N. R.G. 3493/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Quarta Civile
nelle persone dei seguenti magistrati:
- dr. Alberto Massimo Vigorelli Presidente
- dr.ssa Vinicia Licia Serena Calendino Consigliere
- dr. Marco Del Vecchio Consigliere relatore-estensore ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n. r.g. 3493/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C. F. ) nato a [...] il [...] e Parte_1 C.F._1 Pt_2
(C. F. ) nata a [...] il [...], entrambi residenti in [...]del C.F._2
Sillaro (LO) via Ada Negri n. 5, rappresentarti e difesi, giusta procura in atti, dall'Avv. Marco
MASCHERONI (C. F. presso il cui studio in Lodi via Santa Maria del Sole C.F._3
n. 34 sono elettivamente domiciliati, difensore che ha dichiarato di voler ricevere notifiche e comunicazione relative al presente procedimento al seguente indirizzo di posta elettronica certificata:
Email_1
APPELLANTI
CONTRO
(C. ) nata a [...] il [...] e Controparte_1 CodiceFiscale_4 CP_2
(C. F. ) nato a [...] il [...], entrambi residenti in [...]
[...] C.F._5
sul Lambro via Pavia n. 24,rappresentati e difesi, giusta procura in atti, dall'avv. Rossella Salami pagina 1 di 16 (C. F. ) presso il cui studio legale in Milano Corso di Porta Vittoria n. 46, C.F._6
difensore che ha dichiarato di voler ricevere notifiche e comunicazione relative al presente procedimento al seguente indirizzo di posta elettronica certificata:
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APPELLATIA
Avente ad oggetto: vendita di cose immobili
Sulle seguenti conclusioni:
per e appellanti Parte_1 Pt_2 voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano contrariis reiectis, in via preliminare:
- sospendere ex art. 351 c.p.c. l'esecuzione provvisoria della sentenza impugnata.
Nel merito: in riforma della sentenza n. 756/2024 emessa dal Tribunale di Lodi e per le ragioni espresse in narrativa:
- accertare e dichiarare ai sensi dell'art. 91 d.l. 18/2020 e dell'art. 3 comma 6 bis del d.l. 6/2020
Parte_ l'esonero da responsabilità dei sigg.ri e per il ritardo nell'adempimento delle Pt_1
obbligazioni contrattuali derivanti dal contratto preliminare di compravendita intercorso con le attrici odierne appellate;

- accertare in capo ai sigg.ri e la responsabilità per la Controparte_2 Controparte_1
mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita e per l'effetto dichiarare
l'inadempimento contrattuale in capo agli stessi;

- accertare la risoluzione del contratto preliminare del 14.12.2019 e dichiarare in capo ai convenuti, odierni appellanti, il diritto a trattenere la caparra confirmatoria versata dai sigg.ri Controparte_2
e ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c.; Controparte_1
- rigettare tutte le pretese avanzate da controparte sia restitutorie che risarcitorie, in quanto infondate sia in fatto sia in diritto;

pagina 2 di 16 - in ogni caso con vittoria di spese e competenze professionali oltre al rimborso forfettario, CPA ed
IVA come per legge sia in relazione al giudizio di primo grado sia in relazione al giudizio di appello. in via istruttoria ribadiva le istanze istruttorie già articolate nel primo grado di giudizio.

Per e appellati Controparte_1 Controparte_2
In via preliminare:
- rigettare l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva/esecutorietà della sentenza oggetto di gravame n. 756/2024 del 15.11.2024 emessa dal Tribunale di Lodi per i motivi sopra esposti e quindi per l'assenza dei presupposti di cui all'art. 283 c.p.c.; in via principale e nel merito:
- rigettare l'appello inquanto infondato in fatto e diritto per tutti i motivi sopra esposti e confermare integralmente la sentenza n. 756/2024 emessa dal Tribunale di Lodi notificata da procuratore degli appellati in data 19.11.2014 relativamente ai capi impugnati e agli altri non oggetto di impugnazione, con conseguente convalida delle statuizioni e delle condanne inflitte in primo grado;

- con vittoria di spese e competenze per il doppio grado di giudizio.
In via istruttoria ove ritenuto dalla corte, reintegrava le istanze istruttorie già articolate nel primo grado di giudizio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con l'impugnata sentenza n. 756/2024, pubblicata in data 15.11.2024, il Tribunale di Lodi, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e Controparte_1 Controparte_2
nei confronti di e ogni diversa istanza, difesa, eccezione e deduzione Parte_1 Pt_2
disattesa o assorbita, così provvedeva:
1) accerta e dichiara l'inadempimento di e di al contratto preliminare Parte_1 Pt_2
di compravendita concluso con e il 14.12.2019; Controparte_1 Controparte_2
2) accerta e dichiara la validità ed efficacia del recesso dal medesimo contratto esercitato da e in data 3.06.2020 ai sensi dell'art. 1385 c.c.; Controparte_1 Controparte_2
3) accerta il diritto degli attori ad ottenere il doppio della caparra versata (pari ad euro 35.000,00)
e, per l'effetto, condanna e al pagamento in favore di Parte_1 Pt_2 CP_1
pagina 3 di 16 e di del complessivo importo di euro 70.000,00 oltre interessi CP_1 Controparte_2
legali dal dovuto all'effettivo soddisfo;

4) condanna e alla rifusione delle spese di lite in favore di Parte_1 Pt_2 CP_1
e che si liquidano in euro 786,00 per spese, euro 8.942,00 per
[...] Controparte_2
compensi professionali oltre spese generali al 15%, iva e cpa se dovuti per legge.
