N. R.G. 1681/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PESCARA
RESPONSABILITA' AQUILIANA E ALTRO CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Patrizia Medica ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 1681/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. RENZI RENATO e Parte_1 C.F._1 dell'avv. STEFANIA CECI, elettivamente domiciliato in PIAZZA DELLA MARINA 2/4 PESCARA, presso il difensore avv. RENZI RENATO ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GIRARDI Controparte_1 C.F._2 DR e dell'avv. CODROICO DR, elettivamente domiciliato in VIA BRENNERO 139 TRENTO, presso l'avv. GIRARDI DR CONVENUTO

CONCLUSIONI
All'udienza del 5.11.2025 la causa è stata incamerata per la decisione, sulle seguenti conclusioni delle parti:
L'attore ha chiesto che il Tribunale dichiari che l'immobile da lui acquistato all'asta ha consistenza residenziale complessiva pari a 44,42 mq come da Permesso di Costruire in Sanatoria n. 92/2007, ovvero pari a 41,68 mq come da Consulenza tecnica di ufficio e non a 88,00 mq come riportato nella perizia di stima redatta dal convenuto, geom. , su incarico del Tribunale di CP_1 CP_1
Pescara.
Accertato che tale difformità è idonea a determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene, acquistato dall'attore sulla base della consistenza del cespite indicata nella perizia redatta dal convenuto, condanni il convenuto al risarcimento del danno da lui subito, quantificato nella complessiva somma di € 35.000,00, ovvero nella diversa somma maggiore o minore ritenuta congrua.
Vinte le spese, da distrarsi in favore dei difensori, antistatari.
pagina 1 di 9 Il convenuto, insistendo nelle richieste istruttorie articolate con la seconda memoria ex art. 171 ter c.p.c. ha chiesto il rigetto della domanda, con vittoria di spese.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con atto di citazione ritualmente notificato e depositato in data 4.5.2023 ha Parte_1 convenuto in giudizio il geom. , assumendo che l'immobile, sito in Controparte_1
ON, C. da Macchiano Via A. De Gasperi 98, Piano T e piano 1° contraddistinto al N.C.E.U. del detto Comune al foglio n. 17, part. 762, sub 8, categoria A/2, classe 3, da lui acquistato all'asta a seguito di procedura esecutiva immobiliare, ha consistenza residenziale complessiva pari a 44,42 mq come da Permesso di Costruire in Sanatoria n. 92/2007, pertanto inferiore a quella di 88,00 mq erroneamente riportata nella perizia di stima redatta dal convenuto, su incarico del Tribunale di
Pescara.
Ritenendo tale difformità idonea a determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene, ha chiesto che il Tribunale condanni il convenuto al risarcimento del danno da lui subito, quantificato nella complessiva somma di € 37.713,68, (36.652,17, maggiorato di € 1.061,51 per interessi) ovvero nella diversa somma maggiore o minore ritenuta congrua, maggiorata di interessi e rivalutazione monetaria. Vinte le spese.
2. Con comparsa depositata il 4.7.2023 si è costituito il geom. , contestando la Controparte_1 sussistenza del danno patrimoniale, invocato dall'attore.
Evidenziava che, all'esito della gara con altri offerenti, l'attore si era aggiudicato l'immobile acquistato all'asta al prezzo di € 95.000,00 notevolmente inferiore al valore di mercato.
Contestava la sussistenza del pregiudizio economico lamentato, evidenziando che il prezzo di aggiudicazione (€ 95.000,00), superava l'offerta minima fissata in € 66.088,84 ed il prezzo base d'asta determinato in € 88.118,45, per cui il presunto danno non poteva essere determinato sulla base del prezzo base d'asta, risultato del tutto ininfluente rispetto al prezzo di aggiudicazione dell' Pt_2 determinato all'esito della gara tra gli offerenti ex art. 573 cpc.
