N. R.G. 2357/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE SECONDA CIVILE composta dai magistrati
Dott. Carlo Maddaloni Presidente
Dott.ssa Silvia Brat Consigliere
Dott.ssa Nicoletta Sommazzi Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta la numero di ruolo sopra riportato promossa in grado d'appello
da
e , elettivamente domiciliati Catanzaro, via F. Acri Parte_1 Parte_2
n. 37, presso lo studio dell'avv.to Francesco Gigliotti, che li rappresenta e difende in forza di procura alle lite in atti;

APPELLANTI contro
elettivamente domiciliata in Como, via Cinque Giornate n. 41, presso lo Controparte_1 studio dell'avv.to Michele Parravicini, che la rappresenta e difende in forza di procura alle lite in atti;

APPELLATA
PER LA RIFORMA
della sentenza n. 685/2024 pronunciata dal Tribunale di Como in data 16.6.2024, pubblicata in data
17.6.2024 nel procedimento rg n. 4402/2021;
pagina 1 di 18 OGGETTO: Usucapione
CONCLUSIONI
Le parti hanno chiesto rimettersi la causa in decisione sulle seguenti conclusioni:
PRECISAZIONE DELLE CONCLUSIONI
Per e Parte_1 Parte_2
PRELIMINARMENTE dichiararsi l'improcedibilità della domanda attorea per violazione e/o errata applicazione del procedimento di mediazione;

NEL MERITO, ammettersi le richieste istruttorie formulate, e comunque, accogliersi la domanda riconvenzionale di usucapione dell'immobile per cui è causa, con rigetto della domanda attorea di rivendica e restituzione degli stessi beni e di risarcimento danni oggetto di appello incidentale.
Con vittoria di spese di entrambi i gradi del giudizio, da distrarsi ex art. 93 cpc.
CZ-MI, 17.2.25 avv. Francesco Gigliotti
FOGLIO DI PRECISAZIONE DELLE CONCLUSIONI
PER L'APPELLLATA CP_1
Come in atti, ut supra rappresentata e difesa, rassegna le seguenti CP_1
CONCLUSIONI
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, disattesa e respinta ogni contraria domanda, istanza ed eccezione:
IN VIA PREGIUDIZIALE
- dichiarare l'inammissibilità dell'impugnazione proposta dai Signori e per carenza Pt_1 Pt_2 dei requisiti di cui all'art. 342 c.p.c. e/o ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., non avendo la stessa una ragionevole probabilità di essere accolta.
NEL MERITO:
Rigettare l'appello avversario in quanto infondato in fatto ed in diritto, e per l'effetto confermare la sentenza impugnata nelle parti non oggetto del presente appello incidentale, per le ragioni esposte in narrativa.
pagina 2 di 18 In ogni caso, rigettare le domande di parte appellante in quanto inammissibili, improcedibili, prescritte, ed in ogni caso infondate in fatto ed in diritto nella denegata ipotesi di riforma anche parziale della
Sentenza.
NEL MERITO, IN VIA DI APPELLO INCIDENTALE:
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano, in parziale riforma della sentenza n. 685/2024 del
Tribunale di Como, Sezione I civile, emessa il 16.06.2024 e pubblicata in data 17.06.2024, GI Dott.
Marco Mancini, accogliere le conclusioni formulate da nel giudizio di primo grado e di CP_1
seguito riportate:
“Voglia il Giudice adito,
1) accertare e dichiarare l'assenza dei requisiti ex lege previsti, ai fini di acquisto per usucapione in favore degli odierni convenuti, dell'appartamento posto al piano terra contraddistinto al N.C.E.U. al
Foglio 5, Mappale 2128, Sub. 23, Cat A/2 oltre cantina al piano seminterrato, il giardino censito nel medesimo N.C.E.U. al Foglio 5, Mappale 2128, Sub. 45, Piano Terra, l'autorimessa al piano interrato censita nel medesimo N.C.E.U. al Foglio 5, Mappale 2128, Sub. 3, Cat C/6, nella Palazzina “B” posto auto scoperto a piano terra, censito nel medesimo N.C.E.U. al Foglo 5, Mappale 2127, Sub. 37, Cat.
C/6;
2) Condannare gli odierni convenuti ex art. 96 C.p.c., nella misura che verrà ritenuta di legge equa, in quanto pur nella consapevolezza degli esiti del giudizio penale R.G. 640/2020 - Tribunale di Como, definito con Sentenza n. 102/2022, escludente i presupposti per l'acquisto ad usucapionem dell'immobile oggetto del presente giudizio, ha ugualmente reiterato nell'odierno giudizio detta domanda;

3) Esaminati i titoli di provenienza ed espletati gli accertamenti ulteriori che riterrà utili, accertare e dichiarare che parte attrice ha il diritto di proprietà sulla res sopra indicata in modo unico ed esclusivo nei confronti di ogni altro e che non esistono diritti concorrenti di terzi sul predetto bene immobile, né servitù, o altri diritti reali di godimento, e per l'effetto ordinare ex art. 948 C.c. a parte convenuta all'immediato rilascio dell'appartamento posto al piano terra contraddistinto al N.C.E.U. al
Foglio 5, Mappale 2128, Sub. 23, Cat A/2 oltre cantina al piano seminterrato, il giardino censito nel medesimo N.C.E.U. al Foglio 5, Mappale 2128, Sub. 45, Piano Terra, l'autorimessa al piano interrato censita nel medesimo N.C.E.U. al Foglio 5, Mappale 2128, Sub. 3, Cat C/6, nella Palazzina “B” posto auto scoperto a piano terra, censito nel medesimo N.C.E.U. al Foglio 5, Mappale 2127, Sub. 37, Cat.
C/6.
