REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Trento
R.G. 75/2024
La Corte D'Appello di Trento, 2^sez. Contenzioso Ordinario, in persona dei magistrati:
Dott.ssa Liliana Guzzo Presidente
Dott.ssa Maria Tulumello Consigliere relatore
Dott.ssa Renata Fermanelli Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile introdotta con atto di citazione in appello notificato in data 9 aprile 2024 da
(C.F. ), rappresentata e Parte_1 C.F._1
difesa dall'avv. CEOLA ROBERTO (C.F. ,) CodiceFiscale_2
presso il cui studio in 38068 Rovereto (TN), Corso Rosmini n. 38, è domiciliato giusta procura in atti
Appellanti
Contro
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._3 CP_2
(C.F. ), rappresentati e difesi dall'avvocato
[...] C.F._4
PASINI EVELINA (Cod. Fisc. ), presso il cui C.F._5
studio in Arco (TN), Via Marconi nr. 27, sono rappresentati e difesi in virtù di mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta nel procedimento di primo grado di data 20 Aprile 2023
Appellati CONCLUSIONI
Per parte appellante
Voglia la Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, previa valutazione positiva dell'ammissibilità del gravame, nel merito: riformare la sentenza n. 100/2024, pronunciata dal Tribunale di
Rovereto il 6 marzo 2024 nel giudizio distinto sub R.G. 1170/2022, nei capi oggetto della presente impugnazione e, per l'effetto, in riferimento ai capi impugnati, accogliere le domande proposte dalla odierna appellante nel giudizio di primo grado, di seguito indicate:
In via principale, nel merito: previo accertamento della grave responsabilità dei signori e per non Controparte_1 Controparte_2
aver adempiuto alle obbligazioni assunte e, comunque ed in ogni caso, previo accertamento del grave inadempimento perpetrato da costoro in danno della signora agli impegni contrattuali assunti e Parte_1
previo accertamento della violazione da parte degli odierni appellati in danno di dell'obbligo di buona fede nello svolgimento Parte_1
delle trattative e nella formazione ed esecuzione del contratto, accertare e dichiarare la responsabilità di parte convenuta per gli accadimenti di cui è causa e condannare, per l'effetto, i signori e Controparte_1 CP_2
in solido tra loro, al risarcimento di tutti i danni patiti da
[...] Pt_1
nel senso esposto nella narrativa degli atti difensivi a firma della
[...]
scrivente difesa, patrimoniali e non patrimoniali (e pari ad almeno euro
209.012,03 oltre spese, costi, danni non patrimoniali), o nella misura che risulterà all'esito dell'attività istruttoria o nella misura che verrà ritenuta congrua e/o di giustizia da Codesta Corte di Appello;

pag. 2/24 nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della domanda formulata in via principale, accertare la responsabilità di e ai sensi dell'art. 2043 codice civile e, Controparte_1 CP_2
per l'effetto, condannare costoro al risarcimento di tutti i danni patiti da parte attrice nel senso esposto nella narrativa degli atti Parte_1
difensivi a firma della scrivente difesa, patrimoniali e non patrimoniali (e pari ad almeno euro 09.012,03 oltre spese, costi, danni non patrimoniali),
o nella misura che risulterà all'esito dell'attività istruttoria o nella misura che verrà ritenuta congrua e/o di giustizia da Codesta Corte di Appello.
In ogni caso: condannare la controparte alla rifusione delle spese di lite
(compenso ai sensi del D.M. n. 55/2014 come modificato con i D.M. n.
37/2018 e n. 147/2022, oltre spese e oneri accessori) di ogni fase e grado del giudizio di primo grado e del presente giudizio di appello.
In via istruttoria: si chiede di essere abilitati alla prova per interrogatorio formale e testi sulle circostanze dedotte nella narrativa dell'atto introduttivo e delle successive memorie istruttorie, debitamente capitolate, premesso “vero che”. Si chiede di essere ammessi ed abilitati a prova contraria con i propri testi sui capitoli avversari, eventualmente ammessi.
Testi riservati.
Per parte appellata
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Trento adita
IN PRINCIPALITÀ Rigettare integralmente l'appello promosso, poiché infondato sia in fatto che in diritto
IN VIA INCIDENTALE: Riformare la sentenza di primo grado limitatamente al capo 4 della stessa nella parte in cui, pur rigettando integralmente tutte le domande svolte dall'attrice, compensa tra le parti le pag. 3/24 spese di lite, in violazione del principio di soccombenza, disponendo che le stesse vengano poste integralmente a carico dell'appellante sig.ra
Parte_1
IN OGNI CASO: Con vittoria delle spese e competenze relative al presente grado di giudizio.
