REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Bari
Terza sezione civile
La Corte, in composizione collegiale, nella persona dei seguenti Magistrati:
dott. Salvatore GRILLO Presidente dott.ssa Paola BARRACCHIA Consigliere avv. Michele TROISI Consigliere Ausiliario Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta R.G. 1355/2023 promossa da:
alla via Leopardi, n°51/C (C.F. ), in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Luigi BELLOMO, unitamente al quale è elettivamente domiciliato in Foggia, al viale G. Di Vittorio, n°185 appellante contro
( , ( CP_1 CodiceFiscale_1 Controparte_2 C.F._2
), ( ), (
[...] Controparte_3 CodiceFiscale_3 CP_4 [...]
, ), ( C.F._4 Parte_2 CodiceFiscale_5 Parte_3 [...]
), ( ), in proprio e quale ammini- C.F._6 Controparte_5 CodiceFiscale_7 stratrice di sostegno di ( ), rap- Parte_4 Parte_5 CodiceFiscale_8 presentati e difesi dall'avv. Luigi Guastamacchia, unitamente al quale sono elettiva- mente domiciliati in al viale Roma, n° 105 Pt_1 appellati nonché contro
( , ( Controparte_6 CodiceFiscale_9 Controparte_7 C.F._10
, ( ), (
[...] CP_8 CodiceFiscale_11 CP_9 C.F._12
), ( ) e (
[...] CP_10 CodiceFiscale_13 Controparte_11 C.F._14
)
[...] contumaci avente ad oggetto: appello avverso la sentenza non definitiva, n°1574/2020 emessa dal Tribunale di Trani il 6.7.2022, e della sentenza definitiva n°636/2023, emessa dal medesimo Tribunale il
26.11.2023 (Impugnazione deliberazioni di condominio), sulle conclusioni rassegnate dalle parti all'udienza del 19.3.2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
È controversa la legittimità di più deliberazioni assembleari del ubi- Parte_1 cato in alla via Leopardi, n°51/C, edificio costituito da due distinti corpi di fab- Pt_1 brica, tra i quali scorre un giunto tecnico.
Con la delibera adottate del 15.5.2015, l'Ente di gestione approvava il computo metrico per l'esecuzione di lavori volti alla eliminazione di infiltrazioni d'acqua prove- nienti dal piazzale e riversantesi nei sottostanti locali autorimessa. CP_12
Più specificamente, i lavori concernevano le opere previste dalla relazione tecnica a firma dell'arch. tecnico incaricato appositamente dal Condominio per l'accer- Tes_1 tamento del problema e la prospettazione delle soluzioni volte ad eliminarlo.
Il tecnico accertava che sul cortile interno e sulla rampa di accesso alle autori- messe, ubicate nel piano interrato, si era palesato il distacco della pavimentazione ivi esistente, soprattutto in corrispondenza del giunto strutturale, con conseguente neces- sità del suo ripristino.
Sempre secondo quanto relazionato dal tecnico del Condominio, nel sottostante locale autorimessa, il fenomeno infiltrativo era presente in corrispondenza del mede- simo giunto tecnologico.
I lavori sono stati dall'arch. così descritti: “(…) l'intervento da eseguire Tes_1 all'interno del cortile condominiale si concentra esclusivamente lungo la direzione del giunto che separa i due corpi di fabbrica. In particolare, esso consisterà nella rimozione della pavimentazione e del materiale di sottofondo per una larghezza di circa 3 m. lungo
l'intero giunto;
successivamente si andrà a posizionare un giunto strutturale elastico in corrispondenza del varco lasciato libero tra i due corpi di fabbrica e per finire, si proce- derà ad impermeabilizzare la superficie limitrofa andandola a legare sia con la guaina bituminosa pre-esistente che con quella appartenente al giunto che si andrà ad instal- lare. Da ultimo si procederà con la ripavimentazione della superficie sulla quale è stato eseguito l'intervento e, in corrispondenza del giunto si andrà a collocare un coprigiunto carrabile (foto 13-14)” (cfr. relazione, pag. 3, doc. 11 produzione appellati in primo grado).
L'assemblea deliberava una spesa di € 31.289,00, ripartendola con la tabella condominiale n°1 “proprietà”.
