R.G. n. 223/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CATANIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Riunita in camera di consiglio, nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Nicolò Crascì Presidente dott.ssa Claudia Cottini Consigliere dott. Giacomo Rota Consigliera rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. R.G. 223/2024
PROMOSSA DA
( , rappresentata e difesa dall'avv. Giovanni Parte_1 C.F._1
RA giusta procura in atti ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Catania, Via Luigi Sturzo n. 114;
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. , elettivamente domiciliata in Catania, Corso CP_1 C.F._2
Delle Province n. 43, presso lo studio dell'avv. Antonio Rosella che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

APPELLATA
E
(P.I. ) in persona del legale rappresentante dott. Controparte_2 P.IVA_1 [...]
rappresentata e difesa dell'avv. Giovanni Ferraù giusta procura in atti CP_3
APPELLATA
pagina 1 di 14 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con proposta immobiliare datata 11 febbraio 2020 ha promesso irrevocabilmente CP_1 di acquistare, tramite l'agente immobiliare l'appartamento di proprietà di Controparte_2
sito in Catania, via Matteo Ricci n. 19, per il prezzo di € 140.000,00: indicato il Parte_1
30 aprile 2020 quale data ultima prevista per la stipula del contratto definitivo presso il notaio indicato dalla proponente, la proposta immobiliare prevedeva, agli artt. 3, lettera c) e 10 del testo negoziale, la possibilità per la parte promissaria acquirente di richiedere il mutuo bancario, CP_1
con la precisazione che quest'ultima avrebbe valutato la possibilità di accedere ad un finanziamento sino alle ore 24 del 30 marzo 2020 e che la “proponente si impegna pertanto a comunicare al venditore entro il suddetto termine perentorio la decisione di rinunciare all'acquisto a seguito della mancata certezza in ordine all'erogazione del finanziamento richiesto. Decorso detto termine senza che sia pervenuta al venditore la comunicazione scritta a mezzo Raccomandata a.r. del proponente in ordine alla volontà di rinunziare all'acquisto il contratto diverrà pienamente efficace e vincolante”.
La proposta, a seguito di accordi di collaborazione interni ai due agenti immobiliari incaricati dalle parti, la per conto dalla promissaria acquirente e la Controparte_2 CP_1 CP_4 per conto della promittente venditrice è stata portata a conoscenza di quest'ultima lo Pt_1
stesso giorno 11 febbraio 2020 e da essa accettata, con conseguente sorgere del vincolo negoziale: a titolo di caparra confirmatoria la promissaria acquirente ha consegnato in CP_1
deposito all'agenzia immobiliare l'assegno bancario n. 3103061678-02 non Controparte_2 trasferibile, dell'importo di € 5.000,00, intestato alla venditrice e tratto sul conto corrente Pt_1 presso la BNL agenzia di Corso Sicilia in Catania, con la precisazione inserita all'art. 8 della proposta contrattuale che l'assegno sarebbe stato consegnato dall'agente immobiliare al venditore solo all'esito della verifica di eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli che lo stesso agente immobiliare doveva accertare entro il termine di 7 giorni dal perfezionamento del contratto preliminare.
