REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE TERZA CIVILE
nelle persone dei seguenti magistrati:
dr. OB ON Presidente dr. AR AZ RI Consigliere rel.
dr. Antonio Corte Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nelle cause riunite iscritte al n. r.g. 527/2025 e al n. r.g. 578/2025 pendenti in grado d'appello
TRA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MICHELE Parte_1 P.IVA_1
CHIANESE, elettivamente domiciliata in VIALE REGINA MARGHERITA 41, 20122, MILANO, presso il difensore
APPELLANTE NELLA CAUSA N. R.G. 527/2025 APPELLATA NELLA CAUSA N. R.G. 578/2025
E
(C.F. ), CP_1 P.IVA_2
C.F. ) Controparte_2 C.F._1 con il patrocinio dell'avv. LUCIANO CASTELLI, dell'avv. ALESSANDRO ANASTASIA e dell'avv. CAMILLA LENTINI, elettivamente domiciliati in VIA DELLA MOSCOVA 18, 20121, MILANO, presso i difensori
APPELLANTI NELLA CAUSA N. R.G. 578/2025 APPELLATI NELLA CAUSA N. R.G. 527/2025 n. r.g. 527/2025
Conclusioni:
Per Parte_1
“[…]
B) In accoglimento del presente appello ed in riforma, per quanto di ragione, della sentenza n. 6002/2024 resa dal Tribunale di Milano, depositata con motivazioni il 6.8.2024, non notificata, accertare e dichiarare che e sono tenute, ex art. CP_1 Controparte_2
31 L. 392/1978, a versare a a titolo di sanzioni, l'importo di € Parte_1
272.832,00 (€ 5.684,00 x 48);
C) Per l'effetto, al netto dell'importo già corrisposto da controparte in forza della sentenza di primo grado (€ 136.416,00 = € 5.684,00 x 24 con interessi, di cui una parte con compensazione), condannare e al pagamento in favore di CP_1 Controparte_2
in solido ovvero nella misura dell'80% e del 20% Parte_1 CP_1 [...]
dell'ulteriore importo di € 136.416,00 oltre interessi e rivalutazione CP_2 monetaria a far data dal 13.12.2022 e fino al soddisfo;

D) Riformare la sentenza di primo grado anche con riguardo alla regolamentazione delle spese, secondo i maggiori importi indicati nel motivo di appello, da porre per 5/6 a carico delle controparti in solido, ovvero delle due chi di dovere nella misura che riterrà, al netto di quanto già corrisposto in forza della sentenza di primo grado (€ 7.058,70 per compensi e rimborso forfettario nonché € 669,30 per spese non imponibili);
E) Con vittoria di spese e competenze del giudizio di appello, sempre con rimborso forfettario spese generali, iva e cpa come per legge, da porre a carico delle controparti in solido ovvero nella misura che sarà ritenuta di giustizia”
Per e CP_1 Controparte_2
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita così giudicare:
in via principale: in riforma parziale della sentenza n. 6002/2024 del Tribunale di Milano (Sez. XIII, G.U. dott.ssa Roberta Sperati) resa in data 12 giugno 2024 all'esito del giudizio rubricato al n. R.G. n. 4639/2023, pubblicata in data 6 agosto 2024, non notificata, accogliere l'appello formulato da e dalla sig.ra per le ragioni dedotte in CP_1 CP_2 narrativa e, per l'effetto, (i) condannare a rifondere a e alla Parte_1 CP_1 sig.ra l'importo di € 105.139,79 (oltre interessi dalla domanda al Controparte_2 soddisfo) e (ii) accertare e dichiarare che l'importo di € 256,00 non è dovuto al Comune di Milano da parte di e della sig.ra CP_1 Controparte_2
pagina 2 di 14 n. r.g. 527/2025
accogliere, in ogni caso, le conclusioni formulate da e dalla sig.ra CP_1 [...] nel giudizio di primo grado, come di seguito ritrascritte: CP_2
“In via principale
respingere tutte le domande proposte da nei confronti delle resistenti Parte_1 in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi dedotti in narrativa;

In via riconvenzionale
dato atto che non ha corrisposto l'indennità di occupazione Parte_1 dell'immobile di cui è causa per i mesi da settembre 2020 ad aprile 2021, condannare la stessa a versare a e la predetta indennità, anche in CP_1 Controparte_2 virtù dell'espresso accordo 22.7.2020, nella misura pattuita pari ad € 45.473,60 (€ 36.378,88 a favore di e € 9.094,72 a favore di ) o in CP_1 Controparte_2 quell'altra misura, maggiore o minore, che sarà ritenuta di giustizia, oltre gli interessi ex art. 1284 c.c. dal dovuto al saldo;