***
La vicenda può essere sintetizzata nei termini che seguono.
***
- Con atto di citazione ritualmente notificato e convenivano Controparte_1 Controparte_2
innanzi la Tribunale di Lodi e chiedendone la condanna, previo Parte_1 Pt_2
accertamento del legittimo esercizio del recesso dal contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto in data 14.12.2019 per inadempimento dei convenuti, alla restituzione del doppio della caparra versata all'atto della stipula del predetto preliminare. In via subordinata chiedevano la risoluzione del contratto per grave inadempimento dei convenuti con condanna degli stessi alla corresponsione della somma di euro 35.000,00 oltre interessi da rivalutazione monetaria e risarcimento danni.
A fondamento della domanda esponevano che nel novembre del 2019, impegnati nella ricerca di una nuova unità abitativa, tramite l'agente immobiliare previa visione del relativo immobile, in CP_3
data 23.11.2019 formulavano proposta preliminare di acquisto condizionata alla realizzazione di alcuni lavori nel locale sottotetto. In data 14.12.2019 le parti sottoscrivevano il preliminare di vendita dell'immobile in oggetto al prezzo di euro 150.000,00 con versamento di euro 35.000,00 a titolo di caparra confirmatoria con espresso impegno a stipulare il definitivo rogito di vendita entro e non oltre il
28.02.2020. In particolare, con la stipula del preliminare i promittenti venditori garantivano la conformità delle planimetrie depositate in catasto allo stato di fatto e l'assenza di vizi occulti.
Contestualmente al contratto preliminare, con separata scrittura privata, i promittenti venditori si obbligavano alla realizzazione di alcune opere nel locale sottotetto entro il 20.03.2020 a fronte di un contributo a carico dei promissari acquirenti pari ad euro 3.500,00. Con raccomandata del 30.01.2020
e recedevano dal contratto di locazione relativo all'immobile Controparte_1 Controparte_2
da loro abitato. Tanto premesso adducevano l'istituto di credito investito della richiesta di mutuo articolata per l'acquisto dell'immobile oggetto del preliminare in oggetto, in esito all'istruttoria preliminare aveva rilevato la presenza di difformità edilizie e catastali, alcune delle quali non pagina 4 di 16 suscettibili di sanatoria. In particolare, era emersa la non conformità dello stato di fatto dell'immobile in oggetto alla planimetria catastale e ai relativi atti urbanistici, la mancanza di titolo abitativo edilizio del porticato esterno, eretto in assenza di autorizzazione, e l'assenza di abitabilità del locale sottotetto in proprietà condominiale. A fronte delle predette difformità di cui non erano stati resi edotti alla stipula del preliminare, gli attori invitavano, senza esito, i promittenti venditori all'integrazione della documentazione mancante. Conseguentemente la stipula del definitivo era posticipata.
In data 22.03.2020 i promissari acquirenti diffidavano nuovamente parte venditrice ad adempiere alla integrazione documentale cui faceva seguito formale diffida ad adempiere con la quale i promittenti venditori era diffidati a regolarizzare le difformità riscontrate sì da addivenite alla stipula del definitivo entro il termine perentorio del 10.05.2020, pena la risoluzione del contratto. I promittenti venditori replicavano asserendo di aver incaricato un proprio tecnico di fiducia per il vaglio delle segnalate irregolarità. Stante l'impossibilità di differire ulteriormente la stipula del definitivo, con lettera raccomandata del 3.06.2020, notificata in 16.06.2020, i promissari acquirenti comunicavano il recesso dal contratto preliminare in oggetto per il protratto inadempimento degli obblighi di cui al preliminare di vendita nonostante l'intervenuta diffida ad adempiere e pertanto rivendicavano il diritto di conseguire il doppio della caparra versata ex art. 1385 c.c.
Su tali basi convenivano in giudizio i convenuti formulando le domande innanzi sintetizzate.
- Si costituivano in giudizio e contestando ogni avverso dedotto e chiedendo Parte_1 Pt_2
il rigetto delle domande articolate da parte attrice.
