r.g. 712/2022
zx n. 712/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce – Sezione 2a civile – composta dai Signori:
1) Dott. Antonio Francesco Esposito - Presidente
2) Dott. Giovanni Surdo - Consigliere
3) Dott. Eugenio Scagliusi - Giudice Ausiliario estensore sciogliendo la riserva di cui all'udienza del 19 Novembre 2024 ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 712/2022 R.G. promossa da
(c.f.: ), rappresentata e difesa dall'Avv. Giovanni Caprioli Parte_1 C.F._1
APPELLANTE contro
(c.f.: ) e (c.f.: Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
), rappresentato e difeso dall'Avv. Vincenzo De Benedittis C.F._3
APPELLATI – APPELLANTI INCIDENTALI nonché
(c.f.: ), rappresentata e difesa dall'Avv. ON C.F._4
Carlo Positano
ALTRA APPELLATA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso a mezzo note di trattazione depositate in vista dell'udienza di precisazione delle conclusioni, da intendersi qui per integralmente riportate.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto ritualmente notificato , affermandosi unica proprietaria di un terrazzino scoperto Parte_1
1

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situato al primo pianto dell'edificio tra le vie Marciano e Caracciolo in Leverano, terrazzino adiacente alla propria abitazione, lamentava l'esercizio di turbative da parte dei confinanti e CP_1 [...]
Pertanto li citava a comparire dinanzi al Tribunale di Lecce per ottenere la declaratoria di CP_2
proprietà in suo favore dell'area scoperta in parola e la negazione di qualsivoglia diritto in capo ai convenuti, di cui chiedeva altresì la condanna al risarcimento dei danni subiti, oltre che alla rimozione di quanto dagli stessi depositato nella scala di comune accesso alle rispettive proprietà ed alla rimozione di una finestra e di una persiana allocati su un'apertura lucifera prospiciente il terrazzino;
con vittoria per le spese di lite.
I convenuti si costituivano in giudizio e, confermando essere proprietari di altrettante abitazioni, entrambe al primo piano del vecchio fabbricato in Leverano alla via Marciano, con presenza, al medesimo piano, della unità abitativa di proprietà dell'attrice, precisavano come a quest'ultima si accedesse attraversando un “poggiolo” scoperto (il terrazzino di cui alla citazione) collegato al pianerottolo condominiale da un varco e pertinenziale a tutte e tre le unità immobiliari, “poggiolo” sul quale peraltro fino al Maggio 2015 v'erano piccoli locali ad uso esclusivo di essi convenuti. Riferivano come nell'anno
2014 l'attrice aveva presentato una pratica edilizia per ristrutturare la propria abitazione e, forzatamente, avesse chiuso il varco di collegamento tra il pianerottolo ed il “poggio” peraltro impedendo finanche l'accesso ai piccoli locali. Invocata, pertanto, tutela cautelare, il Tribunale di Lecce aveva ordinato alla di eseguire i ripristini, con provvedimento confermato in sede collegiale a seguito del reclamo. Pt_1
Tanto precisato in fatto, deducevano in diritto la infondatezza della pretesa petitoria attorea derivante da evidentemente errata dalla documentazione di riferimento, non senza aggiungere come – in ogni caso – sul “poggiolo” si sarebbe comunque realizzata in loro favore l'usucapione decennale o quantomeno ordinaria. Concludevano per il rigetto della domanda e, subordinatamente, per la maturata usucapione decennale dell'area scoperta oggetto di causa o, ancora più gradatamente, ventennale;
vinte le spese.
All'udienza di prima comparizione parte attrice, esibendo il proprio titolo di proprietà, espressamente riferente l'avvenuto acquisto della casa “…con terrazzino a livello…”, chiedeva chiamare in causa la venditrice per essere manlevata nella ipotesi di riconoscimento della ON
fondatezza delle rivendicazioni dei convenuti. Il Giudice autorizzava in conformità.
Si costituiva in giudizio che eccepiva preliminarmente la inammissibilità ON
della chiamata in causa avendo parte convenuta limitato le proprie difese proponendo la eccezione di usucapione, così chiedendo la propria estromissione dal giudizio. In ogni modo, deduceva la infondatezza
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della domanda di garanzia avendo ripetuto, nell'atto di cessione, la descrizione dei cespiti come ad essa pervenuti con atto del 1956, nel quale il terrazzino non era catastalmente identificato autonomamente;