In via istruttoria si chiede ammettersi, occorrendo, prova per testimoni sui seguenti capitoli: 1) vero che Palini S.r.l. ha depositato in data 22.2.2020 presso il Comune di Milano la richiesta di Parere Preliminare ex art. 40 sull'intervento edilizio previsto nel complesso immobiliare di cui è causa;

2) vero che Palini S.r.l. ha depositato in data 5.1.2022 presso il Comune di Milano la richiesta di rilascio del titolo abilitativo per effettuare l'intervento edilizio di cui è causa;

3) vero che Palini S.r.l. ha depositato in data 29.11.2022 la SCIA relative alle opere di demolizione previste nel complesso immobiliare di cui è causa;
4) vero che in data 12.4.2023 sono iniziate le opere di bonifica dell'area di cui è causa. Si indica a testimone l'arch. via Mentana n. 29, Monza”. Testimone_1
in ogni caso: con condanna alle spese di entrambi i gradi del giudizio”
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con ricorso notificato il 02/02/2023, agiva innanzi al Parte_1
Tribunale di Milano nei confronti di e er far CP_1 Controparte_2 valere l'illegittimità del diniego da questi opposto ai sensi dell'art. 29, lett. c), L. n. 392/1978 al rinnovo del contratto di locazione dell'immobile di circa 1000 mq. sito in Milano, via Rembrandt n. 11, angolo via Durer n. 9, adibito all'esercizio di attività di commercio autovetture e di assistenza e riparazione di veicoli a marchio CP_3
pagina 3 di 14 n. r.g. 527/2025
La ricorrente esponeva che in data 24/04/2024 aveva sottoscritto con la società Colmabe S.r.l. un contratto di locazione ad uso commerciale, ceduto in data 27/09/2017, contestualmente alla vendita dell'intero stabile, a e CP_1 CP_2 per le quote, rispettivamente, dell'80% e del 20%.
[...]
Le nuove proprietarie, con comunicazione del 16/04/2019, avevano manifestato il proprio formale diniego di rinnovo del rapporto alla prima scadenza del 30/04/2020, invocando le esigenze di cui all'art. 29, lett. c), L. n. 392/1978 (“Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza”), con la motivazione di dover procedere alla completa demolizione degli edifici di loro proprietà siti tra via Durer e via Aretusa e, previa bonifica di suolo e sottosuolo, alla loro ricostruzione. ggiungeva di avere quindi rilasciato i locali di via Rembrandt il Parte_1 successivo 08/06/2021, ricevendo un'indennità di avviamento ex art. 34 L. n. 392/1978 pari ad € 102.315,00, ma di essere in seguito venuta a sapere che, con contratto del 28/02/2022, le locatrici avevano venduto il complesso immobiliare in cui rientravano gli spazi concessi in locazione alla società Techbau S.p.A., dietro pagamento di complessivi € 3.250.000,00, di cui € 2.600.000,00 a favore di ed € 650.000,00 a favore CP_1 della Sig.a doc. 20 . CP_2 Parte_1
Sul presupposto che tale comportamento si ponesse in contrasto con gli intenti espressi nella lettera di disdetta, la ricorrente chiedeva quindi il pagamento dell'indennizzo di cui all'art. 31 L. n. 392/1978 nella misura di n. 48 mensilità del canone, per complessivi € 272.832,00.
Costituendosi in giudizio, e negavano CP_1 Controparte_2 qualsiasi intento elusivo della normativa di legge, rilevando come l'impegnativo intervento edilizio programmato, che prevedeva la realizzazione di due palazzine con n. 46 alloggi e n. 48 posti auto, oltre a cantine e locali tecnici, fosse impossibile da sostenere con le proprie risorse finanziarie e per questo motivo si fosse deciso di non stipulare direttamente un contratto di appalto, ma di vendere l'intero compendio immobiliare alla società Techbau S.p.A. affinché fosse quest'ultima ad occuparsi dei lavori di demolizione e ricostruzione, con l'impegno, all'esito degli interventi, di ritrasferire in loro favore 15 delle 46 unità abitative di cui era prevista la realizzazione. A conforto di tali assunti deducevano che, alla stessa data del 28/02/2022, avevano sottoscritto con Techbau S.p.A., oltre al richiamato contratto di compravendita, anche un contratto preliminare di vendita di immobile da costruire, con cui la Società acquirente si era impegnata a cedere in loro favore le unità immobiliari indicate, di futura realizzazione come da progetto, per il controvalore di € 2.350.000,00 (doc. 10-11 Palini S.p.A.-Belloli).
