REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sez. VI civ., riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati:
1) dott.ssa Assunta D'Amore Presidente
2) dott. Giorgio Sensale Consigliere
3) dott.ssa Regina Marina Elefante Consigliere rel. nel procedimento nr. 3953/2020, all'esito della camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA tra
( rapp.tato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Costantino Catapano ( ) e dall'avv. Anna De Vivo C.F._2
( , come da procura in calce all'atto di appello, con i quali C.F._3
elettivamente domicilia in Ottaviano (NA) alla Via Domenico Beneventano n.8.
APPELLANTE
E
( ), rapp.tata e difesa dall'avv. Luisa Controparte_1 C.F._4
Catapano ( ) e dall'avv. Alfonso Pisanzio C.F._5
( ), come da procura in calce alla comparsa in appello, con C.F._6
i quali elettivamente domicilia in Napoli alla P.zza G. Rodinò 18.
APPELLATA
Conclusioni
Per l'appellante: A) Ammettere la chiesta prova per testi al fine di consentire al di poter provare, oltre che con documenti come allegati al fascicolo Pt_1
cartaceo, l'esistenza di un contratto in nero a far data dal 1985 nonché l'esistenza Pag. 1 a 8

di un accordo verbale circa la compensazione dei canoni impagati con lavori effettuati dietro consenso della proprietaria;

B) rigettare la richiesta di convalida dello sfratto per morosità per i motivi di cui in premessa e, per l'effetto, revocare la richiesta di ingiunzione di pagamento proposta dall'intimante;
C) In ogni caso compensare le somme richieste dall'intimante a titolo di canoni scaduti e non pagati con il valore dei lavori di ristrutturazione effettuati dall'istante e/o con i canoni indebitamente percepiti dall'intimante per il periodo antecedente alla data di registrazione del contratto di locazione;

D) in via riconvenzionale: condannare parte ricorrente alla restituzione delle somme indebitamente percepite a titolo di pigioni non dovuti, anche ai fini dell'indebito arricchimento, somme quantificate in € 60.000,00 o a quella diversa somma che l'On.le Corte di Appello adita Vorrà in Sua giustizia liquidare, anche a far data dal 31.12.1998 , essendo tempestiva la richiesta e non essendo prescritto il termine per la stessa;

E) Adottare ogni altro provvedimento di Giustizia” e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dagli appellati dinanzi il
Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto;

F) Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.
Per l'appellata: Dichiarare inammissibile l'Appello e comunque rigettarlo, perché infondate e non provate le domande.
Vinte le spese con attribuzione.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§.

1. Il giudizio origina dall'intimazione di sfratto per morosità, con contestuale citazione per convalida ed emissione di decreto ingiuntivo, per il pagamento dei canoni scaduti ed impagati, con cui la locatrice convenne in Controparte_1
giudizio il conduttore . Parte_1
Pag. 2 a 8

1.1. L'attrice dedusse di avere concesso in locazione ad Parte_1
l'appartamento sito nel Comune di Ottaviano (NA) alla via Sarno n. 39, di cui era proprietaria, con contratto a decorrere dal 01/06/2015, per un canone mensile di € 250,00, da pagarsi entro il primo di ogni mese. Affermò che si era reso moroso dei canoni dal mese di Novembre 2017 al Parte_1
Dicembre 2018 e, pertanto, chiese la convalida dello sfratto e l'emissione del d.i. per i canoni scaduti e non pagati.

1.2. Costituitosi, si oppose alla convalida di sfratto e, in via Parte_1
riconvenzionale, chiese il pagamento della somma di € 60.000,00, ovvero della diversa somma da accertarsi in corso di causa, a titolo di canoni locatizi pagati
"a nero" a far data dal Novembre 1985. Sostenne che gli aveva Controparte_1
concesso in locazione, con contratto verbale, l'immobile in questione sin dal
1985, senza effettuare la registrazione di detto contratto e senza rilasciargli le ricevute di pagamento dei canoni, versati “in nero”.
A sostegno della propria difesa allegò varie copie di ricevute di utenze domestiche e certificato di residenza storico.
Affermò altresì che, avendo egli insistito affinché la proprietaria effettuasse lavori di manutenzione dell'immobile, ormai vetusto e mancante degli impianti, avevano concluso un accordo, sempre in forma verbale, nel senso che egli avrebbe effettuato i lavori di riparazione in economia (rifacimento cornicione, guaina, soffitto etc) e la locatrice avrebbe imputato le somme -da lui anticipate per i lavori di manutenzione- in conto pigione. Sostenne che la locatrice aveva quindi provveduto a registrare il contratto nel maggio del 2015, autorizzando nel contempo i lavori di manutenzione e che, pertanto “tale registrazione è stata architettata ad hoc al solo fine di porre in essere l'intimazione di sfratto.”.
Chiese quindi il rigetto della richiesta di convalida dello sfratto per morosità e dell'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e non pagati, chieste dall'intimante; in subordine chiese la compensazione delle dette somme con il valore dei lavori di ristrutturazione da lui effettuati e/o con i canoni Pag. 3 a 8 indebitamente percepiti “in nero” dall'intimante, per il periodo antecedente alla data di registrazione del contratto;
in via riconvenzionale chiese la condanna dell'intimante alla restituzione delle somme indebitamente percepite, a titolo di pigioni non dovuti.

