Corte d'Appello di Ancona
SEZIONE PER LE CONTROVERSIE CIVILI IN MATERIA DI LOCAZIONE
Reg.Gen. N.304/2024

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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Ancona, Sezione Civile per le Controversie di Locazione, composta dai seguenti magistrati:
Dr. Luigi SANTINI Presidente relatore
Dr.ssa Angela QUITADAMO Consigliere
Dr.ssa Arianna SBANO Consigliere
nella camera di consiglio tenutasi in data 24 Aprile 2025 secondo le modalità previste dall'art.127 ter c.p.c., lette le note scritte depositate dalle parti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado promossa con atto di citazione depositato in data 25.03.2024, e vertente tra (appellante) contro e Parte_1 CP_1 CP_2
(appellati), nonché contro e Controparte_3 Controparte_4 [...]
(appellati-terzi chiamati in causa) avente ad oggetto: appello avverso la Controparte_5
sentenza del Tribunale di Ancona n°355/2024 in data 20.02.2024.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO.
Con la sentenza impugnata è stata accolta la domanda proposta da e CP_1 [...]
, originariamente tesa alla risoluzione (a seguito di convalida di sfratto) del contratto di CP_2 locazione ad uso commerciale sottoscritto in data 09.02.2009 con l'originario conduttore CP_6
(nel quale la conduttrice è subentrata a far data dal 04.03.2010),
[...] Parte_1
avente ad oggetto un immobile ubicato in Ancona, Corso Alberto n.91, per inadempimento della conduttrice medesima, e con condanna di quest'ultima al pagamento in favore dei locatori della
1 somma di €.3.998,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo, con contestuale rigetto della domanda di risarcimento danni proposta dalla . Parte_1
Avverso tale decisione ha proposto appello la quale ha censurato la Parte_1
sentenza impugnata: 1) nella parte in cui ha escluso la responsabilità contrattuale dei locatori dell'immobile, e , in ordine alla causazione del danno asseritamente CP_1 CP_2
subìto dalla conduttrice a causa della forzata cessazione dell'attività commerciale (parrucchierìa) per l'inagibilità dell'immobile durata ben due anni, che il primo giudice avebbe ritenuto erroneamente assorbita dalla responsabilità extracontrattuale del proprietario dell'immobile al piano superiore, e del direttore dei lavori eseguiti sulla terrazza sovrastante, Controparte_3 [...]
(per l'esecuzione di lavori che avevano determinato una deformazione Controparte_4
strutturale del soffitto e determinato una situazione di dissesto statico dell'immobile), accertata con sentenze del Tribunale di Ancona n.1442/2016 e della Corte di Appello di Ancona n.339/2022
(passate in giudicato); 2) nella parte in cui ha ritenuto la sussistenza di un grave inadempimento della conduttrice nel pagamento dei canoni di locazione, senza tener conto della sussistenza di controcrediti della conduttrice a titolo di risarcimento del danno per l'impossibilità di proseguire l'attività commerciale per l'inagibilità dell'immobile e di rimborso di spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria resisi necessari per rendere l'immobile nuovamente idoneo all'uso convenuto (riparazione pozzetto fognario, tinteggiatura delle pareti, riparazione impianto condizionamento, etc.), spese che avrebbero dovuto gravare sul locatore;
3) nella parte in cui ha negato il diritto della conduttrice al risarcimento del danno ritenendo erroneamente che quest'ultima non avesse osservato l'ordinaria diligenza nel comunicare ai locatori la sussistenza delle infiltrazioni e della deformazione del solaio;
4) nella parte in cui ha negato alla conduttrice il risarcimento del danno per danno emergente e lucro cessante, ritenendolo non provato nell'an e nel quantum, pur in presenza di elementi istruttori che avrebbero consentito una agevole quantificazione di tale pregiudizio (registro dei corrispettivi, spese vive sostenute, etc.); 5) nella parte in cui ha negato alla conduttrice il risarcimento del danno per perdita di chances, pur in presenza di una offerta di acquisto da parte di un terzo per €.30.000,00, non andata a buon fine a causa dell'inagibilità dell'immobile; 6) nella parte in cui ha negato alla conduttrice il risarcimento del danno non patrimoniale, nonostante gli enormi disagi subìti, sia dal punto di vista economico, che morale (per lesione del diritto al lavoro, costituzionalmente garantito); 7) per aver deciso la controversia senza ammettere i mezzi istruttori richiesti dall'appellante.
