REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE OTTAVA CIVILE così composta:
dr. Gisella Dedato Presidente relatore dr. Giuseppe Staglianò Consigliere dr. Edoardo Mancini Giudice ausiliario ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 5898 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, vertente
TRA
, rappresentato e difeso dall'Avv. Billi Valter, come Parte_1
da procura in atti
APPELLANTE
E
, , rappresentati e difesi dagli Avv.ti Giuliani CP_1 CP_2
Angelo e Ioppolo Maria Giovanna, come da procura in atti
APPELLATI E APPELLANTI INCIDENTALI

OGGETTO: Appello avverso la sentenza n. 889/2022 del Tribunale di
Viterbo, pubblicata il 14 settembre 2022
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Il Tribunale di Viterbo nella sentenza di cui in epigrafe ha così riassunto la vicenda di causa: “Il sig. adiva il Tribunale di Viterbo Pt_1
r.g. n. 1 rassegnando le seguenti conclusioni: “1) accertare che i coniugi CP_1
e non sono titolari della comproprietà per la metà sulla
[...] CP_2
scala di accesso dalla Via pubblica -Via G. Matteotti n°44/A- alla terrazza scoperta di proprietà esclusiva di e, quanto all'effetto, 2) Parte_1
inibire immediatamente ai coniugi e di utilizzare CP_1 CP_2
detto passaggio, avendo questi il proprio accesso -per l'abitazione di loro proprietà- sulla Via Marsala n°11 di Orte;
3) ordinare ai coniugi CP_1
e di eliminare immediatamente la piccola rampa di scale,
[...] CP_2
da questi costruita abusivamente ed illegalmente, che dalla terrazza scoperta di proprietà esclusiva dell'attore conduce al secondo piano, ad un terrazzino di proprietà esclusiva dei convenuti;
in via subordinata: 4) accertare che i e accedono al loro immobile -sito ad Parte_2 CP_2
Orte- dalla Via Marsala n°11, come è sempre stato;
5) eliminare
l'eventuale diritto di comproprietà per la metà sulla scala di accesso dalla
Via pubblica –Via G. Matteotti n°44/A- alla terrazza scoperta di proprietà esclusiva di , essendo detto passaggio il secondo Parte_1
(l'ultimo) che i coniugi e utilizzano per accedere CP_1 CP_2
alla propria abitazione, avendo questa l'accesso originario ed indipendente in Via Marsala n°11; 6) condannare i convenuti -in solido tra loro- alla rifusione delle spese del C.T.U. edile e del C.T.P. di parte attrice;
7) condannare i convenuti -in solido tra loro- alla rifusione delle spese e dei Compensi professionali spettanti al sottoscritto Legale, maggiorati del 15% per Spese Generali, del 4% per la C.P.A. e del 22% per l'I.V.A., come per Legge”.
A fondamento della domanda allegava che: con atto di donazione del
23.11.1987 il sig. donava alla propria figlia Controparte_3 CP_4
l'immobile sito in Orte in via G. Matteotti n. 44/A (ex 44), primo piano, con annessa comproprietà per la metà sulla scala di accesso dalla pubblica via, e il locale ad uso negozio in via Matteotti n. 44 (ex 46), piano terreno,
r.g. n. 2 scala comune di cui sopra;
che con atto di vendita dell'8.11.1989 la sig.ra
vendeva ai sig.ri la casa di abitazione Persona_1 Pt_3 CP_2
sita a Orte in via G. Matteotti n. 44, piano secondo, composta di quattro vani ed accessorio, non menzionando la comproprietà per la metà sulla scala di accesso dalla pubblica via;
che con atto di vendita del 5.10.1994 la sig.ra vendeva ad il locale ad Controparte_5 Parte_4
uso negozio sito a Orte in via Matteotti n. 44 (ex 46), piano terreno, il quale si impegnava a provvedere alla riparazione della pavimentazione del terrazzo soprastante, passando per la scala comune menzionata nell'atto di donazione del 23.11.1987; che l'immobile di cui all'atto di vendita del


5.10.1994 veniva venduto a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, con ogni accessorio, pertinenza e dipendenza, diritti e servitù inerenti come la scala di accesso al terrazzo soprastante;
che con atto di vendita del 13.2.2007 la sig.ra Controparte_5
vendeva ad esso attore l'appartamento sito in Orte, via G. Matteotti n.
