N. R.G. 6845/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
SEZIONE SECONDA
Specializzata in materia d'impresa
La Seconda Sezione Civile della Corte d'Appello di Roma, riunita in camera di consiglio e composta da
Gianna Maria Zannella Presidente
Camillo Romandini Consigliere
Lilia Papoff Consigliere relatore ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 6845 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2018, trattenuta in decisione all'udienza del 11.3.2025, vertente
TRA
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. ) e C.F._2 Parte_3 C.F._3 [...]
(C.F. ), rappresentati e difesi dagli avv.ti Claudio Tuccillo e Parte_4 C.F._4
Maurizio Caligiuri.
APPELLANTI
E
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Donato Controparte_1 P.IVA_1
D'Angelo.
APPELLATO
CONCLUSIONI
Gli appellanti hanno così concluso:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Roma, contrariis reiectis:
IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 681/2018, emessa dal Tribunale di Velletri nell'ambito del giudizio N.R.G. 2734/2016, depositata in cancelleria in data 16.03.2018, accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si riportano: “a) accertatane la regolarità sotto il profilo formale e sostanziale, dichiarare la regolarità, validità e piena efficacia dei contratti di compravendita stipulati dagli opponenti con la Immobiliare TI 81 srl;

b) accertati e dichiarati illegittimi ed infondati i motivi e le ragioni addotte dal Controparte_1
a fondamento dei giudizi promossi contro gli attuali esponenti e riconosciuti sussistenti i danni ad essi provocati dalla indebita iniziativa comunale, condannare il stesso a risarcire a ciascuno CP_1 di essi la somma di euro 100.000,00 (centomila), o quanto sarà ritenuto di giustizia”, e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato dinanzi il
Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto;
c) Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”, da distrarre in favore dei sottoscritti legali che si dichiarano antistatari.”.
L'appellato ha così concluso:
“Voglia l'Ill.mo Corte d'Appello, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, anche con riferimento ai mezzi istruttori articolati nell'atto di appello, previa declaratoria di inammissibilità e/o improcedibilità del gravame, rigettare l'appello per i motivi di cui in narrativa. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio.”.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
La Corte, visti gli atti e sentito il relatore, osserva quanto segue.

