REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE CIVILE composta dai MAGISTRATI:
Maria Teresa Spanu Presidente
Donatella Aru Consigliere relatore
Grazia Maria Bagella Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
OGGETTO: Vendita di cosa immobile nella causa iscritta al n. 241 del Ruolo Generale degli Affari Civili
Contenziosi dell'anno 2022, promossa da:
nato il [...] a [...] (C.F. Parte_1
), e , nata il [...] a C.F._1 Parte_2
CA (C.F. ), entrambi residenti in [...]C.F._2
Pietro, elettivamente domiciliati in Cagliari, via Palestrina n. 22, presso lo studio degli Avv. ti Michele Loy e Diego Loy, che li rappresentano e difendono in forza di procura speciale in calce all'atto di appello;

APPELLANTI
CONTRO
, nata il [...] a [...] (C.F. CP_1
), residente in [...], elettivamente domiciliata in C.F._3
Cagliari, piazza Repubblica n. 22, presso lo studio dell'Avv. Carla
Perniciano, che la rappresenta e difende in forza di procura speciale allegata alla comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di appello;

APPELLATA
All'udienza del 28 giugno 2024 la causa è stata tenuta a decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse degli appellanti (come da atto di appello):
1 “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, contrariis rejectis, in parziale riforma dell'impugnata Ordinanza decisoria:
I°-condannare la sig.a al risarcimento del danno conseguente al CP_1 mancato rilascio ed alla illegittima detenzione dell'immobile sito in Sinnai, via Ninasuni n. 46, determinandolo nella somma di €850,00 mensili, ovvero in quella maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, dalla data dell'immissione in possesso (18.06.2019), o comunque dal dì del dovuto sino all'effettivo rilascio;

II°- compensare pro concurrenti quantitate dare e avere tra le parti in relazione alla restituzione degli acconti ricevuti ed al debito per il risarcimento del danno, relativo all'ingiusta detenzione dell'immobile per cui
è causa, determinando il saldo residuo;

III°- in ogni caso, assolvere gli appellanti da qualsiasi avversa pretesa;

IV°- con vittoria di competenze ed onorari del doppio grado di giudizio, oltre
IVA, CPA e CI come per legge”.
Nell'interesse dell'appellata (come da comparsa di costituzione e risposta):
“In via principale: Confermare la sentenza di primo grado e, nello specifico, dichiarare tenuti e condannare gli appellanti in solido fra loro, al pagamento in favore della Sig.ra dell'importo di € 18.600,00 oltre interessi di CP_1 legge dal 02.04.2021 al saldo o di quell'altra cifra maggiore o minore che risulterà dovuta in base agli atti a seguito del riesame dell'ordinanza richiesto dagli appellanti. Con vittoria di spese e competenze del presente grado di appello.
In via subordinata: Nell'eventuale ipotesi in cui venga accertata la fondatezza dell'avversa domanda di risarcimento dei danni da “illegittima detenzione” dell'immobile da parte dell'appellata, si chiede che venga determinata la misura di un ipotizzabile canone di mercato relativo alla locazione dell'immobile oggetto del preliminare di vendita e che, previa verifica e tenuto conto della somme complessivamente corrisposte da quest'ultima ai promittenti venditori dal settembre 2019 all'agosto 2022 – come CP_2
risultante dalle produzioni in atti ad eccezione della somma di €32.000,00 dovuta a titolo di caparra – vengano operare le debite compensazioni, ovvero la restituzione a favore dalla Sig.ra delle eventuali somme eccedenti il CP_1
2 canone così accertato maggiorate di interessi e rivalutazione. Con integrale compensazione delle spese e competenze legali dei due gradi del giudizio.”
IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso ai sensi dell'art. 702 bis c.p.c., depositato in data 5 febbraio 2021, e hanno convenuto in Parte_1 Parte_2
giudizio CP_1
I. In via principale per veder accertare e dichiarare:
- l'inadempimento della convenuta alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare di compravendita stipulato dalle parti il 18 giugno 2019;
- la legittimità del loro recesso dal suddetto contratto comunicato con atto del
02 luglio 2020 e notificato il 06 luglio 2020 e, per l'effetto, il loro diritto a ritenere e incamerare la caparra ricevuta;

