N. R.G. 1359/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati: dr. Francesco Distefano Presidente dr. Maria Teresa Brena Consigliera dr. Francesca Maria Mammone Consigliera rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 1359/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA LUCIANO MANARA, 4, Parte_1 C.F._1
CANTÙ, presso lo studio all'avv. MASSIMO SCHIPILLITI (C.F. ), che la rappresenta e C.F._2 difende come da delega in atti,
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. , elettivamente domiciliata in LARGO TOSCANINI, 1, Controparte_1 C.F._3
MILANO, presso lo studio degli avv.ti MARIO SANTA MARIA (C.F. ) e CINZIA C.F._4
MERLO (C.F. , che la rappresentano e difendono come da delega in atti, CodiceFiscale_5
APPELLATA
avente ad oggetto: Vendita di cose immobili sulle seguenti conclusioni.
Per Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, ogni contraria istanza, eccezione e difesa respinta, in riforma dell'impugnata sentenza, accogliere il presente appello e, per l'effetto:
In via preliminare: pagina 1 di 13 - accertata e dichiarata la manifesta fondatezza del presente appello, disporre la sospensione della provvisoria esecutività della sentenza n. 3569/2024 emessa dal Tribunale Ordinario di Milano - Sezione IV Civile - Giudice
Unico dott. Pierluigi Perrotti, pubblicata in data 28/03/2024 qui impugnata, per i motivi esposti in narrativa, ai sensi degli artt. 351, comma 2, e 283 c.p.c.
Nel merito:
- in riforma della sentenza n. 3569/2024 emessa dal Tribunale Ordinario di Milano - Sezione IV Civile - Giudice
Unico dott. Pierluigi Perrotti, pubblicata in data 28/03/2024, in forza delle argomentazioni, istanze ed eccezioni svolte nel presente atto di citazione in appello.
In via principale e nel merito:
1.- accertare e dichiarare l'illegittimità e l'infondatezza del recesso operato dalla sig.ra dal Controparte_1 contratto stipulato il 18/12/2019 con la sig.ra e, per l'effetto Parte_1
2.- accertare e dichiarare il diritto della sig.ra a trattenere la somma di € 120.000,00 a titolo di Parte_1 caparra confirmatoria già versata dalla Sig.ra e Controparte_1
3.- condannare la sig.ra alla corresponsione in favore della sig.ra della Controparte_1 Parte_1 somma di € 1.000.000,00 a titolo di integrazione caparra e liquidazione del danno convenuto tra le parti, ovvero della diversa somma da accertare in corso di causa a istruttoria esperita o, comunque, della somma ritenuta
equa e di giustizia, oltre agli interessi legali dal dovuto al saldo e alla rivalutazione monetaria e, ciò, per le causali di cui in narrativa nell'atto di citazione;

4.- rigettare la domanda svolta in via riconvenzionale da parte convenuta in quanto infondata, in fatto ed in diritto, in tutte le sue articolazioni.
In via istruttoria:
5.- ammettersi le istanze istruttorie (interrogatorio formale della sig.ra e prova testimoniale) Controparte_1 come formulate nella memoria istruttoria ex art. 183, sesto comma, n. 2, c.p.c., in data 14/06/2021.
In ogni caso:
- con vittoria di spese e compensi professionali per entrambi i gradi di giudizio, oltre oneri di legge”.

Per Controparte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, respinta ogni contraria istanza, domanda, difesa e eccezione, cosi giudicare:
In via preliminare: per tutti i motivi esposti in atti, rigettare l'istanza avversaria di inibitoria della sentenza gravata in quanto infondata in fatto e in diritto, non sussistendo i presupposti di cui all'art. 283 c.p.c.
Nel merito:
In via principale: per tutti i motivi esposti in atti, respingere l'appello avversario, in quanto infondato in fatto e in diritto, confermando in ogni suo punto la sentenza di primo grado nelle parti impugnate.
pagina 2 di 13 In via istruttoria: respingere le istanze istruttorie per interrogatorio formale e per testi articolate da controparte in quanto inammissibili e irrilevanti per tutti i motivi dedotti in atti e, in particolare, nella terza memoria autorizzata del 05.07.2021.
In via di appello incidentale: per tutti i motivi esposti in atti, in parziale riforma della sentenza impugnata, condannare la sig.ra a pagare alla sig.ra sulla somma di euro 240.000,00 gli Parte_1 Controparte_1 interessi legali nella misura prevista dall'art. 1284, primo comma, c.c., dal 03.07.2019 al 25.03.2021 e gli interessi legali nella misura prevista dall'art. 1284, comma 4, c.c. dal 25.03.2021 sino al saldo effettivo.
In ogni caso: vinte le spese e i compensi di lite del presente giudizio di appello, oltre IVA, CPA e 15% rimborso spese forfettarie”.

