REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
Sezione Civile per le Controversie di Locazione, composta dai seguenti magistrati:

1. dr. Luigi Santini Presidente

2. dr.sa Angela Quitadamo Consigliere

3. dr.sa Arianna Sbano Consigliere rel.
All'esito della camera di consiglio del 20 marzo 2025, tenutasi ai sensi dell'art. 127 ter cpc;
lette le note illustrative, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel procedimento iscritto al n.588/2024 R.G., vertente
TRA
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Paolo Alessandrini Parte_1 C.F._1
(c.f. ) del Foro di Ascoli Piceno;
C.F._2
- appellante –
Contro
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Pier Luigi Controparte_1 C.F._3
Vecchiotti del Foro di Fermo;

e contro
(c.f.. quale erede di sig. (C.F. CP_2 C.F._4 Persona_1
), rappresentata e difesa dall'Avv. Domenico Brancozzi del Foro di Fermo;
C.F._5
Parte appellata
Conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 14 giugno 2024 ha proposto appello avverso la Parte_1
sentenza n.971/2023 depositata il 27.11.2023, con la quale il Tribunale di Fermo, dopo aver rigettato l'opposizione formulata dalla stessa all'intimazione di sfratto per morosità azionata da Persona_1
e , ha parimenti rigettato le domande proposte dalla medesima, in sede di giudizio di Controparte_1
merito, tese ad ottenere la risoluzione contrattuale per inadempimento dei locatori, il risarcimento del pagina 1 di 9 danno a titolo di lucro cessante, la restituzione della cauzione e la retrocessione dell'unico canone pagato (maggio 2019), nonché il rimborso delle somme da lei pagate per lavori dalla stessa commissionati per l'asserita necessità di rendere salubre l'edificio.
La vicenda trae origine dal contratto di locazione stipulato tra , quale conduttrice e Parte_1
e , quali locatori, avente ad oggetto un'immobile di pregio di Persona_1 Controparte_1 proprietà di questi ultimi, sito nel comune di Campofilone. L'uso pattuito era esclusivamente abitativo e la durata quadriennale con rinnovo automatico a partire dal 1.05.2019.
Tuttavia la conduttrice, dopo aver versato la cauzione pari ad euro 2000,00 e pagata la mensilità di maggio 2019, sospendeva il pagamento dei canoni contestando l'esistenza di vizi occulti dell'immobile emersi a seguito degli eventi atmosferici. Sosteneva inoltre di aver informato i proprietari che il fine della locazione era quella di destinare l'immobile a struttura recettiva del tipo
B&B e di aver ricevuto rassicurazioni dagli stessi in ordine alla possibilità di svolgimento di detta attività presso l'immobile per cui è causa. Allegava la conduttrice che tale progetto veniva vanificato dalla non idoneità dello stabile per difetti manutentivi riscontrati già nel mese di maggio 2019 a seguito degli eventi atmosferici verificatisi nonché dalla mancanza delle necessarie autorizzazioni amministrative relative all'abitabilità dell'immobile. Asseriva, pertanto, non essere dovuto il pagamento dei canoni in ragione dell'impossibilità di fruire dell'immobile e chiedeva la restituzione della cauzione di euro 2000,00 e della mensilità di maggio 2019 oltre alla refusione delle somme sostenute dalla stessa per lavori necessari per rendere abitabile la casa almeno parzialmente. Formulava inoltre domanda risarcitoria a titolo di lucro cessante per i mancati guadagni dell'attività turistica per la quale l'immobile era stato locato.
