REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO in persona dei magistrati: dott.ssa Alessandra Piscitiello Presidente dott.ssa Maria Teresa Onorato Consigliere rel. dott.ssa Maria Luisa Arienzo Consigliere all'esito dell'udienza di discussione del 7 maggio 2025 sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. che entrambe le parti hanno rimesso nel fascicolo telematico entro i termini e della successiva camera di consiglio, ha pronunciato ai sensi dell'art. 437
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile, in grado d'appello, n.r.g. 5605/2023
TRA
p.i. in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
pro tempore , rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso in Parte_2
appello, dall'Avvocato Enzina Schettino, indirizzo di posta elettronica certificata e giusta procura alle liti apposta su foglio Email_1
separato ex art. 83 III comma c.p.c. da intendersi in calce alla comparsa di costituzione con nuovo difensore, dall'Avvocato Rocco Salvatore Vacatello, indirizzo di posta elettronica certificata con il secondo elettivamente Email_2
domiciliata presso il suo studio in Napoli alla via Lieti n. 51/B
APPELLANTE
CONTRO
Avv. Sergio, c.f. , rappresentato e difeso dagli Avvocati CP_1 CodiceFiscale_1
Massimiliano e Pierfrancesco Cupido, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta, nel cui studio in Napoli alla piazza Dante n. 89 elettivamente domicilia, indirizzi di posta elettronica certificata Email_3
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APPELLATO
1 OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di OL, n. 3019/2023 pubblicata il 21 novembre 2023 e notificata il 22 novembre 2023, in materia di risoluzione del contratto di locazione per morosità
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta che si abbiano per integralmente riprodotte
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. La p.i. in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1 pro tempore , ha presentato in data 22 novembre 2023 impugnazione Parte_2
avverso la sentenza n. 3019/2023 pubblicata il 21 novembre 2023 e notificata il 22 novembre
2023, con cui il Tribunale di OL ha dichiarato definitivamente risolto, per fatto e colpa di essa conduttrice, il contratto di locazione riguardante l'immobile sito in Ottaviano (NA), alla via Carlo Cignali n. 38, condannandola al rilascio per il quale ha fissato la data del 31 gennaio 2024 e al pagamento delle spese del giudizio liquidate in € 80,00 per esborsi e €
1.200,00 per compenso professionale, oltre IVA e CPA come per legge, con attribuzione.
L'appello, affidato ad unico articolato motivo, reca le seguenti conclusioni: “in via pregiudiziale e cautelare, sospendere e/o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata …; in via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 3019/2023 emessa dal Tribunale di OL
… accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano: «… rigettare l'intimazione di sfratto per morosità notificata il 06.10.2022 per aver il conduttore sanato tutte le morosità e quindi di non aver effettuato un grave inadempimento così come evidenziato dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto e per effetto dichiarare la cessazione del contendere;
accertare
e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c. ostativi all'ordinanza di convalida di sfratto» e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'odierno appellato dinanzi il Tribunale;
condannare l'appellato al risarcimento dei danni subiti e subendi dall'appellante, da liquidarsi anche in via equitativa, nel caso in cui l'appellato ponga in esecuzione
l'impugnata sentenza di convalida. Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”.

2. L'istanza sospensiva fissata prima del merito è stata respinta, dopo la regolare costituzione del contraddittorio su di essa, con ordinanza delibata nella camera di consiglio del 7 febbraio 2024.
2 3. Ricevuta la notifica del ricorso in appello e del pedissequo decreto recante la fissazione dell'udienza di discussione nel giorno 22 maggio 2024, in data 13 maggio 2024 si è costituito per resistere all'appello e concludere per il suo rigetto. CP_2

4. Con ordinanza del 29 – 31 gennaio 2025 la nuova istanza sospensiva è stata dichiarata inammissibile dal Collegio.
All'udienza di discussione celebrata nelle forme della trattazione scritta il Collegio, in esito a camera di consiglio, ha reso la decisione recata dal dispositivo.