1.3. Il Tribunale, disposto il mutamento del rito, ordinò il rilascio dell'immobile, assegnando alle parti termine per note;
rigettò la richiesta di prova testimoniale articolata da , perché generica e vertente su Parte_1
circostanze da provarsi documentalmente;
ed all'esito convalidò lo sfratto e condannò al pagamento dei canoni maturati e non pagati;
Parte_1
rigettò le domande riconvenzionali e condannò il conduttore al pagamento delle spese di lite.
§.

2. La sentenza nr. 372/2020 del 20.02.2020 del Tribunale di Nola è stata impugnata da . Parte_1

2.1. L'appellante censura la decisione per i seguenti motivi:
a) mancata ammissione della prova testimoniale, da cui sarebbe emerso che la locazione era iniziata nel 1985; b) omessa declaratoria di nullità del contratto di locazione del 1985, per essere stata omessa la registrazione;
c) mancata ammissione della prova testimoniale, in merito alla domanda riconvenzionale di pagamento dei canoni versati “in nero”.

2.2. Costituitasi, la locatrice ha chiesto il rigetto dell'appello, negando che fosse intercorso un contratto di locazione anteriormente al 2015 ed evidenziando che la narrazione del conduttore era smentita dalla circostanza che egli dal
2015 al 2017 aveva regolarmente versato i canoni di locazione, laddove, in base alla sua prospettazione, in ragione dell'accordo verbale relativo ai lavori di ristrutturazione, tali canoni avrebbero dovuto essere compensati con i costi della ristrutturazione.
§.

3. La Corte di Appello, all'udienza del 13.02.2025 ha dato lettura del dispositivo, riservandosi il deposito della motivazione.

