R.G. n. 1403/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI SALERNO Prima Sezione Civile
La Corte di Appello di Salerno, nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Giuliana GIULIANO Presidente dott. Guerino IANNICELLI Consigliere rel. dott. Marina MAINENTI Consigliere
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1403 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2024, vertente
TRA
, nata a [...] il [...] ); Parte_1 C.F._1
, nato a [...] il [...] ); Controparte_1 C.F._2
, nato a [...] il [...] ; Parte_2 C.F._3
, nata a [...] il [...] ); CP_2 C.F._4
, nato a [...] il [...] ( ); Controparte_3 C.F._5
, nata a [...] il [...] ; Controparte_4 C.F._6
, nato a [...] il [...] ; Parte_3 C.F._7 rappresentati e difesi dall'avv. Carlo Sica per procure in atti;

- appellanti -
E
, nato a [...] il [...] ); CP_5 C.F._8 rappresentato e difeso dall'avv. Federico Amato per procura allegata alla comparsa di risposta;

con sede in Milano Controparte_6 alla via della Chiusa n. 2 (c.f. ); P.IVA_1 rappresentata e difesa dagli avv.ti Marco Ferraro e Stefano Giove per procura allegata alla comparsa di risposta;

, nato ad [...] il [...] ); CP_7 C.F._9
1 rappresentato e difeso dall'avv. Egle Lepore per procura allegata alla comparsa di risposta;

- appellati -
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Salerno n. 5573/2024, pubblicata il 25/11/2024 (controversia in materia di responsabilità professionale).
FATTI DI CAUSA
Nel 2001 , , i coniugi Parte_1 Parte_4 Parte_2
e e i coniugi e CP_2 Controparte_3 Controparte_4 Parte_3 acquistarono dalla società VA RB di M. CO e C. s.a.s., con scritture private non autenticate, il diritto di superficie relativo ai box che l'alienante avrebbe realizzato in Salerno nel sottosuolo di piazza Camillo Gloriosi, da rendere pertinenziali ai loro appartamenti.
Nell'aprile del 2003, dopo la costruzione e l'accatastamento dei box, il notaio dott. , su incarico degli acquirenti, autenticò le sottoscrizioni di una CP_5 scrittura privata, a mezzo della quale le parti davano atto dell'avvenuto acquisto della proprietà superficiaria novantennale dei box, indicavano i dati catastali dei singoli box, li vincolavano come pertinenza dei rispettivi appartamenti e autorizzavano il Conservatore dei Registri immobiliari ad eseguire la trascrizione del vincolo nei confronti del Comune di Salerno. Successivamente, il notaio CP_5 curò la trascrizione della scrittura privata autenticata di individuazione catastale, specificando gli atti amministrativi e la convenzione costitutiva del diritto di superficie novantennale a favore della società alienante (quadro D), i dati catastali dei vari box (quadro B) e i nomi dei singoli assegnatari (quadro). Con separata nota venne trascritta la costituzione del vincolo pertinenziale a favore del Comune di
Salerno menzionando, nel quadro D, la vendita da parte della VA RB s.a.s. del diritto di proprietà superficiaria a favore del soggetto che aveva costituito il vincolo pertinenziale.
Ad ottobre del 2013 l'arch. comunicò ai proprietari superficiari Persona_1 dei box di aver ricevuto un incarico dal giudice dell'esecuzione del Tribunale di
Salerno in una procedura esecutiva immobiliare e di dover procedere ad un sopralluogo dei box. In tal modo gli acquirenti dei box appresero che il diritto di superficie di cui erano titolari era stato oggetto di un pignoramento immobiliare notificato da un creditore della società venditrice ( ) in data 27.3.2013 CP_7
e trascritto il 30.4.2013. Dalla visura dei registri immobiliari risultò che su tali immobili insisteva ancora il diritto di superficie della società venditrice (VA RB
2 s.a.s.) e che non vi era alcuna trascrizione del diritto di superficie in favore degli acquirenti, risultando solo l'atto di individuazione catastale e il vincolo pertinenziale dei singoli box alle rispettive unità abitative.
Gli acquirenti del diritto di superficie proposero, allora, opposizione di terzo all'esecuzione, ai sensi dell'art. 619 c.p.c., essendo titolari del diritto di superficie sui box, ma il giudice dell'esecuzione, con ordinanza depositata il 13.3.2014, rigettò la loro istanza di sospensione per insussistenza del fumus boni iuris e, con separata ordinanza, dispose la vendita senza incanto al prezzo base di € 26.400,00 per ogni box. Secondo il provvedimento del giudice dell'esecuzione, l'acquisto degli attori era avvenuto con scritture private non autenticate e non trascritte, prive di effetti nei confronti del creditore procedente, mentre era irrilevante il richiamo di tale acquisto nell'atto di individuazione catastale, regolarmente trascritto;
inoltre, in mancanza di un titolo astrattamente idoneo, debitamente trascritto, non erano integrate le condizioni per l'acquisto per usucapione abbreviata decennale.