5. Per la migliore comprensione giova riferire i fatti di causa su cui tuttora si controverte, correttamente quanto sinteticamente riportati dalla sentenza impugnata.

5.1. Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione dinanzi al
Tribunale di OL per la convalida del 6 ottobre 2022, notificato a Parte_1
, ha intimato sfratto per morosità in relazione all'immobile sito in
[...] CP_2
Ottaviano (NA), alla via Carlo Cignali n. 38, nel NCEU del Comune di Ottaviano al foglio
1, particella 146, sub. 42, categoria C-1, locato alla società convenuta ad uso commerciale con contratto registrato presso l'Agenzia delle Entrate n. TEV16T004631000LC, n. 5861, allegando il mancato pagamento dei canoni mensili di € 600,00, e per l'importo complessivo di € 3.000,00, relativamente ai mesi da maggio a settembre 2022.

5.2. All'udienza del 10 novembre 2022 si è costituita l'intimata dichiarando di avere sanato la morosità, pagamento accettato dal locatore senza riserve e chiedendo, quindi, rigettare lo sfratto. Ha negato per la tipologia del contratto inter partes che il ritardo nel pagamento dei canoni possa ritenersi grave al punto da risolvere il contratto, assumendo l'abitudine di effettuare pagamenti di più mensilità insieme, cosa resasi recentemente necessaria per la crisi energetica che ha aggravato i costi delle bollette elettriche e alla contrazione estiva della sua clientela.

5.3. Con ordinanza resa all'udienza, avendo parte intimante dichiarato l'avvenuto pagamento dopo la notifica dell'intimazione e appena pochi giorni prima dell'udienza per la convalida, è stato disposto il mutamento del rito e, con ordinanza del 9 maggio 2023 assegnato alle parti termine ai sensi dell'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010 per il tentativo di mediazione.
3 Eseguita senza successo la mediazione, depositate le memorie integrative, nessuna parte ha articolato mezzi istruttori e la causa è stata rinviata per la discussione.
6 Con la sentenza n. 3019/2023 pubblicata il 21 novembre 2023 il Tribunale bruniano ha accolto la domanda proposta da e, per l'effetto, ha dichiarato definitivamente CP_2
risolto, per fatto e colpa della conduttrice, , il contratto di Parte_1
locazione in oggetto riguardante l'immobile sito in Ottaviano (NA), alla via Carlo Cignali n.
38; ha condannato , in persona del socio accomandatario Parte_1
al rilascio, qualora già non intervenuto, in favore del locatore fissando Parte_2 la data del 31 gennaio 2024; ha condannato la medesima società al pagamento delle spese del giudizio liquidate in € 80,00 per esborsi e € 1.200,00 per compenso professionale, oltre
IVA e CPA come per legge, con attribuzione.

6.1. A parere del primo giudice il comportamento dell'intimato, che ha sospeso unilateralmente il pagamento pur continuando a godere dell'unità locata, è illegittimo e costituisce inadempimento contrattuale. Ha quindi richiamato la giurisprudenza costante della Corte regolatrice secondo cui in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone ovvero di ridurlo unilateralmente, nemmeno nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è stata riconosciuta dal primo giudice legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Applicandosi il criterio distributivo dell'onere probatorio recato dall'art. 1218 c.c., avendo l'intimante dimostrato la fonte del suo credito e dell'obbligazione inadempiuta dalla conduttrice, valevole anche per l'azione di risoluzione, il Tribunale ha creduto che l'avvenuto pagamento dei canoni dopo la notifica dell'atto di intimazione, non comporta la sanatoria posto che, ai sensi dell'art. 1453 c.c., comma 3, trattandosi di locazione ad uso diverso, dalla data della domanda il conduttore è inadempiente in maniera reputata grave avendo riguardato più canoni, con un ritardo nel versamento considerevolmente superiore al tempo ragionevolmente attendibile. Ha quindi disposto il rilascio dell'immobile.

