TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD II SEZIONE CIVILE Proc. r.g. n. 8246/2024
Verbale di udienza del giorno 26.6.2025 nella II Sezione Civile del Tribunale Ordinario di Napoli Nord tenuta dal Giudice Onorario dott.ssa Carmela Esposito, nella causa
Tra
Parte_1
c/
Controparte_1
È presente per la società ricorrente l'Avv. Michela Angelino anche per delega dell'Avv. Vincenzo Pagnano, la quale si riporta integralmente agli atti, agli scritti ed alle note di udienza chiedendone l'integrale accoglimento con vittoria di spese e competenze e chiede che la causa sia decisa. Il Giudice Onorario decide la causa mediante lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e diritto della decisione ai sensi dell'art 429 c.p.c.
1 Proc. n. 8246/2024 r.g.a.c.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli Nord – II Sezione Civile in persona del giudice unico onorario Dott.ssa Carmela Esposito pronunzia la seguente
S E N T E N Z A ex art. 429 c.p.c. con motivazione contestuale nella causa civile iscritta al n. 8246/2024 del ruolo generale degli affari contenziosi civili vertente tra
, (CF: ), in Parte_1 P.IVA_1 persona del l.r.p.t., con sede in Via Gran Sasso n. 21 - Casoria (NA), elettivamente domiciliata in C.so Umberto I n. 409 – Caivano (NA) presso lo studio degli Avv.ti
Vincenzo Pagano (CF: ) e Michela Angelino (CF: C.F._1
, che la rappresentano e difendono come da procura in atti C.F._2
- ricorrente e
(CF: ), in persona del l.r.p.t., con sede in Via G. Controparte_1 P.IVA_2
Marconi n. 78/80 - 80020 Casavatore (NA) elettivamente domiciliata in Via San Filippo
n.

4 - Napoli presso lo studio dell'Avv. OR ON (CF: ) che C.F._3 la rappresenta e difende come da procura in atti
- resistente
CONCLUSIONI: come in atti da intendersi qui ripetute e trascritte.
Ragioni in fatto e diritto della decisione
Con citazione ritualmente notificata in data 30.07.2024 la Parte_1
, deduceva di aver concesso in locazione alla l'unità
[...] Controparte_1 immobiliare sita in Casavatore (NA) al Viale Guglielmo Marconi, 78, individuata in catasto al foglio 1, part.lla 373, sub 26, cat. D/7, con contratto sottoscritto in data
01.06.2021, registrato telematicamente in data 03.06.2021, al canone annuo di €
2 36.000,00 oltre iva, da pagarsi in dodici rate mensili il giorno 1 di ogni mese e che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento dei canoni da aprile a luglio 2024 oltre al
50% dell'imposta di registro ed oneri condominiali da dicembre 2023 per complessivi €.
17.940,45, chiedeva, pertanto, convalidarsi lo sfratto ed emettersi decreto ingiuntivo per i canoni scaduti, oltre quelli a scadere, vinte le spese.
Costituitasi l'intimata si opponeva alla convalida di sfratto, eccepiva la pendenza di altro giudizio dinanzi al medesimo ufficio giudiziario ad oggetto il medesimo immobile ma con subalterno diverso, chiedendone la riunione;
negava la morosità nella misura contestata, asserendo che ammontava a sole 4 mensilità e che, comunque, aveva versato a titolo di cauzione due canoni di locazione;
deduceva la pendenza tra le parti di varie situazioni di reciproco credito debito per lavori, anticipi, bollette e contenziosi vari;
infine, affermava l'intimata che la morosità era stata tollerata dalla locatrice, come provato da diverse dilazioni nel pagamento del canone concesse dalla medesima.
All'esito dell'udienza di comparizione delle parti il Tribunale con ordinanza del
14/10/2024, emetteva ordinanza provvisoria di rilascio per il giorno 30.11.2024, procedeva al mutamento del rito, fissava l'udienza di discussione per il giorno
27.03.2025, fissando il termine per intraprendere il procedimento di mediazione.
Con memoria integrativa ritualmente depositata la ricorrente chiedeva:
“Accertare il grave inadempimento della conduttrice dell'obbligo di pagare il canone di locazione e gli oneri condominiali relativi all'appartamento in Casavatore (NA) alla Via
Guglielmo Marconi, 78/80, individuato in catasto al foglio 1, part.lla 373, sub 26, cat.
D/7, e, per l'effetto, dichiarare la risoluzione di diritto ex art. 7 del contratto di locazione, all'uopo confermando l'ordinanza ex art. 665 cpc.
II. Condannare la conduttrice al pagamento dei canoni insoluti di cui all'atto di intimazione di sfratto per la complessiva somma di € 17.940,45, ovvero € 16.193,80 canoni di locazione mensili di € 4.048,45 per i mesi di aprile, maggio, giugno e luglio
c.a. + 150,00 quota 50% spese di registrazione, nonché oneri condominiali di € 1.596,65
(3.193,30/2) ovvero dicembre 2023 e tre trimestri 2024, il tutto oltre interessi moratori ex
D.Lgs. n. 231/2002, e rivalutazione dalle singole scadenze all'effettivo versamento, nonché al versamento dell'imposta relativa alla risoluzione del contratto.
III. Condannare, altresì, la conduttrice al pagamento dei canoni di locazione decorrenti dal mese di agosto sino al corrente mese di dicembre 2024 per complessivi € 20.242,25,
(€ 4.048,45x5 mesi) oltre oneri condominiali trimestre ottobre, novembre e dicembre e, comunque, sino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre Istat, nonché oneri condominiali
3 per il medesimo periodo, il tutto oltre interessi ex D.Lgs. n. 231/2002, e rivalutazione dalle singole scadenze all'effettivo versamento e comunque, a quella somma da individuarsi, anche a titolo risarcitorio, corrispondente ad € 4.048,45 mensili fino all'effettivo rilascio dell'immobile di che trattasi.
IV. Condannare la resistente al pagamento delle spese di giudizio, (contributo unificato
e marca fase sommaria, contributo unificato e marca fase di merito), e competenze legali della fase sommaria, delle spese della mediazione di € 190,82, come da nota che si deposita.”
Non depositava memoria integrativa la resistente.
All'udienza odierna la causa viene decisa con la presente sentenza.