Assumeva di aver svolto in maniera corretta l'incarico peritale a lui conferito, nel quale aveva evidenziato le difformità, accertate nel corso dal sopralluogo da lui effettuato in data 28/06/2018, rispetto all'ultimo progetto autorizzato, nonché tra lo stato di fatto e la planimetria catastale dell'immobile.
Avendo segnalato che l'immobile era privo del certificato di agibilità, dall'esame della perizia di stima e dei relativi allegati (cfr. il doc. 2 convenuto) i partecipanti all'asta erano stati messi in condizione di conoscere l'estensione della superficie abitabile, che presentava una superficie utile di mq 36,82 e mq.
pagina 2 di 9 7,60 per complessivi mq. 44,42 oltre ad una superficie non residenziale al piano terra per mq. 6,49 ed al piano sottotetto per mq. 37,36 per complessivi mq. 43,85.
Tale informazione, che l'attore assumeva di aver appreso solo dopo l'aggiudicazione dell'immobile, era indicata nella documentazione allegata alla perizia di stima dell'IL (cfr. il doc. 2) e segnatamente:
- nella relazione tecnica allegata alla domanda di sanatoria dell'IL (cfr. il doc. 3 convenuto);
- nella relazione tecnica del Comune di ON (cfr. il doc. 4 convenuto);
- nel permesso di costruire in sanatoria (cfr. il doc. 5 convenuto).
Evidenziava che l'attore aveva omesso di presentare domanda di sanatoria e di richiedere al Comune di
ON il certificato di agibilità, nonostante fosse stato espressamente avvisato della facoltà di regolarizzare tali difformità.
Nel decreto di trasferimento dell'IL il Giudice dell'Esecuzione aveva avvisato l'aggiudicatario che aveva la possibilità di regolarizzare l'IL, presentando domanda di sanatoria al Comune competente “a norma e per gli effetti dell'art. 17 della Legge 28 febbraio 1985, n. 47 e successive modifiche” nel termine di centoventi giorni dalla data di emissione del decreto di trasferimento.
Assumeva che se l'attore avesse regolarizzato le difformità segnalate, l'immobile sarebbe potuto risultare, in tutto o in parte, parzialmente residenziale.
Evidenziava che l'attore aveva acquistato l'immobile a corpo e non a misura, rinunciando così al diritto al risarcimento nell'ipotesi di difformità di misura (cfr. pag. 1 del doc 1 di parte attrice).
Contestava il calcolo, all'esito del quale l'attore aveva determinato la superficie convenzionale dell'immobile, assumendo che anche la superficie non residenziale doveva essere conteggiata ai fini del calcolo della superficie convenzionale dell'immobile, considerato che i locali sottotetto erano dotati di tutti gli impianti (idrico, elettrico, termico) e di finiture similari a quelle del piano terra.
3. Con ordinanza in data 30.10.2023 ritenuto necessario, prima di assumere le prove capitolate dalle parti, disporre perizia finalizzata ad accertare, alla data di aggiudicazione del 26/02/2020, le caratteristiche e di conseguenza il valore dell'immobile oggetto di trasferimento, è stato nominato come
CTU l'arch. , che ha depositato la relazione in data 1.7.2024. Persona_1
4. Con ordinanza in data 12.9.2024 è stata formulata alle parti proposta conciliativa, che prevedeva il pagamento, in favore dell'attore, dell'importo di € 30.000,00.
La proposta è stata accettata solo dall'attore e con ordinanza in data 23.1.2025, ritenute le prove orali articolate dalle parti non rilevati per la decisione, la causa è stata rinviata per la decisione all'udienza del 5.11.2025, con assegnazione alle parti dei termini a ritroso previsti dall'art. 281 quinquies cpc.
pagina 3 di 9 5. Va preliminarmente confermato il rigetto della prova articolata dal convenuto nella memoria istruttoria, considerata la natura documentale delle circostanze capitolate sub sub. 1 e 2.
