N. R.G. 432/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
Prima Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Giuseppe De Rosa Presidente dott. Antonella Allegra Consigliere dott. Susanna Zavaglia Consigliere Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 432/2022 promosso da
(C.F. ), ora con il patrocinio Parte_1 P.IVA_1 Parte_2 dell'avv. ALBANO EDDA e dell'avv. DI MEO MARCELLO ( VIA SAN C.F._1 GIORGIO 4 BOLOGNA;
elettivamente domiciliato in VIA SAN GIORGIO N. 4 40121 BOLOGNA presso il difensore avv. ALBANO EDDA APPELLANTE
contro

(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ANTONELLI Controparte_1 C.F._2 DA, elettivamente domiciliato in VIA PLATONE 36/38 VASTO presso il difensore avv. ANTONELLI DA APPELLATO
IN PUNTO A: appello contro la sentenza definitiva n. n. 99/2022, emessa in data 10 gennaio 2022 dal Tribunale di Bologna, pubblicata in data 14.01.2022
Assegnata a decisione con ordinanza del 17.06.2025, all'esito di trattazione scritta ai sensi dell'art.127
ter c.p.c.
pagina 1 di 9 CONCLUSIONI
Per ora Parte_1 Parte_2
come da note depositate il 22.05.2025;
Per Controparte_1
come da note depositate il 21.05.2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
In data 18/06/2018 ha sottoscritto una proposta irrevocabile di acquisto di un Controparte_1 appartamento, con annessa quota parte di autorimessa, sito in vicolo del Bosco n. 10, a Bologna. Ciò è avvenuto grazie alla mediazione di per la cui attività si era Parte_1 CP_1 obbligato a riconoscere come provvigione il 2,5% più IVA del prezzo di acquisto dell'anzidetto immobile. Una volta accettata la proposta da parte dei comproprietari dell'immobile in data
01/07/2018, sono tuttavia sorti disaccordi tra questi ultimi e il in relazione alle possibilità di CP_1 utilizzo dell'autorimessa, di talché non si è più arrivati alla stipula del contratto preliminare di compravendita, già prevista per il giorno 26/07/2018 di fronte ad un notaio. Vi è stato quindi un accordo transattivo tra le parti, in virtù del quale è stato liberato dal vincolo derivante dalla CP_1 proposta irrevocabile da lui formulata, e i comproprietari dell'immobile hanno trattenuto l'assegno da lui consegnato al mediatore al momento della sottoscrizione della proposta irrevocabile come caparra.
A seguito di quanto esposto finora, in data 11/02/2019, ha proposto ricorso Parte_1 per ingiunzione al Tribunale Civile di Bologna, al fine di ottenere le somme che riteneva le spettassero in ragione della mediazione effettuata, nonostante la compravendita dell'immobile di cui sopra non si fosse perfezionata. In data 14/03/2019 il Tribunale di Bologna ha emesso il decreto ingiuntivo telematico n. 1653/2019, con il quale ha intimato a di pagare la somma di € 7167,50 oltre ad CP_1 interessi e spese, a favore di Avverso tale decreto l'ingiunto ha proposto Parte_1 opposizione, sostenendo di non essere tenuto a corrispondere alcuna somma all'ingiungente poiché dalla documentazione in atti emergerebbe chiaramente che il diritto alla provvigione sarebbe sorto soltanto con la stipula del contratto preliminare, cosa che invece non era mai avvenuta;
ciò in quanto aveva sottoscritto una mera proposta irrevocabile d'acquisto, la quale non avrebbe valore di CP_1 contratto preliminare, bensì al più di preliminare di preliminare o di minuta contrattuale. Inoltre, ha dedotto l'inadempimento di rispetto alle obbligazioni derivanti in capo alla Parte_1
pagina 2 di 9 stessa in ragione del rapporto di mediazione, avendo tenuto un comportamento tale da far ritenere in un primo momento a che l'immobile oggetto della proposta irrevocabile d'acquisto fosse dotato CP_1 di posto auto esclusivo all'interno dell'autorimessa, quando invece così non era, ciò che ha poi determinato la mancata conclusione del contratto preliminare e successivamente del definitivo. A riprova dell'inadempimento della mediatrice ha inoltre evidenziato l'assenza, nel documento contenente la proposta di acquisto, della documentazione relativa alla conformità dell'immobile alla normativa urbanistica ed edilizia, alla licenza edilizia, alla realizzazione di eventuali opere ed interventi, ai certificati di agibilità e abitabilità. Ha dunque concluso chiedendo la revoca del decreto ingiuntivo opposto e, in via riconvenzionale, la condanna della mediatrice a risarcirgli il danno patito a causa dell'inadempimento contrattuale.