44/A, piano primo con annesso terrazzo a livello e comprese le accessioni, pertinenze, dipendenze e la comproprietà per la quota di un mezzo della scala di accesso alla pubblica via;
che i convenuti passavano senza diritto sulla succitata scala che conduceva alla porta d'ingresso della sua abitazione e terrazza sulla quale avevano realizzato una piccola rampa di scale per accedere al loro appartamento al secondo piano, non esistente al tempo dell'atto di donazione del 23.11.1987; che i convenuti accedevano da sempre alla loro abitazione da via Marsala n. 11. (…)”.
Il Tribunale di Viterbo, all'esito dell'istruzione documentale, ha così deciso: “A) rigetta le domande proposte da;
B) compensa Parte_1
integralmente le spese di lite tra le parti.”.
A fondamento della decisione, ha osservato:
“Premesso che al giudice non è consentito “eliminare” il diritto di proprietà ma, su richiesta di parte, accertarne l'inesistenza, la domanda di
r.g. n. 3 accertamento negativo del diritto di comproprietà sulla scala condominiale
è infondata. L'attore e i convenuti sono rispettivamente proprietari dell'appartamento posto al piano primo (f. 36 p.lla 1056, già 363, sub. 6) e secondo (f. 36 p.lla 1808 n. 367/7) dell'immobile sito a Orte, via G.
Matteotti n. 44-44/A, ove il n. 44 dà accesso esclusivamente al magazzino posto al piano terra e di proprietà di terzi, mentre il n. 44/A rappresenta
l'ingresso da cui diparte la scala oggetto di causa.
Il condominio è una figura giuridica che caratterizza gli edifici composti da più unità immobiliari in proprietà dei singoli condòmini e da beni comuni in comproprietà e la normativa dettata dal codice civile disciplina anche il condominio minimo, cioè composto da due soli partecipanti
(C.S.U. n. 2046/2006). Ne consegue che configurandosi nella concreta fattispecie un condominio, in primo luogo trova applicazione il disposto di cui all'art. 1117 c.c. secondo cui le parti di edificio ivi menzionate, tra cui le scale, sono in comproprietà dei condomini se non risulta diversamente dal titolo. Tuttavia, per stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione, occorre far riferimento all'atto costitutivo del
, vale a dire al primo atto di trasferimento di un'unità CP_6
immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto, dovendosi verificare se da esso emerga o meno la volontà delle parti di riservare, ad uno dei condomini, la proprietà dei beni che per funzione sono destinati all'uso comune (C. n. 9062/1994). Se l'unico titolo idoneo a sottrarre dalla comproprietà dei condomini le parti dell'edificio da presumersi comuni ai sensi dell'art 1117 c.c. è l'atto costitutivo del condominio, non altrettanto sarà il successivo atto di vendita di una singola porzione a mezzo del quale potrà essere trasferita unitamente alla porzione medesima solo la quota di comproprietà su dette parti comuni (C.
n. 1859/1988). Nella concreta fattispecie il titolo in forza del quale l'attore
e i convenuti sono divenuti comproprietari dell'edificio è da rinvenire
r.g. n. 4 nell'atto di divisione datato 19.6.1976, rep. 5365, - a rogito del notaio
- adottato dai sig.ri ed Persona_2 Persona_1 CP_3
per sciogliere la comunione pro indiviso di una serie di immobili loro pervenuti dalla successione dei genitori. Precisamente veniva assegnato alla sig.ra l'appartamento al piano secondo, mentre al sig. Per_1
l'appartamento al piano primo e il vano ad uso negozio confinante CP_3
con la scala comune (f. 36 n. 363/8 mq. 27). Dunque la succitata divisione
è stato l'atto a mezzo del quale, nella concreta fattispecie, è stato costituito il condominio sito in Orte, via G. Matteotti n. 44-44/A e lo stesso non ha inteso in alcun modo derogare al regime di comproprietà ai sensi dell'art.
