1003/23
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Nelle persone dei consiglieri:
Dott.ssa Valeria Albino Presidente
Dott. Paolo Gibelli Consigliere
Dott. Fabrizio Pelosi Consigliere relatore ha pronunciato la seguente sentenza nella causa tra:
, Parte_1 in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato dall'avv. Mariagrazia Pulina, per mandato allegato alla citazione di appello.
APPELLANTE
CONTRO
rappresentato Controparte_1 dall'Avv. Luca Bellisai come da mandato allegato alla memoria del 14 marzo 2025.
APPELLATO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE APPELLANTE: “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Genova, contrariis reiectis, previe le declare ritenute opportune, previo svolgimento dell'istruttoria infra-richiesta, in integrale accoglimento del presente appello ed in totale riforma dell'impugnata sentenza, così provvedere:
In via principale (-) Dato atto che il Parte_1 non contesta di essere tenuto a pagare il
[...]

50% del compenso fatturato dal C.T.U. Geom. in conformità al decreto di liquidazione Per_1 depositato dal giudice nell'ambito del procedimento per a.t.p. n. 2120/2016 r.g. Tribunale di Imperia,
e non contesta di dover versare tale quota direttamente al sig. a fronte della CP_1 corresponsione da parte sua del saldo a favore del
C.T.U. (-) Dato inoltre atto che il Parte_1 non contesta di dover pagare al Sig. CP_1
l'importo risultante dalla sottrazione, dal totale di
€ 6.925,00 quantificato dal C.T.U. come occorrente al fine di sostenere i costi per rimediare alle infiltrazioni rilevate all'interno dell'alloggio dello stesso appellato, della somma da quantificare in corso di giudizio –anche previo accertamento tecnico- dei danni cagionati dalla rottura della canna fumaria di cui in narrativa, e/o l'importo attribuibile ai danni effettivamente cagionati dalla rottura del velux/luceranio di cui in narrativa, e/o
l'importo corrispondente ai danni che l'appellato avrebbe potuto evitare facendo uso dell'ordinaria diligenza ai sensi dell'art. 1227 comma II, cod. civ.
(-) Respingere ogni maggiore pretesa avanzata dall'appellato. (-) Condannare conseguentemente
l'appellato alla restituzione al Parte_1 in persona del suo amministrator e pro tempore della maggior somma risultante dalla differenza tra quanto spontaneamente adempiuto a seguito della pronuncia della sentenza impugnata e
l'importo effettivamente dovuto all'appellato. In ogni caso Vinti gli esborsi, le competenze di causa, le spese imponibili, le spese generali e gli accessori come per legge, di entrambi i gradi del giudizio”.
PER PARTE APPELLATA: “respingere l'appello avversario poiché infondato in fatto ed in diritto e, per l'effetto, confermare la gravata Sentenza del
Tribunale di Imperia n. 349/2023 depositata in data 24/05/2023. - Con vittoria di compensi e spese del giudizio”.
Parole chiave: infiltrazioni – risarcimento del danno
MOTIVI
1 Il giudizio di primo grado
ha citato in giudizio il Controparte_1 condominio innanzi al Tribunale di Pt_1
Imperia ed ha sostenuto:
- di essere proprietario dell'appartamento sito in
, Corso Garibaldi, n 90/9; Pt_1
- che il suddetto immobile era stato oggetto di infiltrazioni dal 2010, causate dalle precarie condizioni del tetto CP_2
- di aver radicato procedimento di accertamento tecnico preventivo RG 2120/2016, all'esito del quale era emersa la responsabilità del Parte_1 ed i danni causati alla sua abitazione;

L'attore ha, quindi, chiesto che il convenuto fosse condannato a risarcire i danni conseguenti alle infiltrazioni.
