N. R.G. 2452/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione terza civile nelle persone dei seguenti magistrati:
dr. Laura Sara Tragni Presidente dr. Antonio Corte Consigliere dr. Maria Carla Rossi Consigliere est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 2452/2024 promossa in grado d'appello, da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, entrambi elettivamente domiciliati in VIA LODIVECCHIO 51 C.F._2
26900 LODI presso lo studio dell'avv. ZANELOTTI ALESSANDRO, che li rappresenta e difende come da delega in atti
APPELLANTI
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Controparte_1 P.IVA_1
VIALE VITTORIO EMANUELE II, 14 27100 PAVIA presso lo studio dell'avv.
COMIZZOLI PIERANGELO, che la rappresenta e difende come da delega in atti
APPELLATA E APPELLANTE INCIDENTALE
pagina 1 di 12 avente ad oggetto: locazione ad uso abitativo – risoluzione contrattuale per inadempimento dei locatori.
Appello avverso la sentenza del Tribunale di Lodi n. 598/2024 pubblicata il 31.7.2024 – causa discussa oralmente all'udienza del 19.2.2024 sulle seguenti conclusioni:
Per per Parte_1 Parte_2
“Piaccia all'Ill.ma Corte di appello di Milano adita, contrariis reiectis, così giudicare:
- In via preliminare
- anche inaudita altera parte, sospendere l'esecutività della sentenza di primo grado n. 598/2024 del Tribunale di Lodi, sezione locazioni, nella causa iscritta al
n. 2602/2022 RG, pronunciata il 26.7.2024 e pubblicata il 31.7.2024 per gli evidenti errori, omissioni e carenze in cui è incorso il Giudice, oltre alla manifesta fondatezza della presente impugnazione e i gravi motivi sottesi, nonché per il pregiudizio che l'esecuzione di una siffatta ingiusta sentenza potrebbe arrecare agli appellanti.
- Nel merito in via principale:
- in riforma dell'impugnata sentenza, in accoglimento dell'atto di appello per i suesposti motivi, accertare e dichiarare il raggiungimento dell'accordo tra le parti in quanto la transazione è rata e valida poiché ha avuto un principio di esecuzione da parte di come da documentazione in atti, e per Controparte_1
l'effetto, a definizione dell'oggetto del contendere odierno recepire l'accordo raggiunto, condannando al pagamento delle spese di lite del Controparte_1
giudizio di primo e secondo grado e al pagamento di una somma forfettaria a titolo risarcitorio per la lesione della buona fede e correttezza e del legittimo affidamento nonché condannare al risarcimento dei danni per Controparte_1
lite temeraria ed infine dichiarare cessata la materia del contendere a seguito dell'intervenuta transazione
- In via di subordine pagina 2 di 12 - qualora la Corte d'Appello ritenga di non recepire l'accordo raggiunto, accertare e dichiarare l'inesistenza della morosità dei conduttori e
l'invalidità/nullità/inefficacia del contratto di locazione del 19.2.2019, registrato il 4.3.2019, per tutti i motivi di cui in narrativa, per l'effetto dichiarare e confermare l'esistenza ed efficacia di pregressi accordi tra le parti per l'acquisto del bene immobile
- In via di ulteriore subordine:
- qualora la Corte accerti l'esistenza di canoni di locazione pregressi, accertare e dichiarare la legittima sospensione dei canoni per impossibilità del pieno godimento dell'immobile per causa imputabile al locatore, nonché accertare e dichiarare le spese straordinarie relative all'immobile sostenute dai soli appellanti e da sostenere per il godimento dell'immobile quantificate nella somma di € 25.000,00 ovvero nella maggior o minor somma che risulterà di giustizia nonché i canoni già versati ad altro titolo e, per l'effetto, compensare tali somme con gli eventuali crediti vantati dal locatore, e in ogni caso condannare il locatore alla rifusione delle spese di lite del presente giudizio e del giudizio di primo grado;

- In ogni caso:
- condannare in persona del legale rapp. Pro tempore Controparte_1
alla rifusione delle spese processuali nonché condannare la Parte_3
stessa al risarcimento dei danni per lite temeraria ex art. 96 c.p.c., sia del giudizio di sfratto che di quello di merito di primo grado da quantificarsi anche in via equitativa;

- In ogni caso:
- condannare al pagamento delle spese del giudizio del primo e Controparte_1
secondo grado, oltre al procedimento di sfratto;

- In via istruttoria: pagina 3 di 12 - Si chiede l'acquisizione del fascicolo di primo grado n. 2602/2022 RG, contenente altresì il fascicolo dello sfratto n. 2351/2022 RG;

- Si chiede che venga disposta ex art. 210 cpc l'acquisizione della documentazione contrattuale e dei pagamenti in possesso del Dott. commercialista Tes_1
dell' con studio in Brembio Via Regina Margherita n. 20. Controparte_1
- Ci si oppone alle prove orali formulate da controparte, in particolare con
l'escussione del rag. palesemente inammissibile sia come teste sia come Tes_1
persona avente interesse in causa.
- Si riportano le istanze per l'esame testimoniale sui seguenti capitoli di prova: da 1) a 17)…omissis…
Si indicano a testi:
- …omissis…
- Con più ampia riserva in Via istruttoria di dedurre, produrre e formulare capitoli di prova nei termini che la Corte vorrà concedere.”