IN VIA ISTRUTTORIA: Si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado per tutte le ragioni tutte esposte nella parte motiva del presente atto limitatamente alla questione relativa alla mancata concessione del finanziamento agli odierni convenuti/appellati e conseguente mancato avveramento della condizione sospensiva a cui la proposta d'acquisto era subordinata/condizionata e, nello specifico:
Capitolo 6. Vero che, in data 10.3.2022 l'istituto di credito , nella CP_3
persona del sig. comunicava al sig. il rifiuto del Persona_1 CP_2
CdA al finanziamento in suo favore (erogazione del mutuo) per l'operazione “a trattativa privata”- di cui alla proposta di data 10.1.2022- con la sig.ra avente ad oggetto l'immobile di proprietà di Pt_1
quest'ultima ? (teste: dr. ) Testimone_1
Capitolo 9. Vero che, l'istituto di credito , nella persona del sig. CP_3
aveva rifiutato il finanziamento dell'operazione “a trattativa Persona_1
privata” con la sig.ra per assenza di garanzie di sgravio pre- Pt_1
finanziamento e per il timore della procedura esecutiva pendente innanzi al
Tribunale di Rovereto? (teste: dr. ); Testimone_1
Capitolo 10. Vero che, prima di ottenere il diniego alla concessione del mutuo per procedere all'acquisto dell'allora immobile della sig.ra a Pt_1
“trattativa privata”, il sig. trasmetteva un parere legale finalizzato a CP_2
pag. 4/24 sostenere l'operazione e la correlata richiesta di finanziamento? (teste: dr.
)? Testimone_1
Capitolo 12.Vero che, per cercare di ottenere il finanziamento dalla e superare i dubbi circa l'operazione da parte della stessa, i CP_3
sigg.ri e , di concerto con il sig. , avevano CP_1 CP_2 Parte_2
organizzato un incontro, per il giorno 25/2/2022, con la sig.ra e il Pt_1
suo legale presso il Notaio dott.ssa al quale avrebbe partecipato il Per_2
sig. di proprio al fine di ottenere chiarimenti circa Testimone_1 CP_3
l'operazione e il contestuale sgravio e poter procedere al finanziamento alla stessa? (testi: sig. sig. , Notaio dr.ssa Testimone_1 Testimone_2 Per_2
sig.ra e sig.ra ); Persona_3 Persona_4
Capitolo 19. Vero che la richiesta di concessione di mutuo fondiario presentato alla dal sig. in data 21/2/2022 – sub Controparte_4 CP_2
doc. 16 che si rammostra al teste- atteneva l'immobile di proprietà della sig.ra oggetto della proposta d'acquisto di data 10/1/2022 a Pt_1
“trattativa privata”, gravato da ipoteca e soggetto a procedura esecutiva/asta? (teste: dr. ). Testimone_1 CP_3
Nella denegata e non creduta ipotesi in cui la Corte Adita dovesse ritenere opportuno disporre un'ulteriore trattazione del procedimento in via istruttoria, ci si riporta alle conclusioni formulate in via istruttoria in sede di precisazione delle conclusioni di data 20 Novembre 2023 (nell'ambito del procedimento di primo grado sub nr. 1170/2022 RG Tribunale Rovereto) con espresso rimando alle prove tutte dedotte e capitolate con le memorie ex art. 183 VI co. nr. 2 c.p.c. (di data 10 Luglio 2023) e nr. 3 c.p.c. (di data
30 luglio 2023), da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte.

pag. 5/24 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 14 dicembre 2022, conveniva Parte_1
in giudizio e esponendo che i convenuti Controparte_1 CP_5
si erano obbligati irrevocabilmente ad acquistare al prezzo di euro
420.000,000 il compendio immobiliare adibito a residenza familiare identificato dalla particella edificiale 107 in Comune Catastale Noarna,
Comune Amministrativo Nogaredo, Partita Tavolare 282, sulla base di proposta di acquisto predisposta dall'Agenzia Immobiliare Studio Casa, accettata dalla nella quale era stata inserita la locuzione “tale Pt_1
proposta è vincolata alla concessione del mutuo per circa E. 210.000,00”, che tuttavia non era inquadrabile come condizione, essendo stato utilizzato il termine “è vincolata” ed essendo inoltre indeterminata nell'oggetto e comunque vessatoria per la promittente venditrice. In ogni caso contestava che i convenuti non si erano comportati secondo il canone della buona fede, per cui dovevano ritenersi responsabili del mancato acquisto del bene.
Allegava che ella si era invece tempestivamente attivata per ottenere la cancellazione dei gravami, dal momento che con comunicazione di data
23 marzo 2022 (doc. 3) SS RA ALGA Rovereto aveva accettato la proposta di chiusura di tutte le posizioni debitorie con il pagamento di euro 390.000,00 e parimenti Agenzia delle Entrate
Riscossioni aveva comunicato in data 10 marzo 2022 (doc. 5) la propria disponibilità a cancellare il gravame ipotecario a fronte del pagamento della somma di euro 28.439,03; pertanto l'attrice aveva procurato la liberazione del bene in vista del perfezionamento del contratto definitivo di compravendita, il cui termine risultava fissato al 30 luglio 2022.
pag. 6/24 Evidenziava che dalla conclusione dell'operazione negoziale immobiliare avrebbe ottenuto un vantaggio evidente, in quanto con il pagamento delle somme concordate con i creditori avrebbe ottenuto la liberazione totale delle posizioni debitorie di maggior importo.