Il si è costituito in giudizio ed ha Parte_1 riconosciuto in parte i danni da infiltrazioni nei limiti della quota di pertinenza così CP_2 come le spese della CTU pro quota, ha contestato integralmente i danni da mancato godimento dell'immobile ed ha formulato domanda riconvenzionale di condanna del sig. CP_1 al rifacimento dei balconi di sua proprietà esclusiva in quanto gravemente ammalorati
(frontalini e sottobalconi dei terrazzi).
La causa, istruita in via documentale e con testi, è stata decisa con la sentenza n. 349/23, datata e pubblicata il 24 maggio 2023, che ha così deciso in dispositivo: “accertata la responsabilità condominiale nei limiti del 95% della causazione dei danni da infiltrazioni di acqua nella proprietà attorea;
- condanna il convenuto al Parte_1 pagamento della somma di Euro 6.579,22, oltre a interessi legali dal dì del dovuto al saldo;
- condanna il convenuto alla Parte_1 corresponsione dell'indennità da mancato utilizzo dell'immobile pari ad Euro 32.000,00; - condanna il convenuto alla refusione integrale Parte_1 delle spese di CTU nel procedimento di ATP;
- rigetta la domanda riconvenzionale della parte convenuta;
- condanna la parte convenuta alla refusione delle spese del giudizio nei confronti della parte attrice che liquida in Euro 7.616,00 per compensi, Euro 545,00 per esborsi, oltre IVA, CPA ed accessori come per legge”.
Per quanto interessa, la sentenza ha riconosciuto che la copertura condominiale era causa del 95% dei danni presenti nell'immobile attoreo derivanti dalle infiltrazioni ed ha, quindi, riconosciuto la responsabilità del per un ammontare Parte_1 pari a 6.579,22 euro, quali costi da sopportare per il ripristino dell'immobile, mentre ha escluso che il potesse essere chiamato a Parte_1 rispondere dei restanti danni da infiltrazione, comunque “inconsistenti rispetto al totale”,
“imputabili ai manufatti non condominiali (lucernai
e canne fumarie)”.
Al danno evento, costituito dai costi di rispristino dell'appartamento di proprietà attorea, il
Tribunale ha aggiunto l'intero costo del procedimento di ATP.
Infine, il Tribunale ha riconosciuto un danno da mancato godimento dell'immobile a causa delle infiltrazioni, per il periodo da luglio 2013 sino all'ottobre 2018, data, non contestata, di ultimazione dei lavori di rifacimento della copertura condominiale, quantificato in misura pari a 500,00 euro mensili (per complessivi
32.000,00 euro), determinato sulla base dei valori di locazione medi.
2 Il giudizio di appello
Il ha impugnato la sentenza in Parte_1 esame ed ha chiesto di ridurre gli importi riconosciuti a titolo di risarcimento del danno.
si è costituito in giudizio Controparte_1 ed ha chiesto di respingere l'appello e di confermare la sentenza di primo grado.
La causa è stata trattenuta in decisione in data 16 aprile 2025, sulle conclusioni delle parti come riportate in epigrafe.
3 I motivi di appello
Con il primo motivo di appello, l'appellante ha lamentato la “erroneità della sentenza impugnata in merito alla quantificazione del danno patito dall'appellato a seguito delle infiltrazioni per cui è causa. omessa istruttoria e violazione conseguente degli artt. 1227 e 2056 cod. civ. violazione dell'art.
112 c.p.c.”.
Non tutti i danni da infiltrazioni presenti nell'immobile erano imputabili al condominio, come riconosciuto dallo stesso atp, che aveva sostenuto che le infiltrazioni erano state provocate anche dalle canne fumarie e dai lucernai, manufatti non di propriet à dell'appellante. Il Tribunale aveva, però, erroneamente determinato la percentuale di incidenza dei danni causati da tali beni, quantificandola in misura proporzionale rispetto al costo di rifacimento dei manufatti causa delle infiltrazioni, quando, invece, non è affatto automatico e pacifico che ad un intervento riparatorio modesto corrisponda un danno di modica quantità.
