N. R.G. 729/2024
REPUBBLICA ITALIANA Sent. N°
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Cron. N°
La Corte di Appello di Bari Rep. N°
Seconda Sezione Civile
composta dai seguenti Magistrati:
l) dott. Filippo LABELLARTE Presidente
2) " Luciano GUAGLIONE Consigliere rel.
3) " Maria Angela MARCHESIELLO Consigliere
ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in sede di rinvio dalla Corte di cassazione avente ad oggetto “Restituzione caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.”, iscritta nel ruolo generale degli affari contenziosi civili sotto il numero d'ordine 729 dell'anno 2024.
T R A
(c.f.: ), rappresentato e difeso dall'avv. Giuseppe Parte_1 C.F._1
Paccione, in virtù di procura in calce al ricorso in riassunzione ex art. 392 c.p.c., ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Toritto (via Carmine n. 20)
ATTORE/ RICORRENTE IN RIASSUNZIONE
E
(c.f.: ) e (c.f.: _1 C.F._2 Controparte_2
), quali eredi della de cuius , rappresentati e difesi C.F._3 Persona_1
dagli avv.ti Angelo Ragone e Domenico Sollazzo, in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione in appello, ed elettivamente domiciliati presso il loro studio in Bari (via Principe
Amedeo n. 36)
CONVENUTI/RESISTENTI IN RIASSUNZIONE

pagina 1 di 13 All'udienza collegiale tenutasi il 14.03.2025 la causa è stata riservata per la decisione, sulle conclusioni rassegnate dai procuratori delle parti costituite nelle note autorizzate in atti, da intendersi qui per richiamate e trascritte, con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 12.11.2007 conveniva in giudizio davanti al Parte_1
Tribunale di Bari, sezione distaccata di Modugno, per sentir accogliere le Persona_1 seguenti conclusioni: “a) dichiarare risolto di diritto il contratto preliminare di compravendita intercorso in data 27.6.2007 tra il sig. e la sig.ra per grave Parte_1 Persona_1 ed imputabile inadempimento di quest'ultima; b) di conseguenza, previa declaratoria della legittimità dell'intervenuta dichiarazione di recesso dal contratto preliminare di compravendita de quo da parte del sig. condannare la sig.ra al pagamento in Parte_1 Persona_1 favore dell'istante della somma di euro 15.000,00 a titolo di raddoppio della caparra confirmatoria già restituita, oltre interessi legali dalla costituzione in mora al soddisfo;
c) spese e competenze difensive in una alle spese forfettizzate ed agli accessori di legge secondo soccombenza.”
A fondamento della domanda, l'attore esponeva:
- che in data 27.6.2007 aveva stipulato, con la un contratto preliminare di Persona_1
compravendita avente ad oggetto la piena proprietà della “a) casa di abitazione, di vecchia costru-
zione, alla quale si accede dal portoncino e scalinata di proprietà esclusiva, posti al civico 3 di vicolo II di via Ponte … b) locale deposito esteso circa mq. 32 posto al piano seminterrato, al quale si accede dal civico 19 di via Marcello Bonacchi”;
- che il prezzo della compravendita era stato dalle parti convenuto in complessivi € 87.500,00 da versarsi: quanto ad € 15.000,00 - a titolo di caparra confirmatoria, al momento della sottoscrizione del contratto preliminare;
quanto al saldo di € 72.500,00 al momento della stipula dell'atto definitivo di vendita, da stipularsi entro e non oltre il 30 settembre 2007, a ministero del Notaio
di Grumo Appula, mediante l'accensione di un mutuo ipotecario;
Persona_2
- che tale contratto preliminare conteneva una clausola risolutiva espressa mediante cui le parti si davano reciprocamente atto che “il presente preliminare, salvo patti contrari da riportare per iscritto, si risolverà automaticamente con conseguente operatività dell'istituto di cui all'art. 1385
c.c., fatta salva la risarcibilità dei danni ulteriori qualora in sede di stipula dell'atto definitivo di
compravendita emergano fatti o circostanze pregiudizievoli tali che se conosciuti al momento del
pagina 2 di 13 presente preliminare avrebbero indotto la parte promittente acquirente a non sottoscriverlo ovvero a sottoscriverlo a condizioni diverse”;
- che la parte promissaria acquirente presentava domanda di mutuo presso l'istituto di credito
, ma tale istanza veniva rigettata poiché sull'immobile promesso in vendita Parte_2
risultava antecedentemente trascritta una domanda giudiziale;

- che il promissario acquirente, comunicava con lettera del 4.10.2007 il proprio Parte_1
recesso dal contratto preliminare, chiedendo contestualmente la restituzione del doppio della caparra;

- che contestava ogni addebito e si rendeva immediatamente disponibile alla Persona_1
restituzione della sola caparra confirmatoria pari ad € 15.000,00;
- che con lettera del 16.10.2007 il manifestava la volontà di avvalersi della clausola Pt_1
risolutiva espressa e reiterava la richiesta di restituzione del doppio della caparra;

- che in data 8.11.2007 la restituiva la somma di € 15.000,00 portata da assegno Per_1
bancario.