Il Tribunale, ordinato il rilascio dell'immobile, disposto il mutamento del rito e dato termine per l'espletamento della procedura di conciliazione, assegnava alle parti termine fino al 20.02.2020 per il deposito delle memorie integrative e, assunta la prova testimoniale richiesta dalle parti, rigettava le domande formulate dalla conduttrice.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Anzitutto il Collegio rileva che le statuizioni della decisione in punto alla restituzione del deposito cauzionale, alla retrocessione del canone di locazione versato per il mese di maggio 2019 e alla debenza dei canoni di locazione fino al momento dell'effettivo rilascio non sono oggetto di specifici e puntuali motivi di appello, tanto da non essere possibile l'individuazione dell'errore in cui, ad avviso dell'appellante, sarebbe incorso il Tribunale. Pertanto dette statuizioni sono da ritenersi coperte da giudicato.
pagina 2 di 9 Con il primo motivo di gravame l'appellante censura la decisione del primo Giudice nella parte in cui ha ammesso la prova testimoniale limitandola a soli due testi per parte, così ledendo, a suo avviso, il diritto della conduttrice di provare le circostanze a sostegno delle proprie pretese ed in particolare i profili relativi allo stato dell'immobile e alla sua inidoneità rispetto all'uso pattuito o contrattualmente stabilito, nonché alla sussistenza e alla quantificazione del danno patrimoniale subito dall'appellante a causa della non utilizzabilità dell'immobile locato. Insiste quindi per l'integrazione della prova testimoniale già dedotta in primo grado e l'escussione di tutti i testi ivi indicati e non ammessi.
Con il secondo e il quarto motivo di gravame l'appellante denuncia l'erroneità della decisione nella parte in cui ha ritenuto infondata ed inammissibile la richiesta risarcitoria per lucro cessante.
Eccepisce che il Tribunale avrebbe dovuto valorizzare il reale intento dell'odierna appellante riguardo alla volontà di subordinare la locazione dell'immobile alla possibilità di svolgervi l'attività turistica, circostanza che ad avviso dell'appellante avrebbe trovato conferma nelle dichiarazioni testimoniali e nelle caratteristiche della struttura stessa, troppo grande per un nucleo famigliare composto da una sola persona. Denuncia quindi la violazione dei doveri del locatore di cui all'art. 1575 c.c con particolare riguardo alla previsione sub n.2) che impone allo stesso il dovere di mantenere l'immobile in stato da servire all'uso convenuto.
Ed in ogni caso, sotto il profilo processuale, la domanda risarcitoria sarebbe da ritenersi ammissibile e tempestiva perché formulata nella memoria integrativa nei termini assegnati. All'udienza del 14.01.2020 il Giudice concedeva termine per il deposito della memoria integrativa fino al
29.02.201, che cadendo nella giornata di sabato, comportava la proroga del termine al lunedì successivo. Ribadisce pertanto la tempestività e la fondatezza della domanda risarcitoria per lucro cessante.
Con il terzo motivo di appello la conduttrice si duole che il primo Giudice abbia ritenuto non applicabile al caso di specie l'art. 1578 c.c in quanto i vizi dello stabile erano conosciuti dalla conduttrice e indicati nel contratto. L'appellante contesta sul punto che i vizi manifestati dall'immobile successivamente alla formalizzazione del contratto erano ben maggiori rispetto a quelli genericamente ipotizzati in contratto e comportavano interventi strutturali di cui la conduttrice non poteva avvedersi inizialmente.
Pertanto, la presenza dei gravi vizi allegati giustifica, secondo la sua prospettazione, non solo la richiesta di risoluzione contrattuale per inadempimento del locatore, ma anche la richiesta risarcitoria del lucro cessante derivante dall'impossibilità di svolgere l'attività turistica, nonché il rimborso delle spese sostenute.
pagina 3 di 9 Contesta, infine, con il quinto motivo di gravame la statuizione in punto alla condanna del pagamento della somma di euro 20.000,00 a titolo di danno equitativo, da ritenersi ad avviso dell'appellante, non sorretta da alcun riscontro probatorio in ordine alla verificazione di un danno diverso da quello della mancata fruizione del bene conseguente al tardivo rilascio dell'immobile, già risarcito con la condanna al pagamento dei canoni locatizi.
