REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE D'APPELLO DI BOLOGNA
-II Sez. Civile- Composto dai Sigg. Magistrati:
-dott. Giampiero M. FIORE Presidente rel.
-dott. Anna Maria ROSSI Consigliere
-dott. Bianca Maria GAUDIOSO Consigliere ha pronunziato la seguente SENTENZA nella causa civile di APPELLO in materia di LOCAZIONI iscritta a ruolo al n. 137/25 R.G., trattenuta in decisione all'udienza del 13/6/25 e promossa
DA
in persona del legale rappresentante pro tempore Parte_1 rappresentata e difesa dall'Avv. Mara Ricci, con studio in Ravenna, Via G. Pasolini n. 4. Appellante
CONTRO
in persona del suo presidente del Controparte_1 C.d.A. e legale rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa in forza di procura dall'avv. Donatella Bartolini del Foro di Ravenna, presso il cui studio elegge domicilio in Ravenna, Via G. Rasponi n. 11. Appellata
avverso la sentenza n. 905/2023 del Giudice del Tribunale di Ravenna il 04.12.2023
Conclusioni delle parti: come dai rispettivi atti conclusionali. MOTIVI
-In primo grado, con ricorso ex art. 447 bis c.p.c innanzi al Tribunale di Ravenna la società conveniva in giudizio Pt_1 innanzi al Tribunale di Ravenna chiedendo, Controparte_1 previo accertamento dell'illegittimità del recesso esercitato dalla conduttrice, la condanna nei confronti della stessa al risarcimento dei danni patiti per canoni di locazione dovuti e non pagati, pari ad € 16.154,39, per le opere e riparazioni necessarie al fine di ripristinare lo stato dell'immobile ex art. 1590, pari ad € 1.576,76, per le spese di registrazione del contratto per gli anni 2016 e 2017 e la sua risoluzione, per le spese del
[...]
del premio assicurativo e degli oneri condominiali, CP_2 pari ad € 933,71, per un totale di € 18.664,86.
-Poneva a fondamento della domanda che con contratto del 18.11.2011 concedeva in locazione in favore di Parte_1 un'unità immobiliare ubicata in Ravenna Controparte_1 alla Via Sansovino n. 41/A, con durata di anni sei decorrenti dal 01.12.2011 fino al 30.11.2017, con espressa rinuncia alla facoltà di risoluzione anticipata del contratto. Esponeva che con missiva del 25.06.2015, Controparte_1 comunicava a il recesso dal contratto di locazione a fare Pt_1 data dal 25.12.2015, esprimendo, tra l'altro, la “necessità di completare la propria gamma di servizi ed incrementare il proprio fatturato”. Con comunicazione del 30.06.2015 riscontrava la lettera Pt_1 contestando l'assenza delle condizioni di legge, nonché l'assenza delle condizioni contrattuali in ordine all'esercitato recesso, contestando la giustificazione data da “esigenze di ampliamento e ristrutturazione”. Lamentava , inoltre, di aver ricevuto un plico raccomandato Pt_1 privo di lettera accompagnatoria, contenente una parte delle chiavi e dei dispositivi di accesso dell'immobile consegnati all'atto di sottoscrizione del contratto di locazione, facendo inoltre presente che a partire da gennaio 2016 Controparte_1 interrompeva il pagamento dei canoni di locazione.
-Il convenuto, da parte sua, ribadiva la fondatezza della esigenza posta a base del recesso, soprattutto come da comunicazione del 25/6/15, a motivo dell'ampliamento del personale e della necessità di dover effettuare trattamenti di disinfestazione direttamente nei locali, troppo piccoli allo scopo.
-Con l'impugnata sentenza, il Tribunale rigettava la domanda proposta da nei confronti di e Parte_1 Controparte_1 condannava la ricorrente a rifondere alla resistente le spese di lite.
-Avverso tale decisione propone appello per i seguenti Pt_1 motivi.