Ha quindi concluso, previa ammissione di prova testimoniale e consulenza tecnica d'ufficio, formulando le seguenti conclusioni: “in riforma della sentenza impugnata, accertare
l'inadempimento dei locatori, la loro responsabilità contrattuale, nonché la responsabilità
2 extracontrattuale del IG. e condannare i IGg.ri e ed il IG. Controparte_3 CP_1 CP_2
in solido tra loro, al risarcimento dei danni patrimoniali ed extrapatrimoniali in favore CP_3 della IG.ra , nella misura che risulterà all'esito del giudizio, oltre Parte_1
rivalutazione monetaria ed interessi legali dal dì del fatto sino al saldo effettivo, ciascuno in dipendenza della propria responsabilità e titolo. Con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio, oltre IVA e CNPA come per legge”.
Gli appellati e si sono costituiti in giudizio ed hanno resistito CP_1 CP_2 all'appello, del quale hanno chiesto il rigetto, assumendone l'infondatezza in fatto ed in diritto, in riferimento a ciascuno dei motivi di impugnazione.
Si sono altresì costituiti in giudizio i terzi chiamati in causa nel corso del giudizio di primo grado, e i quali Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 hanno resistito all'appello, del quale hanno chiesto il rigetto, assumendone l'infondatezza in fatto ed in diritto, in riferimento a ciascuno dei motivi di impugnazione di rispettivo interesse, riproponendo altresì le domande rimaste assorbite nella decisione impugnata. In particolare, Controparte_3
(proprietario dell'immobile al piano superiore, in cui erano stati eseguiti i lavori di rifacimento della pavimentazione che avevano compromesso l'agibilità dell'edificio) ha reiterato la domanda di manleva proposta nei confronti del progettista e direttore dei lavoro, Controparte_4
il quale ha a sua volta reiterato la domanda di manleva già proposta nei confronti dell'assicurazione in virtù di polizza per responsabilità professionale. ha CP_5 Controparte_5
infine riproposto le difese già svolte in primo grado relative all'operatività ed ai limiti della garanzia assicurativa.
1.- Con i primi due motivi di gravame, che per la loro evidente connessione possono essere trattati congiuntamente, l'appellante censura la sentenza impugnata nella Parte_1 parte in cui ha escluso la responsabilità contrattuale dei locatori dell'immobile, e CP_1
, in ordine alla causazione del danno asseritamente subìto dalla conduttrice a causa CP_2 della forzata cessazione dell'attività commerciale (parrucchierìa) per l'inagibilità dell'immobile durata ben due anni, che il primo giudice ha ritenuto erroneamente assorbita dalla responsabilità extracontrattuale del proprietario dell'immobile al piano superiore, e del Controparte_3
direttore dei lavori eseguiti sulla terrazza sovrastante, (in ragione Controparte_4
della esecuzione di lavori di rifacimento della pavimentazione che avevano compromesso la staticità dell'immobile), accertata con sentenze del Tribunale di Ancona n.1442/2016 e della Corte di Appello di Ancona n.339/2022 (passate in giudicato).
