7550-09-- REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TERZA CIVILE ORIGINALE OGGETTO: Arricchimento composta dai signori: R.G.N. 1996/05 28515/05 1. dott. Michele Varrone Presidente 2. dott. Giovanni B. Petti Consigliere Cron. 7550 3. dott. Camillo Filadoro Consigliere 4. dott. Giancarlo Urban Consigliere rel. Rep. contributo 5. dott. A. Maria Ambrosio Consigliere Ud. 10.2.09 unificato ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: GL EL, elettivamente domiciliato in Roma, Viale Mazzini n. 131, presso lo studio dell' avv. Giuseppe Zaccaria, rappresentato e difeso dall' avv. Giuseppe Pappalepore giusta delega in atti;
ricorrente

contro

AN ON, elettivamente domiciliata in Roma, Via Po n. 25/B, presso lo studio dell' avv. Tiziana Serrani, rappresentata e difesa dall' avv. Mario Spinelli giusta delega in atti;
controricorrente avverso la sentenza della Corte d' Appello di Bari n. 633/05 decisa in 2003 data 22 settembre 2004 e depositata in data 23 giugno 2005. 385 1 Udita la relazione del Consigliere dott. Giancarlo Urban;
udito l'avv. Mario Spinelli;
udito il P.M. in persona del Cons. Domenico Iannelli che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo LI FA stipulo', in data 20 marzo 1990, contratto di locazione con la sig.ra AN NT relativamente a un fondo rustico sito in Altamura alla via Gravina n. 137 per l' esercizio di attività di manutenzione, riparazione ed autolavaggio di autoveicoli. Tra le parti intervenne, altresì, una convenzione privata con la quale il LI veniva autorizzato, sino alla concorrenza di importo complessivo di lire 10.000.000, ad effettuare interventi di sistemazione e miglioramento del fondo, con la partecipazione diretta della locatrice, aventi natura precaria. II Sig. LI, anche per il rifiuto da parte dell'Autorità amministrativa di rilasciare le prescritte autorizzazioni, effettuò numerosi interventi di edificazione abusiva, in seguito regolarizzati con concessione edilizia in sanatoria. Avendo il conduttore investito nelle opere suddette un importo pari a circa lire 500 milioni, il fondo oggetto del rapporto subiva una nuova qualificazione urbanistica, quale zona artigiana -- commerciale. A seguito della risoluzione giudiziale del rapporto locativo per morosita' del LI nel pagamento dei canoni di locazione, quest'ultimo, con atto di citazione dell' 8 marzo 1999, chiedeva che la sig.ra AN fosse condannata al risarcimento dei danni conseguenti alla circostanza dell' avere concluso un contratto di locazione di un immobile avente una destinazione urbanistica in contrasto con la previsione di P.R.G.; in subordine chiedeva, ex art. 2041 c.c, l' attribuzione di una somma di denaro a titolo di indennizzo per indebito arricchimento. Il Tribunale di Bari, con sentenza del 2 maggio 2001 accoglieva la domanda di indebito arricchimento proposta dal LI e per l'effetto 2 i condannava la AN al pagamento della somma di lire 465.885.000, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali. Alla luce della CTU espletata, il Tribunale osservava, tra l'altro, che le opere eseguite avevano dato luogo ad alterazioni strutturali profonde e quindi alla trasformazione della cosa locata o addirittura alla perdita di autonomia della stessa per la sua integrazione funzionale con altro immobile, “così da realizzare una nuova e diversa entità”. La Corte di Appello di Bari, con sentenza del 23 giugno 2005 accoglieva l' appello proposto dalla locatrice, riconducendo gli interventi effettuati dal LI nell'ambito delle addizioni e dei miglioramenti, e concludeva per l' inammissibilità della domanda di arricchimento senza causa. Propone ricorso per cassazione LI FA con due motivi. Resiste con controricorso AN NT. Ambedue le parti hanno depositato memorie ai sensi dell' art. 378 c.p.c. Motivi della decisione Il ricorrente denuncia con il primo motivo la violazione e falsa applicazione di norme di diritto (artt. 1592, 1593, 2041 c.c.) in quanto la Corte d' Appello aveva sostenuto l' esperibilita' della azione di indennizzo per le addizioni migliorative apportate al fondo, senza tuttavia considerare che dette opere avevano completamente trasformato la struttura e la destinazione del bene locato, giungendo sino a provocare la diversa destinazione urbanistica di quella zona. Il motivo e' infondato. La sentenza impugnata ha dato atto, con ampia e adeguata motivazione che deve essere pienamente condivisa, delle ragioni per le quali l'edificazione da parte del conduttore di nuovi manufatti sul terreno locato non integra una ipotesi di accessione ai sensi degli artt. 936 e segg. c.c., ma deve essere qualificato come addizione ai sensi dell' art. 1593 c.c. e, in quanto tale, dava al conduttore la specifica azione prevista dalla legge, per ottenere la corresponsione del relativo indennizzo. Non assume peraltro rilievo la circostanza che le addizioni apportate dal conduttore avrebbero dato luogo ad un radicale mutamento della struttura del 3 bene e della sua destinazione. In realta', come sottolinea la Corte d' Appello, la parte locatrice non soltanto era ben consapevole della destinazione alla quale il bene locato sarebbe stato adibito, come e' desumibile dal testo del contratto di locazione, ma aveva anche espressamente assunto l' impegno di partecipare alle spese che si sarebbero incontrate nei lavori di ristrutturazione del bene entro il limite di lire 10 milioni. Di conseguenza, assolutamente corretta risulta quindi la valutazione della Corte d'Appello di reputare l' improponibilita' dell' azione di arricchimento di cui all' art. 2041 c.c., in presenza di altra azione specifica esperibile dal conduttore, ai sensi degli artt. 1592 e 1593 c.c. Con il secondo motivo si denuncia la violazione e la falsa applicazione di legge in relazione all' art. 1421 c.c. in quanto la Corte d' Appello aveva omesso di rilevare, provvedendo anche d' ufficio, la nullita' del contratto di locazione poiche' la destinazione urbanistica del fondo (F1 e F3 servizi di quartiere e scuole - superiori) era in contrasto con l' effettivo impiego che il conduttore aveva intenzione di intraprendere (attivita' commerciale e artigiana). Si osserva che il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta;
del mancato rilascio il locatore è responsabile nei confronti del conduttore quando la destinazione particolare dell'immobile in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze amministrative abbia costituito il contenuto del suo obbligo specifico di garantire il pacifico godimento dell'immobile in rapporto all'uso convenuto (in tal senso: Cass. 17 gennaio 2007 n. 975). Nella specie, e' pacifico che il conduttore LI abbia di fatto esercitato la propria attivita' di manutenzione, riparazione e lavaggio di autoveicoli dal 1990 (data di stipulazione del contratto), sino alla risoluzione del rapporto avvenuta a seguito di sentenza del Pretore di Altamura in data 29 luglio 1998. Il ricorso merita quindi il rigetto;
segue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione, Terza Sezione Civile, rigetta il ricorso;
condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in complessivi € 4.100, di cui € 4.000 per onorari, oltre spese generali ed accessori come per legge. Così deciso in Roma, il 10 febbraio 2009. Il Consigliere estensore Il Presidente j'encarlo Helm 01 IL CANCELL Innocenze Battista DEPOSITATO IN CANCELLERIA 27 MAR 2009 Czg) IL CANCELLIERE CT Innocenzo Battista 5