Inoltre, ai sensi dell'art. 1227 c.c. gli importi riconosciuti a titolo di risarcimento avrebbero dovuto essere ridotti, tenendo conto dell'inerzia dell'appellato, che aveva tollerato le infiltrazioni e non si era attivato per porvi rimedio.
Con il secondo motivo, l'appellante ha lamentato la “erroneità della sentenza impugnata in merito alla quantificazione del danno per la mancata utilizzazione dell'immobile da parte dell'appellato. erronea valutazione delle risultanze istruttorie”.
Secondo il condominio, non c'era prova del danno da mancato godimento dell'immobile, né era chiaro sulla base di quali criteri il Tribunale lo aveva quantificato, in difetto di una indicazione della metratura dell'appartamento, del suo stato manutentivo, e di altri elementi idoneo a consentire una corretta applicazione dei criteri
OMI. Inoltre, non c'era prova del fatto che l'inutilizzabilità dell'abitazione si fosse protratta per il periodo indicato in sentenza.
Con l'ultimo motivo, l'appellante ha lamentato la
“erroneità della sentenza impugnata in merito alla condanna del condominio grosso all'integrale pagamento delle spese di c.t.u. in a.t.p. Erronea valutazione delle risultanze istruttorie”. Il Tribunale non aveva tenuto conto del fatto che, come risulta dalla produzione n. 7 offerta dal
(verbale dell'assemblea del Parte_1
12/07/2017), le parti erano addivenute ad un accordo tra loro in merito alla equa ripartizione delle dette spese.
4 I danni da ripristino dell'immobile CP_1
Il primo motivo di appello è parzialmente fondato.
L'atp ha riconosciuto che non tutte le infiltrazioni riscontrate nell'appartamento CP_1 derivano dalle pessime condizioni del tetto condominiale.
Infatti, secondo l'atp (prod. 10 di parte appellata, pag. 11), la infiltrazione verticale da soffitto a terra, che ha interessato l'interno e pareti esterne dell'unità immobiliare, in corrispondenza della tramezza che divide il bagno piccolo dalla camera da letto identificata con la lettera G (prod. 4 allegata alla comparsa di primo grado di parte appellata, foto 5 e 6 dell'atp) deriva da una canna fumaria rotta.
Inoltre, l'atp, ha evidenziato ulteriori infiltrazioni provenienti dal lucernaio (pag. 19 dell'atp).
La sentenza di primo grado ha escluso che tali infiltrazioni siano imputabili al ed ha, Parte_1 quindi, ridotto, secondo la percentuale indicata dal ctu, l'importo complessivo dovuto a titolo di risarcimento del danno.
Su tale punto, non è stato proposto alcun appello incidentale (l'appellante ha insistito per la conferma della sentenza di primo grado). Ne discende che è sceso il giudicato in merito all'assenza di responsabilità del per le Parte_1 infiltrazioni derivanti dal lucernaio e dalla canna fumaria.
Unico profilo esaminabile è, quindi, quello relativo ai criteri per scorporare i danni causati dai manufatti non condominiali rispetto a quelli imputabili al Parte_1
Il motivo di impugnazione proposto dal peraltro, riguarda unicamente i Parte_1 danni derivanti dalla canna fumaria (per i danni dal lucernaio non c'è motivo di impugnazione in merito ai criteri di quantificazione: si vedano le note di replica del giudizio di primo grado del 6 novembre 2021, richiamate nell'appello).
La soluzione adottata dal Tribunale, che ha fatte proprie le considerazioni del ctu sul punto, non convince.
