R.G. n. 323/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce – Sezione Seconda civile – composta dai Signori:
1) Dott. Antonio Francesco Esposito - Presidente rel.
2) Dott.ssa Raffaella Brocca - Consigliere
3) Dott.ssa Consiglia Invitto - Consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa iscritta al n. 323/2024 del Ruolo Generale, promossa da
(P.I. , con sede legale in Milano alla Piazza Gae Parte_1 P.IVA_1
Aulenti n.3, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'avv.
Paola Alberta Laterza ed elettivamente domiciliata in Lecce alla Via Trinchese n.63
presso lo Studio dell'Avv. Luca Erroi
APPELLANTE
contro
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'avv. CP_1 C.F._1
Nicola Cucurachi, giusta procura alle liti conferita a margine dell'atto di citazione, presso il cui studio in Lecce alla via Campania n. 14 è elettivamente domiciliato
APPELLATO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza del
28.11.2024 da intendersi qui per integralmente riportate.
******* SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato esponeva di essere CP_1
proprietario dell'immobile sito in Calimera alla Piazza del Sole n. 39 (in catasto al foglio n.5 p.lla n.668, sub 50, Categoria D/5) in virtù di decreto di trasferimento reso dal
Tribunale di Lecce in data 22.04.2015; che detto immobile era già condotto in locazione ad uso sportello bancario da in forza di Controparte_2
contratto stipulato in data 05.05.1997; che sull'accordo delle parti in data 05.05.2015
veniva stipulato un nuovo contratto di locazione, con riserva per la conduttrice della facoltà di recesso anticipato;
con missiva del 23.10.2018 la locataria esercitava la facoltà di recesso comunicando al proprietario che avrebbe provveduto alla riconsegna dei locali entro il 30.04.2019; che, dopo un sopralluogo effettuato dalle parti il
19.03.2019, il , con comunicazione a mezzo PEC del 25.03.2019, rappresentava CP_1
a (subentrata nel rapporto di locazione) la necessità di eseguire prima Parte_1
del rilascio una serie di interventi diretti al ripristino dell'immobile; che seguiva PEC
datata 02.04.2019 con cui si rifiutava di effettuare i richiesti interventi di Parte_1
ripristino in virtù dell'art. 8 del contratto di locazione, il quale escludeva l'obbligo del ripristino a carico di parte conduttrice in caso di immobile rilasciato nello stato di fatto in cui è stato ricevuto;
che con atto notificato il 13.06.2019 intimava al Parte_1 CP_1
di riprendere possesso del locale per il giorno 04.07.2019, mediante consegna in loco delle chiavi tramite Ufficiale Giudiziario;
che il , atteso il lungo lasso di tempo CP_1
inutilmente trascorso dal 30.04.2019 (data prevista per la riconsegna), avendo altresì
premura ed interesse a riacquistare la disponibilità dell'immobile al quale era da tempo interessata il notaio , si determinava ad accettare la riconsegna dello Persona_1
stesso, pur facendo rilevare nel verbale di rilascio talune criticità nelle condizioni di fatto dei locali, per le quali riservava espressamente azione di danni;
che il , rientrato CP_1
in possesso dell'immobile e prima di procedere all'esecuzione di qualsivoglia lavoro,
avviava il procedimento per ATP volto all'accertamento del reale stato dei luoghi al momento della riconsegna;
disposto ed effettuato l'accertamento tecnico, il si CP_1
prodigava per effettuare gli interventi necessari a rendere l'immobile utilizzabile,
impiegando circa un mese;
che, difatti, con contratto sottoscritto il 29.01.2020, con decorrenza 01.02.2020, con otto mesi di ritardo rispetto alle logiche aspettative,
concedeva l'immobile in locazione al notaio per un canone di € 1.200,00 Per_1
mensili; che pertanto, oltre al danno emergente accertato dal CTU in sede di ATP, il deducente aveva subito un danno da lucro cessante consistente nel mancato utilizzo dell'immobile pari a n. 8 mensilità di canone (da giugno 2019 a gennaio 2020); che aveva esperito infruttuosamente la procedura di mediazione obbligatoria;
tanto premesso conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Lecce chiedendone la Parte_1
condanna al risarcimento del danni stimati in € 13.753,49 per danno emergente e in €
9.600,00 per lucro cessante, oltre alla rifusione delle spese di ATP e del giudizio.
Si costituiva contestando in toto la domanda attorea e formulando le seguenti Parte_1
conclusioni: in via preliminare, stante la mancata adesione di parte attrice alla mediazione promossa, dichiarare la domanda improcedibile;
nel merito, accertare e dichiarare, ove occorra in via riconvenzionale, l'illegittimità del rifiuto opposto dal CP_1
alla ripresa della disponibilità dell'immobile locato a seguito del recesso operato dalla banca, con condanna del medesimo al risarcimento del danno causato alla deducente per i costi sostenuti per la custodia dell'immobile, per le spese sostenute per l'offerta reale e per il procedimento di ATP;
in ogni caso rigettare la domanda, non avendo la convenuta, in base al contratto stipulato, alcun obbligo di ripristino ed avendo riconsegnato l'immobile in buono stato, pienamente e immediatamente usufruibile, con condanna di parte attrice alle spese di lite.
Espletata prova testimoniale ed acquisito il fascicolo del procedimento di ATP, il
Tribunale, con sentenza n. 3323/2023, pubblicata il 5.12.2023, così provvedeva:
“definitivamente pronunciando nel presente giudizio, ogni altra istanza, deduzione ed
eccezione disattesa, così dispone: 1) in accoglimento delle domande di parte attrice, condanna, per le ragioni di cui in
narrativa, il convenuto al pagamento in favore dell'attore, della somma di euro
13.753,49 (iva inclusa) a titolo di risarcimento danni ed euro 9.000,00 [corretto in euro
9.600,00] a titolo di mancato guadagno, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