pagina 4 di 14 n. r.g. 527/2025
Le resistenti rappresentavano anche di avere stipulato con in Parte_1 data 22/07/2020, un accordo transattivo (doc. 3 Palini S.p.A.-Belloli), con il quale era stato concordato che la stessa, nonostante l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione al 30/04/2020, avrebbe potuto continuare ad occupare l'immobile utilizzato per lo svolgimento della propria attività di officina e concessionaria sino all'inizio dei lavori di demolizione, dietro corresponsione di un'indennità di occupazione di importo pari all'ultimo canone versato. Sottolineavano, inoltre, che, avendo rilasciato sua sponte i locali in data 08/06/2021, con la sottoscrizione del relativo verbale Parte_1 aveva espressamente dichiarato di accettare la somma di € 102.315,00 a titolo di indennità di avviamento “a tacitazione di ogni pretesa” (doc. 16 . Parte_1
Da ultimo, le resistenti chiedevano in via riconvenzionale la condanna di controparte al pagamento della somma di € 45.473,60, pari alle indennità di occupazione dovute dalla ricorrente per i mesi da settembre 2020 ad aprile 2021, mai corrisposte.
Limitata l'istruttoria alle sole produzioni documentali, il Tribunale adìto, con sentenza n. 6002/2024, pubblicata il 06/08/2024, accoglieva parzialmente la domanda di
[...] individuando nella condotta delle locatrici un “intento Parte_1 elusivo…suscettibile di integrare gli estremi del risarcimento di cui al citato art. 31”, e ciò per il fatto di avere indicato Techbau S.r.l. come “nuovo proprietario” in CP_1 una comunicazione via e-mail alla Società ricorrente il 06/07/2021 (doc. 18 Pt_2 [...]
e di aver lasciato così intendere che sin dall'inizio la propria intenzione Parte_1 fosse quella “di non eseguire personalmente gli interventi indicati in sede di diniego di rinnovo, avendo … già individuato il futuro acquirente per la complessa operazione di
“permuta” (…) in corso di realizzazione”.
Il risarcimento, liquidato secondo criterio equitativo, veniva tuttavia circoscritto alla corresponsione di n. 24 mensilità di canone, in luogo delle 48 richieste dalla ricorrente, considerato che quest'ultima aveva potuto comunque reperire in tempo utile un altro immobile ove esercitare la propria attività e nel frattempo le locatrici le avevano consentito di permanere presso i locali milanesi nonostante la risoluzione del contratto.
Trovava accoglimento anche la domanda riconvenzionale delle resistenti avente ad oggetto il pagamento di n. 8 mensilità dell'indennità di occupazione, non avendo il conduttore dato prova del relativo adempimento o dell'intervenuta remissione del debito.
Compensate le reciproche poste creditorie, le resistenti erano quindi condannate a versare alla ricorrente, in solido tra loro, l'importo di € 90.944,00, oltre interessi, a titolo di risarcimento del danno ex art. 31, co. 1, L. n. 392/1978. Le medesime erano altresì condannate al pagamento di € 256,00 in favore del Comune di Milano, ai sensi dell'art. 31,
pagina 5 di 14 n. r.g. 527/2025
co. 2, L. n. 392/1978, nonché alla rifusione nei confronti della parte vittoriosa della metà delle spese di lite, che venivano compensate tra le parti per la quota rimanente.
2. Avverso tale sentenza proponevano appello sia che Parte_1 CP_1
e
[...] Controparte_2
Le cause così promosse assumevano, rispettivamente il n. 527/2025 r.g. e il n. 578/2025 r.g.
La Società conduttrice affidava il proprio appello a tre motivi, contestando la sentenza impugnata – con il primo e il secondo motivo – nella parte relativa alla quantificazione del risarcimento ex art. 31 L. n. 392/1978 in misura inferiore a 48 mensilità del canone e – con il terzo motivo – nella parte relativa al regolamento delle spese, che lamentava fossero state parzialmente compensate.