3 Secondo l'appellante, la sentenza sarebbe altresì errata nella parte in cui ha ritenuto la sussistenza di un grave inadempimento della nel pagamento dei canoni di locazione, Parte_1
senza tener conto della sussistenza di controcrediti della conduttrice a titolo di risarcimento del danno per l'impossibilità di proseguire l'attività commerciale per l'inagibilità dell'immobile e di rimborso di spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria resisi necessari per rendere l'immobile nuovamente idoneo all'uso convenuto (riparazione pozzetto fognario, tinteggiatura delle pareti, riparazione impianto condizionamento, etc.), spese che avrebbero dovuto gravare sul locatore
In sintesi, l'appellante lamenta una errata ed incompleta lettura delle Parte_1
risultanze di causa (stante la mancata ammissione della prova testimoniale e della consulenza tecnica d'ufficio) ed un acritico recepimento delle conclusioni della consulenza tecnica d'ufficio espletata in sede di accertamento tecnico preventivo, sostenendo l'insussistenza del denunciato inadempimento, per essere giustificata la sospensione del pagamento dei canoni, per non possedere il locale le qualità necessarie per essere locato e per essere adibito ad attività commerciale, a causa della diffusa presenza di infiltrazioni di acqua e del cedimento del soffitto, che hanno reso l'immobile inagibile per tutto il periodo dal 02.02.2011 (data in cui i Vigili del Fuoco hanno disposto l'immediato sgombero del locale) sino al 20.02.2013 (data in cui l'attività commerciale è ripresa a seguito del rilascio dell'attestazione di agibilità dell'immobile, avvenuta nel dicembre
2012).
Il motivo non è fondato.
In punto di diritto, è noto che, ai sensi dell'art.2697 c.c., chiunque chieda l'attuazione della volontà della legge in relazione ad un diritto deve provare il fatto giuridico da cui fa discendere il preteso diritto, e quindi tutti gli elementi o requisiti necessari per legge alla nascita del diritto stesso che costituiscono le condizioni positive della pretesa, mentre non ha l'onere di provare l'inesistenza delle condizioni negative, cioè dei fatti idonei a impedire la nascita o il perdurare del vantato diritto.
Tale prova è a carico del convenuto, interessato a dimostrare che il rapporto dedotto in giudizio in realtà non è sorto, ovvero, pur essendosi validamente costituito, si è poi estinto. In tema di inadempimento di obbligazioni e relativa ripartizione dell'onere della prova ex art. 2697 c.c., nel caso in cui sia dedotto l'inadempimento ovvero l'inesatto adempimento dell'obbligazione, al creditore istante è sufficiente dimostrare l'esistenza dell'obbligazione (c.d. fatto costitutivo), gravando invece sul debitore l'onere di dimostrare i fatti impeditivi, modificativi o estintivi.
In punto di fatto, risulta per tabulas che i locatori e , odierni CP_1 CP_2
appellati, hanno fornito la prova del fatto costitutivo, mediante produzione del contratto di
4 locazione sottoscritto con in data 09.02.2016 e del contratto di cessione di Controparte_6 azienda sottoscritto tra quest'ultimo e la in data 04.03.2010. Parte_1
Quanto alla sussistenza della morosità di in linea con quanto statuito Parte_1
dal primo giudice, deve ritenersi che la stessa costituisca un dato pacifico ed incontrovertibile, dal momento che in atti non vi è prova del pagamento dei canoni scaduti dal mese di dicembre 2012
(epoca in cui l'attività commerciale avrebbe potuto essere ripresa a seguito del rilascio dell'attestazione di agibilità dell'immobile) sino al rilascio (avvenuto il 14.06.2013, come da verbale di riconsegna dell'immobile). Le allegazioni di parte appellante, del resto, si limitano a sostenere la tesi secondo cui il primo giudice avrebbe errato nel non dichiarare la fondatezza della sollevata eccezione ex art.1460 c.c., fondata sull'inadempimento del locatore a causa della deformazione del solaio e delle infiltrazioni di umidità presenti nell'immobile, che lo avevano reso totalmente inidoneo all'uso convenuto (parrucchierìa) sotto il profilo strutturale ed igienico- sanitario (come emerge dal verbale dei Vigili del Fuoco in data 02.02.2011), tanto da determinare l'interruzione dell'attività commerciale a far data dal 03.02.2011 sino al febbraio 2013.
In un simile contesto, deve preliminarmente evidenziarsi, quale fatto incontestato, che il denunciato inadempimento dei locatori non ha impedito alla conduttrice l'esercizio dell'attività commerciale a far data dal febbraio 2013 (anche se, a stretto rigore, l'immobile era tornato agibile sin dal dicembre 2012) sino al rilascio dell'immobile, che è avvenuto nel giugno 2013. Al riguardo, la giurisprudenza è costante nel ritenere che al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, poiché la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore.
