R e p u b b l i c a I t a l i a n a in nome del Popolo Italiano
La Corte di Appello di Roma
Sezione settima civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati
Franco Petrolati Presidente
Assunta Marini Consigliere rel.
Anna Maria Giampaolino Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 3930 R.G.A.C. dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'udienza del 13/06/2024 e vertente
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Roma, Parte_1 C.F._1
alla Via Via G. Bettolo 9, presso lo studio dell'Avv. Gennaro Mastroianni (C.F.
che la rappresenta unitamente e disgiuntamente all'Avv. C.F._2
Gianluca Rex (C.F.: ), giusta procura in atti;
CodiceFiscale_3
Appellante
E
già Controparte_1 Controparte_2
- C.F. in persona del suo Procuratore, avv. Simona
[...] P.IVA_1
Staffieri, (C.F. ), elettivamente domiciliata in Roma, Via C.F._4
Sardegna n. 50 presso lo studio dell'avv. Simona Speranza (C.F.
) che la rappresenta e difende giusta procura in atti;
C.F._5
Appellata Oggetto: appello avverso la sentenza n. 5383/2020 del Tribunale di Roma, pubblicata in data 24/03/2020.
Conclusioni
Per l'appellante: «Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, previa sospensione della provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi tutti meglio dedotti nel presente atto:
- in via principale e nel merito: accogliere lo spiegato appello e per l'effetto, in riforma della sentenza di primo grado n. 5383/2020 (R.G. 15317/2015) resa in data 17 marzo
2020 dal Tribunale di Roma, Settima Sezione Civile, Giudice dott. Lucio Fredella, depositata in cancelleria in data 24.03.2020, voglia
In via preliminare accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o improseguibilità e/o improcedibilità della domanda spiegata da Controparte_1
(C.F. e part.IVA ) (già per il mancato
[...] P.IVA_1 Controparte_2
esperimento della procedura di mediazione ex articolo 5 del d.lgs 28/2010 e/o comunque per asimmetria tra la domanda formulata in sede di mediazione e quella formulata e modificata in sede giudiziale;

- nel merito e senza recesso delle eccezioni formulate in atti: rigettare la domanda spiegata in primo grado da (già Controparte_1
poiché infondata in fatto e in diritto per i motivi esposti Controparte_2
in atti.
Con vittoria di spese compensi del doppio grado di giudizio, da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori, che si dichiarano antistatari.
In via Istruttoria
Si insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado con i testi ivi indicati, da aversi integralmente trascritte nel presente atto:
- Interrogatorio formale del legale rappresentante pro tempore della società appellate sui seguenti capitoli: ………
- prova testimoniale sui seguenti capitoli, ….. - Si chiede consulenza tecnica d'ufficio al fine di accertare il valore locatizio dell'immobile oggetto di causa all'epoca dei fatti.
- Ci si oppone sin d'ora all'ammissione dei mezzi istruttori richiesti da parte appellata
e si chiede sin d'ora prova diretta e contraria a quella articolata da controparte con i medesimi testi sui capitoli di prova eventualmente ammessi “
Per l'appellata:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte adita, contrariis rejectis: in parziale riforma della sentenza n. 5383/2020 emessa dal Tribunale di Roma in data 17.03.2020 dichiarare quale termine finale per il conteggio del risarcimento danni causato dalla signora alla Parte_1 Controparte_1
la data di aprile 2017. Con conferma di ogni ulteriore statuizione in
[...]
merito.
Con vittoria di compensi professionali.”
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con originario ricorso ex art. 447 bis c.p.c. Controparte_2
ha dedotto l'occupazione illegittima dell'appartamento sito in Roma, via Sant'Antonio da Padova, n. 55, fab. B, piano I, da parte di rappresentando quanto Parte_1
segue.
L'immobile è stato conferito a dall' Controparte_2
Controparte_3 CP_4
-mediante l'atto di apporto a fondo comune di investimento immobiliare
[...]
del 18 dicembre 2014, a rogito del notaio , rep. N. 27652, racc. n. Persona_1
16816.