Conclude quindi per la riforma integrale della sentenza impugnata.
Nel giudizio di appello si sono costituiti gli intimanti che hanno resistito al gravame, concludendo per la conferma della sentenza.
Tanto premesso, per ragioni di priorità logica occorre trattare il secondo, il terzo e il quarto motivo di appello che possono essere valutati congiuntamente stante la loro stretta connessione.
In punto alle doglianze circa il rigetto della domanda risarcitoria per lucro cessante il Collegio evidenzia quanto segue. Dalle risultanze istruttorie è emerso che la conduttrice Parte_1 intendeva avviare un'attività di B&B e che a tal fine aveva conferito mandato al signor
[...] per la ricerca di un'immobile adeguato a tal scopo, individuato poi nello stabile per cui è Per_2
causa.
Seguivano contatti tra le odierne parti nel corso dei quali i locatori venivano messi a conoscenza dell'intenzione della signora di svolgere nell'immobile l'attività recettiva e per la quale gli Pt_1 stessi locatori prestavano il loro assenso (Testi e . Ne è riprova anche l'invio tramite Per_2 Tes_1 whatapp della documentazione necessaria da compilarsi a cura dei proprietari per acconsentire l'avvio dell'attività (chat del 15 maggio 2019).
Tuttavia, le parti formalizzavano i loro accordi con un contratto di locazione ad uso abitativo che non è subordinato all'espletamento di alcuna attività recettiva, ma è volto alla conduzione dell'immobile ad uso proprio con divieto, peraltro, di sublocazione. Tanto meno risulta contrattualizzata l'assunzione da parte dei locatori della garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione ad un uso a scopo recettivo, in assenza del quale la finalità dell'adibizione dell'immobile ad uso B&B rimane fuori dai doveri contrattuali assunti dai locatori. Gli stessi, infatti, risultano aver inteso limitare le proprie responsabilità alla cessione del bene a scopo residenziale. Come precisa la giurisprudenza di legittimità “La destinazione particolare dell'immobile locato, tale da richiedere che
l'immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione …” (Cass. 4598/2000).
Alla luce delle considerazioni testè svolte la domanda di risarcimento per lucro cessante formulata pagina 4 di 9 dall'appellante, anche qualora ritenuta ammissibile, non può trovare accoglimento, costituendo l'attività imprenditoriale un interesse esclusivo della conduttrice, non assunto dai locatori. Pertanto, la doglianza non ha pregio e va respinta.
La conduttrice denuncia poi l'errore in cui sarebbe incorso il primo Giudice nell'escludere la tutela a suo favore prevista dall'art. 1578 c.c sulla motivazione che i vizi dello stabile erano già conosciuti al momento dell'immissione. Ritiene l'appellante di aver avuto notizia delle carenze amministrative dell'immobile soltanto a seguito di proprie ricerche e che la gravità delle infiltrazioni di acqua e delle diffuse muffe era emersa soltanto nel corso del rapporto.
Sul punto il Collegio evidenzia che l'iniziale carenza della certificazione di abitabilità dell'immobile, successivamente sanata con la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) non costituisce condizione necessaria per la validità del contratto. La giurisprudenza di legittimità si è espressa con un orientamento costante, secondo il quale, la mancanza dell'agibilità non esonera dal pagamento dei canoni di locazione, se non è stato concordato il contrario e se il conduttore ha comunque regolarmente fruito dell'immobile; precisa, infatti, la Suprema Corte che “La licenza di abitabilità non é elemento necessario per la perfezione del contratto di locazione, il quale e valido nonostante che essa non sia stata ancora rilasciata. Pertanto, consegnata al conduttore una cosa idonea, nella sua consistenza, all'uso convenuto, il rilascio della licenza può intervenire anche nel corso dell'esecuzione del contratto, senza che per questa circostanza il locatore debba ritenersi inadempiente se, nonostante tale ritardo, il conduttore abbia nel frattempo potuto godere in concreto della cosa locata, secondo le finalità previste nel contratto”. (Cass. Civ. n.3977/1974).