Decorso il 30 marzo 2020 indicato all'art. 10, comma primo, quale termine perentorio entro cui la proponente poteva esercitare la facoltà di comunicare per iscritto la propria eventuale CP_1
pagina 2 di 14 decisione di rinunciare all'acquisto a seguito della mancata certezza in ordine all'erogazione del finanziamento bancario, ha inviato alla promittente venditrice missiva CP_1 Pt_1 datata 11 luglio 2020 con la quale ha comunicato che “ai sensi del punto 10 della predetta proposta i termini si sono intesi tacitamente prorogati vista l'impossibilità a procedere a causa dell'emergenza Covid;
ai sensi del punto 3c, anche questa data si è intesa prorogata per la medesima motivazione;
premesso ciò, ad oggi non risulta rientrata ufficialmente la perizia, ma in via officiosa sono venuta a conoscenza che il valore di perizia è inferiore al prezzo concordato, ciò nonostante rimango in attesa di comunicazione ufficiale per potere valutare di procedere con l'acquisto o sciogliere la suddetta proposta”; seguiva la risposta inviata alla promissaria acquirente il successivo 20 luglio 2020 con la quale la ha evidenziato che le norme CP_1 Pt_1
emanate dal Legislatore per regolare le conseguenze e gli effetti della emergenza Covid sui rapporti tra privati non incidevano sugli adempimenti e sulle scadenze contrattuali concernenti le compravendite immobiliari e sui rapporti correlati ai servizi bancari e finanziari, essendosi il
Legislatore unicamente preoccupato di garantire il pieno svolgimento di detti servizi anche durante tutta la prima fase emergenziale, che, in ogni caso, anche ad ipotizzare una sospensione generalizzata di tutti i termini contrattuali nel periodo della prima fase emergenziale dal 23 febbraio al 4 maggio 2020, già alla data del 16.7.2020 i termini degli artt. 3 e 10 della proposta di acquisto erano comunque scaduti e superati da tempo, e che essa promissaria acquirente si era resa inadempiente alle proprie obbligazioni non avendo mai comunicato la propria volontà di rinunziare all'acquisto e non avendo ciononostante scelto il notaio per la stipula del definitivo. ha poi, per il tramite del proprio difensore, chiesto con missive a mezzo p.e.c. del Parte_1
16 luglio 2020 indirizzate ai due agenti immobiliari e la Controparte_2 Controparte_5
consegna dell'assegno bancario rilasciato ed emesso anche con funzione di caparra confirmatoria dalla promissaria acquirente diffidandoli a provvedere a tale consegna entro 5 giorni dal CP_1
ricevimento della rispettiva missiva;
seguivano riscontri scritti sia della che Controparte_5
precisava di non potere dare immediato seguito alla richiesta relativa alla consegna dell'assegno in quanto quest'ultimo era detenuto dalla e diffidava, stante la scadenza del Controparte_2
termine entro il quale la avrebbe dovuto comunicare con raccomandata a.r. la volontà di CP_1 rinunciare all'acquisto per la mancata erogazione del finanziamento, la a pagarle le Pt_1
pagina 3 di 14 provvigioni dovute per il complessivo importo di Euro 5.124,00, sia del legale della CP_2
il quale notiziava che l'avv. Rossella, difensore di , aveva comunicato a
[...] CP_1 [...]
“che la pratica di mutuo ha avuto esito negativo e che quindi la condizione relativa CP_2
al contratto sottoscritto non si è avverata” e che era stata richiesta alla Controparte_2
l'immediata restituzione dell'assegno di Euro 5.000,00 consegnato in deposito fiduciario, precisando altresì che “Il titolo è peraltro privo di data e luogo e tratto su conto corrente già estinto, con la conseguente nullità dello stesso…. Per tale ragione, dirò alla mia assistita di procedere alla restituzione dell'assegno bancario poiché nullo e non più utile allo scopo”.
Con missiva spedita il 4 agosto 2020 ha inviato alla promissaria acquirente Parte_1
diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. assegnando termine di giorni 20 dal CP_1
ricevimento della raccomandata al fine di onorare gli obblighi assunti con la proposta contrattuale di acquisto del febbraio 2020 pena, in mancanza, la risoluzione di diritto del contratto preliminare e l'obbligo di risarcimento di tutti i danni subiti: non conclusasi tra le parti la stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare ad onta della diffida inoltrata, il successivo 19 aprile
2021 ha venduto a terzi il medesimo immobile sito in Catania, via Matteo Ricci Parte_1
n. 19, al prezzo di € 125.000,00.
