Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Angelo GIULIANO Presidente
Dott. Giovanni Silvio COCO Consigliere
Dott. Giuliano LUCENTINI Consigliere
Dott. Mario FINOCCHIARO Cons. relatore
Dott. Donato CALABRESE Consigliere
ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CASA AM s.p.a., in persona del presidente del consiglio di amministrazione, legale rappresentante pro tempore, IE LO SS, elettivamente domiciliata in Roma, via Cristoforo LO, presso l'avv. Diego Ferrara Santamaria, che la difende unitamente all'avv. Rodrigo Bona, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
RI TI s.p.a., in persona del legale rappresentante pro tempore IN EN, elettivamente domiciliato in Roma, piazza Cavour n. 10, presso l'avv. Massimo Angelini, che lo difende unitamente all'avv. Giuseppe di Gennaro, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza del Tribunale di Milano n.12400 del 3 - 12 dicembre 1996 (R.G. 7423/96). Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16 febbraio 1999 dal Relatore Cons. Mario Finocchiaro;

Udito l'avv. D. Ferrara Santamaria per la ricorrente e l'avv. G. Di Gennaro per la controricorrente;

Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele Palmieri, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza 19 gennaio - 24 febbraio 1996 il pretore di Milano ha rigettato la domanda di rilascio proposta dalla SURSUM CORDA s.r.l. (fusa per incorporazione, in corso di causa, nella CASA AM s.p.a.) relativamente a un immobile sito in Milano, via Montenapoleone n. 10, concesso in locazione per uso commerciale alla RI TI s.p.a., ritenendo inammissibile, da parte della locatrice, il diniego di rinnovazione della locazione alla prima scadenza (del 31 ottobre 1994).
Gravata tale pronuncia dalla soccombente CASA AM s.p.a., il tribunale di Milano con sentenza 3 - 12 dicembre 1996 rigettava l'appello.
Osservava il tribunale che il contratto inter partes (concluso tra la SURSUM CORDA s.r.l., poi incorporata nella CASA AM s.p.a., da una parte, e la GIOIELLI IG s.r.l., cui è subentrata la RI TI s.p.a., dall'altra) prevedeva, per quanto rilevante al fine del decidere, che questo avesse durata di sette anni e che fosse "rinnovabile per altri sette anni a semplice richiesta scritta della conduttrice, da inviarsi alla locatrice a mezzo raccomandata a. r. almeno un anno prima della scadenza". Con tale clausola - osservavano quei giudici - le parti avevano espresso chiaramente la loro comune intenzione di attribuire alla conduttrice una sorta di diritto di opzione, ovvero la facoltà di paralizzare, con la semplice richiesta del rinnovo contrattuale, gli effetti di una eventuale iniziativa di segno opposto del locatore, diretta a denegare la rinnovazione, ancorché conforme alle modalità fissate dall'art. 28 della legge 27 luglio 1978, n. 392. Per la cassazione di tale pronuncia ha proposto ricorso, affidato a due motivi e illustrato da memoria, la CASA AM s.p.a. Resiste, con controricorso, la RI TI s.p.a. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Come accennato in parte espositiva, in presenza di un contratto di locazione di un immobile urbano per uso diverso da quello di abitazione, recante la seguente clausola "la locazione ha la durata di sette anni dal 10 novembre 1987 al 31 ottobre 1994, ed è rinnovabile per altri sette anni a semplice richiesta scritta della conduttrice, da inviarsi alla locatrice a mezzo raccomandata a. r. almeno un anno prima della scadenza" i giudici del merito hanno interpretato questa ultima nel senso che con la stessa le parti avevano espresso chiaramente la loro comune intenzione di attribuire alla conduttrice una sorta di "diritto di opzione", ovvero la facoltà di paralizzare con la semplice richiesta del rinnovo contrattuale, comunicata con le modalità e nel termine convenuto, gli effetti di una eventuale iniziativa di segno opposto del locatore, diretta a denegare la rinnovazione, ancorché conforme alle modalità fissate dall'art. 28 della legge 27 luglio 1978, n. 392. 2. Con il primo motivo la ricorrente denunziando "violazione e falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 n. 3 c.p.c. e art.28 legge n. 392 del 1978)" censura la sentenza gravata ritenendo inesatta la interpretazione data dai giudici di merito alla riferita clausola contrattuale, ed opponendo che - in realtà - le parti avevano "inteso confermare che fermo restando il contenuto dell'ultimo comma dell'art. 28 e dell'art. 29 [della l. 27 luglio 1978, n. 392], il conduttore avrebbe avuto il diritto di non rinnovare il contratto anche in assenza di diniego, ovvero di rinnovarlo per sette anni anziché per i sei stabiliti dalla legge".

