarsi, il ricorso incidentale è ammissibile senza limitazioni oggettive e solo che sia proposto, nelle forme e nel termine previsto per l'impugnazione incidentale.
3) Con il primo motivo del ricorso incidentale (che deve essere esaminato prioritariamente), deducono i ricorrenti nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 36, 38 e 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. e per omessa motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.). Assumono, in particolare, che dagli atti non risultava che lo LL fosse legittimo conduttore in virtù di valido contratto di locazione stipulato con i proprietari, ne' risultava che lo stesso avesse legittimamente assunto tale qualità all'epoca del subentro, mediante la regolare comunicazione scritta ai sensi dell'art. 36 L. 392/1978. Sussisteva, inoltre, nullità della sentenza per omessa motivazione su un punto decisivo prospettato dagli appellanti, e cioè il valido ed efficace esercizio del diritto di riscatto, la mancanza degli adempimenti di cui all'art. 36 citato e della prova per iscritto della cessione o locazione dell'azienda.
Il motivo non può trovare accoglimento.
Non sussiste, in primo luogo, la dedotta violazione delle norme suindicate, atteso che il giudice di merito, con ampia ed analitica motivazione, come tale insindacabile in questa sede, ha ritenuto che, alla stregua delle risultanze processuali, nel momento in cui intervenne la vendita oggetto del riscatto ex art. 39 L. 392/1978, sussisteva già un contratto di locazione, in relazione all'immobile de quo, tra le RI e l'LL, per cui resta assorbita ogni questione relativa alla pregressa locazione tra le RI medesime ed altro conduttore (nonché al subentro a quest'ultimo dell'odierno ricorrente) ed alla normativa di cui all'art.36 menzionato.
La censura ex art. 360 n. 5 c.p.c., poi, è formulata in termini assolutamente generici e, come tale, è inammissibile. Con il secondo motivo, lamentano i ricorrenti violazione e falsa applicazione degli artt. 38 e 39 L. 392/1978, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., nonché omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, ex art. 360 n. 5 c.p.c.. Deducono che le disposizioni di cui ai menzionati artt. 38 e 39 della legge sull'equo canone non sarebbero applicabili nella specie, in quanto si verterebbe in tema di vendita cumulativa di più unità immobiliari strutturalmente collegate tra loro, sì da costituire un'entità patrimoniale diversa dalle singole componenti, tanto che la stessa sentenza impugnata ha riconosciuto esplicitamente che in passato vi era un collegamento tra il locale a piano terra e l'abitazione superiore mediante "cataratta" e che anche il locale a piano terra aveva un accesso da via De Pilato. A parte la violazione e falsa applicazione delle menzionate norme di legge, emergerebbe dagli atti che i beni in questione formavano un unicum, posto che le modifiche apportate, tra l'altro abusive e provvisorie, non incidevano sull'entità patrimoniale diversa dalle singole componenti;

sussisteva il vizio di omessa motivazione in quanto non si spiegava in alcun modo come mai le modifiche potessero intaccare l'entità patrimoniale unitaria, in funzione principalmente della loro precarietà o irreversibilità.
La censura è infondata.
Quanto alla lamentata violazione dell'art. 360 n. 5 c.p.c., va rilevato che, pur se nella intestazione si richiama la detta disposizione (secondo cui le sentenze pronunziate in grado di appello possono essere impugnate per ricorso per cassazione "per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, prospettato dalle parti o rilevabile di ufficio"), con la deduzione in esame - in realtà - i ricorrenti, contra legem e cercando di superare quelli che sono i limiti del giudizio di legittimità, lungi dall'indicare carenze o illogicità presenti nella motivazione fatta propria dai giudici di secondo grado per giungere alla definizione della lite, sollecitano una nuova valutazione, da parte di questa Corte - la quale non è un giudice di merito di terzo grado - del materiale probatorio in atti. Com'è noto, il vizio di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, denunciabile con ricorso per cassazione ai sensi dell'art. 360 n. 5 c.p.c., si configura solo quando nel ragionamento del giudice di merito sia riscontrabile il mancato o insufficiente esame di punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili di ufficio, ovvero un insanabile contrasto tra le argomentazioni adottate, tale da non consentire l'identificazione del procedimento logico giuridico posto a base della decisione, con l'avvertimento, peraltro, che al fine di adempiere all'obbligo della motivazione il giudice del merito non è tenuto a valutare singolarmente tutte le risultanze processuali e a confutare tutte le argomentazioni prospettate dalle parti, essendo invece sufficiente che egli, dopo avere vagliato le une e le altre nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il proprio convincimento, dovendosi ritenere disattesi, per implicito, tutti gli altri rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata, avendo la Corte di cassazione non il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l'esame