1. Gli odierni appellanti, unitamente ad altri soggetti, agivano dinanzi al Tribunale di
Velletri riferendo la seguente vicenda .
Il 23.7.1992 il Comune di stipulava con la società Immobiliare TI 81 s.r.l. CP_1
(d'ora in poi anche solo TI) una Convenzione per la concessione in diritto di superficie
(d'ora in poi anche solo Convenzione), per la durata di 99 anni, di un'area di mq 27.102
ricompresa nella legge n. 167/1962, per la realizzazione di edifici direzionali e commerciali,
tra cui i fabbricati “A1” e “A2” (per cui è causa) che vennero accatastati come abitazione di tipo civile.
In relazione alla predetta convenzione, il Comune di rilasciava la relativa CP_1
concessione edilizia n. 48/1993 per la realizzazione di un centro commerciale e direzionale,
consistenti nei fabbricati A1 – A2 – A3 nel Piano di Zona ex Legge 167/62 Comparto G – H
nonché la concessione in variante n. 48/93 bis del 22.03.1995
A partire dal 1996 e fino al 1998 la TI procedeva alla vendita a terzi dei singoli appartamenti, attraverso contratti di compravendita che recavano il richiamo all'articolo 8
della Convenzione, ossia che trattavasi di proprietà superficiaria per la durata di 99 anni. Poi, nel 1999, a causa di inadempienze contrattuali della TI (riguardanti il mancato pagamento di oneri concessori, nonché il mancato realizzo di opere infrastrutturali previste dalla Convenzione), il Comune di decideva, con la Delibera n. 118 del CP_1
24.11.1999, di revocare la Convenzione con la società stessa e far decadere il diritto di superficie.
L'impugnativa della delibera da parte della società TI veniva rigettata sia dal TAR
che dal Consiglio di Stato, ma la delibera veniva fatta oggetto di trascrizione ai sensi dell'art. 2652 c.c. indirettamente soltanto nel 2009 con la Determinazione dirigenziale n. 58/2007 con cui il Comune di decideva di riacquisire gli immobili ancora nella disponibilità CP_1
della TI.
Infine, nel 2005/ 2006, dopo circa dieci anni da quando gli immobili predetti erano stati compravenduti, il Comune di faceva notificare a quasi tutti i proprietari degli CP_1
appartamenti compresi negli immobili “A1” e “A2” un atto di citazione con cui chiedeva di accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione dei contratti di compravendita stipulati dalla
TI e, in ogni caso, accertarne e dichiararne la nullità e/o l'inefficacia, con condanna degli acquirenti degli immobili già della TI alla restituzione in favore del CP_1
degli immobili stessi, e al risarcimento in favore del di tutti i danni subiti e subendi CP_1
dall'ente per l'illegittima occupazione.
Il Comune in quei giudizi deduceva che la revoca del diritto di superficie e della proprietà
superficiaria, deliberata nel 1999, aveva comportato, per effetto dell'avveramento della
“condizione risolutiva” insita nella Convenzione, il consolidamento in capo al Comune del diritto di proprietà degli immobili in precedenza alienati, che l'avvento della condizione risolutiva della convenzione aveva comportato la risoluzione dei contratti di compravendita conclusi tra la società TI e i terzi e che comunque i contratti di compravendita dovevano considerarsi nulli per violazione dell'art. 46 D.P.R. n. 380/2001, del DM 2.4.1968 e per violazione dell'art. 6 della Convenzione.
La TI, in base a quanto prospettato dal si era resa inadempiente agli CP_1
obblighi convenzionali in quanto non aveva realizzato le opere di urbanizzazione previste nei termini pattuiti e aveva mutato con realizzazione di opere edilizie la destinazione d'uso degli edifici realizzati da direzionale – commerciale in residenziale, stravolgendo così il piano di zona G – H approvato ai sensi della legge n. 167/72, con rilevanti variazioni sugli standard urbanistici.
I convenuti chiamavano in giudizio il notaio rogante gli atti e questi le proprie compagnie assicurative.
I giudizi venivano poi conclusi con una transazione che comportava la rinuncia agli atti di tutte le parti del giudizio, la rinuncia da parte del e dei convenuti Controparte_1
alle domande nei confronti dei terzi chiamati in causa e il pagamento a titolo di risarcimento in favore del della somma complessiva di € 1.200.000,00. CP_1

2. Gli attori nel presente giudizio deducevano che l'iniziativa giudiziaria del CP_1
aveva loro prodotto danni morali ed esistenziali, in quanto i medesimi attori erano stati convenuti in giudizio senza fondato motivo e non avevano potuto locare o alienare gli immobili a terzi in presenza della indebita iniziativa giudiziaria. Chiedevano quindi, oltre all'accertamento della validità ed efficacia dei contratti stipulati, il risarcimento dei danni non patrimoniali subiti.

3. Il Tribunale di Velletri, con sentenza n. 681/2018, dichiarava inammissibili le domande,
per quanto concerne gli attori che erano stati convenuti nei precedenti giudizi, essendo già
intervenuta transazione sul punto, e dichiarava il proprio difetto di giurisdizione quanto alla domanda degli altri attori per appartenere la domanda stessa alla cognizione esclusiva del giudice amministrativo.

4. Gli odierni appellanti hanno impugnato la sentenza per i seguenti motivi.
Con il primo motivo hanno censurato l'interpretazione della transazione fornita dal
Tribunale, poiché si evinceva chiaramente che e convenuti nei giudizi Pt_2 Pt_4
instaurati dal con gli accordi transattivi avevano rinunciato a ogni Controparte_1
pretesa sostanziale solo nei confronti del notaio e delle compagnie assicurative di questi. Con il secondo motivo gli appellanti hanno censurato la conseguente valutazione di inammissibilità delle domande proposte, dato che invece permaneva l'interesse degli attori e ad accertare la validità ed efficacia dei contratti stipulati, anche perché a sua Pt_2 Pt_4
volta il pure non aveva rinunciato alle domande nei confronti dei convenuti, ma CP_1
solo agli atti del giudizio.
Con il terzo motivo gli appellanti hanno lamentato che il Tribunale non aveva correttamente considerato il coinvolgimento nella vicenda anche degli attori e Pt_1
nei cui confronti il di Pomezia, pur non avendo instaurato dei giudizi, aveva Pt_3 CP_1
indirizzato diffide e intimazioni di lasciare liberi i loro appartamenti sul rilievo della nullità
e/o inefficacia dei relativi contratti di compravendita.
Invece secondo il Tribunale, a prescindere dalla insussistenza di un danno concreto,
e avrebbero dovuto indirizzare la loro domanda di accertamento della Pt_1 Pt_3
regolarità ed efficacia dei rispettivi contratti di compravendita e la successiva conseguente domanda risarcitoria al giudice amministrativo, trattandosi di attività connessa a quella provvedimentale dell'ente locale in materia edilizia ed urbanistica (accertamento della legittimità od illegittimità dell'operato dell'amministrazione in materia edilizia).
Gli appellanti hanno evidenziato che tale assunto era in contrasto con la valutazione delle identiche domande proposte dagli altri attori.