Nel seguito, i coniugi e agirono in giudizio nei confronti della VA CP_4 Pt_3
RB, trascrivendo la domanda giudiziale, al fine di sentir dichiarare la titolarità del diritto di superficie del box da loro acquistato, mentre gli altri proprietari superficiari dei box avviarono trattative con il creditore procedente ( ). CP_7
La procedura esecutiva immobiliare venne definita con il pagamento al creditore procedente, da parte degli acquirenti, della somma di € 79.000,00 a soddisfacimento del suo credito, nella misura di un quinto da parte di ciascuno, oltre la somma di €
19.280,00 in favore dell'avv. Patrizia Totaro per l'espletata difesa nella fase di esecuzione e di opposizione di terzo (versata nella misura di euro 3.856,00 pro quota). Con la rinuncia all'esecuzione da parte del creditore procedente, il giudice dell'esecuzione dichiarò estinta la procedura e ordinò la cancellazione del pignoramento trascritto nei confronti della VA RB.
Per poter procedere alla trascrizione del proprio titolo, gli acquirenti e la società
VA RB s.a.s. stipularono un atto di ripetizione in forma pubblica della scrittura privata.
Ciò premesso, , Parte_1 Parte_4 Parte_2
, , e convennero in CP_2 Controparte_3 Controparte_4 Parte_3 giudizio il notaio , ritenendolo responsabile dei danni patiti, CP_5 corrispondenti ai costi sostenuti per liberare i box dall'esecuzione immobiliare e per regolarizzare la compravendita, per inadempimento dei suoi doveri informativi, poiché avrebbe dovuto rappresentare alle parti che le scritture private non
3 autenticate non bastavano a rendere apparente e opponibile il loro acquisto del diritto reale di superficie ai successivi aventi causa o creditori dell'alienante e a garantirne la stabilità. Chiesero la condanna del notaio al risarcimento dei danni nella misura di € 25.207,78 in favore dei coniugi e di € 22.703,22 per Parte_5 ciascuna altra parte acquirente. Con
chiamò in causa il proprio assicuratore ( ), CP_5 CP_6 nonché la società VA RB di M. CO s.a.s. ed il suo socio accomandatario,
, per essere tenuto indenne da un'eventuale condanna. CP_7 CP_6
e si costituirono, mentre la VA RB di M. CO s.a.s.
[...] CP_7 venne dichiarata contumace.
La sentenza di primo grado
All'esito, la sentenza in oggetto rigetta la domanda risarcitoria e dichiara assorbito l'esame delle domande riconvenzionali esperite nell'interesse di
[...]
, esponendo che le scritture private non autenticate sottoscritte dagli attori CP_5 configurano una vendita di cosa futura (box auto da costruire) che produce l'effetto traslativo nel momento in cui la cosa verrà ad esistenza;
che, trattandosi di scritture private non autenticate, non erano trascrivili ai sensi dell'art. 2657 c.c. e, perciò, opponibili ai terzi, compresi i creditori pignoranti dell'alienante; che non vi è prova che il notaio abbia partecipato alla redazione delle scritture private CP_5 non autenticate, ed anzi il testimone ha riferito di avere redatto Testimone_1 le scritture private non autenticate;
che, pertanto, il rapporto professionale col notaio convenuto risulta instaurato solo in relazione ai (diversi e autonomi) atti d'individuazione catastale dei beni venuti ad esistenza e di creazione dei vincoli pertinenziali e all'autenticazione delle sottoscrizioni;
che, se così è, non si può riconoscere alcuna responsabilità del notaio per la violazione di doveri informativi o di consulenza;
che, avendo svolto la propria prestazione intellettuale solo attraverso l'autenticazione, in data 4 e 11 aprile 2003, delle sottoscrizioni apposte in calce al diverso e autonomo atto d'individuazione dei dati catastali dei beni venuti ad esistenza, il notaio non avrebbe potuto avere contezza del pignoramento immobiliare a danno dell'alienante, trascritto da solo in data 30 aprile CP_7
2013; che il notaio, non avendo partecipato alla redazione dell'atto di vendita di cosa futura, non aveva alcun dovere di informazione circa l'instabilità dell'acquisto, atteso che, al momento della riferita autenticazione, l'esistenza di un vincolo sul diritto precedentemente acquistato dagli odierni attori, costituiva solo un ipotetico ed eventuale scenario di rischio, che, chiaramente, il professionista non avrebbe
4 dovuto rappresentare;
che, pur volendo assumere la violazione di un dovere di precauzione da parte del notaio, supponendo che il professionista avrebbe dovuto suggerire la riproduzione in forma pubblica della scrittura privata, al fine di consentirne l'opponibilità ai terzi, non potrebbe comunque formularsi un giudizio di responsabilità professionale nei confronti dell'odierno convenuto, dovendo trovare applicazione l'art. 2236 c.c., secondo cui “Se la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, il prestatore d'opera non risponde dei danni, se non in caso di dolo o di colpa grave”; che il dovere di consigliare alle parti la ripetizione in forma pubblica della pregressa scrittura privata, nel momento in cui gli fu conferito l'incarico di redigere l'atto d'individuazione catastale, oltrepassa l'impegno medio esigibile e la sua omissione non integra la colpa grave del professionista, rilevante ai sensi dell'art. 2236 c.c.; che, pertanto, la pretesa risarcitoria non merita accoglimento;
che tale conclusione assorbe, in quanto superflua, la delibazione delle domande esperite da nei confronti CP_5 dei chiamati in causa.
