Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Napoli, seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dr.ssa Alessandra Piscitiello - Presidente -
- dr.ssa Maria Teresa Onorato - Consigliere -
- dr.ssa Maria Luisa Arienzo - Consigliere relatore - ha pronunciato la seguente
SENTENZA ai sensi dell'art. 437 c.p.c. all'udienza del 19.2.2025 nella causa civile iscritta al n.
4617/2021 RG e vertente
TRA
, nata ad [...] il [...] ed ivi residente a[...]
Soldi n. 38, cod. fisc.: , rappresentata e difesa giusta mandato in CodiceFiscale_1 calce all'atto di appello dagli avvocati Ernesto Russomando, cod. fisc.: C.F._2
, con studio in Pontecagnano Faiano (SA) alla Via Montegrappa n. 14, e Giovanni
[...]
Solimene, cod. fisc.: , con studio in Avellino alla Via P.S. CodiceFiscale_3
Mancini n.70
APPELLANTE
CONTRO
, nato ad [...] il [...], C.F. , ivi Controparte_1 C.F._4
residente ed elettivamente domiciliato in Napoli al Centro Direzionale Isola E/4, presso lo studio dell'avv. Quirino Cianciaruso (C.F. ) dal quale è difeso e C.F._5
rappresentato giusta mandato su foglio separato e in calce alla memoria di costituzione
APPELLATO-APPELLANTE INCIDENTALE
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso depositato in data 12.11.2021 ha interposto appello Parte_1
avverso i capi della sentenza del Tribunale di Avellino n. 1519/2021, pubblicata in data
14.10.2021 con cui è stata rigettata, in parte, la domanda avanzata dall'esponente per il risarcimento dei danni all'immobile di sua proprietà e le spese di lite sono state
RG n° 4617/2021 - sentenza -

Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda integralmente compensate, residuando per un ½ a carico di ciascuna delle parti gli oneri sostenuti per la CTU.

1.2 Con il primo motivo l'appellante si duole del mancato riconoscimento, a titolo di risarcimento dei danni accertati alla data di rilascio dell'immobile da parte dell'ex conduttore , dell'importo di € 3.448,50 per il parziale rifacimento Controparte_1
dell'impianto elettrico e sistemazione di quello restante nonché della somma di € 2.000,00 per oneri tecnici;
in particolare, denunzia il vizio dal quale è affetto l'iter logico- motivazionale con cui il primo giudice, ha denegato l'ulteriore voce di danno, relativa al rifacimento dell'impianto elettrico, perché non ricompresa nel dettagliato computo metrico redatto dal TP ing. ; sostiene che il giudice a quo poteva o recepire in Persona_1
toto le conclusioni della consulenza tecnica d'ufficio, che aveva riconosciuto anche tale posta di danno, o discostarsene, aderendo alle diverse conclusioni della TP, in cui essa, invece, non figurava, mentre, nella specie, è accaduto che il Tribunale ha impropriamente sovrapposto le risultanze dell'una e dell'altra indagine, recependo gli esiti della relazione peritale d'ufficio soltanto per la quantificazione delle opere di finitura interna;
protesta, inoltre, che il primo giudice non ha adeguatamente giustificato la decisione di disattendere, sia pure parzialmente, le conclusioni della CTU, in violazione del principio secondo cui tale facoltà è accordata all'organo giudicante, purché sia sorretta da logica e congrua motivazione;
soggiunge che, in ogni caso, il giudice a quo ha travisato il contenuto della perizia stragiudiziale dell'ing. , in base alla quale, ove correttamente interpretata, Per_1
avrebbe dovuto ritenere comprovata la necessità di rifacimento dell'impianto elettrico, in quanto strettamente conseguente all'intervento sulle tramezzature ivi espressamente contemplato;
ancora, adduce che la relazione del TP aveva avuto uno scopo puramente descrittivo della condizione dei luoghi riscontrata al primo accesso successivo al rilascio dell'immobile avvenuto in corso di causa, precisamente in data 20/04/2017, ed obiettivamente raffigurata nel reperto fotografico allegato, da cui era risultato evidente il danneggiamento dell'impianto elettrico;
infine, lamenta l'omessa liquidazione delle somme stimate dal CTU a titolo di oneri tecnici per le opere di finitura interne, per le quali pure la domanda risarcitoria è stata accolta.

