R.G. 3401/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE VIII così composta:
Franca Mangano Presidente
Riccardo Massera Consigliere
Caterina Garufi Consigliere est. riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 3401 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'udienza del
14.11.2024, con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, vertente
TRA
(C.F. ), Parte_1 P.IVA_1 in persona dell'amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Roma, Via Tibullo n. 10, presso lo studio dell'Avv. Valerio Gargano che lo rappresenta e difende giusta procura in atti appellante
E
(C.F. , Controparte_1 C.F._1 CP_2
(C.F. ),
[...] C.F._2 Controparte_3
(C.F. ), nella qualità di eredi di C.F._3 Per_1
e (C.F. ), in
[...] Parte_2 C.F._4 proprio e nella qualità di erede di elettivamente RS domiciliati in Roma, Via G.A. De Cosmi n. 18, presso lo studio dell'Avv. Francesco Iperti che li rappresenta e difende giusta procura in atti appellati
OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Roma n. 5981/2020
– impugnazione delibera assembleare
CONCLUSIONI
Come da rispettivi atti introduttivi
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. e in qualità di comproprietari Parte_2 RS dei locali commerciali siti in Roma, Via Filippo Nicolai nn. 61, 63, 65
e 67, facenti parte dello stabile condominiale di Parte_1
[...
(di seguito, , si rivolgevano al Tribunale di Roma per Parte_1 impugnare la delibera assembleare approvata all'adunanza del
21.2.2017. Esponevano, a tal riguardo: che i condomini avevano deciso, nell'assemblea citata, di concludere con la ditta un Controparte_4 contratto di appalto per l'impermeabilizzazione del lastrico solare, per il corrispettivo di euro 40.000,00 e di ripartire tale spesa fra tutti i condomini secondo la Tabella A di proprietà generale; che nel corso dell'assemblea, gli attori avevano dichiarato e fatto verbalizzare di non essere tenuti a partecipare alla spesa per l'intervento manutentivo (“I sig.ri e fanno presente che, ai sensi della sentenza CP_1 Per_1 del 25.6.2014, ritengono di non dover partecipare a detta spesa”: cfr. verbale di assemblea del 21.2.2017). Ciò premesso, deducevano l'invalidità della suddetta delibera per aver ripartito le spese dell'intervento su lastrico solare includendo anche gli attori: per difformità rispetto ai criteri legali di cui agli artt. 1123 co. 2 e/o 1126
c.c. (non derogati dal regolamento condominiale); per contrasto con quanto statuito nella sentenza n. 14466/2014 del Tribunale di Roma, resa fra le stesse parti e passata in giudicato, la quale aveva annullato un'altra precedente delibera avente anch'essa ad oggetto la ripartizione della spesa per la manutenzione del medesimo lastrico solare
Concludevano chiedendo: in via pregiudiziale, di CP_5 sospendere l'efficacia della delibera del 21.2.2017, nella sola parte inerente l'approvazione della ripartizione delle spese stanziate per l'impermeabilizzazione del lastrico solare secondo la CP_5
Tabella A di proprietà generale;
in via principale e nel merito, di dichiarare la nullità e/o annullabilità della delibera assembleare del
21.2.2017, accertando e dichiarando che i condomini e CP_1 non sono tenuti ad alcuna contribuzione per le spese relative Per_1 alla impermeabilizzazione del lastrico solare condominiale;
con condanna ex art. 96 co. 1 o 3 c.p.c. in caso di resistenza del Condominio con mala fede o colpa grave;
con vittoria di spese, competenze e onorari, rimborso forfettario come per legge.
