N. 406/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte D'Appello di Torino
Sez. Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
dott.ssa Anna Bonfilio Presidente Relatore dott. Francesco Rizzi Consigliere dott.ssa Paola Ferrari Bravo Consigliere
ha pronunciato all'udienza del 19.11.2024 e mediante lettura del dispositivo la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 406/2024 promossa da:
(C.F. , e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. ALESSIO VINCENZO, elettivamente domiciliate C.F._2
in CORSO CAVOUR N.2 28100 NOVARA presso il difensore avv. ALESSIO VINCENZO appellanti contro
IN QUALITA' DI PROCURATORE SPECIALE DELLA SIG.RA Controparte_1
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Persona_1 C.F._3
CATELLA CARAFFA GIANFRANCO, elettivamente domiciliato presso il difensore avv. CATELLA
CARAFFA GIANFRANCO appellato
OGGETTO: locazione, opposizione a decreto ingiuntivo
CONCLUSIONI
Per la parte appellante:
“Voglia l'Ecc. ma Corte d'Appello di Torino, in riforma dell'appellata sentenza n. 328 del 03.10.2023 del Tribunale di Biella, comunicata dalla Cancelleria in data 16.10.2023, revocare il decreto ingiuntivo telematico n. 47/2020 emesso in data 29.01.2020, condannando Persona_1
pagina 1 di 8 , qui rappresentata dal procuratore speciale , a restituire a Per_1 Controparte_1 [...]
e la somma di € 4.348,99. Pt_1 Parte_2
Con il favore delle spese e competenze legali del doppio grado di giudizio.”
Per la parte appellata:
“piaccia alla Ecc.ma Corte d'Appello di Torino, rejectis contrariis,
NEL MERITO
In principalità
Rigettare l'appello per le ragioni ed i motivi sopra esposti e, per l'effetto, confermare integralmente l'impugnata sentenza del Tribunale di Biella.
In subordine
Limitare le domande di parte appellante al giusto e provato.
In ogni caso
Con vittoria delle spese di lite.”;
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 447 bis cpc in opposizione a decreto ingiuntivo le attuali appellanti proponevano opposizione avverso il decreto ingiuntivo n.47/2020 emesso dal Giudice delle locazioni del Tribunale di Biella notificato in data 20.2.2020 con il quale veniva ingiunto il pagamento della somma di € 1.950,00 oltre ad interessi e a spese di procedura monitoria. A sostegno della propria opposizione deducevano i) la non debenza della somma ingiunta ritenendo trattarsi di un importo oggetto di compensazione;
ii) l'avvenuta conclusione di un accordo modificativo del contratto di locazione intercorso tra le parti in forza del quale il locatore, in cambio del rilascio immediato dell'immobile avrebbe rinunciato al termine di preavviso;
ii) l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione alla data del 21.10.2019 con conseguente venir meno di ogni obbligo di pagamento.
Conseguentemente concludevano per la revoca del decreto ingiuntivo opposto.
Si costituivano in giudizio e contestando in Controparte_1 Persona_1
fatto e in diritto quanto ex adverso dedotto, rilevando in particolare l'assenza di qualunque accordo di compensazione e/o modificativo del contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto in data
26.1.2019, il legittimo esercizio del diritto di recesso con conseguente venir meno dell'efficacia del contratto al 21.4.2020 e conseguente permanere, sino a tale data delle obbligazioni di pagamento derivanti dal contratto e relative ai canoni di locazione e alle spese condominiali.
Il primo Giudice autorizzava la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto e, ritenute inammissibili ed irrilevanti le istanze istruttorie formulate dalle parti, fissava udienza per la discussione pagina 2 di 8 della causa e, all'udienza del 3.10.2023, pronunciava sentenza, dando lettura del dispositivo in udienza.
Con detta sentenza il Tribunale rigettava integralmente l'opposizione promossa dalla parte conduttrice,
e confermava integralmente il provvedimento opposto, condannando parte opponente al pagamento delle spese del giudizio. Riteneva infatti non provato alcun accordo modificativo dell'originario contratto, soggetto a forma scritta ad substantiam, ritenendo esercitato valido recesso della parte conduttrice dal rapporto di locazione in essere tra le parti per effetto della comunicazione in tal senso resa alla controparte con lettera raccomandata in data 21.10.2019, da ritenersi efficace, decorso il periodo di preavviso semestrale convenuto in contratto in conformità al dettato ex art. 4 della Legge n.
