CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE I CIVILE
Nel collegio composto da:
Dott. Diego Rosario Antonio Pinto Presidente rel.
Dott. Elena Gelato Consigliere
Dott. Maria Aversano Consigliere riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente
ORDINANZA EX ART 702 bis c.p.c.
Nella causa civile in grado unico iscritta al Ruolo generale affari contenziosi ai numero 4855/2021e 5145/2021 in deliberazione il giorno 29/01/2025
TRA
( ) Parte_1 C.F._1
Avv. ROSSI UMBERTO;

E
( ) Controparte_1 P.IVA_1
Avv. FORMICHETTI GIANLUCA
E
OGGETTO
Espropriazione
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Con due ricorsi ex art 702 bis c.p.c. che hanno dato luoghi a due distinti procedimenti poi riuniti ha proposto opposizione alla stima al Parte_1
decreto di esproprio in data 26.7.201 relativo alle aree di sua proprietà censite al Catasto Terreni del Comune di al F.85, part.lle 675 e 676. CP_1
1

Si è costituito in giudizio il instando per il rigetto della domanda di Controparte_1
controparte.
Disposta ed espletata ctu, all'udienza in epigrafe svoltasi con le modalità di cui all'art.127 ter c.p.c., la causa è stata assunta in decisione.

2. L'opposizione è manifestamente infondata.
I principi di diritto applicabili nella fattispecie in esame sono consolidati.
A tale proposito si richiamano le più recenti pronunzie della Corte di Cassazione al riguardo.
Ordinanza 27960/2023 : “ In tema di determinazione dell'indennità di espropriazione di terreni non edificabili, in caso di contestazione da parte dell'espropriato, la stima deve essere effettuata applicando il criterio generale del valore venale pieno, ma l'interessato può dimostrare che il fondo è suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso rispetto a quello agricolo, pur senza raggiungere il livello dell'edificatorietà, e che, quindi, il cespite possiede una valutazione di mercato che rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra quella agricola e quella edificatoria (come, ad esempio, parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti), sempre che tali possibilità siano assentite dalla normativa vigente, sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative. (Nella specie, in applicazione di detto principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata la quale, nel quantificare l'indennità di esproprio non aveva considerato, quale fatto decisivo, che il PIRP comunale aveva svincolato il suolo dalla non edificabilità prevista per le zone F portandolo alla edificabilità prevista per le zone B/1).
Sentenza a sezioni unite 7454/2020 : “Ai fini della determinazione del pregiudizio per la perdita del godimento di aree occupate dalla P.A. in forza di un provvedimento legalmente dato, assume valore decisivo la suddivisione tra aree agricole (cui sono equiparate quelle non classificabili come edificatorie) ed aree edificabili;
tra queste ultime, da individuarsi in base alle possibilità legali ed effettive di edificazione, non rientrano le zone concretamente vincolate ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità, ecc.), in quanto gravate da un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte le forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, quale estrinsecazione dello ius aedificandi connesso con il diritto di proprietà ovvero con l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area.
Ordinanza 6527/2019 : “ In tema di determinazione dell'indennità di espropriazione di terreni non edificabili, in caso di contestazione da parte dell'espropriato, la stima deve essere effettuata applicando il criterio generale del valore venale pieno, ma l'interessato può dimostrare che il fondo è suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso rispetto a quello
2 agricolo, pur senza raggiungere il livello dell'edificatorietà, e che, quindi, possiede una valutazione di mercato che rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra quella agricola e quella edificatoria (come, ad esempio, parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti), sempre che tali possibilità siano assentite dalla normativa vigente, sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.
(Fattispecie relativa ad un terreno ablato per la costruzione di un palazzetto dello sport, le cui particelle ricadevano tutte in "zone F-uso pubblico" ai sensi delle n.t.a. del P.R.G.).