Lamentava che i convenuti, in violazione del canone di buona fede e delle obbligazioni contrattuali assunte, nella pendenza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo (30 luglio 2022), avevano partecipato all'asta relativa al compendio immobiliare, aggiudicandoselo in data 15 aprile 2022, per il prezzo di euro 338.000,00. Deduceva che a causa della condotta di controparte ella era ancora debitrice nei confronti di
[...]
per euro 28.439,03 e nei confronti della SS Controparte_6
RA ALGA Rovereto per la differenza tra l'esposizione totale, pari ad euro 518.573,16, ed la somma che sarebbe stata ricavata dalla aggiudicazione all'asta dell'immobile agli odierni convenuti, al netto delle spese, e quindi di almeno euro 209.012,03. Lamentava inoltre di avere subito una lesione della onorabilità e dignità e di essere stata messa in cattiva luce nei confronti dei propri creditori a causa del comportamento di controparte. Chiedeva quindi che, previo accertamento del grave inadempimento di e agli impegni Controparte_1 CP_2
contrattuali assunti e della violazione del canone di buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione ed esecuzione del contratto,
i convenuti fossero condannati, in solido tra loro, al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali patiti dalla attrice per euro
209.012,03 o nella misura che sarebbe risultata di giustizia;
in via subordinata chiedeva l'accertamento della responsabilità dei convenuti ai sensi dell'art 2043 c.c. con condanna al risarcimento dei danni.
pag. 7/24 Si costituivano e contestando le Controparte_1 CP_2
difese di controparte. Esponevano che: il 10 gennaio 2022, tramite l'intermediazione di Studio Casa, in persona di , avevano Testimone_2
sottoscritto proposta d'acquisto dell'immobile della attrice, che all'epoca era già gravato dalle iscrizioni ipotecarie a favore della SS RA AL
GA Rovereto, dal pignoramento immobiliare promosso da SS RA
AL GA Rovereto e dal diritto di ipoteca in titolarità di Agenzia delle
Entrate Riscossioni;
era inoltre oggetto di procedura esecutiva (nr.
14/2021 RGE Tribunale di Rovereto ) nell'ambito della quale la prima asta era stata fissata per il giorno 17.1.2022; i promissari acquirenti avevano inoltre subordinato la proposta di acquisto alla liberazione dell'immobile da ogni gravame ed alla concessione di un mutuo di circa euro 210.000,00 da destinarsi all'operazione di compravendita , come specificato nella proposta. Facevano presente che anche in epoca precedente alla formale accettazione della proposta da parte della alienante si erano adoperati, per il tramite dell'agente immobiliare, a mettere in vendita l'appartamento di proprietà del per avere la liquidità pari a circa la metà del costo CP_1
d'acquisto; ed al contempo a reperire un istituto di credito disposto a finanziare l'operazione, per cui aveva contattato CP_2 [...]
e, su indicazione dello stesso agente immobiliare, anche la CP
, nella persona del sig. CP_3 Testimone_1
Aggiungevano che, nonostante la proposta fosse stata accettata solo il 14 febbraio 2022 e fosse vincolata alla disponibilità di tutti i creditori a liberare l'immobile, avevano proseguito nella ricerca di un finanziamento ed a fronte del diniego della banca che aveva sollevato dubbi sulla effettiva liberazione dai gravami, essi avevano sollecitato un incontro pag. 8/24 presso il notaio, che avrebbe stipulato il rogito, con l'agente immobiliare, un funzionario di , la venditrice ed il legale, ma era saltato per CP_3
indisponibilità dell'avvocato di controparte. Rilevavano che l'agente aveva comunicato che i creditori avevano chiesto un rialzo del Parte_2
prezzo offerto per concludere l'accordo per la liberazione, che essi non avevano accettato. Pertanto, preso atto che la proposta di liberazione formulata dalla promittente venditrice non era stata accolta, si erano sentiti liberi dal vincolo contrattuale e per mezzo dell'agente immobiliare avevano presentato offerta di partecipazione all'asta , che non era stata sospesa nelle more, temendo che l'immobile potesse essere appetibile anche a terzi.
Deducevano quindi che non erano fondate le difese di controparte in ordine alla clausola sospensiva avente ad oggetto l'ottenimento del mutuo, ribadendo di essere attivati, ma che il diniego era dipeso dalla situazione di incertezza sui gravami. Pertanto, contestavano che potesse essere loro ascritta una violazione del canone di buona fede;
rilevavano che controparte non si era attivata per ottenere la sospensione della procedura esecutiva, e dare assicurazioni all'istituto di credito che avrebbe dovuto concedere il mutuo ai promissari acquirenti, la cui mancata erogazione era quindi imputabile alla Chiedevano quindi il rigetto delle domande. Pt_1
Con sentenza n. 100/2024 il Tribunale di Rovereto respingeva le domande di parte attrice e compensava per intero le spese del grado.