1) Con il primo, lamenta la errata ricostruzione dei fatti e la infondatezza dell'iter logico-giuridico assunto dal primo giudice che ha portato il decidente a ritenere la mera crescita economica presupposto dell'esigenza di maggiori spazi, giustificando così la sussistenza del presupposto del'esercitato recesso.
2) Con Il secondo motivo, lamenta l'appellante la errata ricostruzione dei fatti, violazione e/o falsa applicazione dell'art. 27 L. 392/78 e dei principi in relazione ad esso espressi dalla recente giurisprudenza di legittimità.
3) Con il terzo motivo lamenta l'appellante errata ricostruzione dei fatti e carenza di motivazione nel punto di decisione in cui il giudice ha ritenuto adempiuta l'obbligazione di riconsegna dell'immobile.
4) Con il quarto, quinto e sesto motivo, complementari ai precedenti, contesta l'appellante l'iter logico argomentativo che ha portato il giudicante a ritenere adempiuta l'obbligazione di riconsegna dell'immobile, in relazione a parte delle chiavi non restituite, la errata valutazione delle prove in ordine e i documenti n. 7, 22 e 26 prodotti da in violazione dell'art. Pt_1 1590 C.C., errata valutazione del documento n. 27 prodotto dalla ricorrente nel primo grado in ragione della illegittimità del recesso esercitato.
5)Con il quinto motivo, lamenta violazione e falsa applicazione del D.M. N. 55/2014, con particolare riguardo ai parametri generali per la determinazione dei compensi in fase giudiziale previsti al capo II, ART. 4, COMMA 5°, lettera C;

6) Ed infine, con l'ultimo motivo lamenta la mancata applicazione del criterio di liquidazione delle spese ex art. 92, C. 2 C.P.C.
-Si costituiva l'appellata contestando Controparte_1 totalmente la proposta impugnazione, riportandosi al contenuto logico-giuridico ed al percorso decisorio adottato dal Tribunale e chiedendo il rigetto dell'impugnazione. Ribadiva l'appellata che non era corretto, al fine di valutare lo sviluppo commerciale dell'impresa considerare, come vorrebbe l'appellante, solo il periodo di vigenza del contratto, dal 2011 al 2015, atteso che nel 2015 già programmava il Controparte_1 2016 e la circostanza che l'impresa fosse decollata proprio nel 2016, anno di cambiamento del sito produttivo era la prova provata della necessità del trasferimento. Inoltre confrontando i due contratti di locazione sottoscritti successivamente l'esercitato recesso con la nuova locatrice _2
, era possibile ravvisare facilmente la notevole differenza
[...] degli spazi. Insisteva che altri dati oggettivi erano verificabili dai dati di bilancio e dalle particolari necessità di stoccaggio dei prodotti pericolosi, nondimeno l'imprevedibilità era rinvenibile anche in una favorevole congiuntura economica. Sugli altri motivi rimarcava L'assoluta infondatezza della ritenuta mancata di consegna rituale dell'immobile Solo per aver omesso la conduttrice di riconsegnare alcune chiavi.
-L'appello è fondato in ordine alla questione principale della legittimità o meno del recesso, e parzialmente in ordine ai danni e spese richiesti, per le ragioni che seguono. A) Osserva il collegio che è lo stesso giudice di primo grado che individua e cita i principi cardine orientativi dati dalla giurisprudenza della Suprema Corte in relazione al tema del recesso per gravi motivi ex art. 27 legge 392/78, citando opportunamente il principio secondo cui essenzialmente il conduttore deve dimostrare “l'assenza di convenienza della prosecuzione del rapporto locatizio” ascrivibile ad elementi di per sé “imprevedibili”, anche se facenti parte della normale alea operativa di un'attività commerciale, quali una congiuntura economica negativa o comunque una complessiva situazione economica aziendale che non ne consenta una “proficua continuazione” (v. cit. Cass.