A propria difesa adducevano di aver rappresentato ai potenziali acquirenti già nel corso della visita all'immobile l'impossibilità di adibire il sottotetto ad uso esclusivo trattandosi di locale in comproprietà condominiale nonché che l'ultima ristrutturazione edilizia era stata eseguita in assenza delle prescritte autorizzazioni urbanistiche. Pertanto, al momento della sottoscrizione del preliminare i promissari acquirenti erano stati resi edotti delle difformità edilizie dell'immobile lamentate e della necessità di autorizzazione condominiale per le opere da realizzare nel locale sottotetto nonché dell'assenza della certificazione energetica.
Le tempistiche e la ripartizione dei costi delle opere da eseguirsi nel locale sottotetto, già indicate nella scrittura privata stipulata contestualmente al contratto preliminare, venivano modificate con successiva scrittura. Comunque si erano mostrati disponibili a regolarizzare le difformità urbanistiche e alla rimozione del porticato abusivo ma le restrizioni per il lockdown imposto dall'emergenza pandemica aveva impedito temporalmente di procedere alla sanatoria e di addivenire alla stipula dell'atto pagina 5 di 16 definitivo di vendita entro i termini originariamente pattuiti. Adducevano inoltre che alla riapertura degli uffici pubblici avevano depositato a mezzo proprio tecnico di fiducia, tutte le pratiche per la sanatoria delle difformità ma nonostante l'intervenuta sanatoria parte attrice insisteva per la restituzione della caparra.
Infine, assumevano di aver trattenuto la caparra in ragione dell'inadempimento dei promissari acquirenti e di aver rimesso in vendita l'immobile concludendo la compravendita nel luglio 2020 senza intermediazione di alcuna agenzia immobiliare.
Su tali basi chiedevano il rigetto della domanda.
All'udienza del 12.07.2024 il Tribunale di Lodi, posta la causa in decisione, pronunciava la impugnata sentenza con la quale, accertato l'inadempimento dei convenuti e di al Parte_1 Pt_2
contratto preliminare di compravendita concluso con gli attori e Controparte_1 CP_2
del 14.12.2019, ed accertata la validità del recesso dai predetti promissari acquirenti esercitato
[...] in data 30.06.2020 ai sensi dell'art. 1385 c.c., condannava i convenuti al versamento in favore degli attori del doppio della caparra versata oltre interessi legali dal dovuto all'effettivo soddisfo.
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Con l'impugnata sentenza l'organo giudicante di primo grado riteneva i promittenti venditori responsabili della mancata attuazione del preliminare in ragione delle accertate difformità edilizie dell'immobile promesso in vendita, emerse nel corso dell'istruttoria bancaria, non note ai promissari acquirenti in quanto non specificate nei documenti contrattuali, nonché della mancata trasmissione della documentazione urbanistica necessaria per il rogito, e ciò sia in violazione del termine contrattuale originariamente concordato alla stipula del preliminare, sia in violazione del termine essenziale fissato al 10.05.2020 ed imposto dai promissari acquirenti ai promittenti venditori con formale atto di costituzione in mora a mezzo diffida del 23.04.2020, atteso che parte promittente venditrice era rimasta inerte nella decorrenza del termine, essendosi attivata solo successivamente allo scadere del predetto termine ed ottenendo la documentazione per la sanatoria solo in data 11.06.2020.
Riteneva inoltre indimostrata la addotta impossibilità ad adempiere determinata dalle “chiusure” disposte in epoca pandemica, non essendo stato offerto alcun elemento probatorio comprovante la totale sospensione dell'attività degli uffici pubblici. Su tali basi, valutata la gravità dell'inadempimento dei promittenti venditori agli obblighi preliminari, riteneva sussistenti i presupposti per il valido esercizio del recesso e pertanto, in accoglimento della domanda proposta dai promissari acquirenti,
pagina 6 di 16 condannava i promittenti venditori al pagamento in favore dei promissari acquirenti del doppio della caparra ricevuta.
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- Avverso la predetta sentenza hanno interposto appello e . Parte_1 Pt_2
Con il primo motivo di appello eccepivano che il termine indicato con la diffida ad adempiere inoltrata dai promissari acquirenti non rivestiva natura di termine essenziale, non potendosi desumere tale natura dall'articolato del contratto preliminare. Rilevavano altresì che l'oggetto della predetta diffida non era la stipula del preliminare ma l'eliminazione delle difformità urbanistiche.
Con il secondo motivo di appello adducevano, contrariamente a quanto ritenuto con la sentenza appellata, l'insussistenza della gravità dell'inadempimento, non connotato dai profili della gravità le difformità lamentate. Censuravano altresì la sentenza impugnata nella parte in cui l'organo giudicante aveva ritenuto inapplicabile nel caso di specie la normativa di cui al d.l. n. 18/2020 dettate nell'avvento della emergenza pandemica, quando invece il termine contrattuale veniva a scadenza nel periodo di lockdown e dunque non poteva configurarsi l'dedotto inadempimento.
- Si costituivano in giudizio e contestando integralmente il Controparte_1 Controparte_2
gravame proposto e chiedendone il rigetto.