Si è costituita chiedendo di rigettare l'opposizione, confermando Parte_1 integralmente il decreto ingiuntivo, anche in punto di interessi e spese o, in subordine, di condannare per le causali di cui alla monizione opposta, al pagamento di una somma equivalente a CP_1 quella ivi ingiunta.
Con ordinanza del 05/12/2019 è stata concessa la provvisoria esecutorietà al decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 648 c.p.c., a seguito della quale, come risulta dagli atti di causa, ha provveduto al CP_1 pagamento di quanto dovuto.
Con sentenza n. 99/2022, emessa in data 10 gennaio 2022, il Tribunale di Bologna ha revocato il decreto ingiuntivo n. 1653/2019, condannando l'opposta a restituire tutto quanto Parte_1 ricevuto in esecuzione dell'ordinanza 05/12/2019 che lo ha munito della provvisoria esecutorietà. Il
Giudice di prime cure è giunto a tale conclusione valorizzando la natura meramente preparatoria del documento sottoscritto da ed accettato dalla controparte. In particolare, nella pronuncia in CP_1 esame è valorizzato il comportamento delle parti successivo all'accettazione della proposta irrevocabile, dato che le stesse avevano concordato di trovarsi successivamente a stipulare un contratto preliminare di compravendita di fronte ad un notaio. Il Tribunale ha poi rigettato la domanda riconvenzionale dell'opponente compensando integralmente le spese di lite.
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Avverso la suddetta sentenza ha proposto appello censurandola per Parte_1
“violazione e falsa applicazione degli artt. 1755, 1757, 1355, 1359, 1362, 1363, 1366, 1367 et 1369
c.c., nonché dell'art. 132 n. 4 c.p.c. sotto il profilo dell'illogica ed incongrua motivazione;
sostanziale ingiustizia della decisione”. In particolare, sostiene l'appellante che il Giudice di prime cure avrebbe errato nel ritenere, in primo luogo, che la proposta irrevocabile di acquisto immobiliare, sottoscritta da in data 18/06/2018 ed accettata dai promittenti venditori in data 01/07/2018, non costituisse CP_1
pagina 3 di 9 contratto preliminare di compravendita valido ex art. 1351 c.c. e, conseguentemente, che il pagamento della provvigione per la mediazione fosse sospensivamente condizionato alla successiva riproduzione del contratto preliminare in forma di scrittura privata autenticata da notaio. Tali conclusioni sono ritenute contradditorie rispetto all'affermazione che la mancata sottoscrizione da parte di del CP_1 contratto preliminare che avrebbe dovuto stipularsi di fronte al notaio era frutto di una libera scelta di quest'ultimo e, di conseguenza, non lo legittimava ad ottenere la restituzione della caparra già versata ai promittenti venditori.
Afferma poi l'appellante che, anche a voler sostenere che il diritto alla provvigione sarebbe sorto soltanto qualora vi fosse stata la stipula del previsto contratto preliminare innanzi al notaio, il Tribunale avrebbe dovuto ritenere che tale stipula fosse una condizione meramente potestativa, e quindi nulla ex art. 1355 c.c., oppure che tale condizione fosse comunque da ritenersi avverata ex art. 1359 c.c., in quanto il suo mancato avveramento era dipeso da causa imputabile a CP_1
La difesa dell'appellante ha quindi concluso chiedendo la integrale riforma della sentenza impugnata, anche in punto di interessi e spese, con conseguente rigetto dell'opposizione a decreto ingiuntivo ivi accolta. In subordine, l'appellante ha chiesto condannarsi il per le causali di cui CP_1 all'ingiunzione opposta, a corrisponderle la somma di € 7.167,50, oltre interessi dal 3/07/2018 e al rimborso dell'imposta di registro di detta monizione e, in ulteriore subordine, quelle anche diverse e minori somme che venissero ritenute congrue e di giustizia.