Questi i fatti di causa, ha convenuto in giudizio sia la promissaria acquirente Parte_1
che l'agente immobiliare al fine di sentire accertare la CP_1 Controparte_2
declaratoria di risoluzione ope legis del contratto preliminare di compravendita immobiliare datato 11 febbraio 2020 a seguito della diffida ad adempiere del 4 agosto 2020 rimasta inadempiuta ad opera della ed al fine di chiedere ad entrambe le parti convenute il CP_1
risarcimento del danno costituito, a suo dire, dalle seguenti poste creditorie: € 15.000,00 quale differenza tra il prezzo di € 140.000,00 pattuito nella scrittura datata 11 febbraio 2020 ed il minor prezzo di € 125.000,00 conseguito all'esito della vendita dell'immobile a terzi effettuata con l'atto pubblico datato 19 aprile 2021, gli interessi legali maturati su € 140.000,00 nell'arco temporale che va dalla data di risoluzione di diritto del contratto (31.8.2020) fino al 19 aprile
2021, € 1.112,00 a titolo di IMU pagata per l'annualità che va dall'aprile 2020 (data prevista nella scrittura dell'11.2.2020 per la stipula del contratto definitivo di vendita) all'aprile 2021
(data in cui è stata effettuata la vendita a terzi con l'atto pubblico notar , € 300,00 a Persona_1
pagina 4 di 14 titolo di TARI ed € 618,00 a titolo di oneri condominiali relativa al medesimo periodo (aprile
2020/aprile 2021), € 4.250,00 a titolo di mancata percezione di reddito da locazione medio presunto, pari ad € 750,00 mensili, dell'immobile nel periodo di 5 mesi e 20 giorni che va dal giorno 11 febbraio 2020 – data di perfezionamento del contratto preliminare stipulato con la
- fino al 31 agosto 2020 - in cui il contratto si è risolto di diritto, € 5.124,00 per oneri di CP_1
mediazione richiestile dalla per l'opera prestata, € 8.200,00 a titolo di Controparte_5 restituzione della spesa effettuata per adempiere l'obbligo posto dal contratto dell'11.2.2020 a suo carico di provvedere alla previa ristrutturazione dei balconi pertinenziali all'immobile oggetto di preliminare ed € 1.000,00 a titolo di spese sostenute per l'assistenza legale nella fase di mediazione, oltre interessi maturati e maturandi a partire dalla domanda di mediazione sino al soddisfo;
ha inoltre chiesto la condanna della a consegnarle Parte_1 Controparte_2
l'assegno bancario n. 3103061678-02 non trasferibile a sé intestato, dell'importo di € 5.000,00, tratto da sul conto corrente presso la BNL agenzia di Corso Sicilia in Catania od CP_1
a pagare l'importo portato da detto assegno, maggiorato di interessi dal 18.2.2020 al soddisfo ove non più riscuotibile.
Si è costituita in giudizio contestando in fatto e diritto il merito delle avverse CP_1
pretese ed instando per il rigetto delle domande spiegate dalla a fondamento delle Pt_1
proprie difese la convenuta ha dedotto l'inammissibilità dell'azione di risoluzione del preliminare di acquisto e di coeva richiesta di risarcimento del danno atteso che la aveva Pt_1
deciso di trattenere la caparra confirmatoria di Euro 5.000,00 ricevuta a mezzo assegno bancario e di chiedere giudizialmente il diritto di recesso ex art. 1385, secondo comma, c.c. sì da tenere un contegno incompatibile con la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno e, quanto al merito, ha rilevato l'inesistenza di alcun inadempimento a sé imputabile considerato che il mancato avveramento dell'evento dedotto in condizione sospensiva, costituito dall'omessa tempestiva erogazione del finanziamento bancario, era dipeso da fatto a lei non imputabile, avuto riguardo alle restrizioni stabilite dal Legislatore a seguito della nota pandemia che ha pervaso tutto il territorio nazionale e che ha inibito lo svolgimento ordinario delle attività economiche;
a detta di parte convenuta, inadempiente era da ritenere piuttosto la venditrice la quale non aveva ottemperato, entro la data originaria di stipula del definitivo, alla Pt_1
pagina 5 di 14 ristrutturazione dei balconi di pertinenza dell'immobile oggetto dell'acquisto, salvo comunque contestare le singole voci di danno richieste in quanto non avvinte da alcun nesso di causalità con il mancato perfezionamento dell'accordo traslativo e del tutto pretestuose.
Si è del pari costituita la contestando in fatto e diritto il merito delle avverse Controparte_2
pretese ed instando per il rigetto delle domande spiegate dalla la società convenuta ha Pt_1
rilevato che il contratto preliminare di compravendita immobiliare per cui è lite non aveva mai prodotto effetti negoziali, stante il mancato avveramento dell'evento dedotto in condizione, che tale situazione non era addebitabile alla parte promissaria acquirente, che alcun inadempimento poteva del pari esserle imputato e che del tutto infondata era la coeva richiesta risarcitoria in mancanza di alcun concorso di cause previsto dall'art. 2055 c.c.; quanto alla mancata consegna dell'assegno alla parte promittente venditrice, la società ha rilevato come la mancata produzione degli effetti negoziali non l'abilitava più alla suddetta consegna ma imponeva la restituzione del titolo al legittimo traente, impregiudicati i rapporti tra le parti contraenti.