3. La censura non coglie nel segno.
Osserva - infatti - la corte che nonostante nella intitolazione del motivo in esame si deduca, da parte del ricorrente, la violazione dell'art. 28 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sotto il profilo di cui all'art. 360 n. 3 c.p.c., in alcun modo è censurata - con il motivo stesso - l'applicazione che della ricordata disposizione normativa ha fatto il tribunale.
Afferma, in particolare, lo stesso ricorrente che il diritto del locatore di manifestare il proprio diniego alla rinnovazione del contratto di locazione di immobile urbano ad uso diverso da quello di abitazione alla prima scadenza integra un diritto potestativo, "peraltro disponibile, per cui la parte - il locatore - vi può rinunciare con una espressa manifestazione di volontà ...". In alcun modo, in sede di esegesi dalla richiamata disposizione, i giudici del merito hanno dato una lettura della stessa diversa, rispetto a quella suggerita dal ricorrente.
Tali giudici sono pervenuti - infatti - alla conclusione contestata dal ricorrente dopo avere accertato che le parti avevano "chiaramente" espresso la loro intenzione di attribuire alla conduttrice la "facoltà di paralizzare .. gli effetti di una eventuale iniziativa di segno opposto del locatore, diretta .. a denegare la rinnovazione ... ", nonché "univocamente mostrato la loro intenzione di derogare [all'art. 28 della legge 27 luglio 1978, n. 392] specificamente con riferimento alla prima scadenza contrattuale ... ".
In realtà il ricorrente con il motivo in questione, lungi dal censurare la sentenza gravata sotto il profilo di cui all'art. 360 n.3 c.p.c., denuncia la stessa per l'interpretazione che ha dato della clausola contrattuale.
Sotto tale profilo la deduzione è inammissibile.
Al riguardo deve ribadirsi, infatti, che in tema di ermeneutica contrattuale, l'accertamento della volontà delle parti in relazione al contenuto del negozio si traduce in una indagine di fatto, affidata al giudice di merito e censurabile in sede di legittimità nella sola ipotesi di motivazione inadeguata (tale, cioè, da non consentire la ricostruzione dell'iter logico seguito per giungere alla decisione), ovvero di violazione di canoni legali di interpretazione contrattuale di cui agli art. 1362 ss. c.c. Nella ipotesi in cui il ricorrente lamenti espressamente tale violazione, ancora, egli ha l'onere di indicare, in modo specifico, i criteri in concreto non osservati dal giudice di merito e, soprattutto, il modo in cui questi si sia da essi discostato, non essendo, all'uopo, sufficiente una semplice critica della decisione sfavorevole, formulata attraverso la mera prospettazione di una diversa (e più favorevole) interpretazione rispetto a quella adottata dal giudicante (in questo senso, ad esempio, Cass., 25 marzo 1998, n. 3142). L'interpretazione di un contratto, consistendo nell'accertamento di una realtà storica (la comune intenzione delle parti) - in altri termini - è assoggettata, ai fini del controllo di legittimità in cassazione, ai principi che governano i giudizi di fatto, tra cui è fondamentale quello della non rilevanza del mancato esame di elementi non idonei a modificare l'accertamento, per