Costituitasi in giudizio chiedeva il rigetto della domanda, con vittoria di Persona_1
spese di lite.
Nelle more del giudizio decedeva la convenuta, sicchè il giudizio veniva dichiarato interrotto.
Con atto di riassunzione notificato collettivamente ed impersonalmente presso l'ultimo domicilio della de cuius, l'attore riassumeva ritualmente il giudizio.
Si costituivano in giudizio gli eredi della i germani e Per_1 _1 CP_2
i quali preliminarmente eccepivano la non integrità del contradittorio per non essere stata
[...] evocata in giudizio anche l'altra erede, sorella della de cuius, Persona_3
Ricostituito il contraddittorio, all'esito dell'istruttoria (con l'assunzione dell'interrogatorio for- male dell'attore e l'espletamento della prova testimoniale), il Tribunale di Bari con sentenza n.
586/2015, emessa in data 27.01.2015, dichiarava l'improponibilità delle domande attoree e com-
pensava tra le parti le spese di lite.
Deduceva il giudice di prime cure che le domande proposte dall'attore in rapporto di equipollenza (di declaratoria dell'altrui inadempimento per ottenere la risoluzione di diritto del contratto preliminare sottoscritto inter partes in data 27.6.20027 e di declaratoria di legittimità del recesso dal già menzionato contratto, invocando la conseguente condanna della promittente venditrice al pagamento del doppio della caparra) erano improponibili perché cumulativamente proposte.
pagina 3 di 13 In particolare, il Tribunale rilevava che le due domande presentavano un'assoluta incompatibilità strutturale e funzionale e che i rimedi risarcitori di cui al secondo e terzo comma dell'art. 1385 c.c. non potevano cumularsi tra loro, ragione per cui “ la volontà di considerare il contratto risolto, come conseguenza della scadenza di un termine essenziale, manifestata dallo stesso attore nella racc. del 30.10.2007, impedisce l'esame della domanda di recesso e la conseguente richiesta di ottenere il doppio della caparra confirmatoria”.
Avverso tale sentenza proponeva appello, innanzi a questa Corte, con atto di citazione ritual- mente notificato, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “… Parte_1 accogliere la domanda del e, per l'effetto, previa declaratoria della legittimità Parte_1 dell'intervenuta dichiarazione di recesso dal contrato preliminare di compravendita de quo da parte del condannare e , quali eredi della Parte_1 _1 Controparte_2 defunta , al pagamento in suo favore della somma di € 15.000,00 a titolo di Persona_1
raddoppio della caparra confirmatoria già restituita , oltre interessi legali dalla costituzione in
mora (4.102007) al soddisfo, il tutto con condanna degli appellati alla rifusione delle spese e competenze del doppio grado di giudizio”.
Si costituivano in giudizio i germani e , chiedendo il _1 Controparte_2 rigetto dell'appello e la conferma della sentenza impugnata, vinte le spese di lite.
La Corte di Appello di Bari, Seconda Sezione Civile, con sentenza n. 1644/2020 emessa il
29.09.2020, condividendo il percorso logico giuridico che aveva condotto il primo giudice a dichiarare improponibili le domande, rigettava il gravame proposto da e Parte_1 condannava l'appellante al rimborso delle spese del giudizio.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi. Parte_1
e hanno resistito con controricorso. _1 Controparte_2
Con sentenza del 8.05.2024 n. 13684/2024, depositata il 16.05.2024, la Cassazione civile, sez.
II, ha così deciso: “accoglie il primo e il secondo motivo di ricorso, assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Appello di Bari in diversa composizione anche per la statuizione sulle spese del giudizio di legittimità.
