REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 4359/2021
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati Presidente
Dr.ssa Assunta Marini Consigliere
Avv. Paolo Caliman Cons. Ausiliario rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
, residente in [...]Parte_1 C.F._1
(RM) alla via Giotto n.11, rappresentato e difeso dall'Avv. Buongiorno
Rocco ed elett.te domiciliato presso il suo studio in Casoria (NA) alla Via
Pio XXII n. 114, procura telematica allegata al ricorso in appello, p.e.c.
; - appellante Email_1
e
, residente in [...] alla Controparte_1 C.F._2
Via Campomorone n. 22, difesa e rappresentata in giudizio giusta procura su foglio allegato al presente atto dall'Avv. Luca D'Amico
) del Foro di Roma,elettivamente domiciliata C.F._3 presso il di lui studio in Roma alla Via Francesco De Sanctis, 4 p.e.c.
; - appellata Email_2
CONCLUSIONI: per parte appellante quelle riportate nel ricorso d'appello e per parte appellata quelle della memoria di costituzione, nonché per entrambe quelle rese all'udienza, ex art. 127 ter c.p.c., del
16.4.2025. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 1347/2021 nel procedimento Rg.1330/21 , rito locativo, avente ad oggetto restituzione importo lavori e ripetizione canoni, il Tribunale di Roma ha emesso il seguente dispositivo: “ Il
Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando sulla domanda avanzata così provvede: respinge la domanda attorea, condanna parte attrice ricorrente alla rifusione delle spese di questa fase di giudizio in favore di parte costituita, determinate in € 5.000,00 omnicomprensive oltre IVA, CPA e rimborso spese generali del 15%;
Roma 25.01.2021” .
Il procedimento di primo grado aveva il seguente svolgimento : “
Con ricorso depositato il 11/09/2019 e decreto di fissazione dell'udienza del 25/09/2019 il SI. conveniva in Parte_1 giudizio dinanzi al Tribunale civile di Roma la SI.ra per ivi CP_1 sentir: 1) determinare nella misura di € 40.800,00 l'importo complessivo dei canoni legali che il ricorrente avrebbe dovuto corrispondere alla CA , per il periodo giugno 2012 – CP_1 gennaio 2019; 2) dichiarare la nullità di qualsiasi patto e accordo extracontrattuale relativo alla locazione del 01.01.2012, nonché di eventuali contratti di locazione intercorsi tra le stesse parti ed aventi lo stesso oggetto;
3) accertare che la CA aveva illegittimamente percepito la maggior somma di € 13.600,00 a titolo di canone per la locazione e per l'effetto condannare la stessa alla restituzione della predetta somma o quella maggiore o minore accertata in corso di causa;
4) condannare la CA alla CP_1 rifusione, in favore dell'istante, delle somme anticipate dallo stesso per la ristrutturazione dell'immobile locato e pari ad € 15.100,00, oltre interessi legali. Deduceva il che le parti avrebbero Pt_1 dovuto concludere un contratto di locazione avente per oggetto
l'immobile di proprietà della SI.ra , sito in Roma alla Via CP_1
pag. 2/8 Masserano n. 10; immobile che, però, necessitava, per essere idoneo
e funzionale alla locazione, di opere di ristrutturazione e che pertanto le parti concordavano verbalmente che i costi necessari per la ristrutturazione, pari ad € 19.100,00 (comprensivi dell'importo per la realizzazione degli impianti e di ristrutturazione del bagno), sarebbero stati sostenuti dal con l'accordo che le somme da Pt_1 lui anticipate sarebbero state compensate in seguito con i canoni della locazione o in alternativa rimborsati dalla CA al conduttore. In ragione delle intercorse pattuizioni, pertanto, il eseguiva i lavori, utilizzando la ditta Nova Restauri di Pt_1
Umberto Raffaelli, .. che emetteva regolari fatture. I lavori prevedevano non solo la pitturazione dell'intero appartamento, ma la rifazione dell'impianto elettrico (non a norma), dell'impianto idraulico e di riscaldamento. Conclusi i lavori, quindi, nel mese di gennaio 2012 le odierne controparti sottoscrivevano il contratto di locazione che prevedeva un canone mensile di € 600,00, di fatto inferiore a quello preteso e percepito per diverso tempo dalla SI.ra
pari ad € 800,00. Canoni che inizialmente, specificatamente CP_1 per i primi cinque mesi, venivano compensati con i costi sostenuti dal conduttore per la ristrutturazione. Compensazione che venne sospesa su volontà della SI.ra che manifestò di voler CP_1 rimborsare i costi dei lavori ratealmente in base alle proprie disponibilità finanziarie. La SI.ra si costituiva in giudizio in CP_1 data 24/01/2020, contestando i fatti per come rappresentati dall'istante e precisando che i costi per le opere di ristrutturazione concordate per il bagno erano pari ad € 4.075,00, da ella poi rimborsati con i primi cinque canoni di locazione, mentre non erano stati autorizzati altri lavori.
Inoltre precisava che il canone versato pari ad € 800,00, era si superiore a quello contrattualmente pattuito (€ 600,00) ma in
pag. 3/8 quanto comprendeva un accordo di comodato oneroso (verbale) di un secondo immobile, nello specifico una soffitta” .
Il Tribunale non ammetteva le richieste istruttorie formulate dal
(richiesta di tre prove testimoniali) ed all'udienza del Pt_1
25.1.2021 procedeva, secondo il rito delle locazioni, alla lettura e pubblicazione della sentenza.
Seguiva sentenza gravata. proponeva gravame avverso detta sentenza Parte_1 contestandola sotto diversi profili e chiedendone la riforma con vittoria delle spese del doppio grado del giudizio.
Si costituiva che impugnava l'atto d'appello Controparte_1 chiedendone il rigetto infondato in fatto e diritto con vittoria di spese.
Con decreto del 03.06.2021 veniva fissata l'udienza del 23/07/2021per la trattazione e con ordinanza del 30.09.2021 veniva fissata l'udienza di discussione del 24.11.2021, successivamente rinviata all'udienza del
16.04.2025.
Le parti hanno precisato le conclusioni, ex art.127 ter c.p.c., all'udienza del 09.04.2025 fissata ai sensi dell'art. 437 e 447 bis cod. proc. civ., riservandosi all'esito per i provvedimenti conseguenziali.
L'appello è articolato nei seguenti motivi.
§.