1117 c.c. Invero le scale vengono menzionate solo in riferimento al negozio
e tra l'altro al solo fine di individuare uno dei confini dello stesso in ossequio all'art. 51 della legge notarile. In sintesi il condominio di via G.
Matteotti n. 44-44/A è costituito dalle unità immobiliari del piano primo e secondo nonché del vano ad uso negozio, comprese di conseguenza le scale, che rimarrebbero comuni non solo qualora concretamente poste a servizio soltanto di talune porzioni di proprietà esclusiva di un condomino
(C. 1498/1998), ma anche relativamente ai condomini proprietari di locali terranei con accesso dalla strada che ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio (C.
9986/2017), come nel caso di specie.
Tanto premesso, è evidente che l'atto del 23.11.1987 con cui il condividente ha donato alla figlia Controparte_7 [...]
nonché il successivo di vendita del 13.2.2007 in favore CP_5
dell'attore, laddove è stato pattuito il trasferimento della quota di comproprietà di un mezzo della scala di accesso dalla pubblica via, non può avere alcun effetto avendo le scale natura condominiale. Né la circostanza dapprima smentita e poi confermata dai convenuti circa la possibilità di accedere alla loro abitazione, sin dall'atto di acquisto di un
r.g. n. 5 ingresso ubicato in una via separata (via Marsala n. 11) può valere a privarli della titolarità delle scale condominiali.
Il rigetto della domanda di accertamento comporta l'assorbimento di ogni altra questione.
In ragione dei rapporti di vicinato, della circostanza che nell'atto di acquisto in favore del , effettivamente, vi era il riferimento alla Pt_1
comproprietà della scala nonché della circostanza che, ai fini della decisione è stata ordinata d'ufficio la produzione di documentazione, le spese sono integralmente compensate tra le parti.”.
Avverso tale sentenza, ha proposto appello , chiedendo, Parte_1
in riforma della sentenza di cui in epigrafe, di accogliere le domande proposte in primo grado.
e hanno contestato le avverse doglianze, CP_1 CP_2
chiedendo il rigetto dell'appello.
Hanno proposto appello incidentale, chiedendo, in riforma parziale della sentenza di cui in epigrafe, di condannare parte avversa alle spese di lite.
La causa all'udienza cartolare del 28 novembre 2024, è stata trattenuta in decisone, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
ha censurato la sentenza per aver ritenuto che nel caso Parte_1
di specie si fosse in presenza di un condominio minimo, che, in quanto tale,
è governato dal principio della presunzione di condominialità cristallizzato nella norma di cui all'art. 1117 c.c.
Ha dedotto che ciò è smentito dal fatto che il Notaio – Dott. Per_2
di Orte- rogante l'Atto di Donazione del 23/11/1987, con il quale
[...]
donava alla propria figlia Controparte_7 Controparte_5
quanto era stato diviso con nell'Atto di divisione del Persona_1
19/06/1976, non avrebbe dovuto ritenere necessario richiamare la comproprietà delle scale condominiali di accesso dalla via pubblica, “ posto che se il Notaio avesse considerato le scale “de quibus” quale bene
r.g. n. 6 comune ex art. 1117 del C.c., non le avrebbe dovute menzionare nell'Atto di Donazione del 23 novembre 1987”.
Ed invece, il Notaio nell'Atto di Donazione del 23 novembre 1987 ha specificato ”Il Signor dona alla propria figlia Controparte_7
... 1) appartamento di carattere popolare in Via G. Controparte_5
Matteotti n.44/A (ex 44), al piano primo, ... e annessa comproprietà per la metà sulla scala di accesso dalla via pubblica ...”.