4) In subordine, Voglia il Giudice adito, esaminati i titoli di provenienza ed espletati gli accertamenti ulteriori che riterrà utili, accertare e dichiarare che parte attrice ha il diritto di proprietà sulla res
pagina 3 di 18 sopra indicata in modo unico ed esclusivo nei confronti di ogni altro e che non esistono diritti concorrenti di terzi sul predetto bene immobile né servitù, o altri diritti reali di godimento, e per
l'effetto ordinare a parte convenuta l'immediata restituzione dell'appartamento posto al paino terra contraddistinto al N.C.E.U. al Foglio 5, Mappale 2128, Sub. 23, Cat A/2 oltre cantina al piano seminterrato, il giardino censito nel medesimo N.C.E.U. al Foglio 5, Mappale 2128, Sub. 45, Piano
Terra, l'autorimessa al piano interrato censita nel medesimo N.C.E.U. al Foglio 5, Mappale 2128,
Sub. 3, Cat C/6, nella Palazzina “B” posto auto scoperto a piano terra, censito nel medesimo N.C.E.U. al Foglio 5, Mappale 2127, Sub. 37, Cat. C/6.
5) condannare parte convenuta al risarcimento del danno ingiusto subito da parte attrice, quantificabile nella somma che parte attrice avrebbe potuto ricavare locando il bene al canone medio del luogo, pari ad Euro 650,00 moltiplicato per i mesi di detenzione illegittima decorrenti dal
18/01/2018 alla data della domanda per un totale di Euro 29.258,00 (45 mesi *650,00), oltre successivi da determinarsi nel corso del presente giudizio, o nella somma ritenuta di giustizia, oltre agli interessi legali ed al danno da svalutazione monetaria.
6) Vittoria di spese, compensi professionali oltre IVA e CNA come per legge”.
IN OGNI CASO:
- con vittoria delle spese di lite, oltre oneri di legge dei due gradi di giudizio.
Liquidarsi le spese previste ex art. 96 CPC per lite temeraria.
IN VIA ISTRUTTORIA:
Con ogni più ampia riserva di Legge, si fa in ogni caso richiamo alle memorie ex art. 183 6° comma c.p.c. depositate nel giudizio di primo grado.
Si deposita documento n. 3 successivo alla pubblicazione della Sentenza oggetto di gravame e quindi del 13.09.2024.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
In ordine allo svolgimento del procedimento di primo grado dall'esame della sentenza impugnata si desume quanto segue. agiva in giudizio affinché fosse accertato il suo diritto di proprietà sugli immobili siti CP_1
in Luisago, costituiti da appartamento, cantina, giardino, autorimessa, posto auto scoperto, indicati ai mappali 2128, sub 23, sub 45, sub 3, e 2127 sub 37, meglio identificati in citazione. Chiedeva dichiararsi ex art. 948 c.c. il suo diritto di proprietà su detti beni e di ordinare ai convenuti l'immediato rilascio degli stessi, con condanna al risarcimento del danno, quantificato in misura pari al mancato pagamento dei canoni di locazione per euro 650 mensili, dal 18.1.2018 per un totale di 45 mesi e pagina 4 di 18 dunque di euro 29.258,00, oltre le mensilità successive;
chiedeva altresì il rimborso delle spese di lite e la condanna ex art 96 cpc di controparte.
A fondamento della domanda, l'attrice deduceva di essere proprietaria di detti beni immobili, avendone acquistato la piena proprietà da BE RL con atto di compravendita del 18.1.2018.
Riferiva che, dopo l'acquisto, era stata costretta, in esito ad azione di reintegra nel possesso promossa dai signori e a restituire le chiavi a questi ultimi, che tuttavia detenevano l'immobile Pt_1 Pt_2
senza alcun titolo.
I convenuti, costituendosi in giudizio, eccepivano preliminarmente l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione e nel merito contestavano le dichiarazioni attoree e spiegavano domanda riconvenzionale di accertamento dell'intervenuto acquisto per usucapione a loro favore degli immobili di cui chiedeva la restituzione. Dichiaravano che tra essi e la CP_1
BE -dante causa dell'attrice- era intercorsa una scrittura privata relativamente a tali immobili, in forza del quale sarebbero stati immessi nel pieno possesso dei beni dall'allora promittente venditrice, a seguito dell'integrale pagamento del prezzo, avvenuto per effetto di compensazione di rispettivi crediti, senza che il contratto definitivo fosse mai stato perfezionato. Tale situazione si sarebbe protratta dal
1997 sino al 2017, quando erano stati spogliati del possesso dall'attrice, che aveva sostituito la serratura dell'appartamento, come accertato in sede di giudizio di reintegra promosso vittoriosamente dai convenuti. Concludevano, dunque, per il rigetto delle domande attoree e l'accoglimento della propria domanda riconvenzionale di usucapione, con vittoria di spese e condanna ex art 96 cpc dell'attrice.
produceva documentazione ipocatastale ventennale relativa agli immobili oggetto di CP_1
causa, dando prova di averli acquistati nel 2018 con atto pubblico notarile di compravendita e depositava sia il proprio atto di acquisto della proprietà, sia quello della propria dante causa BE RL, la quale aveva, a sua volta, acquisito la proprietà degli immobili nel 1997. Produceva altresì documentazione da cui emergeva l'intestazione all'attrice della fornitura dell'energia elettrica, nonché il pagamento dei bollettini IMU i e delle spese condominiali dal 2018 in avanti.
I convenuti depositavano documentazione relativa al pagamento della tassa rifiuti ed anche delle spese condominiali per gli anni dal 1998 al 2003, per il 2005 e dal 2012 al 2018.