MOTIVI DELLA DECISIONE
I fatti
Il 18.12.2018 accettava la proposta formulata da di acquisto della Parte_1 Controparte_1
nuda proprietà di un immobile sito in Cernobbio (CO), al prezzo complessivo di 8.120.000 euro, con il versamento all'accettazione di €120.000 a titolo di caparra confirmatoria, la previsione dell'ulteriore pagamento di 1.000.000 Euro - sempre a titolo di caparra confirmatoria - alla firma del contratto preliminare e del pagamento del saldo di 7.000.000 euro al momento del rogito.
Le parti prevedevano la “ripetizione” del contratto preliminare dinanzi al notaio entro il termine del 30 giugno 2019 e la stipulazione del contratto definitivo entro il 30.10.2019, “fatto salvo l'ottenimento dell'autorizzazione in sanatoria rilasciata dal Comune di Cernobbio” (punto 3.2 – doc. 2 fascicolo primo grado . Pt_1
La proposta dava atto che aveva in precedenza incaricato l'arch. della CP_1 Persona_1
stesura di una relazione di analisi edilizia – catastale sull'immobile, dalla quale erano emerse diverse irregolarità, solo in parte sanabili.
In relazione a tali irregolarità, la promittente venditrice, alla clausola 1.A, dichiarava che “con riguardo alla conformità dell'immobile alle norme edilizie e urbanistiche: è stato conferito incarico al geom. di procedere ad una pratica di sanatoria per le opere difformi accertate dall'architetto Per_2 Per_1
e anche gli aggiornamenti delle planimetrie catastali allo stato di fatto sia della , sia Parte_2 dell'immobile ad uso portineria e dei fabbricati annessi. Per quanto attiene all'autorimessa e al deposito attrezzi gli stessi risultano essere accatastati ma non sanabili, parimenti il locale sauna non è accatastato e non è sanabile [...] e, se del caso, lo potranno essere a seguito di legiferazione attinente ad un nuovo condono edilizio o, in preferenza alle valutazioni di Parte Acquirente potranno essere
pagina 3 di 13 demoliti prima del Rogito. Tale documentazione relativa alla sanatoria e catastale sarà consegnata dalla parte venditrice alla parte acquirente entro la data del rogito notarile”.
Poco oltre, al punto 5, le parti stabilivano che “5.1 sia alla data di ripetizione e stipula del contratto preliminare presso il Notaio [...] e successivamente alla data di conclusione del contratto definitivo [...]
l'immobile in oggetto dovrà risultare [...] in regola con la normativa civile e urbanistica fatta eccezione sempre rispetto a quanto già sopra indicato al punto 1.A, dunque il Venditore dovrà garantire sia alla data di ripetizione e stipula del contratto preliminare presso il Notaio di cui al punto