Il 2 dicembre 2008 l ha stipulato un contratto di locazione con CP_3 Parte_2
Successivamente, con raccomandata a.r. ricevuta in data 12 marzo 2012,
[...]
l' ha comunicato alla conduttrice la disdetta del contratto di locazione per la CP_3
scadenza contrattuale del 28 febbraio 2013. Con e-mail del 29 aprile 2014,
[...]
figlia di ha comunicato all'Ente locatore il decesso CP_5 Parte_2
della madre in data 27 ottobre 2012, rappresentando, inoltre, che la defunta ha Pt_2 ospitato nell'appartamento la quale, dopo il decesso della Parte_1
conduttrice, ha continuato ad occupare l'immobile.
In data 25 maggio 2014 la ha formalizzato la richiesta al locatore di CP_5
regolarizzare la posizione di Parte_1
Con raccomanda a.r. ricevuta il 10 ottobre 2014 l ha comunicato alla CP_3
il proprio diniego, richiedendo l'immediato rilascio dell'immobile. CP_5
ha, pertanto, evocato innanzi al Controparte_2
Tribunale per ivi sentirla condannare al rilascio dell'immobile Parte_1
ed al pagamento del risarcimento del danno.
Con propria la comparsa di costituzione ha contestato l'avversa Parte_1
domanda, chiedendone il rigetto, ed in subordine ha chiesto che i miglioramenti da lei apportati all'appartamento andassero valutati ai fini della quantificazione del risarcimento del danno figurativo.
Con sentenza n. 5383/2020 il Tribunale di Roma ha così disposto: “Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. condanna la signora all'immediato Parte_1
rilascio dell'appartamento sito in Roma, via Sant'Antonio da Padova, n. 55, fab.
B, piano I, libero da persone e cose;



2. condanna la signora al pagamento in favore della Parte_1 [...]
a titolo di risarcimento del danno, della somma di € Controparte_2
36.531,95 più interessi legali a decorrere dal novembre 2012;


3. condanna altresì la signora alla rifusione in favore della Parte_1
delle spese di lite, che si liquidano in € 378,43 Controparte_2
per esborsi, € 5.534,00 per compensi, più spese generali, c.p.a. ed i.v.a. secondo le aliquote vigenti.”
Avverso tale sentenza ha proposto appello. Parte_1
Si è costituita già Controparte_1 [...]
la quale ha contestato nel merito i motivi di appello, fatta Controparte_2 eccezione per il terzo motivo per il quale ha aderito al motivo di censura proposto dall'appellante.
All'udienza del 19/06/2024 la causa è stata trattenuta in decisione, con concessione dei termini di legge per lo scambio delle memorie conclusionali e delle repliche.
L'appellante ha proposto quattro motivi di appello.
Con il primo motivo di appello rubricato “ Sulla qualificazione della domanda estesa da parte appellata in primo grado e sulla inammissibilità –improcedibilità della medesima” l'appellante ha censurato la sentenza del Tribunale di Roma asserendo che la domanda formulata dall'odierna appellata con le memorie 183 c.p.c. comma 6 numero 1 è nuova e diversa rispetto a quella formulata nell'atto introduttivo del giudizio ed inoltre che su tale diversa e nuova domanda non è stato effettuato il procedimento di mediazione.
Il motivo è infondato.
Al riguardo appare utile ricordare che l'art. 183, sesto comma, c.p.c. prevede che il contenuto della prima memoria sia limitato “alle sole precisazioni o modificazioni delle domande, delle eccezioni e delle conclusioni già proposte”.
Nella distinzione tra domande nuove e modifica delle domande originariamente proposte, deve essere dato seguito all'orientamento della giurisprudenza di legittimità per cui “la modificazione della domanda ammessa a norma dell'art. 183 c.p.c., può riguardare anche uno o entrambi gli elementi identificativi della medesima sul piano oggettivo (petitum e causa petendi), sempre che la domanda così modificata risulti in ogni caso connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio, e senza che per ciò solo si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte ovvero l'allungamento dei tempi processuali […]. La vera differenza tra le domande nuove implicitamente vietate (in relazione alla eccezionale ammissione di alcune di esse) e le domande modificate espressamente ammesse, non sta dunque nel fatto che in queste ultime le modifiche non possono incidere sugli elementi identificativi, bensì nel fatto che le domande modificate non possono essere considerate nuove nel senso di ulteriori o aggiuntive, trattandosi pur sempre delle stesse domande iniziali modificate (eventualmente anche in alcuni elementi fondamentali), o, se si vuole, di domande diverse che però non si aggiungono a quelle iniziali ma le sostituiscono e si pongono pertanto, rispetto a queste, in un rapporto di alternatività” (Cass. Sez. Un. n.