L'appello
(entrambi nella qualità di eredi di Parte_1 Controparte_1 Parte_4
la prima anche in proprio), , ,
[...] Parte_2 CP_2
, e propongono appello avverso Controparte_3 Controparte_4 Parte_3 la sentenza.
Con un primo motivo di impugnazione censurano la contraddittorietà dei motivi di rigetto della domanda, laddove si richiama, da un lato, la giurisprudenza consolidata secondo cui la prestazione del notaio non può ritenersi circoscritta al mero accertamento della volontà delle parti, ma deve estendersi a tutte le ulteriori attività, preparatorie e successive, funzionali ad assicurare la serietà e certezza dell'atto e, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo e del risultato pratico del negozio voluto dalle parti, ma poi, dall'altro lato, si afferma che il rapporto professionale con il notaio era limitato al solo fine di ottenere l'autenticazione delle sottoscrizioni apposte in calce ai singoli atti di individuazione catastale e di creazione dei vincoli pertinenziali.
Osservano gli appellanti che, proprio sulla scorta della giurisprudenza richiamata in sentenza, il notaio doveva rendersi conto che mancava la trascrizione degli acquisti e che ciò li rendeva inopponibili ai terzi, il che comportava l'inopponibilità anche della trascrizione del vincolo pertinenziale a favore di chi non era titolare di diritti sugli immobili pertinenziali;
che il notaio avrebbe dovuto rendersi conto della
5 inefficacia ed inutilità dell'atto che andava a trascrivere, stante l'inesistenza di una trascrizione del titolo di proprietà a favore dei richiedenti;
che, pertanto, è del tutto irrilevante l'impossibilità per il notaio di avere contezza del pignoramento immobiliare in danno della società alienante in quanto trascritto successivamente e della mancanza di prova della conoscibilità di specifici dati informativi che avrebbero reso possibile la eventuale futura aggressione dei diritti degli attuali appellanti, dal momento che la procedura esecutiva è stata resa possibile proprio in conseguenza del comportamento omissivo del professionista consistente nel non essersi reso conto, com'era suo obbligo, della eventuale situazione di rischio in mancanza di trascrizione dell'atto di trasferimento a favore degli istanti e della mancata costituzione del vincolo pertinenziale.
Il secondo motivo investe l'altro motivo di rigetto, laddove si afferma che, pur volendo ritenere sussistente la violazione di un dovere di informazione e suggerimento, non potrebbe formularsi un giudizio di responsabilità da parte del notaio in applicazione dell'art. 2236 c.c.
Obiettano gli appellanti che la prestazione del notaio non implicava la soluzione di problemi tecnici e giuridici di particolare difficoltà, data la possibilità di accertare la mancanza di trascrizione a loro favore degli immobili da rendere pertinenziali e della conseguente inefficacia dell'atto che si andava a trascrivere, per cui era sufficiente una semplice visura dei registri immobiliari.
Con un terzo motivo gli appellanti impugnano la loro condanna al rimborso delle spese processuali. A loro avviso, “la non manifesta infondatezza della domanda e la opinabilità delle motivazioni del rigetto della stessa, provate dalla contraddittoria motivazione della sentenza, imponevano la totale compensazione delle stesse”.
La risposta dell'appellato Controparte_5 ripropone l'eccezione di prescrizione, non esaminata per
[...] assorbimento, essendo decorsi più di dieci anni dalla scrittura privata autenticata tra aprile e maggio 2003 e dalle relative note di trascrizione, su cui gli attori fondano la sua responsabilità professionale.
Eccepisce il “passaggio in giudicato per mancanza di impugnazione della ricostruzione dei fatti circa il rapporto professionale instaurato dalle parti con il notaio “al precipuo fine di ottenere l'autenticazione delle sottoscrizioni CP_5 apposte in calce ai (diversi e autonomi) atti d'individuazione catastale”. Sostiene che è rimasta sfornita di prova la dedotta circostanza della sua partecipazione alla redazione delle scritture private con sottoscrizioni non autenticate;
che, quanto alla
6 scrittura autenticata, l'appellato si è limitato ad autenticare un atto predisposto d'accordo tra i difensori di VA RB e gli acquirenti, curandone poi la trascrizione.