Gli attori, attuali appellati, con citazione in data 15.6.2015, impugnavano la de- libera evidenziandone profili di illegittimità formale, non essendo stati indicati i nomina- tivi dei condomini dissenzienti, e profili di illegittimità sostanziale, essendo stata adot- tata, per la ripartizione delle spese, la tabella “proprietà” anziché mediante l'utilizzo di due apposite tabelle: la n°3, relativa alla ripartizione delle spese del cortile, e la n°5, relativa alla ripartizione delle spese del vano autorimesse.
Più specificamente, essi evidenziavano che, essendo proprietari di locali che non hanno accesso né attraverso il cortile né, tanto meno, attraverso la rampa CP_12 di accesso al piano interrato, ritenevano di non dove partecipare alla spesa.
Stante l'avvenuta impugnazione della deliberazione, il , con delibera Parte_1 in data 6.10.2015, riapprovava le decisioni già prese emendando il vizio formale, ma mantenendo la decisione di ripartire le spese approvate con la tabella “proprietà”.
Anche la seconda delibera veniva impugnata sostanzialmente per i medesimi mo- tivi opposti alla prima deliberazione.
All'esito della realizzazione dei lavori incriminati, essendosi verificato un risparmio di spesa rispetto ai costi preventivati, l'assemblea approvava il rendiconto finale con la delibera in data 8.2.2016 nella quale utilizzava, per il riparto delle spese, sempre la tabella “proprietà”.
Anche la terza delibera veniva, pertanto, impugnata.
I tre giudizi, essendo connotati da evidente connessione, venivano riuniti.
Con sentenza non definitiva n°1574/2020, il Tribunale annullava la deliberazione del 15.5.2015 in quanto “(…) lo stesso verbale indica la sussistenza di una votazione a maggioranza, senza tuttavia fornire alcun'altra indicazione circa i condomini favorevoli, astenuti e contrari, con ciò violando la regola individuata dalla citata giurisprudenza di legittimità” (cfr. pag. 5).
Per quanto attiene ai vizi relativi alla violazione dei criteri di riparto delle spese, il primo giudice riteneva opportuno “(…) verificare – avvalendosi dell'ausilio di un esperto – se i costi relativi ai lavori eseguiti siano stati ripartiti nel rispetto dell'art. 1125 cod. civ., così come interpretato dalla citata giurisprudenza di legittimità” (cfr. pag. 6).
Il Tribunale, quindi, disponeva l'incombente istruttorio affidando al perito d'ufficio l'incarico di stabilire se i costi, relativi ai lavori approvati con le delibere del 6.10.2015
e del 8.2.2016, fossero stati ripartiti nel rispetto dell'art. 1125 c.c. e del regolamento condominiale.
Il perito d'ufficio accertava che la ripartizione delle spese, relative al rifacimento del piazzale , erano stati effettuati mediante l'adozione della tabella “pro- CP_12 prietà”, ovverossia ripartendo le spese tra tutti i condomini, piuttosto che utilizzare i criteri di riparto dell'art. 1225 c.c.-
Per tali ragioni il Tribunale di Trani accoglieva le domande riunite ed annullava anche le altre due delibere condominiali del 6.10.2015 e del 8.2.2016.
Avverso la decisione di primo grado propone appello il alla Parte_1 via Leopardi, n°51/C, il quale si affida a più motivi di gravame con i quali contesta la erroneità delle proprie deliberazioni, rivendicando la correttezza del suo operato.
Non tutti gli attori di primo grado, attuali appellati, si sono costituiti in giudizio.
Coloro che si sono costituiti, resistono all'appello e chiedono la conferma della sentenza impugnata.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va, pregiudizialmente, rigettata l'eccezione di inammissibilità del gravame av- verso la sentenza n°1574/2020, sollevata dagli attuali appellati.
Essi sostengono che “(…) la sentenza non definitiva n. 1574/2020 è stata pubbli- cata il 21.10.2020 sicché (non essendo stata notificata) il “termine lungo” di sei mesi per appellare scadeva quindi il 21 aprile 2021. ora, come precisa la stessa parte appel- lante (cfr pag. 9 righi 25 e 26 e pag. 20 righi 12 e 13 atto di appello), la dichiarazione di riserva fu fatta dal soccombente solo con le note scritte depositate il 30 Parte_1 giugno 2021” (cfr. comparsa di risposta in appello, pag. 21).