e la valutazione del giudice del merito (in questo senso, ad esempio, Cass. 25 febbraio 1998, n. 2033, nonché recentemente, Cass. 13 gennaio 1999, n. 287). La sentenza impugnata, pertanto, non è suscettibile di cassazione ex art. 360 n. 5 c.p.c. per il solo fatto che gli elementi considerati dal giudice di merito siano, secondo l'opinione della parte ricorrente, tali da consentire una diversa valutazione, conforme alla tesi da lui sostenuta, al di fuori delle dimostrazione che la valutazione fattane da quel giudice è illogica [contraddittoria] ovvero che egli avrebbe dovuto considerarne altri [insufficiente] (Cass. 25 febbraio 1998, n. 2008). Pacifico quanto sopra, si osserva che nella specie i ricorrenti - lungi dall'evidenziare la presenza, nella motivazione della sentenza gravata, di alcuno dei vizi indicati sopra, unici rilevanti al fine di una censura sotto il profilo di cui all'art. 360 n. 5 c.p.c. [cioè la deduzione di una obiettiva deficienza del criterio logico che ha indotto il giudice alla formulazione del proprio convincimento, ovvero di mancanza di criteri idonei a sorreggere e a individuare con chiarezza la ratio decidendi] - si limitano a denunciare una difformità, rispetto alle attese e deduzioni delle parti, sul valore e sul significato attribuito dal giudice di merito agli elementi delibati, vale a dire l'apprezzamento dei fatti e delle circostanze effettuato secondo i compiti propri di esso giudice di merito. È noto che le disposizioni degli artt. 38 e 39 L392/1978 integrano una limitazione del potere dispositivo del proprietario locatore subordinata al presupposto dell'identità dell'immobile locato con quello venduto, la quale non sussiste nell'ipotesi di vendita in blocco dell'intero o di vendita cumulativa di più unità abitative (in esse compresa quella oggetto del contratto di locazione), sempre che sia stato accertato, in concreto ed in base ad elementi oggettivi, che i vari beni siano stati considerati strutturalmente e funzionalmente coordinati tra di loro si da costituire un'entità patrimoniale diversa dalle singole suo componenti. Questo Supremo Collegio ha più volte affermato il principio secondo cui l'esistenza di un unico atto di trasferimento da solo non è sufficiente ad escludere che in esso siano contenuti in realtà una pluralità di trasferimenti autonomi tra di loro: in questo caso la pattuizione di un prezzo globale non preclude al conduttore di far valere l'avvenuta pretermissione dalla prelazione. L'accertamento compiuto non è sindacabile in questa sede, se, come nella specie, sia stato condotto dal giudice di merito attraverso esame di consulenza tecnica d'ufficio e logica valutazione degli elementi emergenti dagli atti.
Deriva da ciò che il diritto di riscatto è stato correttamente riconosciuto in favore dell'LL.
4) Passando all'esame del ricorso principale, con il primo mezzo il ricorrente, lamentando violazione dell'art. 1499 c.c. e 39 L. 392/1978, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., deduce che erroneamente erano stati riconosciuti gli interessi legali alla controparte, posto che, per effetto dell'opposizione dei riscattati, il rimborso del prezzo doveva essere effettuato solo dopo la definizione del giudizio.
Con il secondo motivo, il ricorrente dolendosi di violazione dell'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c. in rapporto agli art. 1571 c.c. - art. 1498 c.c. - art. 112 c.p.c., deduce che la Corte di merito ha affermato che il riscattante è tenuto a corrispondere gli interessi legali sul prezzo in quanto subentra nella posizione del riscattato nello stesso contratto e di conseguenza che i canoni di fitto, se non pagati, non possono più essere pretesi dal riscattato e se pagati vanno detratti dagli interessi. Tale motivazione è inadeguata, insufficiente illogica e perplessa. La Corte non avrebbe indicato le disposizioni di legge ne' enunciato i principi generali che aveva inteso applicare. La sussistenza e l'efficacia del contratto di fitto legittimante la detenzione ed il conseguente obbligo al pagamento del canone permangono fino al momento in cui il conduttore riscattante perfeziona il suo acquisto versando il prezzo del riscatto ed acquisendo il possesso. Non è sufficiente la pronunzia di riscatto senza che la stessa sia seguita dal pagamento del prezzo. Con il terzo motivo, lamentando violazione dell'art. 360 n. 3 c.p.c., in rapporto agli artt. 167, 345 e 112 c.p.c., deduce il ricorrente che con la comparsa di costituzione in prime cure Di NI e LA non spiegarono domanda riconvenzionale, sia pure gradata, relativa agli interessi sul prezzo che sarebbe risultato dovuto. Solo in grado di appello gli appellanti formularono la richiesta gradata affermando, per la prima volta nell'atto di appello, che LL non aveva pagato i canoni di fitto perché occupatore senza titolo. Non richiedevano che gli interessi decorressero dalla domanda di riscatto. Su tale domanda, con la comparsa di costituzione, l'appellato dichiarò di non accettare il contraddittorio. Ai sensi dell'art. 345 e 112 c.p.c., la Corte di Appello avrebbe al più potuto riconoscere gli interessi con decorrenza dalla sentenza del Tribunale.
