N. R.G. 346/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Claudio Baglioni Presidente dott.ssa Francesca Altrui Consigliere Relatore
dott.ssa Arianna De Martino Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 346 /2024 promossa da:
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro-tempore, Parte_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Maurizio D'Ammando ed elettivamente domiciliati presso lo studio legale dello stesso in Terni, Via Carlo Goldoni n. 41, con domicilio digitale all'indirizzo pec
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APPELLATO-ATTORE IN RIASSUNZIONE
contro
(c.f. ) e (c.f. , in Controparte_1 CodiceFiscale_1 Controparte_2 CodiceFiscale_2
proprio e quali uniche eredi di , elettivamente domiciliate in Perugia Via delle Prome n. Persona_1
5 presso lo studio dell'Avv. Nerio Zuccaccia (c.f. CodiceFiscale_3
– domicilio digitale all'indirizzo pec Email_2
APPELLANTI-CONVENUTE IN RIASSUNZIONE
avente ad pagina 1 di 7 OGGETTO
Vendita di cose immobili – Riassunzione a seguito di Cass. n. 8140 del 26/ 3/ 2024. sulle
CONCLUSIONI DEI PROCURATORI DELLE PARTI come in atti
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
, e hanno convenuto in giudizio Controparte_1 Controparte_2 Persona_1 Parte_1
e per sentir dichiarare inefficace l'atto di compravendita stipulato CP_3 Controparte_4
tra i convenuti e per ottenere la loro condanna al risarcimento del danno patrimoniale e in subordine la condanna di al risarcimento del danno patrimoniale pari al valore dell'immobile e non Parte_1
patrimoniale da liquidarsi in via equitativa. A sostegno della domanda deducevano che con il contratto preliminare di compravendita del 07/07/2000 si erano impegnate a vendere a un terreno Parte_1
edificabile al prezzo di lire 130.000.000, mentre quest'ultima si era impegnata a trasferire alle attrici un'unità immobiliare da realizzare sullo stesso terreno, previo conguaglio di lire 45 milioni;
che pur avendo da tempo completato l'unità immobiliare da permutare, rifiutava di stipulare Parte_1
l'atto definitivo e impediva alle stesse attrici di verificare l'entità dei lavori extra contratto eseguiti, quindi nel luglio 2004 vendeva la predetta unità immobiliare a e , CP_3 Controparte_4
arrecando loro grave danno considerato il valore commerciale dell'immobile pari ad euro 240.000. chiedeva la reiezione delle pretese attoree eccependo un inadempimento delle attrici e il Parte_1
Tribunale di Terni con sentenza numero 158 /2016 rigettava la domanda.
Le attrici interponevano appello e con sentenza numero 584/2018 la Corte di appello di
Perugia riformava parzialmente la sentenza di primo grado ritenendo che la vendita dell'immobile effettuata da a terzi, quando era ancora vigente il contratto stipulato con le appellate, Parte_1
configurava grave inadempimento del contratto preliminare intercorso tra le parti, con conseguente obbligo risarcitorio. proponeva ricorso per Cassazione, che veniva parzialmente accolto con la sentenza Parte_1
n. 8140 del 26/ 3/ 2024. ha quindi riassunto la causa dinanzi a questa Corte richiamando tutti i precedenti CP_5
scritti difensivi e chiedendo il rigetto dell'appello proposto dalle signore e Controparte_1 Pt_2
in proprio e quali uniche eredi di avverso la sentenza emessa dal tribunale di
[...] Persona_1
Terni numero 158/2016.
pagina 2 di 7 e , in proprio e quali eredi di , si sono Controparte_1 Controparte_2 Persona_1
costituite chiedendo l'accoglimento dell'appello proposto e, in riforma della sentenza del tribunale di
Terni sopra citata, accertato il grave inadempimento degli obblighi assunti da con il contratto Parte_1
preliminare del 07/07/2000 come confermato e ratificato dalle parti in data 23/01/2002, la condanna di al risarcimento di ogni danno subito dalle attrici, quantificato nella somma di euro Parte_1
122.620,05 ovvero nella somma ritenuta di giustizia, o in subordine nella misura già quantificata dalla sentenza cassata ovvero in euro 51.240,12, sempre in ogni caso oltre interessi ex articolo 1284 comma quattro c.c. e rivalutazione dal 09/07/2004 al saldo effettivo e con condanna dell'appellante al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio e del grado di legittimità oltre al rimborso delle spese e dei compensi di CTU.