Le locatrici a loro volta articolavano il proprio atto d'appello in due motivi, entrambi volti a censurare la sentenza di primo grado nella parte in cui aveva ritenuto fondata la pretesa risarcitoria avanzata dalla conduttrice. In particolare, con il primo motivo si sosteneva che la sottoscrizione tra le parti dell'accordo transattivo in data 22/07/2020 avrebbe dovuto intendersi intervenuta a definizione delle reciproche pretese, onde l'inapplicabilità delle sanzioni ex art. 31 L. n. 392/1978; con il secondo motivo, invece, si negava la ricorrenza di alcun intento elusivo della disciplina di cui all'art. 29 L. n. 392/1978, reiterando la tesi che la cessione del complesso immobiliare a Techbau S.p.A. fosse intrinsecamente funzionale alla realizzazione degli interventi di demolizione, bonifica e ricostruzione ai sensi di legge.
Chiamate entrambe le cause all'udienza dell'08/10/2025, la Corte ne disponeva la riunione ai sensi dell'art. 335 c.p.c. e concedeva quindi un rinvio per consentire alle parti di confrontarsi in vista di una possibile soluzione conciliativa della lite.
Preso atto, all'udienza successiva del 03/12/2025, dell'esito infruttuoso del tentativo, al termine della discussione orale e della successiva camera di consiglio veniva data lettura del dispositivo della presente sentenza, le cui motivazioni si vanno ora a illustrare.
*** *** ***
3. Ragioni di priorità logico-giuridica impongono di attribuire precedenza all'esame dell'appello proposto da e dal momento che CP_1 Controparte_2 quest'ultimo verte sull'an della pretesa risarcitoria e il relativo accoglimento comporterebbe con evidenza l'automatica caducazione delle ragioni di gravame sviluppate da sclusivamente sotto il profilo del quantum debeatur. Parte_1
pagina 6 di 14 n. r.g. 527/2025
3.1. Detto appello è, per quanto di ragione, fondato.
In particolare, la Corte ritiene accoglibile il secondo motivo di impugnazione, il quale, seppure logicamente subordinato rispetto al primo, nel presente giudizio assume portata assorbente secondo il principio della c.d. “ragione più liquida”, che, come noto, consente al Giudice di modificare l'ordine delle questioni da trattare, in adesione alle esigenze di celerità del giudizio e di economia processuale di cui agli artt. 24 e 111 Cost.
Sviluppando il motivo indicato, e ai quali CP_1 Controparte_2 mputa di aver negato il rinnovo del contratto di locazione ad uso Parte_1 diverso relativo all'immobile di circa 1000 mq. sito in Milano, via Rembrandt n. 11, angolo via Durer n. 9, adducendo di voler procedere alla relativa demolizione e ricostruzione, quando l'intenzione era in realtà quella di venderlo, denunciano l'erroneo accertamento da parte del Giudice di prime cure di una propria “condotta elusiva” del disposto dell'art. 29, lett. c), L. n. 392/1978, nonché, conseguentemente, l'erronea applicazione delle sanzioni di cui all'art. 31 della medesima legge, assumendo che “la decisione (fondata su un unico irrilevante documento) “stravolge” i fatti di causa, comprovati dalla documentazione versata in atti e, in particolare, stravolge la ratio (pacifica) della cessione dell'Immobile a Techbau, posta, invero, a servizio esclusivo degli interventi di demolizione, bonifica e ricostruzione dell'area su cui insisteva l'Immobile”.
3.2. La censura coglie nel segno.
Merita osservare come il Tribunale abbia considerato dirimente, ai fini del decidere, l'“intenzione dei resistenti … di non eseguire personalmente gli interventi indicati in sede di diniego di rinnovo”, ritenendo tale intenzione desumibile dal contenuto della e-mail del 06/07/2021, con cui l'amministratrice di rispondendo alla richiesta di CP_1 [...] di voler eventualmente indicare il soggetto cui volturare le utenze Parte_1 dell'immobile di via Durer n. 9, fa il nome di Techbau S.p.A. quale “nuovo proprietario” (v. doc. 18 . Parte_1
Secondo il primo Giudice, la circostanza che “già 15 mesi prima del rogito di trasferimento” le locatrici avessero individuato il soggetto cui cedere la proprietà dell'immobile comproverebbe l'intento di vendere, e non di ristrutturare l'immobile secondo quanto comunicato, con elusione della norma di cui all'art. 29 lett. c) L. n. 392/1978 e conseguente applicabilità delle sanzioni previste dall'art. 31 stessa Legge.