Radicatosi il contraddittorio, il giudizio ha trovato naturale epilogo con l'adozione della sentenza n. 259 del 2024, pubblicata il 12 gennaio 2024, con la quale il Tribunale di Catania ha disatteso le domande azionate da sul presupposto che, non essendosi verificato l'evento Parte_1 dedotto in condizione entro la pattuita data del 30 aprile 2020, per non avere potuto l'istituto di credito contattato dalla evadere tempestivamente la pratica di finanziamento a causa del CP_1
lockdown disposto dalle competenti autorità, per fatto non imputabile a nessuna delle parti contraenti, il contratto preliminare di compravendita era divenuto inefficace sì da far ritenere la sciolta da qualsivoglia vincolo negoziale a seguito del mancato verificarsi dell'evento CP_1
dedotto in condizione sospensiva;
il Tribunale ha altresì ritenuto corretto il comportamento negoziale serbato dalla la quale non consegnò il titolo alla proprio per Controparte_2 Pt_1
il fatto che il preliminare aveva cessato di produrre effetti una volta decorso il termine del 30 marzo 2020, salvo comunque ritenere “manifestamente infondate” le singole voci di danno richieste dalla quale conseguenza dell'inesistente inadempimento ascrivibile alle parti Pt_1
negoziali. ha interposto appello avverso la sentenza n. 259 del 2024 emessa dal Tribunale Parte_1 di Catania sia nella parte in cui, avendo ritenuto avverato l'evento dedotto in condizione pagina 6 di 14 sospensiva, aveva accertato la mancata produzione degli effetti del contratto preliminare di compravendita per impossibilità sopravvenuta della prestazione ad onta del chiaro tenore letterale della clausola numero 10 della proposta immobiliare, sia nella misura in cui non aveva acclarato la responsabilità concorrente della promissaria acquirente e del mediatore immobiliare nel fallimento della vicenda traslativa per cui è causa, sia infine per avere il Controparte_2
deciso genericamente disatteso la fondatezza delle singole voci componenti il danno invocato senza alcuna plausibile spiegazione palesata sul punto a fondamento del corredo motivazionale che ne aveva suggellato il rigetto.
Si sono costituiti nel giudizio di appello sia la promissaria acquirente che l'agente CP_1
immobiliare instando per il rigetto del gravame e per la conferma della sentenza Controparte_2
n. 259 del 2024 emessa dal Tribunale di Catania: radicatosi il contraddittorio, la causa è giunta al naturale epilogo a seguito della discussione avvenuta in data 28 aprile 2025.
Questi i fatti di causa, la Corte reputa di dovere accogliere l'appello azionato da Parte_1
per i motivi di seguito spiegati.
Occorre partire dal testo della clausola numero 10 del testo della proposta immobiliare da cui trae linfa il presente giudizio, rubricata “CONDIZIONE SOSPENSIVA”, a mente della quale “Il proponente richiede di condizionare l'efficacia del contratto che si perfezionerà con
l'accettazione della presente proposta, sino alle ore 24 del 30 marzo 2020, al fine di potere valutare la possibilità di accedere ad un finanziamento. Il proponente si impegna pertanto a comunicare al venditore entro il suddetto termine perentorio la decisione di rinunciare all'acquisto a seguito della mancata certezza in ordine all'erogazione del finanziamento richiesto. Decorso detto termine senza che sia pervenuta al venditore la comunicazione scritta a mezzo Raccomandata a.r. del proponente in ordine alla volontà di rinunziare all'acquisto il contratto diverrà pienamente efficace e vincolante, ferma restando la clausola risolutiva espressa di cui al precedente articolo 8”: ad avviso della Corte il testo è chiaro nell'avere onerato la proponente al fine di confermare il mancato avveramento dell'evento dedotto CP_1
in condizione e la conseguente mancata definitiva produzione di effetti negoziali in capo alla proposta immobiliare, di comunicare alla controparte negoziale la propria volontà di pervenire all'acquisto immobiliare pena, in mancanza, la piena vigenza dell'accordo; tale soluzione si pagina 7 di 14 impone non soltanto avuto riguardo al chiaro ed evidente tenore letterale della clausola la quale, nel suo epilogo conclusivo, faceva salva l'applicazione della “clausola risolutiva espressa di cui al precedente articolo 8” come a dire che il contratto, pienamente produttivo di effetti, poteva essere risolto di diritto in caso di sussistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli gravanti sull'immobile al momento dell'acquisto, ma anche avuto riguardo al contegno successivo serbato dalla parte che ha invocato la inefficacia del vincolo, vale a dire la promissaria acquirente CP_1
la quale, con la missiva del giorno 11 luglio 2020 inviata alla promittente venditrice
[...]