1- Violazione e falsa applicazione dell'art 1803 c.c. – Comodato oneroso – dissimulazione della locazione;

§.

2- Rimborso delle spese di ristrutturazione;

§.

3- Violazione degli artt.111, comma 6, della Costituzione e 132 c.p.c.
– difetto di motivazione;

§.

4- Vizio del provvedimento impugnato per mancata ammissione dei mezzi istruttori.
La Corte così ragiona pag. 4/8 In ordine alla richiesta di rimborso dei lavori di ristrutturazione eseguiti dal ritiene la Corte di riportarsi all'orientamento della Pt_1
Cassazione Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 18667 del 09/06/2022 : “Il condut- tore che agisca in giudizio per il rimborso delle spese sostenute per
l'esecuzione di opere eccedenti l'ordinaria manutenzione è tenuto a provare l'avvenuta esecuzione dei lavori, la necessità degli stessi per assicurare che la cosa locata possa essere utilizzata per l'uso pattuito e la relativa quantificazione, nonché di aver avvisato il locatore ovvero che questi sia rimasto inerte rispetto alla sollecitazione all'adempimento dell'obbligo di fare su di lui gravante;
compete, invece, al locatore che eccepisca l'avvenuta conclusione di un patto per la corrispondente riduzione del canone l'onere di dimostrare che l'obbligazione restitutoria risulti già estinta mediante la concessione di tale riduzione”.
Osserva inoltre che l'art. 11 del contratto di locazione del 09.01.2012 prevedeva che: “Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione al locale locato ed alla sua destinazione o agli impianti esistenti senza il preventivo consenso scritto del locatore”; consenso che non risulta in alcun modo concesso;
se non per i lavori di ristrutturazione del bagno, come da comunicazione a mezzo raccomandata del 27.04.2012 con cui il informava Pt_1 dell'avvenuta esecuzione dei lavori a cui seguiva l'autorizzazione da parte della CA a detrarre le somme dai primi cinque canoni di locazione.
A conferma di ciò nel contratto di rinnovo della locazione del
14/10/2016 le parti nulla hanno stabilito, la stessa parte conduttrice non ha fatto alcuna richiesta di riconoscimento per i lavori eseguiti.
Non vi è prova dello stato dell'immobile in data antecedente alla stipula del contratto di locazione e quindi della necessità di eseguire lavori.
Il motivo d'appello va disatteso.
pag. 5/8 In ordine all'azione, formulata dal di ripetizione di somme per Pt_1
l'importo da questi versato da questi di € 200,00, in aggiunta al canone convenuto di € 600,00, da giugno 2012 a gennaio 2019 per €
13.600,00, è stato documentalmente accertato che i contratti di locazione non prevedevano l'utilizzo del lastrico solare e relativa soffitta;
che l'importo aggiuntivo di € 200,00 era stato corrisposto per l'utilizzo della soffitta esistente sul lastrico di proprietà della
. CP_1
Il Tribunale, accogliendo la tesi del patrocino della , ha CP_1 configurato l'utilizzo del lastrico solare e soffitta come contratto di comodato oneroso, mentre ritiene il Collegio ritiene che vada sempre inquadrato nella figura della locazione, trattandosi un'unità accessoria all'immobile oggetto del contratto principale.
In ordine all'eccepita nullità del contratto per carenza di sottoscrizione e registrazione, ritiene la Corte di riportarsi all'orientamento della
Cassazione sentenza del 09/04/2021 n.9475 che ha affermato che il contratto di locazione concluso in forma verbale e non registrato, salvo un'unica eccezione, è affetto da nullità relativa di protezione che può essere sollevata solo dal conduttore e non è rilevabile d'ufficio dal giudice;
in tal senso con Ordinanza n.32696 del 16.12.2024 la
Cassazione ha stabilito: “In materia contrattuale, la mancanza di una
"causa adquirendi" - a qualunque titolo accertata - determina la possibilità di avvalersi dell'azione di ripetizione dell'indebito anche quando la controprestazione non sia a propria volta ripetibile, stante