In relazione agli altri capitoli di prova, va evidenziato che non può essere posto a carico dell'attore l'onere di confrontare i dati riportati nella perizia di stima, pubblicata unitamente all'avviso di vendita, con la documentazione allegata alla perizia che non è soggetta a tale onere, considerata la pacifica esistenza di un affidamento che i partecipanti all'asta ripongono nel corretto operato degli ausiliari del giudice dell'esecuzione.
***
La domanda è fondata e merita accoglimento per le ragioni di seguito indicate.
A. Sull'inquadramento giuridico della fattispecie
Il perito estimatore, nominato per la stima di beni immobili, oggetto di procedura esecutiva e\o fallimentare, opera quale ausiliario del giudice in funzione del superiore interesse della giustizia.
Nessun rapporto professionale lo lega al soggetto che diventa aggiudicatario dell'immobile stimato, configurandosi eventualmente nei suoi confronti una responsabilità di tipo extracontrattuale, nei termini indicati dall'art. 64 c.p.c. (cfr. Cass. civ. sent. 13010 del 23.06.2016; Cass. civ., sez. III, sent. n.
18313/2015; Cass. civ. sent. n. 2359 del 2.2.2010).
Considerata la natura aquiliana della responsabilità, è onere di chi si assume danneggiato dall'espletamento dell'incarico peritale, dar prova tanto della condotta dolosa o colposa imputabile al perito, quanto del danno ingiusto, ovvero della lesione arrecata ad un interesse giuridicamente rilevante c.d. “danno evento” e delle conseguenze pregiudizievoli sofferte a causa della detta lesione, c.d. “danno conseguenza”, nonché infine della causalità materiale (tra fatto e danno evento) e giudica (tra danno evento e danno conseguenza).
La giurisprudenza di legittimità, in occasione dei plurimi arresti intervenuti in materia, ha avuto modo di chiarire che l'erronea valutazione fornita dall'esperto in sede di determinazione del valore dell'immobile da aggiudicare all'asta, può assumere la valenza di un colposo elemento perturbatore tale da alterarne in modo significativo il valore dell'immobile (cfr. Cass. civ. sent. n. 2359 del 2.2.2010), considerato che la partecipazione ad un incanto non costituisce un'attività aleatoria, determinandosi ogni partecipante alla propria offerta sulla base delle caratteristiche dell'immobile e del suo interesse a rendersene aggiudicatario, dando per pacifica l'esistenza di un affidamento che i partecipanti ripongono nel corretto operato degli ausiliari del giudice dell'esecuzione (cfr. Cass. civ. sent. 13010 del
23.06.2016).
È dunque senz'altro possibile, in termini giuridici, prospettare l'esistenza di una responsabilità extracontrattuale del perito di stima, beninteso a condizione che si accertino l'effettiva sussistenza di pagina 4 di 9 dolo o colpa nello svolgimento dell'incarico, la rilevanza ai fini di una significativa alterazione della situazione reale dell'immobile destinato alla vendita e la sua incidenza causale nella determinazione del consenso degli acquirenti.
Quanto all'elemento soggettivo, la Cassazione ha in più occasioni affermato che: “ai fini della responsabilità civile dei consulenti tecnici prevista dall'art. 64 c.p.c., non è richiesta la colpa grave
(cfr. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 13010 del 23/06/2016).
Il perito di stima, nominato dal giudice dell'esecuzione, risponde quindi nei confronti dell'aggiudicatario, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per il danno da questi patito in virtù dell'erronea valutazione dell'immobile staggito, solo ove ne sia accertato il comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell'incarico, tale da determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell'acquirente (cfr. Cassazione civile sez. III, 13/02/2024, n. 3917).
B. Sull'applicazione al caso in esame dei principi di diritto sopra indicati
b.1 Allo scopo di accertare l'effettiva consistenza dell'immobile, sito in ON, acquistato dall'attore a seguito di procedura esecutiva immobiliare, sono stati formulati al CTU nominato, arch.
i seguenti quesiti: Persona_1
“1) Dica il CTU, letti gli atti e compiuto ogni più opportuno accertamento, previa verifica della reale ed effettiva consistenza delle superfici residenziali dell'immobile oggetto di causa, la sussistenza dei presupposti e dei costi per il recupero abitativo delle superfici non residenziali del fabbricato indipendente con giardino, sito in ON (PE), C.da Macchiano, Via A. De Gasperi 98, composto da piano terra e primo piano, identificato al catasto Fabbricati al Fg. 17, Part. 762, Sub. 8,
Categoria A2.