1. Questioni preliminari
In via preliminare, si osserva che la speciale procedura di sfratto, a seguito dell'opposizione dell'intimato, si è trasformata in un giudizio ordinario di risoluzione contrattuale per inadempimento.
Ancora, va rilevato che è stata esperita con esito negativo la procedura di mediazione obbligatoria come da verbale negativo del 19.11.2024 per mancata partecipazione della allegato da parte ricorrente (cfr. doc. 12-12 bis memoria integrativa di Controparte_1 parte ricorrente del 11.12.2024) e, quindi, assolta la condizione di procedibilità della domanda.



2. Sul merito della domanda
La domanda principale di risoluzione del contratto di locazione è fondata e va accolta.
Premesso che la prova dell'esistenza di un valido contratto di locazione stipulato inter partes è di carattere documentale e che è stato prodotto fin dal procedimento di convalida con R.g. n. 6960/2024 quello stipulato tra le parti del presente giudizio, al fine di stabilire se sussistono gli estremi della risoluzione contrattuale per inadempimento - in conformità al disposto degli artt. 1453 c.c. (secondo cui “1. Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno…”) - occorre previamente accertare l'eventuale sussistenza della lamentata morosità ed il suo preciso ammontare.
Al riguardo, va immediatamente chiarito che le contestazioni della resistente circa la compensazione tra pretesi crediti per lavori con i canoni di locazione dovuti, appare
4 infondata, sul punto è sufficiente richiamare il principio consolidato espresso dalla
Suprema Corte di Cassazione secondo cui “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460, risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento (ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione)” (cfr.: Cassazione, ordinanza n. 5128 del 16/02/2022; Cass. Civ., Sez.
6, Ord. 13685/2019; Cass. Civ., Sez. 6, Ord. 25584/2018; Cass. Civ., Sez. 1, Ord.
22777/2018; Cass. Civ., Sez. 3, Sent. 826/2015; Cass. S.U., Sent. 13533/2001).
Rebus sic stantibus, passando alla valutazione dell'entità dell'inadempimento in parola, tenuto conto che trattasi di locazione ad uso diverso, il giudice ha l'obbligo di verificare se il comportamento tenuto da parte conduttrice, antecedentemente all'introduzione del giudizio, integri o meno un inadempimento di importanza tale da giustificare la risoluzione del contratto (art. 1455 c.c.).
Nel caso che qui ci occupa, l'intimata società si è limitata a sostenere l'esistenza di controcrediti dei quali non è stata fornita la prova.
Dal punto di vista soggettivo, dunque, nulla ha allegato e provato l'intimata circa l'impossibilità di adempiere tempestivamente all'obbligo di pagamento del canone, vale a dire nel termine contrattualmente previsto.
L'inadempimento lamentato dal locatore nella citazione per convalida di sfratto, costituito dall'omesso versamento dei canoni da aprile 2023 a luglio 2024, oltre che dei mesi tra la notifica dell'intimazione e la pronuncia della presente sentenza, è indubbiamente grave, in quanto il conduttore non ha rispettato il principale obbligo nascente dal contratto, vale a dire quello di corrispondere il canone di locazione mensile, per lungo periodo di tempo, così come per gli oneri condominiali ed il 50% delle spese di registrazione del contratto.
