N. R.G. 1734/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
1 SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Antonella Allegra Presidente dott. Rosario Lionello Rossino Consigliere dott. Mariangela Marrangoni Consigliere Ausiliario Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 1734/2022 promossa da:
Parte_1 con il patrocinio dell'avv. PERRINA MARCO;

APPELLANTE contro
Controparte_1 con il patrocinio dell'avv. MASOTTI LUCA;

APPELLATO
IN PUNTO A: appello della sentenza del Tribunale di Bologna, in composizione monocratica n.
917/2022 pubblicata il 07/04/2022 resa nella causa civile n. 5764/2020;
Assegnata a decisione con ordinanza del 11.02.2025 sulle seguenti
CONCLUSIONI
per le parti come da note tempestivamente depositate in considerazione della trattazione scritta della causa.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
pagina 1 di 8 Con atto di citazione ritualmente notificato evocava in giudizio innanzi al Tribunale Parte_1
Bologna il chiedendo l'accoglimento delle seguenti Controparte_1 conclusioni:“1 IN VIA PRINCIPALE - Accertato che il Controparte_2
ed il sono due condomini distinti sin dalla nascita degli Controparte_3
stessi, ovvero dal 1967 ad oggi, per tutti i motivi esplicati nel suesteso atto;
- Dichiarare che nulla è dovuto a nessun titolo dal sig. al oggi Pt_1 Controparte_2 CP_2
impropriamente definito;
- Dichiarare che lo studio di Controparte_4
amministratore del , oggi impropriamente definito Controparte_2
, così come i Controparte_4 Controparte_5
suoi predecessori ed i suoi eventuali successori, non hanno alcun potere e rapporto contrattuale con il
Condominio in . ➢ IN VIA SUBORDINATA: - Accertato che Controparte_3
il ed il Controparte_2 Controparte_3 CP_2
sono due condomini distinti quantomeno dal 19.11.1990 ad oggi, per tutti i motivi esplicati nel suesteso atto;
- Dichiarare che nulla è dovuto a nessun titolo dal sig. al Pt_1 Controparte_2
oggi impropriamente definito;
-
[...] CP_2 Controparte_4
Dichiarare che lo studio di amministratore del , oggi Controparte_2
impropriamente definito , Controparte_4 Controparte_5
così come i suoi predecessori ed i suoi eventuali successori, non hanno alcun potere e
[...] rapporto contrattuale con il Condominio in . ➢ IN VIA Controparte_3
ULTERIORMENTE SUBORDINATA: nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale: - Accertato che il ed il Controparte_2 CP_2
sono attualmente due condomini distinti, per tutti i Controparte_3 CP_2
motivi esplicati nel suesteso atto;
- Dichiarare che nulla è dovuto a nessun titolo dal sig. al Pt_1
oggi impropriamente definito Controparte_2 CP_2 Controparte_4
- Dichiarare che lo studio di amministratore del
[...] CP_2 [...]
, oggi impropriamente definito , Controparte_2 Controparte_4
così come i suoi predecessori ed i suoi eventuali successori, Controparte_5
Pt_ non hanno alcun potere e rapporto contrattuale con il Condominio in Controparte_3
.”.
[...]