II. in subordine, per ottenere la risoluzione del contratto per grave inadempimento della CP_1
In ogni caso, hanno domandato che fosse ordinato il rilascio dell'immobile anticipatamente consegnato e fosse pronunciata la condanna alle restituzioni conseguenti nonché la condanna al risarcimento dei danni per il mancato rilascio e per l'illegittima detenzione dell'immobile, quantificati in euro 850,00 mensili o in quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia dal Tribunale, dalla data del recesso o dal dì del dovuto all'effettivo rilascio, con ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari di Cagliari della trascrizione della sentenza, con vittoria di spese, onorari del giudizio, oltre
IVA, CPA e CI come per legge.
In particolare, essi hanno esposto che:
- in data 18 giugno 2019, avevano stipulato con un contratto CP_1
preliminare a rogito notaio rep. 3624, rac. 2939 avente ad oggetto un Per_1
appartamento a uso abitativo al piano terra e primo piano, con accesso dalla via Ninasuni n. 46 e via Fiume n. 2 in Sinnai, confinante con via Ninasuni, via Fiume e proprietà salvo altri aventi causa, censito al NCEU al Per_2
foglio 44, part. 1023, sub. 1, piano T-1, cat. a/4, classe 2, vani 8, sup. catastale totale: 191 mq, totale escluse aree coperte: 168 mq, rendita euro 301,61, composto, al piano terra, da quattro vani, bagno, wc, cucina, cucinino e cortile, su cui insiste piccolo ripostiglio, e al piano primo da locale sottotetto, tre ripostigli, una terrazza a livello, oltre a posto auto coperto al piano terra,
3 di 14 mq, con accesso da via Ninasuni n. 44, confinante con via Ninasuni, appartamento di cui sopra e proprietà salvo altri aventi causa, censito Per_2
al NCEU al foglio 44, part. 1023, sub. 2, via Ninasuni 44 piano T, cat. c/6, classe 4, sup. catastale totale 19 mq, rendita euro 33,98;
- il prezzo della compravendita era stato pattuito in euro 150.000,00, di cui: - euro 32.000,00 versati a titolo di caparra confirmatoria al momento della stipula del preliminare;
- euro 30.000,00 da versare, a titolo di caparra confirmatoria, entro il 17/12/2019; - euro 59.000,00 da versare, a titolo di caparra confirmatoria, entro il 17/06/2020; - euro 28.900,00 mediante 34 rate mensili di euro 850,00 ciascuna a partire dal 20/08/2019;
- sino alla proposizione della domanda, la aveva corrisposto euro CP_1
32.000,00 a titolo di caparra confirmatoria oltre, salvo errore, euro 13.600,00
a titolo di acconto sul prezzo, mediante 16 rate di euro 850,00 dal 20/08/2019;
- a far data dal 18 giugno 2019, la era stata immessa nel possesso CP_1 del bene, ai sensi dell'art. 5 del contratto tra le parti;

- essendo rimasto inadempiuto l'obbligo di pagare le ulteriori somme pattuite nel contratto di euro 30.000,00 e di euro 59.000,00, che dovevano essere rispettivamente corrisposte entro il 17/12/2019 e il 17/06/2020, essi attori con lettera raccomandata del 03/06/2020 avevano intimato alla CP_1
l'adempimento delle sue obbligazioni, senza ottenere alcunché, sicché con atto del 02/07/2020 avevano comunicato la volontà di recedere dal contratto preliminare e di ritenere la somma di euro 32.000,00 da essa versata a titolo di caparra confirmatoria, considerato che non poteva dubitarsi che l'inadempimento non fosse di scarsa importanza, avendo ad oggetto una consistente parte del prezzo;

