REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
X SEZIONE CIVILE in persona del giudice unico dott. Giuseppe Russo ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta nel registro generale per gli affari contenziosi al n. 33293 dell'anno 2022 vertente tra
(c.f. , elettivamente domiciliata Parte_1 CodiceFiscale_1 in Roma alla Via Paolo Emilio n. 32 presso lo studio dell'Avv. Marco
Feroci che la rappresenta e difende unitamente all'Avv. Claudio Ciufo in forza di procura in atti attrice
e
(c.f. ), elettivamente domiciliato CP_1 CodiceFiscale_2 in Roma alla Via Luigi Capuana n. 190, presso lo studio degli Avv.ti
NO NI ed ZI ET che lo rappresentano e difendono in forza di procura in atti convenuto
Oggetto: contratto preliminare di compravendita di immobile in costruzione
CONCLUSIONI
Con le note di trattazione scritta relative all'udienza cartolare del 6 febbraio 2025 le parti hanno così precisato le conclusioni:
per l'attrice:
“Voglia il Tribunale Ill.mo: contrariis rejectis, accertare e dichiarare che, in relazione al preliminare 22 febbraio 2017, CP_1
si è reso gravemente e colpevolmente inadempiente come meglio
[...] espresso in parte motiva;
per l'effetto, accertare e legittimo
l'esercizio da parte di – non inadempiente - del recesso Parte_1 dal detto preliminare ex art. 1385 comma secondo cod. civ. nonché legittima la richiesta al del doppio della caparra;
per CP_1
l'effetto condannare a corrispondere a CP_1 Parte_1 la somma di euro 600.000,00 (seicentomila) ovvero la somma maggiore
o minore che risulterà di giustizia maggiorata di accessori. Salvezze illimitate. Vittoria di spese di lite.”.
per il convenuto:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione:
a) In via principale rigettare integralmente le domande spiegate dalla parte attrice per tutti i motivi dedotti nella parte motiva del presente atto.
b) In via riconvenzionale, accertare e dichiarare l'illegittimità del recesso esercitato dalla sig.ra dal contratto preliminare Pt_1 del 22 febbraio 2017 a mezzo della missiva del 27 gennaio 2022.
Dichiarare l'avvenuta risoluzione del medesimo contratto per grave inadempimento della parte attrice e, per l'effetto, dichiarare ed accertare il diritto del sig. a trattenere in via CP_1 definitiva la caparra confirmatoria ricevuta di € 300.000,00, ovvero la somma maggiore o minore che verrà ritenuta di giustizia.
c) Con vittoria di spese e onorari di causa, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge.”

FATTO E DIRITTO

1. La sig.ra ha citato in giudizio davanti al Parte_1
Tribunale di Roma il sig. per chiederne la condanna CP_1 al pagamento della somma di euro 600.000,00 pari al doppio della caparra confirmatoria versata in occasione del contratto preliminare stipulato in data 22 febbraio 2017, con il quale il convenuto si era obbligato a vendere all'attrice un fabbricato in corso di costruzione con annesso terreno pertinenziale sito in Roma alla via della TT n. 1295, censito in catasto terreni al foglio 137, p.lla
1781.
L'attrice ha chiesto preliminarmente di accertare la legittimità del recesso da lei esercitato con lettera del 27 gennaio 2022 ai sensi dell'art. 1385 secondo comma c.c. dal suddetto contratto preliminare a causa dei gravi inadempimenti imputati al convenuto accusato: di aver superato oltre ogni ragionevole limite di tolleranza il termine, sia pure non essenziale, del 31 luglio 2018 fissato nel preliminare per la stipula dell'atto pubblico di compravendita;
di non aver curato gli adempimenti per ottenere un titolo edilizio valido e la relativa autorizzazione paesaggistica necessaria;
di non aver realizzato sull'area pertinenziale adiacente al fabbricato in costruzione un rustico di circa mq. 113, da ritenere comunque irrealizzabile perché il terreno sul quale doveva essere edificato era privo di ulteriore capacità edificatoria;
di aver allegato al contratto preliminare un progetto (che prevede la realizzazione di due unità immobiliari) difforme da quello allegato all'originaria richiesta del permesso di costruire (che prevede la realizzazione di tre unità immobiliari); di aver dichiarato, contrariamente al vero, l'avvenuto allaccio in fogna del nuovo fabbricato.