1.3 Con il secondo motivo impugna il capo sulle spese di lite, Parte_1
chiedendo che, in conseguenza della riforma nel merito della statuizione di primo grado, esse, ivi incluse quelle di CTU, siano poste a totale carico della controparte.
RG n° 4617/2021 - sentenza - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda

1.4 Ritualmente instaurato il contraddittorio, si è costituito , eccependo Controparte_1
l'infondatezza dell'impugnazione, di cui ha chiesto il rigetto;
ha, a sua volta, interposto appello incidentale affidato ai seguenti motivi.

1.5 Con il primo motivo l'appellante incidentale denuncia l'omessa pronuncia sul capo della domanda riconvenzionale, con cui egli ha chiesto la restituzione, in suo favore, della somma di € 370,74 (inclusiva degli interessi maturati al 13/12/2021) a titolo di deposito cauzionale.

1.6 Con il secondo mezzo denuncia l'inammissibilità della domanda Controparte_1
risarcitoria avanzata da controparte;
in particolare, adduce che quella contenuta nella memoria integrativa depositata il 23/01/2017 è affetta da una assoluta indeterminatezza sanzionabile con la nullità; le deduzioni difensive, spiegate, poi, con la memoria depositata in data 30/06/2017, a cui era stata allegata la perizia stragiudiziale dell'ing. Per_1
unitamente al computo metrico delle opere a farsi per l'eliminazione dei danni asseritamente sussistenti alla data del rilascio avvenuto il 20/04/2017, sono tardive perché intervenute oltre il termine preclusivo sancito dall'art. 426 c.p.c. per il deposito di memorie integrative a seguito di mutamente del rito , sicché il giudice, dandovi, invece, ingresso, ha erroneamente ammesso una “seconda memoria integrativa” oltre la maturazione delle preclusioni proprie del rito locatizio.

1.7 Con il terzo motivo l'appellante incidentale impugna il capo della statuizione, in forza del quale egli è stato condannato al pagamento della somma di € 1.198,74 a titolo di adeguamento ISTAT;
rimarca, in proposito, che il giudice a quo ha fatto cattivo governo del principio secondo cui gli aggiornamenti del canone, quand'anche previsti in contratto, sono dovuti soltanto su richiesta del locatore e che è nulla la clausola contrattuale che ne preveda il pagamento automatico;
il primo giudice, rilevata la mancanza di una richiesta siffatta, avrebbe, pertanto, dovuto negare il riconoscimento alla locatrice della somma richiesta a tale titolo.

1.8 Con il quarto motivo censura la decisione di condanna al pagamento, in Controparte_1
favore della controparte, a titolo risarcitorio, della somma di € 2.451,68 per opere di finitura interna;
evidenzia che il CTU, basandosi sui rilievi fotografici ripresi dal CT di controparte alla data del rilascio dell'immobile, ha affermato che il conduttore aveva lasciato il locale in buono stato manutentivo;
adduce, pertanto, che le piccole opere di finitura interna, che il
CTU ha dichiarato essere necessari, sono compatibili con un deterioramento derivante dal
RG n° 4617/2021 - sentenza - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda normale uso della cosa, non integrando voci di danno meritevoli di ristoro in favore della locatrice.

1.9 Infine l'appellante incidentale, premettendo di aver corrisposto al CTU la metà delle spese poste a suo carico dalla statuizione di primo grado, ne chiede la restituzione, previa riforma del governo delle spese di lite in coerenza con l'integrale soccombenza avversaria.

1.10 All'udienza del 19/02/2025, all'esito della discussione orale sostituita da note di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa è stata decisa come da dispositivo di cui è stata data lettura.