2) Rigetta le domande riconvenzionali perché infondate;

3) Condanna al pagamento in favore dell'attore delle spese di lite che liquida: Parte_1
- Con riferimento al giudizio di ATP in euro 1.689,00 per competenze professionali ed
euro 2.032,29 per rimborso spese, oltre iva, ca a e spese generali come per legge;

- Con riferimento al presente giudizio in euro 2.540,00 per competenze professionali,
oltre ad euro 250,00 per spese, iva, ca a e spese generali come per legge.”
Preliminarmente rilevava il primo giudice che non poteva accogliersi l'eccezione di improcedibilità dell'azione per mancata disponibilità della parte attrice a proseguire nella procedura di mediazione ritualmente promossa, ritenendo che la condizione di procedibilità di cui all'art. 5 d.lgs. n. 28/2010 era stata soddisfatta, come risultava dal verbale dell'Organismo di Conciliazione in atti.
Reputava, poi, giustificato il rifiuto del di ricevere l'immobile locato nello stato in CP_1
cui si trovava al momento della riconsegna, ai sensi dell'art. 1590, comma 1, c.c., in quanto il deterioramento dell'immobile offerto in restituzione non poteva ritenersi normale, essendo invece necessari interventi straordinari di riparazione. Sul punto richiamava l'orientamento della Suprema Corte, secondo la quale “in tema di locazione,
allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può
legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 c.c., rimane obbligato, altresì, al pagamento del canone ex art. 1591 с.с.” (ex
plurimis, Cass. Civ. Sez. 6, 23.09.2022 n. 27932).
Il Tribunale accoglieva la domanda di risarcimento del danno sulla base delle risultanze dell'ATP. Rilevava il primo giudice che, come accertato dal consulente, al momento del sopralluogo l'immobile si presentava con la pavimentazione nella zona ingresso e nella zona anteriore del salone in parte mancante e in parte in non perfetto stato d'uso; con il vano tecnico quasi totalmente occupato da una centrale termica completa di condutture metalliche di servizio esterne e mancante di infisso esterno;
con il rivestimento in marmo, di alcuni gradini della scala di collegamento, lesionato e sbeccato.
Con riferimento alle cause, per ognuna delle contestazioni, il consulente appurava che la mancanza di parte della pavimentazione in piastrelle di ceramica nella zona d'ingresso andava ricercata nell'eventuale collocazione di apparecchiature bancarie temporanee,
mentre il non perfetto stato d'uso della restante parte andava ricercato nell'eventuale rimozione di tappezzerie sovrastanti;
con riferimento alle lesioni e abrasioni diffuse presenti nella pavimentazione in piastrelle di ceramica, localizzate nella zona anteriore dell'ampio salone, la causa andava ricercata o nell'eventuale collocazione di settaggi temporanei dei vari ambienti o a percussioni meccaniche da spostamento errato di strumentazione bancaria o di mobilio in genere;
con riguardo alla rimozione della centrale termica utilizzata dall'istituto di credito per il condizionamento interno, la causa andava ricercata nella mancata segnalazione nella planimetria allegata al contratto di affitto;
per la mancanza dell'infisso esterno nel vano tecnico, la causa andava ricercata nell'applicazione della normativa di settore per la centrale termica che prevede una opportuna apertura di areazione permanente verso l'esterno dove è consentita la sola griglia di protezione;
con riguardo alle lesioni e alle scheggiature del rivestimento in marmo di alcuni gradini della scala di collegamento, la causa andava ricercata nelle eventuali percussioni meccaniche da spostamento errato di strumentazione bancaria o di mobilio in genere.
Per il consulente, in conclusione, con esclusione del riferimento alla presenza della centrale termica, un siffatto stato dei luoghi trovava la sua causa in parte nell'uso non ordinario e in parte in carenze di manutenzione della cosa locata;
stimava in €
13.753,49 il costo degli interventi di sostituzione e riparazione di quanto danneggiato.
In relazione, invece, al lamentato danno da mancato guadagno, riteneva il Tribunale
che l'attore avesse fornito la prova puntuale a sostegno della propria richiesta di condanna della convenuta al pagamento della somma pari al canone di € 1.200,00
mensili che il notaio avrebbe corrisposto al per la locazione Persona_1 CP_1
dell'immobile, da moltiplicarsi per 8 mensilità dal maggio al dicembre 2019, periodo in cui il avrebbe potuto effettivamente locare l'immobile se ne avesse avuto la CP_1
disponibilità, circostanza confermata dal fatto che, successivamente, il contratto di locazione tra quest'ultimo e il notaio era stato effettivamente sottoscritto in Per_1
data 29.01.2020.
Rileva il primo giudice che gli 8 mesi trascorsi prima di poter locare l'immobile non potevano essere addebitati al comportamento del , il quale aveva evidentemente CP_1
dovuto attendere la fine delle operazioni peritali (dicembre 2019) prima di poter intervenire sull'immobile per far eseguire i lavori necessari a renderlo nuovamente utilizzabile, lavori che avevano comportato circa un mese di tempo e che avevano consentito al di concederlo in locazione con decorrenza 1.2.2020. CP_1
Il giudice di prime cure ha disatteso le difese di secondo cui, in base all'art. 8 Parte_1
del contratto di locazione, non era previsto alcun obbligo di ripristino dello stato dei luoghi. Dopo aver premesso che, in assenza di prove di segno contrario, doveva ritenersi che l'immobile al momento dell'inizio della locazione fosse privo di vizi o difetti, ha osservato che dal tenore letterale del citato art. 8 si desumeva invece la sussistenza di un obbligo per il conduttore di riconsegnare i locali nello stato in cui gli stessi si trovano alla data di decorrenza del contratto, con obbligo di ripristino dello stato dei luoghi.
Avverso la sentenza ha proposto appello con atto depositato il 09.04.2024 Parte_1
sulla base dei motivi che verranno illustrati in prosieguo.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 28.05.2024 si costituiva
, contestando quanto ex adverso dedotto ed eccepito e chiedendo il CP_1
rigetto dell'appello.
All'udienza del 28.11.2024, previa discussione della causa a mezzo deposito di note di trattazione scritta, il Collegio pronunciava sentenza comunicando telematicamente il dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di appello lamenta un'errata interpretazione da parte Parte_1
del giudice di prime cure dell'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010, sostenendo che non può
ritenersi nella specie soddisfatta la condizione di procedibilità relativa all'obbligatorio esperimento della procedura di mediazione prima dell'instaurazione del giudizio. Ciò in quanto lo stesso attore, esaminata la proposta di controparte, aveva dichiarato di non ritenerla satisfattiva delle proprie ragioni e pretese e quindi di non voler entrare e proseguire la mediazione al fine di non sostenere altri inutili esborsi. Una simile conclusione, tuttavia, non si palesava accettabile, in quanto l'impossibilità di esperire la procedura di mediazione avrebbe potuto ancorarsi legittimamente solo a ragioni di carattere oggettivo e non legate a valutazioni di convenienza economica di una delle parti.