Il Giudice di primo grado rilevava che i convenuti in data 10.1.2022 avevano formulato una proposta irrevocabile di acquisto con scadenza al
10.2.2022, a cui la controparte aveva dato riscontro soltanto in data
14.2.2022 apponendo nuove condizioni che dovevano indurre a qualificare pag. 9/24 tale atto non come accettazione ma, ai sensi dell'art 1326 u.c. c.c., quale nuova proposta, atteso che con esso l'attrice non aveva aderito semplicemente alla proposta ma aveva introdotto una ulteriore clausola, interpretabile come condizione sospensiva, avendo subordinato l'efficacia del contratto al raggiungimento di un preliminare e separato accordo con i creditori, finalizzato ad ottenere il consenso alla cancellazione delle iscrizioni e/o annotazioni tavolari gravanti sull'immobile compravenduto.
Ciò premesso rilevava che non era stata depositata la prova dell'accettazione da parte dei promissari acquirenti nelle forma ad substantiam richiesta dall'art. 1350 c.c. Escludeva quindi che potesse essere perfezionato alcun contratto, per cui respingeva le domande formulate in ragione di un inadempimento contrattuale .
In relazione alla domanda subordinata diretta all'accertamento della responsabilità precontrattuale dei convenuti, riteneva provata la violazione del precetto di buona fede nel corso delle trattative. In particolare, pur in carenza di formale accettazione, reputava che essi avessero conosciuto e ritenuto come “integrante” la condizione apposta dalla controparte secondo cui la conclusione del contratto era subordinata all'assenso dei creditori alla liberazione dell'immobile dai vincoli sullo stesso imposti, come era desumibile dai numerosi messaggi scambiati fra le parti e l'agente che operava come tramite;
osservava poi che essendo in corso una procedura esecutiva, la menzionata condizione corrispondeva alla previsione di cui all'art. 492 c.p.c. che prevede che il pignoramento non consente al debitore di disporre del bene sottoposto ad esecuzione.
Riteneva al contempo provato che la si era comportata Pt_1
correttamente, avendo procurato l'assenso dei creditori alla cancellazione pag. 10/24 delle trascrizioni e iscrizioni: in data 23.3.2023, e quindi con ampio anticipo rispetto alla data dell'asta, l'istituto di credito aveva accettato la proposta transattiva della attrice del 14.3.2022, implicante la cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli. Al contempo, sulla base della fitto scambio di messaggi con l'agente immobiliare, ravvisava che i convenuti fossero stati resi edotti dell'andamento delle trattative e dell'accettazione della proposta transattiva da parte dell'istituto di credito.
Negava fondatezza alla obiezione secondo cui gli immobili sarebbero dovuti essere già liberi da iscrizioni e trascrizioni al momento del definitivo, rilevando come le trattative si erano svolte sul presupposto comune alle parti che si sarebbe provveduto in sede di rogito anche a definire le posizioni dei creditori mediante il corrispettivo della vendita, secondo una prassi consolidata nel settore delle compravendite immobiliari.
Sotto altro profilo, riteneva che non fosse stata fornita la prova del diniego di finanziamento da parte degli istituti bancari opposto dai convenuti, addotto quale motivo della mancata conclusione delle trattative e dell'affare con l'attrice, non essendo stata prodotta alcuna comunicazione scritta di reiezione dell'istanza, con correlata motivazione. Affermava che tuttavia i convenuti avevano generato un ragionevole affidamento nella controparte, in ordine alla conclusione del contratto. Riteneva che a fronte della condotta della attrice, che si era adoperata per garantire la cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli dall'immobile, di contro i convenuti erano receduti del tutto ingiustificatamente dalle trattative in violazione del precetto di buona fede, acquistando il bene all'asta anteriormente alla data fissata per la conclusione del contratto definitivo.
pag. 11/24 Ciò premesso, evidenziava come, secondo granitica giurisprudenza, la responsabilità precontrattuale può determinare la risarcibilità del solo interesse negativo e quindi del pregiudizio patrimoniale consistente negli esborsi sostenuti per la negoziazione non andata a buon fine nonché il danno da perdita delle occasioni d'affari che si fossero eventualmente presentate durante le trattative e fossero andate perse a causa della mancata conclusione del contratto. Rilevato tuttavia che l'attrice non aveva allegato alcun danno emergente e non aveva provato la esistenza di altre trattative aventi ad oggetto la vendita dell'immobile dei convenuti, respingeva la domanda risarcitoria fondata sulla responsabilità precontrattuale .
In ragione delle complessive emergenze processuali ed in applicazione del principio di causalità della lite, ravvisava giusti motivi per compensare integralmente tra le parti le spese di lite.
Con atto di citazione notificato in data 9 aprile 2024, proponeva appello chiedendo, in riforma della impugnata sentenza, Parte_1
l'accoglimento delle domande proposte in primo grado.