La Corte di Cassazione con la sentenza rescindente ha definitivamente accertato che l'obbligazione relativa al pagamento dei lavori extra contratto era priva della fissazione di un termine, che i lavori erano stati commissionati ed effettivamente eseguiti e, quindi, che il pagamento dei lavori era immediatamente esigibile ai sensi dell'articolo 1183 comma uno CC in assenza di pattuito termine da adempimento, nonché che le parti appellate furono invitate più volte in tempi successivi al pagamento dei lavori Extra contratto. La Corte ha poi affermato che il rifiuto di pagamento di dette opere, pacificamente anteriore alla vendita dell'immobile a terzi, potrebbe effettivamente essere astrattamente idoneo ad alterare il sinallagma contrattuale, in quanto il contratto di appalto da cui scaturisce la suddetta obbligazione senz'altro collegata al contratto preliminare di permuta;
ha quindi invitato la Corte di Appello, nel giudizio rescissorio, a valutare comparativamente le condotte delle parti accertando se il rifiuto del pagamento fosse o meno conforme a buona fede, tale da legittimare un'ipotesi di anticipatory breach e tale da giustificare l'inadempimento della venditrice, confrontando il valore delle opere extra contratto di miglioria dell'immobile con il valore del bene da trasferire al fine di accertare l'entità dei singoli inadempimenti (c.d. criterio oggettivo di proporzionalità: Cass 15052/2018,
31685/ 2019).
Spetta dunque a questa Corte compiere un giudizio comparativo in merito al comportamento complessivo delle parti al fine di stabilire quale di esse, in relazione rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti (tenuto conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto dei rapporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni adempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico sociale del contratto) si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione pagina 3 di 7 del sinallagma contrattuale (Cass n. 13840/2010, n. 336/2013, n. 18320/2015, n. 13627/2017, n.
12549/2019, n. 6992/2022, n. 28487/2023).
A tale riguardo occorre considerare che la sentenza di appello aveva quantificato il danno risarcibile a favore delle parti appellanti e , anche quali eredi di Controparte_1 Controparte_2
(tenuto conto della consolidata giurisprudenza secondo cui in caso di inadempimento Persona_1
del preliminare di vendita il danno va determinato nella differenza tra il valore commerciale del bene oggetto del contratto al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo e il prezzo pattuito) nella somma di euro 51.240,12, sulla base della CTU espletata, che aveva determinato il valore dell'immobile alla data del 12/07/2004 in euro 179.000 ricomprendendo in detta cifra anche il valore delle migliorie pari ad euro 37.379,93.
Poiché il prezzo originariamente concordato tra le parti (valore del terreno + conguaglio) era pari ad euro 90.379,95 (Lire 175 milioni), somma a cui andava aggiunto l'importo delle migliorie, il danno risarcibile era pari ad euro [179.000- (€ 90.379,95 + euro 37.379,93)] e dunque ad euro
51.240,12.
Rispetto a tale quantificazione e dunque anche riguardo al valore stimato delle migliorie le appellanti non hanno proposto ricorso per Cassazione (e dunque sono inammissibili le argomentazioni che le odierne appellate svolgono in punto di determinazione del valore dell'immobile e del danno subito).
Dunque, non solo resta accertato l'importo eventuale del danno, ma anche, quale presupposto, la circostanza che le migliorie effettivamente eseguite come accertato dalla Corte di
Cassazione avevano un valore di euro 37.379,93.
La valutazione comparativa dei reciproci inadempimenti deve quindi tener conto, da un lato, del prezzo per le migliorie quantificato, come sopra detto, in euro 37.379,93 (che, come da sentenza della Cassazione, era immediatamente esigibile), dall'altro del valore della obbligazione inadempiuta da parte di (indipendentemente dalla circostanza che il conguaglio non fosse ancora stato Parte_1
corrisposto, perché deve valutarsi il valore della prestazione in sé come pattuito nel contratto di compravendita a rogito Notaio del 5.9.2001), pari al prezzo complessivo dell'immobile di euro Per_2
90.379,95 (corrispondenti a Lire 175 milioni di cui 130 milioni quale valore del terreno dichiarato all'atto della compravendita ed euro 45 milioni a titolo di conguaglio).
Tenuto conto della sproporzione tra l'entità degli inadempimenti, del fatto che le odierne appellate avevano già trasferito il terreno alla che aveva potuto realizzare sul terreno Parte_1
pagina 4 di 7 plurimi immobili oltra a quello da trasferire alle così realizzando un interesse economico più CP_1
vasto, che non vi era un rifiuto delle acquirenti a pagare il prezzo delle migliorie, ma una contestazione aperta in merito alla corretta realizzazione delle opere extra contratto e, quindi, al valore delle medesime (che poteva essere risolta mediante svariate condotte anche di pronta soluzione a tutela dell'interesse di a vedersi riconoscere il pagamento), deve ritenersi che si sia reso Parte_1 Parte_1
responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti dal punto di vista dell'alterazione del sinallagma contrattuale complesso, derivante dal collegamento negoziale tra la permuta e l'appalto.
Quanto all'importo del danno, era stato articolato apposito motivo di ricorso dinanzi alla Corte di Cassazione (dichiarato assorbito nella sentenza rescindente) con il quale lamentava Parte_1
l'omessa qualificazione della clausola di cui all'art. 6 del contratto preliminare, relativa al rilascio di apposita fidejussione assicurativa per l'importo di Lire 130.000 Lire da parte delle quale CP_1
clausola compromissoria, e con ulteriore motivo lamentava che, in ogni caso, tale clausola aveva l'effetto di determinazione preventiva e forfetaria del danno.