Si costituiva il chiedendo il rigetto delle domande e la condanna alle spese di lite. CP_2
pagina 2 di 8 Istruita la causa documentalmente, ritenuta così matura per la decisione, il Tribunale fissava l'udienza per la precisazione delle conclusioni del 24.02.2022 con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti difensivi conclusivi e all'esito così statuiva: "Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, dispone: - rigetta la domanda attorea -
Condanna a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite che si liquidano in euro € Parte_1
5355,00, oltre i.v.a., c.p.a. e 15% spese generali.”. La statuizione era motivata rilevando che, alla luce della documentazione versata in atti e segnatamente anche dalle relazioni dei tecnici di parte nonché della giurisprudenza della Cassazione ivi richiamata, risultava l'esistenza di parti in comune ad entrambi gli edifici condominiali. Neppure le delibere condominiali adottate che deponevano a favore di tale interpretazione risultavano impugnate pertanto le domande attrici dovevano essere respinte. Le spese di lite seguivano la soccombenza ed erano liquidate come da dispositivo. Contro detta sentenza ha proposto appello con un unico articolato motivo con il quale viene censurata Parte_1
l'erroneità della motivazione del Tribunale perché gravemente viziata i) in fatto con errata o totalmente omessa valutazione delle prove documentali cioè: rogiti ove venivano previste servitù e definite due distinte proprietà dei Condomini;
verbali di assemblea di scioglimento del “Condominio Unico” e di trattazione dei Condomini separati;
per mancata rilevazione della totale e ripetuta contestazione della perizia convenuta;
ii) in diritto con erronea applicazione delle norme di riferimento: mancata applicazione del principio di accessione ex art. 934 c.p.c.; - erronea applicazione delle norme sul condominio e supercondominio. Quanto alla sussistenza di un unico condominio l'appellante lamenta la totale carenza di motivazione. Irrilevante, poi, sarebbe a suo dire la sussistenza o meno di un supercondominio che, in ogni caso, nella fattispecie non sarebbe possibile riconoscere. Per tali motivi l'appellante ha concluso affinché la Corte volesse: “NEL MERITO: ➢ IN VIA PRINCIPALE -
Accertato che il ed il Controparte_2 CP_2 Controparte_3
sono due condomini distinti sin dalla nascita degli stessi, ovvero dal 1967 ad oggi, per
[...] CP_2
tutti i motivi esplicati nel suesteso atto;
- Dichiarare che nulla è dovuto a nessun titolo dal sig. Pt_1
al oggi impropriamente definito Controparte_2 CP_2 [...]
; - Dichiarare che lo studio di amministratore del Controparte_4 [...]
, oggi impropriamente definito , Controparte_2 Controparte_4
così come i suoi predecessori ed i suoi eventuali successori, Controparte_5
Pt_ non hanno alcun potere e rapporto contrattuale con il Condominio in Controparte_3
. ➢ IN VIA SUBORDINATA: - Accertato che il
[...] Controparte_2
ed il sono due condomini distinti quantomeno dal Controparte_3 CP_2
19.11.1990 ad oggi, per tutti i motivi esplicati nel suesteso atto;
- Dichiarare che nulla è dovuto a
pagina 3 di 8 nessun titolo dal sig. al oggi impropriamente Pt_1 Controparte_2 CP_2
definito - Dichiarare che lo studio di amministratore del Controparte_4 CP_2
, oggi impropriamente definito Controparte_2 [...]
, così come i suoi predecessori ed i Controparte_4 Controparte_5
Pt_ suoi eventuali successori, non hanno alcun potere e rapporto contrattuale con il Condominio in
. ➢ IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA: nella denegata Controparte_3
e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale: - Accertato che il
ed il Controparte_2 CP_2 Controparte_3 CP_2
sono attualmente due condomini distinti, per tutti i motivi esplicati nel suesteso atto;
- Dichiarare che nulla è dovuto a nessun titolo dal sig. al oggi Pt_1 Controparte_2 CP_2
impropriamente definito - Dichiarare che lo studio di Controparte_4 CP_2
amministratore del , oggi impropriamente definito Controparte_2
, così come i Controparte_4 Controparte_5
suoi predecessori ed i suoi eventuali successori, non hanno alcun potere e rapporto contrattuale con il
Pt_ Condominio in . IN OGNI CASO: con vittoria di spese e Controparte_3
compensi di causa di entrambi i gradi di giudizio.”.
Si è costituito il appellato chiedendo il rigetto dell'appello e l'integrale conferma della CP_3
sentenza impugnata con condanna alle spese di lite.
La Corte con ordinanza del 11.02.2025., previo deposito di note scritte vista la trattazione cartolare della causa la stessa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. di giorni 40 per il deposito delle comparse conclusionali ed ulteriori 20 giorni per repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è infondato.
La Corte osserva che non è impugnata la sentenza laddove afferma che i condomini de quibus sono stati edificati su lotti di terreno appartenenti a due proprietari diversi e costruiti in due diversi mappali: sul punto la decisione è, pertanto, coperta da giudicato.
Anche le premesse giuridiche sono ritenute corrette da parte appellante ma ciò che è lamentato con l'impugnativa è che tali premesse non si attaglierebbero al caso di specie.