392/1978, alla data del 21.04.2019 – rectius: 21.04.2020 -. Riteneva parimenti carente prova alcun del supposto accordo invocato dalla parte opponente di compensazione del deposito cauzionale versato all'inizio del rapporto con i canoni di locazione non pagati dalla parte conduttrice, risultando non pertinente in merito la clausola n. 8 convenuta in contratto, secondo cui la cauzione doveva restituirsi al termine della locazione “previa verifica dello stato dei luoghi o dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale”.
Avverso la predetta sentenza del Tribunale di Biella n.328 in data 3.10.2023 hanno promosso tempestivo appello le sigg.re e lamentando, con primo motivo di Parte_1 Parte_2
gravame, errata interpretazione e/o applicazione di legge da parte del Giudice a quo nel ritenere che il deposito cauzionale versato all'inizio del rapporto non potesse essere compensato con i canoni di locazione maturati a debito della parte conduttrice, assumendo che la clausola n. 8 del contratto, subordinando la restituzione del deposito alla previa verifica dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale, consentisse invece detta compensazione e rilevando inoltre come, alla data della proposizione del ricorso monitorio il rapporto locativo fosse ormai risolto, per effetto del recesso comunicato dalla parte conduttrice in data 21.10.2019, alla data ivi indicata per il rilascio dell'immobile locato del 20.12.2019, assumendo sussistenti a tale data i presupposti per la compensazione legale dei rispettivi crediti delle parti.
Con secondo motivo di gravame le appellanti lamentano che erroneamente il Tribunale abbia ritenuto esigibile il credito per la restituzione del deposito cauzionale solo alla data del 21.04.2020, indicata quale momento di efficacia del recesso della parte conduttrice, laddove la parte locatrice, pure a fronte del mancato rispetto del termine di preavviso dovuto per il recesso, mai aveva richiesto il pagamento di indennizzo, assumendo perciò la sentenza gravata in violazione del dettato ex art. 112
c.p.c.
Lamentano inoltre, con terzo motivo di gravame, difetto di motivazione della sentenza impugnata in ordine alla richiesta attorea di pagamento delle spese condominiali relative ai mesi di pagina 3 di 8 ottobre, novembre e dicembre 2019. Rilevano infatti che la somma mensile di € 150,00 convenuta a tal titolo in forza dell'art. 7 del contratto era prevista infatti quale mero acconto, salvo conguaglio a fine gestione, assumendo quindi che, a seguito del rilascio dell'immobile locato, avvenuto nel dicembre
2019, fosse in onere della parte locatrice provare compiutamente l'esistenza e l'entità del credito vantato.
Rilevano infine le appellanti che, a seguito di precetto e pignoramento presso terzi promosso dalla parte locatrice, questa avrebbe ottenuto il pagamento della somma di € 4.348,99, da restituirsi quindi alla controparte.
Le appellanti chiedono quindi, in riforma della sentenza gravata, revocarsi il decreto ingiuntivo opposto e condannarsi la parte locatrice alla restituzione dell'importo ottenuto in sede esecutiva in forza dell'esecuzione del titolo da revocarsi, con vittoria delle spese dei due gradi del giudizio.
Si è costituita nel gravame la parte appellata, chiedendo rigettarsi l'avversa impugnazione e confermarsi integralmente la sentenza impugnata, assumendo, da un lato, del tutto generica ed indeterminata la clausola n. 8 del contratto, inidonea a consentire la compensazione del deposito cauzionale con eventuali canoni di locazione insoluti, e, dall'altro contraddittorio l'assunto invocato dalla stessa parte appellante, nel sostenere di aver raggiunto specifico accordo di compensazione con la parte locatrice, neppure desumibile dal contenuto della comunicazione resa in data 21.10.2019, mai approvata ed accettata comunque dalla controparte ed inidonea quindi a modificare il contenuto dell'originario contratto.
Rileva peraltro come, alla data di proposizione del ricorso monitorio, non fosse in alcun modo cessata la locazione in essere tra le parti, protrattasi invece sino al termine del periodo semestrale di preavviso dovuto per l'esercizio della facoltà di recesso del 21.04.2020, risultando sino a quella data dovuto il pagamento degli acconti convenuti in contratto per spese condominiali ed i canoni di locazione maturati, non potendosi ritenere quindi esigibile il diritto alla restituzione del deposito cauzionale, evidenziando peraltro come, all'atto del rilascio, l'immobile risultasse danneggiato per effetto dell'intervenuta demolizione di una parete, con conseguente non conformità dell'immobile alle risultanze catastali. Assume infine pienamente fondata sulla base del solo titolo contrattuale la domanda di pagamento degli acconti convenuti per spese condominiali.