2. Con comparsa depositata in data 10 ottobre 2022 si è costituito in giudizio il sig. il quale ha chiesto il rigetto CP_1 delle domande proposte dalla sig.ra e, in via riconvenzionale, Pt_1 ha chiesto di accertare e dichiarare l'illegittimità del recesso esercitato da quest'ultima e, quindi, di pronunciare l'avvenuta risoluzione del medesimo contratto preliminare per grave inadempimento della parte attrice con conseguente diritto del convenuto a trattenere in via definitiva la caparra confirmatoria ricevuta di € 300.000,00, ovvero la somma maggiore o minore ritenuta di giustizia.
A sostegno delle proprie difese il sig. ha dedotto che: CP_1
- il termine fissato nel contratto preliminare per la stipula dell'atto definitivo non era essenziale avendo le parti espressamente pattuito che detta stipula doveva avvenire “comunque non prima dell'ultimazione della costruzione del fabbricato”;
- la promissaria acquirente aveva comunque mostrato interesse alla stipula del contratto definitivo, tanto che con e-mail del 1° luglio
2021, inviata tramite l'ing. , incaricato alla mediazione, Parte_2 aveva comunicato al sig. che non intendeva recedere CP_1 dall'acquisto;
- il ritardo andava in ogni caso ascritto esclusivamente alla sig.ra ed alle sue continue, quanto ingiustificate, richieste Pt_1 di modifica del progetto originario del fabbricato;

- sussistevano validi titoli edilizi necessari a garantire la conformità di quanto realizzato allo strumento urbanistico vigente e segnatamente: 1) il permesso di costruire n. 775 del 13 settembre
2007; 2) la S.C.I.A. dell'8 agosto 2019 protocollo 117582; 3) la pratica presentata al Genio Civile con protocollo QI/11335 del
18.02.2008; 4) la richiesta di permesso di costruire QI/2017/92095;
- la modifica del progetto allegato al contratto preliminare rispetto a quello allegato alla richiesta del permesso di costruire non determinava aumento della cubatura assentita, ma solo una diversa ripartizione degli spazi interni limitando a due gli appartamenti, per cui non pregiudicava in alcun modo la validità del titolo;

- il sequestro penale disposto in conseguenza dell'abuso edilizio commesso dai sig.ri , originari proprietari dell'immobile in Pt_3 costruzione, era stato revocato prima della sottoscrizione del preliminare tra e , dopo che gli organi competenti Pt_1 CP_1 avevano accertato la demolizione del piano abusivo;

- con la S.C.I.A. dell'8 agosto 2019, protocollo n. 117582 il aveva comunicato agli uffici competenti la messa in opera di CP_1 interventi di restauro e risanamento conservativo (pesante) di cui all'art. 3, comma 1, lettera c) del D.P.R. n. 380/20011, consistenti nel ripristino del tetto e delle soffitte sottostanti del fabbricato di Via della TT;

- detto intervento non era subordinato alla concessione di autorizzazione paesaggistica, perché finalizzato alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi a seguito di un provvedimento repressivo dell'abuso, giusto quanto disposto al punto A.30 dell'allegato A al D.P.R. 31/2017;
- il titolo edilizio non era mai stato contestato dall'Ufficio competente ed il sig. non aveva mai ricevuto la notifica di CP_1 alcun provvedimento di divieto di prosecuzione dell'attività;
- in ogni caso il convenuto aveva assunto l'obbligo di garantire la conformità dell'immobile alla normativa urbanistica solo al momento della stipula dell'atto definitivo;

- prima della lettera di recesso del 27 gennaio 2022 la sig.ra non aveva mai messo in mora il sig. , convocandolo Pt_1 CP_1 davanti al notaio per la stipula del definitivo;

- in conseguenza del Nuovo piano regolatore di Roma, approvato dal
Consiglio Comunale con Deliberazione n. 18 del 11/12.02.2008, e pubblicato in data 14.03.2008 sul Bollettino Ufficiale della Regione
Lazio, il terreno oggetto del preliminare aveva assunto una potenzialità edificatoria più elevata che aveva consentito al convenuto di depositare la richiesta di un nuovo permesso di costruire avente ad oggetto il rustico di circa metri quadrati 113,00 promesso alla controparte;

- il sig. non aveva mai dichiarato che l'immobile in fase CP_1 di realizzazione fosse connesso alla rete fognaria comunale, ma si era semplicemente impegnato a realizzare quanto necessario affinché il collegamento potesse essere effettuato.