Il Tribunale di Como pronunciava sentenza n. 685/2024, pubblicata in data 17/06/2024, con cui rigettava l'eccezione preliminare di improcedibilità, rilevando la presenza in atti del verbale negativo di mediazione, e nel merito respingeva la domanda di usucapione dei convenuti, accertava che l'attrice era proprietaria degli immobili oggetto di causa, ordinava ai convenuti la restituzione degli stessi a e rigettava la domanda di quest'ultima di risarcimento danni, per difetto di prova del valore CP_1
pagina 5 di 18 locativo dei beni occupati dai convenuti;
infine condannava i signori e a rimborsare le Pt_1 Pt_2 spese di lite sopportate dall'attrice, in quanto soccombenti, rigettando invece le reciproche domande ex art. 96 cpc, non sussistendone i presupposti.
In sostanza il Tribunale dava atto che i convenuti occupavano gli immobili oggetto di causa dal 1998, ma evidenziava che ciò era avvenuto in forza di contratto preliminare di compravendita, il quale, secondo l'insegnamento della Suprema Corte, consente di inquadrare la relazione tra la res e il promissario acquirente del bene in termini di detenzione qualificata, inidonea a far maturare l'usucapione, senza che sia provata una successiva interversione nel possesso ex art. 1141 c.c., tale da comportare il mutamento della detenzione in possesso, con conseguente possibilità di usucapire il bene.
Avverso tale sentenza proponevano appello e Parte_1 Parte_2
con citazione ritualmente notificata, chiedendo la riforma della sentenza per cinque motivi ivi dedotti.
Si costituiva contestando l'appello e formulando, a sua volta, appello Controparte_1
incidentale contro la sentenza nella parte in cui aveva rigettato la domanda di risarcimento danni formulata per la protratta illegittima occupazione degli immobili.
Alla prima udienza dell'11.2.2025, a fronte della previsione dell'emissione della sentenza di appello in tempi rapidi, parte resistente si impegnava a non porre in esecuzione la pronuncia del
Tribunale sino alla decisione della Corte di Appello e pertanto l'appellante rinunciava all'istanza di sospensione proposta.
Il consigliere istruttore, visti gli artt. 127 ter e 352 c.p.c., fissava davanti a sé l'udienza del
18.3.2025 per la rimessione della causa in decisione ex art. 350bis cpc, assegnando termine perentorio alle parti sino al 4.3.2025 per il deposito di note conclusive e prevedendo la trattazione cartolare dell'udienza.
Depositati gli iscritti conclusivi e le note sostitutive dell'udienza, la causa era rimessa in decisione innanzi al Collegio dell'udienza del 18.3.2025 e decisa nella camera di consiglio del 26.3.2025.
APPELLO PRINCIPALE
Col primo motivo di impugnazione gli appellanti lamentano che il Tribunale di Como non ha dichiarato improcedibile la domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria prima dell'instaurazione del giudizio;
evidenziano che l'atto di citazione era stato notificato in data
2.11.2021, mentre l'incontro di mediazione era stato fissato per il 15.11.2021 e senza neppure la regolare notifica della convocazione a . Parte_1
pagina 6 di 18 Il motivo è privo di fondamento. nel giudizio di primo grado ha prodotto un verbale di mediazione datato 4.10.2021 CP_1 in cui nessuno si era presentato per i convenuti e l'avv.to Moscarino per l'attrice aveva dato atto che, da una ricerca sul sito di Poste Italiane, risultava che la RR spedita a era stata restituita al Pt_1
mittente, mentre quella indirizzata alla signora risultava ancora disponibile per il ritiro dal Pt_2
14.9.2021. La procedura veniva, quindi, rinviata al 15.11.2021, con onere a parte istante di notificare il verbale ai chiamati. Dal successivo verbale del 15.11.2021, pure prodotto, risulta che i coniugi Pt_1
non erano presenti avanti al mediatore e che il legale di aveva depositato in tale sede le CP_1
ricevute di notifica alle due parti chiamate, accompagnate dai certificati di residenza ove si attestava l'indirizzo di abitazione dei . Preso atto di dette produzione e dell'assenza dei chiamati, il Pt_1
mediatore dichiarava chiuso il procedimento con esito negativo.
A fronte dell'eccezione preliminare di improcedibilità sollevata dai convenuti in comparsa di costituzione, l'attrice produceva i due verbali di cui sopra relativi al procedimento di mediazione in data 3.6.2022, unitamente alle note scritte previste in sostituzione dell'udienza cartolare dell' 8.6.2022, all'esito della quale il giudice concedeva i termini ex art. 183 cpc.
A fronte delle produzioni di controparte relative allo svolgimento del procedimento di mediazione, parte convenuta non depositava memoria ex art. 183 n. 1 cpc, per cui nulla contestava in merito, mentre nella seconda memoria ex art. 183 cpc si limitava a formulare le proprie istanze istruttorie. Neppure nelle note scritte sostitutive dell'udienza del 18.1.2023 e nella comparsa conclusionale e nella memoria di replica i convenuti tornavano più sull'eccezione preliminare di improcedibilità. Né risulta depositato un foglio di precisazione delle conclusioni in cui tale eccezione sia stata riproposta, essendosi parte convenuta richiamata genericamente agli atti precedenti.
Anzi, nelle note scritte depositate per l'udienza del 18.1.2023, la difesa dei convenuti così scriveva disquisendo in ordine all'invocata usucapione: “…primo ed unico atto utile ad interrompere
l'usucapione è la domanda di mediazione prodromica all'instaurazione del presente giudizio e che risale all'ottobre 2021 (mediazione)”; in tal modo i convenuti non solo non hanno mai mosso contestazioni sulla documentazione prodotta da controparte comprovante lo svolgimento del procedimento di mediazione, ma hanno anche implicitamente riconosciuto di aver regolarmente ricevuto l'invito a parteciparvi.