- nonostante la comunicazione del recesso, la aveva continuato a CP_1 occupare l'immobile, nel quale peraltro aveva costituito il B&B
“S'Apposentu”, talché essi avevano diritto di vedersi risarcire il danno per l'illegittima detenzione a decorrere dal recesso fino all'effettivo rilascio, da commisurarsi al canone di locazione dell'immobile, danno che non poteva ritenersi ragionevolmente soddisfatto dalla semplice ritenzione della caparra.
costituitasi in giudizio, ha contestato l'ammissibilità del CP_1
recesso, ha chiesto il rigetto delle domande formulate dai ricorrenti non ritenendo sussistente il presupposto del suo grave inadempimento, deducendo
4 di non aver potuto adempiere alle sue obbligazioni a causa delle conseguenze sulla sua situazione personale ed economica della pandemia e comunque di aver versato l'importo di 47.200,00. Nel caso di accoglimento della domanda di recesso, ha domandato che la caparra confirmatoria fosse accertata nella misura di euro 1000,00, versati contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare e che i ricorrenti fossero condannati alla restituzione di tutte le ulteriori somme versate a titolo di acconto sul prezzo di vendita, maggiorate di interessi legali e rivalutazione;
sempre in via subordinata, ha domandato che, nell'ipotesi di accoglimento della domanda di risarcimento del danno da illegittima detenzione, fosse accertata la misura di un ipotizzabile canone locativo di mercato da compensarsi con le somme già versate a titolo di acconto. Infine, nel caso di accoglimento della domanda spiegata in via subordinata di risoluzione del contratto, ha concluso per il rigetto della domanda risarcitoria stante la sua genericità ed indeterminabilità.
Istruito il giudizio con prove documentali, il Tribunale di Cagliari, con ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. pubblicata il 6 maggio 2022, ha così statuito:
“Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,
- ritenuta la legittimità del recesso esercitato dai promittenti venditori in data


2.7.2020 a cagione del grave inadempimento di accerta e dichiara CP_1
il diritto di e a ritenere e incamerare la Parte_2 Parte_1
caparra ricevuta;

- dichiara tenuta e condanna all'immediato rilascio, in favore dei CP_1 ricorrenti, dell'immobile oggetto del contratto preliminare 18.6.2019, sito in
Sinnai e avente accesso dalla via Ninasuni n.46 e dalla via Fiume n.2;
- dichiara tenuti e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento in favore della resistente dell'importo di € 18.600,00, oltre interessi di legge dal


2.4.2021 al saldo;

- manda, ex art.2655 e ss c.c., al Conservatore dei Registri Immobiliari di
Cagliari per la trascrizione della presente sentenza;