In questa prospettiva, la morosità di relativa al periodo dal mese di Parte_1 dicembre 2012 (o, quanto meno, dal mese di febbraio 2013, in cui l'attività di parrucchierìa è di fatto ripresa) sino al rilascio (avvenuto nel giugno 2013) deve dunque ritenersi pacificamente sussistente.
Nessun dubbio sussiste in ordine alla gravità dell'inadempimento della società conduttrice nel versamento dei canoni per tutto il suddetto periodo.
Nella fattispecie in esame, relativa ad una locazione soggetta alla disciplina prevista per le locazioni commerciali (alle quali non si applica la disciplina di cui all'art. 55 della legge 27 luglio
1978 n.392), sulla domanda di risoluzione proposta dal locatore per grave inadempimento del
5 conduttore (insita nell'intimazione di sfratto per morosità, rispetto alla quale è in rapporto di implicita continenza), con riferimento unicamente a morosità pregresse, trova applicazione l'art. 1455 c.c., prescindendo dalle eventuali sanatorie giudiziali, valevoli per le sole locazioni abitative.
Conseguentemente, non potendo disconoscersi, attesa l'entità dei canoni non corrisposti e la durata nell'inadempimento, l'incidenza di tale condotta del conduttore nell'economia generale del contratto, avuto riguardo, altresì, all'interesse del locatore ad una puntuale ed esatta osservanza dei termini di pagamento, non possono gli inadempimenti dell'odierna appellante, unitariamente considerati, ritenersi di scarsa importanza ex art. 1455 c.c. e come tali escludere la risoluzione del contratto. Il mancato pagamento dei canoni integra infatti un grave inadempimento della parte appellante, atteso che, dopo un lungo periodo in cui le parti avevano consensualmente sospeso il pagamento del canone (a causa della inagibilità dell'immobile), il fatto che una volta tornato agibile l'immobile l'attività commerciale sia ripresa senza che la conduttrice abbia versato il corrispettivo convenuto, integra una condotta che non può che essere valutata in termini di gravità e di non scarsa importanza dell'inadempimento della conduttrice in relazione all'interesse dei locatori insoddisfatti.
Le allegazioni di parte appellante, del resto, si limitano a sostenere la tesi secondo cui il primo giudice avrebbe errato nel non riconoscere la legittimità della sospensione (rectius, la mancata ripresa) del pagamento del canone di locazione a causa del fatto che, da un lato, la conduttrice aveva dovuto sostenere spese straordinarie per rendere l'immobile nuovamente idoneo all'uso convenuto (riparazione pozzetto fognario, tinteggiatura delle pareti, riparazione impianto condizionamento, etc.), e che, dall'altro, il lungo periodo di inattività (imputabile ai locatori) aveva determinato uno sviamento della clientela che aveva reso l'attività meno redditizia.
In questa prospettiva, deve dunque ritenersi pacificamente sussistente la morosità di
per tutto il periodo dal mese di dicembre 2012 (o, quanto meno, dal mese Parte_1
di febbraio 2013) sino al rilascio (avvenuto nel giugno 2013). Nessun dubbio sussiste, del resto, in ordine all'inadempimento della conduttrice nel versamento dei canoni per tutto il suddetto periodo.
In quest'ordine di concetti, in accoglimento della domanda di accertamento della risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes, da ritenersi implicitamente contenuta nell'atto di sfratto per morosità, deve dunque ritenersi che detta risoluzione (pur se avvenuta spontaneamente) è da ascrivere a grave inadempimento di con conseguente affermazione Parte_1 dell'obbligo di quest'ultima al pagamento dei canoni di locazione scaduti alla data del rilascio.
***
2.- Fatta tale premessa (che è relativa alla fase del rapporto dal dicembre 2012 al giugno 2013),
l'appellante chiede, con riguardo al periodo anteriore (dal febbraio 2011 al dicembre 2012) che
6 vengano comunque accertati l'inadempimento dei locatori e la loro responsabilità contrattuale, nonché la responsabilità extracontrattuale di , e che venga conseguentemente Controparte_3
disposta la condanna dei medesimi, in solido tra loro, al risarcimento dei danni patrimoniali ed extrapatrimoniali che assume di aver subìto.