Relativamente alla tempistica del procedimento di mediazione, ossia al fatto che si sarebbe perfezionata dopo e non prima della notifica dell'atto di citazione, deve rilevarsi che gli stessi convenuti, come appena evidenziato, hanno dato atto di aver ricevuto l'invito a partecipare alla mediazione nell'ottobre 2021; il primo verbale di mediazione è del 4.10.2021, mentre il verbale che ha pagina 7 di 18 dichiarato chiusa la mediazione con esito negativo è del 15.11.2021. La notifica dell'atto di citazione è del 2.11.2021, mentre la prima udienza si è tenuta in data 8.6.2022.
La Suprema Corte ha stabilito che, in tema di mediazione obbligatoria, l'art. 5, comma 3, del d.lgs.
n. 28 del 2010 vieta al giudice il prosieguo del giudizio in pendenza dei termini concessi per l'espletamento della procedura di mediazione, fino all'udienza di verifica dell'avveramento della condizione di procedibilità (Cass. n. 22038 del 24.7.2023).
Nel caso di specie, essendosi la condizione di procedibilità avverata in data 15.11.2021, nel momento in cui il procedimento di mediazione si è chiuso con esito negativo, correttamente il giudice di primo grado all'udienza dell' 8.6.2022 ha concesso i termini ex art. 183 cpc e ha consentito la prosecuzione del giudizio.
L'eccezione di improcedibilità del giudizio riproposta nell'atto di appello è pertanto priva di fondamento.
Col secondo motivo di gravame gli appellanti censurano la sentenza impugnata nella parte in cui ha accolto la domanda di rivendicazione, senza tener conto che l'art. 948, comma 3, c.c., fa salvi gli effetti dell'acquisto della proprietà per usucapione. In particolare il primo giudice erroneamente avrebbe qualificato come detenzione, e non come possesso, il potere di fatto sulla cosa esercitato dai convenuti, riconducendolo a un presunto contratto preliminare di vendita, non prodotto da nessuna delle parti. Assumono che parte attrice nulla avrebbe dimostrato relativamente alla stipula del preliminare e che, dato l'incontestato trasferimento del possesso ai coniugi , il Tribunale Pt_1 avrebbe dovuto applicare l'art. 1141, comma 1, cc, ai sensi del quale si presume il possesso in colui che esercita il potere di fatto. Incombeva dunque al rivendicante dimostrare il difetto di animus nei possessori. Essendo incontestato il trasferimento del possesso dei beni agli appellanti sin dal 1998, poteva dirsi sicuramente maturata l'usucapione ventennale. Detto trasferimento era avvenuto, a detta degli appellanti, in forza di scrittura privata –e non con contratto preliminare- non più in loro possesso e neppure prodotta da controparte.
Col quinto motivo di impugnazione gli appellanti lamentano che il Tribunale ha rigettato la domanda di usucapione sul presupposto della presunta stipula di un preliminare di vendita piuttosto che di una scrittura di trasferimento. Tuttavia difetterebbe la prova della stipula di detto preliminare e del suo contenuto. In particolare, non essendo provato il reale contenuto della scrittura privata, non potrebbe stabilirsi se si è trattato di un trasferimento o di un preliminare di vendita;
in ogni caso il prezzo sarebbe stato pagato per compensazione con maggiori crediti del . Tenuto conto Pt_1 dell'immissione nel possesso dei coniugi sin dal 1998, dall'esistenza di un credito di rilevante Pt_1
pagina 8 di 18 entità della ditta nei confronti della BE RL, precedente intestataria dell'immobile, Pt_1 dell'intervenuta compensazione del prezzo, del pagamento delle utenze e della spazzatura per oltre un ventennio da parte degli appellanti e dalla mancata richiesta di restituzione sino allo spoglio violento del 2017, questi ultimi sostengono che il Tribunale doveva concludere per la sussistenza di un possesso utile per usucapire.
I motivi secondo e quinto, strettamente connessi tra loro, possono essere esaminati congiuntamente e non risultano fondati.
Nella comparsa di costituzione depositata nel giudizio di primo grado gli odierni appellanti hanno dedotto di aver acquisito il possesso degli immobili oggetto di causa in forza della sottoscrizione di una scrittura privata con la BE RL, con la quale era convenuta la stipula del rogito notarile entro il
30.6.1999. BE RL avrebbe ricevuto il prezzo dell'immobile mediante compensazione con i maggiori crediti vantati da verso la stessa. Proprio a ragione del fatto che la BE aveva già Pt_1
ricevuto il prezzo integrale e i coniugi il possesso dei beni, nessuna delle parti si sarebbe fatta Pt_1 parte diligente per convenire la stipula dell'atto pubblico.
Unitamente alla comparsa di costituzione i convenuti producevano il verbale dell'udienza del
17.9.2018, avanti al dott. tenutasi nel corso del giudizio possessorio, che ha preceduto il Tes_1
presente procedimento, da cui emergono informazioni ulteriori in ordine a detta scrittura privata.
Dal verbale di detta udienza emerge, infatti, che i signori e davano atto di aver Pt_1 Pt_2 sottoscritto nel 1998 “un preliminare di acquisto dell'immobile”, con immissione immediata nel possesso del bene, ciò a compensazione di crediti che avevano con la società BE RL. Nella stessa udienza la legale rappresentante di dava atto di essere a conoscenza del preliminare del CP_1
1998 della sua dante causa e che da quel momento l'immobile era stato dato ai ricorrenti. e Pt_1
aggiungevano che non ricordavano se avevano formalmente invitato BE a redigere l'atto Pt_2
notarile.