2. Con il secondo motivo si deduce una errata valutazione della legittimità del rifiuto opposto dal proprietario di riprendersi l'immobile, nonché l'omessa valutazione del procedimento relativo all'offerta reale dei beni e, ancora, una violazione del principio dell'onere della prova dei danni da ritardata consegna. Secondo l'appellante, il Tribunale avrebbe omesso di considerare che il proprietario, a seguito dell'offerta reale formulata da aveva accettato l'immobile e che la Parte_1
conduttrice fino alla data di riconsegna aveva continuato a corrispondere i canoni di locazione;
se il proprietario avesse ritenuto l'immobile deteriorato e bisognoso di opere di straordinaria manutenzione avrebbe potuto rifiutare l'offerta reale così da costringere a procedere per la convalida, sede in cui lo stesso proprietario avrebbe potuto Parte_1
far accertare la legittimità del rifiuto.
L'appellante lamenta inoltre la violazione dei principi elaborati dalla giurisprudenza in tema di onere della prova in relazione al contratto di locazione, a mente dei quali il locatore è onerato di fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto al risarcimento del danno derivante dal deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si
è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.
Deduce, inoltre, l'appellante che il Tribunale aveva acriticamente e ingiustificatamente aderito alle conclusioni del CTU nominato nel corso del procedimento di ATP, senza verificare alla luce del contratto di locazione se la rimozione dell'impianto fosse dovuta e se la conduttrice fosse tenuta al ripristino del vano tecnico;
in particolare, non avrebbe tenuto conto del fatto che detto impianto era preesistente al contratto di locazione,
circostanza che confermava il fatto che la conduttrice non fosse tenuta alla rimozione dello stesso. Tale prova era a carico di parte attrice che avrebbe dovuto dimostrare il fatto che detto impianto non facesse parte dell'immobile al momento dell'inizio della locazione e comunque - in generale - quale fosse lo stato dell'immobile a tale data. Per
di più, il Tribunale avrebbe errato nel non disporre il chiesto rinnovo dell'accertamento tecnico al fine di dimostrare la preesistenza dell'impianto di condizionamento, alla cui rimozione, dunque, era tenuta. Parte_1 Sottolinea l'appellante che lo stesso CTU aveva accertato che la fruibilità dell'immobile avrebbe dovuto ritenersi subordinata al ripristino del pavimento dell'immobile,
danneggiato in seguito all'opera di rimozione delle scrivanie e della struttura vestibolare;
una tale operazione di ripristino avrebbe comportato – come accertato anche durante il procedimento di ATP – l'esborso per di una somma pari a € Parte_1
1.771,00 per opere da eseguirsi in pochi giorni. Tale circostanza, secondo l'appellante,
data l'esiguità della somma e del minimo lasso di tempo necessario ad eseguire dette opere, non avrebbe potuto giustificare il rifiuto del di ricevere l'immobile locato. CP_1
Il Tribunale avrebbe inoltre errato nel ritenere che l'impianto di condizionamento dovesse essere eliminato ad opera dell'odierna appellante in quanto non presente nella pianta catastale. Tale conclusione non poteva essere condivisa, non essendo stata considerata la circostanza che il vano contenente l'impianto di condizionamento veniva indicato nella planimetria catastale quale volume tecnico, con precipua funzione di contenimento di macchinari e apparati tecnici necessari a garantire la circolazione dell'aria nell'immobile, resa altrimenti impossibile dalla particolare conformazione ad esso apportata in ragione della particolare attività, quella bancaria, a cui è stato destinato;
se tale impianto di condizionamento non fosse stato presente non sarebbe stato concesso il certificato di agibilità dell'immobile né l avrebbe potuto rilasciare Pt_2
l'autorizzazione all'attività bancaria attestante il rispetto delle necessarie cautele atte a garantire il ricircolo dell'aerazione.
Dirimente sarebbe inoltre, secondo l'appellante, il fatto che il predetto impianto fosse preesistente all'acquisito dell'immobile da parte del locatore nonché, quindi, al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, dal quale quindi non poteva desumersi un obbligo per l'appellante di rimozione dell'impianto in parola, dovendosi invece riferire l'obbligo di ripristino solo ai cambiamenti intervenuti successivamente alla conclusione del contratto. Quanto al risarcimento del danno per mancato guadagno riconosciuto dal Tribunale,
sostiene l'appellante che lo stesso non poteva ritenersi una diretta conseguenza di un comportamento inadempiente della conduttrice – che lo aveva riconsegnato in uno stato immediatamente fruibile – ma più correttamente ricondursi al tempo occorrente per lo svolgimento dell'ATP. Avrebbe dunque errato il giudice di prime cure nel ritenere sussistente il maggior danno ex art. 1591 c.c. correlato al mancato guadagno, in quanto detto maggior danno presupporrebbe la mancata riconsegna dell'immobile, facendo così
perdere al proprietario ulteriori chance contrattuali di vendita o locazione dell'immobile.
Nel caso di specie, invece, tale circostanza non potrebbe ritenersi sussistente, poiché
l'odierno appellato aveva già la certezza di una futura locazione nonché la piena disponibilità dell'immobile qualora avesse accettato la riconsegna nel momento in cui gli è stata offerta, al netto dei minimali lavori di riparazione (pari ad € 1771,00) a carico della locataria.
In conclusione sul punto, sulla base di queste considerazioni l'appellante deduce l'erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui definisce legittimo il rifiuto di ricevere l'immobile da parte del proprietario, nonché in relazione al danno da mancato guadagno riconosciuto in suo favore.

