N. R.G. 627/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO di MILANO
Quarta Sezione CIVILE nelle persone dei seguenti magistrati:
dott.ssa Maria Teresa Brena Presidente dott.ssa Cristina Giannelli Consigliere Relatore dott. Marco Del Vecchio Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 627/2024 promossa da:
(C.F./P.IVA ), con il patrocinio dell'avv. PADOVESE Parte_1 C.F._1
NADIA DANIELA
APPELLANTE contro
(C.F./P.IVA ), Controparte_1 C.F._2
APPELLATA contumace
OGGETTO: Impugnazione della sentenza del Tribunale di Milano n. 10391/2023, pubblicata il
21/12/2023; materia: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano adita, in parziale riforma della sentenza n. 10391/23, Rep. 10691/23, RG 20959/23, emessa dal Tribunale di Miano, sez. IV, in persona del Giudice dott.
Petrucci e pubblicata il 21 dicembre 2023, così statuire:
pagina 1 di 7 A) in accoglimento del primo motivo di gravame, condannare la convenuta al pagamento dell'indennità di occupazione dell'immobile de quo – nella misura di € 649,70 al mese già indicata dal Giudice di prime cure – a far data dal 20 agosto 2018, data di consegna dell'immobile, capitalizzandone il relativo ammontare alla data della sentenza di appello;
B) per l'effetto, in accoglimento del secondo motivo di gravame, liquidare le spese di lite del primo grado di giudizio secondo lo scaglione di valore 52.000/260.000, con maggiorazione ai sensi dell'art.
4, co.

1-bis DM 147/22 per l'uso di tecniche di navigabilità dell'atto ed oltre C) in accoglimento del terzo motivo di gravame, condannare la convenuta al pagamento dell'indennità di occupazione dell'immobile – nella misura di € 649,70 al mese già indicata dal Giudice di prime cure
– sino alla data dell'effettivo rilascio;
D) in accoglimento del quarto motivo di gravame, interpretata la domanda formulata in primo grado sub B5 delle conclusioni come domanda di condanna generica ex art. 278 c.p.c., condannare la convenuta al pagamento delle spese condominiali ordinarie, maturande durante l'occupazione senza titolo e fino al rilascio, da liquidarsi in separato giudizio.
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi del grado di appello, oltre rimborso forfetario, C.p.A. ed IVA di legge.”

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione



1. La sentenza impugnata
Con sentenza n. 10391/2023 pubblicata il 21.12.2023, il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa promossa da contro rimasta Parte_1 Controparte_1
contumace, ha:
- accolto la domanda di accertamento del legittimo recesso ex art. 1385 c.c. esercitato da per Pt_1
grave inadempimento di promissaria acquirente, al contratto preliminare di vendita di immobile CP_1
stipulato il 31.7.2018, con conseguente accertamento del diritto di di trattenere la caparra Pt_1 ricevuta, per € 30.500,00;
- accolto la domanda di condanna della convenuta al rilascio dell'immobile oggetto di contratto preliminare di compravendita, nella cui detenzione qualificata la promissaria acquirente era stata immessa, anticipatamente, a far data dal 20.8.2018;
- accolto parzialmente – per € 5.167,60- la domanda di condanna della convenuta al pagamento dell'indennità di occupazione dell'immobile, a far data dalla comunicazione di recesso (1.4.2023);
- accolto la domanda di condanna della convenuta al rimborso delle spese condominiali relative al periodo di occupazione dell'immobile, già corrisposte dall'attore;
- respinto la domanda di condanna al versamento delle ulteriori spese condominiali ordinarie sino all'effettivo rilascio dell'immobile;
pagina 2 di 7 - condannato la convenuta al rimborso delle spese di lite, liquidate in € 518,00 per spese non imponibili ed € 4.358,00 per compensi professionali, oltre accessori di legge.



2. L'appello di Parte_1
ha proposto appello avverso detta sentenza, affidandolo ai quattro motivi che seguono.
[...]
1) Contrariamente a quanto affermato dal Tribunale, l'indennità di occupazione dev'essere riconosciuta sin dalla data di consegna anticipata dell'immobile alla promissaria acquirente inadempiente, come riconosciuto dalla giurisprudenza consolidata di merito e di legittimità, con conseguente condanna dell'appellata al versamento della somma di € 649,70 mensili dal 20 agosto 2018, , sino all'effettivo rilascio dell'immobile, capitalizzando la somma alla data della sentenza
2) Anche il capo della sentenza relativo alle spese di lite deve essere riformato, sia perché il Tribunale non ha considerato le spese di notifica dell'atto introduttivo e la marca da bollo per l'iscrizione al ruolo, sia perché il giudice non ha riconosciuto la maggiorazione prevista dall'art. 4, co.