Il medesimo appellante soprattutto nega la sussistenza di parti comuni ed indivisibili ex art. 1119 c.c. tra i due Condomìni.
pagina 4 di 8 La Corte osserva che può affermarsi l'esistenza di un Supercondominio laddove vi siano più edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, legati funzionalmente dall'esistenza di manufatti, impianti o servizi comuni ai fabbricati ed in rapporto di accessorietà con questi ultimi, tanto da precluderne l'autonomo godimento. Da ciò discende, poi, l'applicazione della specifica disciplina codicistica in materia condominiale anziché quella più generale della comunione.
Nella fattispecie, trattandosi di un complesso costituito da due fabbricati autonomi e con servizi in comune, secondo il Primo Giudice il Supercondominio sarebbe sorto ipso iure et facto.
Il Collegio rileva che il cd. “Supercondominio” si caratterizza per la comunione materiale, tra i singoli edifici, di alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c. (i.e. ingresso, la portineria, i parcheggi, l'impianto centrale per il riscaldamento), collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno dei fabbricati.
Si tratta di una figura di elaborazione giurisprudenziale, la quale ultima, (proprio come il condominio negli edifici) viene in essere “ipso iure et facto”, senza necessità di apposite manifestazioni di volontà da parte dell'originario costruttore e neppure dei proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, tanto meno di specifiche approvazioni assembleari.
La Cassazione afferma, infatti, anche recentemente (cfr. Cassazione Sentenza n. 18238/2024) “Al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. c.c., anche il cd. supercondominio viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.”.
Sempre a conferma di quanto sopra premesso, la Corte di legittimità (cfr. Cassazione Sentenza n.
32237/2019) ritiene: “Il supercondominio, sorgendo "ipso iure et facto", se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti, unifica entro una più ampia organizzazione condominiale una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati;
ad esso, pertanto, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione.”.
pagina 5 di 8 La Suprema Corte precisa altresì (Cassazione Sentenza n. 1141/2023) “In presenza di un
"supercondominio", ciascun condomino è obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condominii di unità immobiliari o di edifici in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà del singolo partecipante, sicché l'amministratore del supercondominio può ottenere un decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., unicamente nei confronti di ciascun partecipante, mentre è esclusa un'azione diretta nei confronti dell'amministratore del singolo condominio in rappresentanza dei rispettivi condomini per il complessivo importo spettante a questi ultimi.”.
Il Primo Giudice ha ritenuto sussistere numerose parti comuni da cui far discendere la natura di un unico condominio e segnatamente i contatori gas e acqua potabile, l'assicurazione globale dei due fabbricati, il quadro generale contatori Enel, l'antenna tv, le fognature, il locale ex centrale termica con cortile mappale 517 e relativo muro di confine, il locale ex centrale termica, il muro a cavagliere e la particella 204/l ove sarebbero posizionati i contatori acqua e gas e quale particella necessaria all'accesso dell'intero edificio.
Il rogito versato in atti di conpravendita dell'area edificabile di data 18.11.1996 a magistero del Notaio Per_ riporta la clausola che segue: “Le costruzioni che gli attuali acquirenti edificassero ciascuno sul proprio lotto (lotti 204/g 204/i dovranno costruire fra loro un unico complesso edilizio, nel senso che il
(4) muro divisorio fra le due proprietà edificate, che diverrà comune proprietà delle stesse, dovrà erigersi a perfetto cavaliere del confine comune fra i predetti due lotti e dovrà avere spessore non inferiore a centimetri 15 (quindici).”.
L'enunciato va poi confrontato con quanto effettivamente costruito.
Dalle CTP versate in atti dalle parti in controversia si rileva quanto segue. La prima prodotta da parte attrice a firma dell'Ing. si limita a riportare quanto riferito dalla medesima parte attrice Persona_2 senza approfondire gli aspetti tecnici ed è, pertanto, poco illuminante. La seconda a firma dell'Ing.
depositata dal convenuto per contrastarla e, come detto dal Primo Persona_3 CP_2
Giudice, mai contestata in maniera puntuale dalla difesa del evidenzia, ripercorrendo Pt_1
meticolosamente anche tutte le pratiche edilizie ivi compreso il rilascio del certificato di abitabilità da parte del Comune di in data 27.08.1968 per un unico fabbricato, confrontando lo stato dei CP_2
luoghi e la documentazione tecnica ed effettuato più sopralluoghi, la sussistenza di un unico fabbricato anche se costruito su due diversi mappali.
pagina 6 di 8 In primis il muro previsto dal sopra citato rogito è stato poi realizzato unico ed indivisibile di natura portante ovvero di capacità strutturale.