3.2 e successivamente alla data di conclusione del contratto definitivo di compravendita di cui al punto
3.2: […] (v) che lo stato di fatto dell'immobile e di tutte le sue pertinenze è conforme alle norme civili, urbanistiche ed edilizie vigenti, fatta eccezione per i rilievi tutti mossi in riferimento alla conformità edilizia dell'autorimessa, deposito attrezzi e locale sauna che, allo stato, non sanabili (il tutto come sopra meglio specificato) [...] 5.2 Parte Venditrice si obbliga a consegnare al Notaio incaricato e scelto da Parte Acquirente, nei termini indicati dal Notaio, la documentazione idonea a comprovare la propria titolarità, la regolarità urbanistica ed edilizia fatta eccezione per i rilievi tutti mossi io riferimento alla conformità edilizia dell'autorimessa, del deposito attrezzi e del locale sauna…”.
Il 20.6.2019 chiedeva alla controparte di conoscere il giorno, l'ora ed il nominativo del notaio Pt_1
scelto per la stipulazione del contratto preliminare (doc. 5 . Pt_1
riscontrava la richiesta in data 3.7.2019 rilevando che non le era stata fornita alcuna CP_1 documentazione attestante “che si sia finalmente provveduto a sanare in toto le difformità urbanistiche, civili e catastali esistenti e a rendere l'immobile compravendibile”. Conseguentemente, dichiarava di recedere dal contratto e chiedeva la restituzione del doppio della caparra (doc. 6, . Pt_1
La promittente venditrice il 31 luglio 2019 respingeva l'addebito, deducendo che le “attività in sanatoria” previste all'allegato C della proposta erano state puntualmente espletate dal geom. Per_2
che ella aveva incaricato, e che, invece, l'obbligo di consegna della documentazione era previsto alla data del rogito. Intimava a il pagamento della somma di €1.120.000, contrattualmente CP_1
prevista a titolo risarcitorio (doc. 7 . Pt_1
Risulta che il 19 febbraio 2019 il tecnico incaricato da abbia presentato richiesta di Pt_1
accertamento di compatibilità paesaggistica, poi rilasciata il 26 novembre 2019 (doc. 1 e doc. 4
[...]
e che la richiesta del permesso di costruire in sanatoria sia stata presentata il 16 dicembre CP_1
2019; dopo alcune sospensioni dovute a richieste di integrazione documentale, il permesso è stato rilasciato il 31 agosto 2021 (doc. 10 . Pt_1
pagina 4 di 13 Il giudizio di primo grado ha adito il Tribunale di Milano deducendo l'illegittimità del recesso di Parte_1 CP_1
Ha domandato l'accertamento della legittimità del proprio recesso e del diritto di trattenere la
[...]
caparra già incassata, pari a 120.000 euro, nonché la condanna della promissaria acquirente al pagamento della quota residua di caparra, pari a un milione di euro.
costituendosi, ha chiesto al Tribunale di accertare la legittimità del proprio recesso, Controparte_1
con condanna della al pagamento del doppio della caparra. Ha sostenuto che il punto 5 del Pt_1 contratto prevedeva espressamente l'obbligo del promittente venditore di : (i) garantire la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile, con esclusione di quanto già accertato sulla difformità edilizia dell'autorimessa, del deposito attrezzi e del locale sauna, non sanabile;
(ii) consegnare al notaio la documentazione idonea a comprovare la suddetta regolarità, con la medesima esclusione;
il tutto “sia alla data di ripetizione e stipula del contratto preliminare presso il notaio [...] e successivamente alla data di conclusione del contratto definitivo”.
Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 3569/2024, pubblicata il 28 marzo 2024, ha accolto la domanda riconvenzionale della convenuta, ed ha condannato al pagamento a Parte_1 CP_1 di €240.000, oltre interessi dalla data della domanda al saldo.
[...]
Secondo il primo giudice, infatti, con la clausola 5.1, che prevedeva l'obbligo della di Pt_1 garantire anche alla data del preliminare “che lo stato di fatto dell'immobile e di tutte le sue pertinenze
è conforme alle norme civili, urbanistiche ed edilizie vigenti “, le parti avevano inteso manifestare volontà di vedere già completato alla data della firma del contratto preliminare - l'iter procedurale necessario per la sanatoria, in conformità alle valutazioni espresse nella relazione tecnica dell'arch.
Per_1
L'appello
La sentenza è stata appellata da la quale ha contestato al primo giudice l'erroneità Parte_1 dell'interpretazione del contratto, laddove:

1. ha ritenuto superflua, perché meramente ripetitiva della legge, la previsione, contenuta nella clausola 1.A, secondo la quale il completamento delle attività di regolarizzazione urbanistico- catastale dell'immobile e la trasmissione della relativa documentazione avrebbero dovuto avvenire entro la data del rogito: al contrario, tale disposizione si spiegava in considerazione della non sanabilità di alcuni manufatti e valeva ad esprimere l'accettazione, da parte della promissaria acquirente, di una sanatoria solo parziale;

pagina 5 di 13 2. non ha considerato che le parti, nel richiamare, alla clausola 5.1, il punto 1.A, avevano, per effetto di tale richiamo, ulteriormente ribadito che la documentazione relativa alla sanatoria e catastale sarebbe stata consegnata solo al momento del rogito;

3. non ha considerato che i tempi della sanatoria non erano stimabili, così come emergeva dalla seconda relazione dell'arch. intitolata “ITER TECNICO CONFORMITA' EDILIZIA E Per_1
CATASTALE”, nella quale il tecnico aveva precisato che le tempistiche erano ancora “da definire”, tanto che anche la clausola n. 3 del contratto precisava che il contratto definitivo sarebbe stato stipulato entro il 30 novembre 2019 “salvo l'ottenimento della sanatoria”, sì che, in definitiva, la sentenza doveva essere riformata “con riconoscimento dell'adempimento da parte della sig.ra delle obbligazioni assunte, vale a dire l'avvio dell'iter necessario Pt_1 per l'ottenimento della sanatoria e l'assenza di obblighi di consegna della correlativa documentazione entro il termine del 30/06/2019 fissato per la formalizzazione del contratto preliminare” (così atto di appello, pag. 17);

4. ha frainteso il senso dell'integrazione della caparra confirmatoria alla data di “ripetizione” del contratto preliminare: la dazione dell'ulteriore, significativo, importo di un milione di euro non era indicativa di un maggior impegno economico assunto a fronte del previsto completamento dell'attività di regolarizzazione, ma, oltre che del valore in sé dell'operazione, dei costi che la promittente venditrice avrebbe dovuto affrontare ai fini della sanatoria;

5. ha comunque liquidato in misura eccessiva le spese di lite, considerato che la fase istruttoria si era esaurita con il deposito delle memorie ex art. 183, sesto comma, c.p.c.
L'appellante chiedeva quindi la riforma integrale della sentenza e l'accoglimento delle domande proposte nel giudizio di primo grado. si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto del gravame. Controparte_1
Contestava l'interpretazione del contratto prospettata dalla controparte, evidenziando, tra l'altro:
a. che, in presenza di abusi non sanabili, il contratto di compravendita sarebbe stato nullo.
Dunque, non era vero che con la clausola 1.A le parti avessero inteso far riferimento ad una sanatoria parziale delle irregolarità: le opere non sanabili avrebbero dovuto essere demolite o condonate;

b. che, diversamente da quanto ritenuto dalla parte appellante, “l'obbligo di garantire la conformità edilizia e catastale dell'immobile e di tutte le sue pertinenze, completando il processo di regolarizzazione entro la data di stipula del preliminare di vendita e, dunque, entro
pagina 6 di 13 il 30.06.2019, non avrebbe potuto riguardare le opere non sanabili, che avrebbero dovuto essere demolite o condonate. Per tale motivo la clausola fa salvi i rilievi mossi in riferimento alla conformità edilizia di tali opere, allo stato non sanabili” (così, comparsa di risposta, pag.
12);
c. che il contratto richiamava unicamente la prima relazione nella quale il tempo stimato Per_1 per la regolarizzazione dell'immobile era stato indicato in due mesi circa e che non era vero che detta relazione fosse stata “superata” dalla seconda. Anche a voler prescindere dalla novità dell'allegazione, tale ricostruzione era illogica, giacché, se davvero i tempi della pratica urbanistica fossero stati non preventivabili, né si sarebbe impegnata a garantire la Pt_1
regolarizzazione entro il 30 giugno 2019, né avrebbe accettato di versare un milione CP_1
di euro a titolo di caparra integrativa. Non vi era inoltre alcuna contraddizione tra le due relazioni del tecnico;