ha affermato che “ai sensi del punto 10 della predetta proposta i termini si sono intesi Pt_1
tacitamente prorogati vista l'impossibilità a procedere a causa dell'emergenza Covid;
ai sensi del punto 3c, anche questa data si è intesa prorogata per la medesima motivazione;
premesso ciò, ad oggi non risulta rientrata ufficialmente la perizia, ma in via officiosa sono venuta a conoscenza che il valore di perizia è inferiore al prezzo concordato, ciò nonostante rimango in attesa di comunicazione ufficiale per potere valutare di procedere con l'acquisto o sciogliere la suddetta proposta”, ritenendo pertanto in essere, alla data di redazione della missiva, il preliminare che poteva essere ancora, a suo dire, adempiuto o definitivamente sciolto.
E' stata la stessa ad avere ritenuto valido ed ancora vincolante la proposta immobiliare alla CP_1
data del giorno 11 luglio 2020, non avendo ella esercitato per tempo la possibilità di comunicare alla RA la rinuncia all'acquisto e di provocare in tal modo la definitiva caducazione del vincolo.
Cade pertanto tutta l'impalcatura che ha sorretto il corredo motivazionale della sentenza n. 259 del 2024 emessa dal Tribunale di Catania a fondamento del rigetto delle domande della Pt_1 alla data del 30 marzo 2020 il contratto preliminare è rimasto in vigore stante l'omessa comunicazione, ad opera della della sua volontà di volere rinunciare all'acquisto a causa CP_1 del ritardo dell'istituto di credito ad istruire la pratica di finanziamento, omessa comunicazione che ha ingenerato in capo alla la quale si era sì vincolata a mantenere ferma la proposta Pt_1 di vendita sino al 30 marzo 2020 nell'attesa che la controparte si procurasse la necessaria provvista ma sino al termine concordato tra le parti, la convinzione che il contratto si fosse definitivamente cristallizzato a seguito del contegno omissivo della cui le parti avevano CP_1
attribuito un valore significante nel senso divisato nella predetta clausola numero 10.
pagina 8 di 14 Se questo è vero, il rifiuto immotivato della a volere addivenire alla conclusione del CP_1
contratto definitivo di vendita ha comportato la risoluzione ope legis del preliminare di vendita a seguito della diffida inoltratale dalla il 4 agosto 2020: nel caso in esame, Pt_1
l'inadempimento agli obblighi negoziali della è risultato lampante, atteso che sarebbe CP_1 bastato una mera raccomandata con avviso di ricevimento da quest'ultima inoltrata alla Pt_1
per evitare la cristallizzazione del vincolo negoziale, non avendo minimamente inciso sulle vicende negoziali per cui è causa l'avvento del lockdown che ha pervaso tutto il territorio nazionale, considerato che l'onere cui era sottoposta la di inoltro della raccomandata in CP_1
nulla è stato interessato o conculcato dalle conseguenti restrizioni stabilite dal Legislatore a seguito della nota pandemia;
in sostanza la ha violato con la propria condotta omissiva il CP_1
principio di buona fede oggettiva che impone a ciascuna delle parti l'obbligo di salvaguardia della sfera giuridica soggettiva sostanziale della controparte nei limiti di un apprezzabile sacrifici, nel caso in esame avendo la disatteso l'obbligo di non tenere vincolata la CP_1
controparte negoziale oltre il termine divisato del 30 marzo 2020 a fronte del minimo dispendio di energia richiestole dato dall'inoltro della più volte menzionata raccomandata.
Contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa dell'appellata non osta alla ricostruzione CP_1 testé riportata l'asserito inadempimento della promittente venditrice all'obbligo di Pt_1
ristrutturazione dei balconi assunto in sede di sottoscrizione della proposta d'acquisto del febbraio 2020, e ciò vuoi per il fatto che la richiesta di ristrutturazione dei balconi di pertinenza del bene da acquistare avanzata dalla nella proposta immobiliare non aveva alcun termine CP_1 essenziale di adempimento, vuoi per il fatto che, come riferito dalla stessa difesa dell'appellata la promittente venditrice aveva già saldato i lavori di ristrutturazione dei balconi CP_1 Pt_1
nel luglio del 2020 quando ancora la riteneva pienamente in essere la sussistenza e la piena CP_6
efficacia del preliminare oggetto del contendere.