Con la comparsa di costituzione avanti al Tribunale gli attuali appellanti producevano altresì il provvedimento di reclamo contro l'ordinanza di reintegra del possesso nel quale il collegio, ripercorrendo le difese dei coniugi e così scriveva: “I ricorrenti in prime cure Pt_1 Pt_2
lamentavano la sostituzione abusiva da parte dei e di della serratura del portone Pt_3 CP_1 di accesso all'immobile sopra indicato, che i medesimi occupavano sin dal 1997, o comunque a far data dal 1999, allorchè i medesimi avevano stipulato con BE RL (dante causa a titolo particolare di cui l'immobile era stato trasferito nel gennaio 2018) un contratto preliminare di CP_1 vendita dell'immobile, poi successivamente mai adempiuto per causa imputabile a . CP_1
pagina 9 di 18 Dunque già da quanto dedotto dagli stessi appellanti nel procedimento possessorio che ha preceduto il presente giudizio è emersa pacificamente la sottoscrizione tra le parti di un contratto preliminare di compravendita, che prevedeva la successiva stipulazione di un rogito notarile entro il
30.6.1999, mai intervenuta per inerzia di entrambe le parti.
Detto contratto preliminare non è stato prodotto nel presente giudizio, ma informazioni sul suo contenuto possono essere ricavate dalla sentenza penale che ha condannato e Parte_4 CP_2
per esercizio arbitrario delle loro ragioni, in relazione all'episodio del cambio di serratura dell'immobile, che era stato posto a base della domanda di reintegra nel possesso proposta da Pt_1
e in tale giudizio penale questi ultimi risultano costituiti parte civile e sono stati sentiti come Pt_2
testimoni.
Si tratta della sentenza del Tribunale di Como, Sezione Penale, n. 102/202, giudice dott. Walter
Lietti, depositata in data 22.3.2022, prodotta in primo grado da unitamente alla sua prima CP_1
memoria ex art. 183 cpc.
Dalla motivazione di tale sentenza si evince che nel giudizio penale il contratto preliminare in questione era stato prodotto e ne viene descritto anche il contenuto (cfr sent. pen. p. 2: “detto
“compromesso di compravendita” (è il documento n. 1 delle produzioni difensive)”).
Il giudice penale dà atto che detto “compromesso di compravendita” -relativo all'immobile sito in
Luisago, via Pirandello, mappale 2128 sub 23- era privo di data, era firmato dalla ditta
[...]
, quale promissario acquirente, e da amministratore unico della Co.Beton RL, Parte_1 CP_3
come promittente venditrice. Il prezzo era indicato in 257 milioni di lire, di cui 90 milioni avrebbero dovuti essere accollati con mutuo;
gli altri 166 milioni dovevano essere pagati per 10 milioni alla firma del preliminare, per 50 milioni alla consegna delle chiavi e gli altri 100 milioni entro il 30.6.1999, termine entro cui doveva anche essere stipulato il rogito.
Come evidenziato anche dal giudice penale, se il patto tra le parti fosse stato quello di compensare il trasferimento dell'immobile con i crediti vantati dalla ditta del verso Co.Beton RL non si Pt_1
comprende perché ciò non era stato scritto nel contratto preliminare, che invece prevedeva un prezzo in denaro, da corrispondere in momenti diversi, con saldo al rogito.
Dagli elementi sopra ricostruiti emerge, dunque, in modo chiaro che il contratto di cui si discute era effettivamente un contratto preliminare di compravendita, che prevedeva la consegna immediata dell'immobile e un termine per stipulare il contratto definitivo con versamento del saldo prezzo in tale sede.
pagina 10 di 18 Ciò premesso, deve ritenersi corretta la qualificazione in termini di detenzione qualificata con riferimento al potere di fatto esercitato sugli immobili dai coniugi . Pt_1
E' noto, infatti, che, secondo l'orientamento consolidato della Suprema Corte, “nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto
definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente
obbligatori. Pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile "ad usucapionem", salvo la dimostrazione di un'intervenuta "interversio possessionis" nei modi previsti dall'art. 1141 cod. civ.” (Cass. SU 7930/2008; Cass. 7142/2000, Cass.
24290/2006).
Infatti, “per stabilire se, in conseguenza di una convenzione con la quale un soggetto riceva da un altro il godimento di un immobile, si abbia un possesso idoneo all'usucapione
ovvero una mera detenzione, occorre far riferimento all'elemento psicologico del soggetto stesso e, a tal fine, è indispensabile stabilire se la convenzione si concreti in un contratto ad effetti reali o in un contratto ad effetti obbligatori, in quanto solo nel primo caso il
contratto è idoneo a determinare, nel soggetto investito del relativo diritto, l' "animus possidendi"; mentre nella seconda ipotesi, nella quale si attua unicamente l'attribuzione di un diritto di credito, può riconoscersi all' "accipiens" solo un "animus detinendi", irrilevante ai fini dell'usucapione (Cass. 5500/1996).
Proprio con riferimento all'ipotesi di contratto preliminare di vendita la Corte di Cassazione ha escluso che “l'utilizzo esclusivo del bene ed il compimento di atti di amministrazione, per la
conservazione ed il miglioramento delle condizioni dell'immobile, integrasse un atto di interversione del possesso nei confronti del proprietario, idoneo al mutamento del titolo, venendo in rilievo una relazione con la "res" qualificabile esclusivamente
come detenzione qualificata, che non poteva fondare un valido possesso "ad usucapionem" in capo all'avente causa” (Cass. 11132/2022). In particolare la Suprema Corte ha “respinto la domanda di usucapione della proprietà di un bene ottenuto a seguito di stipulazione di un contratto preliminare, posto che, in assenza di un atto di interversione, la relazione che pagina 11 di 18 l'anticipata consegna determina con il bene oggetto di preliminare si configura in termini di mera detenzione” (Cass. n. 356/2017).