d. che la promittente venditrice, nella comunicazione del 3 luglio 2019, aveva dichiarato, contrariamente al vero, che l'attività per la regolarizzazione degli abusi era stata espletata, così riconoscendo che il termine per tale attività era quello convenuto per la stipulazione del contratto preliminare dinanzi al notaio;

e. che le spese sostenute per la regolarizzazione ammontavano ad €15.000; dunque, la necessità di sostenere tali costi non poteva essere messa in relazione con il pagamento di ulteriori
€1.000.000 a titolo di caparra.
L'appellata, inoltre, proponeva appello incidentale, sostenendo di aver diritto agli interessi, riconosciuti dal primo giudice dalla data della domanda al saldo al tasso previsto dall'art. 1284, primo comma, c.c.,
a decorrere dalla data in cui aveva esercitato il recesso, al tasso stabilito dal primo comma della norma citata e dalla data della domanda giudiziale al tasso di cui all'art. 1284, quarto comma.
In data 16 ottobre 2024 depositava atto di rinuncia all'istanza proposta ai sensi dell'art. 283 Pt_1
c.cp.c..
All'udienza del 30 gennaio 2025 le parti hanno discusso la causa ai sensi dell'art. 350-bis c.p.c. e la
Corte ha assunto la causa in decisione.
La sentenza è stata deliberata nella camera di consiglio del 4 febbraio 2025.
L'appello principale è infondato.
Le parti convengono con il primo giudice nel ritenere che il nodo della controversia risieda nell'interpretazione delle clausole 1.A e 5 del contratto concluso tra in qualità di Parte_1
pagina 7 di 13 promittente venditrice e quale promissaria acquirente al fine di accertare quali fossero Controparte_1
le obbligazioni assunte dalla in ordine alla regolarizzazione urbanistica e catastale Pt_1 dell'immobile promesso in vendita con riferimento alla data del 30 giugno 2019, prevista per la c.d.
“ripetizione” del contratto preliminare.
Infatti, essendo stato accertato, prima dell'accettazione della proposta contrattuale, che il complesso immobiliare, verosimilmente costruito ne1 primi anni del ventesimo secolo e più volte rimaneggiato, presentava numerose irregolarità, alcune neppure sanabili (cfr. doc. 3 , le parti hanno Pt_1
giustamente provveduto a regolamentare le attività da svolgere per poter stipulare la compravendita.
Esse hanno perciò dato atto (clausola 1.A) dell'esistenza di tali irregolarità, all'uopo richiamando espressamente la relazione redatta dal professionista in data 19 novembre 2018 (allegato C) ed Per_1
hanno previsto, per un verso, che avrebbe assunto a proprio carico l'onere di attenere Controparte_1
le certificazioni di abitabilità ed agibilità, senza che la comunque ne garantisse il rilascio;
per Pt_1
altro verso, che la promittente venditrice avrebbe provveduto alla pratica di sanatoria per le opere difformi ed agli aggiornamenti delle planimetrie catastali.
Quanto ai tempi di tali attività, alla clausola 1.A (“dichiarazioni del venditore”) si legge che “Tale documentazione relativa alla sanatoria e catastale sarà consegnata dalla parte venditrice alla parte acquirente entro la data del rogito notarile”; nella clausola 5, rubricata “obblighi del venditore” si dice che l'immobile dovrà risultare in regola con la normativa civile ed urbanistica “fatta eccezione sempre rispetto a quanto già sopra indicato al punto 1.A” fin dal momento della prevista “ripetizione e stipula del contratto preliminare presso il Notaio”.
Reputa la Corte che tra le due previsioni, interpretate secondo i precetti di cui agli articoli 1363 e 1367
c.c., non vi sia contraddizione alcuna e che messe l'una in rapporto con l'altra conducano alla medesima conclusione alla quale è pervenuto il primo giudice.
Con la clausola 1.A le parti hanno inteso precisare i reciproci oneri ed obblighi derivanti dall'esistenza degli abusi e dunque: i. che le opere non sanabili, entro la data del rogito, sarebbero state demolite se l'acquirente avesse optato per tale soluzione o condonate se fossero di lì a poco intervenute novità normative;
ii. che gli altri abusi sarebbero stati sanati a cura della promittente venditrice, avendo la stessa già conferito idoneo incarico ad un professionista di fiducia. Non è stato indicato, in tale clausola, alcun termine per il completamento dell'attività diretta alla regolarizzazione dell'immobile, che è stato previsto solo per la consegna della relativa documentazione.
pagina 8 di 13 Tale obbligo di consegna della documentazione attestante la regolarizzazione sotto il profilo urbanistico e catastale era chiaramente riferito -e non poteva essere altrimenti- alle irregolarità suscettibili di sanatoria ed era previsto al momento del rogito.
Esso, indubbiamente, era ricognitivo di obbligazioni di legge¹ e, tuttavia non del tutto superfluo nell'assetto degli interessi che le parti hanno inteso disciplinare.