cui è incensurabile la ricostruzione del significato del negozio, operata dal giudice del merito che ometta di valutare il comportamento delle parti, quando questo elemento non appaia tale da potere portare ad un giudizio diverso, posto che il criterio ermeneutico relativo al detto comportamento è meramente sussidiario di quello fondamentale di cui al comma 1 dell'art. 1362 C.C., nel senso cioè che alla valutazione del comportamento complessivo delle parti, successivo alla conclusione del contratto, può farsi ricorso soltanto quando l'interpretazione delle clausole contrattuali esaminate nel loro significato letterale non fornisca elementi idonei e sufficienti per l'individuazione della comune intenzione delle parti medesime (Cass., 23 febbraio 1998, n. 1940). Pacifico quanto sopra si osserva che nella specie parte ricorrente, contra legem e cercando di superare quelli che sono i limiti del giudizio di legittimità, lungi dal denunciare la violazione, da parte dei giudici del merito, di una particolare disposizione relativa ai criteri da seguirsi da parte del giudice in sede di interpretazione dei contratti o dal denunciare l'illogicità degli argomenti addotti dai giudici del merito per pervenire ad una certa lettura della clausola contrattuale oggetto di controversia, si limita ad opporre alla ricostruzione della volontà delle parti, come operata dai giudici del merito - ricostruzione che ha il conforto della lettera dell'accordo - una propria diversa, soggettiva, lettura di quella stessa clausola.
In alcun modo pertinenti, al fine del decidere, appaiono - altresì - le considerazioni svolte dal ricorrente allorché, da una parte, denuncia che il tribunale sarebbe partito dal factum probans per giungere, secondo l'id quod plerumque accidit, al factum probandum, dall'altro, lamenta che le "presunzioni" poste a fondamento della loro decisione dai giudici del merito non sarebbero precise, gravi e concordanti.
È sufficiente, al riguardo, considerare che i giudici del merito hanno - logicamente - spiegato la soluzione fatta propria della lite totalmente prescindendo dagli elementi indicati in ricorso e, in particolare da presunzioni, facendo riferimento in primis e in via assorbente, alla "piana formulazione della clausola" "che collega in modo chiarissimo alla richiesta del conduttore la rinnovazione del contratto", nonché evidenziando che la clausola de qua "disciplina compiutamente la sorte della locazione alla scadenza del 31 ottobre 1994 e i contraenti, omettendo qualsiasi richiamo alla differente disciplina prevista dall'art. 28 della legge 27 luglio 1978, n. 392 hanno univocamente mostrato la loro intenzione di derogarvi, specificamente con riferimento alla prima scadenza contrattuale" e con l'avvertimento altresì che "non varrebbe quindi invocare l'art. 11 del contratto che richiama le disposizioni della legge n. 392 del 1978 solo per quanto non espressamente previsto e pattuito tra le parti". E richiamando, altresì, come impone, del resto, l'art. 1362, comma 2, c.c., il comportamento dei contraenti successivo alla stipulazione del contratto (in particolare il contenuto della lettera 1 novembre 1987 proveniente dalla stessa locatrice).