2. Per ragioni di priorità logico-giuridica si procede alla anticipata disamina del secondo motivo di appello incidentale, con cui si sollecita una preliminare declaratoria di inammissibilità della domanda risarcitoria formulata da per i danni Parte_1
asseritamente sussistenti alla data del rilascio del locale.
Il mezzo è infondato e va, pertanto, respinto.
Va premesso che, come già accennato in narrativa, l'immobile de quo venne rilasciato nel corso del giudizio di primo grado, con l'accesso dell'ufficiale giudiziario del 20/04/2017.
Alla luce di tale circostanza risulta, allora, giustificata l'indeterminatezza della domanda avanzata da nella memoria integrativa depositata il 23.01.2017, entro il Parte_1
termine del 30.01.2017 all'uopo assegnato dal giudice con l'ordinanza di mutamento del rito del 15.7.2016, posto che a quella data- che, come peraltro sostenuto dallo stesso appellante incidentale, segnava per la parte il termine preclusivo entro cui proporre la domanda risarcitoria- il rilascio dell'immobile non era ancora avvenuto e l'istante non era nelle condizioni di conoscere le effettive condizioni in cui avrebbe rinvenuto l'immobile allorquando ne avesse riappreso il possesso. In tale prospettiva la domanda si presentava come spiegata in via cautelativa, appunto per scongiurare l'ipotesi di una sua inammissibilità, ove proposta, per la prima volta, soltanto successivamente al maturare della preclusione assertiva.
Intervenuto, poi, il rilascio alla data del 20/04/2017, la depositava la memoria del Parte_1
30/06/2017, in vista dell'udienza del 13/09/2017, la prima successiva alla circostanza sopravvenuta, con cui specificava le voci di danno richieste, richiamando l'allegata relazione tecnica del proprio CT ing. descrittiva dello stato Persona_1 dell'immobile rinvenuto alla data del predetto rilascio, documentato anche da rilievi fotografici.
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Tale scritto difensivo, lungi, dunque, dall'essere una “seconda memoria integrativa”, aveva, a ben vedere, lo scopo di meglio specificare le voci di danno proprio sulla scorta della verifica resa praticabile soltanto in sede di avvenuto rilascio.
In ogni caso vale la pena rimarcare che la preclusione, mentre investe fatti preesistenti e in quanto tali deducibili fino al momento in cui spira il relativo termine, non può operare per circostanze come nella specie sopravvenute, che, anche per esigenze di economia processuale, confluiscano nel medesimo giudizio, dovendo, in tal caso, appurarsi il solo rispetto del contraddittorio a tutela delle esigenze di difesa della controparte. Sotto tale ultimo profilo nemmeno è stata prospettata una lesione del diritto al contraddittorio da parte del , il quale ha preso, con le proprie difese, sin dal primo grado ampia CP_1
posizione sulla sussistenza o meno dei danni vantati dalla locatrice a fini risarcitori, così dimostrando di non essere stato in alcun modo pregiudicato dall'inserimento, pendente lite, della pretesa fatta valere in forza della circostanza sopravvenuta.