Questa conclusione, tuttavia, viene contestata dall'appellante per ragioni, fondate su una diversa interpretazione del dato normativo, che la Corte ritiene di dover condividere.
pagina 7 di 14 n. r.g. 527/2025
3.3. Il Tribunale muove dal presupposto che l'art. 29, lett. c), L. n. 392/1978, nel consentire al locatore il diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza “ove egli intenda… demolire l'immobile per ricostruirlo (…)”, imponga che costui esegua detti interventi
“personalmente”, per poi escludere che ricorra nella specie ipotesi di realizzazione
“personale”, a motivo della “complessa operazione di "permuta"” posta in essere dalle locatrici.
La legge, nondimeno, nell'individuare le finalità cui il diniego di rinnovo deve essere preordinato per poter essere legittimamente opposto al conduttore, non indica espressamente quale sia lo strumento giuridico a mezzo del quale gli interventi di demolizione e ricostruzione debbano essere realizzati.
E se nel campo di applicazione dell'art. 29 lett. c) cit. va fatta senz'altro rientrare l'ipotesi in cui intervenga la stipula di un contratto d'appalto, dovendosi escludere che la norma richieda la materiale esecuzione dei lavori ad opera del proprietario dell'immobile, non vi è ragione per considerare preclusa l'estensione del possibile diniego di rinnovo del rapporto locatizio, a motivo dell'affermata necessità di “demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro …”, nei casi in cui il proprietario intenda perseguire tali finalità mediante strumenti contrattuali diversi dall'appalto, come, ad esempio, operazioni che realizzino uno scambio tra immobile presente e immobile futuro, ormai diffuse nella prassi immobiliare, nella forma della permuta o della c.d. doppia vendita.
La lettera della disposizione in esame si limita infatti a porre l'accento sull'esistenza di una concreta intenzione di demolire e ricostruire l'immobile locato, prescindendo manifestamente dall'indicazione del soggetto deputato alle operazioni e dalle relative modalità.
Il requisito di “personalità” individuato dal Giudice di prime cure, pertanto, deve essere accertato in relazione alle finalità indicate dalla legge, le quali possono dirsi “personali” solo allorché l'esecuzione degli interventi di rinnovazione edilizia corrisponda, nel caso concreto, a un interesse proprio del proprietario-locatore. Non è dirimente, invece, lo strumento giuridico attraverso il quale costui decida di perseguire tale scopo, la cui individuazione non può che rientrare nella sfera della sua autonomia negoziale.
Di elusione del disposto normativo può dunque parlarsi solo nel caso in cui emerga che il proprietario sia privo di alcun personale interesse all'esecuzione delle opere indicate e che anche l'eventuale avvio del programma edilizio si ponga come strumentale al mero ottenimento del rilascio dell'immobile. In questo senso va ricordato il richiamo, più volte operato dalla giurisprudenza di legittimità, alla “serietà dell'intento del locatore” (cfr. Cass. 15/11/1995, n. 11839), elemento che il Giudice è chiamato a verificare nel caso pagina 8 di 14 n. r.g. 527/2025
concreto, accertando che l'eventuale inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell'immobile non abbia carattere pretestuoso o simulato.
Sostenere l'interpretazione restrittiva dell'art. 29 lett. c) cit. quale accolta dal Giudice di prime cure non appare dunque coerente né con una lettura in chiave evolutiva del disposto normativo, né con la relativa ratio, rappresentata dall'esigenza di favorire la realizzazione di interventi di rinnovazione edilizia, la cui complessità e i cui costi possono a rigore giustificare anche il ricorso a strumenti alternativi rispetto al semplice appalto delle opere, come nel caso concreto in cui gli interventi di demolizione e ricostruzione risultano riferiti ad un vasto complesso immobiliare costituito da palazzine a destinazione mista residenziale e commerciale, e dunque appare ragionevole l'adozione di una strategia negoziale più articolata rispetto al semplice appalto, culminata in una sorta di permuta con trasferimento da e a Techbau S.p.A. della CP_1 Controparte_2 proprietà dell'intero complesso immobiliare destinato alla demolizione e nella contestuale assunzione da parte di Techbau S.p.A. dell'onere, anche finanziario, di realizzare sull'area, in base ai contratti di appalto, l'intervento di costruzione comprendente n. 46 unità abitative e n. 48 box, da ritrasferire parzialmente (in numero di 15) a e a CP_1 na volta ultimati i lavori. Controparte_2