In applicazione dei principi che precedono deve ritenersi che la stipulazione del contratto preliminare da parte dei coniugi ha attribuito agli stessi la mera detenzione dell'immobile, Pt_1 mentre, d'altra parte, non vi è stata dimostrazione da parte dei medesimi di un atto che abbia integrato interversione del possesso.
Sotto quest'ultimo profilo occorre tener presente che “l'interversione nel possesso non può aver luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia consentito desumere che il detentore abbia cessato d'esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui e abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio, con correlata sostituzione al precedente "animus detinendi" dell'"animus rem sibi habendi"; tale manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell'avvenuto mutamento, e quindi tradursi in atti ai quali possa riconoscersi il carattere di una concreta opposizione all'esercizio del possesso da parte sua” (Cass.
2392/2009).
In particolare, detta interversione deve consistere in un atto materiale idoneo ad esprimere la volontà di realizzare una vera e propria interversio possessionis e, a tal fine, non possono essere ritenuti decisivi, il trasferimento della residenza nell'immobile e l'attivazione delle relative utenze, in quanto tali elementi sono presenti anche in un mero rapporto di detenzione titolata dell'immobile (Cass.
21726/2019).
Nel caso di specie, dunque, sono prive di rilevanza –al fine di individuare una valida interversione nel possesso- le circostanze addotte dagli appellanti relative sia al pagamento da parte degli stessi delle utenze, delle spese condominiali e della Tari, sia al godimento dell'immobile dal 1998, essendo tali fatti compatibili anche con la mera detenzione dello stesso;
al contempo l'asserito pagamento del prezzo mediante compensazione di crediti del –in base ad una pattuizione che secondo gli Pt_1
appellanti sarebbe stata coeva alla sottoscrizione della scrittura privata- contrasta col chiaro tenore di quest'ultima e con le previsioni scritte in punto versamento del prezzo.
Infine, la circostanza che per anni nessuna delle parti del preliminare abbia invocato l'esecuzione dello stesso con stipula del rogito notarile –pur previsto nella scrittura- appare non di univoca lettura nell'ambito dei rapporti poco chiari che intercorrevano tra e Co.Beton RL –dante causa Pt_1 dell'odierna appellata- ma comunque non tale da portare a una ricostruzione diversa dei fatti rispetto a quanto sopra rappresentato, tenuto conto del tenore del contratto preliminare sottoscritto dalle parti e di quanto dagli stessi coniugi dichiarato in sede possessoria. In detta sede, evidentemente, ai fini Pt_1
pagina 12 di 18 dell'esperimento vittorioso dell'azione di reintegra nel possesso, era sufficiente l'allegazione dello spoglio, per cui l'ammissione della stipula di un preliminare di vendita con Co.Beton RL era stata espressa senza remore, mentre solo nel presente giudizio detto preliminare è divenuto nelle difese dei una imprecisata scrittura privata, in ipotesi traslativa direttamente della proprietà, con l'effetto Pt_1
di superare l'inidoneità della mera detenzione a far maturare l'usucapione.
Si è visto che detta scrittura -che oggi si dice scomparsa- era presente negli atti del procedimento penale e la sua mancata produzione nel presente giudizio appare, da un lato, strumentale ad invocare la presunzione di possesso stabilita dall'art. 1141, comma 1, cc sulla scorta della dedotta incertezza del contenuto delle relative pattuizioni, dall'altro ad evitare che, proprio esaminando dette pattuizioni, emergessero le previsioni relative al pagamento del prezzo, inconciliabili con la tesi qui sostenuta dagli appellanti.
Col terzo motivo di impugnazione l'appellante lamenta che il Tribunale non ha ammesso le prove orali volte a dimostrare l'esercizio del possesso ad usucapionem, ritenendo la causa matura per la decisione sulla base della sola documentazione prodotta, per poi rigettare la domanda di usucapione per difetto di prova sull'animus possidendi.
Il motivo è privo di fondamento.
Qualificato, correttamente, in termini di detenzione il potere di fatto esercitato dai coniugi Pt_1 sull'immobile per le ragioni sopra esposte, gli appellanti avrebbero dovuto dedurre e provare duna successiva interversione nel possesso, idonea a mutare detta detenzione in possesso. Le circostanze dedotte nei capitoli di prova orale formulate dagli appellanti -oltre che connotate da una certa genericità e a tratti valutative, quindi per ciò solo inammissibili- non sono tali da integrare una interversione nel possesso, per cui, anche se confermate, non avrebbero condotto all'accoglimento della domanda di usucapione.
Col quarto motivo di gravame gli appellanti deducono di aver dimostrato di aver pagato le utenze, la tassa rifiuti, le spese condominiali relative all'immobile e anche il prezzo di quest'ultimo mediante compensazione di crediti, producendo a tal fine le relative fatture, il cui importo era di gran lunga superiore al prezzo dell'immobile. Sostengono che le fatture costituiscono idonea prova tra imprenditori dell'esistenza del credito e che né BE RL, né hanno provato di aver CP_1
pagato dette fatture diversamente che tramite compensazione con l'immobile.