Lo scioglimento del vincolo per vizio sopravvenuto della funzione negoziale imputabile a impone a quest'ultima l'obbligo di risarcimento del danno nei termini sotto CP_1
indicati.
Dovuto è l'importo di € 15.000,00 quale differenza tra il prezzo di € 140.000,00 pattuito nella proposta immobiliare inter partes datata 11 febbraio 2020 ed il minor prezzo di € 125.000,00
pagina 9 di 14 conseguito dalla all'esito della vendita dell'immobile a terzi effettuata con l'atto Pt_1
pubblico datato 19 aprile 2021: calzante è il richiamo fatto dalla difesa della al contenuto Pt_1
della sentenza del Supremo Collegio n. 15639 del 2012 a mente della quale “In tema di responsabilità contrattuale, derivante dall'inadempimento da parte del promissario acquirente dell'obbligo di stipulare il contratto definitivo, assunto in una promessa di vendita di immobile altrui, il criterio di prevedibilità del danno risarcibile può comportare il ristoro del pregiudizio consistente nella differenza fra il prezzo pattuito in sede di preliminare e quello inferiore successivamente realizzato”, essendo la minor somma ricevuta dalla venditrice a seguito della cessione a terzi dello stesso cespite immobiliare in precedenza promesso in vendita alla CP_1 eziologicamente riconducibile all'inadempimento da quest'ultima serbato ed il prezzo in concreto ottenuto dalla in linea con le oscillazioni immobiliari oggetto di trattative Pt_1
negoziali pari a circa il 10 % del valore del cespite trattato.
Del pari risarcibili sono sia l'ammontare degli interessi legali ex art. 1284, primo comma, c.c. maturati sulla somma di € 140.000,00 nell'arco temporale che va dalla data di risoluzione di diritto del contratto (31.8.2020) fino al 19 aprile 2021, interessi di cui la avrebbe Pt_1
beneficiato in caso di esito fausto della proposta immobiliare sottoscritta con la e di pronta CP_1 disponibilità della provvista, sia gli importi di € 1.112,00 a titolo di IMU pagata per l'annualità che va dall'aprile 2020 (data prevista nella scrittura dell'11.2.2020 per la stipula del contratto definitivo di vendita) all'aprile 2021 (data in cui è stata effettuata la vendita a terzi con l'atto pubblico notar , di € 300,00 a titolo di TARI ed € 618,00 a titolo di oneri condominiali Persona_1
relativa al medesimo periodo (aprile 2020/aprile 2021), poste passive che la non avrebbe Pt_1
subito ove il rapporto fosse giunto al naturale epilogo con il trasferimento della proprietà in favore della promissaria acquirente CP_1
La Corte reputa al contrario non risarcibili né l'importo di € 4.250,00 a titolo di mancata percezione di reddito da locazione medio presunto afferente l'immobile nel periodo intercorso tra il giorno 11 febbraio 2020 – data di perfezionamento del contratto preliminare stipulato con la – ed il 31 agosto 2020 in cui il contratto si è risolto di diritto, e ciò per il semplice fatto CP_1
che la non ha dato fattiva prova di riuscire a locare il cespite nel periodo del lockdown, Pt_1 né l'importo di € 5.124,00 per oneri di mediazione richiesti dalla per l'opera Controparte_5
pagina 10 di 14 prestata, non avendo la dato prova si avere in concreto saldato la somma al proprio Pt_1
mediatore, né € 8.200,00 a titolo di restituzione della spesa effettuata per adempiere l'obbligo di ristrutturazione dei balconi previsto nella proposta immobiliare a suo carico, essendo tale onere ricompreso nel prezzo di vendita concordato la cui differenza rispetto a quanto ottenuto è già stata riconosciuta alla né infine il costo di € 1.000,00 asseritamente sostenuto per Pt_1
l'assistenza legale nella fase di mediazione in quanto non suffragato da pezza giustificativa alcuna.
In definitiva il dovuto a carico della ammonta ad Euro 17.030,00 (Euro 15.000,00 + Euro CP_1
1.112,00 + Euro 300,00 + Euro 618,00 = Euro 17.030,00) cui va sommato il coacervo degli interessi legali ex art. 1284, primo comma, c.c. maturati sulla somma di Euro 140.000,00 nell'arco temporale che va dal 31 agosto 2020 fino al 19 aprile 2021, oltre sulla somma di tali due poste creditorie la decorrenza degli interessi legali sull'importo annualmente rivalutato a far data dal 20 aprile 2021 – data quest'ultima in cui si è cristallizzato definitivamente il danno - sino al soddisfo.
