REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CATANZARO
Seconda Sezione Civile
Riunita in camera di consiglio da remoto e composta dai seguenti magistrati: dott.ssa Silvana Ferriero Presidente dott. Antonio Rizzuti Consigliere dott. Pietro Scuteri Consigliere rel.
Ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile n. 46/2025 del ruolo generale degli affari civili contenziosi, vertente
TRA
nata ad [...] il [...] (c.f. ), Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'Avv. Osvaldo A. Rocca nel cui studio in Cosenza alla via
Giacomo Mancini pal. AL e La NE è elettivamente domiciliata giusta procura in atti
Appellante
E

, nato a [...] il [...] (c.f. ) e Controparte_1 CodiceFiscale_2 residente in [...], rappresentato e difeso dall'Avv. Gregorio Barba nel cui studio in Cosenza al Viale F. e G. Falcone n. 45 è elettivamente domiciliato giusta procura in atti
Appellato

Conclusioni delle parti:
il procuratore dell'appellante chiede: “in via principale ed in riforma della sent. Parte_1
2363/2024, dichiarare che il cont rcorso tra il proprietario e la Controparte_2 conduttrice è da qualificarsi come ordinario rapporto locatizio sorto in data 07.10.2017, della Parte_1 durata di adenza 07.10.2025, con tutte le statuizioni conseguenti. Con condanna di parte convenuta alle spese e competenze del doppio grado di giudizio, da distrarsi in favore del Controparte_1
1