7. Contro la predetta decisione è insorta la società affidando la sua impugnazione ad un unico articolato motivo.
4 Con esso, ripetendo considerazioni svolte già nel corso del primo grado del giudizio, ha destinato di critica la parte della motivazione in cui il primo giudice, premessi i principi nomofilattici in tema di ripartizione dell'onere probatorio nell'azione di inadempimento e risoluzione contrattuale, ha ritenuto provato l'uno con le conseguenze dell'altra, valutandolo grave e tale da interferire sul sinallagma contrattuale.
Al contrario, ha opinato che l'avvenuto pagamento della somma richiesta in pagamento per canoni arretrati subito dopo la notifica dell'intimazione - con due bonifici effettuati in data
24 ottobre e 3 novembre 2022 e dopo una richiesta di conoscere l'importo della mora e dei suoi accessori - abbia sanato ogni inadempienza, aggiungendo d'avere soddisfatto anche i canoni locatizi successivi.
Ha quindi deplorato la violazione di canoni ermeneutici consolidati in giurisprudenza sulla rilevanza e valutazione dell'inadempimento del conduttore ai fini della risoluzione della locazione commerciale, richiamando quale precedente a sé favorevole l'ordinanza della
Corte regolatrice n. 27955 del 7 dicembre 2020, oltre ad altra giurispr5udenza anche di merito.