Se si passa al vaglio della posizione della la Corte conviene con il Controparte_2
ragionamento della parte appellante nella misura in cui ne ha affermato un Pt_1
discostamento dalle prescrizioni contenute nella proposta immobiliare laddove la CP_2
non ha provveduto a consegnarle l'assegno sottoscritto dalla a garanzia delle proprie
[...] CP_1
obbligazioni nei termini e con le precisazioni di seguito evidenziate.
Come detto in precedenza, la promissaria acquirente ha consegnato, a titolo di CP_1 caparra confirmatoria, in deposito all'agenzia immobiliare l'assegno bancario Controparte_2
n. 3103061678-02 non trasferibile, dell'importo di € 5.000,00, intestato alla venditrice Pt_1
e tratto sul conto corrente presso la BNL agenzia di Corso Sicilia in Catania, con la precisazione inserita all'art. 8 della proposta contrattuale che l'assegno sarebbe stato consegnato dall'agente immobiliare al venditore solo all'esito della verifica di eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli che lo stesso agente immobiliare doveva accertare entro il termine di 7 giorni dal perfezionamento del contratto preliminare: costituisce circostanza pacifica il fatto che l'agenzia immobiliare odierna appellata non abbia adempiuto a tali obbligazioni, non avendo effettuato né le verifiche in merito ad eventuali iscrizioni o trascrizioni interessanti il cespite oggetto di accordi pagina 11 di 14 né tantomeno la consegna del titolo alla senza che a tale riguardo possa del pari rilevare, Pt_1
quale esimente di responsabilità, né il fatto che la promissaria acquirente non CP_1 abbia ottenuto il finanziamento bancario, né l'avvento del noto lockdown, eventi che si sono verificati a distanza di tempo da quando avrebbe dovuto consegnare il titolo Controparte_2
alla nei termini di cui alla proposta immobiliare, vale a dire decorsi sette giorni dalla Pt_1
nascita del vincolo negoziale.
Acclarata la responsabilità per inadempimento della occorre a questo punto Controparte_2
capire quali conseguenze ne siano scaturite in termini di danno risarcibile alla non senza Pt_1
rilevare come in ossequio al principio del danno effettivo a quest'ultima non possa essere riconosciuto un ristoro maggiore rispetto alle conseguenze subite a seguito dell'illecito civile subito.
L'appellante ha chiesto che la fosse condannata “a risarcire Pt_1 Controparte_2
solidalmente con la signora i danni sopra descritti … i quali trovano concausa nel CP_1
concorso attuato dalla detta società sin dalla fase iniziale del rapporto ricevendosi in deposito al fine di consegnarlo alla dr.ssa un assegno che detta società ha successivamente Pt_1
confessato essere “privo di data e luogo e tratto su conto corrente già estinto”, concorrendo così a creare una situazione ingannevole a danno della dr.ssa nonché per avere - Pt_1
successivamente al sorgere del vincolo oltre che nel corso dell'intero rapporto e tuttora - trattenuto abusivamente detto assegno presso di sé impedendo di alla dr.ssa di Pt_1
presentarlo subito all'incasso o di utilizzarlo quale prova scritta idonea a ottenere la tutela monitoria”, oltre che alla consegna dell'assegno bancario n. 3103061678-02 non trasferibile a sé intestato, dell'importo di € 5.000,00 od al pagamento dell'importo portato da detto assegno maggiorato di interessi dal 18.2.2020 al soddisfo ove non più riscuotibile: a fondamento della richiesta risarcitoria l'appellante ha rilevato come “Tale condotta inadempiente di CP_2
ha ulteriormente concorso alla produzione dei danni subiti dalla dr.ssa sotto più profili: Pt_1
a) la verifica tempestiva delle predette caratteristiche dell'assegno e della avvenuta estinzione del conto corrente avrebbe indotto la dr.ssa ad assumere iniziative volte a prevenire i Pt_1
danni discendenti da un rapporto contrattuale già in situazione patologica, spingendola ad anticipare l'esercizio di pertinenti azioni cautelative e/o risolutive;
ne è risultata impedita anche
pagina 12 di 14 la possibilità di ridurre la stessa durata temporale del permanere della situazione dannosa;
b) la mancata consegna dell'assegno ha concorso a creare - sin dalla fase iniziale del rapporto, già nella sede di istaurazione di esso – una situazione ingannevole e patologica ed ha concorso, altresì, a mantenerla per tutto il tempo successivo;
c) la circostanza che l'assegno non era stato consegnato dalla alla dr.ssa e che quest'ultima non lo aveva ancora CP_2 Pt_1
riscosso ha certamente contribuito sul piano sinergico a indurre la a sottrarsi all'obbligo CP_1 della stipula del contratto: grazie all'inadempimento di la era certa di non CP_2 CP_1
perdere – almeno nell'immediatezza – alcuna somma”.