5 In definitiva, quindi, l'inadempimento posto in essere dalla conduttrice giustifica ampiamente l'accoglimento della domanda risolutoria ex art. 1453 c.c. proposta dal locatore, non avendo il resistente/conduttore dimostrato di avere adempiuto all'obbligazione di pagamento del canone su di sé gravante relativamente alle mensilità dedotte, protrattasi poi anche successivamente all'intimazione e nel corso del presente giudizio, per numerosi canoni di locazione dalla data dell'intimazione alla data di rilascio avvenuta in data 12.03.2025 come da verbale allegato da parte ricorrente (All. note del
25.03.2025).
Pertanto, in considerazione della gravità dell''inadempimento, idoneo a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore e a sconvolgere l'intera economia del rapporto, determinando così un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo, va dichiarata, ex art. 1453 c.c., la risoluzione del contratto de quo agitur per inadempimento del conduttore resistente.
Nulla deve disporsi in merito al rilascio essendo stato rilasciato l'immobile in data
25.03.2025.
La resistente in accoglimento della domanda della ricorrente sarà, Controparte_1 altresì, condannata al pagamento della somma complessiva di € 46.302,33 di cui €
46.152,33 (canone mensile rivalutato comprensivo di iva € 4.048,45 x 11 mensilità + 12 giorni di marzo per € 1.619,38) per canoni di locazione dal mese di aprile 2024 al
12.03.2025 data del rilascio, ed € 150,00 quale quota imposta di registro, oltre interessi ex D.Lgs. n. 231/2002 dalle singole scadenze e sino all'effettivo soddisfo.
Non può trovare, invece, accoglimento la richiesta di parte ricorrente relativa ad €.
1.596,65 per oneri condominiali non pagati, poiché la domanda non è suffragata da alcun elemento probatorio (certificazioni dell'amministratore di condominio, bilanci preventivi con indicazione della quota a carico dell'inquilino e quella a carico del proprietario, bilanci consuntivi ecc.).


3. Sulle spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza del resistente e sono liquidate come da parametri di cui al D.M. 55/2014, così come modificato dal D.M. 147/2022, tenuto conto del valore della controversia, della complessità delle questioni trattate e delle fasi effettivamente svolte.

P.Q.M.

6 il Tribunale di Napoli Nord Sezione Seconda Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando nella controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
1) Accoglie la domanda di parte ricorrente e dichiara risolto il contratto di locazione relativo all'immobile sito in in Casavatore (NA) al Viale Guglielmo Marconi,
78, individuata in catasto al foglio 1, part.lla 373, sub 26, cat. D/7, stipulato dalle parti con decorrenza dal 01.06.2021 al 31.05.2027, registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 03.06.2021 al numero 003419 serie 3T;
2) Dichiara cessata la materia del contendere in merito al rilascio;

3) Condanna la resistente al pagamento, in favore della Controparte_1 ricorrente della somma di €. 46.302,33 IVA inclusa Parte_1 per canoni insoluti oltre interessi ex interessi ex D.Lgs. n. 231/2002 dalle singole scadenze e sino all'effettivo soddisfo, comprensivi di €. 150,00 quale quota imposta di registro;

4) Condanna la resistente Sig. al pagamento delle spese di lite Controparte_2 in favore della ricorrente Sig. che liquida in €. 145,50 Parte_1 per esborsi ed €. 5.810,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, IVA e
CPA come per legge.
Così deciso in Aversa, 26/06/2025
Il Giudice Onorario Dott.ssa Carmela Esposito
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, co. 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.
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