7.1. Il motivo è infondato.
Vero è che l'art. 41 della legge n. 392/1978 non richiama l'art. 5 della medesima legge a norma del quale, nell'ambito delle locazioni abitative, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 c.c. “il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone”.
Nondimeno, la conseguenza che da ciò vorrebbe trarre l'appellante – ossia che soltanto per le locazioni ad uso abitativo l'inadempimento del conduttore andrebbe valutato su base temporale e quantitativa nei termini indicati dalla norma – non permette di giungere alle conseguenze d'inesistenza della gravità oggettiva dell'inadempimento, ancorché non
“legale” ma rimesso alla valutazione discrezionale del giudice.
La diversa interpretazione comunemente offerta dalla Corte regolatrice è - invero - nel senso che, non consentendosi per le locazioni commerciali il sistema della purgazione della mora, neanche il pagamento in corso di causa dei canoni di locazione scaduti esclude la valutazione rimessa al giudice del merito della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotto con l'intimazione di sfratto, specie quando, come nella fattispecie, l'inadempimento abbia riguardato diverse mensilità e si sia prolungato nel tempo con reiterati e ravvicinati
5 ritardi nella soluzione del canone medesimo (Cassazione civile sez. III, 18.02.2025, n. 4268 che richiama nel testo Cassazione civile, 10.08.1999, n. 8550).
Il Tribunale ha quindi principiato dal considerare che l'intimazione notificata a ottobre 2022 ha riguardato l'omesso pagamento dei canoni dal mese da maggio a settembre 2022 e che essa si è protratta per un tempo maggiore a quello stabilito nel contratto per il versamento
(il giorno quindici d'ogni mese, termine ritenuto dalle parti essenziale al punto che il mancato pagamento anche d'una sola rata è stata indicata fonte di automatica risoluzione).
A tale argomento, per sminuirne la rilevanza, l'intimata, odierna appellante, ha opposto, senza darne però alcuna prova, che l'inerzia del locatore nel richiedere il puntuale adempimento del canone rispetto ai suoi reiterati ritardi sia effetto di un accordo tacito sulle modalità solutorie, inveterato nel tempo. A dire dell'appellante tra le parti sarebbe sopraggiunta l'intesa di versare i canoni locatizi periodicamente, con cadenza trimestrale o quadrimestrale.
Alcuna prova di ciò è stata offerta dalla parte che ha dedotto la modifica negoziale. La prova di un tale accordo non può essere tratta dai bonifici cumulativi di pregresse mensilità e proprio i pagamenti successivi eseguiti mensilmente la smentiscono.
Ebbene, nulla deponendo nel senso di un successivo accordo derogatorio rispetto a quanto stabilito dal contratto, giova ribadire che l'eventuale inerzia (meljus tolleranza) del locatore che non abbia compulsato il suo conduttore al rispetto dei tempi dei versamenti stabiliti dal contratto non può essere interpretata alla stregua di un comportamento di accondiscendenza idoneo a generare - per facta concludentia e senza un impegno scritto avente la forma analoga a quella dettata per il negozio cui accede - una modifica contrattuale del termine di pagamento. La prefata inerzia si connota come una condotta “neutra” e compatibile con molteplici ragioni e giammai può indurre il conduttore a ritenere di essere autorizzato ad adempiere in base alla propria disponibilità (Cassazione civile, sez. III,
26.11.2019, n. 30730).
Alcuna volontà di accondiscendere alla prosecuzione regolare del contratto (del quale è stata con l'intimazione chiesta la risoluzione per inadempimento del conduttore) si trae dall'avere ricevuto, sia pure con ritardo, i pagamenti comunque dovuti per canoni arretrati.
Il Collegio ritiene che la sollecitazione dalla società intimata ad un diverso apprezzamento e valutazione dell'inadempimento successivamente “sanato” per le ragioni da essa espresse e con i riferimenti giurisprudenziali eseguiti si ponga in contrasto con l'orientamento di
6 legittimità secondo il quale, per la locazione di immobili adibiti a uso diverso da quello abitativo, il pagamento dei canoni scaduti non preclude la valutazione, nel corso del giudizio successivo all'intimazione dello sfratto per morosità, dell'inadempimento in termini di gravità (Cassazione civile, 18.11.2005, n. 24460; Cassazione civile, 11.10.2002, n.
14527), ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1453 c.c..
Ribadita la giurisprudenza nomofilattica sull'irrilevanza della tolleranza del locatore nel ricevere in ritardo il canone di locazione al fine di escludere la qualificazione in termini di inadempimento, compete al giudice di merito stabilire, nell'economia complessiva del contratto, se il ritardo reiterato nel pagamento dei canoni possa avere una marginale o essenziale rilevanza e incidere o meno nell'attesa di un'ordinaria prosecuzione del rapporto.
Si tratta, in diverse parole, di verificare se l'inadempimento - ancorché esistito ma utilmente rimediato - possa avere conservato intatta la fiducia delle parti nella regolare prosecuzione del contratto e se il ritardo possa essere inteso come un evento marginale inidoneo a connotare di gravità la condotta, applicandosi alla fattispecie l'art. 1455 c.c. che rimette al giudice la valutazione della ricorrenza di un inadempimento che sia rilevante dal punto di vista della risoluzione del contratto di locazione.
Sul punto la stessa appellante ha segnalato la giurisprudenza di legittimità che non esclude
a priori che il giudice – pur senza poterne fare oggetto di applicazione diretta – possa comunque trarre dall'art. 5 della legge n. 392/1978, parametri orientativi nell'applicazione dell'art. 1455 c.c. al contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo (Cassazione civile, sez. VI, 23.06.2011, n. 13887; Cassazione civile, 26.11.2019, n. 30730; Cassazione civile,
04.02.2020, n. 1234). Quello che sicuramente rileva ai fini dell'apprezzamento dell'importanza o meno dell'inadempimento è l'interesse del locatore deluso dalla omessa controprestazione avendo adempiuto alla propria.
Ne deriva, che “La risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/o oneri accessori, può aversi solo con riferimento a inadempimenti tali da rompere
l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore”
(Cassazione civile, 04.06.2002, n. 8076), ipotesi esclusa per l'inadempimento del conduttore
“di scarsa importanza” che può dimostrarsi tale anche alla stregua del comportamento del medesimo successivamente alla proposizione della domanda (Cassazione civile sez. III
20.01.2017 n. 1428).
7 Secondo l'opinione del locatore l'inadempimento della sua controparte ha irrimediabilmente minato la fiducia nella prosecuzione regolare del rapporto. Il ha CP_1
negato tolleranza ai ritardi altrui ed ha evidenziato la natura principale dell'obbligazione di pagamento a carico della sua controparte, stigmatizzando i tempi oltremodo tardivi dei pagamenti ottenuti solo dopo la notifica dell'intimazione e poco prima dell'udienza, senza per altro gli accessori. Nel seguito del giudizio ha anche osservato come non sia stato raggiunto alcun utile accordo neanche in sede di mediazione.
Anche a parere della Corte l'inadempimento protratto per cinque mesi, cui è seguito il pagamento solo dopo la notifica dell'intimazione, non può ritenersi ella generale economia del contratto, poco rilevante.
A tanto si aggiunga che, sebbene dopo l'intimazione siano stati documentati pagamenti rispettosi dell'impegno negoziale, dall'aprile 2024 la società, secondo quanto senza contestazione ha riferito il nella sua memoria di costituzione in occasione della seconda CP_1
istanza sospensiva del 28 gennaio 2025, ha cessato ogni dazione di denaro al locatore. Si tratta di una condotta valutabile per la decisione (in argomento, Cassazione civile, n.
4283/2024 per la quale finanche l'inadempimento del conduttore non grave al momento della domanda di risoluzione proposta dal locatore che si aggravi in corso di causa è rilevante ai fini dell'accoglimento della stessa;
in argomento, Cassazione civile sez. III,
20.04.2015, n. 8002; Cassazione civile sez. III, 26.10.2012, n. 18500; Cassazione civile n.
8076.2002 secondo cui il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento del debitore
“anche alla stregua del comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non
è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronuncia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591
c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna”).
8 Inoltre non può omettersi di ribadire che eventuali congiunture del mercato potrebbero - senza una nuova e diversa intesa sulla definizione del canone - legittimare la sospensione del pagamento che integra l'obbligazione primaria assunta dal conduttore (art. 1587 n. 2
c.c.), la cui mancanza, se non giustificata, è sufficientemente grave e tale da giustificare la pronunzia di risoluzione (“in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti”; così Cassazione civile n. 24460/2005; Cassazione civile n.
19652/2004; Cassazione civile n. 14234/2004 in cui è scritto: “qualora l'inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell'art. 1455 c.c., che è valutazione riservata al giudice di merito, deve ritenersi implicita”; Cassazione civile n. 15553/2002; Cassazione civile, n.
21156/2013).
Da quanto finora detto consegue il rigetto dell'appello con la conferma integrale della sentenza con esso attinta.