3. Nel corso del giudizio l'attrice ha chiesto ed ottenuto il sequestro conservativo, sino alla concorrenza della somma di euro
700.000,00, su beni immobili di proprietà del sig. CP_1
Concessi i termini di cui all'art. 183 sesto comma c.p.c. (nel testo vigente ratione temporis) la causa è stata istruita in via documentale senza l'ammissione degli ulteriori mezzi di prova richiesti dalle parti ed è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Nelle more il convenuto ha chiesto la riduzione del sequestro conservativo e il relativo subprocedimento si è concluso con un accordo delle parti riprodotto nel verbale di udienza del 28 gennaio
2025, in forza del quale la sig.ra ha prestato il consenso Pt_1 alla liberazione dal sequestro conservativo trascritto su alcuni beni immobili specificamente indicati nello stesso verbale, con contestuale rinuncia del sig. alla richiesta di riduzione per CP_1 gli altri beni già sequestrati.
All'udienza del 6 febbraio 2025, tenutasi in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni delle parti riportate in epigrafe la causa è stata trattenuta in decisione previa assegnazione dei termini ordinari di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle repliche.
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4. Le domande proposte dalla sig.ra sono fondate e Parte_1 devono essere accolte per le ragioni di seguito illustrate.
E' documentato e comunque non contestato che con contratto preliminare stipulato in data 22 febbraio 2017 il sig. CP_1 si è obbligato a vendere alla sig.ra un fabbricato in Parte_1 corso di costruzione con annesso terreno pertinenziale sito in Roma alla via della TT n. 1295, censito in catasto terreni al foglio 137, p.lla 1781. Dal contratto preliminare prodotto in copia dall'attrice (doc. 9) risulta che il sig. , a sua volta CP_1 promissario acquirente del medesimo immobile in forza di un precedente contratto preliminare stipulato per sé o per persona da nominare in data 20 marzo 2014 con gli originari proprietari del terreno (sigg.ri e Persona_1 Parte_4 Parte_5
), si è obbligato “ad ultimare e rifinire il fabbricato a
[...] propria cura e spese come da Capitolato allegato, entro la data dell'atto definitivo di compravendita”. Al momento della sottoscrizione del contratto la promittente acquirente ha versato al promittente venditore mediante tre assegni bancari la somma complessiva di euro 300.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, impegnandosi a pagare il saldo del prezzo, pari ad euro 650.000,00, contestualmente alla stipula dell'atto pubblico di compravendita che, secondo quanto precisato nel medesimo contratto preliminare, doveva “avvenire entro il termine del 31/07/2018 e comunque non prima dell'ultimazione della costruzione del fabbricato”. Ebbene per quanto pacificamente ammesso da entrambe le parti l'immobile promesso in vendita non è stato ancora ultimato e, allo stato, non vi è prova circa la sussistenza di un valido titolo edilizio che consenta il completamento del fabbricato e quindi la stipulazione del contratto definitivo.
Ed invero l'originario permesso di costruire n. 775 del 13 settembre 2007, in forza del quale erano stati avviati i lavori di costruzione, ha ormai da tempo perso efficacia al pari delle successive Segnalazioni Certificate di Inizio Attività (S.C.I.A.) presentate dalla che con rogito Controparte_2 notarile del 21 aprile 2017 (doc. 10 del fascicolo di parte attrice) ha acquistato il terreno con sovrastante fabbricato in costruzione oggetto del contratto preliminare per cui è causa.
Ciò risulta anzitutto dalla nota prot. n. CD 36795 del 30 marzo
2022 (doc. 34 del fascicolo di parte attrice), con la quale
[...]
, , , CP_3 Controparte_4 Controparte_5 [...]
, rispondendo Controparte_6 ad una richiesta di accesso agli atti relative all'immobile in oggetto, ha dichiarato che “le pratiche Edilizie inerenti Via della
TT snc, sono state ritenute prive di efficacia, e pertanto archiviate dall' . Controparte_7
In seguito alla richiesta di informazioni disposta – nel corso del subprocedimento cautelare di sequestro - da questo Tribunale ai sensi dell'art. 213 c.p.c. lo stesso ufficio comunale ha poi chiarito con nota prot. n. CD 11508 del 26 gennaio 2023 che “la risposta dell'esito all'accesso prot. CD/36795 del 30/3/2022 si riferisce anche alla SCIA prot CD/117582/2019 per lavori da eseguire nell'immobile sito in Roma in via della TT n. 1295 – piano
S1, terra e primo – individuato in Catasto Fabbricati al Foglio 137, particelle 1781, 1581, 1583 presentata da quale CP_1 amministratore della in quanto Controparte_2
l' ha comunicato con nota prot. Controparte_7
CD/134857 del 26/9/2019 al Dipartimento PAU e con nota prot. CD/55569 del 13/5/2021 al Collegio Provinciale dei Geometri Consiglio di Disciplina l'inefficacia della SCIA in quanto priva dell'autorizzazione paesaggistica ai sensi del D.lvo 42/04”.