5. Gli appellanti hanno quindi ribadito nel merito delle loro richieste che i contratti non potevano considerarsi nulli o inefficaci.
Nei loro confronti difatti non rilevava la previsione nell'art. 9 della Convenzione di una specifica condizione risolutiva che per i casi di inadempienza da parte della concessionaria prevedeva la decadenza della concessione e conseguente estinzione del diritto di superficie,
con il ripristino del pieno possesso dell'area da parte del e acquisizione anche della CP_1
proprietà dell'eventuale costruzione già realizzata.
Essi hanno poi ribadito che l'infondata instaurazione dei giudizi da parte del Comune
aveva loro provocato un patema d'animo consistente nell'angoscia di perdere la loro abitazione, situazione che si protraeva per circa dieci anni, senza, però, avere effettivo termine, posto che all'esito della intervenuta transazione erano rimaste formalmente aperte e pendenti tutte le problematiche.
Inoltre la condotta del Comune, impedendo loro di disporre degli immobili stessi per alienarli a terzi nei casi di necessità o concederli in locazione, aveva limitato le loro scelte di vita in tema di abitazione.
I medesimi danni erano stati patiti da coloro che, per pura inerzia procedurale del non erano stati direttamente chiamati in giudizio, ma erano stati comunque CP_1
diffidati dal lasciare libere le loro abitazioni e che seguivano lo svolgersi dei giudizi in corso.
L'illiceità della condotta del era da ravvisarsi anche nell'inerzia prolungata per CP_1
anni prima di agire in giudizio e difatti, se il avesse impedito alla TI di CP_1
vendere gli immobili in questione a ignari acquirenti in assoluta e comprovata buona fede,
quanto occorso di questi ultimi non si sarebbe verificato e questi non avrebbero subito i danni lamentati.

6. Preliminarmente deve essere rigettata l'eccezione di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 342 c.p.c.. Sulla base della descrizione dei motivi di appello si evincono chiaramente le parti della sentenza censurate, le specifiche ragioni a base delle censure e l'incidenza dei vizi riscontrati sulla decisione. La Corte di Cassazione si è pronunciata a tal proposito affermando che l'onere di specificità dei motivi di appello deve ritenersi assolto quando, anche in assenza di una formalistica enunciazione, le argomentazioni contrapposte dall'appellante a quelle esposte nella decisione gravata siano tali da inficiarne il fondamento logico giuridico (Cass. n. 18307/2015).

7. Il primo motivo d'appello è fondato. Il contenuto delle transazioni sottoscritte sia da
(acquirente a sua volta del diritto di superficie dal signor ) che da Pt_2 Persona_1 Pt_4
confermano l'assunto degli appellanti.
L'art. 2 prevede la rinuncia agli atti del nei confronti dei convenuti Controparte_1
a fronte del risarcimento del danno da parte delle compagnie assicurative e all'art. 3 i convenuti rinunciano agli atti del giudizio nei confronti del e anche a Controparte_1
qualsiasi domanda o pretese nei confronti delle altre parti, ossia notaio e compagnie assicurative.
A sua volta nell'art. 4 il notaio rinuncia agli atti del giudizio nei confronti di tutte le Per_2
parti e rinuncia all'azione nei confronti delle compagnie assicurative.
Nell'art. 5 le compagnie assicurative rinunciano all'azione nei confronti del notaio.
All'art. 6 si dà atto riassuntivamente della rinuncia agli atti e della accettazione della rinuncia da parte di tutti e nei confronti di tutti e della rinuncia all'azione e alle domande nei confronti del notaio e delle compagnie assicurative.
Pertanto alcuna pretesa sostanziale è stata abdicata da parte degli acquirenti degli immobili.
Risulta quindi fondato anche il secondo motivo d'appello sulla permanenza dell'interesse ad agire nel presente giudizio per eliminare ogni incertezza circa la validità
ed efficacia dei contratti conclusi.