3. Con il terzo motivo si deduce la violazione di cui agli articoli 115 e 116 c.p.c. in quanto il Tribunale avrebbe disatteso le prove documentali in atti – il contratto di locazione, la planimetria catastale e la dichiarazione scritta del teste sull'impegno alla Per_1
locazione – considerando invece come piena prova elementi che invece avrebbero dovuto essere oggetto di valutazione da parte del Tribunale: segnatamente la prova testimoniale – da considerarsi inattendibile stante l'interesse del teste ad avere la disponibilità dell'immobile in locazione – e la consulenza relativa al procedimento di ATP,
che doveva ritenersi viziata in quanto non aveva in alcun modo considerato la normativa in tema di agibilità degli immobili con particolare destinazione d'uso, quale quella bancaria, concludendo quindi erroneamente per l'obbligo della conduttrice di rimozione anche dell'impianto di condizionamento.

4. Con il quarto motivo si deduce la nullità della sentenza che, secondo l'appellante, si sarebbe basata su allegazioni e asserzioni formulate tardivamente dall'attore in sede di memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c., nonché sui documenti depositati e sulla prova per testi articolata nella medesima sede.
Sostiene l'appellante che l'attività assertiva sarebbe stata irritualmente proposta dall'attore in tale sede, dovendosi più correttamente effettuare in sede di memoria ex art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c., al fine di formulare specifiche contestazioni, deduzioni,
asserzioni e difese avverso la comparsa di risposta con domanda riconvenzionale di
Si tratterebbe di una nullità assoluta ed insanabile, giacché stabilita Parte_1
nell'interesse dell'ordinato svolgimento del processo ed a garanzia del contraddittorio;

l'impossibilità di regressione del processo a fase precedenti già concluse comporterebbe,
secondo l'appellante, l'inammissibilità delle istanze istruttorie vertenti su fatti che non sono stati immediatamente dedotti in giudizio, entro il termine delle preclusioni assertive di cui all'art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c., ma solo allegate tramite i capitoli probatori formulati con la successiva memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. Il nesso logico e processuale tra attività assertiva e attività probatoria delle parti conduce ad affermare il principio per cui non è possibile provare fatti che non siano stati ritualmente e tempestivamente allegati dalle parti. Le richieste probatorie relative alle circostanze per la prima volta dedotte dopo lo spirare delle preclusioni assertive di cui all'art. 183
comma 6 n. 1 c.p.c. sarebbero dunque inammissibili, potendosi esercitare il diritto alla prova solo entro lo spirare di detto termine. Il Tribunale avrebbe quindi errato nel fondare la propria decisione su allegazioni e prove tardivamente ed irritualmente proposte ed assunte, con conseguente nullità della sentenza.

5. Con il quinto motivo si lamenta l'illegittima acquisizione dell'ATP nonché l'erroneità
del rigetto delle istanze istruttorie avanzate da nel primo grado di giudizio. Parte_1 Il Tribunale avrebbe errato nell'acquisire la consulenza resa nell'ATP, esonerando parte attrice dalla prova della propria pretesa e fondando la propria decisione sulla base di una indagine meramente esplorativa. Evidenzia l'appellante che la CTU non può essere disposta al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume o per supplire ad un deficit delle allegazioni delle parti. Inoltre il giudice di prime cure avrebbe omesso di provvedere sull'eccezione circa la valutazione della sussistenza dei requisiti di legge per procedere all'ATP difettando il requisito dell'urgenza dell'esperimento del mezzo di prova. Difatti, l'ATP svoltosi si sarebbe basato sull'urgenza del proprietario di valutare lo stato dei luoghi prima della instaurazione del giudizio anziché sull'urgenza di evitare il pericolo di dispersione della prova imputabile al decorso del tempo, come invece correttamente avrebbe dovuto essere. Pertanto, la sentenza impugnata doveva essere riformata in quanto basata su un mezzo di prova irritualmente assunto e in ogni caso viziato.