Si costituivano e chiedendo il rigetto Controparte_1 CP_2
dell'appello principale. In via di appello incidentale chiedevano la riforma della statuizione sulle spese.
Sulle conclusioni come innanzi precisate, la causa veniva riservata al
Collegio per la decisione .
MOTIVI DELLA DECISIONE
La difesa dell'appellante censura che il Tribunale ha erroneamente escluso che la propria controproposta, formulata in data 14.2.2022, fosse stata accettata dalla controparte, ed ha esaminato quindi le condotte delle parti in termini di responsabilità precontrattuale, che non era mai pag. 12/24 stata prospettata. Lamenta inoltre la mancata pronuncia sulla domanda subordinata di risarcimento del danno proposta ex art 2043 c.c..
Ricorda di avere dimesso in atti dichiarazione in data 14 febbraio 2022, con cui aveva condizionato l'accettazione alla liberazione dell'immobile dai gravami sul medesimo esistenti, recante sull'altra facciata la dizione “ per presa visione ed accettazione integrale” con due firme riferibili agli appellanti che non le avevano disconosciute ed anzi a loro volta avevano dimesso il medesimo documento. Afferma che era quindi provata la accettazione della controparte. Essendosi quindi perfezionato il vincolo contrattuale, deduce che è parimenti provato l'avveramento dei presupposti per la liberazione dell'immobile dalle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli. Allega di essersi attivata con solerzia e in perfetta buona fede al fine di procurare la cancellazione dei gravami presenti sul compendio immobiliare di sua proprietà e noti ai promittenti: in particolare, delle iscrizioni ipotecarie in titolarità di SS RA ALGA Rovereto, del pignoramento immobiliare trascritto da SS RA ALGA
Rovereto e del diritto di ipoteca in titolarità di Agenzia delle Entrate
Riscossioni. Infatti SS RA ALGA Rovereto aveva accettato con comunicazione del 23 marzo 2022 (doc. 3 del fascicolo attoreo del giudizio di primo grado) la proposta formulata dalla appellante di chiusura di tutte le posizioni debitorie alla medesima riferibili con il pagamento di euro 390.000,00; mentre Agenzia delle Entrate Riscossioni aveva comunicato in data 10 marzo 2022 (doc. 5 del fascicolo attoreo del giudizio di primo grado) la propria disponibilità a cancellare l'ipoteca gravante sul compendio immobiliare di proprietà di a Parte_1
fronte del pagamento della somma di euro 28.439,00.
pag. 13/24 Contesta poi la tesi di controparte secondo cui si sarebbe obbligata a cancellare le iscrizioni e la trascrizione in anticipo , dal momento che l'impegno assunto riguardava il trasferimento del bene libero, circostanza che sarebbe stata assicurata mediante il pagamento dei creditori con la provvista costituita dal prezzo versato al rogito.
Contesta inoltre la validità della condizione apposta dai promissari acquirenti nei seguenti termini “tale proposta è vincolata alla concessione del mutuo per circa E. 210.000,00”, essendo incerta nella formulazione e comunque “ vessatoria”. Per quanto riguarda la condotta di controparte, ricorda di avere eccepito la tardività del documento n.16 avente ad oggetto la richiesta di mutuo fondiario, in quanto prodotta solo con la memoria ex art 183 n 3 c.p.c.; in ogni caso ribadisce la contestazione della valenza probatoria essendo un mero modulo compilato con i dati del ma priva di sottoscrizione nonché della prova della presentazione. CP_5
Addebita agli appellati di non essersi comportati in buona fede in pendenza della “condizione”, dal momento che non hanno dimostrato alcuna ipotetica richiesta effettuata agli istituti di credito e neppure il dedotto diniego. Contesta il valore probatorio dei messaggi Whatsapp.
Obietta che la iniziativa di controparte sarebbe stata finalizzata ad evitare la vendita del bene a terzi, vincolando la venditrice con la proposta contrattuale, mentre successivamente gli appellati avevano acquistato il bene all'asta ad un prezzo più vantaggioso;
a tal fine richiama il documento 12 da cui si desume che già il 10 marzo e poi il 5 aprile 2022 essi avevano pianificato con l'agente immobiliare la partecipazione all'asta immobiliare in assoluto spregio agli impegni contrattuali assunti con parte attrice e senza dare alcuna informativa a riguardo a quest'ultima.
pag. 14/24 Contesta in ogni caso la tesi secondo cui gli appellati non fossero a conoscenza della conclusioni degli accordi con i creditori, in relazione ai quali il difensore della aveva inviato comunicazione, rimasta Pt_1
priva di riscontro, a (agente immobiliare, intermediario e Testimone_2
interfaccia e rappresentante dei convenuti) con mail di data 23 marzo 2023
e quindi circa un mese prima della data fissata per l'asta ( doc 9 del fascicolo attoreo). Afferma che è altamente improbabile che gli appellati non fossero stati messi a conoscenza di tale circostanza che avrebbe consentito di procedere con la compravendita immobiliare, considerato che, essi stessi aveva dato atto di avere contatti quotidiani “con l'agente immobiliare per la trattativa condotta dalla sig.ra per lo sgravio Pt_1
necessario all'acquisto” Conclude quindi chiedendo che si accerti che i promissari acquirenti erano stati inadempienti e comunque avevano tenuto un comportamento di male fede .