8. Anche il terzo motivo è fondato.
L'oggetto dell'accertamento, nonché della domanda risarcitoria formulata dagli attori e non riguarda l'illegittimità dell'operato dell'amministrazione in materia Pt_1 Pt_3
edilizia, poiché essi si limitano a dedurre la validità ed efficacia dei contratti stipulati a valle del provvedimento di decadenza della concessione e della risoluzione della Convenzione.
Ne deriva che la controversia è devoluta alla cognizione del giudice ordinario.
In base all'art. 353 c.p.c., applicabile ratione temporis al presente giudizio, le parti devono essere rimesse davanti al primo giudice.

9. Nel merito delle pretese degli appellanti e occorre esaminare innanzitutto Pt_2 Pt_4
il contenuto della Convenzione che all'art. 1 prevedeva il rilascio da parte del Comune di in favore della TI della concessione del diritto di superficie sul terreno CP_1
comunale per la durata di 99 anni, finalizzato alla costruzione di edifici direzionali in conformità al piano di zona e al programma di massima che si intendeva realizzare con la
Convenzione come da progetto allegato.
All'art. 9 erano previste delle sanzioni nella forma di penali per il caso di inosservanza di alcuni obblighi contrattuali da parte del concessionario e nei casi più gravi la decadenza della concessione con risoluzione della convenzione e riacquisizione da parte del CP_1
delle aree oggetto del diritto di superficie.
Appunto con delibera n. 118/1999 veniva sancita la decadenza della concessione, perché
la concessionaria non aveva eseguito le opere pattuite nei tempi richiesti.
Il giudice amministrativo ha accertato la legittimità di tale delibera e quindi della risoluzione della convenzione e l'estinzione del diritto di superficie.
10. Secondo il gli effetti di tale pronuncia si riverberebbero sui terzi Controparte_1
acquirenti dalla TI perché nei contratti di acquisto gli acquirenti si dichiaravano a conoscenza del contenuto della Convenzione e si impegnavano a rispettarla.
In realtà l'obbligo di rispetto del contenuto della Convenzione si riferisce ovviamente alla durata temporanea del diritto di superficie non potendo i terzi acquistare un diritto di estensione maggiore rispetto a quello acquisito dal concessionario.
Rimangono però applicabili i principi generale in tema di risoluzione per inadempimento di cui all'art. 1458, comma 2, c.c., per cui la risoluzione non pregiudica i diritti acquistati dai terzi, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di risoluzione.
Nel caso in esame, mentre non risulta contestato che gli acquisti dei terzi furono regolarmente trascritti, soltanto nel 2009 veniva trascritta unicamente la Determinazione
Dirigenziale n. 58 del 5.4.2007 con la quale il dichiarava di voler riacquisire al CP_1
patrimonio comunale e far ricadere nella piena proprietà e disponibilità dell'ente tutti gli immobili ancora nella disponibilità della TI (all. n. 7 dell'atto introduttivo di primo grado).
11. Quanto alla pretesa nullità dei contratti per violazione dell'art. 46 D.P.R. n. 380/2001,
del D.M.