7.3.2023 n. 6731). Orbene, certamente anche la crescita societaria nel contesto di una congiuntura economica favorevole che comporti una necessità di ampliamento e/o diversificazione del sito aziendale può essere elemento oggettivo che imponga l'ampliamento o la riduzione della struttura aziendale (Cass.12461 del 9/5/23). Tuttavia, la medesima Cassazione declina inscindibilmente tale eventualità con un'ulteriore elemento di connessione interpretativa, che la nuova situazione sia tale da rendere
“particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo”. La Cassazione sì è recentemente pronunciata nello stesso periodo a distanza di qualche mese con altra pronunzia (Ord. n. 20503 del 17/7/23) resa dalla stessa Terza sezione, in cui si richiama l'insuperabile esigenza interpretativa secondo cui la gravosità della persistenza del rapporto locativo deve essere valutata
“oggettivamente” ed in concreto, utilizzando come parametri comparativi, da un lato, la dimensione e le caratteristiche del bene locato e del nuovo locale e, dall'altro, le nuove esigenze di produzione e di commercio dell'azienda, non essendo di per sé sufficiente l'incremento del fatturato aziendale o del personale lavorante. In ogni caso, tale valutazione mantiene sullo sfondo in via per c.d immanente il giudizio sulla “gravosità” economico produttiva della conduttrice a mantenere la attuale situazione locatizia, difettando nella impugnata decisione la coniugazione interpretativa concreta con la valutazione di tale pregiudizio. Rileva il primo giudice come “risultano documentati da entrambe le parti (…) i bilanci societari della resistente dal 2010 al 2019 in cui si nota una progressiva crescita della sua attività aziendale denotata da maggiori ricavi, minor passivo ed aumento dei dipendenti e come risulta evidenziato con chiarezza nei grafici economici dell'andamento societario”, laddove, secondo il primo decidente, “Crescita societaria che ben può aver determinato nel tempo l'esigenza di maggiori e diversi spazi operativi anche sotto il profilo della pericolosità dei materiali trattati e le conseguenti e necessarie specifiche misure di sicurezza nel loro trattamento, conservazione, immagazzinamento e stoccaggio.” Tale rilievo, tuttavia, è solo parziale ed insufficiente. A latere per quanto concerne l'elemento della crescita economica e del rilievo critico che sia stato preso in considerazione l'arco temporale che va dall'anno 2010 al 2019, quando invece il contratto di locazione è stato sottoscritto il 18.11.2011 con efficacia dal 1.12.2011, ove insiste l'appellante che lo sviluppo economico di dovrebbe essere invece considerato Controparte_1 relativamente agli anni 2012 – 2013 – 2014 e parzialmente per l'anno 2015 (considerato che il recesso è stato comunicato il 25.06.2015 quando i ricavi sono passati nell'arco di 3 anni da € 297.932 a € 562.457 con un aumento di circa € 100.000 annui e non risultando il minor passivo dai bilanci degli anni 2012 – 2013 – 2014, dove a contrario si legge un progressivo aumento dei debiti da € 172.637 nell'anno 2012 a € 257.277 nell'anno 2013 a € 335.632 nell'anno 2014 e nell'anno 2015 erano pari a € 433.879), nondimeno già l'elemento dell'aumento dei dipendenti (ulteriore circostanza posta a fondamento del legittimo recesso) dall'anno 2012 al 2014 è effettivamente decisamente modesto, atteso che la forza lavoro della conduttrice nel periodo 2012-2015, considerate anche le risoluzioni dei contratti, è aumentata solamente di 3 unità. -B) Nemmeno in relazione all'asserita “pericolosità” dei materiali trattati, alle presunte necessarie misure di sicurezza per la loro conservazione e alla conseguente esigenza di maggiori spazi, la decisione appare riscontrata su alcuna prova, ad onere della resistente. In ordine alla necessità del corretto impiego dei prodotti fitosanitari, dalle linee guida della Regione Emilia Romagna prodotte non può essere dedotto che gli spazi di cui godeva il conduttore fossero insufficienti per la conservazione di queste sostanze. Anche le foto prodotte che ritraggono una scaffalatura contenente una serie di prodotti con le c.d. vasche di contenimento, che non sono altro che semplici griglie atte a contenere eventuali sversamenti dei prodotti, collocabili sotto qualsiasi scaffalatura, non sono nemmeno sicuramente riconducibili a