Palesemente infondati devono ritenersi i primi due motivi di gravame esposti dalle odierne appellanti, nel lamentare, da un lato, erronea la pronuncia gravata nell'escludere l'operatività di ogni compensazione del deposito cauzionale versato all'inizio del rapporto con i canoni di locazione maturati a debito nell'ultimo periodo di svolgimento del rapporto sul presupposto che esso fosse ormai risolto per effetto del recesso comunicato dalla parte conduttrice in data 21.10.2019, alla data indicata pagina 4 di 8 per il rilascio dell'immobile locato del 20.12.2019 e nel dolersi inoltre che erroneamente il Tribunale abbia ritenuto invece esigibile il credito per la restituzione del deposito cauzionale solo alla data del
21.04.2020, decorso il termine di preavviso previsto in contratto per l'esercizio del recesso, laddove parte locatrice neppure aveva richiesto invece il pagamento del relativo indennizzo.
Giova infatti unicamente ribadire in merito quanto già chiaramente esposto dal Tribunale stesso, nel rilevare che “ai sensi dell'art. 1 comma 4 legge 431/1978 il contratto di locazione richiede la forma scritta ad substantiam e, pertanto, in conformità a detto principio il disposto dell'art. 13 del contratto oggetto di causa contiene la previsione che ogni accordo modificativo deve rivestire la stessa forma, il che non ricorre nel caso di specie: ed invero, non è stata fornita alcuna prova della sussistenza di tale accordo non potendosi ritenere valido elemento probatorio la raccomandata prodotta dal parte ricorrente sub.1 trattandosi di un atto di formazione unilaterale e proveniente dalla stessa parte che intende avvalersene”. E, dunque, in carenza di prova alcuna di un accordo intervenuto tra le parti che consentisse alle conduttrici di recedere, a seguito di comunicazione in data 21.10.2019 ( v. documento n.1 di parte opponente in primo grado ), con effetto anticipato alla data dalle stesse indicata del 20.12.2019, in forza della clausola n. 4 del contratto tra le parti il rapporto deve ritenersi in specie estinto solo alla data del 20.04.2020. Non risulta del resto comprovato che la comunicazione invocata dalle odierne appellate sia mai stata riscontrata od espressamente accettata nel suo contenuto, in forma scritta, come imposto ex art. 13 del contratto, dalla parte locatrice.
Parte locatrice ha peraltro chiaramente assunto nel costituirsi in sede di opposizione in primo grado di voler contestare “interamente l'esistenza di qualsiasi valido accordo tra il Sig. e le CP_1
Sig.re e che, mirando a modificare la pattuizioni di cui al contratto di locazione Pt_1 Pt_2
abitativo, prevedesse la rinuncia da parte del locatore al termine di preavviso semestrale per l'esercizio del diritto di recesso da parte delle conduttrici a sinallagma dell'immediato rilascio dell'unità locata”, ribadendo quindi che “la clausola (art. 4 del contratto del 26.01.2019) che stabilisce il termine di preavviso semestrale per l'esercizio del diritto di recesso deve ritenersi pienamente valida e vincolante”.
Non può ritenersi, dunque, ultra petita la pronuncia gravata nella parte in cui il Tribunale, ritenuta l'efficacia del recesso della parte conduttrice solo alla data di scadenza del termine semestrale di preavviso, ha ritenuto perciò dovuti i canoni di locazione maturati sino a tale data ed esigibile, alle condizioni previste in contratto, la restituzione della cauzione versata solo alla data di scadenza del periodo di preavviso convenuto in contratto seppur disatteso dalla parte recedente.
Peraltro la clausola n.8 del contratto tra le parti, nel suo generico contenuto, non legittima comunque, l'automatica compensabilità dei canoni a debito con il credito di restituzione della caparra,
pagina 5 di 8 prevedendo invece che “il deposito cauzionale sarà restituito al termine della locazione, previa verifica dello stato dei luoghi o dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale”.
Tanto più a fronte delle contestazioni svolte dalla parte appellata, nel lamentare che l'immobile locato presentasse all'atto del rilascio diversi danni, ogni questione in merito esula del tutto dall'oggetto del presente giudizio.
Deve ritenersi per contro fondata la censura esposta dalle odierne appellanti nel lamentare che il Tribunale abbia del tutto omesso ogni motivazione in merito alla contestazione pure formulata dalle opponenti nel rilevare carente prova alcuna delle spese richieste dalla controparte nella misura prevista ex art. 7 del contratto quale mero acconto, risultando ormai dovuto, a seguito di cessazione del rapporto, compiuto conguaglio e prova della effettiva debenza a tal titolo.