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procuratore antistatario e da porsi a carico dell'Erario, in caso di ammissione al beneficio, avendo la
[...]
presentato istanza di ammissione al patrocinio a spese dello Stato”; Pt_1
il procuratore dell'appellato chiede: “Voglia l'On.le Corte di Appello adita, Controparte_1 contrariis reiectis, così provvedere: 1) arare inammissibile ovvero rigettare l'avversa istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata per difetto dei presupposti di legge;
2) in via istruttoria, ove reputato ancora necessario, ammettere la prova testimoniale già formulata nel giudizio a quo sulle circostanze e con i testi ivi indicati e trascritti nel presente atto;
3) nel merito, per tutti i motivi e le causali illustrate nonché alla stregua delle risultanze istruttorie acquisite in 1° grado, dichiarare inammissibile ovvero rigettare l'appello proposto da avverso la sen-tenza del Tribunale Ordinario di Cosenza Parte_1 Prima Sezione Civile in comp ella persona della dott.ssa Marzia Maffei n. 2363/2024 del 19.12.2024 resa tra le parti nel giudizio n. 1880/2024 R.G.A.C., con conseguente conferma integrale della stessa e condanna in via definitiva dell'appellante al rilascio dell'immobile per cui è causa, libero e sgombro nella piena disponibilità dei proprietari attori, in difetto di esecuzione spontanea della ordinanza di rilascio n. cronol. 5865/2024 del 19/21.06.2024; 4) con vittoria di spese e compensi legali anche del presente grado di giudizio, con distrazione”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
§ 1. Il giudizio di primo e di secondo grado
Con citazione ritualmente notificata in data 10.4.2024 intimava licenza Controparte_1 per finita locazione, in virtù di contratto stipulato il 07.10.2021, cod. identificativo registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Cosenza in data CodiceFiscale_3
08.10.2021 al n. 7247 Serie 3T, con il quale era stato concesso in locazione a Parte_1
per uso abitativo a canone concordato l'immobile sito in Cosenza, via Catera 24,
[...] contrada Torre Alta inferiore Palazzo House Park II (portone alle spalle di Alarico al n. 14 di Via G. Sisca) posto al 6° piano, individuato al N.C.E.U. del medesimo comune al foglio
7 particella 1412 sub 47 categ. A2 della superficie di mq. 75. 1.1.
A sostegno della domanda deduceva (producendo documentazione a supporto delle deduzioni): -- che la durata della locazione era stata pattuita in anni tre a decorrere dal
05.10.2021, con possibilità di rinnovo di altri due anni se non disdettato entro 6 mesi prima della scadenza;
-- che il canone locatizio era stato pattuito in euro 4.200,00 annui (con canone mensile di euro 350,00) e con rimborso mensile forfettario di euro 50,00 per le spese condominiali, ad eccezione dei consumi idrici pagati su richiesta del locatore (previa verifica dei consumi annuali e salvo conguagli); -- che ai sensi dell'art. 3 co. 1 lett. a)
l'intimante si era avvalso della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione alla conduttrice con preavviso di sei mei prima rispetto alla suddetta scadenza con formale disdetta datata 06.03.2024 a mezzo racc. a/r e ricevuta dalla conduttrice in data 12.043.2024.
1.1. Con comparsa di risposta depositata all'udienza del 28.05.2024 si costituiva l'intimata spiegando eccezioni in ordine alla natura del rapporto contrattuale;