Allega che a causa della condotta di e Controparte_1 CP_5
è rimasta debitrice nei confronti di di Controparte_6
euro 28.439,03 e nei confronti della SS RA ALGA Rovereto per la differenza tra l'esposizione totale pari ad euro 518.573,16 e il ricavato netto dalla aggiudicazione all'asta del bene. Deduce di avere inoltre subito una lesione della propria onorabilità e dignità, essendo stata posta in cattiva luce nei confronti dei propri creditori a causa del comportamento degli odierni convenuti
E' opportuna la analisi congiunta dei motivi di appello in quanto attengono a profili strettamente connessi relativi all'accertamento dell'efficacia del contratto e dell'inadempimento che le parti si imputano reciprocamente.
pag. 15/24 Con scrittura privata del 10 gennaio 2022, si Controparte_1
impegnava ad acquistare l'immobile per cui è causa al prezzo di euro
420.000,00 entro la data del 30 luglio 2022 con la precisazione che la parte venditrice avrebbe dovuto garantire la cancellazione di tutti i gravami.
Nella proposta, indicata come irrevocabile sino al 10 febbraio 2022, era inoltre inserita la clausola “ tale proposta è vincolata alla concessione del mutuo per circa euro 210.000,00”.
E' parimenti documentato che in data 14 febbraio 2022 Parte_1
dichiarava di accettare di vendere l'immobile a e Controparte_1 [...]
aggiungendo che “ quanto sopra viene vincolato alla disponibilità CP_5
di tutti i creditori (vedi gravami da Libro fondiario) a cancellare tutti le iscrizioni e/o annotazioni tavolari attualmente gravanti sull'immobile in oggetto”.
Come evidenziato dalla difesa di parte appellante, in calce al documento si legge “Per presa visione ed accettazione” cui seguono due firme che appaiono riferibili a e i quali non solo non le hanno CP_5 CP_1
ritualmente disconosciute, ma a loro volta hanno dimesso copia del medesimo documento. A fronte della accettazione da parte degli appellati, rimane pertanto superata ogni questione in ordine al fatto che l'accettazione della promittente venditrice non fosse intervenuta entro il termine per cui la proposta era stata dichiarata irrevocabile.
La conclusione del contratto è confermata anche dalla difesa degli appellati che ne eccepisce tuttavia l'inefficacia per il mancato avveramento delle due condizioni sospensive, vale a dire la liberazione dell'immobile dai gravami ed l'ottenimento da parte dei promissari acquirenti del mutuo.
pag. 16/24 Con riferimento alla prima, deve prendersi atto che sull'immobile erano iscritte delle ipoteche ed era parimenti stato trascritto il pignoramento immobiliare promosso da SS RA AL GA , come si deduce dal certificato tavolare dimesso dalla Pt_1
Inoltre, la difesa dei promissari acquirenti ha dimesso avviso del
22.11.2021 di vendita senza incanto per il giorno 17 gennaio 2022 disposto nella procedura n 14/21 RE Tribunale di Rovereto (doc 3); nonché successivo avviso del 26 gennaio 2022 di vendita senza incanto per il giorno 11 aprile 2022, con termine per la proposizione delle offerte sino all'8 aprile 2022 (doc 4).
Pertanto, per la realizzazione della condizione sospensiva, inserita proprio su richiesta dalla nella proposta del 14.2.2022, la promittente Pt_1
venditrice avrebbe dovuto ottenere l'assenso dei creditori alla cancellazione di ogni gravame, che per quanto riguarda il pignoramento avrebbe potuto avvenire previa estinzione dell'esecuzione pendente. Ma è parimenti di tutta evidenza che, in ragione della pendenza della procedura esecutiva già in fase di vendita, ella avrebbe dovuto attivarsi anche per evitare lo svolgimento della vendita senza incanto che, alla data in cui ella ha dato riscontro alla proposta del era stata già rifissata per CP_1
l'11 aprile 2022, e quindi a distanza di meno di due mesi dalla accettazione, nonché in epoca ben anteriore alla data del 30 luglio 2022 indicata per il rogito.
La difesa della appellante ha inoltre dimesso mail del 10 marzo 2022 con cui l'Agenzia delle Entrate quantificava l'importo che sarebbe dovuto essere versato per l'estinzione della posizione debitoria, precisando che all'esito avrebbe inviato la documentazione utile per la cancellazione pag. 17/24 della ipoteca;
inoltre per quanto riguarda l'esecuzione immobiliare n 14/21 nel caso di rinuncia da parte di tutti i creditori avrebbe depositato a propria volta rinuncia alla esecuzione .