Tale motivo, riproposto in sede di rinvio, è inammissibile perché proposto per la prima volta con il ricorso per Cassazione;
sarebbe comunque infondato, in quanto la clausola costituisce la classica garanzia che assicura la restituzione di quanto pagato nel caso in cui il costruttore non adempia alle proprie obbligazioni (come successivamente sarà normativamente previsto dal Decreto Legislativo
122/2005, all'epoca non ancora vigente), mentre non vi è alcun elemento dal quale poter ricavare una diversa interpretazione, nel senso voluto dalla parte.
Oltre a ciò, l'importo eventualmente stabilito a titolo di penale sarebbe pari ad € 67.139.40, dunque superiore al danno come quantificato dal CTU.
Da ultimo, come sopra precisato, non avendo la parte odierna appellata proposto ricorso per
Cassazione avverso i criteri di liquidazione e l'ammontare del danno, su di essi è sceso il giudicato, dunque questa Corte non deve operare una nuova liquidazione del danno.
Ne discende altresì che sui criteri e le modalità di liquidazione come stabiliti dalla Corte di
Appello è sceso il giudicato, tenuto conto del principio secondo cui “tutto ciò che non ha formato oggetto di appello e di ricorso non può più essere rimesso in discussione per effetto del giudicato formatosi a seguito della mancata impugnazione di domande proposte e non accolte, o anche solo non esaminate, ravvisandosi anche la rinuncia della parte a continuare ad avvalersi delle domande proposte.” (Cass. n. 5137/2019; Cass n. 22989/2018) e secondo cui “Nel giudizio di rinvio, il quale è un procedimento chiuso, preordinato a una nuova pronuncia in sostituzione di quella cassata, non solo è
pagina 5 di 7 inibito alle parti di ampliare il thema decidendum, mediante la formulazione di domande ed eccezioni nuove, ma operano anche le preclusioni derivanti dal giudicato implicito formatosi con la sentenza rescindente” (Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 24357 del 10/08/2023).
Peraltro, l'appellata invoca nel presente giudizio il riconoscimento di interessi ex art. 1284 co
4 c.c. che in ogni caso non potrebbero trovare accoglimento, posto che l'art. 1 della legge sul ritardo dei pagamenti nelle transazioni commerciali (d.lgs. n. 231/2002) precisa che le disposizioni “non trovano applicazione per [i] pagamenti effettuati a titolo di risarcimento del danno” (sul punto v. Sez. 3,
Ordinanza n. 7966 del 20/04/2020, Rv. 657571 – 01; Sez. 2, Ordinanza n. 28409 del 07/11/2018, Rv.
651183 – 01; v. anche Sez. 3, Ordinanza n. 6322 del 2/03/2023).
Pertanto, accertata la maggior rilevanza e gravità dell'inadempimento ascritto a Parte_1
rispetto al contratto preliminare del 7.7.2000 (come confermato il 23.1.2002), deve essere Parte_1
condannata al risarcimento del danno in favore delle parti appellate, quantificato, come da CTU di primo grado, in € 51.240,12 alla data dell'inadempimento del 12.7.2004, oltre interessi al tasso legale sulla somma da rivalutarsi anno per anno sino alla data odierna, così come statuito dal Giudice di appello a pag. 9 della motivazione, senza che vi sia stata specifica impugnazione sul punto. A partire dalla data della presente sentenza, che rende il debito di valuta, spettano gli interessi legali fino al soddisfo.
Atteso l'esito del giudizio, tenuto conto della minor somma riconosciuta a titolo di risarcimento del danno, le spese di lite vengono compensate per 1/2, mentre per il residuo 1/2 gravano, relativamente a tutti i gradi di giudizio, su così come in eguale misura vanno poste le spese CP_6
di CTU.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, condanna al risarcimento in favore delle parti appellate della somma di € 51.240,12 - Parte_1
calcolata alla data del 12.7.2004 - oltre interessi al tasso legale sulla somma da rivalutarsi anno per anno dal 12.7.2004 sino alla data odierna, oltre interessi legali dalla data odierna al saldo.
-condanna al rimborso in favore di e -anche n.q.- di 1/2 Parte_1 Controparte_2 Controparte_1
delle spese di lite di tutti i gradi di giudizio, che si liquidano per l'intero per i giudizi di primo e secondo grado come nelle relative sentenze, per il giudizio di Cassazione per l'intero in euro 2.757,00 per compenso al difensore, per il presente giudizio per l'intero in € 3.500 compenso al difensore, oltre rimborso spese forfetarie (15%), Cap e Iva come per legge;
compensa il residuo ½ tra le parti pagina 6 di 7 -spese di CTU di primo grado a carico in eguale misura di entrambe le parti
Così deciso nella camera di consiglio in Perugia, 18.7.2025
Il Consigliere Relatore Il Presidente dott.ssa Francesca Altrui dott. Claudio Baglioni
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