2) Accerti il valore dell'immobile alla data di aggiudicazione del 26/02/2020, proponendo alle parti, all'esito degli accertamenti svolti, una soluzione conciliativa”.
Con relazione depositata il 1.7.2024 redatta all'esito dei rilievi effettuati sui luoghi di causa, in contraddittorio con i CC.TT.PP., il CTU ha accertato che l'immobile oggetto di controversia aveva superfici utili residenziali complessivamente pari a ca. mq. 41,68 (cfr CTU pag. 11).
Il perito aveva inoltre constatato le seguenti difformità non segnalate nella perizia di stima redatta dal convenuto: i) assenza sui luoghi del locale ad uso lavanderia catastalmente rappresentato in corrispondenza del piano terra e conseguente annessione di fatto della relativa superficie al contiguo vano cucina;
ii) assenza sui luoghi dell'accesso esterno, catastalmente rappresentato relativamente al locale pertinenziale al piano terra, in corrispondenza del quale è stata invece riscontrata una finestra;

iii) differente indicazione catastale delle altezze corrispondenti all'intradosso della copertura del piano pagina 5 di 9 primo, con scostamenti pari a ca. cm. 6,00 in corrispondenza dell'altezza minima, nonché pari a ca. cm.
20,00 in corrispondenza dell'altezza massima;
iv) realizzazione di collegamento diretto tra i locali abitativi ed il locale accessorio al piano terra a mezzo di apertura interna progettualmente non prevista.
b.2 All'esito degli accertamenti svolti, pienamente condivisibili, in quanto espressi attraverso un attento e circostanziato esame degli atti e dello stato dei luoghi, con allegazione di numerose fotografie idonee a consentire una completa verifica dell'operato svolto dal perito, quest'ultimo ha precisato che il fabbricato sito alla Via A. De Gasperi n° 98 del Comunale di ON non possiede i requisiti necessari e sufficienti al recupero abitativo dei vani non residenziali del piano sottotetto, richiesti dalla
L.R. n° 10/2011 ed dal Regolamento Edilizio del Comunale di ON, in quanto l'altezza media del sottotetto risulta inferiore a ml. 2,40 ed il rapporto aero-illuminante tra le superfici delle finestre e del pavimento risulta inferiore ad 1/8 in ognuno dei singoli vani considerati.
Pertanto, a meno di sostanziali opere di adeguamento, che intervengano sui parametri tecnici considerati in base a specifica fase progettuale - non risulta attualmente possibile procedere al recupero abitativo delle superfici non residenziali al piano sottotetto” (cfr CTU pag. 52).
b.3 È quindi possibile affermare che, a causa dell'erronea rappresentazione dei fatti, riportati nella perizia di stima redatta dal convenuto, (documento visibile all'aggiudicatario, in quanto accessibile dal portale delle vendite pubbliche e sui siti internet indicati dal Tribunale di Pescara per le pubblicazioni dell'avviso di vendita), che indicava in 88,00 mq la superfici utile residenziale dell'immobile e che non faceva menzione delle difformità rilevate dal CTU, l'attore aveva acquistato un immobile avente consistenza residenziale complessiva pari a circa la metà di quella indicata nella perizia, nonché difformità catastali ed urbanistiche non segnalate, idonee ad incidere sul valore del bene ed in particolare sulla sua commerciabilità, gravando sul venditore l'onere di provvedere alla regolarizzazione delle difformità sopra indicate, sostenendone i relativi costi.