La ctu, infatti, è risultata intrinsecamente contraddittoria, in quanto, da un lato, non ha spiegato come una “copiosa” infiltrazione causata dalla canna fumaria (pagg. 7 e 11), protrattasi per anni (pagg. 19 e 20), possa aver prodotto danni
“inconsistenti” (pag. 20). Nel quantificare i danni conseguenti alla rottura della canna, poi, la perizia li ha calcolati in misura direttamente proporzionale ai costi necessari per la riparazione della canna medesima. Tuttavia, nessuna regola di esperienza o di scienza supporta tale proporzione, in quanto è notorio che un guasto di poco conto, agevolmente riparabile, può causare danni significativi.
Dal momento che le infiltrazioni in esame hanno riguardato il bagno e la parete della stanza da letto sub lett. G (si veda l'all 2 dell'atp), dal danno complessivamente riconosciuto per le infiltrazioni vanno scomputati gli importi risarcitori determinati dalla perizia che si riferiscono a tali 2 vani, per complessivi 2.422,50 euro, a cui devono aggiungersi i danni derivanti dal lucernaio, pari a
207,76 euro.
La differenza tra i danni complessivamente riscontrati nell'appartamento oggetto di causa e quanto sopra calcolato rappresenta l'ammontare del risarcimento dovuto dal condominio (4.295,24 euro oltre accessori).
La seconda censura proposta dal con Parte_1 il primo motivo di appello è, invece, infondata. Ciò che si imputa all'attore è di essere rimasto inerte, nonostante il diffondersi delle infiltrazioni;
in sostanza, il imputa, paradossalmente, Parte_1 alla controparte di non essersi attivato ad impedire quelle infiltrazioni che lo stesso stava causando. Parte_1
Tuttavia, a prescindere da ogni ulteriore considerazione, si evidenzia che neppure il ha indicato, in appello, quale azione Parte_1 il sig. avrebbe dovuto compiere e CP_1 come esse avrebbero impedito i danni poi riscontrati, tenuto conto che le i nfiltrazioni provenivano da aree non di sua proprietà.
5 il danno da mancato godimento
Il secondo motivo è infondato.
Secondo la giurisprudenza, “In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui,
a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché
l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che
l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno (Cass.
Sez. Un. 33645/22 e Cass. Sez. Un. 33659/22).
Tali principi possono ritenersi applicabili ad ogni ipotesi in cui l'esercizio delle facoltà di proprietario sia impedito da un terzo e, quindi, anche nel caso di infiltrazioni.
Risulta pacifico che il sig. non CP_1 intendeva abitare l'immobile; il condominio ha, anzi escluso che questi, per le sue condizioni fisiche potesse utilizzarlo;
ciò, però, rende ancor più credibile quanto riferito dall'appellato in merito alla sua intenzione di locarlo (così come, del resto, fatto negli anni precedenti al verificarsi delle infiltrazioni: dichiarazioni del teste
). Tale circostanza, come evidenziato CP_1 dal Tribunale nella sentenza impugnata, ha trovato riscontro nelle dichiarazioni testimoniali
(si vedano, in particolare le dichiarazioni del teste del tutto indifferente alle parti in causa). Tes_1
Risulta ancora credibile che le condizioni di insalubrità dell'alloggio costituissero una remora per potenziali conduttori, i quali, certamente, non l'avrebbero preso in locazione a prezzo pieno. Non
c'è, inoltre, alcuna ragione per credere che, se l'immobile fosse stato in condizioni ottimali, non sarebbe stato locato: questo, infatti, si trova in prossimità del centro di una città sicuramente interessata dal flusso di turisti.
Il teste (interessato alla locazione Tes_1 dell'immobile in questione per ragioni lavorative) ha dichiarato di aver constatato la presenza di infiltrazioni già nel 2013; è, quindi, credibile che, negli anni a venire, come anche confermato dal ctu, la situazione fosse destinata a peggiorare, almeno fino al 2018, quando furono eseguiti i lavori risolutivi.
Ne discende che è stata data la prova dell'an del diritto al risarcimento del danno.