Con riferimento al primo motivo e secondo motivo, esaminati congiuntamente¹, la Suprema
Corte ha affermato il seguente principio di diritto: “il primo e il secondo motivo sono fondati, con ¹ Con tali motivi il ricorrente ha denunciato la violazione o falsa applicazione degli artt. 112, 166 e 167 c.p.c. e dell'art. 1385 c.c. in relazione all'art. 360 co. 1 n. 4 per avere i giudici di merito omesso di interpretare la domanda attorea e, quindi, per avere erroneamente qualificato la stessa come distinta in due domande, di risoluzione la prima e di recesso la seconda, anziché come unica domanda di recesso, incorrendo così nel vizio di ultrapetizione e/o extrapetizione;
nonché per aver, il Tribunale prima e la Corte di Appello dopo, considerato che il diritto al pagamento pagina 4 di 13 conse-guente assorbimento del terzo motivo.; ciò in quanto la sentenza impugnata, dichiarando impro-ponibile la domanda, ha erroneamente qualificato la domanda ed è incorsa nella violazione dell'art. 1385 c.c. prospettata dal ricorrente… la risoluzione del contratto di diritto per una delle cause previste dagli artt. 1454, 1456 e 1457 cod. civ. non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l'esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell'art 1385 cod. civ. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, poiché dette domanda hanno una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione e possono perciò essere proposte anche nel caso in cui si sia verificata di diritto la risoluzione. Nella fattispecie l'attore, sostenendo di essere la parte non inadempiente, aveva limitato fin dall'inizio la sua pretesa alla corresponsione del doppio della caparra e quindi, per dare corretta applicazione dell'art. 1385 cod. civ., la Corte d'Appello avrebbe dovuto accertare se sussistessero i presupposti per l'accoglimento di tale domanda e, nel caso in cui tale accertamento avesse avuto esito positivo, avrebbe dovuto accogliere la domanda”.
Con atto di citazione regolarmente notificato in data 24.05.2024 ha riassunto il Parte_1
giudizio nei confronti dei germani e , in qualità di eredi della _1 Controparte_2
de cuius dinanzi a questa Corte, affinché la stessa, in virtù del principio di Persona_1
diritto enunciato dalla Corte di Cassazione, vagli le sue doglianze come esposte nell'atto di citazio- ne e di appello (che richiama) al fine di “a) accertare e dichiarare che l'immobile oggetto del pre- liminare di compravendita de quo al momento della stipula risultò gravato da trascrizione pregiu- dizievole giusta confessione della stessa convenuta e dei suoi eredi in com- Persona_1
parsa di costituzione e giusta documentazione notarile allegata al fascicolo di parte attrice in I grado, oltre che giusta la prova testimoniale resa dai testi escussi in I grado;

b) di conseguenza accogliere la domanda di recesso-risoluzione di diritto del contratto preli- minare de quo del Sig. quale parte non inadempiente, e per l'effetto con- Parte_1
dannare i SI.ri e , quali eredi della defunta _1 Controparte_2 Per_1
, al pagamento in favore dello stesso della somma di euro
[...] Parte_1
15.000,00(quindicimila/00) a titolo di raddoppio della caparra confirmatoria, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

della caparra confirmatoria ricorre anche quando la parte non inadempiente, come nel caso di specie, eserciti un'azione di declaratoria della risoluzione di diritto del contratto già stragiudizialmente verificatesi e chieda, ai sensi dell'art 1385 c.c., comma 2, che il risarcimento del danno sia contenuto nell'ammontare predeterminato della pattuizione della caparra senza invocare il risarcimento di un danno ulteriore rispetto a quest'ultima. pagina 5 di 13 c) condannare i SI.ri e , quali eredi della defunta _1 Controparte_2 [...]
, al pagamento in favore del Sig. delle spese e competenze Persona_4 Parte_1
difensive dei precedenti tre gradi di giudizio e della presente fase di riassunzione”.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 29.10.204 si sono costituiti nel giudizio di rinvio e reiterando l'eccezione (sollevata con comparsa di _1 Controparte_2
costituzione del 1.12.2009 depositata nel giudizio di primo grado) di difetto del contraddittorio nei confronti dell'altra erede della de cuius, litisconsorte necessaria, mai evocata in Persona_3
causa in tutti i gradi di giudizio. Nel merito, hanno insistito per il rigetto delle domande con condanna del ricorrente in riassunzione alla rifusione delle spese di lite di tutti i gradi e fasi del giudizio.