Sotto il profilo dei denunciati vizi manutentivi, invece, questa Corte rileva che fin dalla stipula del contratto di locazione era nota ai locatori l'esistenza di problemi di umidità per infiltrazioni e la necessità di verificare il corretto funzionamento degli impianti, tanto da aver assunto contrattualmente l'impegno per la “tinteggiatura del piano terra, verifica dell'impianto elettrico ed idraulico, controllo dell'impermeabilizzazione del terrazzo, ripristino della tinteggiatura di alcuni infissi esterni, pulizia interna dei vani”. Il teste ha specificato inoltre che in sede di trattative “ si Per_2 CP_1 impegnava a risolvere il problema dell'umidità presente in alcune parti del soggiorno…” e la conduttrice aveva accettato l'immobile allo stato dei fatti, confidando negli interventi programmati.
Si evince dal quadro istruttorio complessivamente considerato che tali lavori non sono stati eseguiti se non limitatamente al giardino. I testi e hanno riferito in punto allo stato Per_2 Tes_1 insalubre dell'immobile, attestando la presenza di infiltrazioni e muffe tali da rendere invivibili almeno due stanze, anche per i miasmi fognari (teste . Tale stato di cose trova conferma anche Tes_1 nell'elaborato peritale redatto dal geometra - che pur essendo atto di parte privo di valore di Tes_2
pagina 5 di 9 prova legale, è liberamente apprezzabile dal Giudice – e nella nota dell' del 24.06.2019 che Pt_2 descrive, seppure in modo generico, lo scarso stato manutentivo dell'immobile e la presenza di una condizione insalubre.
Pertanto, emerge l'inadempienza dei locatori che rileva non tanto sotto il profilo dell'art. 1578
c.c. quanto sulla base di doveri assunti contrattualmente volti ad assicurare la corretta impermeabilizzazione dello stabile e il corretto godimento dello stesso conformemente ai più generali principi di cui cui ai punti 1) e 2) dell'art. 1575 c.c.
In conseguenza delle predette inadempienze appaiono fondate parte delle richieste di rimborso avanzate dalla conduttrice. Nello specifico, la stessa rivendica il rimborso della spesa sostenuta per la tinteggiatura delle pareti e l'asciugatura dell'umidità di cui ha versato in atti la fattura emessa da
[...]
del 28.05.2019 per lavori di tinteggiatura per la somma complessiva di euro 1.000. Tuttavia, CP_3
la stessa ha allegato (memoria integrativa) che la tinteggiatura si era resa necessaria anche nelle due camere al primo piano, oltre che nel corridoio.
Il Collegio evidenzia sul punto che, se appare plausibile la necessità da parte della conduttrice di effettuare la tinteggiatura delle stanze al piano inferiore nelle quali già si erano manifestate le infiltrazioni al momento della stipula e per le quali i locatori si erano impegnati ad intervenire nonché la verniciatura della camera insistente al pian terreno per la quale, parimenti, i locatori avevano assunto l'impegno di effettuare la tinteggiatura, non è fornita tuttavia alcuna motivazione in ordine alla necessità per la conduttrice di intervenire anche al primo piano e nel corridoio, interventi che appaiono riconducibili piuttosto alla esigenze e ai gusti estetici della stessa. Pertanto si stima equo il rimborso da parte dei locatori della sola metà della spesa sostenuta dalla conduttrice per tinteggiare le parti ammalorate dalla muffa situate al pian terreno nella misura, quindi, di euro 500,00.