Ad avviso di questa Corte, infatti, la sua funzione si apprezza proprio in rapporto alla clausola n. 5, che non contiene, invece, alcun riferimento alla documentazione, ma solo all'espletamento delle attività necessarie alla regolarizzazione, atteso che tra le garanzie che avrebbe dovuto prestare già alla Pt_1 data del preliminare era la conformità dello “stato di fatto dell'immobile e di tutte le sue pertinenze” alle “alle norme civili urbanistiche ed edilizie vigenti” (così il punto v) della clausola 5.1).
Questa, in effetti, è l'interpretazione che degli accordi hanno dato le parti nella fase stragiudiziale della lite. nel recedere, lamentò infatti che “nulla” le fosse stato fornito per dimostrare che “si sia CP_1 finalmente provveduto a sanare”; la rispose che le attività necessarie alla sanatoria erano state Pt_1
puntualmente eseguite e che la documentazione necessaria sarebbe stata consegnata al momento del rogito.
Ad avviso di questa Corte, si spiega così anche la previsione secondo la quale il termine per la stipulazione del rogito avrebbe potuto essere differita in attesa dell'ottenimento dell'autorizzazione in sanatoria da parte del (clausola 3), che è sintomatica della consapevolezza, da parte delle due CP_2 contraenti, di non poter avere il pieno controllo dell'iter burocratico e quindi dei tempi del rilascio dei necessari provvedimenti concessori e/o autorizzativi;
incertezza che, invece, non poteva sussistere rispetto allo svolgimento delle attività a carico della parte venditrice.
In questo quadro, il richiamo della clausola 1.A nella clausola 5 serve soltanto a confermare che l'obbligazione della promittente venditrice (di garantire che gli immobili fossero in regola con la normativa) riguardava i soli manufatti sanabili, tant'è che si dice che a tale obbligazione faceva
“eccezione” il punto 1.A, eccezione ribadita al punto v), ove nuovamente si legge che la garanzia di conformità dello stato di fatto dell'immobile alle disposizioni di legge non opera con riferimento alla conformità edilizia dell'autorimessa, del deposito attrezzi e del locale sauna.
pagina 9 di 13 La diversa interpretazione proposta dall'appellante porterebbe, essa sì, a privare la clausola n. 5 di un qualsiasi senso ed effetto, poiché non si comprenderebbe -e la non lo spiega- il significato Pt_1
della precisazione, ripetuta due volte, secondo la quale “sia alla data della ripetizione e stipula del preliminare” sia “successivamente, alla data di conclusione del contratto definitivo”, l'immobile dovrà risultare in regola con la normativa civilistica ed urbanistica.
Assume poi l'appellante principale che era noto alle parti, al momento dell'accettazione della proposta, che i tempi per la regolarizzazione non erano preventivabili, ma che certamente era prevedibile l'impossibilità di provvedere entro sei mesi. Infatti, alla prima relazione ne era seguita un'altra, Per_1
redatta dal medesimo tecnico, che, dopo aver dettagliatamente descritto gli adempimenti da svolgere, aveva concluso che la tempistica era “da definire”.
Vi è però che, sebbene anche tale seconda relazione sia stata elaborata prima (cioè il 27 novembre
2018) della formulazione della proposta di e della successiva accettazione, ad Parte_3
essere espressamente richiamata nel contratto, come sua parte integrante. è solo la prima relazione.
Soprattutto, tra i due elaborati, non vi è reale contrasto, poiché “da definire” è formula talmente vaga che ben può essere intesa come equipollente a quella di “almeno un paio di mesi” che si legge nella prima relazione, fermo restando che il contratto è stato stipulato il 18 dicembre 2018 e che la Pt_1
in quella sede, dichiarò di aver già conferito l'incarico per le pratiche necessarie, sì che il termine pattuito per la stipulazione del contratto preliminare era ampiamente superiore a quello indicato dall'architetto Senza tacere che, nella relazione del novembre 2018 il nell'esporre le Per_1 Per_1
“modalità di un eventuale approccio tecnico/amministrativo” e le fasi del corretto svolgimento dell'iter burocratico si è limitato ad illustrare le attività da compiersi da parte della proprietà; è dunque solo con riferimento a tali attività (e non ai tempi della P.A.) che deve essere valutata la sufficienza del lasso di tempo concordato.
Corrobora queste conclusioni il versamento di una prima caparra tutto sommato modesta -€120.000, su un prezzo di 8.200,000- e la previsione di una sua integrazione -per un milione di euro- solo al momento della sottoscrizione del preliminare. Appare ragionevole, infatti, che abbia CP_1 condizionato il pagamento di un importo così rilevante alla verifica dell'espletamento delle attività necessarie alla sanatoria, sì da non trovarsi esposta al rischio di scoprire solo al momento del rogito che il complesso immobiliare si trovava ancora in una situazione di incommerciabilità.