Queste le deduzioni di parte appellante, la Corte rileva come alla condotta della società appellata non conforme ai canoni della diligenza adempitiva che si ci può legittimamente attendere da un operatore qualificato quale essa risulta essere, non abbia fatto seguito alcun danno a detrimento della sfera giuridica soggettiva sostanziale della considerato che, quanto alla richiesta Pt_1
risarcitoria asseritamente invocata negli stessi termini della manca il nesso di causalità CP_1
con la spiegata condotta, non rientrando le voci di danno sopra menzionate, nei limiti di quanti accertato, tra le conseguenze derivanti dall'omessa consegna del titolo secondo il criterio di regolarità causale od adeguatezza sociale di cui all'art. 1223 c.c., e che, quanto alle sorti dell'assegno bancario n. 3103061678-02 non trasferibile, dell'importo di € 5.000,00, osta all'accoglimento delle residue domande di condanna alla restituzione e/o al pagamento dell'importo da esso riportato il fatto che la non abbia chiesto di trattenere la caparra Pt_1
quale conseguenza dell'indebito recesso della dalla proposta immobiliare per cui è lite, CP_1
avendo piuttosto agito per la risoluzione del contratto ed il ristoro integrale del danno secondo le nome ordinarie: tutte le domande azionata da avverso la vanno Parte_1 Controparte_2
in definitiva disattese, con conferma della sentenza di primo grado in parte qua.
Quanto al regime delle spese di lite, esso segue la regola della soccombenza con riferimento ai rapporti tra l'appellata e l'appellante mentre, con riguardo ai CP_1 Parte_1 rapporti tra quest'ultima e la la Corte reputa di disporne la compensazione per Controparte_2
entrambi i gradi di giudizio avuto riguardo da un lato alla condotta non diligente serbata dalla società nella gestione del rapporto di mediazione con la e, dall'altro, avuto riguardo Pt_1 all'esito della lite che ha visto il rigetto della domanda risarcitoria dell'appellante Pt_1
pagina 13 di 14 spiegata avverso la società odierna appellata.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 223/2024 R.G., così provvede;

1. In parziale accoglimento dell'appello proposto da avverso la sentenza del Parte_1
Tribunale di Catania n. 259 del 2024, dichiara la risoluzione ope legis del contratto preliminare di compravendita immobiliare datato 11 febbraio 2020 per fatto e colpa di
; CP_1

2. Condanna a risarcire il danno in favore di danno liquidato CP_1 Parte_1
in Euro 17.030,00 cui va aggiunto il coacervo degli interessi legali ex art. 1284, primo comma, c.c. maturati sulla somma di Euro 140.000,00 dal 31 agosto 2020 al 19 aprile
2021, oltre sulla somma di tali due poste creditorie la decorrenza degli interessi legali sull'importo annualmente rivalutato a far data dal 20 aprile 2021 sino al soddisfo;

3. Rigetta le domande azionata de avverso la Parte_1 Controparte_2

4. Condanna al pagamento in favore dell'appellante delle CP_1 Parte_1
spese processuali del presente grado di appello che si liquidano in Euro 5.809,00 per compenso di avvocato (di cui euro 1.134,00 per la fase di studio, euro 921,00 per la fase introduttiva, euro 1.843,00 per la fase di trattazione ed euro 1.911,00 per la fase decisionale), oltre al rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15% sui predetti compensi, c.p.a. e i.v.a. come per legge;

5. Compensa le spese di lite tra e la Parte_1 Controparte_2
Così deciso in Catania, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte, il giorno 8 maggio 2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
dott. Giacomo Rota dott. Nicolò Crascì
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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