A tal fine articola richiesta di prova testimoniale (disattesa in prime cure) e di consulenza tecnica d'ufficio (al fine di determinare nel quantum il risarcimento dovuto).
La richiesta di prova testimoniale, in linea con quanto statuito dal primo giudice, non è ammissibile, atteso che i capitoli di prova articolati si presentano di contenuto vago ed impreciso, in gran parte avulsi da puntuali riferimenti a circostanze di tempo oggetto di diretta e personale constatazione, nel complesso insufficienti a provare in termini sufficientemente concreti e specifici i fatti costitutivi dedotti in giudizio. A ciò si aggiunga che alcuni capitoli tendono inammissibilmente alla prova di fatti mai accaduti (cap. n.

2-c) ovvero contengono giudizi valutativi non demandabili a testimoni (v. cap. nn.

2-g, 2-i, 2-l e 2-m). Per tali ragioni, il Collegio condivide la decisione del primo giudice di non ammettere la prova testimoniale articolata da parte attrice.
Ciò premesso, l'appellante, in buona sostanza, esercita una azione di risarcimento del danno di natura contrattuale, ai sensi dell'art.1578 secondo comma c.c., a norma del quale “Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”. Per effetto di tale disposizione, quindi, grava sul conduttore (anche per ovvie ragioni di vicinanza della prova) l'onere di individuare e dimostrare l'esistenza del vizio che ha causato il danno risarcibile, spettando invece al locatore convenuto la prova liberatoria di aver senza colpa ignorato i vizi della cosa al momento della consegna (Cassazione civile sez. III, 10/02/2017, n.3548). Ne consegue che nessuna responsabilità può essere attribuita al locatore per i danni subiti dal conduttore derivanti da un difetto strutturale occulto dell'immobile, non conoscibile con l'ordinaria diligenza (Corte appello Genova sez. II,
07/01/2008, n.1). Va pertanto esclusa la responsabilità del locatore - sulla base dell'assenza del requisito della colpa - se egli non poteva rendersi conto dell'accertato difetto con la comune diligenza. Tale prova - in ordine alla quale la legge non fissa alcuna limitazione - può essere raggiunta con ogni mezzo idoneo allo scopo, comprese le presunzioni in quanto prevalgono, per la loro univocità e concordanza, su quella “iuris tantum” di conoscenza dei vizi, posta dalla legge a carico del locatore (Cassazione civile sez. III, 16/03/1981, n.1458).
In punto di fatto, come si è detto, i danni lamentati dalla conduttrice attengono alla presenza di infiltrazioni e, soprattutto, dalla deformazione del solaio riconducibile all'incremento dei carichi permanenti derivato dalla realizzazione di una nuova pavimentazione sul terrazzo sovrastante,
7 sovraccarico che ha causato una situazione di dissesto statico dell'immobile che è all'origine del provvedimento di sgombero adottato dai Vigili del Fuoco in data 02.02.2011.
Ritiene il Collegio che, alla luce del materiale istruttorio in atti e della consulenza tecnica d'ufficio espletata in sede di accertamento tecnico preventivo, non possa ravvisarsi un difetto di diligenza in capo al locatore, potendosi al più configurare un mero vizio strutturale occulto dell'immobile locato.
La responsabilità esclusiva del proprietario della terrazza sovrastante, , e del Controparte_3
progettista/direttore dei lavori, è stata infatti definitivamente accertata Controparte_4
con sentenze del Tribunale di Ancona n.1442/2016 in data 16.08.2016, parzialmente confermata con sentenza della Corte di Appello Ancona n.339/2022 in data 01.04.2022 (passata in giudicato), da cui emerge inequivocabilmente (ed incontrovertibilmente) che, sulla base di quanto accertato con una consulenza tecnica d'ufficio espletata in sede di accertamento tecnico preventivo (cfr. elaborato peritale Ing. , il cedimento del solaio che ne ha compromesso la stabilità Persona_1
è dipeso dall'incremento dei carichi causato dalla realizzazione di una nuova (più pesante) pavimentazione da parte del Non vi è prova alcuna che di tale situazione i locatori CP_3 potessero essere consapevoli, né al momento della sottoscrizione dell'originario contratto con
(09.02.2009), né al momento del subentro della (04.03.2010). Del Controparte_6 Parte_1
resto, non priva di rilievo è la circostanza che nell'originario contratto del 09.02.2009 il conduttore aveva dichiarato “di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione ed esenti da difetti che possano comunque influire sulla salute di chi vi lavora”, tenuto conto del fatto che la è subentrata nel medesimo rapporto non molto Parte_1
tempo dopo (in data 04.03.2010), attraverso un contratto di cessione di azienda al quale i locatori non hanno partecipato, e quindi (relativamente alla locazione) con successione a titolo particolare nella medesima posizione contrattuale del dante causa.