L'appellato contrasta, poi, la tesi dell'inopponibilità a terzi della trascrizione del cd. atto di individuazione catastale e creazione di vincoli pertinenziali. Deduce che, secondo il principio di autosufficienza, è opponibile ai terzi quanto risulta dalla nota di trascrizione, senza dover leggere il titolo od attingere elementi aliunde;
che la nota di trascrizione in questione espressamente indica la “proprietà superficiaria” quale diritto negoziato (nel quadro C della nota, nell'indicare i soggetti dell'atto trascritto, associandoli ai rispettivi “box” descritti nel quadro B, espressamente precisa che ciò avviene “per il diritto di proprietà superficiaria”); che gli appellanti erroneamente ritengono che la trascrizione abbia avuto ad oggetto il vincolo pertinenziale tra i box e le unità abitative e che essa sia inefficace senza la preventiva trascrizione dell'acquisto del diritto di superficie perché, senza questa, la proprietà dei box sarebbe rimasta alla società; che la trascrizione ha avuto ad oggetto, invece, sia il trasferimento del diritto di superficie che la correlata costituzione del vincolo pertinenziale;
che, stante principio di autosufficienza,
l'espresso riferimento della nota di trascrizione alla “proprietà superficiaria” dei box implica che l'atto trascritto ha natura e funzione di atto riproduttivo e ricognitivo degli atti di acquisto di cui alle precedenti scritture non autenticate, come tale costituente anche titolo formalmente idoneo alla trascrizione dell'acquisto della proprietà superficiaria dei box, con il correlato vincolo pertinenziale;
che la trascrizione della scrittura autenticata ha formalmente e legittimamente riguardato proprio il trasferimento del diritto di superficie, prima ancora del correlato vincolo pertinenziale;
che, attesa l'opponibilità ai terzi del loro acquisto, gli attori male hanno fatto a non coltivare l'opposizione all'esecuzione promossa dall'arch. CP_7 contro la VA RB sui box di loro proprietà e a sostenere esborsi per
[...] estinguere il debito di un terzo (VA RB), non avendone l'obbligo; che ciò non è giustificato dall'erroneo provvedimento, provvisorio e sommario, del giudice dell'esecuzione; che gli stessi appellanti hanno riconosciuto, nell'atto di opposizione all'esecuzione, l'idoneità della nota di trascrizione ai fini dell'opponibilità dell'acquisto della proprietà superficiaria e, quindi, nella sostanza, la correttezza dell'operato del notaio.
La risposta dell'appellata Controparte_6
7 eccepisce l'inammissibilità dell'appello per carenza dei Controparte_6 requisiti formali previsti dall'art. 342 c.p.c. Nel merito, ritiene priva di fondamento l'azione di responsabilità in ragione della non contestata estraneità del notaio alle scritture private non autenticate ma registrate di vendita di cosa futura CP_5
(box), confermata anche dal testimone che se ne è assunto la Testimone_1 paternità. Ripropone l'eccezione di prescrizione dell'azione, essendo decorsi oltre
10 anni dall'autentica dell'atto di individuazione catastale e di creazione del vincolo di pertinenzialità del 2.4.2003 e del 4.4.2003 alla prima contestazione scritta (del
30.4.2014).
In ordine alla garanzia assicurativa (la polizza-convenzione n. IFL0005993 stipulata dal con , che offre Parte_6 Controparte_6 una copertura di tipo claims made rispetto a tutte le richieste risarcitorie pervenute per la prima volta durante il periodo assicurato, qualunque sia l'epoca del fatto che ha dato origine alla richiesta di risarcimento, la società assicuratrice eccepisce la violazione del patto di gestione della lite e dell'obbligo di collaborazione (dopo la denuncia del sinistro, il notaio non ha trasmesso, nonostante la ripetuta richiesta, la relazione sui fatti che hanno determinato il sinistro, come previsto dagli artt. 5 e 8 della polizza, né all'invio degli atti notarili di “individuazione catastale e creazione di vincoli pertinenziale” con le relative note di trascrizione al fine di comprendere quante posizioni di sinistro dovessero essere aperte), che ha determinato l'impossibilità di una corretta gestione del sinistro nonché un'inutile duplicazione delle spese di lite, con violazione degli artt. 5, 8 e 9 della polizza.
Eccepisce, poi, il limite di franchigia e di massimale. Premesso che, a norma dell'art.

8-ter della polizza, si procedeva all'apertura di due sinistri collegati (il primo relativo all'autentica delle firme di , Parte_1 Parte_4
e del 2.4.2003; l'altro Parte_2 Controparte_4 Parte_3 relativo all'autentica delle firme di e del 4.4.2003), CP_2 Controparte_3 la società di assicurazioni deduce che, per ciascuno dei due sinistri, operano le seguenti limitazioni: un massimale di € 150.000,00 per sinistro con il limite massimo per anno assicurativo di € 1.000.000,00 ex art. 3 delle c.g.; aumentato a €
3.000.000,00 per anno e sinistro, in virtù della sottoscrizione del contratto;
una franchigia obbligatoria che rimane a carico del notaio pari ad € 15.000,00, per ogni sinistro a carico dell'Assicurato, ex art. 4 lett. a) delle c.g.
La risposta dell'appellato CP_7
8 deduce la “definitività delle statuizioni della sentenza impugnata CP_7 sulle domande spiegate nei confronti dell'arch. per avvenuta CP_7 decadenza dal potere di riproposizione ex art. 346 c.p.c.”, essendo estraneo alle domande proposte dagli odierni appellanti nei confronti del notaio dott. CP_5
e, dunque, alle statuizioni censurate con l'atto di appello. Osserva, poi, che
[...] nella comparsa di risposta del notaio non vi è alcun riferimento, né CP_5 generico, né specifico, alle domande spiegate nei suoi confronti con la chiamata in causa, dovendosi, perciò, ritenere che non siano state riproposte e, in applicazione dell'art. 346 c.p.c., rinunciate.
Ripropone, comunque, l'eccezione di inammissibilità della sua chiamata in causa al fine di esercitare una generica e non meglio definita azione di condanna a pagare direttamente agli attori quanto eventualmente di loro diritto o a rivalerlo di quanto fosse obbligato a pagare agli attori. La sua pregressa qualità di socio accomandatario della società VA RB (venditrice dei box) che, secondo il chiamante, lo renderebbe solidalmente responsabile con la società, non consente l'estensione della domanda attrice nei suoi confronti, considerato che gli attori hanno esercitato un'azione di responsabilità professionale fondata su un rapporto contrattuale con il notaio, al quale l'arch. è totalmente estraneo. Ove mai, CP_7 poi, si ritenga che il notaio abbia inteso esercitare un'autonoma azione nei confronti dell'arch. l'azione sarebbe radicalmente nulla per difetto assoluto del titolo CP_7
e della causa petendi, in quanto non sono state individuati e specificati i fatti specifici e le ragioni di diritto in forza dei quali l'arch. sarebbe tenuto CP_7
a rivalere il notaio di danni imputabili ad un suo errore professionale.