con salvezza, in via del tutto subordinata, per l'applicazione della colpa corrente ex art. 1227 c.c. e con vittoria per le spese.
La causa veniva istruita a mezzo prove orali, all'esito delle quali, precisate le conclusioni, all'udienza del
15.07.2022 veniva decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Con sentenza a verbale n. 2215/2022 del 15.07.2022 il Tribunale di Lecce, ritenuta la pertinenzialità dell'area scoperta e delle relative accessioni in comproprietà anche con gli immobili dei convenuti
[...]
e , in tal senso accoglieva solo parzialmente la domanda giudiziale, Controparte_1 Controparte_2
escludendo altresì la maturazione dell'usucapione in capo ai convenuti in quanto già comproprietari;
condannava i medesimi convenuti alla rimozione dalla scala comune di accesso le cose e gli oggetti ostacolanti il libero possesso comune;
rigettava la domanda risarcitoria di parte attrice;
compensava interamente tra tutte le parti le spese di giudizio.
ha impugnato la sentenza giudicando errata la statuita comunione dell'area scoperta oggetto di Parte_1
causa reiterando le conclusioni formulate con l'atto di citazione anche con riferimento alla manleva nei confronti della terza chiamata.
Si sono costituiti nel presente grado di giudizio e ribadendo Controparte_1 Controparte_2
la comunione dell'area scoperta, così deducendo la correttezza in parte qua della sentenza impugnata.
Tuttavia, hanno proposto appello incidentale per aver la sentenza esteso la comunione anche agli stanzini presenti sull'area scoperta, insistendo nella relativa declaratoria di intervenuta usucapione e giudicando altresì errato sia l'ordine ripristinatorio di quanto depositato nella scala comune, sia il regolamento delle spese perché non rispettoso del principio di soccombenza.
Si è altresì costituita riformulando l'eccezione di inammissibilità ed ON
infondatezza della domanda di manleva spiegata nei suoi confronti perché non giustificata dalla eccezione di usucapione, così concludendo per il rigetto degli appelli proposti.
All'udienza del 19.11.2024, precisate le conclusioni a mezzo note di trattazione scritta, la causa passava in decisione con i termini di rito per le memorie conclusive.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con sostanziale unico motivo, l'appello principale lamenta aver il Tribunale affermato la comunione della terrazzina oggetto di causa. L'errore rinverrebbe dalla lettura dei titoli di proprietà delle parti in
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causa:
a) nell'atto di compravendita da a , atto per notaio del ON Parte_1 Per_1
15.04.2010, il relativo oggetto viene descritto come “…tre vani, cucina ed accessori, con terrazzino a livello…”;
b) nell'atto di divisione per notar del 03.10.1980 il bene assegnato a è Per_2 Controparte_1
descritto come “…piccola abitazione…a primo piano comporto da vani due, relative aree solari, scala comune di accesso
e comunione di piccolo terrazzino a livello…”;
c) nell'atto di acquisto di , per notar del 28.12.1991, il relativo oggetto viene Controparte_2 Per_3
descritto come “…vecchia abitazione…al primo piano composta da tre vani e piccolo accessorio con relativa area solare
e la comunione della scala di accesso…”.
L'appellante deduce che da tali descrizioni emergerebbe come l'unico bene vincolato da pertinenzialità con quello principale sia il terrazzino indicato nell'atto del 15.04.2010, mentre negli altri atti non si Per_1
farebbe riferimento espresso al terrazzino, o si farebbe riferimento ad una “pertinenza” che, però, non potrebbe essere il terrazzino in questione.
Inoltre l'appellante difende la scelta della chiamata in causa di , avendo essa, ON
con la vendita, garantito la disponibilità anche del terrazzino. Sicché, per la ipotesi di conferma delle statuizioni di primo grado, la avrebbe venduto alla un bene che non le apparteneva CP_3 Pt_1
quantomeno nella sua interezza.

2. La Corte conferma che la domanda, come introdotta, non poteva essere accolta per mancanza di prova adeguata sulla dedotta appartenenza esclusiva, in capo a parte attrice, odierna appellante, del terrazzino scoperto oggetto di domanda giudiziale. Invero, non può dirsi a ciò sufficiente il titolo di proprietà agito, costituito dall'atto per Notaio del 15.04.2010, nel quale si legge che il bene (parte Persona_4
venditrice ), la casa nel comune di Leverano, in via G. Marciano e via ON
Sindaco Caracciolo, viene compravenduto “…con terrazzino a livello e con vano scala comune…”.