3. La ctu espletata è esente da vizi e meritevole di pieno consenso e questa Corte condivide appieno le conclusioni del ctu che ha affermato: “ Oggetto della controversia è l'importo offerto dal per l'esproprio di un terreno di proprietà del Sig. Controparte_1 [...]
per la realizzazione di parte del Progetto Rieti 2020 – Il Parco Diffuso – Parte_1
Cittadella dello Sport, distinto al Catasto Terreni del Comune di CP_1
Il terreno oggetto di stima ha forma regolare sub-rettangolare di lunghezza 167 m ca. e larghezze variabili al centro di m 21,50 e rispettivamente di m 15,00 e m 6,50 alle due estremità.
Al momento attuale il terreno si presenta sistemato a verde e a parco giochi.
Dalle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore del Comune di risulta che CP_1
l'area ricade in zona F, sottozona F2: Verde Pubblico Attrezzato per lo Sport.
L'area è soggetta alle seguenti servitù:
canale irriguo interrato di cemento armato, che corre longitudinalmente all'argine del fiume
Velino, di proprietà del Controparte_2
di passaggio, fascia di rispetto di 4,00 m dal piede della scarpata dell'argine del fiume
Velino per manutenzione dello stesso
D.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Legge Galasso) art. 134 co. 1 lett. b e art. 142 co. 1 lett. c.
In base alle considerazioni riportate nella mia relazione, ho condiviso il parere della
Commissione Provinciale Espropri di stimando il valore dell'area in € 20.140,00” CP_1
Giova riportare la esaustiva motivazione dell'elaborato peritale da cui emergono due autonome rationes decidendi :
Dalle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore del Comune di risulta che CP_1
l'area ricade in zona F, sottozona F2: Verde Pubblico Attrezzato per lo Sport (v. all.ti 8 e 9).
L'area è soggetta alle seguenti servitù:
3 canale irriguo interrato di cemento armato, che corre longitudinalmente all'argine del fiume
Velino, di proprietà del Controparte_2
di passaggio, fascia di rispetto di 4,00 m dal piede della scarpata dell'argine del fiume Velino per manutenzione dello stesso… Pertanto, le norme del PAI non consentono l'edificazione di volumetrie nuove oltre a quelle esistenti e consentono solamente la realizzazione di parchi pubblici urbani e territoriali e la realizzazione di attrezzature ed impianti sportivi e ricreativi all'aperto, così come sono quelli realizzati dal Comune di sull'area oggetto di CP_1
stima…L'indennità di esproprio, nel caso in cui venga espropriato un bene nella sua interezza,
è normata dall'art. 32 del T.U. più precisamente il comma 1 del detto articolo riporta: “Salvi gli specifici criteri previsti dalla legge, l'indennità di espropriazione è determinata sulla base delle caratteristiche del bene al momento dell'accordo di cessione o alla data dell'emanazione del decreto di esproprio, valutando l'incidenza dei vincoli di qualsiasi natura non aventi natura espropriativa e senza considerare gli effetti del vincolo preordinato all'esproprio e quelli connessi alla realizzazione dell'eventuale opera prevista, anche nel caso di espropriazione di un diritto diverso da quello di proprietà o di imposizione di una servitù.” Come abbiamo visto nella descrizione dei luoghi, al momento dell'esproprio l'area oggetto di stima era incolta e poco curata;
inoltre il piccolo fabbricato in legno era fatiscente.
Pertanto non è applicabile quanto rappresentato dall'avv. Rossi nelle proprie Note.
Ma voglio comunque analizzare la possibilità che tra le “caratteristiche del bene” di cui all'art. 32 del T.U. Espropri possano essere considerate anche le possibilità edificatorie, nell'ambito della destinazione F2 di PRG a Verde Pubblico Attrezzato per lo Sport.
Già qui mi dovrei fermare perché la destinazione F/2 di Piano Regolatore non prevede interventi di privati ma opere pubbliche. Ma voglio comunque considerare questa possibilità nel caso in cui la Corte decida per una diversa interpretazione.
A tal fine ho considerato quanto riportato nella consulenza tecnica dell'arch. in Per_1
allegato 15 al fascicolo di parte appellante, e cioè che sia possibile realizzare un campo polivalente di calcetto/tennis oltre ad un campo da pallavolo e due di bocce per una superficie totale occupata di 1.600,00 mq (quindi pari ai prescritti 3/5 intera superficie) oltre a 560 mq per parcheggi.
Allo scopo di verificare se effettivamente sia materialmente possibile includere almeno i due campi da calcetto/tennis e da pallavolo nel perimetro dell'area ne ho riportato le dimensioni all'interno del perimetro della particella 675.
4 Per quello che riguarda il campo da calcetto, il regolamento del calcio a 5 prevede che le misure del campo possano andare da: minimo 25 m di lunghezza per 15 m di larghezza. massimo 42 m di lunghezza per 25 m di larghezza. Ho disegnato un rettangolo delle dimensioni minime, aggiungendo una fascia di 2 m per lato, per consentire l'utilizzo anche delle fasce laterali e di fondo, altrimenti i giocatori urterebbero contro la recinzione.
Per quello che riguarda l'eventuale campo di pallavolo, secondo il regolamento della CP_3
il terreno di gioco è un rettangolo di 18 x 9 m, circondato da una zona libera larga almeno 3
m da ogni lato.
Si veda allora l'all. 13 a questa relazione, dove ho riportato la planimetria della particella con i confini dei campi da gioco. Sulla medesima planimetria ho riportato anche la fascia di rispetto di 4,00 m dal piede della scarpata dell'argine del fiume Velino per manutenzione dello stesso.