Aggiunge che l'azione è, altresì, manifestamente infondata per carenza della presupposta qualità di socio accomandatario (l'arch. è stato di fatto CP_7 estromesso dalla gestione della società sin dal 2001 e formalmente escluso con delibera del 27.5.2003) e non era a conoscenza degli atti compiuti innanzi al notaio, né dei successivi adempimenti, in quanto già a quel tempo erano insorti contrasti insanabili con , amministratore della società. Persona_2
RAGIONI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va richiamata e condivisa l'ordinanza del consigliere istruttore del 11.4.2025 che, avendo rilevato che la notifica dell'atto di appello alla società
VA RB di M. CO s.a.s., contumace in primo grado, non si era perfezionata (la sede legale era ineffettiva, mentre la successiva notifica ex art. 140 c.p.c. al socio accomandatario doveva ritenersi inesistente, essendo deceduto in data Persona_2
9 30.6.2016), ha ritenuto di non ordinare la rinotifica, previa nomina del curatore speciale, ex art. 78 c.p.c. per la società rimasta senza rappresentanza, considerato che la notifica dell'atto di appello alla società VA RB di M. CO s.a.s. è stata effettuata dagli appellanti ai soli fini della litis denuntiatio, stante la scindibilità della loro causa dalla domanda di garanzia proposta dal dott. nei CP_5 confronti della società, e che l'appellato non ha riproposto, ai sensi CP_5 dell'art. 346 c.p.c., né con appello incidentale, la propria domanda di manleva nei confronti della società che aveva chiamato in causa.
Nel merito, la questione controversa devoluta in appello consiste nello stabilire se sussisteva o meno l'obbligazione del notaio su cui si fonda l'azione di responsabilità contrattuale proposta dagli odierni appellanti. Nell'atto di citazione di primo grado gli attori hanno prospettato l'inadempimento di un preciso dovere informativo del notaio, rimasto inadempiuto e assunto come causa dell'evento di danno. Secondo gli attori, il notaio che aveva ricevuto l'incarico di redigere, autenticare e trascrivere la scrittura privata di maggio 2013 contenente l'individuazione catastale dei box auto e la costituzione del vincolo pertinenziale ai rispettivi appartamenti aveva l'obbligo di informare gli acquirenti che la trascrizione di tale atto non avrebbe reso il loro acquisto opponibile ai creditori della società venditrice VA RB s.a.s. che avessero successivamente trascritto un pignoramento immobiliare, in mancanza della trascrizione dei loro atti di acquisto dei diritti superficiari sui box auto. In altri termini, il notaio era tenuto a informarli che avrebbero dovuto, prima di tutto, ripetere in forma pubblica i loro contratti di acquisto di box futuri, stipulati con scritture private non autenticate del 2001 e trascrivere, contestualmente o successivamente, l'atto di individuazione catastale e di costituzione dei vincoli pertinenziali.
La sentenza di primo grado ha escluso la sussistenza del dovere informativo senza esaminare l'eccezione di prescrizione proposta dal notaio, ritenendola assorbita. Non occorrendo l'appello incidentale per sottoporre all'esame del giudice di appello l'eccezione assorbita, la sua riproposizione da parte del notaio, ai sensi dell'art. 346 c.p.c., la pone in rapporto di pregiudizialità rispetto al riesame della questione principale di merito riguardante la sussistenza del dovere informativo.
Nella comparsa di risposta tempestivamente depositata in primo grado,
[...]
aveva eccepito la prescrizione decennale, “essendo decorsi più di dieci CP_5 anni dalla scrittura privata autenticata tra aprile e maggio 2003 e dalle relative note di trascrizione”. Nella prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., gli attori
10 avevano risposto che il termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno da responsabilità professionale inizia a decorrere non già dal momento in cui l'attività del professionista determina il danno, ma dal momento in cui la produzione del danno è oggettivamente percepibile e conoscibile da parte del danneggiato. Nella specie, dalla notifica dell'atto di pignoramento dei diritti immobiliari di cui si ritenevano titolari.
Ai sensi dell'art. 2935 c.c., la prescrizione comincia a decorrere “dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere”. Il diritto dedotto in giudizio (il diritto al risarcimento dei danni patiti a seguito del pignoramento immobiliare trascritto) postula non solo l'inadempimento del dovere professionale, ma anche il verificarsi del danno, che è fatto costitutivo del diritto al risarcimento. Ciò vuol dire che il diritto dedotto in giudizio non poteva essere esercitato prima della verificazione del danno causalmente riconducibile alla responsabilità del notaio citato in giudizio. Più precisamente, dal momento in cui il danno venuto ad esistenza si manifesta come oggettivamente percepibile e riconoscibile da parte del danneggiato.