Quanto al problema delle infiltrazioni, è verosimile che alla data del 04.03.2010 i locatori non ne fossero a conoscenza, atteso che il primo documento in cui viene denunciata la carenza igienico sanitaria dell'immobile è la nota in data 07.04.2010 del Comunque Ancona.
L'appellante sostiene che sia il precedente conduttore (nel 2006), sia la stessa Parte_1
avrebbero denunciato verbalmente ai locatori la presenza di problemi di infiltrazioni. In disparte il fatto che tali allegazioni sono rimaste del tutto sfornite di prova (non potendo estendersi l'applicazione del principio di non contestazione a tal punto da sollevare completamente l'attore dall'onere della prova dei fatti costitutivi posti a suo carico – v. Cass. n. 31704/2019, richiamata da
Cass.n.2174/2021), ciò che rileva è che non sono state le infiltrazioni a determinare l'inagibilità
8 dell'immobile e l'impossibilità di continuare a svolgervi l'attività di parrucchierìa, quanto piuttosto la deformazione del solaio che ne ha compromesso la stabilità a seguito dell'incremento dei carichi causato dalla realizzazione di una nuova pavimentazione da parte del CP_3
Ebbene, con riguardo al cedimento del solaio, come emerge dalla consulenza tecnica d'ufficio dell'Ing. esso non è riconducibile alle infiltrazioni d'acqua, ma all'incremento del carico Per_1
permanente determinato dalla nuova pavimentazione (di ben il 242% rispetto al valore iniziale).
Non risulta né allegato, né tanto meno dimostrato, quand'anche qualche prima manifestazione della deformazione del solaio si sia manifestata prima del 2011, in che momento essa è divenuta ictu oculi percepibile nella sua gravità dal trattandosi di una inflessione in lenta evoluzione. CP_3
E' quindi del tutto verosimile che il ha inizialmente sottovalutato il problema strutturale, CP_3
omettendo così di informarne i locatori.
In buona sostanza, dal materiale istruttorio in atti non emerge prova alcuna che in epoca anteriore al verbale di sgombero dei Vigili del Fuoco in data 02.02.2011 il solaio presentasse anomalie visibili ictu oculi, di cui i locatori potessero avere verosimile consapevolezza, trattandosi invece di difetti strutturali occulti e sopravvenuti dell'immobile, aggravatisi via via nel tempo. Deve dunque ritenersi che prima del febbraio 2011 i proprietari, pur tenendo un comportamento improntato a comune diligenza, non potevano rendersi agevolmente conto del dissesto statico dell'immobile.
In un simile contesto, deve dunque concludersi che sussistono in atti indizi univoci e concordanti, come tali idonei a fondare il convincimento del giudice, della circostanza che i locatori non potessero rendersi agevolmente conto dell'accertato difetto strutturale con la comune diligenza, per cui deve ritenersi sufficientemente dimostrato, quanto meno a livello presuntivo, che essi abbiano senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna dell'immobile e sino al verbale di sgombero dei Vigili del Fuoco in data 02.02.2011.