Prima di entrare nel merito della questione posta al vaglio di questa Corte, va preliminarmente osservato che il giudizio di rinvio conseguente alla cassazione della decisione di appello per motivi di merito (giudizio di rinvio proprio) non costituisce la prosecuzione della pregressa fase di merito e non è destinato a confermare o riformare la sentenza di primo grado, ma integra una nuova ed autonoma fase che, pur soggetta, per ragioni di rito, alla disciplina riguardante il corrispondente procedimento di primo o secondo grado, ha natura rescissoria (nei limiti posti dalla pronuncia rescindente) ed è funzionale alla emanazione di una sentenza che, senza sostituirsi ad alcuna precedente pronuncia, riformandola o modificandola, statuisce direttamente sulle domande pro- poste dalle parti, come si desume dal disposto dell'art. 393 c.p.c., a mente del quale all'ipotesi di mancata tempestiva riassunzione del giudizio non consegue il passaggio in giudicato della sentenza di primo grado, bensì la sua inefficacia (cfr. Cass. civ., 15143/21; 10009/17; 1824/05).
La sentenza resa nel giudizio di rinvio è, pertanto, del tutto autonoma e costituisce il primo pronunciamento tra le parti.
Spetta, perciò, a questa Corte - precluso l'esame delle domande coperte da giudicato - decidere in ordine alle doglianze formulate da mai trattate dalla Corte, nei limiti ed in Parte_1
applicazione del principio di diritto enunciato dalla Cassazione nell'ordinanza che ha disposto il rinvio per cui è causa.
Al riguardo, questo Giudice del rinvio rileva quanto segue.
Va preliminarmente scrutinata l'eccezione pregiudiziale di difetto di integrazione del contrad- dittorio nei confronti di altra erede della de cuius già solle- Persona_3 Persona_1 vata dagli odierni resistenti in riassunzione nel corso dell'originario giudizio di primo grado². ² Il aveva notificato l'atto di riassunzione collettivamente e impersonalmente nell'ultimo domicilio della de Pt_1 cuius e non si era costituita in primo grado. Persona_3 pagina 6 di 13 L'eccezione è destituita di fondamento e va rigettata.
Costituisce principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità quello secondo cui “nel giudizio di rinvio dalla Corte di cassazione non può essere eccepita o rilevata di ufficio la non integrità del contraddittorio a causa di un'esigenza originaria di litisconsorzio (art. 102 cod. proc. civ.) quando tale questione non sia stata dedotta con il ricorso per cassazione e rilevata dal giudice di legittimità, dovendosi presumere che il contraddittorio sia stato ritenuto integro in quella sede, con la conseguenza che, nel giudizio di rinvio possono e devono partecipare, in veste di litisconsorti necessari, soltanto coloro che furono parti nel primo giudizio davanti alla Corte di cassazione” (così Cass. civ. n. 15400/2025; conf. Cass. civ. n. 5287/2023; Cass. civ. n.
19515/2020).
Ebbene, nel caso di specie è acquisita agli atti la circostanza che l'eccezione di difetto del con- traddittorio è stata proposta dai convenuti e solo con la com- _1 Controparte_2
parsa di costituzione e risposta depositata nel giudizio di primo grado, per non essere poi più stata riproposta né nel successivo giudizio di appello né, in ultimo, nel giudizio di Cassazione.
Il giudizio di legittimità, pertanto, si è svolto solo tra le odierne parti in causa, le quali devono essere oggi considerate come unici litisconsorti necessari.
Altrettanto infondata è la successiva eccezione di nullità dell'atto di riassunzione ex art. 392
c.p.c., formulata dai resistenti, per aver il richiamato esclusivamente i principi giurispru- Pt_1 denziali contenuti nell'ordinanza n. 1387/2024 resa dalla Suprema Corte, omettendo di riportarsi alle domande formulate nell'originario atto di citazione.
Al riguardo, occorre rilevare quanto segue.
La riassunzione della causa dinanzi al giudice di rinvio, ai sensi dell'art. 392 c.p.c., ha la funzione di riattivare il giudizio, configurandosi come meramente ripetitiva delle richieste avanzate negli atti processuali precedenti.