2.1. In disparte la circostanza che non può dirsi affatto pacifico che la qualificazione presente nell'atto come “comune” si riferisca solo alla scala o anche al terrazzino, deve piuttosto propendersi per quest'ultima interpretazione dalla lettura comparativa degli altri atti pubblici di interesse.
In particolare deve rilevarsi come finanche nell'atto più vetusto offerto dalle parti al vaglio del Tribunale, di divisione per donazione del 17.02.1901, emerge una comunione del “terrazzino”, del quale tutti i titolari delle diverse quote vengono facultati a servirsi anche per accedere agli accessori lì presenti. Dalla lettura di tale divisione emerge come l'intero primo piano su cui esistono le tre unità oggi appartenenti all'attrice
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ed ai due convenut,i a quel tempo (1901) si appartenesse ad unico proprietario, , che CP_4
divise il piano in favore dei suoi tre figli, lasciando però per “la terrazzina” rimanesse in comune.
Si tratta di comunione d'uso che è stata sostanzialmente confermata anche da ON
, dante causa dell'attrice, che peraltro ha da subito precisato (si veda la “comparsa di
[...]
costituzione”) di aver ceduto i suoi diritti come ad essa pervenuti, che assume rinvenienti dall'atto notar del 06.05.1956 – che a sua volta non offre alcun elemento utile a far chiarezza e contribuire Per_5
alla decisione –, tuttavia senza specifica indicazione catastale del terrazzino.
Ugualmente è possibile apprezzare la qualificazione del terrazzino come “comune” dalla lettura dell'atto di divisione per notaio del 03.01.1980 (si veda la descrizione della quinta quota, attribuita Persona_6
a ). Controparte_1

2.1.2 A tal proposito, giova apprezzarsi come il solo convenuto si sia curato di Controparte_1
acquisire una relazione tecnica che, per quanto “di parte”, riepiloga utilmente ed efficacemente le vicende petitorie di quanto oggetto di causa.

2.1.3. Non da ultimo, si è limitata a cedere (atto notaio del ON Per_7
15.04.2010) a parte attrice i suoi diritti, come ad essa pervenuti dal suo titolo (atto per Notaio Per_5
del 06.05.1956). Sicché, la domanda di garanzia spiegata non può trovare fondamento per non essersi verificata alcuna ipotesi di vendita aliud pro alio.

2.2. Per quanto innanzi, per quanto parte attrice abbia proposto una domanda di accertamento della proprietà esclusiva del terrazzino, a giudizio della Corte detta domanda vada qualificata come domanda di rivendicazione, atteso che viene sostanzialmente chiesto un rilascio nei confronti di chi dispone di fatto del bene (come peraltro il giudizio possessorio tra le parti ha confermato). È con la rivendicazione, invero, che può consentirsi al proprietario di ottenere la restituzione, previa dimostrazione del titolo di proprietà sul bene posseduto da altri.

2.2.1. Giova, in ogni caso, rammentare come quand'anche l'azione di accertamento e quella di rivendicazione si differenzino in ragione dell'obiettivo perseguito (l'accertamento si esaurisce nella dichiarazione dell'appartenenza del diritto, mentre la rivendica mira anche al conseguimento del possesso materiale della cosa), le due azioni sono invece accomunate dal medesimo rigoroso onere probatorio ricadente sull'attore: chi agisce per il mero accertamento della proprietà, anche solo per eliminare uno stato di incertezza circa la legittimità del potere esercitato sul bene, è tenuto, al pari che per l'azione di rivendicazione, alla probatio diabolica della titolarità del proprio diritto. Sicché, la prima e fondamentale
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indagine del giudice concerne l'esistenza, la validità e la rilevanza del titolo dedotto dall'attore a fondamento della pretesa;
ciò a prescindere da qualsiasi eccezione del convenuto, poiché il titolo è elemento costitutivo dell'azione di rivendicazione, titolo da provare a mezzo della sequela dei validi acquisti fino all'intervento di un'ipotesi di conseguimento originario del dominio (si rimanda a Cass., II,
18.01.2017, n. 1210).

2.2.2. Nel caso di specie, parte attrice non ha fornito la prova rigorosa della proprietà esclusiva di quanto reclama.

2.2.3. Si aggiunga – per mera completezza – come il rigore dell'onere probatorio incombente in capo all'attore non si attenua in ragione dell'avvenuta proposizione, da parte del convenuto, della eccezione di usucapione, non risultando avere la parti un comune dante causa (Cass., III, 23.06.2023, n. 18059; II,
17.10.2022, n. 30438; II, 25.02.2022, n. 6324; II, 19.10.2021, n. 28865; II, 29.09.2020, n. 20505; II,
19.08.2019, n. 21457; III, 07.06.2018, n. 14734).