Parte_1 opponendosi alla intimata licenza per finita locazione e chiedendo di statuire la scadenza
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naturale della locazione alla data alla data del 07.10.2025 quale contratto rientrante nella tipologia di cui all'art. 2 comma 1 legge 431/1998.
1.2. Con sentenza n. 2363/2024, all'esito dell'udienza cartolare del 18.12.2024, il Tribunale di Cosenza, riteneva che le domande di parte ricorrente, dovevano trovare accoglimento e pertanto definitivamente si pronunciava sulle domande proposte e così provvedeva: “in accoglimento della domanda proposta da , accerta la cessazione del contratto di locazione Controparte_1 stipulato il 07.10.2021 (cod. identificativo registrato presso l'Agenzia delle CodiceFiscale_3
Entrate di Cosenza in data 08.10.2021 al n. 7247 serie 3T) alla data di prima scadenza triennale, ovvero al 7 ottobre 2024; condanna in via definitiva la parte intimata al rilascio Parte_1 immediato dell'immobile per cui è causa, libero e sgombro nella piena disponibilità dei proprietari attori, in difetto di esecuzione spontanea della ordinanza di rilascio n. cronol. 5865/2024 del 19/21.06.2024; condanna parte convenuta alla rifusione delle spese di lite che liquida in euro 1.701,00 per compensi professionali, euro 192,59 per esborsi documentati, oltre rimborso spese forfettarie, IVA e CPA se per legge, da distrarsi ex art. 93 c.p.c. in favore del procuratore dichiaratosi antistatario”.
1.3. Con appello iscritto a ruolo generale il 13.01.2025, ritualmente notificato, unitamente al decreto di fissazione udienza, avverso la suddetta sentenza ha proposto appello
[...]
con cui, dopo aver in premessa esplicitato i vari passai dei procedimenti 1191/24 Pt_1
RG e 1880/24 RG, deduce la “erronea, contraddittoria e carente motivazione della sentenza in ordine alla produzione documentale, nonché violazione dell'art. 1362 c.c. e violazione e falsa applicazione dell'art. 115 c.p.c.”
In sintesi l'appellante contesta la valutazione probatoria dei documenti versati in atti da parte del tribunale, censurando un appiattimento sulle tesi del locatore e sostenendo che nel caso che ci occupa, il rapporto contrattuale tra le parti era iniziato il 05.10.2017 con contratto di locazione avente scadenza il 05.10.2021 e registrato a Cosenza nr. 6882 serie 3T, per la durata di 4 anni e redatto sempre ai sensi dell'art. 2 co. 3 Legge 431/1998 e che il rapporto contrattuale oggi oggetto di contesa, è da qualificarsi come rapporto ordinario di locazione 4 + 4, perché da una interpretazione dei due contratti di locazione è evidente che non si è regolamentata una situazione momentanea e/o temporanea, perché de facto il rapporto locatizio è originato il 05.10.2017 sta proseguendo senza alcuna interruzione. Secondo l'appellante, dunque, il contratto del
07.10.2021 e del quale si reclama la finita locazione al 07.10.2024 con provvedimento di rilascio per quella data, ha invece scadenza il 07.10.2025, in quanto il contratto stipulato rientra tra le locazioni ordinarie, di cui all'art. 2, co. 1, Legge 431/1998 ovvero quelle regolamentate dalla Legge 392/1978.
Ha concluso, quindi, come trascritto in epigrafe.
1.4. Con atto di costituzione depositato in via telematica il 26.03.2025, si è costituito nel presente giudizio di appello , eccependo: 1) in via preliminare Controparte_2
l'inammissibilità del gravame per violazione dell'art. 342 comma 1 nn.