Per giurisprudenza consolidata, infatti, in tema di responsabilità professionale del notaio, ai fini della individuazione del momento iniziale di decorrenza del termine prescrizionale, si deve avere riguardo all'esistenza di un danno risarcibile ed al suo manifestarsi all'esterno come percepibile dal danneggiato alla stregua della diligenza da quest'ultimo esigibile ai sensi dell'art. 1176 c.c., secondo standards obiettivi e in relazione alla specifica attività del professionista, in base ad un accertamento di fatto rimesso al giudice del merito (Cass., 14.3.2024, n. 6947;
Cass., 12.6.2023, n. 16631; Cass., 22.9.2017, n. 22059). Pertanto, ai sensi dell'art. 2935 c.c., il dies a quo del termine di prescrizione decennale decorreva dalla notifica dell'atto di pignoramento immobiliare da parte di trascritto il CP_7
30.4.2013. Di qui l'infondatezza dell'eccezione di prescrizione.
Tornando alla questione principale di merito, il notaio contesta la sussistenza dell'obbligo informativo per due ragioni. Anzitutto, perché ritiene che, diversamente da quanto affermato dal giudice dell'esecuzione nell'ordinanza del
13.3.2014, la trascrizione dell'atto di individuazione catastale vale anche come trascrizione degli acquisti della proprietà superficiaria dei box, espressamente menzionati nell'atto e nella nota di trascrizione, per cui le vendite immobiliari erano opponibili al creditore della società acquirente che aveva proceduto al pignoramento immobiliare. In secondo luogo, perché afferma di essersi limitato ad autenticare un atto predisposto dalle parti e a curarne la trascrizione.
11 La tesi dell'opponibilità a terzi delle vendite immobiliari non può essere condivisa perché non ha fondamento fattuale, oltre che giuridico. Dai documenti prodotti si evince che il riferimento alle vendite immobiliari non è contenuto nella nota di trascrizione dell'atto di “individuazione catastale” (iscritta al Reg. gen. n.
22363 e al Reg. part. n. 16080), ma solo nelle varie note di trascrizione della
“costituzione di vincolo” dei vari acquirenti, laddove vi è un generico riferimento alla vendita del diritto di proprietà superficiaria, senza neppure l'indicazione del contratto. Inoltre, per queste ultime si tratta di trascrizioni a favore del CP_8
e contro i singoli acquirenti. In tal senso, non vi è alcuna trascrizione contro
[...] la società VA RB s.a.s. e a favore dei singoli acquirenti della scrittura privata contenente, nella nota, la specificazione degli atti di vendita. In ogni caso, in punto di diritto, non sarebbe neppure bastata, ai fini dell'opponibilità delle vendite, la specifica indicazione dei singoli contratti di vendita di cosa futura nella nota di trascrizione dell'atto di “individuazione catastale”, dal momento che l'atto trascritto
(la scrittura privata autenticata) non contiene la ripetizione in forma di atto pubblico delle scritture private non autenticate.
È infondato in fatto anche l'argomento dell'appellato incentrato sulla estraneità degli obblighi informativi rispetto alla limitatezza dell'incarico conferito (la sola autenticazione e trascrizione dell'atto). Dalla testimonianza resa da
[...]
, consulente della società VA RB s.a.s., si desume che la scrittura Tes_1 privata di individuazione catastale e costituzione dei vincoli pertinenziali venne redatta nello studio del notaio in vari incontri, stante la complessità del CP_5 lavoro che riguardava circa 40 immobili. Il notaio ed il consulente della società venditrice decisero per la stipula di una scrittura privata autenticata, che avrebbe consentito di raccogliere le firme in momenti diversi, anziché un atto pubblico, che richiedeva la presenza contestuale di molti acquirenti. Anche i testi che hanno collaborato nello studio notarile, e , hanno Testimone_2 Testimone_3 riferito che vi furono vari incontri tra il notaio e l'avv. per la società Pt_1 venditrice, al quale venivano anche inviate le bozze dell'atto “complesso”, a cui questi apportava modifiche.
Ricostruendo i fatti sulle base delle informazioni fornite dai testimoni, deve dirsi che il notaio ricevette dalla società venditrice dei box auto (VA RB s.a.s.) CP_5
l'incarico di preparare il contenuto “complesso” dell'atto di individuazione catastale e di costituzione dei vincoli, svolgendo le attività istruttorie occorrenti, nonché quello di redigere l'atto e di curarne la stipulazione con la sottoscrizione dei
12 numerosi acquirenti. Il lavoro di preparazione e redazione nell'atto nello studio notarile fu imegnativo e svolto con la collaborazione del consulente della società venditrice (l'avv. . Infine, il notaio e il consulente della società decisero di Pt_1 stipulare l'atto in forma di scrittura privata autenticata, dato l'elevato numero degli acquirenti.