l'eccezionalità, e conseguente non estensibilità, delle ipotesi legislative di irripetibilità delle prestazioni eseguite, potendo ottenersi, in tali casi, la reintegrazione dello squilibrio economico determinatosi tra le parti attraverso la diversa azione ex art. 2041 c.c., nei limiti di operatività della stessa. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva rigettato la domanda del conduttore di restituzione dei
pag. 6/8 canoni versati in base ad un contratto di locazione dichiarato nullo perché privo della forma scritta e non registrato, dando rilievo al profilo dell'ingiustificato arricchimento del conduttore in difetto di domanda o eccezione riconvenzionale ex art. 2041 c.c. da proporsi da parte del locatore convenuto, rimasto contumace)”.
La domanda di ripetizione, in riforma dell'appellata sentenza, va dunque accolta nei limiti della prova raggiunta dei versamenti effettuati dal per l'importo indicato da luglio 2012 a febbraio Pt_1
2013 di € 1.600,00 , mentre la parte CA ha dichiarato che tali somme le sono state corrisposte da gennaio 2012 a febbraio 2013 per circa 14 mesi, quindi per un totale complessivo di € 2.800,00.
La Corte ritiene che va disposta la restituzione, da parte di Parte_2
, dell'importo di € 2.800,00 a favore del conduttore
[...] Pt_1
oltre interessi dal 25.01.2021, data della pubblicazione della
[...] sentenza di primo grado.
I rimanenti motivi vanno assorbiti.
Osserva il Collegio che, in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata, occorre provvedere alla diversa attribuzione delle spese di lite in quanto il relativo onere deve essere attribuito e ripartito in relazione all'esito complessivo della lite e non in base al singolo grado.
Atteso il parziale accoglimento dell'appello e la parziale soccombenza dell'appellata, , sulla domanda di ripetizione dei canoni Controparte_1 formulata da , la Corte ritiene di compensare tra le Controparte_2 parti il 50% delle spese di entrambi i gradi del giudizio, atteso anche il maggior valore della domanda per i lavori di ristrutturazione, condan- nando l'appellante , maggiormente soccombente, al Parte_1 pagamento del residuo 50% a favore della . Controparte_1
Le spese del presente grado del giudizio vengono liquidate per l'intero, secondo il DM 147/22, il valore della causa € 15.000,00, gli scritti pag. 7/8 difensivi, la non particolare complessità della questione giuridica trattata, in € 2.906,00, oltre € 190,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A come per legge mentre quelle di primo grado per l'intero in € 2.738,00, oltre € 150,00 ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A con la condanna di , come Parte_1 in atti, al pagamento a favore di . Controparte_1


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di avverso la Parte_1 Controparte_1 sentenza del Tribunale di Roma n. 1347/2021, così provvede:
a) In parziale riforma della sentenza gravata ed in parziale accoglimento dell'atto d'appello, come in motivazione, condanna alla restituzione a favore di Controparte_1 Parte_1 dell'importo di € 2.800,00 oltre interessi come per legge dal
25.01.2021 al soddisfo;

b) Compensa tra le parti il 50% delle spese di lite per entrambi i gradi del giudizio.
c) Condanna alla refusione in favore di Parte_1 CP_1
del residuo del 50% delle spese di lite che per questa fase
[...] di giudizio sono state liquidate per l'intero in € 2.906,00 oltre €
190,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A come per legge;
mentre per il primo grado liquidate per l'intero in €
2.738,00, oltre € 150,00 ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta,
C.P.A.
Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data
16/04/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente relatore/estensore Dottor avv, Paolo Caliman Franco Petrolati
pag. 8/8