In quest'ordine di concetti, non essendo stata pienamente dimostrata la responsabilità dei locatori per i danni lamentati dalla conduttrice, non potendo altresì ravvisarsi un difetto di diligenza in capo agli appellati e dovendo comunque ritenersi sufficientemente dimostrato, quanto meno a livello presuntivo, che i locatori ignorassero senza colpa il problema strutturale dell'immobile in epoca anteriore al verbale di sgombero dei Vigili del Fuoco in data 02.02.2011, la domanda risarcitoria proposta da non può essere accolta. Parte_1
***
3.- Ad ogni buon conto, la domanda risarcitoria appare infondata anche in punto di prova del danno.
9 Non vi è infatti dubbio che, per potersi configurare una danno economicamente apprezzabile da mancata redditività, l'attore avrebbe dovuto allegare e provare, sia pur in termini probabilistici, che la prolungata situazione di inagibilità dell'immobile locato aveva comportato il venir meno di una utilità patrimoniale che secondo un giudizio di probabilità il creditore avrebbe conseguito se l'obbligazione fosse stata adempiuta, non essendo consentito il risarcimento di mancati guadagni meramente ipotetici. Ne consegue che la richiesta di liquidazione equitativa non è nella fattispecie praticabile, non avendo la conduttrice offerto riscontri istruttori certi (tale non potendosi ritenere il registro dei corrispettivi) da cui poter desumere la sussistenza e l'entità del danno che assume di aver subìto. Né è possibile una analisi statistica basata sulla normale redditività dell'esercizio, atteso prima dello sgombero che la parrucchierìa è stata di fatto operativa neanche un anno, per cui non è agevole stabilire su base statistica quale fosse la sua normale redditività. Nel caso concreto, quindi, il difetto di allegazione e prova comporta che, da un lato, non risulta dimostrabile, neanche per presunzioni, un pregiudizio in termini di perdita di chances (motivato sulla base della asserita perdita di una favorevole offerta di acquisto dell'attività da parte di un terzo), e che, dall'altro, non appare presumibile un danno da mancata redditività, atteso che tali nocumenti allo stato possono essere solo astrattamente ipotizzati come eventuali, ma non possono sicuramente ritenersi probabili, in assenza di riscontri istruttori certi (neanche di ordine statistico) offerti dalla parte asseritamente danneggiata.
In assenza si specifiche allegazioni tese alla dimostrazione della sussistenza di pregiudizi concretamente risarcibili svincolati dalla capacità reddituale del danneggiato, anche le ulteriori domande risarcitorie di natura non patrimoniale proposte dall'appellante vanno respinte.
L'appellante chiede infatti il risarcimento del danno non patrimoniale, senza peraltro nulla dedurre in ordine alla sua consistenza, ossia quale sia stato in concreto il disagio patito per la prolungata interruzione dell'attività lavorativa (c.d. pretium doloris) ovvero se vi sia stata una alterazione delle sue abitudini e degli assetti relazionali propri che lo abbiano indotto a scelte di vita diverse quanto all'espressione ed alla realizzazione della sua personalità nel mondo esterno (c.d. danno esistenziale). Come è noto, il soggetto danneggiato deve specificamente allegare e fornire la prova dell'esistenza e dell'ammontare del danno, quale presupposto della eventuale valutazione equitativa, alla stregua del generale criterio dettato dall'art.2697 c.c., non essendo sufficiente la mera potenzialità lesiva del comportamento illecito del soggetto danneggiante. Ciò perché nel nostro ordinamento la forma rimediale del risarcimento del danno opera solo in funzione di neutralizzare la perdita sofferta concretamente dalla vittima, mentre l'attribuzione ad essa di una somma di denaro in considerazione del mero accertamento della lesione finirebbe con il configurarsi come una sanzione civile punitiva, inflitta sulla base del solo inadempimento. Ne consegue che il danno
10 risarcibile non può essere ritenuto sussistente in re ipsa, ma necessita sempre di una puntuale allegazione e dimostrazione, ferma restando la possibilità per il Giudice di fare ricorso al ragionamento presuntivo, ma a condizione che il danneggiato assolva l'onere di allegare “tutti gli elementi che, nella concreta fattispecie, siano idonei a fornire la serie concatenata di fatti noti che consentano di risalire al fatto ignoto” ( S.U. 26972/2008). Nella fattispecie, le allegazioni di parte appellante non appaiono idonee, per la loro estrema genericità, a fondare una attendibile pretesa risarcitoria, non avendo l'appellante fornito alcun concreto riscontro (documentale o di altra natura) sul pregiudizio non patrimoniale concretamente sofferto, per cui non è dato comprendere come ed in che termini possa essersi prodotto un danno risarcibile obiettivamente apprezzabile. Ne segue che la genericità e la lacunosità delle allegazioni in punto di danno non può che andare a pregiudizio della parte gravata dall'onere della prova del danno, e quindi dell'odierna appellante.