Per Controparte_1
“Preliminarmente
- Dichiarare inammissibile l'appello proposto dai Sigg.ri – per Pt_1 _2
tutti i motivi sopra rappresentati.
Nel merito
- Respingersi l'appello perché infondato in fatto e in diritto.
- Riformare la sentenza di primo grado nella parte in cui nulla statuisce in ordine al pagamento dei canoni di locazione e conseguentemente condannare gli appellanti principali a pagare in solido e/o in via tra loro alternativa a la somma di € 28.571,42 o quella che risulterà in corso di Controparte_1
causa o si riterrà di giustizia, oltre ai canoni (€ 500,00) mensili scadenti dal mese di marzo 2025 fino al rilascio, in applicazione analogica dell'art. 664 c.p.c. pagina 4 di 12 - Con vittoria di spese e competenze professionali oltre spese generali e accessori di legge”.
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
e (di qui innanzi anche solo e o i Parte_1 Parte_2 Pt_1 _2
conduttori) hanno proposto tempestivo appello avverso la sentenza n. 598/2024 con la quale il Tribunale di Lodi, su ricorso di (di qui innanzi Controparte_1
anche solo ) ha così provveduto: ”DICHIARA risolto per grave CP_1
inadempimento degli intimati il contratto di locazione di cui è causa;
CONDANNA i convenuti e al rilascio Parte_1 Parte_2
dell'immobile sito in Lodi Località Casa San Giuseppe – Frazione Olmo, Via
Emilia n. 32/A in favore di parte attrice intimante;
VISTO l'art. 56 L.392/78 fissa per il rilascio la data del 30/8/2024; CONDANNA i convenuti al pagamento a favore dell'attrice delle spese di lite che liquida in € 3.000,00 per compenso, Euro
175,00 per anticipazioni, oltre IVA e Cpa come per legge e rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% del compenso ex art. 2 del D.M. 55/2014 come modificato dal D.M. 147/22”.
La vicenda processuale
Con atto regolarmente notificato in data 13.9.2022, ha intimato CP_1
agli odierni appellanti sfratto per morosità, allegando:
- di essere proprietaria dell'immobile, meglio in atti descritto, concesso in locazione ad uso abitativo a e in data 19.2.2019 a Parte_1 Parte_2
mezzo di contratto di durata quadriennale regolarmente sottoscritto dalle parti e registrato il 4.3.2019;
- che il canone di locazione era stato determinato in € 6.000,00 annui da corrispondersi mediante rate mensili anticipate di € 500,00 ciascuna (oltre adeguamento Istat), imposta di registro, oneri condominiali, acqua potabile e spese di spurgo della rete fognaria, se dovute;
pagina 5 di 12 - che i conduttori si erano resi morosi nel pagamento del dovuto per un ammontare
(alla data di ottobre 2022) di € 14.071,42 e che vani erano stati i solleciti di pagamento da qui l'intimazione di sfratto.
e si sono costituiti in giudizio opponendosi alla convalida Parte_1 Parte_2
e deducendo dal canto proprio che:
- l'immobile oggetto di causa, inizialmente di proprietà dei predetti e Pt_1
era stato sottoposto ad esecuzione forzata, di talché gli esponenti si erano _2
– tramite il proprio commercialista – accordati con la società CP_1
(rectius con il legale rappresentante della medesima affinché Parte_3
lo stesso fosse acquistato dalla società e poi rivenduto (con una maggiorazione del
10% sul prezzo di acquisto) agli odierni appellanti;

- di aver infatti corrisposto all' in data 20.10.2017 l'importo di € CP_1
6.400,00 a titolo anticipatorio della cauzione da versarsi nella procedura esecutiva;

- che l'immobile veniva effettivamente acquistato da e che le parti CP_1
si erano accordate affinché il (ri)trasferimento della proprietà in capo alla ed al avvenisse entro il 31.12.2018; Pt_1 _2
- che l'accordo non si era perfezionato ma, nel mentre, e avevano Pt_1 _2
continuato a corrispondere somme a in conto del prezzo, in CP_1
ragione di € 500,00 mensili con eccezione del 2020 a causa della pandemia;