Non si tratta, dunque, di una scrittura privata predisposta da terzi e sottoposta al notaio solo per l'autenticazione delle firme, ma di un atto redatto dal notaio CP_5 nel 2003 con la piena consapevolezza, da parte sua, che gli atti di vendita di bene futuro del 2001 erano stati redatti in forma di scrittura privata non autenticata e che, perciò, non vi era ancora alcuna trascrizione del trasferimento immobiliare dalla società VA RB s.a.s. ai singoli acquirenti. In tal senso, la forma scelta dal notaio per la redazione dell'atto (scrittura privata autenticata) non attenua la sua responsabilità, poiché l'incarico ricevuto (che forma il contenuto del contratto di opera professionale) era esattamente lo stesso del notaio rogante l'atto pubblico, ossia quello di completare il trasferimento immobiliare del 2001 con la trascrizione dell'atto di individuazione catastale dei box auto che erano stati costruiti e accatastati e la costituzione del vincolo pertinenziale. Si trattava di un incarico pieno avente ad oggetto l'assistenza notarile agli adempimenti necessari per il perfezionamento, anche ai fini della pubblicità legale, delle vendite.
Così ricostruito l'incarico professionale, non può non ritenersi in esso compreso l'obbligo del notaio di informare gli acquirenti che, per rendere opponibile gli acquisti ai terzi (successivi acquirenti o creditori della società venditrice), non bastava trascrivere l'atto di individuazione catastale di costituzione del vincolo, ma occorreva trascrivere anche i veri e propri atti di trasferimento immobiliare. Poiché si trattava di scritture private non autenticate di vendita di cosa futura, il notaio avrebbe dovuto informare gli acquirenti che occorreva anche la redazione di uno o più atti pubblici riproduttivi della vendita immobiliare ai fini della trascrizione.
Secondo giurisprudenza consolidata, infatti, i doveri del notaio non si limitano ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell'atto che intendono concludere per perseguire il loro interesse, occorrendo anche che egli si interessi “delle attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto e del risultato pratico perseguito” (Cass., Sez.
Un., 31.7.2012, n. 13617). Rientra nel contenuto essenziale della sua prestazione professionale anche il dovere di informazione e di consiglio su aspetti tecnici che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire.
13 Si è affermato che il “dovere di consiglio” del notaio, nel rispetto del principio di autoresponsabilità delle parti del contratto, non si spinge, né fino alla valutazione della convenienza economica dell'operazione, né tantomeno fino alle valutazioni che rientrano nella normale prudenza esigibile da chiunque, ma trova il proprio ambito elettivo nelle questioni tecniche, ossia in quelle che sfuggono di norma alla cognizione e alla comprensibilità dell'uomo medio o comunque non dotato di specifiche conoscenze in ambito giuridico (Cass., 18.5.2017, n. 12482).
Neppure può ritenersi, come affermato dal giudice di prime cure, che l'obbligo informativo consista in una prestazione che implica la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, ai sensi dell'art. 2236 c.c.
L'inadempimento dell'obbligo informativo comporta la sussistenza della responsabilità contrattuale per il danno emergente patito dagli appellanti che, ignorando l'inopponibilità del loro titolo d'acquisto per omessa informazione, non hanno compiuto quanto occorreva per rendere il loro acquisto opponibile al creditore della società venditrice, ossia la ripetizione delle vendite in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata e la loro trascrizione.
La perdita economica subita dagli appellanti in conseguenza dell'inadempimento del notaio consiste nell'esborso della somma di € 79.000,00 pagata pro quota dalle parti attrici in misura di 1/5 ciascuno (pari ad € 15.800,00) al creditore procedente, nonché nella somma pagata al loro difensore avv. Carlo Sica, per il patrocinio prestato nel giudizio di opposizione di terzo (€ 688,40 per ciascuna delle cinque parti attrici).
Non possono essere considerate danno emergente conseguente all'inadempimento del notaio le spese sostenute dagli appellanti per la CP_5 stipula degli atti pubblici di ripetizione dei contratti di vendita per notar
[...]
Si tratta di atti pubblici che gli acquirenti avrebbero comunque dovuto Persona_3 sottoscrivere per rendere opponibili in futuro i loro acquisti. Né possono ritenersi conseguenza dell'inadempimento le parcelle emesse dall'avv. Patrizia Totaro per il creditore procedente ( pagate da ciascuna parte appellante (ciascuno CP_7
€ 3.856,00). Oltre al pagamento del creditore procedente, gli acquirenti che avevano proposto opposizione ex art. 619 c.p.c. erano tenuti (in solido con la società debitrice) solo al pagamento dell'importo liquidato dal giudice dell'esecuzione nell'ordinanza del 13.3.2014 (€ 3.300,00 per compensi oltre accessori), per il quale non è dedotto, né documentato alcun pagamento.
14 Il danno da risarcire deve essere, così, liquidato nella misura di: € 16.488,40 (€
15.800,00 + € 688,40) in favore di € 16.488,40 (€ 15.800,00 + € Parte_1
688,40) in favore degli eredi di e Parte_4 Controparte_1 Parte_1
; € 16.488,40 (€ 15.800,00 + € 688,40) in favore di;
€
[...] Parte_2
16.488,40 (€ 15.800,00 + € 688,40) in favore di e;
€ CP_2 Controparte_3
16.488,40 (€ 15.800,00 + € 688,40) in favore di e . Controparte_4 Parte_3
Non può essere risarcito il danno non patrimoniale richiesto. Premesso che non è specificato in cosa consiste, in ogni caso il risarcimento di un danno non patrimoniale per inadempimento dell'obbligazione è ipotizzabile solo se determina, oltre alla violazione degli obblighi di rilevanza economica assunti con il contratto, anche la lesione di un diritto inviolabile della persona del creditore. Occorre, perciò, che gli interessi che il contratto è diretto a soddisfare siano, non solo di rilevanza economica, ma anche di carattere non patrimoniale, come per i c.d. contratti di protezione dell'integrità fisica e della personalità morale, quali sono quelli che si concludono nel settore sanitario o quello che intercorre tra l'allievo e l'istituto scolastico, o il contratto di trasporto, ovvero l'ipotesi di inadempimento-reato
(Cass., sez. unite, 11.11.2008, n. 26972). Tale ipotesi non ricorre nel caso di specie, nel quale l'obbligazione di informazione del notaio non è diretta a soddisfare anche interessi di natura non patrimoniale dei clienti di rilevanza costituzionale e attinenti a diritti inviolabili.