In merito al quantum, non c'è contestazione sui valori O.M.I. (Osservatorio Mercato Immobiliare) utilizzati. Quanto alle dimensioni dell'appartamento, queste sono state specificate sin dalla ctp allegata alla citazione (163 mq) ed il era certamente in grado di contestare Parte_1 tale dato, ove non veritiero;
il te ste
[...]
ha precisato che l'immobile era stato Tes_2 recentemente ristrutturato, per cui l'importo calcolato a titolo di danno figurativo (500,00 euro) risulta del tutto congruo.
6 Le spese della ctu
Il terzo motivo di appello è infondato.
Nel verbale di assemblea condominiale del 12 luglio 2017, si legge che “l'assemblea in accordo con il sig. decidono all'unanimità di CP_1 dividere la spesa del geom. al 50% a Per_1 carico del sig. ed il restante 50% a CP_1 carico del condominio”.
Tenuto conto dell'esito sfavorevole al condominio del ctu, risulta del tutto credibile che l'accordo fosse condizionato ad una complessiva transazione della controversia, poi non intervenuta. In ogni caso, secondo la giurisprudenza, “Il verbale di assemblea condominiale può essere impiegato per consacrare particolari accordi fra il condominio ed uno dei condomini, purché il documento sia sottoscritto da tutti i contraenti. In tal modo esso acquista effetto probante e la funzione propri a della scrittura privata, fa fede della manifestazione di volontà contrattuale di tutti gli intervenuti e la sottoscrizione vale a conferire alla convenzione la forma scritta che sia richiesta "ad substantiam" ovvero "ad probationem". (Nella specie la sen tenza di merito confermata dalla S.C. aveva ravvisato nel verbale dell'assemblea condominiale, sottoscritto da tutti i condomini una transazione tra un condomino ed il condominio). (Cass. 2297/96).
Nella specie, invece, manca la sottoscrizione del sig. . CP_1
7 Le spese di lite
“La liquidazione delle spese deve tener conto dell'esito globale della lite, rispetto alla quale è certamente soccombente il pur avendo Parte_1 ottenuto una limitata riduzione degli importi dovuti in sede di appello. Il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale, mentre, in caso di conferma della sentenza impugnata, la decisione sulle spese può essere modificata soltanto se il relativo capo della sentenza abbia costituito oggetto di specifico motivo d'impugnazione. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di appello che, pur confermando la soccombenza della parte appellante, aveva disposto la compensazione anche delle spese del primo grado, con ciò parzialmente riformando la relativa sentenza, senza che il gravame fosse indirizzato al regolamento delle spese con richiesta di sua revisione anche in ipotesi di conferma di rigetto della domanda di merito)” (Cass. 9064/18).
Su queste basi, il va considerato Parte_1 integralmente soccombente, in quanto l'accoglimento solo parziale di una domanda non costituisce motivo di compensazione delle spese di lite.
Le spese di lite, calcolate sugli importi liquidati, vengono determinate sugli importi medi per la fase di studio e introduttiva e minimi per le altre fasi.
Infine, va accolta la domanda del di Parte_1 ottenere la restituzione tra quanto pagato in esecuzione della sentenza di primo grado
(circostanza non contestata) e quanto dovuto in esecuzione della sentenza di appello.

PQM

In parziale accoglimento del primo motivo di appello ed in riforma della sentenza del Tribunale di Imperia n. 349/23, datata e pubblicata il 24 maggio 2023; ridetermina l'importo che il condominio è Pt_1 tenuto a versare a in Controparte_1
4.295,24 euro oltre accessori;

Conferma nel resto la sentenza appellata;

Condanna a restituire al Controparte_1 condominio 2.630,26 euro oltre interessi dal pagamento;
condanna il condominio a rifondere a Pt_1 [...]
le spese di lite del giudizio di Controparte_1 appello, che liquida in euro 6.734,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge.
Genova 22 aprile 2025
Il Consigliere Relatore Il Presidente
Fabrizio Pelosi Valeria Albino