In ordine al primo motivo di appello rilevavano come ben può la parte adempiente diffidare ad adempiere agli obblighi contrattuali quella inadempiente realizzando gli effetti risolutivi collegati al mancato rispetto del termine individuato in diffida, che riveste, per espressa previsione legale, natura essenziale. Rilevavano inoltre la congruità del termine diffidato.
In ordine al secondo motivo di appello rilevavano come non erano stati offerti idonei elementi comprovanti la completa chiusura degli uffici pubblici per tutto il periodo di decorrenza del termine.
Rilevavano inoltre che gli appellanti non avevano provveduto ad integrare la documentazione mancante, necessaria per la stipula del definitivo neanche tardivamente dopo la scadenza del termine.
Inoltre, gli appellanti, all'insaputa dei promissari acquirenti, avevano provveduto immediatamente dopo a rimettere in vendita l'immobile procedendo alla vendita sebbene il contratto inter partes non fosse stato ancora completamente risolto.
Su tali basi chiedevano il rigetto del gravame proposto.
Con ordinanza del 27.02.2025 era rigettata l'istanza di sospensiva proposta da parte appellante.
All'udienza del 15.05.2025, all'esito della discussione orale innanzi al collegio ex art. 350 bis c.p.c. la causa era trattenuta in decisione e decisa nella camera di consiglio del 20.05.2025.
pagina 7 di 16 MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è infondato e va conseguentemente rigettato per le ragioni che seguono.
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È dato acquisito al giudizio che con contratto preliminare perfezionato tra le pari alla data del
23.11.2019, i promissari acquirenti si impegnavano ad acquistare l'immobile sito in Lodi Vecchio via
F.lli Cervi n. 11 di proprietà dei convenuti e censito nel catasto del Parte_1 Pt_2
comune di Lodi vecchio al foglio 9 mappale 612 sub 4, foglio 9 mappale 976 sub 702, foglio 9 mappale
977, al prezzo di euro 150.000,00. Come espressamente previsto nell'articolato contrattuale, la stipula del definitivo doveva avvenire entro e non oltre il 28.02.2020. Inoltre, come rilevabile per tabulas, espressamente la promittente venditrice, con la relativa sottoscrizione, garantiva l'assenza di trascrizioni pregiudiziali, dichiarava la piena corrispondenza della planimetria catastale allo stato di fatto dell'immobile e che l'immobile era dotato di certificato di abitabilità. Rendeva dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico e dell'impianto del gas alla normativa vigente. Si impegnava inoltre a fornire l'immobile entro la data di stipula del definitivo la certificazione energetica, mancate alla stipula del preliminare.
Al perfezionamento del predetto preliminare di vendita i promissari acquirenti versavano ai promittenti venditori l'importo di euro 35.000,00 che, nei rispettivi scritti difensivi, entrambe le parti hanno qualificato quale caparra confirmatoria.
Nel predetto preliminare si dava atto che il residuo del prezzo, pari ad euro 115.000,00, sarebbe stato corrisposto entro la data fissata per la stipula del definitivo, quale ricavo del mutuo che i promissari acquirenti avrebbero chiesto ad un istituto di credito.
Contestualmente alla stipula del preliminare, con separata scrittura privata, i promittenti venditori si impegnavano ad eseguire la realizzazione di alcune opere nel locale sottotetto entro il 20.03.2020 a fronte di un contributo a carico dei promissari acquirenti pari ad euro 3.500,00.
La documentazione prodotta dai promissari acquirenti, e segnatamente il rapporto di valutazione dell'immobile steso da in esito all'istruttoria a fronte della richiesta di Controparte_4 concessione di mutuo ipotecario avanzata dai promissari acquirenti relativa all'immobile in oggetto, evidenzia la presenza di difformità edilizie presenti nell'immobile promesso in vendita, emergendo che lo stato di fatto dell'unità abitativa in oggetto – composta da ingresso, soggiorno, cucina abitabile due pagina 8 di 16 camere da letto disimpegno due servizi igienici, di cui uno cieco ricavato all'interno di una camera da letto non rappresentato in piantina catastale, ripostiglio, del pari non rappresentato in piantina catastale e due balconi – si presentava difforme rispetto a quanto rappresentato nella piantina catastale nella quale non figurava il bagno ricavato nella camera da letto né figurava il locale ripostiglio. Emergeva, inoltre, che nelle consistenze dell'immobile in oggetto figurava anche una autorimessa in corpo separato con pavimenti in cemento e portone in ferro a due battenti su cui insisteva un porticato chiuso su tre lati di cui non risultava alcuna documentazione urbanistica.
A fronte del ripetuto differimento della stipula del contratto definitivo di vendita a causa della mancata sanatoria delle difformità edilizie e catastali e della mancata produzione della documentazione necessaria alla stipula del rogito, con lettera di diffida del 23.04.2020 ritualmente notificata ai promittenti venditori, i promissari acquirenti diffidavano i promittenti venditori ai sensi e per gli effetti dell'art. 1454 c.c. a regolarizzare le difformità riscontrate e quindi a produrre la documentazione necessaria per la stipula del rogito entro e non oltre il 10.05.2020, con la specifica perentoria avvertenza che decorso inutilmente tale ulteriore termine il contratto era da intendersi risolto.