Quanto infine alle spese di manutenzione straordinaria che la assume di aver dovuto Parte_1 sostenere per rendere l'immobile nuovamente idoneo all'uso convenuto (riparazione pozzetto fognario, tinteggiatura delle pareti, riparazione impianto condizionamento, etc.), è noto che il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore se la cosa necessita di riparazioni a carico di quest'ultimo, potendo eseguire direttamente le riparazioni urgenti, salvo il rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore (v. Cassazione civile sez. III 22 febbraio 2008 n. 4583;
Cassazione civile sez. III 26 maggio 2005 n. 11194). Ciò in quanto solo un tempestivo avviso da parte del conduttore può consentire al locatore un suo intervento ed una minore spesa.
Ebbene, nella fattispecie, la parte appellata non ha minimamente allegato e dimostrato di aver proceduto ad avvisare il locatore della necessità di eseguire riparazioni urgenti e della improrogabilità dei lavori eseguiti sull'immobile locato.
E' pur vero che la Suprema Corte ha avuto modo di chiarire che “purché risulti acclarata la necessità di eseguire nell'immobile locato riparazioni urgenti, rispetto al contestuale avviso al locatore cui il conduttore è tenuto a norma dell'art. 1577 Cod.Civ. nell'ipotesi che provveda a eseguirli direttamente, ha valore equipollente la conoscenza accertata da parte del locatore di detta necessità e la sua inerzia a provvedere entro un tempo ragionevole, tenuto conto di natura, entità e urgenza dei lavori” (Cassazione civile sez. III 18 luglio 2008 n. 19943). Tuttavia, pur aderendo a tale indirizzo interpretativo, deve rilevarsi che nessuna prova ha fornito la della Parte_1
conoscenza di fatto, in capo ai locatori, della necessità di effettuare riparazioni urgenti del pozzetto fognario e dell'impianto di condizionamento e di ritinteggiare le pareti, e della consapevole inerzia di questi ultimi a provvedervi entro un tempo ragionevole. Nessuna responsabilità nei confronti della conduttrice è quindi configurabile a carico dei locatori per inadempimento dell'obbligo di effettuare i suddetti interventi manutentivi, atteso che non vi è prova né di una specifica
11 comunicazione a riguardo da parte della conduttrice, né della consapevole inerzia dei locatori nella effettuazione di detti interventi.
Alla luce delle considerazioni che precedono, deve concludersi per l'infondatezza dell'appello, che va quindi disatteso e respinto.
Le spese del grado seguono la regola generale della soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
Si applica l'art. 1 comma 17 della legge 228\2012, che ha modificato l'art.13 del d.p.r.
n.115\2002, mediante l'inserimento del comma 1 quater, a mente del quale, se l'impugnazione principale o incidentale è respinta integralmente, o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma del comma 1 bis, salvo eventuali motivi di esenzione.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Ancona, Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza del Tribunale di Ancona n°355/2024 in data 20.02.2024, contrariis reiectis, così decide:
- rigetta l'appello;
- condanna l'appellante a rifondere alle parti appellate le spese del grado, che liquida, per ciascuna di esse, in complessivi €.3.500,00, oltre spese generali nella misura del 15% del compenso totale per la prestazione (art.2 D.M.10.03.2014), I.V.A. e C.A.P.;
- dichiara la ricorrenza dei presupposti oggettivi per il versamento, da parte dell'appellante, del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 115/2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012 n. 228, fatti salvi eventuali motivi di esenzione.
Così deciso nella camera di consiglio tenutasi in data 24 Aprile 2025.
IL PRESIDENTE est.
Luigi Santini
(Atto sottoscritto digitalmente)

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