12310 del 15 giugno 2015; conformi: Cass. n. 13091 del 25.5.2018; n. 31078 del
28.11.2019; n. 4031 del 16.2.2021).
Nel caso in esame non è ravvisabile alcuna domanda nuova, si ha soltanto una modifica stilistica della domanda, laddove si chiede di accertare la proprietà del bene in capo ad
, anche perché non vi era alcun interesse di parte attrice in primo Controparte_2
grado, odierna appellata, di dover fare accertare il proprio diritto di proprietà atteso che alcuna contestazione era stata promossa sul punto dall'odierna appellante.
Pertanto deve escludersi che la mediazione non abbia avuto ad oggetto l'intera domanda.
Con il secondo motivo di appello rubricato “ Sul rapporto di locazione tra la appellante e la appellata” la sentenza viene censurata appellante in quanto il Giudice Parte_1
di prime cure non ha riconosciuto l'esistenza del rapporto di locazione tra le parti. Parte appellante ribadisce che la circostanza che la CA vivesse nell'immobile era fatto notorio all'odierna appellata e, invero, dall'anno 2005 era stata sempre l'appellante a corrispondere il canone di locazione, così come l'imposta di registro del contratto di locazione e addirittura ella veniva qualificata quale conduttore nel modulo di riconsegna dell'immobile firmato in data 12 Aprile 2017. In merito a detta circostanza parte appellante reitera la richiesta di ammissione dei mezzi istruttori richiesti e non ammessi in primo grado.
Il motivo è infondato.
Innanzi tutto va rammentato che il giudizio di appello possiede natura di controllo, quale revisio prioris instantiae della decisione di primo grado, per cui l'appellante che intende dare ingresso a prove non ammesse in prime cure deve superare il seguente duplice sbarramento: a) deve dimostrare l'errore commesso dal primo giudice nella esclusione della prova dedotta;
b) deve dimostrare la rilevanza potenziale della prova nell'economia della decisione di primo grado e cioè che la decisione non sarebbe stata la stessa se il giudice avesse potuto disporre di un risultato probatorio conforme alle aspettative dell'appellante.
Nella fattispecie, l'appellante non ha superato entrambi gli oneri dimostrativi di cui sopra. In primo luogo, infatti, non evidenzia specificatamente dove si annidi l'errore del giudicante;
in secondo luogo, non dimostra per quale ragione la decisione di primo grado avrebbe potuto essere diversa nel senso auspicato se il Giudice di prime cure avesse dato ingresso alle prove allora richieste.
Ne consegue che le richieste istruttorie sono inammissibili.
Per il resto l'art 1, 4 comma, L.431/1998 prevede l'obbligo della forma scritta ad substantiam per il contratto di locazione ad uso abitativo, pena la relativa nullità radicale (assoluta). Invero, il comma 4 dell'art. 1 di detta legge prescrive che:
“A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”.
La norma viene interpretata nel senso di sanzionare di nullità assoluta del contratto verbale di locazione ad uso abitativo (cd. contratto di fatto, ovvero "in nero").
Sotto tale profilo, secondo la giurisprudenza si applica l'art. 1352 codice civile
(requisiti del contratto) che prescrive che “in difetto di univoche prescrizioni, la forma deve intendersi imposta per la validità del contratto e cioè a pena di nullità piuttosto che ad probationem”.
Che il contratto di locazione non sia mai stato stipulato tra le parti è circostanza pacifica, inoltre, la Cassazione ha più volte ribadito che la rinnovazione tacita del contratto di locazione non può desumersi dal fatto della permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine, né dal pagamento e dall'accettazione dei canoni e neppure dal ritardo con il quale sia stata promossa l'azione di rilascio, occorrendo che questi fatti siano qualificati da altri elementi idonei a far ritenere in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo con rinuncia tacita, da parte del locatore, agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto (Corte di Cassazione sentenza 29313/2017 e sentenza n.