Come emerge in atti anche a fronte della intimata diffida i promittenti venditori restavano inottemperanti agli obblighi contrattuali oggetto di diffida, non provvedendo né alla regolarizzazione nel termine diffidato delle difformità amministrative né alla produzione della documentazione necessaria per il rogito.
Con lettera raccomandata del 3.06.2020 notificata in data 16.06.2020 i promissari acquirenti, atteso l'ininterrotto protrarsi dell'inadempimento dei promittenti venditori agli obblighi di cui al contratto preliminare anche dopo la decorrenza del termine intimato con la diffida ad adempiere, comunicavano l'avvenuto recesso dal contrato preliminare per grave inadempimento dei promittenti venditori rivendicando il diritto a conseguire il doppio della caparra versata ex art. 1385 c.c.
È inoltre documentato che, ricollocato l'immobile in oggetto in vendita mentre era ancora in corso il termine diffidato e senza che il contratto preliminare in oggetto fosse sato risolto, i promittenti venditori con rogito del 27.07.2020 vendevano a terzi l'unità immobiliare in oggetto.
***
In ordine al primo motivo di appello è documentato che a fronte del reiterato inadempimento degli obblighi preliminari di cui al contratto preliminare in oggetto, i promissari acquirenti, con atto di diffida del 23.04.2020, diffidavano formalmente i promittenti venditori, entro il termine perentorio del
10.05.2020, a regolarizzare le difformità presenti nell'unità immobiliare e a produrre la pagina 9 di 16 documentazione necessaria per il rogito con l'espressa avvertenza che in caso di ulteriore inottemperanza il contratto era da intendersi risolto. Contrariamente a quanto asserito da parte appellante, l'atto in oggetto ha chiara e oggettiva valenza di diffida, contenendo la espressa avvertenza che in caso di ulteriore inottemperanza agli obblighi contrattuali oggetto di diffida sarebbe seguita la risoluzione di diritto del contratto preliminare, come è dato rilevare dalla relativa formulazione testuale:
<<con la presente vi intimo e diffido ai sensi per gli effetti dell c.c. a regolarizzare le>
difformità riscontrate e quindi a produrre la documentazione necessaria per il perfezionarsi dell'atto definitivo entro e non oltre il 10 maggio 2020, avvertendovi che decorso inutilmente tale ulteriore termine, il contratto s'intenderà senz'altro risulto con ogni conseguenza di legge e di contratto>>.
Ne consegue che sebbene non rivestiva natura di termine essenziale il termine entro il quale procedere alla stipula del rogito definitivo previsto nell'esaminato contratto preliminare sottoscritto dalle parti in causa, rivestiva natura di termine essenziale quello assegnato dai promissari acquirenti ai promittenti venditori con la diffida ad adempiere del 23.04.2020, loro ritualmente notificata, con la conseguenza che la mancata ottemperanza, entro il predetto termine assegnato con la predetta diffida ad adempiere, agli obblighi diffidati, e segnatamente alla mancata sanatoria delle difformità urbanistiche e catastali ed alla mancata consegna della documentazione necessaria per l'utile stipula del rogito definitivo di vendita attuativo del preliminare, e dunque alla mancata stipula del rogito di vendita dell'immobile in oggetto, determina la risoluzione di diritto del contratto preliminare rimasto non concluso per grave inadempimento della parte promittente venditrice.
Il termine previsto in un contratto preliminare di per sé non riveste per ciò solo natura di termine essenziale non potendo tale carattere desumersi dalla mera locuzione <>, essendo necessario verificare se le parti contraenti abbiano inteso attribuire al termine la valenza di termine essenziale nell'interesse di una soltanto delle parti o di entrambe le parti contraenti e ciò sulla base dell'esame dell'articolato contrattuale. Tuttavia, ove il termine contrattualmente previsto nel regolamento contrattuale sia venuto a scadenza senza il relativo adempimento, la parte adempiente può diffidare quella inadempiente all'adempimento dell'obbligazione assunta di concludere il contratto definitivo, realizzando con ciò gli effetti risolutivi collegati al mancato rispetto del termine indicato con la diffida ad adempiere, rivestente per espressa previsione legale natura di termine essenziale.
La diffida ad adempiere ha lo scopo di realizzare, pur in mancanza di una clausola risolutiva espressa, gli effetti che a detta clausola si ricollegano e cioè la rapida risoluzione del rapporto rimasto inadempiuto mediante la fissazione di un termine essenziale nell'interesse della parte adempiente ed pagina 10 di 16 intimante, cui è rimessa la valutazione di farne valere la decorrenza. La diffida, stabilita nell'interesse della parte intimante adempiente, costituisce una facoltà che la parte adempiente è nella libertà di scegliere quale mezzo di risoluzione del contratto a preferenza di altri nell'ambito delle facoltà connesse all'esercizio dell'autonomia privata (Cfr. Cass. Civ. n. 23315/2007).