1-2 c.p.c. e, in
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alternativa, ex art. 348 bis comma 1 c.p.c.; 2) nel merito, l'infondatezza del gravame, giacché il Tribunale aveva correttamente valutato la documentazione versata in atti e qualificato in conformità al dato normativo il rapporto contrattuale intercorrente tra le parti.
1.5. All'esito della trattazione dell'udienza del 09.04.2025, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., le parti hanno depositato note, richiamandosi alle conclusioni di cui ai rispettivi atti difensivi e la causa è stata decisa mediante il deposito del dispositivo di sentenza entro il giorno successivo alla scadenza del termine, ai sensi dell'art. 127-ter, comma 5°, c.p.c.
§ 2. I motivi della decisione
2.1. Infondata è l'eccezione di inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 342 c.p.c.
– avanzata dall'appellato- posto che l'atto di appello presenta i requisiti della critica alla sentenza e della indicazione delle statuizioni invocate che secondo Cass. ss.uu. 27199/2017 sono sufficienti a ritenere rispettato il disposto dell'art. 342 c.p.c.
2.2. L'appello è infondato e va rigettato.
A fronte delle censure articolate da quanto alla ricostruzione fattuale degli Parte_1 accadimenti e della qualificazione giuridica del rapporto contrattuale, è opportuno procedere, preliminarmente, alla sintetica esposizione dei dati oggettivi emergenti dalla documentazione acquisita agli atti del giudizio.
Dagli atti allegati al fascicolo processuale emerge quanto segue: i) In data 05.10.2017, (locatore) e (conduttore) Controparte_1 Parte_1 stipulavano un “contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato (ai sensi dell'art. 2 comma 3 della legge 9-12-1998 n. 431)” avente ad oggetto l'immobile sito in
Cosenza, via Catera 24, posto al 6° piano, individuato al N.C.E.U. del medesimo comune al foglio 7 particella 1412 sub 47.
La durata del contratto veniva pattuita tra le parti in anni 4 (quattro) “rinnovato di anno in anno se non disdetto a mezzo raccomandata A.R. tre mesi prima della scadenza”.
Le parti convenivano di pattuire un canone annuo di euro 3.600,00 (pari a rate mensili di euro 300,00) oltre ad un rimborso mensile forfettario di euro 50,00 per le spese condominiali, ad eccezione dei consumi idrici. ii) Con raccomandata AR, datata 8 marzo 2021 e notificata al conduttore Parte_1 in data 15 marzo 2021 (quindi ben prima del termine previsto dal contratto di locazione), il comunicava formale “disdetta del contratto di locazione abitativa n. CP_1
TDF/3T/6882 registrato il 27/10/2017 e decorrente dal 5/10/2017 al 5/10/2021”. iii) In data 07.10.2021, (locatore) e (conduttore) Controparte_1 Parte_1 stipulavano un nuovo e diverso “contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato (ai sensi dell'art. 2 comma 3 della legge 9-12-1998 n. 431)” avente ad oggetto sempre l'immobile sito in Cosenza, via Catera 24, posto al 6° piano, individuato al N.C.E.U. del medesimo comune al foglio 7 particella 1412 sub 47.
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La durata del contratto veniva pattuita tra le parti in anni 3 (tre) “a decorrere dalla data del
5 ottobre 2021 e si intenderà rinnovato di altri 2 (due) anni se non dispetto 6 (sei) mesi prima della scadenza”.
Le parti convenivano di pattuire un canone annuo di euro 4.200,00 (pari a rate mensili di euro 350,00) oltre ad un rimborso mensile forfettario di euro 50,00 per le spese condominiali, ad eccezione dei consumi idrici. iv) Con raccomandata AR, datata 6 marzo 2024 e notificata al conduttore Parte_1 in data 12 marzo 2024 (quindi prima del termine previsto dal contratto di locazione), il
[...]
comunicava formale “disdetta del contratto di locazione abitativa CP_1
TDF21T006695000XF registrato il 08/10/2021 e decorrente dal 5/10/2021 al
4/10/2024”.
Il dato fattuale è univoco e non foriero di dubbi interpretativi.
A prescindere dalle ragioni personali sottese alla stipula di un nuovo contratto di locazione tra le parti (profilo non ricavabile in termini di certezza e, quindi, in assenza di prove a riscontro, sostanzialmente rimesso ad una ricostruzione meramente ipotetica e assertiva), il dato documentale oggettivo offre la chiara rappresentazione della (libera) volontà dei contraenti di stipulare due distinti, diversi ed autonomi (seppur temporalmente conseguenziali) contratti di locazione abitativa “a canone concordato (ai sensi dell'art. 2 comma 3 della legge 9-12-1998 n. 431)” relativi allo stesso immobile.
Tale dato consente di ritenere corrette e condivisibili le valutazioni compiute dal primo giudice e, di contro, non sostenibile la tesi propugnata dall'appellante.
È insussistente, e smentito per tabulas, l'assunto dell'appallante su cui è fondato l'atto di appello, secondo cui ricorrerebbe, nella fattispecie che occupa, una ipotesi di rapporto ordinario di locazione della durata di anni 4 + 4, ai sensi dell'art. 2 comma 1 L. 431/1998
(ovvero ai sensi della L. 392/1978, per essere il contratto stipulato in data 07.10.2021 la
“prosecuzione di precedente locazione” stipulata in data 05.10.2017.
Non solo, infatti, non vi sono elementi oggettivi per poter ricondurre il contratto per cui è causa alla locazione precedente quale prosecuzione della stessa, quanto, piuttosto, il dato documentale conduce a conclusioni esattamente contrarie.
Depongono univocamente in tal senso le seguenti circostanze:
1) Entrambi i contratti sono stati concordemente assoggettati dalle parti alla disciplina dell'art. 2 comma 3 della L. n. 431/1998 -contratto “a canone concordato”- di cui i contraenti possono avvalersi, per espressa previsione normativa, “…definendo il valore del canone, la durata del contratto … ed altre condizioni contrattuali …” (cfr. art. 2 comma 3);
2) Il conduttore, prima della scadenza del primo contratto, in conformità alle condizioni pattuite, ha formalizzato e correttamente comunicato formale disdetta manifestando inequivoca volontà di escludere la permanenza del rapporto locativo (disdetta, peraltro, giustificata per ragioni riconducibili a quelle previste dall'art. 3 della stessa legge): ergo alla
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data di scadenza naturale (05.10.2021) il primo contratto ha esaurito i suoi effetti e la sua regolamentazione anche economica proprio in conseguenza della regolare disdetta inviata dal locatore.
La disdetta formale costituisce inequivoca rappresentazione della volontà di interruzione del rapporto locativo.
3) Il nuovo contratto di locazione attualmente in corso è stato stipulato in data 07.10.2021, ossia in data postuma alla scadenza del precedente contratto cessato per disdetta del locatore, ed è stato anch'esso stipulato “a canone concordato” per la durata di 3+2 anni;