- dispone la compensazione delle spese di lite nella misura di ½ e dichiara tenuta e condanna la resistente alla rifusione delle spese di lite in favore dei ricorrenti che liquida nel residuo in € 208,56 per spese e € 1950,00 per compensi professionali, oltre accessori di legge.”
5 Il Tribunale, ritenuto ammissibile il recesso dei promittenti venditori, ha accertato il grave inadempimento della atteso il mancato pagamento CP_1
dei 3/5 del complessivo corrispettivo pattuito alle scadenze stabilite, e ciò avuto vieppiù riguardo al fatto che ella aveva avuto la disponibilità del bene dal mese di giugno 2019. Quanto all'eccepita buona fede della parte convenuta, il Tribunale ne ha escluso ogni rilevanza, sul presupposto che l'impossibilità dell'adempimento deve essere assistita dalla prova della causa oggettivamente non imputabile all'obbligato che abbia reso impossibile la prestazione da cui deriva l'inadempimento assoluto o parziale (in caso di ritardo) del debitore. Sotto questo profilo ha evidenziato che non poteva avere rilevanza l'interferenza del Covid-19, posto che esso al più avrebbe giustificato il ritardo nell'adempimento della se contingentato e riferito CP_1
ai soli primi mesi della pandemia, laddove la convenuta anche in corso di causa, in particolare all'udienza del 22.6.2021, aveva dichiarato di persistere nell'impossibilità di adempiere.
Conseguentemente, il Tribunale ha accertato la legittimità del recesso e, conseguentemente, il diritto dei ricorrenti di trattenere l'importo di euro
32.000,00 versato dalla a titolo di caparra confirmatoria, dovendosi CP_1
disattendere le doglianze di parte convenuta sul punto, stante il chiaro tenore letterale del titolo della dazione nonché ha condannato la parte convenuta al rilascio immediato dei beni oggetto del contratto preliminare di vendita.
Invece, nessun danno ulteriore poteva essere liquidato in favore dei ricorrenti, atteso che la previsione della caparra confirmatoria aveva avuto l'effetto di limitare il risarcimento dei danni al solo importo in cui essa era stata quantificata, conformemente alla natura e alla funzione dell'istituto, di liquidazione convenzionale del danno senza onere della prova sulla parte che ne invoca l'effetto.
Quanto, infine, alla domanda della parte resistente di restituzione di tutte le ulteriori somme corrisposte a titolo di acconto sul prezzo di vendita a partire dal mese di luglio 2019 e sino al mese di marzo 2021, il Tribunale ha condannato i ricorrenti alla restituzione di euro 18.600,00, oltre interessi dalla data di costituzione in mora (02.04.2021) al saldo, risultanti dalla somma tra l'importo di euro 5.000,00 (versato a titolo di acconto acquisto casa in data
06.12.2019) e di euro 13.600,00 (corrispondente al complessivo di 16 rate
6 mensili, ciascuna di euro 850,00). Trattandosi di obbligo restitutorio e non risarcitorio, ha poi rigettato la domanda dei ricorrenti di vedersi corrispondere la rivalutazione monetaria.
Riguardo alle spese, il Tribunale ha statuito la compensazione per la metà delle spese di lite e, per l'ulteriore metà, ha condannato la parte resistente alla sua rifusione in favore dei ricorrenti.
Con atto di citazione notificato il 4 giugno 2022 propongono appello e , rassegnando le conclusioni in epigrafe Parte_1 Parte_2 trascritte. Costituitasi in giudizio all'udienza del 28 giugno 2024 CP_1
la causa è trattenuta in decisione con la concessione dei termini per il deposito di atti difensivi finali.
Primo motivo di appello: Violazione e falsa applicazione dell'art. 1385 c.c. in relazione all'art. 360 cpc, n.3.
Con il primo motivo di impugnazione, gli appellanti censurano la decisione per aver il Tribunale erroneamente escluso il risarcimento dei danni da essi patiti a causa del mancato rilascio dell'immobile sul presupposto della sua alternatività al rimedio di cui all'art. 1385 c.c. Sul punto, doveva essere seguito il contrario orientamento consolidato della Corte di Cassazione, specificamente richiamata, secondo cui la previsione di una caparra confirmatoria non escludeva il loro diritto al risarcimento del danno, azionato in riferimento al mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto di essi promittenti venditori e al pagamento dell'indennità di occupazione, retroagendo il recesso all'immissione del promissario acquirente nella disponibilità del bene.
Peraltro, proprio in quest'ottica, le parti avevano parametrato le rate mensili sull'importo di un probabile canone di locazione, salvo il diritto della di imputare al prezzo le somme corrisposte mensilmente, tant'è che CP_1