2.4.1968 e dell'art. 6 della Convenzione, si rileva che nei contratti è espressamente previsto, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 40 L. n. 47/1985, che quanto è edificato è
conforme alle concessioni n. 48/1993 e n. 48 bis/1995.
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 8230/2019, ha affermato che
“In costanza di una dichiarazione reale e riferibile all'immobile, il contratto sarà in conclusione
valido, e tanto a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata
al titolo in esso menzionato, e ciò per la decisiva ragione che tale profilo esula dal perimetro della
nullità, in quanto, come si è esposto al § 6.5., non è previsto dalle disposizioni che la comminano, e
tenuto conto del condivisibile principio generale, affermato nei richiamati , precedenti, arresti della
Corte, secondo cui le norme che, ponendo limiti all'autonomia privata e divieti alla libera circolazione
dei beni, sanciscono la nullità degli atti debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicché esse non
possono essere applicate, estensivamente o per analogia, ad ipotesi diverse da quelle espressamente
previste.
Le Sezioni Unite hanno quindi precisato che “in ipotesi di difformità sostanziale tra titolo
abilitativo enunciato nell'atto e costruzione, l'acquirente non sarà esposto all'azione di nullità, con
conseguente perdita di proprietà dell'immobile ed onere di provvedere al recupero di quanto pagato,
ma, ricorrendone i presupposti, potrà soggiacere alle sanzioni previste a tutela dell'interesse generale
connesso alle prescrizioni della disciplina urbanistica.”.
Sono stati conclusivamente affermati i seguenti principi di diritto:
"La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L n. 47 del
1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica
declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale», con tale espressione dovendo intendersi, in
stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti
reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli
estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser
riferibile, proprio, a quell'immobile." "In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli
estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal
profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” Nella fattispecie in esame i contratti fanno espresso riferimento, come sopra rilevato, ai titoli concessori e tanto è sufficiente per sottrarre gli stessi alla comminatoria di nullità.
Pure la pretesa violazione dell'art. 6 della Convenzione non è ravvisabile dato che risulta documentato (all. 11 alla seconda memoria istruttoria degli attori) l'inoltro della richiesta del rilascio del certificato di abitabilità e che l'art. 6 prevede il divieto di alienazione degli immobili prima del rilascio del certificato di abitabilità, con salvezza del caso in cui, trascorsi
120 giorni dalla richiesta, il Comune non abbia motivato il mancato rilascio. Nel caso in esame non risulta pervenuta alcuna risposta da parte del e comunque tale CP_1
violazione della Convenzione non potrebbe riverberarsi in un'ipotesi di nullità (v. Cass. n.
24857/2007).
12. Le domande di risarcimento non sono fondate.
L'instaurazione dei giudizi da parte del nei confronti degli appellanti costituisce CP_1
una legittima modalità di tutela degli interessi, anche di natura pubblicistica, dell'ente, non connotata da profili di arbitrarietà, tenuto conto che all'epoca non era ancora intervenuta la pronuncia sopra citata delle Sezioni unite in tema di “nullità testuale” e che la definizione transattiva delle controversie conferma dimostra lo stato di incertezza in ordine alle situazioni giuridiche in contesa.
Né si può ritenere che rilevi l'inerzia che ha preceduto l'instaurazione dei giudizi, stante l'assenza di un rapporto contrattuale generante obblighi tra il e i terzi aventi causa CP_1
dalla TI e l'insussistenza di una fattispecie di illecito aquiliano che presuppone comunque la lesione di diritti soggettivi per effetto della violazione del principio del
neminem laedere.
13. In conclusione l'appello presentato da e deve essere parzialmente accolto Pt_2 Pt_4
con riferimento alla richiesta di dichiarazione di validità ed efficacia dei contratti di compravendita stipulati. Invece in accoglimento dell'appello proposto da e , stante la sussistenza Pt_3 Pt_1
della giurisdizione del giudice ordinario, ai sensi dell'art. 353 c.p.c. le parti devono essere rimesse davanti al primo giudice.
14. Quanto alle spese di lite, tenuto conto del parziale accoglimento dell'appello per Pt_2
e le spese di lite possono essere compensate per entrambi i gradi di giudizio. Pt_4
Anche per quanto riguarda le spese di lite del presente giudizio d'appello le spese possono essere compensate nei rapporti tra e e il atteso Pt_3 Pt_1 Controparte_1
che la pronuncia di difetto di giurisdizione è stata emessa a seguito di rilievo d'ufficio del giudice nella sentenza e non sollecitata dal CP_1

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) In parziale accoglimento dell'appello proposto da e dichiara la validità Pt_2 Pt_4
ed efficacia dei contratti dagli stessi stipulati con la società TI Immobiliare s.r.l. e rigetta le rimanenti domande;

2) In accoglimento dell'appello proposto da e dichiara la giurisdizione Pt_3 Pt_1
del giudice ordinario e per l'effetto rimette le parti al primo giudice;

3) Compensa integralmente le spese di lite.
Così deciso nella camera di consiglio della Corte d'Appello di Roma del 14.4.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Lilia Papoff Gianna Maria Zannella