In data 08/06/2022 si è costituito in giudizio eccependo preliminarmente la inammissibilità CP_1 dell'appello ex art. 342 c.p.c. ovvero ex art. 348 bis c.p.c., non avendo una ragionevole probabilità di essere accolto. Nel merito, ha concluso per l'integrale rigetto dell'impugnazione, con vittoria di spese e compensi professionali di giudizio.
Con atto di fusione rogato in data 15/02/2024, con effetti dal 27/02/2024, a ministero Notaio Avv. di Milano, rep. n. 19.216 – racc. n. 12.416, ha incorporato per fusione Persona_1 Parte_2
Vi è stata dunque una successione nel processo tra le due suddette società, a Parte_1 noma dell'art. 110 c.p.c..
Con ordinanza del 17/06/2025, a seguito di deposito di note scritte delle parti, la causa è stata trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente devono essere disattese le eccezioni proposte ai sensi degli articoli 342 e 348-bis c.p.c..
La lettura dell'atto di appello consente, invero, di enucleare gli elementi indispensabili a consentire pagina 4 di 9 l'esame del merito, risultando desumibile quale parte della sentenza di primo grado s'intenda censurare, quali siano le modifiche richieste, l'indicazione delle circostanze da cui deriverebbe la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata. Risultano quindi soddisfatte le condizioni richieste dalla disposizione citata, come interpretata dalla giurisprudenza di legittimità che, anche di recente, ha chiarito che “Gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l.
n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che
l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, ovvero la trascrizione totale o parziale della sentenza appellata, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata.” (cfr. Cass. ord. n. 13535/2018).
Merita la stessa sorte l'eccezione di inammissibilità ex art. 348-bis c.p.c. proposta da in relazione alla quale va evidenziato il contenuto implicito ma univoco del rinvio all'udienza di precisazione delle conclusioni, con il quale la Corte ha ritenuto di non avvalersi della sua discrezionale facoltà di decidere in prima udienza con ordinanza ex art. 348 bis c.p.c., precisando che comunque la questione è priva di qualunque interesse e nemmeno può formare oggetto di contestazioni, in quanto già assorbita e superata dalla stessa preferenza assegnata alla pronuncia di sentenza ordinaria a cognizione piena, non limitata ad un giudizio di tipo probabilistico.
Venendo all'esame nel merito dell'unico motivo di appello, va vagliata la correttezza della tesi dell'appellante, non accolta dalla sentenza impugnata, per cui, nonostante la mancata stipula del contratto preliminare di compravendita di fronte al notaio che e i comproprietari CP_1 dell'immobile avevano programmato di sottoscrivere, possa comunque ritenersi che le suddette parti abbiano concluso “l'affare”, con conseguente diritto del mediatore, ex art. 1755 c.c., a percepire la provvigione.
Secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità è possibile ritenere che tra due parti sia stato concluso un affare rilevante a norma dell'anzidetto art. 1755 c.c, quando tra le stesse si sia costituito un vincolo giuridico che, qualora una di esse risulti inadempiente, consenta alla controparte di agire per l'esecuzione in forma specifica del negozio ex art. 2932 c.c., oppure per il risarcimento del cosiddetto interesse contrattuale positivo, consistente nell'utilità che il negozio non concluso avrebbe offerto alla parte adempiente. Ciò avviene certamente nel caso in cui si giunga alla conclusione di un contratto pagina 5 di 9 preliminare. Diversamente, non vi è conclusione dell'affare qualora tra le parti si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo del contratto, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cosiddetto "preliminare di preliminare". In questi casi, invero, a fronte dell'inadempimento di una parte, l'altra ha soltanto il rimedio del risarcimento dell'interesse contrattuale negativo, corrispondente alle spese sostenute e alle occasioni perse a causa delle trattative poi non andate a buon fine (sul punto, si vedano Cass. n. 30083/2019 e Cass., Sez. Un., n. 4628/2015. Nello stesso senso si è espressa Cass., ordinanza n. 28879 del 05/10/2022).