Onere gravante ex art. 1454 c.c. sulla parte intimante è quello di fissare un termine entro cui l'altra dovrà adempiere alla propria prestazione, pena la risoluzione ope legis del contratto, atteso che ratio della norma è quella di fissare con chiarezza la posizione delle parti rispetto all'esecuzione del negozio mediante un formale avvertimento alla parte diffidata che l'intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo nell'adempimento (Cfr. Cass. Civ. Sez. II, 30.l12.2016 n. 27530).
In ordine alla valutazione di congruità del termine ad adempiere assegnato con la diffida ad adempiere il giudizio di congruità del termine minimo di quindici giorni previsto dall'art. 1454 c.c. non può essere unilaterale ed avere ad oggetto esclusivamente la situazione del debitore, ma deve prendere in considerazione anche l'interesse del creditore all'adempimento e il sacrificio che egli sopporta per l'attesa della prestazione.
Ne consegue che la valutazione di adeguatezza va commisurata tutte le volte in cui l'obbligazione del debitore sia divenuta attuale già prima della diffida, non rispetto all'intera preparazione all'adempimento ma soltanto al completamento di quella preparazione che si presume in gran parte compiuta non potendo il debitore, rimasto completamente inerte sino al momento della diffida, pretendere che il creditore gli lasci tutto il tempo necessario per iniziare e completare la prestazione
(cfr. Cass. Civ. Sez. I, 23.05.2014 n. 11493). In tema di inadempimento contrattuale mentre nella proposizione di una domanda di risoluzione di diritto per l'inosservanza di una diffida ad adempiere, può ritenersi implicita, in quanto di contenuto minore, anche la domanda di risoluzione giudiziale di cui all'art. 1453 c.c. non altrettanto può dirsi nell'ipotesi inversa di proposizione soltanto di quest'ultima domanda, restando precluso l'esame della domanda di risoluzione di diritto a meno che i relativi fatti che la sostanziano siano stati allegati in funzione di un proprio effetto risolutivo (cfr. Cass. Civ. Sez. I,
23.05.2014 n. 11493).
Tanto premesso vale osservare che il recesso dal contratto ex art. 1385 c.c. collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria quale determinazione convenzionale del danno risarcibile, presuppone al pari del rimedio risolutorio, l'inadempimento imputabile della parte avverso la quale è esercitato, che deve presentare i medesimi caratteri dell'inadempimento giustificante la risoluzione giudiziale, costituendo pagina 11 di 16 uno speciale rimedio risolutorio negoziale per giusta causa comportante, al pari della risoluzione, la caducazione ex tunc degli effetti del contratto (cfr. Cass. Civ. 14.01.2009 n. 553).
Ne consegue che invocata, a seguito della intimata diffida ad adempiere, la risoluzione del contratto al quale accede la prestazione di una caparra confirmatoria, la parte non inadempiente che limiti fin dall'inizio la propria pretesa risarcitoria alla reiterazione della caparra ad essa versata o alla corresponsione del doppio della caparra da essa prestata in caso di controversia è tenuta ad abbinare tale pretesa alla domanda di accertamento dell'effetto risolutorio (Cfr. Cass. Civ. Sez. II, 8.06.2020 n.
18392).
***
Per l'assunto, riconosciuta valenza di termine essenziale al termine assegnato ai promittenti venditori con la diffida ad adempiere intimata dai promissari acquirenti ai promittenti venditori, prive di fondamento appaiono le precisate contestazioni formulate in merito alla pretesa/asserita violazione da parte degli attori delle prescrizioni di cui all'art. 1454 c.c. con riferimento alla congruità del termine imposto con la diffida ai promittenti venditori.
Come evidenziato in premessa, secondo il dettato dell'art. 1454 c.c. il termine concesso con la diffida ad adempiere cui è strumentalmente collegata la risoluzione del contratto, non può avere durata inferiore a giorni quindici.
Nel caso di specie, detto termine risulta rispettato avendo i promissari acquirenti assegnato alla promittente venditrice un termine di giorni 17 e dunque superiore a quello minimo legale.
Del pari il termine così diffidato deve ritenersi congruo in relazione al protrarsi dell'inadempimento insorto ben prima della scadenza del termine ad adempiere previsto nel preliminare.
Al riguardo vale rilevare che la mancata conclusione del definitivo è stata determinata dalla presenza delle difformità urbanistiche rilevate in sede di istruttoria bancaria svolta per la concessione del mutuo richiesto dai promissari acquirenti, e dalla mancata presentazione della documentazione necessaria per il rogito di vendita. Per tutta la pendenza del termine previsto con il contratto preliminare, ed anche dopo la diffida ad adempiere intimata dai promissari acquirenti, i promittenti venditori hanno completamente omesso ogni produzione documentale necessaria per la stipula del rogito definitivo mancando di attivarsi per sanare le difformità edilizie e catastali accertate, ostative alla stipula del definitivo.