Inoltre, dal punto di vista costruttivo (ma ciò è visibile anche dalle foto) si tratta di un unico fabbricato vista la sua simmetria, il tipo di ossatura portante, la copertura, le fondazioni e quindi tutte parti non separabili in caso di creazione di due distinti condomìni, ipotesi pertanto non concepibile da un punto di vista statico. Tale motivo spiega anche l'accensione di una unica polizza assicurativa a tutela del fabbricato stesso. I contatori rete gas e generale acqua sono poi allocati come evidenziato nelle foto allegate dal CTP nella particella comune alle due proprietà.
Anche la rete fognaria di adduzione a quella comunale risulta essere comune: sul punto la Corte di
Cassazione espressamente afferma: (cfr. Cass. Sentenza n. 2623/2021) “Rispetto ad un impianto fognario posto in rapporto di accessorietà con una pluralità di edifici costituiti in distinti condomini, giacché oggettivamente e stabilmente destinato all'uso od al godimento di tutti i fabbricati, trova applicazione la disciplina specifica del , anziché quella generale della comunione, e perciò CP_3
opera la presunzione legale di condominialità, ma solo sino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocabilmente destinate a ciascun edificio;
da ciò consegue che, ove i danni subìti da un terzo siano connessi ad un tratto del detto impianto posto ad esclusivo servizio di uno dei condomìni, la relativa responsabilità (nella specie, di natura extracontrattuale, ex art. 2051 c.c.) è addebitabile esclusivamente a quest'ultimo e non all'intero supercondominio, non potendosi estendere agli altri condomìni del complesso gli obblighi di custodia e di manutenzione gravanti sull'amministratore e sull'assemblea del singolo edificio.”
Alla luce di quanto emerso dall'istruttoria, come motivatamente ritenuto dal Giudice di Prime Cure, la domanda attrice è risultata infondata e, comunque, non provata, mentre sono stati forniti da parte convenuta elementi di evidente segno diverso.
Per quanto sin qui ritenuto non sussistono ragioni per discostarsi dalla decisione impugnata, nella quale già si rinvengono le ragioni a sostegno delle tesi prospettate dall'appellante, mentre l'impugnazione non ha minimamente intaccato la motivazione chiara e lineare del Primo Giudice e deve essere, pertanto, respinta con conferma integrale della a sentenza impugnata.
Le spese di lite seguono la soccombenza di parte appellante e sono liquidate ex D.M. 55/2014 aggiornati al D.M. n. 147 del 13/08/2022 come da dispositivo secondo il parametro dello scaglione applicabile (valore della causa indeterminato) per l'attività effettivamente espletata.
pagina 7 di 8 Sussistono altresì i presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex art. 13, c.

1-quater, T.U. di cui al D.P.R. n. 115/2002, introdotto con L.24/12/2012 n. 228, ove dovuto.


PQM


La Corte d'Appello di Bologna, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione assorbita e/o disattesa, così dispone:
I Rigetta l'appello proposto da e per l'effetto conferma la sentenza impugnata. Parte_1
II Condanna l'appellante a rifondere le spese di lite in favore del convenuto che si CP_2
liquidano nella misura di euro 6.946,00 oltre 15% rimborso spese forfetario, IVA e CAP come per legge.
III Si dà atto del raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art.13, co. 1 quater T.U. di cui al d.P.R.
30.05.2002 n.115 introdotto con la L. 24.12.2012 n. 228.
Così deciso in Bologna nella Camera di Consiglio della Prima Sezione Civile il 15 Aprile 2025.
Il Consigliere Ausiliario Est. La Presidente
Dott.ssa Mariangela Marrangoni Dott.ssa Antonella Allegra
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