Come evidente, i due campi possono fisicamente entrare nella parte più larga della particella, ma ritengo che la loro realizzazione non sia possibile perché:
a) invaderebbero la fascia di rispetto di 4 m b) essendo necessaria una recinzione fissa, sufficientemente alta per contenere i palloni che vanno fuori campo, ciò andrebbe in contrasto con le norme del PAI, le quali prevedono (v. sopra) che gli interventi “non costituiscano impedimento alla realizzazione di interventi di attenuazione e/o eliminazione delle condizioni di rischio e siano coerenti con la pianificazione degli interventi di protezione civile”. Le recinzioni fisse costituirebbero perciò degli ostacoli alla movimentazione dei mezzi della protezione civile in caso di intervento.”
Condivisibilmente il ctu ha risposto alle osservazioni del ctp di parte ricorrente:
“Come detto nelle premesse, ho ricevuto osservazioni da ambedue le parti.
L'arch. CP di parte appellante, osserva (v. all. 15), in merito alla mia affermazione Per_1
“che ciò che abbia potuto permettere l'edificazione di impianti comunali poi non è detto che possa essere ripetuto per impianti privati” che abbia ipotizzato la possibilità di una doppia morale urbanistica, una più rigida per i privati e una più permissiva per gli Enti pubblici.
A questa osservazione rispondo che mi limito ai fatti tecnici, che sono di mia competenza, e non certamente all'etica o alla morale di chicchessia. La mia affermazione riguarda la destinazione urbanistica nella quale ricade il terreno oggetto di stima, che è: “zona F, sottozona F2: Verde Pubblico Attrezzato per lo Sport”.
Perciò non ho fatto altro che applicare le Norme Tecniche di Attuazione del PRG del Comune di Se al posto della parola “Pubblico” ci fosse stato scritto “Privato” allora sarebbe CP_1
cambiata tutta la mia consulenza.
5 E, a proposito di questo, non posso non sottolineare che poichè le relazioni tecniche dell'arch.
– sia la CTP depositata in atti sia le osservazioni alla mia bozza di relazione – vertono Per_1 sull'utilizzo privato del bene, tutte le conclusioni cui giungono vengono annullate dalla destinazione pubblica del bene.
In merito alla mia affermazione secondo la quale “Le recinzioni fisse costituirebbero perciò degli ostacoli alla movimentazione dei mezzi della protezione civile in caso di intervento”
l'arch. osserva che il ha realizzato invece proprio delle strutture fisse e Per_1 CP_1
recinzioni allegandone le fotografie, peraltro anche di altre zone esterne al terreno oggetto di questa consulenza.
Non posso che prenderne atto, ma il mio incarico è quello che stimare il terreno per quello che ci si può realizzare secondo le norme, non certamente quello di giudicare se il queste CP_1
norme le abbia seguite o meno.
In merito al manufatto a suo tempo esistente l'arch. osserva che abbia sposato Per_1
acriticamente la versione del Comune, che lo ha definito in stato di avanzata fatiscenza.
Ritiene invece che qual manufatto valesse € 4.320 come volumetria urbanistica.
Su questo fatto non mi sono basato solamente su ciò che ha affermato il Comune di CP_1
ma anche sui seguenti elementi:
- l'immobile non risulta più presente in Catasto (v. all. 2)
- la fotografie dell'epoca (v. all. 7) mostra che il piccolo fabbricato è completamente nascosto da cespugli, molto probabilmente allo stato di rudere.
Peraltro l'arch. non ha dato prova documentale e/o fotografica di questo fabbricato CP_4
che ne dimostrasse il buono stato e la possibilità di essere utilizzato. Non posso perciò stimare qualcosa che non ho visto e del quale non ho prova certa che potesse essere in buone condizioni.
L'arch. osserva poi che sul terreno possono essere realizzati n. 4 campi da squash e n. Per_2
4 campi da padel, arrivando a una stima del valore del terreno di € 157.080,00 che avvalora la richiesta originaria di € 114.000,00.
Non condivido questa ipotetica possibilità di una realizzazione così intensiva, per i seguenti motivi:
a) l'arch. non ha considerato le fasce di fondo per consentire ai giocatori, come già CP_4 detto, di non sbattere contro la recinzione. Infatti la stessa fonte dalla quale l'arch. ha CP_4
estratto i suoi dati dà come lunghezza minima 23 m b) ribadisco poi che campi per attività sportive così intense, soprattutto lo squash – bisognerebbe averci giocato per saperlo – non possono essere appetibili se non
6 sono disponibili docce e spogliatoi, che nel progetto dell'arch. non sono previsti CP_4
c) la terza motivazione è quella di fondo, e cioè che sul terreno oggetto di stima sono possibili solamente interventi pubblici (zona F/2 di PRG).
L'arch. CTP per il Comune di condivide (v. all. 16) le mie conclusioni, ma Per_3 CP_1
ribadisce che in assenza del progetto oggi realizzato il terreno sarebbe rimasto in abbandono e inutilizzato, equiparandosi pertanto a suolo agricolo, e conseguente prezzo di mercato.
Non condivido neanche questa osservazione, perché è vero che se non fosse intervenuto il
Comune di il terreno sarebbe rimasto inutilizzato, ma non per cattiva volontà del CP_1
ma perché egli, come privato, non poteva realizzare alcuna opera su di esso.” Parte_1
Le spese di lite seguono la soccombenza.

PQM

Rigetta l'opposizione e condanna alla rifusione Parte_1
delle spese di lite che liquida in € 4.000,00 per compensi, oltre rimborso spese gen.; pone definitivamente a suo carico le spese di ctu.
Roma, 26.2.2025
IL PRESIDENTE
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