Pure il presente motivo non può trovare accoglimento.
pagina 13 di 18 Richiamato quanto sopra già esposto in merito al pagamento delle utenze, della Tari e delle spese condominiali, deve qui rilevarsi che le fatture in esame sono state prodotte dai coniugi Pt_1
unitamente alla seconda memoria ex art. 183 cpc. A seguito di tale produzione nella terza CP_1 memoria ex art. 183 cpc ha puntualmente replicato come segue: “Sulla produzione documentale di controparte: a. Fatture anno 1998, 1999, 2000, 2002, 2003 – COBETON. Assumono i Pt_1 convenuti che l'appartamento per cui è cui causa fu consegnato ai medesimi dalla BE ( dante causa dell'odierna parte attrice ) al fine che quest'ultima potesse estinguere per compensazione
l'asserita obbligazione di pagamento a suo carico nei confronti della DI di cui era titolare il
. All'uopo controparte ha prodotto, peraltro senza attestazione di corrispondenza Parte_1
con i libri contabili asseverata da notaio, le fatture emesse dalla ditta , nei Parte_1
confronti di BE negli anni 1998, 1999, 2000, 2002 e 2003 (Allegati 1998.1, 1998.2, 1999.1,
1999.2, 1999.3, 1999.4, 1999.5, 1999.6, 2000-2002 e 2003) da cui deriverebbe l'asserito predetto debito di BE. A totale confutazione e smentita della predetta asserita circostanza si produce in
Allegato 1 alla presente memoria, documentazione contabile BE con relativo estratto autentico notarile (Allegato 1 bis), comprovante che, contrariamente a quanto affermato dai convenuti, questi ultimi non vantavano e non vantano alcun credito nei confronti della BE, né in proprio, né come ditta individuale avente P.I. . Si precisa che la predetta Parte_1 P.IVA_1
documentazione (All. 1 e All. 1 bis) viene prodotta in copia conforme come estratta dal fascicolo del precedente giudizio possessorio, introdotto dall'odierna parte convenuta avverso l'odierna parte attrice con ricorso ex art. 1168 c.c. in data 17.04.2018, iscritto al N.R.G. 1852/2018 presso il
Tribunale di Como, nel quale giudizio, come già precisato nelle note di trattazione scritta depositate dalla scrivente difesa per l'udienza del 08/06/2022, la BE svolse intervento volontario proprio al fine di confutare l'esistenza a suo carico del debito portato proprio dalle medesime predette fatture che, infatti, furono prodotte dagli odierni convenuti anche in detto giudizio possessorio. Ciò anche a riprova che parte convenuta era già in possesso della predetta documentazione al momento della costituzione nell'odierno giudizio. Per facilitare l'esame documentale si riporta in allegato 2 alla presente lo schema sintetico in cui sono state riassunte tutte le fatture prodotte dalla controparte nella seconda memoria e la corrispondente pagina della documentazione contabile di BE da cui risulta, l'integrale pagamento delle stesse”.
, pertanto, contestava immediatamente le fatture prodotte da controparte producendo CP_1
documentazione contabile attestante il pagamento delle fatture ex adverso prodotte, con tanto di scheda riepilogativa di fatture e pagamenti.
pagina 14 di 18 A fronte di tali puntuali allegazioni e produzioni, la difesa dei coniugi nulla replicava nei Pt_1
successivi atti difensivi di primo grado, limitandosi nelle note depositate per l'udienza del 18.1.2023 ad affermare, genericamente e senza in alcun modo confutare le deduzioni avversarie, quanto segue:
“Quanto alle fatture prodotte, già in sede di possessoria, le stesse vogliono dimostrare l'esistenza di un rapporto contrattuale di significativa portata tra le parti che appalesa come il possesso dell'immobile de quo da parte dell'attrice sin dal 1997-1998 è stato pacifico e pubblico sin da allora”.
Ciò premesso, deve altresì richiamarsi quanto sopra illustrato circa il contenuto del contratto preliminare sottoscritto dalle parti, che stava alla base della detenzione dell'immobile da parte degli appellanti, contratto che –nulla contemplando in ordine alla dedotta compensazione- prevedeva invece precise modalità di pagamento del prezzo in denaro, con saldo al rogito, incompatibili con quanto oggi sostenuto in merito ad una non meglio precisata compensazione di maggiori crediti preesistenti del verso la promissaria venditrice, compensazione che –secondo gli appellanti- sarebbe Pt_1 intervenuta al momento della loro immissione nel possesso dell'immobile. Così, infatti, si legge nella comparsa di costituzione dei coniugi avanti al Tribunale: “il possesso dell'immobile de qua Pt_1
veniva trasferito al in seguito alla stipula di scrittura privata con la COBETON RL, in virtù Pt_1 della quale questi provvedeva a saldare l'intero prezzo tramite compensazione con i crediti vantati nei confronti della COBETON RL”. Si è visto che il contenuto della scrittura, rectius del contratto preliminare di compravendita, era di tutt'altro tenore.
APPELLO INCIDENTALE
Con appello incidentale lamenta che erroneamente il Tribunale non ha accolto la CP_1
domanda di risarcimento del danno proposta contro gli appellanti e quella di condanna degli stessi ex art. 96 cpc.
Evidenzia che, in carenza di qualsiasi titolo di proprietà sull'immobile, gli appellanti ancora oggi lo occupano e addirittura si è appreso che in data 1.2.2024 veniva registrato un contratto di locazione tra la signora e il signor HA IC OS, che costringerà OB ad una Parte_2
nuova azione giudiziaria. In detta contratto la si qualificherebbe proprietaria, nonostante il Pt_2
Tribunale di Como abbia rigettato la domanda di usucapione proposta dagli attuali appellanti.
, costituendosi nel giudizio di appello, ha prodotto la denuncia querela proposta contro la CP_1
signora in relazione a tale vicenda sopravvenuta. Pt_2
L'appellante incidentale evidenzia che controparte può così godere, del tutto illegittimamente, di un canone di locazione, mentre l'appellata si è vista negare dal Tribunale l'accoglimento della domanda di risarcimento del danno per occupazione sine titulo dell'immobile.
pagina 15 di 18 Insiste pertanto per la condanna di controparte al pagamento della somma di euro 29.250,00 come risarcimento del danno ovvero di altra somma determinata dal giudice in via equitativa.
Il motivo è parzialmente fondato.