E' stata inoltre dimesso come doc 4 la missiva del 14 marzo 2022 con cui era stata avanzata alla SS RA AL GA di Rovereto l'offerta di estinguere la posizione debitoria con il pagamento di euro 390.000,00; ha inoltre prodotto come doc 3 la risposta del 23.3.2022 con cui SS
RA AL GA comunicava all'avvocato Ceola che il Consiglio di amministrazione aveva autorizzato la proposta del 14.3.2022 ed invitava la controparte ad attivarsi per la sottoscrizione dell'accordo entro il
30.3.2022.
Al contempo, dal documento 9 dimesso dalla attrice emerge che il legale della venditrice, nel comunicare in data 23.3.2022 al mediatore l'intervenuta accettazione della proposta da parte della Banca, prospettava la necessità di tacitare l'agenzia dell'Entrate mediante un acconto che avrebbe dovuto essere pagato dai promissari acquirenti per l'importo di € 30.000,00; sollecitava inoltre un aumento dell'offerta di euro 10.000,00.
Infine è documentato che la bozza dell'accordo con SS RA
ALgarda era stata trasmessa allo studio legale con mail del 6 aprile 2022.
Alla luce di tali elementi si impongono alcune considerazioni: la difesa dell'appellante si sofferma in modo particolare sulle circostanze che in data 23 marzo 2022 aveva avuto la conferma dell'accettazione da parte della banca alla conclusione dell'accordo e che in pari data il legale ne aveva data notizia al . Parte_2
pag. 18/24 Non vi è contestazione che i promissari acquirenti avessero contatti costanti con l'agente immobiliare per cui, come affermato anche dal
Tribunale, si può fondatamente ritenere che avessero avuto notizia della mail del 23 marzo 2022 inviata dall'avvocato Ceola. Tuttavia , come sottolineato dagli appellati, da tale comunicazione emerge che per la realizzazione della definizione delle posizioni debitorie era stato richiesto ai promissari acquirenti di effettuate il pagamento con modalità diverse, e più gravose, rispetto a quanto previsto negli accordi firmati, essendo stato sollecitato il versamento di un ulteriore acconto di € 30.000,00 destinato a tacitare l'Agenzia delle entrate anticipatamente, affinchè fosse dato l'assenso alla cancellazione della ipoteca , prospettando che altrimenti al momento del rogito si sarebbe verificata la permanenza della relativa iscrizione;
in secondo luogo era stato chiesto “di implementare il corrispettivo di almeno euro 10.000,00”.
In carenza di argomentazioni difensive svolte su tale aspetto dall'appellante, che si è limitata a censurare che era mancato qualsiasi riscontro a tale mail, deve concludersi che, in difetto di prova che le parti avessero apportato modifiche alle condizioni di pagamento, secondo le richieste ventilate dal legale della alla data del rogito per Pt_1
l'ipoteca iscritta da Agenzia delle Entrate non vi sarebbe stato l'assenso alla cancellazione, in mancanza di preventiva estinzione del debito.
Sotto altro profilo, va sottolineato che l'avvocato Ceola con mail del 14 marzo 2022 aveva riferito al di avere chiesto al creditore Parte_3
procedente CRAG di sospendere l'asta per potere risolvere la posizione con maggiore tranquillità; aveva aggiunto di avere prospettato il pag. 19/24 problema anche all'avvocato della Banca che non si era pronunciato , in quanto si riservava di verificare la proposta.
Tuttavia, non vi è prova di ulteriori solleciti da parte della promittente venditrice per ottenere la sospensione della vendita e neppure è provato un impegno da parte della creditrice ad agire in tal senso. Se infatti la definizione della posizione entro il 30 marzo 2022 come richiesto da
CRAG con la comunicazione del 23 marzo 2022, avrebbe permesso di superare il problema , atteso che alla chiusura della posizione sarebbe conseguita la rinuncia alla esecuzione;
tuttavia lo slittamento dei tempi di definizione , confermato dall'invio della bozza in data 6 aprile 2022 , avrebbe reso indispensabile l'adozione di una iniziativa diretta sospendere l'asta, il cui esito avrebbe potuto vanificare la realizzazione della definizione nei termini indicati nella bozza di transazione. Va in particolare segnalato che non vi è traccia di tale aspetto nella comunicazione del 6 aprile 2022, nonostante l'avviso di vendita redatto dal notaio delegato in data 26 gennaio 2022 avesse fissato all'8 aprile 2022 il termine per la presentazione delle offerte.
Va poi aggiunto che non solo non è provato, ma neppure allegato che il legale della a fronte del prolungarsi della trattative, si fosse Pt_1
attivato per ottenere la sospensione.