Si costituiva in giudizio il , Controparte_6 eccependo preliminarmente il difetto di legittimazione attiva degli attori in quanto la delibera del 21.2.2017 era stata assunta all'unanimità dei presenti, a nulla rilevando che, nel prosieguo del verbale, dopo la votazione unanime, si dava atto che i condomini e CP_1 Per_1
2 avevano fatto presente di non dover partecipare alla spesa. Concludeva chiedendo: in via preliminare e pregiudiziale, di accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'impugnazione giudiziale per difetto e/o carenza di legittimazione ad agire degli attori e per violazione dei presupposti di legge di cui all'art. 1137 c.c.; in via principale e nel merito, di rigettare tutte le domande formulate dagli attori in quanto infondate in fatto e in diritto;
in ogni caso, di rigettare la domanda di nullità e/o annullamento della predetta delibera del 21.2.2017; con condanna degli attori ai sensi dell'art. 96 c.p.c. per aver promosso un giudizio con malafede e/o colpa grave;
in ogni caso, con condanna degli attori al pagamento delle spese di lite. All'esito dell'istruttoria (svoltasi in via documentale), all'udienza del 24.10.2019 la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni. All'udienza del 19.12.2019, la causa veniva trattenuta in decisione concedendo i termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 5981/2020, previo rigetto dell'eccezione formulata dal Condominio di difetto di legittimazione attiva degli attori, accoglieva la domanda di e e, CP_1 Per_1 per l'effetto, annullava la deliberazione assembleare di cui al punto 1 all'O.d.g. del 21.2.2017 del , Controparte_6 nella parte in cui poneva (anche) a carico degli attori l'onere di contribuire alle spese per i lavori di impermeabilizzazione del “lastrico solare condominiale che sta provocando danni all'appartamento sottostante”, area appartenente, a norma dell'art. 1123 co. 3 c.c., ai soli condomini aventi unità immobiliari da essa ricoperte. In particolare, nella parte motiva della sentenza impugnata, il Giudicante affermava che, siccome “la conformazione del Controparte_6
[...
in Roma riprodotta nella fotografia (doc.7) ... mostra che vi sono distinte aree di copertura in corrispondenza dei quattro punti cardinali”, si doveva applicare l'art. 1123 co. 3 c.c., in forza del quale
“Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”. Condannava il convenuto al Parte_1 pagamento in favore degli attori delle spese processuali da essi sostenute per il patrocinio difensivo, liquidate in euro 2.225,00, di cui euro 125,00 per esborsi ed euro 2.100,00 per compensi professionali, oltre al rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% sui detti compensi, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
3 2. Nell'atto di appello ritualmente notificato, il
[...]
contestava le conclusioni cui era addivenuto il Controparte_6
Giudice di primo grado. In particolare, criticava:

2.a) violazione e falsa applicazione degli artt. 1137 c.c. e 1123 co. 1 e
3 c.c.; omessa, insufficiente e contradditoria motivazione della sentenza sul punto relativo al regolamento condominiale e alla conformazione dello stabile condominiale. La delibera oggetto di impugnativa, datata 21.2.2017, era stata assunta all'unanimità dei presenti, compresi i condomini e Quest'ultimi, CP_1 Per_1 pertanto, non risultando dissenzienti in ordine alla suddetta delibera, ma avendo invero contribuito con il loro voto favorevole all'emanazione del deliberato, non avrebbero potuto proporre impugnazione avverso tale delibera per difetto dei presupposti di legge (“una mera osservazione aggiuntiva, a votazione espressa e a delibera assunta, non può certo valere come dissenso nei termini richiesti dall'art. 1137 c.c. per l'impugnativa delle delibere condominiali”, cfr. pag. 10 atto di appello). Dunque, il Giudice di prime cure avrebbe errato nel rigettare l'eccezione preliminare proposta dal allora convenuto e Parte_1 avrebbe dovuto dichiarare l'inammissibilità e/o l'improponibilità dell'impugnativa per l'evidente difetto di legittimazione processuale delle parti attoree. Il Giudice di prime cure, inoltre, in base ad una errata valutazione del dato fattuale riferito alla morfologia del
[...]