3.1. L'appello è infondato e va rigettato per le ragioni che seguono. Pag. 4 a 8

3.1.1. Le censure dell'appellane in ordine alla mancata ammissione della prova testimoniale sono infondate. Invero l'appellante aveva articolato quattro capi di prova che di seguito si riportano:
1) Vero è che il contratto di locazione aveva inizio in data antecedente alla regolarizzazione dello stesso avvenuta nel maggio 2015;
2) Vero è che il ha sempre versato per anni somme "in nero " alla Pt_1
locatrice - prima di lei al compianto padre della odierna Persona_1
intimante - anche in assenza di ricevuta che ne attestasse e quietanzasse il pagamento.
3) Vero è che, a seguito di pressioni del conduttore di provvedere alla sistemazione dell'immobile, ormai vetusto e mancante di impianti a norma, carente altresì nella parte strutturale, si provvedeva a stipulare un accordo verbale alle seguenti condizioni: il conduttore avrebbe sistemato in economia
l'immobile (rifacimento cornicione, guaina, soffitto etc) ed il locatore avrebbe imputato tali somme anticipate in conto pigione.
4) Vero è che, solo a seguito di tanto, la locatrice provvedeva a registrare il contratto nel maggio del 2015 ed autorizzava, nel contempo, il a Pt_1
effettuare tali opere di manutenzione, opere che venivano effettuate dallo stesso
a step e con l'aiuto di familiari ed amici. Pt_1
Orbene come si evince dalla lettura dei sopraindicati capi, questi sono stati formulati in modo generico e risultano tali che, se anche la prova fosse stata esperita con esito positivo, non sarebbe stata idonea a consentire la ricostruzione dei fatti nel senso indicato dal . Pt_1
Il primo capo non specifica da quando sarebbe iniziata la locazione, in quanto genericamente indica una “data antecedente” alla regolarizzazione. Inoltre, poiché nel capo non si fa riferimento ad un contratto verbale di locazione, cui eventualmente abbia potuto assistere il testimone, ma meramente ad un inizio antecedente della locazione, la formulazione implica, all'evidenza, una valutazione da parte del teste in ordine alla natura giuridica del rapporto che il Pag. 5 a 8 aveva con l'immobile nel quale risiedeva, che cioè fosse una Pt_1
locazione, piuttosto che un comodato o un usufrutto, atteso che non viene chiesto al teste di deporre sulla circostanza di avere assistito alla stipula, sia pure in forma orale, di un contratto di locazione.
A tal fine non è idonea nemmeno la documentazione prodotta, atteso che le ricevute di pagamento di utenze domestiche, peraltro alcune delle quali risultano a nome di , riguardano tutte un immobile sito in Persona_1
Ottaviano alla via Sarno, 32, laddove l'immobile che assume di avere Pt_1
condotto in locazione dal 1985 è sito alla via Sarno n. 39. Senza considerare che, in ogni caso, l'eventuale prova di avere pagato alcune utenze domestiche, quand'anche fosse ritenuta idonea a dimostrare che aveva la Pt_1
detenzione dell'immobile in questione, non dimostra il titolo di detta detenzione se a titolo di comodato, di usufrutto, di mera tolleranza o di locazione.
In ogni caso la circostanza allegata di condurre l'immobile in questione sin dal
1985 è smentita dal certificato storico prodotto dallo stesso conduttore, che attesta che ha iniziato a risiedere nell'immobile di via Sarno, Parte_1
39 dal 21/10/2001.
Parimenti generica ed inidonea a dimostrare che la locazione fosse iniziata anni prima del 2015 è la seconda circostanza articolata. Al teste viene chiesto di riferire su somme “in nero” versate dal prima al padre della locatrice Pt_1
e poi alla figlia Persona_1 CP_1
Orbene, rispetto all'allegazione che il contratto di locazione fosse stato istaurato anni prima del 2015 con , appare del tutto irrilevante Controparte_1
la circostanza che si intende provare dell'avvenuto versamento di somme al di lei padre. Inoltre quand'anche fosse dimostrato l'avvenuto “versamento di somme”, sia pure in “nero”, mancando l'indicazione del titolo per cui tali somme furono versate, la prova non getta luce sul tipo di rapporto che era intercorso tra le parti, né sulla collocazione temporale di tali versamenti, né sulla Pag. 6 a 8 periodicità, nè sulla loro quantità. Sicche anche in tal caso l'eventuale esperimento positivo della prova non avrebbe condotto all'accertamento dell'esistenza di un precedente contratto di locazione verbale tra le parti.
La terza circostanza è anch'essa priva di collocazione temporale e di specificazione dei lavori effettuati, del loro valore e del periodo dell'imputazione ai canoni. Infine la quarta circostanza, con cui si chiede al teste di riferire sulla consequenzialità della condotta della locatrice, nell'avere strumentalmente provveduto alla registrazione del contratto al fine preordinato di intimare lo sfratto per morosità al conduttore, è meramente valutativa.
In definitiva va condivisa la decisone del primo di giudice di inammissibilità della prova testimoniale e di insufficienza della documentazione prodotta a dare la prova dell'istaurazione del contratto di locazione dall'anno 1985 e del versamento di canoni “in nero”.
Il rigetto del primo motivo di gravame assorbe l'esame del secondo motivo che presupponeva l'accertamento della stipula orale del contratto di locazione dal
1985.
Parimenti infondato è il terzo motivo di gravame, non essendo risultato in alcun modo né allegati, né tantomeno provati i lavori svolti, né in relazione alla tipologia, né alla quantità ed al loro valore.
§.

4. L'appello va dunque rigettato e le spese di lite, liquidate come in dispositivo, in base alle tabelle dm 147/22, nei valori minimi, attesa la semplicità delle questioni trattate, seguono la soccombenza;
sussistendo altresì, ai sensi dell'art. 13 co.

1-quater dpr 115/2002, i presupposti, a carico dell'appellante, per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

Pag. 7 a 8 La Corte d'Appello di Napoli, sezione VI civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto da avverso la sentenza nr. 372/2020 Parte_1
del 20.02.2020 del Tribunale di Nola, così provvede:

1. Rigetta l'appello.

2. Condanna al pagamento in favore di delle Parte_1 Controparte_1
spese di lite, che liquida in complessivi € 4.996,00 per compensi, oltre iva, cpa e spese generali al 15%, con attribuzione al difensore dichiaratosi antistatario.

3. Dà atto, ai sensi dell'art. 13 co.

1-quater dpr 115/2002, che sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Napoli, 13.02.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente dott.ssa Regina Marina Elefante dott.ssa Assunta D'Amore
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