2.3. L'appello principale, pertanto, va rigettato.

3. La sentenza è stata altresì impugnata con appello incidentale da parte dei convenuti CP_1
e , appello incidentale che qui occorre giudicare nelle seguenti doglianze
[...] Controparte_2
sottoposte alla Corte:
a) la sentenza sarebbe errata per aver la sentenza esteso la comunione, oltre che al terrazzino, anche agli stanzini su di esso presenti. Si tratterebbe di beni (un piccolo deposito ed un bagnetto) da sempre posseduti dai come in sede possessoria sarebbe stato accertato. CP_1
b) La statuizione di comunione degli stanzini sarebbe viziata per ultra petitum, mancandone la richiesta nelle conclusioni attoree.
c) Riguardo gli stanzini, ne sarebbe stata comunque accertata la intervenuta usucapione, breve o ordinaria, in capo ai convenuti.
d) Allo stesso modo, sarebbe errato l'ordine di rimozione impartito in sentenza di non meglio precisate cose ed oggetti che, depositati sulla scala comune di accesso, ne ostacolerebbero il passaggio.
e) La sentenza sarebbe, da ultimo, errata perché, nonostante la sostanziale soccombenza di parte attrice, ha compensato interamente le spese di lite tra tutte le parti.

3.1. La Corte giudica infondato anche l'appello incidentale.
a) Alcun rilievo possono assumere nella presente sede processuale le acquisizioni della fase possessoria, essendo diversi sia i titoli agiti che i presupposti su cui il giudice deve esprimersi.
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b) Dalle complessive dichiarazioni testimoniali acquisite nella presente sede processuale emerge, piuttosto, come gli “stanzini” fossero in uso “condominiale”. Il teste esclude espressamente Tes_1
l'uso esclusivo del bagno da parte di , mentre , che lo conferma, Controparte_1 Testimone_2
riferisce – però – di non essere più salita sul “terrazzino” da “…circa una decina di anni…”. Irrilevante, a riguardo, quanto riferito dal tecnico della , . Pt_1 Testimone_3
Ne consegue che l'appello incidentale, nella parte in cui insiste nell'accertamento della intervenuta usucapione sui beni comunque presenti sul “terrazzino”, è infondato.
c) Né può ritenersi errata la sentenza nella parte in cui estende la comunione anche a tali beni, non risultando provato aver mai essi assunto una (diversa) titolarità esclusiva rispetto a quella comune, propria del terrazzino sul quale accedono e sono presenti.
d) La comunione del terrazzino, dei beni lì presenti e della relativa scala di accesso, legittima l'ordine disposto di sentenza di rimozione di cose ed oggetti che siano depositati sulla scala, dovendosi garantire il libero passaggio.

4. Riguardo le spese processuali, a giudizio della Corte la compensazione disposta in primo grado è corretta e, vieppiù va disposta interamente tra le parti anche per il presente secondo grado in ragione del rigetto sia dell'appello principale che dell'appello incidentale.

5. Sussistono, inoltre, le condizioni per dare atto – ai sensi dell'art 1, comma 17 della legge 24 dicembre
2012, n 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all'art 13 del testo unico di cui al DPR 30 maggio 2002
n 115 – della sussistenza dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (Cass., SS.UU., n 3774 del 18.02.2014) a carico dell'appellante principale e dell'appellante incidentale, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Lecce, Sezione Seconda Civile, definitivamente pronunziando sull'appello proposto da nei confronti di e Parte_1 Controparte_1 CP_2
, nonché e sull'appello incidentale proposto da
[...] ON
e nei confronti di avverso la Controparte_1 Controparte_2 Parte_1
sentenza del Tribunale di Lecce n. 2215/2022 del 15.07.2022, così provvede:
- rigetta l'appello principale;

- rigetta l'appello incidentale;

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- compensa interamente tra le parti le spese del presente grado di giudizio;

- dà atto – ai sensi dell'art 1, comma 17 della legge 24 dicembre 2012, n 228, che ha aggiunto il comma

1-quater all'art 13 del testo unico di cui al DPR 30 maggio 2002 n 115 – della sussistenza dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione principale e di quella incidentale, se dovuto.
Così deciso in Lecce nella Camera di Consiglio del 23 Giugno 2025.
Il Giudice Ausiliario Estensore Il Presidente
(Eugenio Scagliusi) (Antonio Francesco Esposito)
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