2.1 Venendo alla disamina del merito della pretesa risarcitoria azionata da Parte_1
deve essere disatteso il gravame principale, nella parte in cui quest'ultima
[...]
lamenta il mancato riconoscimento della ulteriore somma di € 3.448,50, stimata dal CTU per il rifacimento dell'impianto elettrico.
La censura, con cui l'appellante denunzia il vizio in cui è, a suo dire, incorso il giudice a quo nel fondare le sue conclusioni, in parte, sugli esiti dell'indagine peritale e, in altra parte, su quelli della CT di parte, è del tutto mal posta.
Costituisce ius receptum che la consulenza tecnica d'ufficio non costituisce mezzo di prova, bensì soltanto strumento di ausilio per l'acquisizione di dati di cognizione tecnica necessari alla decisione, non potendo supplire alle carenze dell'onere assertivo e/o probatorio gravante su colui che agisce secondo il criterio di riparto stabilito dall'art. 2967
c.c.
Ebbene, il primo giudice, nel denegare la voce di danno relativa al rifacimento dell'impianto elettrico, ha fatto corretta applicazione del principio sopra richiamato, evidenziando semplicemente che essa, seppur stimata dal CTU, non rientrava nella domanda di parte.
Il Tribunale, cioè, muovendo dalla corretta premessa che , con la Parte_1
memoria difensiva del 30/06/2017, aveva perimetrato per relationem il contenuto della pretesa risarcitoria, richiamando l'allegata relazione tecnica di parte dell'ing. Per_1
RG n° 4617/2021 - sentenza - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda recante la descrizione dello stato del locale riscontrato alla data del rilascio ed il computo metrico delle analitiche voci di cui si componeva la spesa necessaria al ripristino, ha affermato che, non figurando, tra tali voci, il costo di rifacimento dell'impianto elettrico, esso non doveva ritenersi incluso nel petitum dell'azione risarcitoria. Altrettanto correttamente il giudice a quo ha, dunque, espunto tale posta dalle voci di danno risarcibile, sebbene essa fosse stata presa in considerazione e stimata dal CTU, posto che, altrimenti opinando, sarebbe incorso nella violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato sancito dall'art. 112 c.p.c.
Così inquadrato il ragionamento del giudice di prime cure, risulta manifesto l'errore di prospettiva da cui muove la critica dell'appellante, non vertendo la questione sulla scelta, che avrebbe ovviamente richiesto adeguata motivazione, sull'aderire alle conclusioni del
CTU o a quelle del CT in presenza di elementi di giudizio tra loro contrastanti, bensì soltanto di fare applicazione del principio della domanda, che esclude possa essere riconosciuto alla parte un bene della vita diverso e/o ulteriore a quello richiesto, quand'anche esso sia stato oggetto di una autonoma indagine del CTU, le cui acquisizioni, sul punto, restano inutilizzabili.
La doglianza non coglie il segno nemmeno nella prospettazione alternativa, secondo cui, nella relazione tecnica a firma dell'ing. , debba ritenersi inclusa la richiesta Per_1 risarcitoria per il ripristino dell'impianto elettrico.
E, invero, l'assunto per cui il richiamo a tale relazione avesse uno scopo meramente fotografico-descrittivo è smentito apertamente dalle allegazioni difensive della memoria del 30/06/2017, in cui si legge quanto segue: “..la perizia inoltre attraverso il computo metrico stabilisce anche le somme che dovrà sostenere parte intimante per il ripristino dello stato dei luoghi”.
Da tale passaggio si evince in maniera inequivoca che l'odierna appellante richiamava le risultanze della relazione tecnica e del relativo computo metrico al fine di delineare l'oggetto della propria domanda, contenendo esplicitamente nelle voci analitiche di quel computo metrico la somma complessiva di cui chiedeva la condanna di controparte a titolo di risarcimento per equivalente dei costi di ripristino. Del resto, soltanto ove così interpretato il richiamo, la domanda risarcitoria sarebbe stata ammissibile, rimanendo, altrimenti affetta da una non più sanabile genericità, essendo ormai l'immobile rientrato nella disponibilità dell'istante con conseguente possibilità di conoscerne lo stato.
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Infine, è destituita di fondamento la tesi difensiva dell'appellante, secondo cui la necessità di rifacimento dell'impianto elettrico, seppur non espressamente menzionata nella relazione dell'ing. , doveva ritenersi implicita negli interventi sulle tramezzature. Per_1
Ove, infatti, così fosse, sarebbe stato logico attendersi che il CT di parte considerasse la relativa spesa quanto meno nel computo metrico;
in ogni caso, anche nelle conclusioni rassegnate nella parte descrittiva, con cui il tecnico affermava che “il locale de quo non avrà bisogno di grande manutenzione se verrà locato per un'attività pressoché simile alla precedente gestione;
diversamente dovrà essere oggetto di manutenzione straordinaria principalmente per la rimozione del rivestimento in mattonelle smaltate alle pareti e per il bagno”, non vi è alcun elemento che consenta di inferire in modo certo il danneggiamento e l'esigenza di rifacimento dell'impianto elettrico.