6. L'appello è parzialmente fondato per le ragioni illustrate in prosieguo.

7. Il primo motivo d'appello è privo di fondamento e va dunque rigettato.
Giova rammentare che la Corte di cassazione ha rilevato che la condizione di procedibilità della mediazione obbligatoria, prevista dal d.lgs. n. 28 del 2010 per le controversie nelle materie indicate dall'art. 5, comma 1-bis, del medesimo decreto
(come introdotto dal d.l. n. 69 del 2013, conv., con modif., in l. n. 98 del 2013), è
realizzata qualora una o entrambe le parti comunichino al termine del primo incontro davanti al mediatore la propria indisponibilità a procedere oltre (nella specie la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva rigettato l'eccezione di improcedibilità per omesso espletamento della mediazione sul rilievo che, dopo l'invito del mediatore ad esprimersi sulla possibilità di iniziare il procedimento di mediazione, le parti non si erano soffermate su profili procedurali o formali ma erano entrate nel merito della controversia, illustrando le rispettive posizioni (cfr. Cass. civ. sez. 3, ord. 08.07.2024,
n. 18485). Nella specie, come risulta dal verbale del 03.03.2020 dell'Organismo di Conciliazione
prodotto in atti, il si è determinato ad evitare gli ulteriori ed inutili esborsi connessi CP_1
al prosieguo della mediazione in considerazione dell'offerta della somma di € 9.000,00
avanzata da – dalla stessa espressamente definita come non negoziabile – a Parte_1
saldo e stralcio di ogni altrui pretesa, ritenuta dall'odierno appellato non conforme ed esigua rispetto ai danni subiti ed alle spese già sostenute.
Alla stregua dei principi sora richiamati, il rifiuto del locatore di proseguire nel procedimento di mediazione non rivela dunque alcun profilo di illegittimità che possa incidere sulla condizione di procedibilità, che deve ritenersi nella fattispecie pienamente soddisfatta.