Nel giudizio di rinvio, infatti, le parti conservano la stessa posizione processuale assunta nel procedimento in cui fu pronunciata la sentenza annullata, ragione per cui l'atto di riassunzione ex art. 392 c.p.c. deve soltanto esplicitare la volontà di ottenere una pronuncia di merito favorevole, atteso che l'accertamento fattuale derivante dalla sentenza di cassazione riguarda i poteri del giudice di rinvio, non la domanda giudiziale, che si forma e si definisce esclusivamente nel giudizio di primo grado.
Ancora, in sede di rinvio non sono ammissibili domande nuove (già precluse in appello), mentre sono consentite - e dunque non imposte “quoad validitatem” relativamente all'atto di riassunzione -
pagina 7 di 13 le sole conclusioni diverse eventualmente necessitate dalla sentenza di cassazione (art. 394, comma
3, c.p.c.) (cfr. Cass. civ. n. 37200/2022; Cass. civ. n. 3883/2017).
Ne consegue che il giudice innanzi al quale sia stato riassunto il processo non incorre nel vizio di ultrapetizione quando abbia pronunciato su tutta la domanda proposta nel giudizio in cui fu emessa la sentenza annullata, e non sulle sole diverse conclusioni formulate con l'atto di riassunzione, atteso che, a seguito della riassunzione, prosegue il processo originario (cfr. Cass. civ. n.
23073/2014).
Nel caso di specie, l'acquisizione al giudizio di tutti i precedenti atti processuali permette a questa Corte - per integrazione - di risalire e quindi di esaminare le domande originarie.
Ciò premesso, può passarsi all'esame della questione posta al vaglio di questa Corte.
Risulta per tabulas che il contratto preliminare per cui è causa prevedeva una clausola risolutiva espressa³ che limitava, fin dall'inizio, la pretesa risarcitoria della parte adempiente alla ritenzione della caparra o alla corresponsione del doppio di quest'ultima.
È altrettanto pacifico e non contestato che l'immobile promesso in vendita era gravato da una trascrizione pregiudizievole (domanda giudiziale) - non dichiarata nel contratto preliminare, ma rilevata successivamente dal Notaio incaricato della redazione dell'atto pubblico definitivo - che ne impediva di fatto il regolare trasferimento.
È documentalmente provato che il promissario acquirente, preso atto di tale trascrizione, dapprima con missiva del 4.10.2007 comunicava il recesso dal contratto con contestuale domanda di restituzione del doppio della caparra ex art. 1385 c.c. e, successivamente, con lettera del
16.10.2007 manifestava la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa, reiterando la do- manda di pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata al momento di sottoscrizione del contratto preliminare de quo.
Con il successivo atto di citazione il chiedeva - seppur in maniera ondivaga - di dichia- Pt_1
rare risolto di diritto il contratto preliminare di compravendita del 27.06.2007 e, previa declaratoria della legittimità dell'intervenuta dichiarazione di recesso, di condannare la promittente venditrice alla restituzione del doppio della caparra.
Non è revocabile in dubbio che entrambe le domande ruotavano intorno all'uno e medesimo
“bene della vita”, ovvero l'ottenimento del doppio della caparra confirmatoria. ³ “Il presente preliminare, salvo patti contrari da riportare per iscritto, si risolverà automaticamente con conseguente operatività dell'istituto di cui all'art. 1385 c.c., fatta salva la risarcibilità dei danni ulteriori qual ora in sede di stipula dell'atto definitivo di compravendita emergano fatti o circostanze pregiudizievoli tali (a mero titolo esemplificativo ma non esaustivo ipoteche giudiziali, sequestri e pignoramenti), che se conosciuti al momento del presente preliminare avrebbero indotto la parte promittente acquirente a non sottoscriverlo ovvero a sottoscriverlo a condizioni diverse”. pagina 8 di 13 L'art. 1385, comma 2, c.c. letteralmente recita “se la parte che ha dato la caparra è inadem- piente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.
Come chiaramente desumibile dalla lettera dell'art. 1385, comma 3, c.c., la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole "ex lege", sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata;
qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'"an" e nel "quantum".
