Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo BALDASSARRE - Presidente -
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA - Consigliere -
Dott. Rafaele CORONA - rel. Consigliere -
Dott. Giuseppe BOSELLI - Consigliere -
Dott. Alfredo MENSITIERI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CO UG, elettivamente domiciliato in ROMA VIA G.VICO 22, presso lo studio dell'avvocato GIORGIO VECCHIONE, difeso dagli avvocati RENATO ANGELONE, GENNARO DI PIETRO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
COMUNIONE DEL PARCO VILLA & VERDE di NAPOLI VIA F.BOTTAZZI N.70, in persona dell'amministratore rag. GIACOMO NAPOLETANO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA S. AGATONE PAPA 50, presso lo studio dell'avvocato CATERINA MELE, che lo difende unitamente all'avvocato ALFONSO BATÀ, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2340/96 della Corte d'Appello di NAPOLI, depositata il 26/09/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/02/99 dal Consigliere Dott. Rafaele CORONA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione 22 luglio 1991, GO CO convenne, davanti al Tribunale di Napoli, la OM del Parco "Villa Verde" di via Bottazzi, 70, Napoli.
Espose di aver ricoperto la carica di amministratore della comunione dal 20 giugno 1985 al 29 maggio 1987; di aver consegnato la documentazione amministrativa e contabile, rendendo conto delle uscite (pari a lire 257.769.987) e delle entrate (pari a lire 244.365.143), con un disavanzo di cassa di lire 13.404.844, che egli personalmente aveva anticipato. Poiché la OM, con pretesti vari, aveva contestato il suo credito e, comunque, procrastinato l'adempimento, domandò la condanna della OM medesima al pagamento della somma suddetta pari a lire 13.404.844, con gli interessi e le spese.
La OM si costitui, contestò il credito e, in via riconvenzionale. domandò la condanna dell'amministratore al risarcimento dei danni per il mancato incasso di quote condominiali, con la prescrizione dei diritti nei confronti dei partecipanti, e per il mancato versamento dei contributi previdenziali. Il Tribunale di Napoli, con sentenza 22 giugno 1994, respinse ambedue le domande e compensò tra le parti le spese processuali. Pronunziando sull'appello principale proposta da CO GO e sull'appello incidentale condizionato avanzato dalla OM del parco Villa Verde, la Corte d'Appello di Napoli, con sentenza 10 luglio 26 settembre 1996, respinse ambedue le impugnazioni e condannò l'appellante principale alla rifusione delle spese processuali.
Si legge nella sentenza che il verbale di consegna, esibito dall'amministratore, non rappresentava un titolo idoneo a giustificare una pronunzia di condanna, trattandosi di mera affermazione di parte, ragion per cui incombeva al medesimo amministratore fornire la prova di aver anticipato delle somme. D'altra parte, non poteva essere accolta la richiesta di acquisizione dei documenti, non essendo detti documenti indicati neppure in modo generico. Donde la conferma del rigetto della domanda. Ricorre per cassazione CO GO con due motivi;
resiste con controricorso la OM del parco Villa Verde.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I
1.- A fondamento del ricorso, il ricorrente deduce:

1.1 Violazione e falsa applicazione dell'art. 2697 cod. civ., in relazione all'art. 360 n. 3 cod. proc. civ. Dal verbale di consegna 3 febbraio 1990 risultavano controllati, nel contraddittorio delle parti, i prospetti di incassi per lire 229.251.609 ed ulteriori incassi per lire 15.113.534, per un totale entrate di lire 244.365.143, così come risultavano le spese, classificate titolo per titolo, per lire 257.769.987, con un disavanzo di lire 13.404.844.
Con la produzione in giudizio dei suddetti verbali l'attore aveva assolto al proprio onere probatorio, incombendo alla OM di fornire la prova delle contestazioni sollevate in ordine alle poste contabili.
2.- Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione (art.350 n. 5 cod. proc. civ.).
Illogicamente i giudici del merito hanno attribuito ai verbali di consegna il significato di una mera traditio di documenti ed al conto delle entrate e delle uscite il valore di semplici dichiarazioni unilaterali dell'attore; hanno affermato, altresi, che in mancanza di una esplicita accettazione della OM, realizzata dalla approvazione del conto, era onere dell'attore fornire la prova della sussistenza del credito vantato. In realtà, i verbali di consegna contenevano anche le dichiarazioni di contenuto inequivocabile del nuovo amministratore della OM, il quale dichiarava di prendere atto dell'evidenziato disavanzo di gestione, con conseguente anticipazione su cassa da parte di GO CO, impegnandosi a sottoporre il conto e la documentazione all'esame ed all'approvazione dell'assemblea.
II
2.- I motivi del ricorso vanno esaminati congiuntamente, in ragione della loro evidente connessione, ed entrambi disattesi. 2.1 È risaputo che il principio dell'onere della prova, sancito dall'art. 2697 cod. civ., costituisce una regola di giudizio, secondo cui l'attore ha l'onere di provare i fatti che producono gli effetti da lui invocati. È pur vero che, nell'ordinamento vigente, il principio dell'onere della prova non implica che la dimostrazione dei fatti costitutivi del diritto fatto valere debba ricavarsi esclusivamente dalle prove offerte da colui, il quale è gravato dal relativo onere, e che non si possano utilizzare anche le prove acquisite agli atti ad istanza della controparte. Nell'ordinamento vigente sussiste il principio della acquisizione, per cui concorrono alla formazione del convincimento del giudice tutte le risultanze istruttorie, comunque ottenute e quale che sia la parte ad iniziativa delle quali si sono formate. Peraltro, in caso di incertezza finale, per pronunziare sul merito, il giudice deve uniformarsi al principio dell'onere della prova.
Secondo i consueti regolamenti delle comunioni immobiliari che sono ricalcati dai regolamenti concernenti i complessi immobiliari formati da più edifici in condominio e avuto riguardo, allo stesso tempo, alle regole generali riguardanti le comunità di persone legate da interessi reali alla fine di ogni anno l'amministratore della comunione deve rendere conto della sua gestione e il rendiconto deve essere approvato dall'assemblea. Costituisce una evidente anomalia, il fatto che il rendiconto non sia approvato dall'assemblea, la quale deve sindacare la conformità del rendiconto al bilancio preventivo e, ad un tempo, la opportunità delle spese per la manutenzione ordinaria o per l'esercizio dei servizi erogate dall'amministratore di sua iniziativa.
In difetto di approvazione da parte dell'assemblea, il nuovo amministratore non ha certo il potere di approvare il rendiconto, a meno che non sia stato autorizzato ad hoc dai partecipanti alla comunione e, in difetto di autorizzazione, la mancata impugnazione delle partite non riveste alcun significato. La consegna dei verbali e degli altri documenti ha il valore di una mera traditio di cose e non certo quella di accettazione delle risultanze del conto.

2.2 Alla luce delle considerazioni esposte si sottrae alle censure la decisione della Corte d'Appello, essendo fondata su esatti principi di diritto e motivata in modo logicamente corretto e sufficiente.
Appare del tutto irrilevante il fatto, attestato dal verbale di consegna 3 febbraio 1990, dell'avvenuto controllo in contraddittorio delle parti dei prospetti di incassi per lire 229.251.609 e di ulteriori incassi per lire 15.113.534, per un totale entrate per lire 244.365.143, nonché delle spese, classificate titolo per titolo, per lire 257.769.987, con un disavanzo di lire 13.404.844. Si deduce, invero, è un controllo estrinseco dei dati sintetici, che di per sè non dimostra la sussistenza dei fatti storici cui si riferiscono gli incassi e le spese, ne' tantomeno la approvazione da parte dell'assemblea; furono, per altro, quanto rilevato sul 2).1). Appare corretto, perciò, che la Corte d'Appello abbia attribuito ai verbali di consegna il significato di una mera consegna di documenti ed al conto delle entrate e delle uscite il valore di semplici dichiarazioni unilaterali dell'attore. Risulta del tutto coerente l'inferenza che, con la produzione in giudizio dei suddetti verbali, l'attore non aveva affatto assolto al proprio onere probatorio.

2.2 Al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente alla rifusione delle spese processuali.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte:
rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla rifusione delle spese processuali, che liquida quanto alle spese vive in lire 173.000, oltre lire 1.500.000 per gli onorari.
Così deciso in Roma, il 24 febbraio 1999.
Depositato in Cancelleria il 4 giugno 1999