In punto ai lavori di manutenzione dell'area esterna, la locatrice chiede il rimborso delle spese sostenute per l'intervento da lei richiesto versando in atti la fattura emessa da PI TE del
03.07.2019 per euro 529,00. Invero la stessa conduttrice afferma che al momento dell'immissione nell'immobile i lavori esterni risultavano effettuati, benché in modo approssimativo, non fornendo prova alcuna dello stato dei luoghi e della qualità dei lavori ritenuti non adeguati. Pertanto l'intervento sull'area esterna da lei richiesto nel mese di luglio 2019 deve essere ascritto ad ordinaria manutenzione di competenza del conduttore, come correttamente ritenuto dal primo Giudice.
Parimenti è da rigettarsi la pretesa di rimborso per la verifica dell'impianto fatto CP_4 eseguire dalla conduttrice nel mese di luglio 2019 (fattura GIATRA del 24.07.2029 per € 150,00).
Risulta in atti, infatti, che al momento della locazione l'immobile non fosse dotato di certificazione di abitabilità, carenza sanata successivamente con la Segnalazione Certificata di Agibilità
pagina 6 di 9 (SCA) data 31 maggio 2019 alla quale sono allegate le certificazioni di conformità degli impianti.
Pertanto, l'intervento richiesto dalla conduttrice non era necessario alla conduzione dell'immobile.
Rimane, infine, in capo alla conduttrice la spesa relativa al sopralluogo in quanto scelta di Pt_2
iniziativa personale.
Per quanto attiene invece alla disotturazione della linea fognaria, la conduttrice chiede il rimborso della fattura del 07.08.2019 per i lavori eseguiti dalla ditta GIATRA srl, in quanto resi necessari dalla rottura di un tubo fognario asseritamente causata da cattiva manutenzione. Il primo Giudice ha escluso il rimborso di detta spesa sull'assunto della natura di ordinaria manutenzione dell'intervento attribuito al conduttore secondo i disposti di cui all'art. 9 della L. 392/78. Invero è noto, in punto di diritto, che il proprietario dell'immobile conserva la custodia delle strutture murarie e degli impianti che in esse siano conglobati, mentre è il conduttore a divenire custode degli accessori e delle altre parti di un bene locato. Sicchè l'inquilino non è responsabile per l'eventuale rottura di una tubatura all'interno della pavimentazione. (Cass.n.21788/2015). La spesa andrà quindi rimborsata alla conduttrice.
Infine, in punto alla doglianza relativa alla statuizione sul risarcimento del danno per perdita di chance in ragione della violazione dell'art. 15 del contratto di locazione, l'appellante deduce la totale infondatezza della statuizione e l'omissione dei criteri di quantificazione.
Sul punto il Collegio rileva che nel caso in esame risulta accertato in punto di fatto che i locatori avevano posto in vendita l'immobile oggetto di locazione dando incarico a tal fine al sig CP_5
e che avevano richiesto alla conduttrice di consentire l'accesso per la visita di un potenziale
[...] acquirente, il quale dopo aver visionato l'immobile dall'esterno nel mese di novembre, si era mostrato interessato a visionare anche l'interno dell'immobile. Il teste escusso all'udienza del CP_5
13.10.2020 sui cap. 35 e 36 della memoria degli intimanti ha riferito che: “Sì confermo che in quell'occasione non entrammo all'interno dell'immobile. Vidi prima citofonare e Controparte_1 poi inviare i messaggi senza che nessuno ci aprì la casa”; “Sì confermo. Il mi esibì i messaggi CP_1 scambiati in quel momento anche per giustificare al cliente l'impossibilità di effettuare una vista all'interno”; conferma inoltre la circostanza di cui al cap. 37 per cui agli inizi di gennaio 2020 il cliente dichiarò disinteresse all'acquisto stante l'impossibilità di visionare l'immobile e vista la problematicità del soggetto locato. Sono inoltre versate in atti le chat telefoniche relative ai gioni del 7 agosto e del 17 settembre in cui la conduttrice non consente l'accesso alla visita se non previamente rimborsata delle spese sostenute.