8. Il secondo, il terzo ed il quinto motivo di appello, per evidenti ragioni di connessione logica e giuridica, possono essere esaminati congiuntamente.
Sono prive di pregio le censure mosse dall'appellante in ordine alla asserita illegittimità
del rifiuto del locatore di accettare la consegna del bene nello stato in cui si trovava al momento del rilascio, nonché quelle relative ai vizi della procedimento di ATP.
Va anzitutto ribadita la legittimità dell'accertamento tecnico preventivo svoltosi prima del giudizio, la cui ammissibilità è stata già vagliata dal giudice del ricorso per ATP, il quale ha accolto l'istanza in ragione della ragionevole necessità di fotografare la situazione prima che il proprietario dell'immobile potesse effettuare qualsivoglia intervento per utilizzare nuovamente l'immobile per il tramite di una nuova locazione,
circostanza – quest'ultima – ampiamente provata nel corso dell'istruttoria di primo grado. Né l'appellante può lamentare un difetto della propria partecipazione al procedimento per ATP, in quanto nello stesso procedimento il CTP di ha Parte_1
depositato (in data 06.12.2019) le proprie controdeduzioni alla CTU.
Né risultano fondate le censure dedotte in relazione al requisito dell'urgenza dell'ATP:
infatti, detto requisito non è riferito esclusivamente – come invece sostenuto dall'appellante – al pericolo di dispersione della prova, ma è ancorato ad una valutazione di fatto in relazione alla circostanza che il mancato espletamento di detto procedimento possa pregiudicare le ragioni, anche future e potenziali, dell'istante.
Vanno altresì disattese le doglianze concernenti l'asserita acritica adesione del giudice di prime cure alla CTU espletata nel procedimento di ATP e la mancata valutazione delle risultanze della stessa.
Al riguardo si osserva che, sebbene si ritenga tradizionalmente che la consulenza tecnica
– anche quando resa nel procedimento di ATP – non è mezzo di accertamento, ma strumento di valutazione di elementi già provati dalle parti, tuttavia è pacifico che la
CTU costituisce fonte oggettiva di prova qualora sia volta all'accertamento di fatti rilevabili solo attraverso il ricorso a particolari cognizioni tecniche che l'organo giudicante non possiede. Da qui la tradizionale distinzione tra il c.d. consulente deducente, a cui il giudice conferisce l'incarico di valutare i fatti da lui stesso accertati o dati per esistenti, ed il c.d. consulente percipiente, al quale invece è conferito il precipuo compito di accertare autonomamente i fatti, qualora detto accertamento implichi l'utilizzo di particolari conoscenze tecnico-scientifiche totalmente ignote al giudice. Le risultanze dell'operato del CTU in funzione c.d. percipiente possono di per sé
costituire esse stesse fonte oggettiva di prova su cui il giudice può fondare il proprio convincimento, pur dovendo sempre avere ad oggetto elementi già allegati dalla parte,
ma che soltanto un soggetto dotato di particolari e specifiche conoscenze tecniche sia in grado di accertare con un sufficiente grado di precisione, (cfr., ex multis, Cass. III, n.
3717/2019; Cass. n. 1190/2015).
Va poi rammentato che il giudice di merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento, e non deve necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte, che, sebbene non espressamente confutate,
restano implicitamente disattese perché incompatibili, senza che possa configurarsi vizio di motivazione, in quanto le critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive (Cass. Sez. 1, 16/11/2022, n. 33742).
In applicazione di detti principi, ritiene questa Corte che nel caso di specie nessuna fondata censura possa essere mossa all'operato del primo giudice in relazione all'accoglimento delle risultanze della CTU poste a base della propria decisione, in quanto solo tramite l'approfondita ed esaustiva indagine tecnica svolta il giudicante ha potuto conoscere l'effettivo stato dei luoghi al momento della riconsegna dell'immobile e, quindi, determinare il quantum del risarcimento del danno.
Appare, inoltre, corretta la decisione del primo giudice nella parte in cui ha statuito la legittimità del rifiuto dell'odierno appellato di accettare l'immobile al momento del rilascio, in quanto la conduttrice è venuta meno al proprio obbligo di riconsegna del bene nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava al momento della stipula del contratto di locazione nonché all'obbligo di ripristino dello stato dei luoghi.
Ed invero, come a più riprese sostenuto dalla giurisprudenza di legittimità, in tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 c.c., rimane obbligato, altresì, al pagamento del canone ex art. 1591 c.c.,
quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto (cfr., ex multis,