Fatto salvo quanto precisato dalla Suprema Corte nell'ordinanza di rinvio oggi in esame, va richiamato pure il principio di diritto secondo il quale risoluzione del contratto di diritto per una delle cause previste dagli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c. non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l'esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell'art. 1385 c.c. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, poiché dette domande hanno una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione e possono perciò essere proposte anche nel caso in cui si sia verificata di diritto la risoluzione.
Tornando al caso in esame, è documentalmente provato che il con la missiva del 4.10.2007, Pt_1
non ha manifestato la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto preliminare, bensì ha esercitato il proprio diritto di recesso ex art. 1385 c.c.
Ebbene, questa Corte è oggi chiamata a valutare se al momento dello scioglimento del vincolo contrattuale, susseguente all'esercizio del diritto del recesso, sussistevano i presupposti per l'otte- nimento del doppio della caparra confirmatoria.
La disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadem- pimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente.
Pertanto, ai fini della legittimità del recesso di cui all'art. 1385 c.c., come in materia di risoluzione contrattuale, non è sufficiente l'inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la
“non scarsa importanza” prevista dall'art. 1455 c.c., dovendo il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della pagina 9 di 13 mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva del medesimo (cfr. Cass. civ. n. 19246/2024).
Applicando i predetti principi di diritto al caso oggi in esame, questa Corte è chiamata a valutare se la presenza di una trascrizione sull'immobile promesso in vendita, avvenuta successivamente alla stipula del preliminare stesso (il giorno successivo), possa configurare un inadempimento colpevole della promittente venditrice.
È necessario, dunque, interpretare la portata della clausola di garanzia contenuta a pag. 3 del menzionato contratto preliminare, laddove la parte promittente venditrice ha garantito “- la piena libertà ipotecaria e libera disponibilità da vincoli pregiudizievoli degli immobili promessi in vendita;
- la libertà da vincoli, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, oneri e gravami, anche di natura fiscale”.
Per far ciò, il criterio logico-sistematico di cui all'art. 1363 c.c. impone di desumere la comune intenzione delle parti sia indagando il senso letterale delle parole, alla luce dell'integrale contesto negoziale, ai sensi dell'art. 1363 c.c., sia utilizzando i criteri di interpretazione soggettiva di cui agli artt. 1369 e 1366 c.c., rispettivamente volti a consentire l'accertamento del significato dell'accordo in coerenza con la relativa ragione pratica o causa concreta e ad escludere, mediante un comporta-mento improntato a lealtà e salvaguardia dell'altrui interesse, interpretazioni in contrasto con gli interessi che le parti abbiano inteso tutelare con la stipulazione negoziale, in una circolarità del percorso ermeneutico, da un punto di vista logico, che impone all'interprete, dopo aver compiuto l'esegesi del testo, di ricostruire in base ad essa l'intenzione dei contraenti e di verificare se quest'ul-tima sia coerente con le restanti disposizioni dell'accordo (cfr. Cass. civ. n.
24699/2021).
Occorre, in buona sostanza verificare se detta clausola dovesse riferirsi allo stato dell'immobile e, quindi, all'insussistenza di iscrizioni pregiudizievoli sullo stesso, al momento della stipula del preliminare ovvero anche al momento dell'atto pubblico definitivo.
Soccorre al riguardo proprio la clausola risolutiva espressa, che prevedeva la risoluzione automa- tica del contratto, con conseguente operatività dell'istituto di cui all'art. 1385 c.c. “qualora in sede di stipula dell'atto definitivo di compravendita emergano fatti o circostanza pregiudizievoli tali (a mero titolo esemplificativo ma non esaustivo ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti), che se conosciuti al momento del preliminare avrebbero indotto la parte promittente acquirente a non sottoscriverlo ovvero a sottoscriverlo a condizioni diverse”.
Orbene, non è revocabile in dubbio che le parti abbiano voluto estendere la garanzia “di libertà” dell'immobile sino al momento dell'atto pubblico definitivo di compravendita.
pagina 10 di 13 E che questa fosse la comune volontà delle parti lo si desume ulteriormente dal fatto che il pagamento del prezzo era subordinato all'ottenimento, da parte del promissario acquirente, di un mutuo ipotecario;
richiesta rigettata dall' credito filiale di CP_3 Controparte_4
Toritto, proprio per la presenza della più volte menzionata trascrizione pregiudizievole (vedasi lettera del 19.10.2007, prodotta sub 8 nel fascicolo di parte attrice depositato nell'originario giudizio di primo grado).