costei in tutti i bonifici mensili di euro 850,00 aveva indicato nella relativa causale “affitto mese”.
Pertanto, secondo essi appellanti, l'indennità di illegittima occupazione doveva essere corrisposta in loro favore nella misura di euro
30.600,00, risultante dall'importo di euro 850,00 per 36 mensilità (dal
18.06.2019 al 18.06.2022) o nella diversa misura di euro 20.400,00 se computata dalla data di recesso (850,00 per 24 mensilità, dal 02.07.2020 al
7 02.07.2022), dovendosi peraltro rilevare che nel primo grado del giudizio era stato prodotto un precedente contratto di locazione dello stesso immobile che prevedeva un canone locativo mensile di euro 650,00, assai prossimo a quanto da essi richiesto, salva in ogni caso la possibilità per la Corte di disporre CTU per accertarne l'equo valore.
Secondo motivo di appello: Violazione e falsa applicazione degli artt. 1385-
1243 c.c. in relazione all'art. 360 cpc, n.3.
Con il secondo motivo di impugnazione, gli appellanti contestano la decisione nella parte in cui il Tribunale li ha condannati alla restituzione dell'importo complessivo di euro 18.600,00, derivante dalla somma di euro
13.600,00 e di euro 5.000,00.
In particolare, essi lamentano che la somma di euro 5.000,00 non dovesse essere restituita, ma da loro trattenuta ai sensi dell'art. 1385 c.c., perché confluente entro gli euro 30.000,00 che la si era obbligata a CP_1
corrispondere sempre a titolo di caparra confirmatoria, mentre per la somma di euro 13.600,00 il giudice avrebbe dovuto dichiararne la compensazione con il debito della a titolo di risarcimento del danno per l'illegittima CP_1 detenzione dell'immobile oppure, quantomeno, sospendere la condanna alla restituzione sino all'accertamento del proprio credito risarcitorio.
I primi due motivi, tra loro strettamente connessi, sono trattati congiuntamente.
Le censure avanzate dalla parte appellante devono essere accolte per quanto di ragione.
Nel caso di specie, mediante la previsione della caparra confirmatoria i contraenti hanno inteso assegnare all'importo a questo titolo corrisposto dalla ai la funzione di limitare il danno derivante CP_1 CP_2 dall'eventuale inadempimento delle reciproche prestazioni a quello pattuito e, contestualmente, di sollevare la parte fedele al contratto dalla prova del danno conseguente all'inadempimento altrui.
È, pertanto, del tutto evidente che la caparra confirmatoria, pattuita per assolvere ai fini suddetti, non estende la sua copertura risarcitoria all'eventuale ulteriore fatto illecito commesso a seguito dell'estinzione del rapporto contrattuale, integrato, nella vicenda scrutinata, dall'illegittima perdurante occupazione dell'immobile da parte della promissaria acquirente
8 a seguito dell'esercizio del diritto di recesso dei promittenti venditori, essendo esso assoggettato alle forme ordinarie di risarcimento del danno.
Ad avvalorare il dato normativo di cui all'art. 1385 c.c., in cui è chiaramente espressa la funzione della caparra confirmatoria, soccorre il costante orientamento della Corte di legittimità, richiamata specificamente anche dalla parte appellante, che esclude dalla copertura della caparra suddetta il risarcimento del danno da mancato rilascio del bene da parte del promissario acquirente dopo il recesso del promittente alienante dal contratto.
Questa impostazione è stata da ultimo ribadita in Cass. n. 5201/2025 nella cui motivazione si legge: 2.2.1.– Nondimeno, il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest'ultimo a richiedere un autonomo risarcimento. Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto e ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell'indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa
l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 19403 del 30/09/2016; Sez. 2, Sentenza n. 9367 del 08/06/2012; Sez. 2, Sentenza n.
3704 del 31/05/1988; nello stesso senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 5891 del
05/03/2024; Sez. 2, Sentenza n. 31685 del 04/12/2019; Sez. 2, Sentenza n.
21659 del 23/08/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 14086 del 23/05/2019; Sez. 2,
Sentenza n. 32139 del 12/12/2018).”