3.4. Le risultanze processuali consentono in ogni caso di escludere l'attribuibilità a e di un concreto “intento elusivo” della CP_1 Controparte_2 richiamata disciplina di cui all'art. 29 lett. c) L. n. 392/1978, trovando anzitutto conferma, sulla base dei documenti prodotti, le seguenti circostanze di fatto:
- nella lettera di disdetta, inviata a mezzo di raccomandata a/r in data 16/04/2019, le locatrici identificano chiaramente le ragioni del diniego della rinnovazione del contratto di locazione in corso con indicandola nella necessità di “procedere Parte_1 alla complete demolizione degli edifici di [loro] proprietà posta tra via Durer 9 e viale Aretusa 31, così da effettuare la bonifica ambientale del suolo e sottosuolo, nonché alla successiva ricostruzione di nuovi edifici, sulla base dell'attuale normativa urbanistico/edilizia” (doc. 9 ; Parte_1
- segue il deposito presso il Comune di Milano, in data 22/02/2020, da parte delle medesime locatrici, di istruttoria preliminare ai sensi dell'art. 40 Reg. ed., finalizzata alla valutazione dell'ammissibilità di un intervento edilizio volto alla costruzione di due palazzine con n. 46 alloggi e n. 48 box sull'area di propria proprietà sita tra via Aretusa e via Durer (doc. 1 Palini S.p.A.-Belloli);
Par
- il 22/07/2020, e concordano con CP_1 CP_2 CP_2 ancora detentrice dell'immobile locato dopo la scadenza Parte_1 contrattuale del 30/04/2020, che la medesima possa continuarne l'occupazione “sino al pagina 9 di 14 n. r.g. 527/2025
giorno previsto per l'inizio dei lavori di demolizione, corrispondendo alla Proprietà una indennità di occupazione pari all'ultimo canone corrisposto”, con impegno, da parte delle proprietarie, a comunicare la data di inizio dei lavori di demolizione nel rispetto di un preavviso di 90 giorni (doc. 3 Palini S.p.A.-Belloli);
- il 15/01/2021 il Comune di Milano comunica l'ammissibilità del progetto edilizio presentato dalle locatrici (doc. 4 Palini S.p.A.-Belloli);
- in data 08/06/2021 rilascia spontaneamente l'immobile, Parte_1 ricevendo un'indennità di avviamento di € 102.315,00 (doc. 5 Palini S.p.A.-Belloli);
- il procedimento di rilascio del permesso di costruire prende avvio in data 05/01/2022 (doc. 6 , dietro domanda n. 6359/2021 presentata da il Parte_3 CP_1
22/02/2022 interviene al riguardo il parere favorevole della Commissione Paesaggio (doc. 7 Palini S.p.A.-Belloli);
- il 19/05/2022 comunica l'avvio del progetto di bonifica, che riceve il CP_1 nulla osta del Comune di Milano (doc. 8 Palini S.p.A.-Belloli), e il 07/09/2022 presenta la comunicazione SUE relativa alla pratica di demolizione (doc. 9 Palini S.p.A.-Belloli);
- il 28/09/2022 e vendono la proprietà CP_1 Controparte_2 dell'intero complesso immobiliare sito tra viale Aretusa n. 31 e via Durer n. 9 alla società Techbau S.p.A. per il prezzo complessivo di € 3.250.000,00 (doc. 20 ; Parte_1 nella stessa data, tra le medesime parti intervengono due distinti contratti preliminari di vendita di immobile da costruire (doc. 10-11 Palini S.p.A.-Belloli), con i quali Techbau S.p.A. si impegna a trasferire a e a CP_1 Controparte_2 rispettivamente, n. 12 unità immobiliari “al rustico” ai piani II, III e IV dell'erigenda palazzina Aretusa per una complessiva superficie commerciale pari a mq 1.099,17 e n. 12 box, per il prezzo complessivo di € 1.879.375,40 oltre IVA, e n. 3 unità immobiliari “al rustico” ai piani II, III e IV dell'erigenda palazzina Aretusa per una complessiva superficie commerciale pari a mq 273,5 e n. 3 box, per il prezzo complessivo di € 470.624,70 oltre IVA: contratti assoggettati alla duplice condizione, sospensiva, della realizzazione dell'intervento edilizio entro il 31/05/2025 e, risolutiva, della mancata ultimazione delle opere entro il 30/09/2025, in entrambi i casi salvo proroga;

- l'iter amministrativo prosegue nel mese di novembre 2022 con presentazione della SCIA e acquisizione del nulla osta per l'esecuzione del progetto di bonifica (doc. 12-15 Palini S.p.A.-Belloli).