Si può quindi affermare che l'attore, confidando nel corretto operato dell'ausiliario del giudice dell'esecuzione, aveva acquistato un immobile che non aveva le caratteristiche indicate nella perizia redatta dal geom. . CP_1
b.4 Accertata la sussistenza dell'errore professionale contestato al convenuto, va precisato che nessun rilievo assume la circostanza che l'acquisto dell'immobile sia stato effettuato dall'attore a corpo e non a misura, considerata la natura extracontrattuale della responsabilità dell'ausiliario e la rilevanza delle difformità accertate.
Considerato il carattere routinario dell'accertamento tecnico svolto dal convenuto, nell'ambito di un'attività, quale quella svolta dall'ausiliario del giudice dell'esecuzione, funzionale al superiore interesse della giustizia, tale da imporre al perito una particolare diligenza e perizia, valutata inoltre la pagina 6 di 9 rilevanza delle difformità accertate tra lo stato di fatto dell'immobile e le caratteristiche indicate nella perizia di stima, è possibile ricondurre la condotta professionale del convenuto al paradigma della colpa, considerato che, ai fini della responsabilità civile dei consulenti tecnici prevista dall'art. 64 cpc non è richiesta la colpa grave (cfr. Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 3917 del 13/02/2024 e Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 13010 del 23/06/2016).
C. Sul quantum debeatur
c.1 Considerato che l'attore ha acquistato all'asta, al prezzo di € 95.000,00 un immobile con superficie residenziale netta di 88 mq e che il CTU ha accertato che l'immobile ha superfici utili residenziali inferiori, complessivamente pari a ca. mq. 41,68 e presenta difformità urbanistiche e catastali non segnalate dal convenuto nella perizia di stima, si ritiene equo liquidare il danno subito dall'attore nell'importo richiesto di € 35.000,00, pari al 36% circa del prezzo versato, considerato che la consistenza residenziale complessiva dell'immobile è pari a circa la metà di quella indicata nella perizia.
c.2 Sull'importo come sopra liquidato, in quanto debito di valore e non di valuta, vanno aggiunti gli interessi compensativi, da intendere quale componente del “lucro cessante” (mancato guadagno), anche in assenza di esplicita domanda di parte, dal momento che essi decorrono di diritto e il giudice può attribuirli d'ufficio in assenza di una specifica domanda della parte, senza incorrere nel vizio di ultra- petizione, quando questa abbia chiesto il risarcimento integrale del danno (Cass. n. 2037/2019).
Circa la natura e la decorrenza di detti interessi, secondo l'insegnamento costante della Cass. S.U. n.
1712/1995, essendo volti a compensare il danneggiato del mancato godimento della somma liquidata
(come componente del lucro cessante o mancato guadagno) concorrono con la rivalutazione monetaria, che tende, invece, alla reintegrazione del danneggiato nella situazione patrimoniale antecedente il fatto illecito e non decorrono dalla pubblicazione della sentenza ma devono essere calcolati anno per anno, sul valore della somma via via rivalutata nell'arco di tempo compreso tra l'evento dannoso e la liquidazione (cfr. Cass. n. 12228/2016 e n. 2037/2019).
Quanto alle modalità di calcolo, gli interessi decorreranno non sulla somma valutata all'attualità, bensì su quella originaria, rivalutata anno per anno (Cass., Sez. Un., 17.02.1995. n. 1712; Cass. 08.05.1998,
n. 4677): nella specie, l'importo sopra liquidato va “devalutato” al 3 settembre 2020, data di acquisto dell'immobile e poi su detto importo - rivalutato anno per anno secondo le variazioni ISTAT FOI relative al costo della vita - vanno calcolati gli interessi legali, fino alla data di deposito della presente sentenza.
Spettano inoltre agli attori gli interessi legali dalla data di pubblicazione della sentenza al soddisfo.