4) All'art. 11 del contratto stipulato in data 07.10.2021 si legge testualmente “b) … il precedente con-tratto è cessato il 04/10/21 a tutti gli effetti di Legge perché regolarmente C.F._4 disdetto dal Sig. il quale, a seguito della successiva richiesta da parte della Sig.ra di CP_1 Pt_1 formulare il presente nuovo contratto, in data accetta di sottoscriverlo”.
Dunque, la ha espressamente dichiarato, riconosciuto e accettato mediante Pt_1 sottoscrizione ex artt. 1341 - 1342 c.c., sia che il precedente contratto di locazione era cessato in data 04.10.2021, perché tempestivamente disdetto, sia che essa ha chiesto Pt_1 la stipula di un nuovo contratto (della durata liberamente pattuita di anni 3+2).
È evidente, quindi, come la locazione in essere non possa qualificarsi come una
“prosecuzione” del precedente rapporto locatizio tra le parti riconducibile nello schema negoziale del comma 1 dell'art. 3 della L. 431/1998, essendo non solo il primo rapporto contrattuale definitivamente cessato -e inesistente al momento della stipula del nuovo contratto- quanto risultando, di contro, integrati gli elementi tipici del rapporto contrattuale
“a canone concordato” sussumibile nella diversa tipologia e disciplina del comma 3 dell'articolo citato.
L'esplicita e univoca volontà contrattuale rappresentata dalle parti in entrambi i contratti con il richiamo esplicito alla disciplina del “canone concordato” di cui all'art. 2 comma 3 della L. n. 431/1998 rende, in nuce, insostenibile la contrapposta tesi e l'interpretazione avallata dall'appellante, sussistendo una ontologica inconciliabilità tra le due forme contrattuali disciplinate dai commi 1 e 3 dell'articolo citato.
Che la volontà delle parti non fosse quella di accedere alla forma ordinaria (con durata di anni 4 + 4), del resto, oltre che dall'indicato esplicito richiamo alla disciplina del “canone concordato” di evince, peraltro, dal tenore testuale dell'art. 1 del primo contratto (durata di anni 4 “rinnovato di anno in anno se non disdetto a mezzo raccomandata A.R. tre mesi prima della scadenza)”: è evidente che fin dall'inizio del rapporto la volontà delle parti non è mai stata quella di rinnovare la locazione per un periodo più lungo dopo la prima scadenza.
Né tantomeno può considerarsi indice di locazione ordinaria la precedente stipula di un contratto con termine di durata in anni 4 (quattro): infatti, anche in regime di contratto “a canone concordato” le parti possono convenzionalmente stabilire una diversa durata
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negoziale (non inferiore ad anni tre, giusta art. 2 comma 5 L. 431/1998), come in concreto
è avvenuto.
Nessun dato suffraga, dunque, la tesi dell'appallante e sostenere che i “contratti erano un escamotage per aggirare un ordinario rapporto locatizio sorto ad ottobre del 2017” è una mera asserzione priva di qualunque elemento oggettivo di riscontro.
Anzi, al contrario, come detto, quanto testualmente riportato al punto 11 del contratto in contestazione offre la prova documentale del contrario.
Come correttamente rilevato dal primo giudice, in definitiva, «l'univoca qualificazione del contratto in corso operata dalle parti come “locazione a canone concordato ai sensi dell'art. 2 comma 3 L. 431/1998”, unitamente alle pattuizioni del negozio sottoscritto, costituiscono elementi certi e inequivocabili che escludono la riconducibilità dello stesso in termini di ordinario rapporto locatizio di cui all'art. 2 comma 1 L. 431/1998, di per sé incompatibile con l'espresso richiamo (nel contratto in corso) all'Accordo definito tra la
UPPI Unione Piccoli Proprietari Immobiliari della Provincia di Cosenza nonché
CONFEDILIZIA e la stipulato presso il Comune di Cosenza in data 15.05.2014». CP_3
Corretta e immune da censure è, pertanto, la sentenza gravata -anche in punto di determinazione della data di scadenza del rapporto contrattuale- che, non scalfita dalle censure articolate nell'atto di appello, va interamente confermata.
§ 3. Le spese di lite
3.1. Le spese di lite del giudizio di appello seguono la soccombenza di (e Parte_1 si liquidano in euro 1.458,00 (euro 268,00 per lo studio della controversia;
euro 268,00 per la fase introduttiva;
euro 496,00 per la fase di trattazione ed euro 426,00 per la fase decisoria), in applicazione dei parametri minimi dello scaglione per le cause di valore da euro 1.101,00 ad euro 5.201,00 (tenuto conto del valore dichiarato della controversia, pari ad euro 4.200,00) considerata la modesta difficoltà della controversia.
3.2. Visto il tenore della decisione sull'appello (integrale rigetto), si dà atto che sussistono i presupposti per condannare gli appellanti al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ex art. 13, comma 1- quater, d.P.R. n. 115/2002.



P.Q.M.



La Corte di Appello di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Cosenza n. Parte_1
2363/2024, pubblicata in data 19.12.2024, così provvede: sentenza, all'esito dell'udienza
1) Rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata.
2) Condanna al rimborso delle spese processuali del presente giudizio di Parte_1 appello nei confronti di , liquidate in complessivi euro 1.458,00, oltre Controparte_1
7 Corte di Appello di Catanzaro – Seconda Sezione Civile ___________________________________________________________________
i.v.a., c.p.a. e rimborso forfettario come per legge, da distrarsi in favore del difensore dichiaratosi antistatario;

3) Dà atto che sussistono i presupposti per condannare al versamento di Parte_1 un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.
Così deciso in data 10.04.2025
Il Consigliere rel. ed estensore Il Presidente
dott. Pietro Scuteri dott.ssa Silvana Ferriero

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