Già in data 14.12.2019 i promittenti venditori avevano assunto l'obbligo di consegnare la documentazione necessaria per gli adempimenti notarili per il rogito in ottemperanze all'obblighi pagina 12 di 16 preliminari assunti che per espressa statuizione contrattuale avrebbe dovuto aver luogo entro e non oltre il 28.02.2020.
A tale momento non era ancora intervenuta alcuna limitazione pandemica, risalendo i decreti di contenimento dell'emergenza sanitaria ad epoca successiva a tale scadenza.
In data 26.02.2020, data fissata dal notaio per il rogito di vendita in attuazione del preliminare concluso tra le parti, i promittenti venditori non avevano provveduto a consegnare alcun atto documentale relativo al bene promesso in vendita, omettendo di consegnare il certificato di abitabilità e la documentazione attestante la regolarità urbanistica ed edilizia.
Anche alla successiva data del 15.04.2020 fissata per il definitivo, la stipula del rogito non poteva aver luogo per il protratto inadempimento dei promittenti venditori che anche a tale data mancavano di consegnare la documentazione necessaria.
Pertanto, a fronte del protratto inadempimento, in data 23.04.2020 i promissari acquirenti inviavano ai promittenti venditori formale diffida ad adempiere che restava completamente disattesa.
La richiesta di sanatoria risulterebbe inoltrata solo dopo la scadenza del termine diffidato.
Nessun elemento probatorio è stato offerto in ordine alla asserita chiusura degli uffici amministrativi comunali o in ordine all'invio telematico dell'istanza amministrativa volta alla sanatoria delle difformità tecniche e catastali, necessari alla stipula del definitivo. Resta pertanto indimostrata la addotta impossibilità ad adempiere determinata dalle “chiusure” disposte in epoca pandemica, non essendo stata data prova della totale chiusura degli uffici tecnici comunali e dunque della asserita interruzione dell'attività amministrativa, restando invece attiva quella notarile alla quale la prima era strumentale.
Su tali basi deve pertanto ritenersi ininterrottamente protratto l'inadempimento dei promittenti venditori al preliminare di vendita in oggetto, non avendo provveduto alla stipula del definitivo anche dopo la diffida ad adempiere intimata dai promissari acquirenti, il costituisce grave inadempimento imputabile.
Pertanto, al protratto inadempimento anche alla scadenza del termine intimato con la diffida ad adempiere, consegue l'effetto risolutorio del contratto preliminare invocato dai promissari acquirenti, ai quali spetta conseguentemente ex art. 1383 di conseguire il doppio della caparra, pari ad euro
35.000,00, versata con la stipula del preliminare. Conseguentemente, come correttamente ritenuto dall'organo giudicante di primo grado i promittenti venditori restano condannati alla restituzione del pagina 13 di 16 doppio della caparra confirmatoria loro versata, per il complessivo importo di euro 70.000,00 con gli accessori determinati nella sentenza impugnata.
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Del pari infondato appare il secondo motivo di appello in ragione della oggettiva gravità dell'inadempimento dei promittenti venditori che in ogni contesto della vicenda contrattuale in esame sono rimasti del tutto inerti rispetto agli obblighi contrattualmente assunti, non avendo attivato, nella decorrenza del termine previsto in sede preliminare e nella decorrenza di quello essenziale assegnato con la diffida ad adempiere, le pratiche amministrative volte alla regolarizzazione delle difformità urbanistiche e catastali, necessarie per la stipula del rogito definitivo attuativo del preliminare.
A ciò si aggiunge la chiara ed oggettiva intenzione dei promittenti venditori di non voler addivenire alla stipula del rogito definitivo atteso che mentre era ancora pendente il termine assegnato con l'atto di diffida e prima che il contratto preliminare in oggetto fosse stato risolto, ricollocavano il bene in oggetto sul mercato ed addivenendo di lì a poco alla successiva vendita dello stesso con altra parte contraente.
È comprovato che neanche alla scadenza del termine assegnato con la diffida ad adempiere i promittenti venditori provvedevano a fornire documentazione agli acquirenti. Con la comunicazione datata 11.05.2020 il legale dei convenuti si limitava, ancora una volta, a negare l'esistenza di difformità senza allegare a conferma di quanto asserito né una ricevuta di deposito della pratica amministrativa volta alla sanatoria delle difformità urbanistiche, né un numero di protocollo né tanto meno una copia della pratica e dei relativi allegati.
I promissari acquirenti invano hanno atteso l'adempimento dei promittenti venditori mostrandosi disponibili a rinviare più volte l'atto definitivo, disponibilità alla quale non è seguito alcun impegno dei promittenti venditori ad attivarsi per rendere possibile la conclusione del rogito di vendita, procedendo alla rimozione delle irregolarità amministrative o quantomeno a fornire prova di essersi attivati in tal senso.
La suddetta pratica amministrativa era inoltrata solo a termine scaduto.