Da ciò si deve dedurre, ad avviso dell'appellante, “che le scale “de quibus” erano in comproprietà tra l'appartamento del primo piano (della
Via G. Matteotti n.44/A, già n.44) ed il “locale ad uso negozio in Via
Matteotti n.44 (ex 46) al piano terreno ... confinante con detta via, Per_3
scala comune di cui sopra, ...”. Una siffatta dicitura “scala comune di cui sopra”, scritta dallo stesso Notaio (che aveva rogato Persona_2
tutti gli atti pubblici prodotti nel giudizio di 1° grado), deve essere inevitabilmente interpretata come: “e annessa comproprietà per la metà sulla scala di accesso dalla pubblica via ...”. Su tal punto non è condivisibile la tesi dell'Ecc.ma G.I. di 1° grado, secondo la quale (per il locale ad uso negozio di cui al punto n.2 dell'Atto di Donazione del 23 novembre 1987) la citata scala comune deve essere considerata solo quale confine, perché nel terzo bene immobile donato da Controparte_7
alla propria figlia –“3) locale ad uso negozio con Controparte_5
annessa chiostrina, sito al n.46 (ex 42/a) di detta via (via G. Matteotti)- la
“scala comune di cui sopra” non viene menzionata quale confine. Infatti, analizzando i vecchi numeri civici, si riscontra che (immaginando di avere di fronte gli immobili donati) l'appartamento al primo piano era indicato con il civico n° 44, mentre il locale ad uso negozio (alla sua sinistra) era indicato con il civico n° 46, ed ancora il locale ad uso negozio con annessa chiostrina (alla sua destra) era indicato con il civico n° 42. Ciò significa che, se “la scala comune di cui sopra” (specificata al punto n. 2 del citato
r.g. n. 7 Atto di Donazione) doveva considerarsi solo ed esclusivamente quale confine, detta dicitura doveva essere riportata anche al punto n. 3 del citato Atto di Donazione, essendo detto bene (negozio con annessa chiostrina) confinante sulla destra con il civico n°44 (cioè l'appartamento al 1° piano) e quindi con la scala comune.(..) Il Notaio Persona_2
di Orte (città ove si trovano i beni donati), avendo rogato tutti gli Atti pubblici prodotti nel giudizio di 1° grado, ben conoscendo Persona_1
e e la di lui figlia ,
[...] Controparte_7 Controparte_5
nel momento in cui nell'Atto di Donazione del 23 novembre 1987 individuava la “scala comune” solo per i beni -indicati ai punti 1) e 2)- donati da a , omettendo Controparte_7 Controparte_5
volontariamente di menzionarla (come confine) nel bene di cui al punto 3), significava che le parti intendevano e consideravano “la scala di accesso dalla via pubblica” in comproprietà solo all'appartamento di carattere popolare al piano primo in via G. Matteotti n.44/A (già 44) ed al locale ad uso negozio in via Matteotti n.44 (ex46) al piano terreno, sottostante al terrazzo scoperto al livello di pertinenza dell'appartamento del 1° piano”.
L'appellante ha censurato la sentenza anche per non aver tenuto conto della documentazione versata in atti dagli stessi convenuti, dalla quale si può desumere che la scala per cui è causa non rientra nella loro comproprietà.
Hanno dedotto che i convenuti hanno depositato la D.I.A. del 12/2/1990, approvata il 28/2/1990, dunque successivamente all'acquisto del loro immobile (avvenuto in data 8/11/1989), con la quale hanno richiesto ed ottenuto l'autorizzazione a costruire la piccola rampa di scale che dalla terrazza scoperta di sua proprietà conduce al secondo piano.