8. Le spese del presente grado del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo in favore dell'appellato. La liquidazione può essere parametrata al minimo avendo l'appello riproposto questioni prive di novità e ampiamente dibattute già nel precedente grado del giudizio. Essa vanno distratte al difensore antistatario.

9. Infine si evidenzia che, a norma dell'art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1 comma 17 della legge n. 228 del 24 dicembre 2012, quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1 bis. Per tale ragione, la Corte dà atto che sussistono i presupposti di cui alla norma in esame riguardo all'appellante e che l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito della presente decisione.


P.Q.M.

la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, così provvede:
9 − rigetta l'appello proposto da alla sentenza del Parte_1
Tribunale di OL, n. 3019/2023 pubblicata il 21 novembre 2023 e notificata il 22 novembre 2023;
− condanna parte appellante alle spese del presente grado di giudizio che liquida in favore di in € 2.000,00 per compensi professionali, oltre indennizzo forfettario 15%, CP_2
IVA e CPA come per legge, con attribuzione agli Avvocati Massimiliano e Pierfrancesco
Cupido che se ne sono dichiarati antistatari;

− dà atto, attesa l'infondatezza dell'appello, che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002.
Così deciso il 7 maggio 2025
Il consigliere est. Il presidente dott.ssa Maria Teresa Onorato dott.ssa Alessandra Piscitiello
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