Ne consegue che la mancata produzione della documentazione necessaria per il rogito definitivo e la mancata attivazione per la sanatoria delle difformità urbanistiche e catastali costituisce grave inadempimento ex art. 1453 c.c., tale da giustificare l'accoglimento della domanda attorea. Vale al riguardo richiamare l'orientamento giurisprudenziale secondo cui nella vendita di immobile ad uso abitativo il certificato di abitabilità anche nella fase preliminare alla stipula del contratto definitivo pagina 14 di 16 costituisce requisito essenziale del bene oggetto della compravendita, incidendo sull'attitudine del bene ad assolvere alla funzione abitativa oggetto dell'operazione traslativa, e dunque incide essenzialmente sulla stessa commerciabilità del bene dedotto in contratto secondo la funzione sua propria.
Pertanto, il perdurante inadempimento dei promittenti venditori, i quali pur avendo garantito nel contratto preliminare la regolarità urbanistica dell'immobile, hanno reiteratamente omesso di fornire la documentazione attestante la regolarità formale e catastale del bene oggetto della promessa compravendita, legittima al rimedio risolutorio.
Né appare più tollerabile l'ulteriore protrarsi dell'inadempimento contrattuale dei promittenti venditori in ragione dell'interesse economico dei promissari acquirenti sotteso all'operazione contrattuale in oggetto.
Nel caso di specie è indubbio che l'inerzia osservata dalla parte promittente venditrice per tutta la pendenza dapprima del termine originariamente previsto nel contratto preliminare e, successivamente, per tutto il periodo di decorrenza del termine essenziale intimato con la diffida ad adempiere, integra grave inadempimento dell'obblighi assunti con il contratto preliminare.
È inoltre documentato in atti che i promittenti venditori, sebbene il contratto preliminare non fosse ancora stato definitivamente risolto, hanno provveduto a ricollocare in vendita nel mese di maggio
2020 l'immobile, già promesso in vendita a e con annuncio Parte_3 Controparte_2
di vendita datato 6.05.2020, ampiamente anteriore alla scadenza del termine della diffida ad adempiere del 23.04.2020.
La perdurante condotta omissiva della parte promittente venditrice, la quale non ha provveduto per tutta la pendenza del termine ad adempiere fissato nel preliminare di vendita, nel periodo successivo alla scadenza di tale termine e durante la pendenza del termine fissato con la diffida alla consegna della documentazione necessaria per il rogito ed alla conseguente sanatoria delle difformità edilizie, costituisce grave inadempimento degli obblighi contrattuali assunti con la stipula del preliminare in oggetto, e risulta ulteriormente aggravata dal fatto che nella pendenza del preliminare, ancora non risolto, hanno intrapreso trattative con altre parti, pervenendo alla vendita dell'immobile in data
22.07.2020, come risulta dal relativo rogito prodotto in atti dai promissari acquirenti, il che evidenzia l'intervenuta definitiva volontà di non adempiere agli obblighi contrattuali assunti costituente di per sé grave e definitivo inadempimento.
Segue il rigetto dell'appello proposto.
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pagina 15 di 16 Le spese di lite del presente giudizio di appello seguono la regola della soccombenza.
Conseguentemente gli appellanti e vanno condannata in solido alla Parte_1 Pt_2
rifusione in favore degli appellati e delle spese di lite del Controparte_1 Controparte_2 presente giudizio di appello che si liquidano, in ragione dell'attività difensiva svolta e del valore della causa (compresa nello scaglione tra euro 52.001,00 ed euro 260.000,00), avuto riguardo ai valori tariffari (da attestare in prossimità dei valori medi), nell'unitario importo di euro 10.000,00 per compensi professionali, oltre la maggiorazione del 15% per rimborso spese generali, CPA e IVA, se dovuta, come per legge.
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La Corte dà altresì atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte degli appellanti a norma dell'art. 13 comma 1-quater del D.P.R
115/2002 così come modificato dall'art. 1 comma 17 l. 24/12/2012 n. 228.



P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Pt_1
e nei confronti di e avverso la sentenza n.
[...] Pt_2 Controparte_1 Controparte_2
756/2024 del 15.11.2024 del Tribunale Ordinario di Milano, ogni altra domanda, eccezione disattesa e/o assorbita, così dispone:
- rigetta l'appello e conferma la sentenza appellata;

- condanna gli appellanti e in solido tra loro, alla rifusione in favore Parte_1 Pt_2
degli appellati e delle spese di lite del presente giudizio Controparte_1 Controparte_2
di appello che liquida nell'unitario importo di euro 10.000,00 per compensi professionali oltre la maggiorazione del 15% per rimborso spese generali, CPA e IVA come per legge;

- dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico degli appellanti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1-quater DPR 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 l. 24/12/2012 n. 228.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 20 maggio 2025.
Il Consigliere estensore
Dr. Marco Del Vecchio
Il Presidente
Dr. Alberto Massimo Vigorelli
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