Del tutto inverosimile, invece, è la tesi della secondo la quale la seconda tranche della Pt_1
caparra serviva al pagamento delle attività necessarie alla regolarizzazione, considerato che i costi pagina 10 di 13 relativi sono stati stimati dal in €15.000 oltre accessori e che, sebbene tale importo non tenga Per_1
conto delle pratiche edilizie (cfr. doc. 4 , l'appellante principale ha svolto sul punto Pt_1 considerazioni generiche, senza allegare fatture o preventivi che facciano ritenere l'incidenza dei costi per le pratiche edilizie tali da rendere insufficienti i 120.000 euro incassati al momento dell'accettazione della proposta.
Vi è infine ulteriore argomento che aiuta a comprendere il significato delle pattuizioni in esame ed è proprio la previsione della “ripetizione” del contratto dinanzi ad un notaio. La proposta accettata è di per sé idonea a determinare il contenuto del futuro contratto di compravendita, poiché tutti i suoi elementi essenziali sono individuati in modo dettagliato, sì che, a parere le collegio, la necessità della stipulazione di un contratto preliminare dinanzi al notaio acquista un senso proprio in rapporto all'obbligazione, assunta dalla promittente venditrice, di aver già posto in essere, per la data stabilita, le attività necessarie a poter garantire la conformità dell'immobile alla legge ed all'esigenza della parte acquirente di poter contare sull'assistenza del notaio per verificare tali attività.
In fatto, non vi è alcun dubbio -ed infatti, sul punto, non è stata proposta alcuna specifica censura- che, al 30 giugno 2019, le attività dirette alla regolarizzione degli abusi fossero ancora in una fase iniziale: era stata richiesta la sola autorizzazione paesaggistica, che fu rilasciata solo nel mese di novembre
2019, non certo per inerzia dell'amministrazione, ma perché furono richiese alcune integrazioni. Ciò in contrasto con quanto dichiarato da nella comunicazione del 31 luglio 2019. Pt_1
Per completezza d'esposizione va poi evidenziato che nessun giovamento potrebbe trarre l'appellante principale dall'assunzione delle prove orali, che vertono su circostanze pacifiche in quanto documentalmente provate, e, in parte, intese a demandare ai testimoni, come già rilevato dal primo giudice con l'ordinanza del 16 dicembre 2021, valutazioni che ad essi non sono consentite.
In conclusione, giustamente il Tribunale di Milano ha dichiarato la legittimità del recesso di CP_1
ed ha condannato al pagamento del doppio della caparra.
[...] Parte_1
Resta da esaminare la censura relativa alla eccessività delle spese liquidate a favore della parte vittoriosa. L'appellante non si duole della corretta individuazione del valore della controversia e quindi dello scaglione applicato, ma ha dedotto che “non è stata esperita alcuna attività istruttoria di guisa che l'ammontare delle spese legali, come liquidato, appare decisamente sproporzionato rispetto all'attività svolta in giudizio”. La censura è infondata, poiché il primo giudice, diversamente da quanto assume l'appellante, ha già tenuto conto della “sostanziale assenza della fase istruttoria” e della pagina 11 di 13 complessità media della controversia, tant'è che ha liquidato a un importo CP_1
significativamente più basso di quello esposto in nota spese.
È fondato, invece, l'appello incidentale, sul quale la non ha preso posizione, considerati la Pt_1
natura del debito (di valuta- cfr. Cass. n. 13284/2000) dell'appellante principale, e l'ampia portata del quarto comma dell'art. 1284, quarto comma, c.c., come persuasivamente ricostruita dalla Suprema
Corte, che ha affermato “Il saggio di interessi di cui all'art. 1284, comma 4, c.c., non è applicabile alle sole obbligazioni di fonte contrattuale, ma anche a quelle nascenti da fatto illecito o da altro fatto o atto idoneo a produrle, valendo la clausola di salvezza iniziale (che rimette alle parti la possibilità di determinarne la misura) ad escludere il carattere imperativo e inderogabile della disposizione e non già a delimitarne il campo d'applicazione” (cfr. Cass. ord. n. 61/2023, alla quale si rinvia per la motivazione).
Dunque, la sentenza deve essere riformata riconoscendo a gli interessi sull'importo di CP_1
€240.000 dal 3 luglio 2019, quando ha esercitato il recesso ed ha intimato alla controparte il pagamento del doppio della caparra, fino al 24 marzo 2021 al tasso stabilito dall'art. 1284, comma primo, c.c. e, dal 25 marzo 2021 (data della domanda) al saldo effettivo al tasso di cui al quarto comma della norma citata.
Il tenore della decisione, che vede ancora una volta integralmente soccombente, Parte_1
giustifica la sua condanna alla refusione delle spese di lite che, fermo quanto statuito in primo grado, per questo grado si determinano come in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia, della relativa semplicità delle questioni trattate, della snellezza del rito.