Letta la comparsa conclusionale dell'appellata, non può condividersi l'assunto secondo cui il riconoscimento del risarcimento del danno conseguente al mancato rilascio dell'immobile comporterebbe una duplicazione del risarcimento, avendo gli appellanti posto in esecuzione l'ordinanza di rilascio dell'immobile con il favore delle spese, spese conseguite alla mancata esecuzione spontanea del provvedimento giudiziale, dovendo altresì rilevarsi che il rilascio forzoso non può assumere alcuna incidenza sugli effetti pregiudizievoli della mancata, pregressa, disponibilità dell'immobile da parte dei proprietari.
9 Né l'illegittima permanenza nell'immobile può trovare giustificazione, come sembrerebbe sostenere l'odierna appellata, nel fatto che i promittenti venditori non si erano offerti di restituire le somme percepite a titolo d'acconto, non potendosi certo ritenere sussistente un suo diritto di ritenzione, a fronte del recesso esercitato dalla controparte per il suo inadempimento, anche considerato che costei aveva comunicato con raccomandata del 10 gennaio 2021 di voler imputare in conto del dovuto risarcimento del danno le somme ricevute.
Considerato che, come da essa stessa dedotto nella comparsa di costituzione nel presente giudizio, evidentemente nella speranza di mantenere la validità del preliminare e/o di trovare un'intesa con la controparte, ha continuato a permanere nell'immobile, versando le somme mensili previste nel contratto e qualificate come “affitto mensile”, la non può oggi CP_1
pretendere di vedersi restituire dette somme e, nello stesso tempo, nulla corrispondere per il godimento dell'immobile a scapito delle ragioni dei proprietari.
Dichiarata in primo grado la legittimità del recesso esercitato dai
, senza alcuna impugnazione sul punto, e riconosciuto in questa CP_2
sede il loro diritto al risarcimento del danno da illegittima detenzione dell'immobile da essi consegnato alla deve essere fissato il quantum CP_1
del risarcimento dovuto da costei.
La Corte deve tuttavia, in primo luogo, rilevare che nel ricorso introduttivo del giudizio di primo grado il diritto al risarcimento del danno è stato domandato dagli odierni appellanti “per l'intero periodo di illegittima detenzione, ovvero dal 02.07.2020 (data del recesso) all'effettivo rilascio…”
(pag. 4; vedasi anche conclusioni).
Deve pertanto dichiararsi inammissibile ai sensi dell'art. 345 c.p.c., in quanto nuova, la domanda proposta dagli appellanti nell'atto introduttivo del presente giudizio di vedersi corrispondere il risarcimento del danno dalla data dell'immissione in possesso.
Per il principio della domanda, nonostante il richiamato orientamento della Corte di legittimità, il risarcimento dei danni dovuto dalla ai CP_1
deve infatti essere riconosciuto per il periodo di permanenza CP_2 nell'immobile a far data dal 2 luglio 2020, così come da essi richiesto in primo
10 grado, e fino alla sua restituzione, avvenuta il 15 dicembre 2022 ed esso può essere quantificato avuto riguardo al canone locativo da esso ritraibile.
In primo luogo, deve essere vagliata la congruità dell'importo quantificato dagli appellanti - in via principale - in euro 850,00 mensili, a loro dire stabilito mensilmente a titolo di acconto sulla base di un potenziale valore del canone di locazione dell'immobile, assunto suffragato dalla causale
“affitto mese” dei bonifici mensilmente corrisposti dalla ed - in via CP_1
subordinata - in euro 650,00 mensili, canone locativo previsto in un pregresso contratto di locazione dello stesso immobile.
Ad avviso di questa Corte, l'importo di euro 650,00 mensili, pari al canone di locazione pattuito dei promittenti venditori per lo stesso bene nel mese di ottobre dell'anno 2015, prima della stipula del contratto preliminare, appare parametro congruo e pienamente rispondente ai principi sanciti da
Cass., S.U., n. 33645/2022, rappresentando un sicuro indice dell'ammontare del danno da perdita subita.
Infatti, pare del tutto irrilevante che i bonifici mensilmente eseguiti dalla riportassero la causale “affitto mese”, atteso che nel contratto era CP_1
specificamente pattuito che i detti importi fossero corrisposti a titolo di acconto sulla vendita.
L'eventuale ipotesi che i avessero quantificato, sulla CP_2
scorta di un potenziale canone di locazione, in euro 850,00 mensili l'importo da corrispondere per 34 mensilità a titolo di acconto sulla vendita è fatto estraneo al regolamento contrattuale e in ogni caso all'intenzione condivisa delle parti, residuando nell'irrilevante contesto delle intenzioni individuali dei promittenti venditori. E infatti, non ne era fatta alcuna menzione nel contratto né si poteva desumere altrimenti dalle causali dei detti bonifici, non potendosi attribuire alla volontaria indicazione in questi termini da parte della sul CP_1