Cass. civ., sez. 3, sentenza n. 39179 del 09.12.2021).
Si è inoltre precisato che qualora, in violazione dell'art. 1590 c. c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori (Cass. civ., sez. 3, ordinanza n. 6596 del 07.03.2019).
Tali principi sono applicabile al caso in esame. Infatti, il CTU nel procedimento di ATP ha rilevato che i locali prima nella disponibilità di non avrebbero potuto Parte_1
considerarsi, al momento della riconsegna, come immediatamente fruibili dal locatore essendo necessari, quali interventi definiti minimi dallo stesso consulente, il ripristino del pavimento rotto o mancante;
ha osservato che il deterioramento dell'immobile offerto in restituzione da non poteva ritenersi normale, poiché era Parte_1
inevitabilmente superiore a quello corrispondente all'uso della cosa in conformità del contratto e richiedeva interventi straordinari di riparazione, in quanto la conduttrice aveva effettuato trasformazioni e innovazioni sull'immobile tali da implicare l'esecuzione di opere di ripristino di grave entità così da, conseguentemente, legittimare il rifiuto alla restituzione della cosa locata non essendo la stessa nello stato in cui essa era stata offerta.
Tuttavia, ritiene il Collegio che risultano condivisibili le censure mosse dall'appellante alla sentenza impugnata nella parte in cui condanna al risarcimento del danno Parte_1
da mancato ripristino dello stato dei luoghi al momento della riconsegna dell'immobile in relazione al vano tecnico contenente la centrale elettrica funzionale all'impianto di riscaldamento ed aerazione dei locali prima destinati ad attività bancaria.
Dirimente appare sul punto la circostanza che la centrale in parola fosse preesistente alla stipula del contratto di locazione intervenuto tra e il e come tale, Parte_1 CP_1
dunque, non assoggettabile all'obbligo di rimozione in capo alla conduttrice (come confermato in più parti anche dalla stessa relazione resa dal CTU nel procedimento di
ATP), la quale, ai sensi dell'art. 1590 c.c., doveva restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'aveva ricevuta, compresa dunque la preesistente centrale termica,
alla cui rimozione non era quindi tenuta. Parte_1
Per tale ragione, il risarcimento del danno riconosciuto dal giudice di primo grado deve essere ridotto proporzionalmente del costo dei lavori relativi alla rimozione della centrale termica, stimato dal CTU in complessivi € 3.900,00. Consegue che la somma dovuta da al per danno emergente va determinata nel minore importo di € Parte_1 CP_1
9.853,49, oltre ad interessi legali dalla domanda al soddisfo.
Infine, vanno disattese le censure mosse dall'appellante alle statuizioni del giudice di prime cure riguardo al risarcimento del danno da lucro cessante riconosciuto al . CP_1
Secondo l'insegnamento della Suprema Corte, in tema di responsabilità del conduttore per il ritardato rilascio di immobile locato, il maggior danno, di cui all'art. 1591, deve essere provato in concreto dal locatore secondo le regole ordinarie, e, quindi, anche mediante presunzioni, tenendo presente che la carenza di specifiche proposte di locazione relative all'immobile è obiettivamente giustificabile proprio alla luce della persistente occupazione del bene da parte del conduttore successivamente alla scadenza del rapporto. Pertanto, per la configurabilità del maggior danno da ritardo nella restituzione del bene locato, ex art. 1591, debbono essere provate la situazione di mora del conduttore, il maggior danno subito dal locatore (prova che deve essere fornita secondo le regole ordinarie e, quindi, allegando e documentando più vantaggiose proposte di locazione o concrete possibilità di vendita dell'immobile occupato o anche mediante presunzioni) e deve essere dimostrata l'esistenza del nesso di causalità tra il ritardo nella riconsegna e la perdita della proposta vantaggiosa (in questi termini, tra le altre, Cass. civ. n. 1372/2012; Cass. civ. n. 22352/2014).
Nel caso di specie, è stata fornita la prova puntuale e specifica del danno da lucro cessante subito dal , sia mediante la produzione del contratto di locazione CP_1
sottoscritto con la successiva conduttrice, sia per il tramite delle dichiarazioni dalla stessa rese come teste (rispetto alla quale non è in alcun modo configurabile una incapacità ex art. 246 c.p.c.) nel corso dell'istruttoria, che hanno confermato la circostanza che il proprietario avrebbe potuto nuovamente locare l'immobile già a partire dal maggio 2019 (e non solo dal gennaio 2020, come effettivamente si è poi verificato) se l'immobile fosse stato restituito nello stesso stato in cui lo aveva Parte_1
ricevuto al momento della sottoscrizione del contratto di locazione.