2.2 E', a sua volta, fondato il quarto motivo di appello incidentale, di cui, per coerenza logico-giuridica, si anticipa la trattazione, vertendo sulla medesima domanda risarcitoria ed attingendo, in particolare, la parte in cui tale domanda è stata parzialmente accolta, con la condanna del deducente al pagamento della somma di € 2.451,68 per opere di finitura interne.
Costituisce ius receptum che la disposizione contenuta nell'art. 1590 c.c., secondo cui il conduttore deve restituire al locatore la cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, “salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto”, esprime una regola generale, dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente all'uso corretto del bene oppure alla vetustà, che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall'utilizzo conforme al contratto (Cass. 8312/1997).
Nella specie, il CTU, avvalendosi dei rilievi fotografici allegati alla relazione dello stesso
CT della , che il locale, alla data del rilascio del 20/04/2017, risultava essere in Parte_1
buono stato di manutenzione, necessitando soltanto di piccoli interventi sulle opere di finitura interna, quali ritinteggiatura delle pareti e dei soffitti, chiusura a mezzo stucco di alcuni fori, raccordi in pvc da collocare nella linea di contatto tra il rivestimento del pavimento ed il rivestimento in piastrelle delle pareti. Tali conclusioni erano conformi a quella dello stesso CT ing. , il quale, nella sua relazione, aveva affermato che “il Per_1
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locale non avrà bisogno di grossa manutenzione se verrà locato per un'attività pressoché simile alla precedente gestione”.
Gli interventi ravvisati come necessari appaiono, allora, pienamente coerenti con il normale utilizzo fattone in conformità all'uso pattuito nel lungo lasso temporale intercorso tra la stipula del contratto (1/07/1998) ed il rilascio del locale (20/04/2017) e, anche se qualificati come di piccola manutenzione, sono destinati a residuare a carico della locatrice, appunto in ragione della “salvezza” contenuta nell'art. 1590 cit.
Come, infatti, chiarito dalla Suprema Corte, le carenze di interventi di piccola manutenzione da parte del conduttore non integrano la violazione dell'obbligo di mantenere la cosa locata con la diligenza del padre di famiglia, prevista dall'art. 1587 n. 1 c.c. come la prima delle obbligazioni principali a carico del conduttore, salvo che comportino una alterazione delle caratteristiche dell'immobile o un suo degrado frutto non del normale passaggio del tempo ma di un uso improprio di esso, tale da renderlo inutilizzabile per la destinazione impressagli dal locatore e per la quale lo stesso è stato preso (Cass. 17066/2014), circostanza, quest'ultima, nemmeno prospettata dalla e, Parte_1
comunque, nella specie non verificatasi per quanto accertato da entrambi i tecnici.
La sentenza impugnata va, quindi, riformata con l'integrale rigetto della domanda risarcitoria avanzata in via riconvenzionale da . Parte_1

2.3 In conseguenza di tale rigetto risulta assorbita la doglianza dell'appellante principale sul mancato riconoscimento degli oneri tecnici stimati dal CTU sulle opere a farsi sulle finiture interne.

2.4 Per analoghe ragioni merita accoglimento il primo motivo di appello incidentale, con cui ha denunziato l'omessa pronuncia sulla domanda di restituzione della Controparte_1
somma versata a titolo di deposito cauzionale.
Cone è noto, il deposito cauzionale costituisce una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno. Esso comporta la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell'eventuale obbligo di risarcimento a carico del cauzionante: sulla somma o sul valore dei beni ricevuti l'accipiens potrà, invero, agevolmente soddisfarsi, ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l'ammontare del danno stesso
Dall'evidenziata funzione del deposito cauzionale è stato desunto, in materia di locazione, che l'obbligazione di restituzione dello stesso sorge, in capo al locatore, al termine del
RG n° 4617/2021 - sentenza - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento, senza proporre domanda giudiziale per la sua attribuzione, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione.
In particolare, si è chiarito che l'esistenza di eventuali danni può essere dedotta solo a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di decadenza, ma non può, invece, la loro semplice allegazione considerarsi quale mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito restitutorio.
In mancanza di domanda risarcitoria del locatore per l'asserito inadempimento del conduttore all'obbligo di restituire l'immobile nello stato in cui lo aveva ricevuto, deve, pertanto, essere riconosciuto, in base alla disposizione imperativa contenuta nell'art. 11 della legge 392/1978, il diritto del conduttore alla restituzione della relativa somma (Cass.
18069/2019; 9442/2010; n. 4411/2004; Cass. 979/1995).
Nella specie, pur avendo la proposto, con la memoria integrativa ex art. 426 Parte_1
c.p.c., domanda tesa all'accertamento dei danni asseritamente cagionati dal conduttore in conseguenza dell'inadempimento degli obblighi di manutenzione gravanti sullo stesso,
l'esclusione di danni concretamente risarcibili vale a negare il diritto della locatrice di ritenere la somma versata a titolo di deposito cauzionale, per esserne sostanzialmente cessata la funzione di garanzia.
va, per l'effetto, condannata alla restituzione, in favore di Parte_1 [...]
, della somma di € 370,74 versata a titolo di deposito cauzionale, ivi inclusi gli CP_1
interessi al 13/12/2021 (vedi Cass. 75/2010, secondo cui sulla somma corrisposta a titolo di deposito cauzionale spettano gli interessi legali ex art. 11 legge 392/1978, che ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, consistenti nella tutela del contraente più debole (individuato dal legislatore nel conduttore) e nell'impedire che i frutti della relativa somma, percepibili dal locatore, possano tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione;
tale norma imperativa determina, perciò, la nullità, per contrasto con la stessa, di qualsiasi clausola contrattuale difforme).