Ad avviso dell'appellante ciò dimostra che la rampa di scale per cui è causa non poteva essere in comproprietà con l'immobile di proprietà dei r.g. n. 8 convenuti, perché non destinata strutturalmente e funzionalmente all'appartamento di loro proprietà.
La Corte premette che il criterio per distinguere le parti comuni dalle proprietà solitarie deve essere individuato nella stessa ragione costitutiva del condominio che ha il suo fondamento nel fatto che, non essendo unico il proprietario, alcune parti dell'edificio sono necessarie alla sua esistenza o sono destinate in modo permanente all'uso o al godimento di tutti i condomini.
Il condominio nasce ope legis, senza, dunque, la necessità di un atto costitutivo, ogni qualvolta l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso dà origine.
Nel caso di specie, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante,
è indiscutibile che via sia un condominio minimo, in quanto nell'edificio coesitono proprietà esclusive e parti comuni strutturalmente e funzionalmente connesse ad esse (fondamenta, facciata, ecc.).
Costituisce jus receptum il principio secondo cui la natura condominiale di un bene si desume da elementi obiettivi, che rilevino l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo e, quindi, un collegamento strumentale, materiale o funzionale, con le unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Da tale principio discende, sul piano probatorio, che se il bene sulla cui appartenenza si controverta possegga la predetta attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo la presunzione di proprietà comune del bene dispensa il dalla prova del suo diritto ed in particolare CP_6
dalla cosiddetta prova diabolica, con la conseguenza che quando un condomino dello stabile pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art.1117 c.c. ( la cui elencazione non è tassativa ) è suo onere, onde vincere detta presunzione, dare la prova della sua proprietà esclusiva.
r.g. n. 9 Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione ex art.1117 c.c., con riguardo ai beni in essa indicati, occorre far riferimento all'atto costitutivo del , come condivisibilmente CP_6
affermato dal Tribunale, cioè al primo atto di trasferimento immobiliare dall'unico originario proprietario ad altro soggetto, indagando se da esso emerga o no la volontà delle parti di riservare a uno dei condomini o all'originario proprietario la proprietà dei beni che per struttura e per ubicazione siano potenzialmente destinati all'uso comune.
Pertanto, quanto in occasione del primo atto di frazionamento della proprietà di un edificio la destinazione di un bene potenzialmente comune non è contrastata dal titolo, tale bene nasce di proprietà comune.
L'appellante avrebbe dovuto perciò provare che al momento della nascita del condominio, cioè quando vi è stato il primo atto di trasferimento immobiliare dall'unico originario proprietario ad altro soggetto, o meglio al momento dell'atto di divisione degli originari comproprietari, sia emersa la volontà delle parti di riservare la proprietà della scala all'appartamento sito al primo piano e al negozio ad esso sottostante, in ragione del fatto che il secondo piano era munito anche di altro accesso.
Ebbene, nell'atto divisionale del 19.06.1976 (Rep. n. 5365 – Racc. n.
2758) stipulato innanzi al Dott. Notaio in Orte, da Persona_2
identificarsi quale atto che ha dato vita al condominio minimo, gli originari comproprietari, ed hanno Persona_1 Controparte_7
manifestato la propria volontà di dividere, tra loro, l'edificio sito in Orte, di cui erano comproprietari pro indiviso, stabilendo a tal fine che
[...]
(dante causa degli odierni appellati) diveniva unica Persona_1
proprietaria dell'appartamento, sito in Orte, via Giacomo Matteotti n. 44, piano secondo, iscritto al catasto al foglio 36, mappale 363/7, di vani 4,5, mentre (dante causa di , a Controparte_7 Controparte_5
sua volta dante causa dell'odierno appellante) diveniva unico proprietario r.g. n. 10 dell'appartamento, sito in Orte, via Giacomo Matteotti n. 44, piano primo, iscritto al catasto al foglio 36, mappale 363/3, di vani 4,5, nonché del vano ad uso negozio, sito in Orte, Via Giacomo Matteotti n. 46, iscritto al catasto al foglio 36, mappale 363/8, confinante con detta Via, scala Per_3
comune.