- che era stato in ogni caso sottoscritto tra loro e il contratto di CP_1
locazione di cui sopra da ritenersi nullo, giacché vessatorio.
Disposta la conversione del rito, veniva assegnato termine alle parti – nel frattempo in procedura di mediazione – per il deposito delle memorie difensive.
Gli opponenti depositavano memoria e documenti soltanto l'8.6.2023 scaduto abbondantemente il termine perentorio assegnato dal Giudice (7.2.2023). pagina 6 di 12 La causa perveniva infine – dopo alcuni rinvii assegnati in prospettiva di conciliazione bonaria della controversia – all'udienza del 26.7.2024, nella quale il
Tribunale pronunziava la decisione qui impugnata.
Con ricorso tempestivamente depositato e proponevano appello Pt_1 _2
avverso la sentenza del Tribunale di Lodi, denunziando:

1. carenza e lacunosità della motivazione: omessa pronuncia del Tribunale in merito all'accordo transattivo raggiunto tra le parti e già in esecuzione, in base al quale era previsto il trasferimento dell'immobile e nulla sarebbe stato dovuto per canoni ed oneri accessori;

2. carenza, erronea e contradditoria motivazione, manifesta contraddittorietà in ordine alla debenza degli oneri, con conseguente insussistenza della morosità - errata valutazione del contratto - nullità/invalidità/inefficacia del contratto di locazione;

3. palese omissione, carenza e lacunosità della motivazione in punto oneri, canoni e spese straordinarie alla base del mancato godimento dell'immobile - legittima sospensione dei canoni - sussistenza della legittimità del mancato pagamento dei canoni;

4. contraddittorietà della sentenza ed errata motivazione in punto spese di lite e rilascio dell'immobile - omessa pronuncia sulle prove acquisite - errata valutazione del comportamento processuale delle parti;