I motivi, che possono essere trattati congiuntamente, essendo strettamente connessi, sono fondati, per quanto di ragione. Va disattesa, in primo luogo, la dedotta violazione dell'art. 345 c.p.c., atteso che è pacifico il principio secondo cui gli interessi corrispettivi sui crediti liquidi ed esigibili hanno, ai sensi dell'art. 1282 c.c., natura accessoria rispetto al credito vantato, per cui la relativa statuizione (diversamente da quella riguardante il maggior danno ex art. 1224 c.c.) non presuppone un'indagine autonoma rispetto a quella relativa al credito stesso. Ne consegue che non può considerarsi tardiva la richiesta di interessi sulla somma capitale, posto che, una volta riconosciuta quest'ultima, gli interessi decorrono ex lege.
Tanto premesso, peraltro, va rilevato che erroneamente la corte distrettuale ha riconosciuto gli interessi ai retrattati sulla somma ad essi dovuta dal retraente, in applicazione analogica dell'art. 1499 c.c.. Ritiene, al contrario, questa Corte che, continuando il conduttore a detenere l'immobile in forza del rapporto di locazione - atteso che, comunque, nella fattispecie questo in concreto è proseguito dopo la vendita stipulata in violazione della prelazione non sia configurabile a suo carico un obbligo di corrispondere interessi ex art. 1499 c.c., che presuppongono il godimento dell'immobile a titolo di proprietà o quanto meno in funzione dell'acquisto della proprietà, indipendentemente da ogni considerazione circa la retroattività del riscatto riconosciuto con provvedimento giudiziale. Al riguardo, la giurisprudenza di questo giudice di legittimità è nel senso che, per effetto della disposizione di cui al terzo comma dell'art. 39 L. 392/1978, nel caso di contestazione, è consentito il versamento del prezzo entro tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza che accerta il diritto, con la conseguenza che non è configurabile l'obbligo per il retrattante di versare interessi, compensativi o corrispettivi che siano, su quel prezzo difettando il presupposto per l'applicabilità dell'art. 1499 c.c., in quanto il conduttore riscattante, fino al conseguimento del diritto dominicale, detiene l'immobile non a titolo di proprietà, ma in forza del contratto di locazione (nello stesso senso, Cass. 8713/1996). Con il quarto motivo, il ricorrente, lamentando violazione dell'art. 360 n. 3 e n. 5 c.p.c., in rapporto agli artt. 345 e 116 c.p.c., assume, in primo luogo che solo per la prima volta gli appellanti dedussero che lo LL non aveva corrisposto i canoni di fitto, eccezione in relazione alla quale esso ricorrente non aveva accettato il contraddittorio. In ogni caso, mentre i Di NI non avevano disconosciuto di avere ricevuto i vaglia postali documentati dalle ricevute prodotte, la Corte non avrebbe potuto affermare che i canoni medesimi non erano stati corrisposti, senza procedere ad adeguata considerazione delle prove offerte e senza adeguatamente e logicamente motivare.
La doglianza è solo parzialmente fondata.
Non sussiste, ad avviso della Corte, la dedotta violazione delle menzionate norme di legge, atteso che, essendo stata la controversia iniziata prima dell'entrata in vigore della legge 353/1990, con l'atto di appello era consentito dedurre nuove eccezioni. Laddove, invece, la censura coglie nel segno è in ordine al difetto di motivazione sul punto della mancanza di prove della corresponsione di somme a titolo di canone da parte dell'LL, posto che la corte di merito si è, al riguardo, limitata ad affermare apoditticamente che del versamento di queste somme non vi era prova alcuna, senza specificare le ragioni che avevano indotto a pervenire ad una siffatta conclusione e senza prendere in esame la documentazione offerta dall'appellato, della quale peraltro è menzione nelle conclusioni prese in sede di appello. Il ricorso principale, in conclusione, deve essere accolto e la sentenza impugnata va cassata e rinviata a diverso giudice, che si designa in parte dispositiva, il quale si atterrà ai principi di diritto suindicati e procederà ad un nuovo esame del fatto, limitatamente alla problematica dell'avvenuta corresponsione dei canoni da parte dell'LL, oltre che in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso incidentale, accoglie il ricorso principale e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte di Appello di Salerno.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione terza civile della Suprema Corte di Cassazione, il 19 febbraio 2001. Depositato in Cancelleria il 20 aprile 2001