2.4 Deve essere, di contro, disatteso il terzo motivo di appello incidentale, cui è affidata la censura sulla condanna al pagamento della somma di € 1.198,74 a titolo di adeguamento
ISTAT.
RG n° 4617/2021 - sentenza - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda
Si premette che secondo la L. n. 392 del 1978, art. 32, primi due commi nel testo risultante dopo la sostituzione ad opera del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9-sexies, convertito nella L. n. 118 del 1985, "le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira".
Secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte l'aggiornamento Istat non opera in maniera automatica, ma presuppone una necessaria specifica richiesta del locatore, per cui è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell'aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni ISTAT che interverranno nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente. Ciò perché la richiesta di aggiornamento si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto (ex multis, Cass., sez. 3, 07/10/2008, n.
24753; Cass., sez. 3, 07/02/2005, n. 2417; Cass., sez. 3, 07/10/2021, n. 27287), per cui il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati, e deve essere specifica.
E' altrettanto vero, tuttavia, che la legge non prevede che tale richiesta debba rivestire una forma particolare. Si è avuto modo di affermare che, in assenza di una prescrizione normativa che richieda una forma particolare, le parti, nell'esplicazione della loro autonomia contrattuale, sono libere di stabilire, a loro scelta, le modalità attuative della richiesta, prevista dal citato L. n. 392 del 1978, art. 32 - nel testo modificato dalla L. n. 118 del 1985, art. 1, comma 9-sexies, - per ottenere l'aumento del canone in dipendenza delle variazioni dell'indice Istat.
Pertanto, la richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia (Cass., sez. 3, 05/08/2004, n. 15034; Cass., sez. 3,
17/12/2010, n. 25645; Cass., sez. 3, 21/09/2012, n. 16068).
In particolare, l'avvenuto pagamento di precedenti canoni aumentati per adeguamento agli indici Istat può lasciar presumere che il conduttore avesse avuto contezza della volontà del locatore di ricevere il canone maggiorato comprensivo dell'aggiornamento (in tal senso
Cass. 30817/2023).
Tale condizione ricorre nella specie, in cui dalla ricostruzione operata dal CTU è emerso che il conduttore avesse corrisposto l'adeguamento ISTAT al 75% fino al luglio 2011, come
RG n° 4617/2021 - sentenza - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda suffragato dalla corrispondenza dell'importo di canone pagato nell'anno 2010 (€ 540,00) a quello ottenuto applicando sul canone iniziale appunto le maggiorazioni ISTAT nella suindicata percentuale. La situazione riscontrata consente, cioè, di ritenere provata la richiesta da parte della locatrice, da considerarsi pienamente valida ed efficace anche se effettuata mediante fatti concludenti.