Nella comparsa di risposta l'appellato non ha riproposto, ai sensi CP_5 dell'art. 346 c.p.c., le domande di manleva svolte in primo grado nei confronti dei chiamati in causa regolarmente citati in appello (la società di assicurazioni
[...]
, e , quale socio accomandatario della società VA CP_6 CP_7
RB s.a.s.). In esso ha concluso solo per il rigetto della domanda proposta dagli appellati. Soltanto nella comparsa conclusionale ha concluso anche per la condanna di a tenerlo indenne da ogni conseguenza pregiudizievole Controparte_6 derivante dai fatti per cui è causa, specificando le ragioni dell'operatività della garanzia assicurativa. La domanda riproposta in appello solo dopo la precisazione delle conclusioni è tamquam non esset.
Stante l'accoglimento dell'appello proposto dalla parte soccombente in primo grado e la conseguente riforma della sentenza impugnata, occorre procedere d'ufficio al regolamento delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio, che tenga conto dell'esito complessivo della lite (Cass., 29.10.2019, n. 27606). Il regolamento, che assorbe il terzo motivo di appello, segue il principio di
15 soccombenza, di cui all'art. 91, comma 1, c.p.c., non ricorrendo alcuna delle ipotesi previste dall'art. 92, comma 2, c.p.c., per la compensazione parziale o per intero, con conseguente condanna di al rimborso delle spese e degli CP_5 onorari di difesa in favore degli appellati per entrambi i gradi di giudizio, che si liquidano come in dispositivo, tenuto conto dei parametri stabiliti con decreto del
Ministro della Giustizia 13 agosto 2022, n. 147. Su richiesta difensiva ex art. 93, comma 1, c.p.c., gli onorari non riscossi e le spese anticipate sono distratti in favore del difensore.
Conseguentemente va riformata anche la condanna degli attori alla rifusione delle spese di lite sostenute da , essendo venuto meno il Controparte_6 presupposto della soccombenza, e le spese processuali sostenute da CP_6
in entrambi i gradi di giudizio devono essere compensate.
[...]
Il principio di soccombenza non vale neppure per , per il quale CP_7 vanno compensate le spese sostenute in appello, dal momento che la sua citazione da parte degli appellanti, come quella della , valeva solo come Controparte_6 litis denutiatio e non v'è una espressa riproposizione nei suoi confronti della domanda di rivalsa svolta dal chiamante in causa in primo grado ( ). CP_5
Infine, in conseguenza del diverso regolamento delle spese va disposta la ripetizione delle somme pagate dagli odierni appellanti in esecuzione della condanna al rimborso delle spese di primo grado in favore di (totale CP_5
€ 5.343,02 attribuite al suo difensore antistatario) e in favore di CP_6
(totale € 5.836,40), documentate dai bonifici allegati.
[...]


PQM


La Corte di Appello di Salerno, prima sezione civile, definitivamente decidendo in grado di appello nella causa civile iscritta al R.G. n. 1403/2024, così provvede:

1. accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza di primo grado, condanna al risarcimento dei danni in favore degli appellanti, CP_5 che liquida nella misura di € 16.488,40 in favore di , € 16.488,40 Parte_1 in favore di e , € 16.488,40 in favore di Controparte_1 Parte_1 [...]
, € 16.488,40 in favore di e ed € Parte_2 CP_2 Controparte_3
16.488,40 in favore di e , oltre interessi legali Controparte_4 Parte_3 dalla domanda al soddisfo;

2. condanna al rimborso delle spese processuali di entrambi i gradi CP_5 di giudizio in favore di , , Parte_1 Controparte_1 Parte_2
, , e , che liquida CP_2 Controparte_3 Controparte_4 Parte_3
16 in € 1.349,00 per spese vive (€ 545,00 per il primo grado ed € 804,00 per il secondo grado) ed € 13.000,00 per onorari di difesa (€ 7.000,00 per il primo grado ed € 6.000,00 per il secondo grado), oltre il rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% degli onorari, Cnap ed Iva come per legge, con attribuzione al difensore antistatario, avv. Carlo Sica, per dichiarato anticipo;

3. compensa interamente le spese processuali sostenute in entrambi i gradi di giudizio da e le spese processuali sostenute in appello da Controparte_6
; CP_7

4. condanna alla restituzione in favore degli appellanti della CP_5 somma di € 5.343,02 e alla restituzione in favore dei Controparte_6 medesimi della somma di € 5.836,40 oltre interessi legali dalle date dei pagamenti al soddisfo.
Salerno lì 09/10/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
(dott. Guerino IANNICELLI) (dott.ssa Giuliana GIULIANO)
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