1-bis DM 55/2014 per l'uso di tecniche di navigabilità dell'atto, sia -infine- in ragione della maggior somma da riconoscersi a titolo di indennità occupazione.
3) La condanna al pagamento dell'indennità di occupazione doveva avere come dies ad quem quello del rilascio dell'immobile.
4) Il Tribunale ha erroneamente respinto la domanda di condanna della convenuta a versargli le spese condominiali ulteriori sino all'effettivo rilascio, posto che era evidente che si trattasse di domanda di condanna generica ex 278 c.p.c.
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La causa è stata decisa nella camera di consiglio del 15 gennaio 2025.
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3. Decisione
1) E' fondato il primo motivo d'appello.
Come ha in più occasioni affermato la giurisprudenza della Corte di Cassazione, consolidata sul punto,
“La somma di denaro che, all'atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente consegna al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione, in caso di successiva risoluzione del contratto per inadempimento, di preventiva liquidazione
pagina 3 di 7 del danno per il mancato pagamento del prezzo, mentre il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest'ultimo a richiedere un autonomo risarcimento. Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto e ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell'indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti” (Cass. 19403/2016; nello stesso senso Cass. 9367/2012; cfr., inoltre, tra le tante, Cass.
28381/2017: “Nei contratti a prestazioni corrispettive, la pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento, facendo venir meno la causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite, comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituzione della prestazione ricevuta, indipendentemente dall'imputabilità dell'inadempimento. Ne consegue che la risoluzione di un contratto preliminare di vendita per inadempimento del promittente venditore determina l'obbligo del promissario acquirente di corrispondere l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene negoziato, che gli sia stato consegnato anticipatamente, per il tempo compreso tra la consegna e la restituzione del medesimo”; enfasi della redattrice).
E' dunque consolidato il principio per cui, in caso di risoluzione di contratto preliminare di compravendita per grave inadempimento del promissario acquirente, quando le parti avevano pattuito la consegna anticipata dell'immobile all'acquirente, spetta al promittente venditore non inadempiente l'indennità di occupazione per il godimento dell'immobile da parte del promissario acquirente con decorrenza dalla data della sua immissione anticipata nella detenzione qualificata.
Da tale principio consolidato non vi è ragione di discostarsi nel caso di specie.
In accoglimento del primo motivo di appello, l'appellata va dunque condannata a versare in favore dell'appellante la somma di € 649,70 mensili dalla data dell'immissione in possesso dell'immobile –
20.8.2018 (doc. 1) – sino al suo rilascio.
2) E' fondato anche il secondo motivo di appello.
Anzi tutto, il Tribunale ha omesso di riconoscere all'appellante, a titolo di spese esenti, quelle relative alla marca di iscrizione a ruolo (€ 27,00) e alla notifica del ricorso introduttivo (€ 12,00), entrambe documentate.
Inoltre, il Tribunale non ha provveduto a riconoscere l'aumento del compenso previsto dall'art. 4, comma 1bis, DM 55/2014, come modificato dal DM 147/22, per il caso di utilizzo di tecniche di pagina 4 di 7 navigabilità dei documenti, aumento che può essere quantificato nel caso di specie, tenuto conto del numero degli atti depositati (uno: il ricorso introduttivo) e del numero di collegamenti ipertestuali inseriti, nel 10%.
Infine, poiché la somma da riconoscersi a titolo di indennità di occupazione era pari, alla data della sentenza di primo grado (21.12.2023) a € 41.580,80 (64 mensilità), il compenso professionale, sulla scorta dei medesimi criteri utilizzati dal giudice di primo grado (non contestati in appello), prima dell'aumento del 10% sopra indicato, avrebbe dovuto essere liquidato in € 6306,50.
In definitiva, in accoglimento del secondo motivo di appello, le spese di lite di primo grado vanno liquidate nella somma di € 6937,15 per compenso professionale ed € 557,00 per anticipazioni esenti, oltre IVA se dovuta, CPA e rimborso spese generali al 15%.