9. Il quarto motivo d'appello va disatteso.
Non possono ritenersi fondate le censure concernenti le asserite preclusioni assertive e istruttorie verificatesi allo spirare del termine per la proposizione della memoria di cui all'art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c.; difatti, è il successivo n. 2 dello stesso comma – nella versione vigente ratione temporis – che espressamente consente, in detta sede, di replicare alle domande ed eccezioni nuove, o modificate dall'altra parte, di proporre eccezioni che sono conseguenza delle domande e delle eccezioni medesime e di indicare mezzi di prova e produzioni documentali.
Ed invero, per consolidata giurisprudenza, ciò che la norma vieta(va) è la c.d. mutatio
libelli, con ciò intendendosi una pretesa obiettivamente diversa da quella originaria,
capace di alterare il regolare svolgimento del processo, giacché introduce nel processo un tema di indagine completamente nuovo, determinando una spostamento dei termini della contestazione;
diversamente, è pacificamente ammessa la c.d. emendatio libelli,
ravvisabile quando la modifica della domanda iniziale incide sulla causa
petendi unicamente nel senso di una diversa interpretazione o qualificazione giuridica del fatto costitutivo del diritto, o sul petitum nella sola prospettiva di un ampliamento o di una limitazione di questo, al fine di renderlo più idoneo al concreto ed effettivo soddisfacimento della pretesa fatta valere in giudizio, nonché nella richiesta di ulteriori mezzi di prova a supporto della stessa (si vedano, tra le altre, Cass. S.U., n.
12310/2015; Cass. sez. 6, n. 18546/2020; Cass. sez. 6, n. 20898/2020; Cass. sez. 3,
n. 3127/2021; Cass. sez. 3, n. 4031/2021). Vertendosi nella specie in una ipotesi di mera emendatio, nessuna preclusione assertiva e istruttoria si è verificata.
10. In conclusione, alla stregua delle considerazione svolte, l'appello deve essere accolto per quanto di ragione, con conferma, per il resto, della sentenza impugnata.
Le spese di entrambi i gradi di giudizio sono poste a carico di e liquidate come Parte_1
in dispositivo, tenuto conto dell'esito complessivo della lite.
Difatti, il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata,
deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale, mentre, in caso di conferma della sentenza impugnata, la decisione sulle spese può essere modificata soltanto se il relativo capo della sentenza abbia costituito oggetto di specifico motivo d'impugnazione (Cass. n. 9064 del 12/04/2018).


P.Q.M.


La Corte di Appello di Lecce, definitivamente pronunciando sull'appello proposto con atto depositato il 9.4.2024 da nei confronti di , avverso Parte_1 CP_1
la sentenza del Tribunale di Lecce n. 3323/2023, pubblicata il 5.12.2023, così provvede:
1) accoglie l'appello per quanto di ragione e, per l'effetto, ridetermina in € 9.853,49,
oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo, la somma per cui vi è condanna a titolo di risarcimento danni di in favore di;
Parte_1 CP_1
2) conferma nel resto la sentenza impugnata;

3) condanna al pagamento in favore di delle spese di Parte_1 CP_1
entrambi i gradi di giudizio che liquida nella misura indicata nella sentenza impugnata per il primo grado ed in € 3.000,00 per il presente grado, oltre rimborso forfetario, IVA
e CAP come per legge.
Così deciso in Lecce, nella Camera di Consiglio del 28.11.2024. Il Presidente est.
dott. Antonio Francesco Esposito