Quindi, contrariamente a quanto sostenuto dal convenuto, anche la
SCIA presentata con prot. n. CD/117582/2019 in data 8 agosto 2019 deve ritenersi radicalmente nulla e del tutto inefficace in quanto priva dell'autorizzazione paesaggistica richiesta ai sensi dell'art. 146 del d.lgs. n. 42 del 2004.
Pertanto, sebbene il termine del 31 luglio 2018 fissato nel preliminare per la stipula del contratto definitivo non possa considerarsi essenziale, il conclamato ritardo nella richiesta e nell'ottenimento di validi titoli edilizi necessari al completamento del fabbricato supera ogni ragionevole limite di tolleranza e, quindi, integra un inadempimento di non scarsa importanza, tale da rendere del tutto legittimo il recesso esercitato dall'attrice con la comunicazione del 27 gennaio 2022 (doc. 27 del fascicolo di parte attrice) inoltrata quando erano già trascorsi tre anni e mezzo dopo la scadenza del termine. Ed infatti la natura non essenziale del termine di adempimento stabilito dalle parti impedisce la configurabilità della risoluzione di diritto del contratto ai sensi dell'art. 1457 cod. civ., ma non vale ad escludere che la sua inosservanza, ove superi ogni ragionevole limite di tolleranza da apprezzarsi discrezionalmente dal giudice di merito in relazione all'oggetto del contratto e alla natura del medesimo, possa costituire di per sè un inadempimento di non scarsa importanza e determinare, quindi, la risoluzione del contratto a norma dell'art. 1453 cod. civ. (cfr. tra le tante Cass. 23/05/1995 n. 5644 e Cass.
02/05/2006 n. 10127) alla quale deve essere equiparato il recesso ai sensi dell'art. 1385 secondo comma c.c.
L'inadempimento ascritto al promittente venditore qui convenuto si presume colposo in quanto quest'ultimo, sul quale grava l'onere della prova ex art. 1218 c.c., non ha dimostrato che il ritardo è stato determinato dalle richieste di modifica del progetto da parte da parte dell'attrice o comunque da causa a sè non imputabile.
La prova certamente non può essere rinvenuta nel messaggio di posta elettronica inviato al sig. in data 14 giugno 2021 dall'ing. CP_1 (doc. 5 del fascicolo di parte convenuta), il quale, Parte_2 cercando di mediare i contrasti insorti tra le parti, ha soltanto formulato una proposta ipotizzando una diversa distribuzione degli spazi interni. Peraltro tale messaggio risale a quasi tre anni dopo il termine del 31 luglio 2018 e quindi la richiesta non può ritenersi causa del ritardo che era già da lungo tempo maturato.
Né può ritenersi che l'interesse all'esecuzione del contratto mostrato dalla sig.ra con l'email del 1° luglio 2021 inviata Pt_1 al convenuto sempre per il tramite dell'ing. (doc. 7 del Parte_2 fascicolo di parte convenuta), precluda all'attrice la facoltà di far valere successivamente il ritardo imputabile al promittente venditore. Ciò in quanto la tolleranza del creditore non può giustificare l'inadempimento, né comportare per sé stessa modificazioni alla disciplina contrattuale, non potendosi presumere una completa acquiescenza alla violazione di un obbligo contrattuale posto in essere dall'altro contraente, né un consenso alla modificazione suddetta da un comportamento equivoco come è normalmente quello di non avere preteso in passato l'osservanza dell'obbligo stesso, in quanto tale comportamento può essere ispirato da benevolenza piuttosto che essere determinato dalla volontà di modificazione del patto (così Cass. 18/03/2003 n. 3964).
E' poi del tutto irrilevante la circostanza che, prima della lettera di recesso del 27 gennaio 2022, la sig.ra non abbia Pt_1 messo in mora il sig. , convocandolo davanti al notaio per la CP_1 stipula del definitivo. Ed infatti in caso di azione di recesso ai sensi dell'art. 1385 cod. civ., non è necessaria la formale costituzione in mora del debitore, la quale è prescritta dalla legge per l'effetto preminente dell'attribuzione al debitore medesimo del rischio riguardante la sopravvenuta impossibilità della prestazione per causa a lui non imputabile, basandosi, viceversa, l'azione menzionata sulla sola obiettiva esistenza dell'inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti (Cass. 12/10/2012 n. 17489).
Una volta accertato il colpevole e grave inadempimento del promittente venditore per il conclamato ritardo nella richiesta e nell'ottenimento di validi titoli edilizi necessari al completamento del fabbricato appare superfluo scrutinare gli altri inadempimenti ascritti dall'attrice al convenuto.
Va quindi dichiarata la legittimità del recesso esercitato dalla promittente acquirente e il suo diritto ad esigere il pagamento del doppio della caparra confirmatoria pacificamente versata al convenuto. Conseguentemente il sig. deve essere condannato a CP_1 pagare in favore della sig.ra la somma di euro 600.000,00 oltre Pt_1 interessi legali dalla domanda giudiziale fino al soddisfo.
Di contro vanno respinte le domande riconvenzionali proposte dal convenuto.