Tanto premesso in punto di diritto, rimane dunque da verificare se nella vicenda in decisione possa ritenersi che, durante le trattative tra loro intercorse, e gli appartenenti alla famiglia CP_1 CP_2 comproprietari dell'immobile oggetto di compravendita, abbiano stipulato un atto che, in caso di violazione, consente il rimedio in forma specifica ex art. 2932 c.c., oppure il risarcimento dell'interesse contrattuale positivo. Solo in questo caso, infatti, l'appellante potrebbe vantare il diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c.
Ebbene, se è vero che nel documento sottoscritto dalle parti contraenti (doc. 2 fasc. monitorio), intitolato “Proposta irrevocabile di acquisto immobiliare”, è scritto, nella riga immediatamente sotto l'intestazione, tra parentesi, che l'accettazione della proposta da parte del venditore perfeziona un contratto preliminare, definizione ripresa all'art. 12 del medesimo documento (ove si legge che il
Proponente si impegna a versare la provvigione alla data di conclusione del “presente contratto preliminare”), non può tuttavia ritenersi che tale definizione sia realmente idonea a qualificare l'atto che le parti hanno sottoscritto.
In senso contrario è dirimente la circostanza, già evidenziata, che e i avevano CP_1 CP_2 concordato di trovarsi il 26 luglio 2018 nello studio del Notaio per stipulare un altro atto da Per_2 loro espressamente qualificato come preliminare, successivamente all'accettazione della proposta irrevocabile di cui si è detto poc'anzi. Ciò emerge inequivocabilmente dallo scambio di e-mail tra i legali delle parti (doc. 9 opponente).
Occorre infatti considerare che, come affermato dalla succitata pronuncia della Cass., Sez. Un., n.
4628/2015, non è ammissibile che durante le trattative che conducono alla stipula di un contratto definitivo vi siano due contratti preliminari, poiché uno dei due costituirebbe un inutile doppione dell'altro, risultando così nullo in quanto privo di causa. Nella medesima sentenza la Suprema Corte ritiene configurabile la figura del preliminare di preliminare, quale antecedente del preliminare vero e proprio, ove sussista un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto definitivo, tramite vari passaggi consistenti in pattuizioni successive aventi contenuto tra loro pagina 6 di 9 differenziato.
Nel caso in decisione, la volontà delle parti di trovarsi a fine luglio 2018 davanti al Notaio Per_2 per sottoscrivere il contratto preliminare di compravendita dell'immobile, in coincidenza con il termine previsto nella proposta per il pagamento della parte più cospicua della caparra confirmatoria, fa propendere per la natura di mera “minuta” o preliminare di preliminare del modulo precedentemente compilato.
Invero, al fine di verificare la vincolatività e la portata degli atti sottoscritti dalle parti nel corso delle trattative, il giudice deve accertare, aldilà del tenore letterale e della qualificazione giuridica di tali atti, la volontà negoziale con riferimento sia al comportamento, anche successivo, comune delle parti, sia alla disciplina complessiva dettata dalle stesse, interpretando le clausole le une per mezzo delle altre, ai sensi degli artt. 1362 e ss. c.c. (in questi termini, si veda Cass. n. 2720 del 04/02/2009. Nello stesso senso, più recentemente, Cass., n. 29288 del 13/11/2024).