, non essendoci alcun riferimento alla medesima e CP_1 neppure l'indicazione di dove siano collocate e soprattutto di come siano rispettate le linee guida già citate. Dunque, la resistente non ha dato prova che l'immobile non poteva più soddisfare le proprie esigenze;
che la prosecuzione della locazione era diventata particolarmente gravosa anche per ragioni di ordine economico che imponevano un ampliamento della struttura aziendale;
che l' o altra Autorità avesse imposto prescrizioni Pt_3 e/o adeguamenti strutturali non realizzabili o il cui costo superasse quello del canone annuo di locazione;
che le lavorazioni che intendeva iniziare per implementare la propria attività non potevano essere svolte nell'immobile per accertati requisiti richiesti dall' o altra Autorità; dell'asserito rischio di Pt_3 contaminazione di persone e ambienti che le nuove lavorazioni potevano comportare;
che i 3 lavoratori assunti nel periodo di vigenza del contratto di locazione non potevano materialmente essere collocati nell'immobile. Il recesso, pertanto, non è legittimo. Pertanto, è tenuta a pagare in favore Controparte_1 dell'appellante la somma di € 16.154,39 a titolo di risarcimento del danno per canoni di locazione dovuti e non pagati dal 01.01.2016 al 14.07.2017 (data della stipula di un nuovo contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile de quo tra Parte_1 con altra società), oltre interessi ex D. Lgs. n. 231/2002 dalla data di scadenza dei rispettivi pagamenti fino al saldo effettivo.
C)In ordine a tutte le somme richieste in ordine alle opere e riparazioni asseritamente necessarie al fine di ripristinare lo stato dell'immobile, oltre che alle spese relative al pagamento di tributi legati alla registrazione del contratto per gli anni 2016, 2017, per la risoluzione del contratto stesso, per il pagamento del Consorzio di bonifica premio assicurativo, oltre ad oneri condominiali, può essere riconosciuta la somma di €352,96 per tributi ed oneri vari, a titolo di registrazione dei due canone di locazione Aprile 2013, pagamento imposta di registro rinnovo contratto di locazione, anno 2016 e '17, oneri condominiali fino al 14 luglio 2017, di spettanza di EVOLUZIONE. Per quanto riguarda le altre spese come il ripristino dell'impianto allarme, effettivamente l'intervento di ripristino è stato eseguito nel settembre 2017 quando i locali sono stati restituiti nel gennaio del 2016, ad oltre un anno e mezzo di distanza, come per quanto riguarda le altre fatture per interventi che non appaiono essere attribuibili a comportamenti di
. CP_1 Anche le richieste imposte di registro per la risoluzione del contratto premi assicurativi, consorzio di bonifica sono oneri che non appaiono contrattualmente previsti a carico del conduttore.
-Le spese seguono la soccombenza per il doppio grado di giudizio.

P. Q. M.

la Corte di Appello di Bologna, definitivamente pronunziando sull'appello principale, così decide: A)accoglie l'appello proposto da e per l'effetto, Parte_1 dichiarata la illegittimità del recesso operato da CP_1 per difetto dei gravi motivi ai sensi dell'art. 27 L
[...] 392/1978, condanna a pagare in favore Controparte_1 dell'appellante la somma di € 16.154,39 a titolo di risarcimento del danno per canoni di locazione dovuti e non pagati dal 01.01.2016 al 14.07.2017 (data della stipula di un nuovo contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile de quo tra Parte_1 con altra società), oltre interessi ex D. Lgs. n. 231/2002 dalla data di scadenza dei rispettivi pagamenti fino al saldo effettivo;
nonché la somma di €352,96 per tributi ed oneri vari di cui in motivazione;
B)rigetta il resto delle domande;
C)condanna l'appellata al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio che liquida per il primo in complessivi €2.540,00, oltre accessori come per legge e per il presente grado in complessivi €5.809,00, oltre accessori come per legge Così deciso in Bologna il 13/6/25.
IL PRESIDENTE rel. ed est. (Giampiero M. Fiore)