Nell'atto divisionale non si ravvisa alcuna attribuzione della proprietà esclusiva della scala a . Controparte_7
Tuttavia, contrariamente a quanto sostenuto dal Tribunale, nel caso di specie, non può ritenersi che, in difetto di espressa volontà contraria al momento della nascita del condominio, le scale hanno acquisito natura condominiale in favore di tutti i partecipanti al condominio, per l'assorbente rilievo che affinché possa operare la presunzione di condominialità è necessario che il bene sia per struttura e per ubicazione potenzialmente destinato all'uso comune al momento della nascita del
. CP_6
Nel caso di specie, al contrario, la scala esterna al momento del frazionamento della proprietà, realizzatosi con l'atto di divisione del 1976, era destinata esclusivamente a condurre al terrazzo di accesso all'appartamento di proprietà dell'appellante, costituente copertura esclusiva del negozio sottostante, conseguentemente per struttura e per ubicazione non era potenzialmente destinata all'uso comune di tutti i partecipanti al condominio.
L'appartamento di proprietà degli appellati è munito di accesso autonomo, tanto che, come evincibile dalla documentazione versata in atti, proprio al fine di accedere al loro appartamento anche dalla scala per cui è causa, nel 1990 hanno realizzato una “piccola rampa di scala” che dal terrazzo di accesso all'appartamento dell'appellante, a cui si giunge attraverso la scala per cui è causa, li conduce alla loro proprietà.
r.g. n. 11 Per quanto fin qui detto, in riforma della sentenza di cui in epigrafe, deve accertarsi che gli appellati non sono comproprietari della scala che diparte dall'ingresso dell'edificio sito in Orte, via G. Matteotti n. 44/A e conduce alla terrazza di accesso alla proprietà esclusiva di , e, per Parte_1
l'effetto, dovranno essere condannati a non utilizzare tale scala per accedere alla loro unità immobiliare, nonché e a rimuovere la piccola rampa di scale che dalla terrazza di accesso alla proprietà esclusiva dell'appellante conduce al secondo piano.
L'appello incidentale riguardando le spese di lite non può essere esaminato, in quanto la riforma della sentenza impone una nuova pronuncia in punto di spese di lite.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano, sia per il giudizio di primo grado, che per il presente giudizio, come in dispositivo, secondo il
D.M. n. 55/2014 (parametri: medi;
scaglione: valore indeterminabile- complessità bassa;
non liquidabile la fase istruttoria perché non espletata).

PQM

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza,
deduzione ed eccezione disattesa, in riforma della sentenza n. 889/2022 del
Tribunale di Viterbo, pubblicata il 14 settembre 2022, così provvede:
- accerta che e non sono comproprietari della CP_1 CP_2
scala che diparte dall'ingresso dell'edificio sito in Orte, via G.
Matteotti n. 44/A e conduce alla terrazza di accesso alla proprietà
esclusiva di;
Parte_1
- condanna e a non utilizzare tale scala per CP_1 CP_2
accedere alla loro unità immobiliare, nonché e a rimuovere la piccola r.g. n. 12 rampa di scale che dalla terrazza di accesso alla proprietà esclusiva di conduce al loro appartamento;
Parte_1
- condanna e al pagamento delle spese di lite, CP_1 CP_2
in favore di , che liquida, per il giudizio di primo Parte_1
grado, in € 5810,00, oltre spese forfettarie ed oneri accessori, e, per il presente giudizio, in € 6946,00, oltre spese forfettarie ed oneri accessori;

- dichiara la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1
quater, D.P.R. n.115/02, come modificato dall'art. 1, comma 17, L.
n. 228/12, per il pagamento da parte dell'appellante incidentale, in favore dell'erario, della somma pari al contributo unificato già
corrisposto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 4 marzo 2025.
Il Presidente
Dott.ssa Gisella Dedato
r.g. n. 13