Tuttavia, secondo i principi fissati dalla giurisprudenza di legittimità “il danno derivante dalla perdita di chance non è una mera aspettativa di fatto, ma una entità patrimoniale a sé stante, economicamente e giuridicamente suscettibile di autonoma valutazione” (Cass., Sez. Lav., n.238/2007)
pagina 7 di 9 ed è risarcibile a condizione che il danneggiato dimostri - anche in via presuntiva, ma pur sempre sulla base di circostanze di fatto certe e puntualmente allegate - la sussistenza di un valido nesso causale tra il danno e la ragionevole probabilità della verificazione futura del danno, secondo un criterio prognostico basato sulle concrete e ragionevoli possibilità di risultati utili.
Pertanto la dimostrazione di un nesso di causalità tra condotta illecita e perdita della chance - che deve essere attuale ed effettiva - costituisce la condizione essenziale per il riconoscimento del diritto al risarcimento.
Precisa la Suprema Corte che “Il creditore che voglia ottenere, oltre al rimborso delle spese sostenute, anche i danni derivanti dalla perdita di "chance" - che, come concreta ed effettiva occasione favorevole di conseguire un determinato bene, non è una mera aspettativa di fatto ma un'entità patrimoniale a sé stante, giuridicamente ed economicamente suscettibile di autonoma valutazione - ha
l'onere di provare, pur se solo in modo presuntivo o secondo un calcolo di probabilità, la realizzazione in concreto di alcuni dei presupposti per il raggiungimento del risultato sperato e impedito dalla condotta illecita della quale il danno risarcibile deve essere conseguenza immediata e diretta (Cass.
11/12/2003,n.18945; Casa. 27/07/2001. 401'51)”. (Cass. Civ. n. 1752/2005).
Nel caso in esame ritiene il Collegio che non possano ritenersi offerte da parte dei locatori la prova relativa alla perdita di concrete e serie probabilità di vendita dell'immobile. L'episodio narrato e confermato dal teste infatti, riferito al mese di novembre 2019 non è idoneo a fornire la CP_5
dimostrazione di una concreta, effettiva e ragionevole certezza della conclusione positiva della vendita.
Peraltro, sotto tale profilo, non può non tenersi conto della circostanza che l'immobile locato è stato rilasciato in data 16.01.2020 e da tale data era quindi disponibile per le visite degli eventuali interessati.
La decisione impugnata va quindi riformata sul punto.
In forza dei suesposti argomenti, assorbito ogni altro motivo di appello, l'appello va accolto per quanto di ragione.
Considerato l'esito complessivo del giudizio ed il solo parziale accoglimento delle domande degli intimanti, sussistono giusti motivi per compensare le spese di lite di entrambi i gradi del giudizio per due terzi, con condanna, per il restante terzo in capo all'intimata, oggi appellante.


P.Q.M.


La Corte così provvede: 1) Accoglie l'appello per quanto di ragione e in riforma della sentenza impugnata 2) condanna gli appellati a rifondere all'appellante le spese da questa sostenute nella misura del 50% della fattura del 28.05.2019 emessa dalla ditta ed interamente la fattura del Controparte_3

7.08.2019 emessa dalla ditta GIATRA srl;
3) dichiara che nulla è dovuto dall'appellante a titolo di danno da perdita di chance; 4) condanna l'appellante a rifondere agli appellati un terzo delle spese di pagina 8 di 9 lite che liquida, per l'intero, in euro 6.000,00 a favore di ed in euro 1.700,00 a favore di CP_1 CP_2
per il primo grado (compresa la fase di convalida) ed in euro 2.000,00 ciascuno per il secondo grado, oltre rimborso forfetario, IVA e CPA come per legge;
5) Conferma per il resto la sentenza di primo grado.
Ancona, così deciso nella camera di consiglio del 20 marzo 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott.ssa Arianna Sbano dott. Luigi Santini
Provvedimento redatto con la collaborazione della dott.ssa Giada Di Gaspare, addetta UPP
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