22234/2014). Il terzo motivo di appello rubricato: “In via subordinata, sull'erroneo computo del periodo temporale in relazione al quale determinare le somme asseritamente dovute dalla appellante nei confronti della appellata a titolo di indennità di occupazione”
l'appellante lamenta la circostanza che l'indennità di occupazione determinata dalla sentenza di primo grado è stata stabilita da Novembre 2012 fino alla data di pubblicazione della sentenza, avvenuta a Marzo 2020, mentre l'immobile è stato rilasciato da parte appellante in data 12 aprile 2017. A tale motivo di appello aderisce anche la parte appellata la quale chiede appunto che la sentenza venga riformata sul punto considerando quindi dovuta solo l'indennità di occupazione dal decesso della titolare del contratto di locazione avvenuto in data 27 Ottobre 2012 fino al rilascio dell'immobile.
Il motivo è fondato. L'indennità di occupazione trova giustificazione proprio nell'occupare un immobile senza alcun titolo valido e pertanto dal momento che l'odierna appellante ha rilasciato l'immobile questa non è dovuta. Pertanto, saranno dovuti gli importi mensili non per mesi 91 bensì per mesi 56. E considerando l'importo mensile liquidato in primo grado a titolo di indennità di occupazione, sul cui ammontare mensile questa corte aderisce, la sentenza di primo grado dovrà essere riformata e l'importo dovuto dall'appellante è pari ad € 22.481,20 ossia (€ 401,45 X
56), oltre interessi legali dal novembre 2012.
Il quarto motivo di appello rubricato “Sempre in via subordinata, sull'erronea determinazione della indennità di occupazione” lamenta l'appellante che il Giudice di prime cure non ha tenuto conto della circostanza che la società appellata non ha provato la reale consistenza dell'indennità di occupazione e lamenta che il giudice di primo grado non ha disposto la CTU volta a determinare con esattezza l'ammontare dell'indennità di occupazione.
Il motivo è infondato. Dopo numerosi contrasti in merito al danno da occupazione senza titolo sorti tra la seconda e la terza sezione della Corte di Cassazione il contrasto
è stato risolto con la sentenza della Corte di cassazione a sezioni unite n. 33645/2022. Detta sentenza enuncia tre principi di diritto. Il primo principio è il seguente: “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”. Quindi, in sintesi, per Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645 il diritto al risarcimento nasce con l'occupazione senza titolo (o con il permanere dell'occupazione dopo la scadenza del titolo) ove questa pregiudichi la concreta possibilità del proprietario di godere del bene in modo diretto (lui stesso) o indiretto (dandolo in locazione. Il secondo principio di diritto espresso da Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645 è il seguente: “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”. Questo secondo principio indica nella sostanza che, in assenza di una prova concreta (ad esempio l'offerta di un terzo di un canone di locazione per il bene in questione), il danno è comunque risarcibile, andando parametrato al mancato introito del canone di mercato di quell'immobile. Il terzo principio di diritto espresso da Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645 è il seguente: “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato”. Questo terzo principio di diritto di Cassazione Sezioni Unite 15 novembre
2022 n. 33645 evidenzia come, in presenza di un danno concreto (il canone offerto) e non solo potenziale (il canone di mercato) il proprietario possa richiedere il risarcimento di tale diversa somma. Il danno risarcibile dunque è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere del bene che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire”.
Nella fattispecie in esame il Giudice di prime cure ha considerato come importo dovuto per l'occupazione senza titolo il canone che era stato applicato alla titolare del contratto di locazione fatta eccezione per la decurtazione applicata alla precedente titolare del contratto di locazione in quanto legato al suo reddito. Pertanto, la decisione del giudice di prime cure è in linea con i principi di diritto espressi dalla suprema Corte a sezioni
Unite.
Le spese di entrambi i gradi di giudizio, liquidate secondo il DM 55/2014, seguono la soccombenza e sono poste a carico dell'appellante.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da , Parte_1
avverso la sentenza n. 5383/2020 del Tribunale di Roma, così provvede:
1) accoglie il terzo motivo di appello ed in riforma della sentenza impugnata, condanna a risarcire il danno nella misura di € 22.481,20 oltre Parte_1
interessi legali dal novembre 2012;
2) condanna , al pagamento, in favore di parte appellata, Parte_1 [...]
già Controparte_1 Controparte_2
delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio, liquidate per il
[...]
primo grado in € 2540,00 per compensi oltre rimborso spese generali, IVA e
CPA come per legge e, per l'appello, in € 2.906,00 per compensi, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.
Roma, 31.03.2025
Il consigliere estensore Il Presidente Assunta Marini
Franco Petrolati