A questo riguardo, nella vicenda in decisione, non soltanto le parti hanno fissato la stipula di fronte ad un notaio di un secondo atto dalle stesse qualificato come preliminare successivamente all'accettazione della proposta irrevocabile, come esposto in precedenza. Emerge altresì dagli atti che, prima della firma di tale secondo documento, sono emersi contrasti in relazione ad aspetti ritenuti fondamentali per la conclusione della compravendita. In particolare, dalle conversazioni agli atti avvenute tramite messaggi
WhatsApp tra e i collaboratori di (docc. 6 e 6 bis opponente),
CP_1 Parte_1 risulta che, a seguito dell'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto, le parti non avevano comunque ancora compiutamente chiarito tra loro l'effettiva esistenza di un posto auto esclusivo nell'autorimessa condominiale. Tale aspetto si è poi rivelato determinante per tant'è che egli
CP_1 si è rifiutato di presentarsi alla stipula del preliminare di fronte al notaio, poiché i non gli CP_2 avevano fornito sufficienti conferme sul punto. Ancora, risulta dagli atti che aveva firmato un
CP_1 documento con il quale si era impegnato a corrispondere a la provvigione, Parte_1 pattuita nel 2,5% del prezzo di acquisto indicato nella proposta, al momento della conclusione del contratto preliminare (doc. 3 fasc. monitorio). Tale provvigione, tuttavia, non è stata versata da nel lasso di tempo intercorrente tra l'accettazione della proposta irrevocabile, e dal canto suo
CP_1 la mediatrice non ha avanzato pretese al riguardo durante il medesimo periodo. La condotta delle parti, quale desumibile dagli episodi appena esposti, induce quindi a ritenere che il documento contenente la proposta irrevocabile di poi accettata dai venditori sia da considerare un primo punto
CP_1
d'incontro della volontà delle parti, vòlto a stabilire alcuni aspetti dell'accordo, ma che doveva essere seguito da ulteriori trattative per concordare su tutti gli elementi essenziali del futuro contratto da concludere. pagina 7 di 9 Depone nella stessa direzione, come correttamente evidenziato nella sentenza impugnata, il contenuto scarno e poco dettagliato del documento contenente la proposta di acquisto irrevocabile, nel quale le sezioni denominate “Edilizia e urbanistica” ed “Agibilità e abitabilità” sono state lasciate totalmente in bianco, e in cui è barrata la casella relativa alla voce “Non conformità dei dati catastali e della planimetria allo stato di fatto dell'immobile”. Inoltre, nel documento in esame non viene detto alcunché in merito alla conformità degli impianti dell'immobile, mentre all'art. 5 del medesimo atto si legge che dell'eventuale non conformità dei medesimi si sarebbe tenuto conto in sede di determinazione del prezzo di vendita, il quale nell'intenzione delle parti avrebbe quindi dovuto essere compiutamente determinato in un momento successivo a quello dell'accettazione della proposta.
Infine, non risulta che al documento fossero allegate le visure e le planimetrie relative all'immobile oggetto della proposta.
La vicenda in decisione va pertanto annoverata tra quelle in cui vi è una formazione progressiva dell'accordo attraverso varie fasi nelle trattative, scandite da altrettanti atti negoziali, e, in quest'ottica, il suddetto documento contenente la proposta irrevocabile di va qualificato come un CP_1 preliminare di preliminare. Come tale, in caso di violazione esso consente soltanto il rimedio del risarcimento dell'interesse contrattuale negativo. Ne deriva che, secondo l'orientamento giurisprudenziale riportato in precedenza, non vi è stata conclusione dell'affare tra e i CP_1
Castelli ai sensi dell'art. 1755 c.c. e il mediatore non ha quindi diritto alla provvigione.
L'appello va dunque respinto, con condanna dell'appellante al pagamento integrale delle spese di lite di questo grado di giudizio. I compensi devono essere liquidati, avuto riguardo al valore della controversia, e ai parametri di cui al DM 147/2022, e dunque, tenuto conto dell'attività effettivamente prestata dal difensore, €. 3.966, oltre al rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% del compenso liquidato, e gli accessori di legge.
Sussistono inoltre i presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'atto di appello, a norma dell'art.13 comma 1 quater del DPR 30 maggio 2002 n.115, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
I – respinge l'appello proposto da (ora e conferma per Parte_1 Parte_2
l'effetto la sentenza impugnata;

II – condanna l'appellante al pagamento in favore della controparte delle spese di lite del presente grado di giudizio che liquida in €.

3.966 per compensi, oltre al rimborso delle spese forfettarie nella pagina 8 di 9 misura del 15% del compenso liquidato, e gli accessori di legge, da distrarsi in favore dell'avv.
NI EL, dichiaratosi antistatario;

III -dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante dell'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'atto di appello, a norma dell'art.13 comma 1 quater del DPR 30 maggio 2002 n.115.
Così deciso in Bologna, nella camera di consiglio della Prima Sezione Civile, il 14 ottobre 2025
Il Consigliere estensore dott. Susanna Zavaglia
Il Presidente dott. Giuseppe De Rosa
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