3. La riforma della sentenza di primo grado impone la rideterminazione delle spese di lite, tenuto conto dell'esito complessivo di entrambi i gradi del giudizio, con conseguente assorbimento del motivo di gravame principale relativo alla regolamentazione degli oneri processuali di primo grado (cfr., ex multis, Cass. 6259/2014 secondo cui la soccombenza, ai fini della liquidazione delle spese, deve essere stabilita in base ad un criterio unitario e globale, sicchè viola il principio di cui all'art. 91 c.p.c. il giudice di merito che ritenga la parte come soccombente in un grado di giudizio e, invece, vincitrice in un altro grado;
peraltro, il criterio di individuazione della soccombenza deve essere unitario e globale anche qualora il giudice ritenga di giungere alla compensazione parziale delle spese di lite per reciproca parziale soccombenza, condannando poi per il residuo una delle due parti;
in tal caso, l'unitarietà e la globalità del suddetto criterio comporta che, in relazione all'esito finale della lite, il giudice deve individuare quale sia la parte parzialmente soccombente e quella, per converso, parzialmente vincitrice, in favore della quale deve essere liquidata quella parte delle spese processuali che sia residuata all'esito della disposta compensazione parziale).
Considerato, allora, che la ricorrente di primo grado è risultata vittoriosa Parte_1
in relazione alla sola posta dell'adeguamento ISTAT a fronte di una domanda risarcitoria per oltre € 10.000,00 e che, per altro verso, è stata accolta la domanda riconvenzionale di per indennità di avviamento commerciale oltre che per restituzione del Controparte_1
deposito cauzionale, le spese del doppio grado vanno integralmente compensate.
Quanto alle spese di CTU, è noto che esse, pur rientrando tra gli altri costi del processo suscettibili di regolamentazione ai sensi degli artt. 91 e 92 c.p.c., possono essere liquidate con un criterio differente da quello seguito per il governo dei compensi professionali, in ragione della finalità propria della consulenza tecnica d'ufficio di fornire al giudice le specifiche conoscenze tecniche per la risoluzione delle questioni controverse, con l'unico limite di dare compiuta spiegazione della scelta differenziale, che si pone come eccezione alla regola generale della omogeneità della liquidazione delle spese giudiziarie (Cass.
22647/2013).
RG n° 4617/2021 - sentenza - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda
Nella specie, poiché l'apporto fornito dall'indagine peritale ha smentito, per gran parte, la fondatezza degli assunti della ricorrente di primo grado, tranne che per il profilo dell'adeguamento ISTAT, si ritiene equo porre definitivamente le spese di CTU a carico di per 2/3 e per il residuo terzo a carico di , con diritto di Parte_1 Controparte_1 quest'ultimo alla ripetizione, nei confronti di controparte, di quanto corrisposto al CTU oltre detta misura.

4. Si dà atto della ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 30 maggio 2002, n. 115 per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il presente giudizio a carico dell'appellante principale.

P.Q.M.

la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate avverso la sentenza del Tribunale di
Avellino n. 1519/2021, pubblicata in data 14.10.2021, così provvede:
a) rigetta l'appello principale;

b) accoglie parzialmente l'appello incidentale e, per l'effetto:
- in parziale riforma del capo 1) della statuizione impugnata, rigetta la domanda avanzata da per il risarcimento dei danni al locale commerciale di Parte_1
via Luigi Amabile n. 37;
- condanna alla restituzione, in favore di , del Parte_1 Controparte_1
deposito cauzionale nella misura di € 370,74;
c) compensa le spese del doppio grado;

d) pone definitivamente le spese di CTU a carico di per 2/3 e di Parte_1
per 1/3, con diritto di quest'ultimo alla ripetizione, nei confronti di Controparte_1
controparte, di quanto corrisposto al CTU oltre detta misura;

e) conferma per il resto la sentenza impugnata;

f) dà atto della ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 30 maggio 2002, n. 115 per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il presente giudizio a carico dell'appellante principale.
Così deciso in Napoli, nella Camera di Consiglio del 19.2.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
RG n° 4617/2021 - sentenza - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda dr.ssa Maria Luisa Arienzo dr.ssa Alessandra Piscitiello
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