La Suprema Corte ha affermato che “in tema di occupazione illegittima di un immobile, il danno subito dal proprietario, essendo collegato alla indisponibilità di un bene normalmente fruttifero, è oggetto di una presunzione relativa, che onera l'occupante della prova contraria dell'anomala infruttuosità dell'immobile, dovendo lo stesso, in caso di mancato superamento di tale presunzione, essere riconosciuto in favore del legittimo proprietario” (Cass. 19849/2024).
Nel caso di specie, gli attuali appellanti non hanno neppure allegato un'eventuale infruttuosità dell'immobile dagli stessi occupati. Tra l'altro il contratto di locazione stipulato dalla signora Pt_2
con un terzo nel febbraio 2024, di cui dà conto oggi , dimostrerebbe proprio il contrario. CP_1
Sul piano della quantificazione del danno, in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, è principio consolidato che si possa procedere con liquidazione equitativa da parte del giudice, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato (Cass. SU 33645/2022;
Cass. 14947/2023).
Sul punto il Tribunale ha motivato il rigetto della domanda di risarcimento evidenziando che l'attrice non aveva fornito alcuna prova del valore locativo del bene occupato.
In realtà aveva in atto di citazione quantificato il proprio danno dando atto che il CP_1
canone locativo medio nel Comune di Luisago poteva quantificarsi in 650 euro mensili.
Tale allegazione non è mai stata contestata nel corso del giudizio di primo grado da controparte, né in comparsa di costituzione, né negli atti successivi.
In atto di citazione precisava che si trattava di appartamento al piano terra, con CP_1 giardino, cantina, autorimessa e posto auto scoperto. Anche tale consistenza dell'immobile non è mai stata oggetto di contestazione da parte dei coniugi . Pt_1
Dal rogito notarile di acquisto del 18.1.2018 di emerge che l'appartamento oggetto di CP_1
causa è composto da soggiorno, cucina, disimpegno, bagno, due camere, due balconi;
a tale appartamento sono connessi cantina, posto auto nell'autorimessa e posto auto scoperto e il prezzo di acquisto era stato determinato in euro 107.094,65.
Tenuto conto della consistenza dell'immobile, del suo prezzo di acquisto nel 2018 e della mancata contestazione ad opera della controparte del valore locativo mensile che ha posto a base CP_1
della propria domanda sulla scorta dei valori medi della zona, ritiene la Corte che l'importo di euro 650 mensili possa effettivamente ritenersi congruo per determinare il danno subito dall'appellata per l'occupazione dell'immobile.
pagina 16 di 18 Tuttavia, posto che la protrazione di detta occupazione sino all'avvio del presente giudizio è stato determinato dall'esito del giudizio possessorio, svoltosi prima di quello petitorio in conformità dei principi del nostro ordinamento, deve ritenersi che il risarcimento richiesto debba calcolarsi dalla notifica dell'atto di citazione del presente procedimento e quindi dal 2 novembre 2021 in avanti.
Gli appellanti, pertanto, devono essere condannata a pagare a Tecnobeton 650 euro mensili per 41 mensilità, oltre le successive sino alla riconsegna dell'immobile, ossia euro 26.650,00 sino al 2.4.2025, oltre le mensilità successive sino alla restituzione.
Non si ritiene, invece, sussistano i presupposti per una condanna degli appellanti ex art. 96 cpc, anche tenuto conto che le nuove vicende verificatesi nel 2024 potranno eventualmente essere oggetto di altro giudizio.
SPESE DI LITE
L'esito finale del giudizio vede la soccombenza integrale degli appellanti che, già condannati a pagare le spese del primo grado, devono ora rimborsare a controparte anche le spese del grado si appello.
Le spese di lite di , tenuto conto dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014, come CP_1 modificato dal D.M. 147/22, dell'importo oggetto della condanna risarcitoria, della media difficoltà delle questioni trattate e dell'assenza di attività istruttoria, sono liquidate in euro 6.946,00, di cui €

2.058 per fase di studio, € 1.418 per fase introduttiva ed € 3.470 per fase decisionale oltre 15% per rimborso spese forfettarie e accessori di legge.
Viene inoltre dichiarata la sussistenza degli estremi di cui all'articolo 13 comma 1- quater del d.p.r.
n. 115/2002 (così come inserito dall'articolo 1 co 17. D.228/12) per il versamento da parte degli appellanti dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello a norma del comma 1-bis dello stesso art 13.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sugli appelli principale ed incidentale proposti avverso la sentenza n. 685/2024, pronunciata dal Tribunale di Como in data 16.6.2024, pubblicata in data 17.6.2024 -ogni contraria istanza, domanda, eccezione disattesa- in parziale riforma della sentenza impugnata, così provvede:

1. rigetta l'appello principale;

2. in accoglimento dell'appello incidentale, condanna parte appellante
[...]
e a pagare a a titolo di Parte_1 Parte_2 CP_1
risarcimento del danno per illegittima occupazione degli immobili, la somma di euro 26.650,00
pagina 17 di 18 sino al 2.4.2025, oltre le mensilità successive, calcolate ciascuna in euro 650,00, sino alla restituzione degli immobili;

3. conferma nel resto la sentenza impugnata;

4. condanna parte appellante e a pagare a Parte_1 Parte_2
a titolo di refusione delle spese processuali del grado di appello, la CP_1 somma di euro 6.946,00, di cui €

2.058 per fase di studio, € 1.418 per fase introduttiva ed €

3.470 per fase decisionale oltre 15% per rimborso spese forfettarie e accessori di legge;

5. Dichiara la sussistenza degli estremi di cui all'articolo 13 comma 1- quater del d.p.r. n.
115/2002 (così come inserito dall'articolo 1 co 17. D.228/12) per il versamento da parte degli appellanti dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello a norma del comma 1-bis dello stesso art 13.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 26.3.2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
Nicoletta Sommazzi Carlo Maddaloni
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