4. Con il secondo motivo parte ricorrente, denunziando "contraddittorietà della motivazione (art. 360 n. 5, c.p.c.)", lamenta che la sentenza gravata "nell'affermare che la clausola in questione avrebbe un senso solo se interpretata quale rinuncia da parte della locatrice all'esercizio del diniego" .. integra "una contraddizione su un punto decisivo della controversia". "Infatti, si osserva, o si è in presenza di una rinuncia anticipata ed allora il contratto è nullo ex art. 1350 n. 8 c.c., ovvero la facoltà del conduttore è comunque subordinata alla manifestazione di volontà del diniego di rinnovo stabilito dalla legge ed allora la domanda avrebbe dovuto essere accolta". "In buona sostanza - conclude il ricorrente - il contratto, assumendo la durata complessiva ultranovennale, deve essere fatto "sotto pena di nullità" (art. 1350 c.c.), per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. La nullità globale del contratto esclude che se ne possa chiedere la prosecuzione alla scadenza o che se ne possa chiedere la nullità parziale di cui all'art. 1419 c.c.".

5. Il motivo è infondato.
Sotto, diversi, concorrenti, profili.

5.1. Il vizio di contraddittoria motivazione, denunciabile con il ricorso per cassazione a norma dell'art. 360 n. 5 c.p.c., presuppone l'insanabile contrasto tra le argomentazioni addotte, nella sentenza impugnata, tale da non consentire l'identificazione del procedimento logico giuridico posto a base della decisione (così, ad esempio, Cass., 17 luglio 1997, n. 6557). Nella specie non si rinviene, tra i vari argomenti, svolti nella motivazione della sentenza impugnata a sostegno della conclusione accolta, alcun contrasto nei sensi sopra indicati.
Specie tenuto presente che l'assunto secondo cui "la clausola in questione avrebbe un senso solo se interpretata quale rinuncia da parte della locatrice all'esercizio del diniego ...", svolto dal primo giudice (in applicazione della regola posta dall'art. 1367 c.c.), non è stato in alcun modo fatto proprio dai giudici di appello.
I quali, anzi, al riguardo, hanno espressamente evidenziato che il criterio interpretativo sussidiario posto dall'art. 1367 c.c. appariva, nella specie "discutibile", "giacché anche accedendo alla tesi interpretativa sostenuta dalla appellante, la clausola contrattuale in questione non sarebbe totalmente priva di effetti".

5.2. Anche a prescindere da quanto precede, comunque, la censura è infondata, anche sotto il profilo che i giudici del merito - alla luce dell'insegnamento contenuto nelle sentenze 29 ottobre 1993, n. 10779 e 2 giugno 1993, n. 6130 di questa Corte regolatrice - avrebbe dovuto dichiarare la nullità del contratto oggetto di lite, per inosservanza dell'art. 1350 n. 8, e - di conseguenza - negare la rinnovazione del contratto stesso alla sua scadenza. È sufficiente, al riguardo - a prescindere da ogni altra considerazione sulla reale portata dei principi giurisprudenziali richiamati in ricorsi e sulla loro applicabilità, o meno, alla presente fattispecie - tenere presente quella che è la formulazione letterale dell'art. 1350, n. 8 c.c. Giusta tale disposizione, in particolare, "devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità" ... "i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni".
Certo che nella specie il contratto di locazione oggetto di controversia è stato - senza ombra di dubbio - stipulato per iscritto (risulta, cioè, da un documento sottoscritto dalle parti) è palese che non può - sotto il riferito profilo dedursi la nullità del contratto in questione.
È certo - infatti salvo che sia diversamente stabilito dalla legge ad altri fini (cfr., ad esempio, art. 2657, comma 1 c.c.), che qualora la norma positiva richiede, ancorché a pena di nullità, che un certo contratto deve farsi "per iscritto" è sufficiente una scrittura privata (art. 2702 c.c.), senza che sia indispensabile, altresì, come del tutto immotivatamente invoca nella specie il ricorrente che questa presenti le sottoscrizioni autenticate da un notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, a norma dell'art. 2703, comma 1, c.c. (cfr., ad esempio, Cass., 12 settembre 1997, n. 9034).

6. Risultato infondato in ogni sua parte il proposto ricorso deve rigettarsi, con condanna della parte ricorrente al pagamento delle spese di questa fase del giudizio, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso;

condanna parte ricorrente al pagamento delle spese di questa fase liquidate in lire 186.000= oltre agli onorari liquidati in lire 7.000.000.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della III sezione civile della Corte di cassazione, il 16 febbraio 1999. Depositato in Cancelleria il 26 aprile 1999