presupposto che era lei a imputare volontariamente nel bonifico la somma corrisposta ad “affitto mese”) alcuna forza espressiva della volontà di accettare una quantificazione potenziale del canone di locazione, non trovandosene nemmeno giustificazione, posto che le parti avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita e non una locazione.
Alla luce di quanto detto, si deve ritenere che la sia tenuta a CP_1 corrispondere l'importo complessivo di euro 19.500,00, computato sulla
11 scorta della perdita subita dagli attori per ciascun mese di occupazione dell'immobile, parametrata a euro 650,00 mensili, per complessive 30 mensilità, comprese tra il 2.7.2020 (data del recesso) e il 15 dicembre 2022
(data di rilascio dell'immobile).
Tanto premesso, occorre procedere a quantificare le somme corrisposte dalla titolo di acconto sul prezzo e di cui lei avrebbe diritto CP_1
astrattamente alla restituzione
Preliminarmente, sulla scorta degli artt. 1374, 1375, 1385 c.c., deve essere vagliata la decisione del primo giudice riguardo alla natura del versamento di euro 5.000,00, effettuato dalla in data 06/12/2019, CP_1
sostenendo gli appellanti che anche detta somma era stata versata a titolo di caparra confirmatoria e non di acconto come statuito dal Tribunale.
Sul punto, deve essere accolta l'eccezione della parte convenuta sulla manifesta sproporzione dell'importo pattuito dalle parti a titolo di caparra confirmatoria, globalmente fissato in euro 121.000,00 a fronte del prezzo di vendita di euro 150.000,00, tale che la caparra, avuto riguardo alle pattuizioni, avrebbe dovuto coprire i quattro quinti dell'intero prezzo concordato per la vendita, peraltro da corrispondere a scadenze incompatibili con la funzione della caparra confirmatoria, atteso che il pagamento della seconda tranche della caparra, di euro 30.000,00, sarebbe dovuto avvenire dopo sei mesi dalla stipula del contratto e quello della terza tranche, di importo pari a euro
59.000,00, all'anno dalla stipulazione del contratto.
Ad avviso della Corte, deve condividersi pertanto la decisione del
Tribunale, sulla quale per il vero esso non si è soffermato, laddove ha statuito l'incameramento definitivo da parte degli appellanti dell'importo di euro
32.000,00, versato a titolo di caparra confirmatoria, riqualificando l'importo di euro 5.000,00, corrisposto dalla mediante bonifico del 06/12/2019, CP_1
quale acconto sul prezzo di vendita, che gli attori, odierni appellanti, non hanno pertanto diritto di ritenere.
Tale decisione appare pienamente rispondente all'orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui “la dazione pecuniaria qualificata dalle parti come "caparra confirmatoria" si ritiene avvenuta a tale titolo a meno che circostanze di segno opposto evidenzino la non aderenza della qualifica formale rispetto alla situazione oggettiva (Cass. 9478/1991 Rv.
12 473788, Cass. 28573/2013 Rv. 628950); il giudice d'appello ha violato questo principio di diritto, poiché ha attribuito al nomen iuris utilizzato dai contraenti un valore esaustivo, a priori soverchiante ogni altro elemento interpretativo orientato nel senso di un acconto, quali, nella specie, la condotta delle parti in occasione dell'inadempimento (mera restituzione anziché ritenzione o duplicazione ex art. 1385 c.c.) e l'entità stessa della
"caparra" in rapporto al prezzo complessivo (ben tre milioni di euro su cinque).” (in motivazione Cass., n. 12423/2018).
Allo stato, risulta documentalmente che la ha versato l'importo CP_1
di euro 25.450,00 a titolo di affitti mensili dal agosto 2019 a novembre 2022, di cui euro 850,00 mensili dal mese di agosto 2019 al mese di aprile 2021 ed euro 400,00 mensili dal mese di maggio 2021 al mese di novembre 2022, oltre euro 5.000,00 a titolo di acconto sul prezzo di vendita, per complessivi euro
30.450,00.
La Corte ritiene ammissibili alla luce del disposto dell'art. 702 quater c.p.c. regolante il presente giudizio, le produzioni documentali attestanti i pagamenti eseguiti dalla effettuate nel presente grado del giudizio CP_1 unitamente all'atto di impugnazione, in quanto indispensabili ai fini della decisione, mentre dichiara inammissibile la produzione delle ricevute relative ai canoni corrisposti per i mesi di settembre, ottobre e novembre 2022, allegate alla comparsa conclusionale, in quanto avrebbero dovuto essere versate in atti al più tardi all'udienza di precisazione delle conclusioni. Non risultano quindi provati i pagamenti relativi ai mesi settembre, ottobre e novembre 2022, talché il credito della a titolo degli acconti versati è CP_1