Così ricostruita la vicenda contrattuale questa Corte ritiene che, a fronte di una clausola con la quale la promittente venditrice garantiva la libertà da pesi del bene promesso sino al momento della stipula del rogito notarile, la trascrizione della domanda giudiziale sul bene promesso in vendita, seppur successiva (di un solo giorno) alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, integrava per sé un grave e colpevole inadempimento della parte promittente venditrice, dal momen-to che aveva di fatto pregiudicato la possibilità del di accedere al Pt_1 mutuo bancario necessario per l'acquisto, che gli era stato effettivamente rifiutato.
Al riguardo, ovvero in tema di vendita di cosa gravata da garanzie reali o da vincoli non dichiarati dal venditore, la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che, non è preclusa al compratore la possibilità di domandare l'accertamento della legittimità del recesso esercitato ai sensi del 2° co. dell'art. 1385 c.c. anche laddove esistono altri rimedi, come quelli previsti dall'art. 1482 c.c., che consentono al compratore di sospendere il pagamento del prezzo e di chiedere al giudice di fissare un termine per la liberazione dell'immobile (cfr. Cass. civ. n. 19294/2020).
Alla luce di tanto, ritenuta la legittimità del recesso esercitato dal con comunicazione del Pt_1
4.10.2007, la promittente veditrice, e per essa i suoi eredi costituti e _1
, sono obbligati a vanno condannati alla restituzione del doppio della caparra Controparte_2
confirmatoria ex art. 1385 c.c., nei limiti della minor somma di € 15.000,00, oltre interessi dalla domanda al soddisfo, essendo documentalmente provato l'avvenuto versamento dell'ulteriore somma di € 15.000,00.
Ogni altro profilo resta assorbito.
Quanto alle le spese di lite, va rilevato che la sentenza di primo grado resta sostituita, anche in ordine alla regolamentazione delle spese, dalla sentenza d'appello e non rivive a seguito della cassa-zione con rinvio della sentenza di secondo grado;
pertanto, spetta al giudice di rinvio provvedere sulle spese riguardanti tutti i gradi del giudizio (cfr. Cass. civ., 20 aprile 1985, n.
2644).
Pertanto, tenuto conto dell'esito complessivo del giudizio le spese relative a tutti i gradi ed alla presente fase di rinvio, liquidate come in dispositivo, vanno poste a carico di _1
pagina 11 di 13 e di , quali eredi della de cuius in favore di Controparte_2 Persona_1 Parte_1
secondo l'ordinario criterio della soccombenza.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Bari, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando, quale giudice di rinvio dalla Corte di Cassazione, sulle domande ed eccezioni proposte da con Parte_1
l'atto di citazione in riassunzione ex art. 392 c.p.c. notificato in data 24.05.2024, così provvede:
1°) in accoglimento della domanda dichiara la legittimità del recesso dal contratto preliminare di compravendita del 27.6.2007 esercitato da con comunicazione del 4.10.2007; Parte_1
2°) per l'effetto, condanna e , in qualità di eredi della de _1 Controparte_2 cuius a pagare a la somma di € 15.000,00 a titolo di doppio Persona_1 Parte_1 della caparra confirmatoria, al netto dell'acconto già versato, oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo;

3°) condanna e , in qualità di eredi della de cuius _1 Controparte_2 Per_1
a rifondere a le spese legali sostenute nei vari gradi di giudizio,
[...] Parte_1
liquidate per il primo grado in complessivi € 4.835,00 per compenso professionale, per il giudizio di gravame esitato nella sentenza cassata in complessivi € 5.532,00 per compenso professionale, per il giudizio di cassazione in complessivi € 3.082,00 per compenso professionale, il tutto oltre i contributi unificati versati per i singoli giudizi, rimborso spese generali, iva e cpa come per legge;

4°) condanna e , in qualità di eredi della de cuius _1 Controparte_2 Per_1
a rifondere a le spese della presente fase di rinvio, liquidate in
[...] Parte_1 complessivi € 6.046,00, (di cui € 5.809,00 a titolo di compensi professionali ed € 237 per esborsi documentati) oltre al rimborso di spese generali, iva e cpa come per legge.
Così decisa il 5 settembre 2025 nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile.
Il Consigliere est. Il Presidente
(dr. Luciano Guaglione) (dott. Filippo Labellarte)

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