3) E' fondato anche il terzo motivo di appello.
L'indennità di occupazione -come peraltro riconosciuto dallo stesso giudice di primo grado nella sentenza impugnata- corrisponde all'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene negoziato. Come tale, doveva essere riconosciuta all'attore sino al momento del rilascio dell'immobile da parte della convenuta, odierna appellata, che lo detiene sine titulo.
In accoglimento del presente motivo di appello, la signora dev'essere condannata a versare la CP_1
somma mensile di € 649,70 sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile per cui è causa.
4) E' infine fondato anche il quarto motivo di appello. aveva chiesto, in primo grado, con la domanda “B5)”, di “condannare la convenuta al Parte_1
rimborso delle ulteriori spese condominiali ordinarie relative all'immobile oggetto del contratto preliminare, maturande durante l'occupazione senza titolo dell'immobile, sino alla data di effettivo rilascio”, deducendo a sostegno, al paragrafo 3.2. del ricorso, di voler chiedere il rimborso, oltre che delle spese condominiali e supercondominiali già versate all'amministratore e oggetto delle domande sub “B3” e “B4”, anche - “a titolo risarcitorio” – le ulteriori “spese condominiali e supercondominiali ordinarie, il cui onere sarà man mano – e fino al rilascio – sostenuto dall'odierno attore ma a fronte di un godimento ed utilizzo (indebito e sine titulo) dell'immobile da parte dell'odierna convenuta”.
Si trattava, dunque, all'evidenza, di somme il cui ammontare non era possibile stabilire al momento della domanda, sia perché non era prevedibile la data in cui la convenuta avrebbe rilasciato l'immobile, sia perché le spese condominiali avrebbero dovuto essere determinate dall'amministrazione condominiale mediante i relativi preventivi e consuntivi di spesa.
pagina 5 di 7 Si trattava, pertanto, all'evidenza, di una domanda di condanna generica ai sensi dell'art. 278 c.p.c. e, come tale, avrebbe dovuto essere interpretata dal Tribunale (cfr. Cass. n. 4805/2012, secondo cui “La domanda di condanna al risarcimento di un danno non quantificabile con mere operazioni aritmetiche deve interpretarsi, in difetto di indicazioni contrarie, come domanda di condanna generica”).
Ciò detto, la domanda in esame doveva essere accolta: consistendo, l'indennità di occupazione, nell'equivalente pecuniario dell'uso e godimento del bene (cfr. Cass. 28381/2017 cit.), la Corte osserva che l'ordinario godimento di un'unità immobiliare comprende sia il canone vero e proprio che le spese condominiali ordinarie, che sono poste a carico del locatore, salvo patto contrario (cfr. art. 9 l. 392/78).
In accoglimento del quarto motivo di appello, l'appellata andrà dunque altresì condannata a rimborsare all'appellante le spese condominiali ordinarie sostenute dall'appellante, maturate sino alla data di rilascio dell'immobile.
Le spese del presente grado d'appello seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, in accoglimento dell'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale Parte_1
di Milano n. 10391/2023, pubblicata il 21/12/2023, fermi restando il primo, il secondo, il terzo e il quinto punto del dispositivo, a modifica del quarto, del sesto e del settimo punto del dispositivo, così dispone:
- condanna a versare in favore di a titolo di Controparte_1 Parte_1 indennità di occupazione, la somma di € 649,70 mensili dal 20.8.2018 sino al rilascio dell'immobile, dando atto che la somma alla data odierna ammonta ad € 49.377,20;
- condanna a rimborsare a le ulteriori spese Controparte_1 Parte_1 condominiali ordinarie da quest'ultimo sostenute, maturate sino alla data di rilascio dell'immobile;
- condanna a rimborsare a le spese di lite di Controparte_1 Parte_1 primo grado, che si liquidano in € 6937,15 per compenso professionale ed € 557,00 per anticipazioni esenti, oltre IVA se dovuta, CPA e rimborso spese generali al 15%;
- condanna a rimborsare a le spese di lite del Controparte_1 Parte_1 presente grado di giudizio, che liquida in € 804,00 per spese ed € 5.211,00 per compenso professionale, oltre IVA se dovuta, CPA e rimborso spese generali al 15%.
pagina 6 di 7 Così deciso in Milano, nella camera di consiglio di questa Corte in data 15 gennaio 2025.
Il Cons. rel. Il Presidente
Cristina Giannelli Maria Teresa Brena
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