D. Sulla domanda di condanna formulata ex art. 96 cpc pagina 7 di 9 d.1 La domanda di condanna del convenuto, formulata ex art. 96 cpc da parte attrice in sede di memoria di replica, va rigettata perché tardiva.
d.2 Sussistono invece i presupposti per ritenere configurabile, in capo al convenuto, una responsabilità aggravata ex art. 96, comma 3, c.p.c., applicabile anche d'ufficio (cfr. Cass. n. 27326/2019), in tutti i casi di soccombenza della parte come “sanzione di carattere pubblicistico, autonoma e indipendente rispetto alle ipotesi di responsabilità aggravata ex art. 96, commi 1 e 2, c.p.c. e con queste cumulabile, volta - con finalità deflattive del contenzioso - alla repressione dell'abuso dello strumento processuale;
la sua applicazione, pertanto, non richiede, quale elemento costitutivo della fattispecie, il riscontro dell'elemento soggettivo del dolo o della colpa grave, bensì di una condotta oggettivamente valutabile alla stregua di "abuso del processo", quale l'aver agito o resistito pretestuosamente” (cfr. Cass. n.
27623 del 21.11.2017, Cass. n. 29812 del 18.11.2019 e più di recente Cass. n. 20018 del 24.09.2020).
La Cassazione ha più di recente precisato che, a differenza di quella di cui ai primi due commi, la responsabilità aggravata ex art. 96, comma 3, c.p.c., non richiede domanda di parte, né la prova del danno, esigendo solo, sul piano soggettivo, la mala fede o la colpa grave della parte soccombente, sussistente nell'ipotesi di violazione del grado minimo di diligenza che consente di avvertire facilmente l'infondatezza o l'inammissibilità della propria domanda, coinvolgendo l'esercizio dell'azione processuale nel suo complesso, cosicché possa considerarsi meritevole di sanzione l'abuso dello strumento processuale in sé (cfr Cassazione civile sez. I, 27/10/2023, n.2983).
Con riguardo alla fattispecie in esame, va evidenziato che il convenuto, che non aveva aderito alla proposta conciliativa formulata ex art. 185 bis cpc, accettata dall'attore, era perfettamente in grado di avvedersi dell'infondatezza delle eccezioni da lui formulate, tenuto conto della professione di perito estimatore da lui svolta per conto del Tribunale.
Il convenuto va quindi condannato a versare a parte attrice, ex art. 96 comma III cpc, una somma che si stima equo liquidare, considerato il valore della controversia e la durata del giudizio, nell'importo di €
3.000,00, maggiorato di interessi legali dal deposito della sentenza al saldo.
E. Sulla regolamentazione delle spese
e.1 Le spese di lite parametrate sui valori medi e liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza del convenuto e si liquidano come in dispositivo.
Spese da distrarsi in favore dei difensori, antistatari.
e.2 Per le medesime ragioni le spese CTU vanno poste definitivamente a carico del convenuto con conseguente obbligo di procedere ai relativi conguagli


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al R.G. n. 1681/2023 pagina 8 di 9 ACCERTATA la fondatezza della domanda,
CONDANNA il convenuto a versare all'attore la somma di € 35.000,00 a titolo di risarcimento danno, oltre interessi computati al tasso legale sulla somma dapprima devalutata alla data del 3.9.2020 e rivalutata anno per anno secondo le variazioni ISTAT FOI sul costo della vita, maggiorata di interessi legali dalla data di pubblicazione della sentenza sino al soddisfo.
RIGETTA la domanda di condanna formulata ex art. 96 cpc da parte attrice, in sede di memoria di replica.
CONDANNA il convenuto a versare all'attore, ex art. 96 comma III cpc, la somma di €. 3.000,00, oltre interessi legali dal deposito della sentenza al saldo.
CONDANNA il convenuto al rimborso delle spese di lite sostenute dall'attore che liquida in € 545,00 per spese ed €
7.616,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%. Cap ed IVA come per legge, da distrarsi in favore dei difensori, antistatari.
PONE le spese di CTU, liquidate come da separato decreto, definitivamente a carico del convenuto, con conseguente obbligo di procedere ai relativi conguagli.
Alla cancelleria per quanto di competenza.
Pescara, 17/11/2025
Il Giudice
dott.ssa Patrizia Medica
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