, avrebbe errato nell'accogliere la domanda Controparte_6 attorea in ragione dell'art. 1123 co. 3 c.c., inquadrando il caso di specie nella figura giuridica del c.d. condominio parziale. In senso contrario,
a parere dell'appellante la foto aerea depositata in atti dalla controparte non mostrerebbe una copertura con più tetti distinti, bensì “una struttura unitaria suddivisa in più zone, con un unico lastrico solare
(destinato ad uso comune di tutti i condomini dallo stesso regolamento contrattuale che, conseguentemente, ne attribuisce a tutti la contitolarità) sul quale sono stati eseguiti i lavori di impermeabilizzazione”; pertanto, il Giudicante avrebbe
“inopinatamente rivisitato i luoghi in questione riscrivendone arbitrariamente la morfologia al fine di farli ricadere all'interno della figura giuridica del condominio parziale, per esonerare, a tutti i costi, gli opposti dal dovuto pagamento delle spese di un bene che – a norma del regolamento condominiale – rientra a pieno titolo nelle parti comuni”. Diversamente, il Giudice di prime cure avrebbe dovuto applicare gli artt.

1-2 del regolamento condominiale contrattuale e, conseguentemente, ricomprendere tra le parti comuni anche il lastrico solare e ripartire la spese per la manutenzione – sia ordinaria sia
4 straordinaria – tra tutti i condomini proprietari secondo la Tabella A di proprietà generale, compresi gli odierni appellati.
Concludeva chiedendo: in via preliminare e pregiudiziale, di accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'impugnazione giudiziale della delibera condominiale del 21.2.2017 per difetto e/o carenza di legittimazione ad agire, nonché per violazione dei presupposti di legge di cui all'art. 1137 c.c., avendo i condomini e CP_1 Per_1 contribuito, con il loro voto favorevole, all'emanazione della delibera assembleare oggetto di impugnativa;
in via principale e nel merito, di accertare e dichiarare la validità della delibera del 21.2.2017 “in quanto adottata in ottemperanza sia del regolamento condominiale contrattuale – applicabile al caso di specie – ex articolo 1, il quale include la terrazza tra le parti comuni, attraverso CP_5
l'espresso richiamo all'art. 1117 c.c. ed affermando rientranti tra le parti comuni sia il vano sia la porzione di terrazza per cui è causa destinandoli ad uso comune, con ogni conseguenza in tema di ripartizione delle spese come stabilito dalla tabella “A”, per effetto del seguente articolo 2 del medesimo regolamento che così ne prevede la ripartizione;
sia della normativa codicistica applicabile in materia, atteso che la terrazza condominiale in parola risulta tale anche oggettivamente, in quanto sulla stessa risultano ubicati stenditoi condominiali e per la destinazione a preservare l'edificio dagli agenti atmosferici con la conseguenza che non risultano applicabili né il secondo né il terzo comma dell'art. 1123 c.c. difettandone i presupposti per le motivazioni di cui in narrativa, e giammai l'art. 1126 c.c. (anch'esso inapplicabile al caso di specie perché relativo a tutt'altra situazione), bensì trovando esclusiva applicazione il primo comma del menzionato articolo 1123 c.c., in quanto le spese di manutenzione del tetto o del lastrico di copertura dell'edificio devono suddividersi tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà”. Con condanna degli appellati alle spese di entrambi i gradi di giudizio.

3. Si costituivano in giudizio , e Controparte_1 Controparte_2
, in qualità di eredi di nonché Controparte_3 RS
, in proprio e in qualità di erede di Parte_2 RS
Eccepivano preliminarmente l'inammissibilità dell'appello per violazione degli artt. 342 e 348 bis c.p.c. Concludevano chiedendo di rigettare l'appello in quanto infondato in fatto e in diritto, confermando integralmente la sentenza impugnata, con vittoria di spese. Altresì, reiteravano ai sensi dell'art. 346 c.p.c. e “ove serva in via incidentale condizionata rispetto all'accoglimento dell'avverso gravame” le conclusioni già rassegnate nel corso del primo grado di giudizio.