PQM


La Corte di appello di Milano, definitivamente decidendo, ogni diversa e contraria istanza disattesa:

1. rigetta l'appello principale proposto da contro la sentenza del Tribunale di Parte_1
Milano, n. 3569/2024, pubblicata il 28 marzo 2024;

2. in accoglimento dell'appello incidentale condanna a corrispondere a Parte_1 CP_1 gli interessi sull'importo di €240.000 dal 3 luglio 2019 fino al 24 marzo 2021 al tasso
[...] stabilito dall'art. 1284, comma primo, c.c. e dal 25 marzo 2021 al saldo effettivo al tasso di cui al quarto comma dell'art. 1284 c.c. (anziché “in misura legale ex art. 1284, comma 1, c.c., decorrenti dal 25.3.2021 sino al saldo effettivo”);

3. condanna a rifondere a le spese del grado che determina in Parte_1 Controparte_1
€15.000 per compensi, oltre rimborso spese generali, iva (se dovuta) e cpa come per legge;

pagina 12 di 13 4. dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante principale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13, comma 1-quater, DPR n.
115 del 2002, così come modificato dall'art. 1, comma 17, l. 24.12.2012 n. 228.
Così deciso in Milano, il 4 febbraio 2025
La consigliera est. Il presidente
Francesca Maria Mammone Francesco Distefano
pagina 13 di 13 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Come si legge nella sentenza appellata “L'obbligo di consegnare i documenti utili a verificare la regolarizzazione dell'immobile al momento del rogito è infatti un mero riflesso della necessità di rispettare le disposizioni di legge contenute negli artt. 46, d.p.r. n. 380/2001, e 29, legge n. 52/1985, in tema di regolarità edilizia e di conformità catastale e la cui eventuale inosservanza può condurre alla declaratoria di nullità dell'atto di vendita”.