pari ad euro 29.250,00.
Letta la comparsa conclusionale della parte appellante, si evidenzia che l'appellata, vittoriosa riguardo al riconoscimento del suo diritto di vedersi restituire le somme pagate a titolo di acconto, fin dalla comparsa di costituzione ha riproposto la domanda per estenderla ai versamenti mensili non considerati nell'ordinanza di primo grado ed eseguiti fino alla data della presente decisione, senza che fosse necessaria la proposizione di appello incidentale alla luce del disposto dell'art. 346 c.p.c., talché deve disattendersi l'eccezione di inammissibilità della domanda.
13 Il credito dei verso la per complessivi euro CP_2 CP_1
19.500,00 a titolo di risarcimento del danno da illegittima occupazione dell'immobile deve essere dichiarato estinto sino all'importo di pari ammontare già corrisposto dalla per compensazione con il credito di CP_1
costei avente diritto alla restituzione delle somme versate a titolo di acconti per l'acquisto dell'immobile.
Gli odierni appellanti devono essere pertanto essere condannati alla restituzione in favore di di euro 9.750,00, (euro 29.250,00 somma CP_1
versata a titolo di acconto sul prezzo, - euro 19.500,00, somma dovuta a titolo di risarcimento del danno per illegittima occupazione), oltre gli interessi legali dal 2.4.2021, data di costituzione in mora indicata nella sentenza senza alcuna censura delle parti.
Terzo motivo di appello: Violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. in relazione all'art. 360 cpc, n.3.
Con il terzo motivo di impugnazione gli appellanti contestano la decisione per avere il giudice di primo grado compensato per la metà le spese di lite sul fondamento di una loro parziale soccombenza in virtù della erronea applicazione delle norme di diritto sostanziale.
Essi invocano l'applicazione della regola della soccombenza che contribuisce a realizzare la pienezza e l'effettività dei diritti di azione e di difesa nel giudizio costituzionalmente garantiti, dovendo il giudice ripartire le spese nel rispetto del principio di causalità, che sorregge la loro imputazione in capo al soggetto che abbia agito o resistito in giudizio con forme e argomenti non rispondenti a diritto, comportamenti nient'affatto tenuti da essi attori, che si erano limitati a tutelare il loro diritto contro l'altrui ingiusta pretesa.
Il motivo è assorbito dall'accoglimento dei primi due motivi di impugnazione, in quanto il giudice d'appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale
(cfr. Cass., n. 9064/2018).
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All'esito del presente giudizio, la Corte ritiene di confermare la compensazione per un mezzo delle spese di lite delle spese di primo grado, la cui statuizione deve essere pertanto confermata, e di compensare nella medesima misura quelle del presente giudizio, tenendo conto che la domanda risarcitoria degli odierni appellanti è stata accolta solo in parte, è stata rigettata la domanda di ritenzione della somma di euro 5000,00 in quanto a loro avviso versata a titolo di caparra confirmatoria, è stata accolta la domanda di restituzione della differenza proposta dalla nei termini da CP_1
essa avanzata e di cui era stata contestata la debenza.
Per quanto riguarda le spese del giudizio di appello esse sono liquidate applicando i valori medi per le fasi di studio, introduttiva e decisionale, non tenutasi la fase istruttoria, relativi allo scaglione valore indeterminabile complessità bassa.


PER QUESTI MOTIVI


La Corte d'Appello definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza, eccezione e deduzione, in parziale riforma dell'impugnata sentenza che per il resto conferma:
- dichiara tenuti e condanna gli appellanti, in solido tra loro, al pagamento in favore di dell'importo di euro 9.750,00 oltre interessi di legge dal CP_1

2.4.2021 al saldo;

- dichiara compensate tra le parti le spese di lite del presente grado di giudizio nella misura di 1/2 e condanna alla rifusione della restante metà CP_1
che liquida in euro 3473,00 oltre spese vive, spese generali, Iva e cpa
Così deciso in Cagliari, nella camera di consiglio della Sezione Civile della
Corte d'Appello il 20 marzo 2025.
Il Presidente
Maria Teresa Spanu
Il Consigliere relatore
Donatella Aru
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