La realizzazione degli interventi edilizi, stando a quanto dichiarato da e CP_1 dalla Sig.a nei propri atti difensivi, sarebbe iniziata nel marzo 2023 e sarebbe CP_2
pagina 10 di 14 n. r.g. 527/2025
ancora in fase di realizzo, avendo subito alcuni rallentamenti a causa di problematiche urbanistico-ambientali.
Ad ogni modo, ed è ciò che rileva ai fini del presente giudizio, deve osservarsi come la documentazione indicata serva a dimostrare l'esistenza di un progetto, concretamente attuato, di demolizione e ricostruzione degli edifici siti tra via Durer e via Aretusa e, con essa, la serietà e non pretestuosità della ragione invocata da e CP_1 [...]
giustificazione del mancato rinnovo del contratto di locazione con CP_2 [...]
Parte_1
La strumentalità dell'operazione di compravendita rispetto all'esecuzione dell'intervento edilizio – e non il contrario – emerge infatti chiaramente dal complesso degli accordi contrattuali intercorsi tra e da una parte, e Techbau CP_1 CP_4 CP_2
S.p.A., dall'altra, tenuto conto, in particolare, della contestualità della stipula dei due preliminari di vendita di immobile da costruire sopra descritti.
Non solo, infatti, gli accordi in questione contengono nelle proprie premesse un chiaro riferimento alla volontà delle parti di considerare l'intervenuta compravendita dell'intero complesso immobiliare come preordinata all'attuazione del progetto edilizio elaborato dalle cedenti, ma consentono anche di individuare l'interesse concreto di e CP_1 della Sig.a all'operazione immobiliare nel suo complesso, interesse CP_2 rappresentato non già dal perseguimento di uno scopo meramente speculativo, ma dalla possibilità di ottenere, attraverso la riqualificazione edilizia dell'area ceduta ad opera di Techbau S.p.A., la proprietà di una parte delle unità immobiliari di prevista realizzazione.
Quanto a Techbau S.p.A., al contempo acquirente e promittente venditrice nel contesto della complessa operazione contrattuale descritta, non v'è dubbio che la stessa si proponesse di trarre a sua volta vantaggio dall'esecuzione delle opere edilizie, venendo ricompensata per il proprio investimento mediante la conservazione della titolarità delle rimanenti unità immobiliari negli edifici di nuova costruzione.
Accertato, dunque, non solo l'interesse alla concreta realizzazione del progetto edilizio sottoposto alle competenti Autorità dalle locatrici, ma anche il carattere strumentale dell'operazione di compravendita del complesso immobiliare in cui erano ubicati i locali condotti in locazione da alla realizzazione di tale progetto (di Parte_1 demolizione e ricostruzione), deve inevitabilmente escludersi la possibilità di considerare la condotta di e della Sig.a consistita nel rifiuto di rinnovo del CP_1 CP_2 contratto inter partes, come improntata alla volontà di sottrarsi al rispetto delle prescrizioni dettate dall'art. 29 lett. c) L. n. 392/1978.
pagina 11 di 14 n. r.g. 527/2025
La mancanza di intenti elusivi sotto il profilo in esame trova, del resto, indiretta conferma anche nel tenore dell'accordo in data 22/07/2020, con cui le locatrici, dopo la scadenza del termine di durata del contratto di locazione fissata al 30.4.2020, hanno consentito a
[...] di continuare ad occupare i locali sino all'inizio degli interventi di Parte_1 demolizione. Assumendo a proprio carico il rischio di eventuali ritardi nell'esecuzione dei lavori, è evidente che l'interesse delle proprietarie era proprio quello di vedere avviati i lavori edilizi, sia pure nel rispetto dei tempi – anche burocratici – necessari, e non quello di ottenere il rilascio dell'immobile per scopi diversi da quelli dichiarati.
3.5. In conclusione, difformemente da quanto ritenuto dal Tribunale, deve dunque escludersi la sussistenza nel caso in esame dei presupposti per l'applicazione delle sanzioni di cui all'art. 31 L. 392/1978, a fronte del regolare inizio dei lavori di demolizione e ricostruzione degli immobili oggetto di causa – profilo rispetto al quale non sono state mosse contestazioni specifiche da parte di – e dell'assenza di Parte_1 comportamenti finalizzati ad aggirare il disposto dell'art. 29 lett c) cit. imputabili alle locatrici.