5 4. Dopo lo scambio di note di trattazione scritta, la Corte rinviava per la precisazione delle conclusioni. All'udienza del 14.11.2024, la causa era trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE

5. L'appello, premessa la sua ammissibilità ex art. 342 c.p.c., nel merito non è meritevole di accoglimento. L'unico motivo di motivo di gravame è articolato su più profili. Con riguardo alla censura con la quale il insiste sulla carenza Parte_1 di legittimazione di e a proporre l'impugnativa CP_1 Per_1 della delibera, la mera lettura del verbale dell'assemblea del 21.2.2017 evidenzia quanto segue. Mentre era ancora all'esame dell'assemblea il primo punto dell'ordine del giorno relativo ai lavori sul lastrico solare, il verbalizzante dava atto del voto unanime dei presenti favorevole al conferimento dei lavori, dell'importo di euro 40.000,00, illustrati dall'arch. e dall'amministratore , riportandosi nel CP_7 Per_2 verbale subito dopo, però, che i condomini presenti e Per_1 dichiaravano di “non dover partecipare alla spesa” CP_1 richiamando ai presenti un precedente pronunciamento del Tribunale su analogo contenzioso.
Inoltre, dopo la dichiarazione dei condomini e dal CP_1 Per_1 contenuto chiaro e univoco, l'esame del medesimo punto all'ordine del giorno proseguiva, in quanto il verbalizzante riportava alcune precisazioni sul preventivo approvato, chiarendo che l'importo richiesto da era già comprensivo di IVA (precisamente, CP_4
l'importo dei lavori ammontava a euro 31.500,00, oltre accessori per un totale di euro 40.000,00).
Il verbale, pertanto, attesta che i condomini di e CP_1 Per_1 dichiaravano di non essere tenuti a partecipare alla manutenzione del lastrico solare mentre era ancora aperta la discussione sul relativo punto dell'ordine del giorno, con conferma della piena legittimazione dei condomini e a proporre l'impugnativa. CP_1 Per_1
Passando alla ricostruzione fattuale a fondamento della sentenza impugnata (censurata nello stesso motivo di gravame), si rappresenta che, da un lato, il regolamento condominiale agli articoli 1 e 2 nulla dice in ordine al lastrico solare e che, dall'altro, la documentazione fotografica prodotta evidenzia, in modo inequivocabile, che il ha aree di copertura a lastrico solare Controparte_6 autonome. Tanto è vero che lo stesso appellante, pur insistendo sull'unicità del lastrico, ne ammette la “suddivisione” del in più aree. Per quel che qui rileva, la parte di lastrico oggetto del rifacimento deliberato il 27.2.2017 non interessa, nella sua proiezione verticale, il
6 locale commerciale degli appellanti. Ne consegue che, in luogo della previsione generale in base alla quale ciascun condominio deve contribuire, in misura proporzionale alla propria quota, alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni per la prestazione dei servizi nell'interesse comune, nonché per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (art. 1123, co. 1, c.c.), venendo in rilievo un bene destinato a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne (art. 1123, co. 2, c.c. “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità). In applicazione di tale ultimo principio, avendo l'edificio più lastrici solari, ciascuno destinato a servire una colonna diversa dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità (art. 1123, co. 3, c.c.). Infine, sull'eventualità che gli appellati possano utilizzare detto lastrico (ad esempio, per stendere i panni), essendo solo potenziale è del tutto irrilevante.

6. Le spese processuali di fase sono poste a carico dell'appellante in virtù della sua soccombenza e liquidate in dispositivo Parte_1 secondo i valori medi delle cause rientranti nella fascia di valore superiore a euro 1.100,00 e inferiore a euro 5.200,00.

PQM.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe indicata, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, rigetta l'appello proposto dal Controparte_6 avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 5981/2020 nei confronti di , , e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 Parte_2
.
[...]
Condanna l'appellante al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in favore degli appellati in solido tra loro in € 2.915,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1 co. 17 della l. 228/12 per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenuta il 6/3/2025.
La Consigliera est.
Caterina Garufi La Presidente
Franca Mangano
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