Ed infatti “nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis cod. proc. civ., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il "thema decidendum" risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 cod. proc. civ., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte dalla controparte”
( Cass. civ. Sez. 3, Sentenza n. 12247 del 20/05/2013; Cass. civ. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 4771 del
19/02/2019; Cass. Civ. Sez. 3 - , Ordinanza n. 14779 del 26/05/2023 ).
Parte locatrice ha invece omesso di documentare in alcun modo le spese condominiali effettivamente dovute in relazione all'immobile locato, comprensive in specie dei consumi per acqua, e di effettuarne quindi il dovuto conguaglio al termine del rapporto. Non possono ritenersi perciò dovuti gli importi previsti mensilmente a carico della parte conduttrice a titolo di mero acconto.
Addivenendosi quindi a parziale accoglimento del gravame con conseguente parziale riforma della sentenza impugnata, si ravvisano i presupposti, a fronte di pur limitata reciproca soccombenza delle parti, per compensare nella misura di ¼ le spese dei due gradi del giudizio.
Ed infatti “il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale, mentre, in caso di conferma della sentenza impugnata, la decisione sulle spese può essere modificata soltanto se il relativo capo della sentenza abbia costituito oggetto di pagina 6 di 8 specifico motivo d'impugnazione” ( Cass. Civ. Sez. 3 - , Ordinanza n. 9064 del 12/04/2018; Cass. Civ.
Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 27056 del 06/10/2021 ).
Pertanto, “in tema di regolamento delle spese processuali in appello, per il principio di soccombenza
(ex art. 91 c.p.c.) - la quale va individuata ex post, con riguardo al processo considerato unitariamente, cioè all'esito della controversia decisa dal giudice dell'impugnazione e non dei singoli segmenti (grado e fase) del giudizio - e tenuto conto dell'infrazionabilità della domanda, deve ritenersi implicita nella richiesta di condanna alle spese di lite formulata dall'appellante anche quella di regolamento delle spese del primo grado”( Cass. Civ. Sez. 5 - , Ordinanza n. 23639 del 03/09/2024 ).
La residua quota delle spese di lite dei due gradi segue invece la preponderante soccombenza delle odierne appellanti. Dette spese si liquidano per il giudizio a quo nella misura già correttamente determinata nella sentenza gravata e non contestata dalle parti e si liquidano invece per il presente giudizio come da dispositivo in applicazione di valori medi dei parametri normativi in vigore e di cui al D.M. n. 55/2014 come attualmente in vigore, avuto riguardo al valore della controversia, alla sua media complessità ed all'attività difensiva concretamente svolta dalle parti nel giudizio, che ha comportato pieno svolgimento delle fasi di studio della controversia, introduttiva e di decisione.
Pur addivenendosi peraltro a dovuta revoca del decreto ingiuntivo opposto, le spese del procedimento monitorio seguono comunque la preponderante soccombenza della parte ingiunta anche in quella fase, come liquidate nel provvedimento ora revocato.
Deve darsi atto peraltro che parte appellata ha già ottenuto in sede di esecuzione del decreto ingiuntivo ora revocato l'assegnazione della somma complessiva di € 4.349,99, da detrarsi quindi dal dovuto complessivo a carico della controparte.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando, così provvede

1. Accoglie parzialmente l'appello e, in parziale riforma della sentenza impugnata, n. 328 del
Tribunale di Biella in data 3.10.2023, previa revoca del decreto ingiuntivo n.47/2020 emesso in data 29.01,2020, condanna le sigg.re e al pagamento in Parte_1 Parte_2 favore della parte appellata della somma complessiva di € 1.500,00 per canoni di locazione insoluti ed € 450,00, oltre rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15% del compenso totale della prestazione, CPA ed IVA come per legge ed € 76,00 quali spese del giudizio monitorio;

2. Compensa tra le parti le spese dei due gradi del giudizio per la quota di ¼ del loro complessivo ammontare;

3. Condanna le odierne appellanti, in solido fra loro, al pagamento in favore della parte appellata pagina 7 di 8 della residua quota dei ¾ delle spese dei due gradi del giudizio, che liquida per tale porzione in complessivi € 2.124,00, come già determinate nella sentenza gravata per le spese del giudizio di primo grado, ed in € 1442,25 per il giudizio di gravame, oltre rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15% dei compensi totali liquidati, CPA ed IVA come per legge ed €
76,00 quali spese del giudizio monitorio;

4. Da atto che parte appellata ha già ottenuto in sede di esecuzione del decreto ingiuntivo ora revocato l'assegnazione della somma complessiva di € 4.349,99, da detrarsi quindi dal dovuto complessivo a carico della controparte.
Così deciso nella camera di consiglio del 5.02.2025
Il Presidente est.
Dott.ssa Anna Bonfilio
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