Conseguentemente, a parziale riforma della sentenza di primo grado, e considerato assorbito l'esame del primo motivo sviluppato da e CP_1 CP_2 va dunque rigettata la domanda risarcitoria proposta da
[...] Parte_1 ed esclusa l'esistenza dei presupposti per l'applicazione dell'ulteriore sanzione di
[...] cui all'art. 31, co. 2, L. n. 392/1978.
dev'essere inoltre condannata a restituire in favore di Parte_1 CP_1
e l'importo di € 105.139,79, da questi ultimi versato
[...] Controparte_2 in esecuzione della sentenza di primo grado, oltre interessi legali dalla data del pagamento al saldo.
4. L'accoglimento dell'appello proposto da e CP_1 Controparte_2 comporta il rigetto del gravame presentato da non avendo Parte_1 quest'ultima diritto alla percezione di alcuna somma per il titolo dedotto nel presente giudizio e non essendovi quindi ragione di affrontare gli aspetti relativi alla correttezza o meno dei criteri assunti dal Giudice di prime cure per la relativa quantificazione.
5. Resta in ogni caso ferma la spettanza in favore di e CP_1 CP_2 ella somma di € 45.472,00, pari a n. 8 mensilità di canone (rectius indennità di
[...] occupazione) non corrisposte da settembre 2020 ad aprile 2021, in difetto di appello della relativa statuizione contenuta nella sentenza di primo grado, da intendersi quindi passata in giudicato.
pagina 12 di 14 n. r.g. 527/2025
6. Da ultimo, le spese di lite, in applicazione dell'art. 91 c.p.c., devono essere poste a carico di er entrambi i gradi di giudizio. Le stesse, tenuto conto Parte_1 del valore della causa (scaglione compreso da € 52.001 a € 260.000), vengono così liquidate ex D.M. n. 147/2022: per il primo grado, complessivi € 14.621,00, di cui € 518,00 per anticipazioni ed € 14.103,00 per compensi (€ 2.552,00 per la fase di studio, € 1.628,00 per la fase introduttiva, € 5.670,00 per la fase istruttoria, € 4.253,00 per la fase decisionale), in applicazione dei valori medi tabellari, oltre rimborso forfettario spese generali del 15%, CPA e IVA come per legge;
per il presente giudizio di appello, complessivi € 10.768,50, di cui € 1.165,00 per anticipazioni ed € 9.603,00 per compensi (€ 2.977,00 per la fase di studio, € 1.911,00 per la fase introduttiva, € 2.163,00 per la fase istruttoria, € 2552,00 per la fase decisionale), in applicazione dei valori medi per la fase di studio e introduttiva e dei valori minimi per la fase di trattazione e decisionale (tenuto conto del mancato svolgimento di attività istruttoria nel presente grado e dell'oralità della discussione), oltre rimborso forfettario spese generali del 15%, CPA e IVA come per legge.
A carico di in quanto soccombente, grava anche il versamento Parte_1 dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13, co.

1-quater, inserito dall'art. 1, co. 17, L. n. 228/2012.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da e sull'appello incidentale proposto da Parte_1 [...]
avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 6002/2024, Controparte_5 pubblicata in data 06/08/2024, così provvede:

1. rigetta l'appello proposto da Parte_1

2. in accoglimento dell'appello proposto da e CP_1 CP_2 CP_2
e in conseguente parziale riforma della sentenza impugnata, rigetta la domanda risarcitoria formulata ai sensi dell'art. 31 L. 392/1978 da e condanna Parte_1 quest'ultima a restituire a e la somma di € CP_1 Controparte_2
105.139,79, oltre interessi legali dalla data del pagamento al saldo;

3. accerta e dichiara che l'importo di € 256,00 non è dovuto da e CP_1 [...]
favore del Comune di Milano ex art. 31 u.c. L. n. 392/1978; CP_2

4. condanna a rifondere a e Parte_1 CP_1 CP_2 le spese di entrambi i gradi, liquidate per il giudizio innanzi al Tribunale in
[...] complessivi € 14.621,00 di cui € 518,00 per anticipazioni ed € 14.103,00 per compensi pagina 13 di 14 n. r.g. 527/2025
professionali, oltre rimborso forfettario spese generali (15%), CPA e IVA come per legge, e per il presente giudizio di appello in complessivi € 10.768,50, di cui € 1.165,50 per anticipazioni ed € 9.603,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario spese generali (15%), CPA e IVA come per legge;

5. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante
[...] dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex Parte_1
D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater.
Così deciso, in Milano il 3 dicembre 2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
AR AZ RI OB ON
Sentenza redatta con la collaborazione del MOT Silvia Bernardi
pagina 14 di 14