Dalla documentazione in atti emerge che la vendita si è regolarmente tenuta ed a fronte della presentazione anche di una ulteriore offerta rispetto a quella degli appellati, è stata disposta vendita con incanto all'esito della quale si sono aggiudicati il bene. CP_1 CP_5
Ciò premesso, va sottolineato che la liberazione del bene da iscrizioni e dalla trascrizione del pignoramento a cui era sospensivamente pag. 20/24 condizionata l'efficacia del preliminare, era funzionalmente connessa alla vendita del bene per trattativa privata, rispetto alla quale la estinzione della procedure esecutiva ed ancora prima la sospensione della vendita con incanto si ponevano come presupposto imprescindibile, che tuttavia non si erano avverati né alla data della presentazione dell'offerta e neppure della aggiudicazione.
Pertanto non essendosi verificata la condizione sospensiva, apposta per espressa richiesta della stessa promittente venditrice, l'acquisto del bene nell'ambito della procedura immobiliare, non può essere qualificato come inadempimento contrattuale.
Rimane assorbita ogni ulteriore questione attinente l'ulteriore condizione sospensiva.
Parimenti, alla luce delle considerazioni formulate non si ravvisano i presupposti per accogliere la domanda attorea subordinata proposta ai sensi dell'art 2043 c.c..
Va preliminarmente sottolineato come la difesa dell'appellante è stata sviluppata esclusivamente con riguardo alla violazione degli obblighi contrattualmente assunti;
mentre manca l'allegazione anche di elementi di fatto su cui accertare una responsabilità extracontrattuale. Va inoltre rilevato che l'aggiudicazione da parte degli appellati è avvenuta a seguito di partecipazione alla vendita disposta nell'ambito di procedura esecutiva senza che sia stata loro imputata, né tanto meno provata, una condotta non conforme alle norme procedurali;
né sono stati prospettati altri profili di illegittimità
Sotto altro profilo, e per completezza di motivazione, va rilevato che, essendo stata presentata anche una ulteriore offerta rispetto a quella degli pag. 21/24 appellati, si può ritenere che vi sarebbe in ogni caso stata l'aggiudicazione del bene.
Il rigetto delle domande di parte appellata va quindi confermato sia pure con diversa motivazione.
Con appello incidentale, e impugnano Controparte_1 CP_2
la statuizione sulle spese, contestando la sussistenza dei presupposti per la compensazione in quanto non ricorrerebbero né una fattispecie di soccombenza reciproca né “l'assoluta novità della questione trattata o al mutamento della giurisprudenza rispetto alle questioni dirimenti”.
Il motivo è fondato.
Va sottolineato che il Tribunale ha motivato la compensazione totale delle spese di lite richiamando le “ complessive emergenze processuali e fatta applicazione del principio di causalità della lite”
Secondo un consolidato indirizzo della giurisprudenza di legittimità, la soccombenza costituisce un'applicazione del principio di causalità, in virtù del quale non è esente dall'onere delle spese la parte che, col suo comportamento antigiuridico (in quanto trasgressivo di norme di diritto sostanziale) abbia provocato la necessità del processo(ex plurimis Cass
21823/2021; Cass19456/2009). Ma nello specifico, alla luce delle considerazioni esposte con riguardo ai motivi attinenti al merito della vicenda, non è stato accertato a carico degli appellati alcun comportamento antigiuridico.
Sotto altro profilo non ricorre neppure la fattispecie di soccombenza reciproca, dal momento che la domanda della è unitaria, essendo Pt_1
l'accertamento della responsabilità strettamente connesso alla condanna al risarcimento, ed è quindi stata respinta anche in primo grado.
pag. 22/24 Pertanto ai sensi dell'art 91 c.p.c. va condannata a Parte_1
rifondere a ed le spese di entrambi i Controparte_1 CP_2
gradi che, applicando il DM 147/2002 nello scaglione valore indeterminato, complessità bassa, dichiarato , si liquidano: per il primo grado per la fase studio euro 1701,00; per la fase introduttiva euro1204,00; per la fase istruttoria euro 1806,00; per la fase decisionale euro 2905,00 e quindi complessivamente in euro 7616,00, oltre rimborso forfettario , iva, cnpa come per legge;
per il presente grado, come da richiesta, in complessivi euro 8470,00 di cui : per la fase studio euro
3000,00; per la fase introduttiva euro 2000,00; per la fase decisionale euro
3470,00 , nonché euro 804,00 per rimborso spese , oltre spese generali, oltre iva, cnpa come per legge.
Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti,
Rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza del Parte_1
Tribunale di Rovereto n. 100/2024 del 6.3.2024 condanna a rifondere agli appellati le spese di entrambi i Parte_1
gradi di giudizio che si liquidano per il primo in euro 7616,00, oltre rimborso forfettario , iva, cnpa come per legge;
per il presente in euro
8470,00 , nonché euro 804,00 per esborsi , oltre rimborso forfettario, iva e cnpa come per legge .
pag. 23/24 Sussistono i presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, in favore dell'erario di un importo ulteriore, pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame.
Così deciso nella camera di consiglio della 2^sez. Contenzioso Ordinario, in data 11/03/2025.
Il Consigliere relatore/estensore Il Presidente
Maria Tulumello Liliana Guzzo
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