5. mancata e omessa valutazione e interpretazione delle prove istruttorie – mancata assunzione delle prove testimoniali necessarie per provare i canoni, gli accordi iniziali, i pagamenti e i danni oggetto della domanda.
si è costituita in giudizio contestando gli assunti avversi, CP_1
chiedendo il rigetto dell'appello ed interponendo tempestivo appello incidentale avente ad oggetto l'omessa condanna degli appellanti al pagamento di quanto pagina 7 di 12 dovuto per canoni già maturati alla data dell'ottobre 2022 nonché per canoni a scadere sino all'effettivo pagamento.
Instaurato il contraddittorio, la causa è stata decisa a seguito di discussione orale all'udienza del 19.2.2025.
&&&
L'appello principale è infondato e come tale va respinto, mentre deve disporsi l'accoglimento dell'appello incidentale proposto da . CP_1
Prima di scendere nella disamina del merito del giudizio, va rilevato che non sfugge alla Corte l'essenza della questione sostanziale sottesa alla decisione:
l'immobile di cui è causa non solo era (prima della procedura esecutiva) di proprietà degli appellanti, ma il medesimo era (ed è) anche adibito a loro abitazione ed ivi viene svolta la loro attività lavorativa.
Ben si comprende dunque l'importanza della questione.
Tuttavia, le ragioni di diritto dedotte dagli appellanti non appaiono idonee a sostenere la richiesta riforma dell'impugnata sentenza: correttamente il Tribunale nel rassegnare la propria decisione ha fatto applicazione del principio indefettibile dell'onere della prova evidenziando che , in assoluta conformità al CP_1
disposto dell'art. 2967 c.c., ha comprovato, a sostegno delle proprie ragioni, la fonte dell'obbligazione azionata in giudizio nonché l'inadempimento. Parte_1
e , al contrario, non hanno fornito prova dell'esistenza di
[...] Parte_2
elementi idonei (modificativi od estintivi) atti a contrastare la pretesa della controparte, onde comprovare l'adempimento dell'obbligazione di pagamento sui medesimi gravante, in virtù del contratto di locazione sottoscritto tra le parti in data 19.2.2019.
Come è stato bene evidenziato dal primo Giudice, gli odierni appellanti si sono costituiti tardivamente nel giudizio di merito, seguito alla fase sommaria, e pagina 8 di 12 pertanto le produzioni allegate alla memoria di costituzione non possono essere prese in alcuna considerazione in quanto irritualmente prodotte perché tardive.
Né la pendenza della procedura di mediazione può giustificare la altrettanto tardiva costituzione in giudizio: non vi è alcuna interferenza tra la stessa ed il corso della causa che non è soggetto a sospensione, con conseguente permanenza della perentorietà dei termini fissati per lo svolgimento delle attività difensive.
Ed infatti ha provveduto a costituirsi nel giudizio di merito nel CP_1
rispetto del termine assegnato dal Giudice.
In ogni caso va osservato che, per stessa ammissione di , le parti CP_1
sono addivenute alla stipula del contratto di locazione di cui è causa a seguito del mancato perfezionamento dell'accordo di (ri)trasferimento della proprietà dell'immobile in capo agli odierni appellanti, accordo che prevedeva per l'appunto la stipula del contratto di compravendita da a CP_1 Pt_1
e entro la data del 31.12.2018. _2
Il contratto di locazione di cui è causa è stato stipulato nel febbraio del 2019 ed eventuali pagamenti di somme avvenuti prima di tale data non solo non possono essere imputati al nuovo accordo, ma, laddove avvenuti, avrebbero potuto e dovuto trovare regolamentazione separata o a mezzo della stipula del suddetto contratto.
Né emergono poi elementi di nullità del già menzionato contratto, che è stato liberamente stipulato dalle parti, sottoscritto e registrato.
Non va, tra l'altro, pretermesso che la e il sono due piccoli Pt_1 _2
imprenditori e si muovono normalmente nell'ambito delle transazioni commerciali, ragion per cui mal si comprende, in assenza di elementi di segno contrario, alla luce di quale circostanza gli stessi non avrebbero avuto piena consapevolezza del proprio operare o in virtù di quale metus sarebbe stato loro estorto il consenso alla stipula. pagina 9 di 12 Anzi, va, al contrario, ritenuto che , pur non essendo a ciò CP_1
obbligata una volta scaduto il termine fissato per la stipula del (ri)trasferimento, abbia tenuto conto delle esigenze abitative e di lavoro delle controparti, ai fini di consentire alle medesime di permanere nell'immobile.
Sicchè l'invocato raggiungimento di un accordo transattivo tra le parti, avente la funzione di paralizzare l'efficacia del contratto di locazione in virtù del quale agisce, non è assistito da alcuna prova. CP_1
Quanto alla richiesta di riduzione delle somme dovute in virtù di spese asseritamente effettuate dai conduttori nell'immobile, parimenti emerge la totale mancanza di prova in merito alla causa ed all'effettività degli esborsi.
Né le istanze istruttorie sono esaminabili, giacché tardivamente formulate in primo grado.
Ne consegue il rigetto dell'appello principale.
Va, al contrario, accolto l'appello incidentale, atteso che è pacifico che il
Tribunale di Lodi, pur avendo esaminato e ritenuto fondata la questione nella motivazione, non si è pronunziato nell'ambito della parte dispositiva della sentenza qui impugnata in merito alla richiesta condanna di e al Pt_1 _2
pagamento di quanto dovuto, come quantificato in atti in ragione della somma di
€ 14.07142 per canoni sino al mese di ottobre 2022, oltre ai canoni a scadere sino all'effettivo saldo ed oltre agli interessi al tasso legale dalla domanda al saldo effettivo.
Conseguono pertanto le statuizioni di cui in dispositivo, tra le quali, in virtù della soccombenza degli appellanti, la condanna di questi al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, liquidate, ai sensi del D.M. 55/2014 e successive modifiche, come in dispositivo tenuto conto del valore della controversia, dei parametri medi per cause di media complessità, con riduzione al minimo per la pagina 10 di 12 fase di trattazione (celebrata in unica udienza) e di discussione (celebrata oralmente senza il deposito degli scritti conclusivi finali).
Va, infine, accertata la ricorrenza dei presupposti per il versamento da parte degli appellanti principali dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c.1 quater, comma inserito dall'art. 1c.17 L. n.
228/2012.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando, sull'appello proposta da e contro avverso la sentenza del Parte_1 Parte_2 Controparte_1
Tribunale di Lodi n. 598/2024 pubblicata in data 31.7.2024 così provvede:

1. rigetta l'appello principale;

2. in accoglimento dell'appello incidentale, integra il dispositivo della sentenza di primo grado con la seguente statuizione: ”Condanna e Parte_1 _2
, in via solidale fra loro, a pagare alla controparte la somma di €
[...]
14.071,42, oltre ai canoni a scadere da ottobre 2022, in ragione di € 500,00 mensili, alla data di effettivo rilascio, con interessi legali ex art. 1284, primo comma c.c., dalla domanda al saldo”;

3. condanna gli appellanti principali a corrispondere a le spese Controparte_1
di lite del grado che si liquidano in complessivi € 7.634,00 per compensi, di cui €
2.058,00 per la fase di studio della controversia, € 1.418,00 per la fase introduttiva, € 1.523,00 per la fase di trattazione ed € 1.735,00 per la fase decisionale, oltre 15% per spese generali, I.V.A e C.P.A. come per legge;

4. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte degli appellanti principali dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R.
n. 115/2002, art. 13 c.1 quater, comma inserito dall'art. 1c.17 L. n. 228/2012.
Così deciso in Milano il 19.2.2025.
Il Consigliere est. La Presidente pagina 11 di 12 Maria Carla Rossi Laura Sara Tragni
pagina 12 di 12