5. Le spese processuali, anche relative alla prima fase cautelare svoltasi in corso di causa, seguono il principio della soccombenza e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo, facendo applicazione dei parametri medi di cui al D.M. n. 55/2014 (così come aggiornato con D.M. n. 147 del 13.08.2022) per le cause di valore compreso tra euro 520.001,00 ed euro 1.000.000,00. Nulla va disposto per le spese di lite relative al subprocedimento avente ad oggetto la richiesta di riduzione del sequestro che le parti hanno concordemente già compensato nell'ambito dell'accordo riprodotto nel verbale di udienza del 28 gennaio 2025.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, ogni altra istanza, difesa ed eccezione disattesa, così provvede:
- in accoglimento delle domande proposte dall'attrice: 1) accerta il grave e colpevole inadempimento di alle CP_1 obbligazioni assunte con il contratto preliminare di compravendita stipulato con in data 22 febbraio Parte_1
2017 e, per l'effetto, dichiara la legittimità del recesso dal medesimo contratto preliminare di compravendita esercitato da in data 27 gennaio 2022; 2) dichiara il diritto, Parte_1 ai sensi dell'art. 1385 c.c., dell'attrice ad ottenere il doppio della caparra confirmatoria versata al promittente venditore e, per l'effetto, condanna a pagare in favore di CP_1 la somma di euro 600.000,00 oltre interessi legali Parte_1 dalla domanda giudiziale fino al soddisfo;

- respinge le domande riconvenzionali proposte dal convenuto;

- condanna il convenuto a rifondere all'attrice le spese processuali liquidate in complessivi euro 39.330,00 per compensi professionali (di cui euro 10.137,00 per la fase cautelare ed euro 29.193,00 per il giudizio di merito) oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Roma, lì 8 agosto 2025 il Giudice dott. Giuseppe Russo