L'assunto è erroneo.
La riserva di impugnazione è stata fatta dal appellante con le note di Parte_1 trattazione scritta redatte per l'udienza del 6.7.2021.
Sta di fatto che quest'ultima è stata la prima udienza successiva alla pubblica- zione della sentenza non definitiva di talché la riserva è stata tempestivamente effet- tuata.
Ciò premesso può passarsi ad esaminare il merito del gravame.
Con il primo motivo di appello, il contesta al Tribunale di Trani di Parte_1 avere erroneamente applicato l'art. 1225 c.c. alla fattispecie in esame e sostiene che, al contrario, la fattispecie va sussunta nell'art. 1123, co. 1, c.c.-
Più specificamente, l'appellante contesta il decisum del primo giudice sostenendo che, come anche “(…) confermato dalla C.T.U., non si è trattato della manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, ma nel realizzare il necessario distacco orizzontale dei due fabbricati nella parte dell'atrio dove tale distacco non esisteva, es- sendo gli edifici dannosamente saldati da uno spesso massetto in cemento sul quale era stata posata la pavimentazione (rel. CTU, pag.10), affinché i “movimenti” delle due strutture potessero essere assorbiti ed ammortizzati dal giunto di dilatazione installato, elemento questo strutturale, come indicato dal C.T.U., funzionalmente indispensabile per entrambi i fabbricati” (cfr. appello, pagg. 15 e 16).
Secondo l'appellante il Tribunale, nell'annullare le deliberazioni condominiali, non ha fornito una motivazione esaustiva e coerente “(…) perché ha ignorato, oltre all'inter- vento eseguito, quindi la causa ed il fine, anche la relazione del C.T.U., travisata nelle considerazioni finali (…)” (cfr. pag. 17).
Il motivo di appello è fondato.
L'assunto dell'appellante è pienamente condivisibile.
Il Tribunale ha accolto la domanda di annullamento delle delibere condominiali del 6.10.2015 e del 8.2.2016 poiché ha valorizzato unicamente lo specifico argomento tecnico esposto dal C.T.U. nelle conclusioni, vale a dire se la ripartizione delle spese dei lavori in questione fosse stata approvata, o meno, ai sensi dell'art. 1225 c.c.-
In particolare, il Tribunale ha statuito che “Si legge sul punto, a pag. 26 dell'ela- borato peritale depositato in data 15.02.2022 (le cui conclusioni il giudicante ritiene di poter condividere, in quanto immuni da errori o vizi logici rilevabili ab extrinseco): «Le spese dei lavori eseguiti non sono state ripartite secondo l'art. 1125 del c.c., bensì secondo la Tabella 1 dei millesimi di proprietà». Si deve concludere pertanto che le deliberazioni assembleari impugnate abbiano violato la suddetta disposizione normativa nella parte in cui hanno adottato la tabella millesimale n. 1 quale criterio di ripartizione delle spese inerenti a prestazioni e lavori da eseguirsi al piazzale o corsia di scorrimento, in relazione agli inconvenienti occorsi al piano interrato sottostante” (cfr. sentenza, pag.
5).
Tale decisum si pone in contrasto logico-giuridico con la precedente affermazione del Tribunale, secondo la quale “Occorre tener conto della giurisprudenza di legittimità secondo cui «Il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del cortile , che assolva anche alla funzione di copertura del sottostante piano CP_12 interrato, va individuato in funzione delle opere che, concretamente, devono essere realizzate (…)” (cfr. ibidem).
Effettivamente manca, nella motivazione resa dal primo giudice, la valutazione dell'incidenza del giunto tecnico nella motivazione che ha indotto il ad ese- Parte_1 guire i lavori e, dunque, delle opere che sono state, in concreto, realizzate.
Orbene, il perito d'ufficio, prima di esporre le proprie conclusioni in risposta allo specifico quesito posto dal Tribunale concernente l'applicazione o meno dell'art. 1225 c.c., aveva tenuto a precisare quanto segue: “Il CTU ritiene doveroso sottoporre al Giu- dice una riflessione, che nasce da una specifica tecnica, circa l'applicabilità del criterio di ripartizione individuato dall'art. 1125 del c.c. al caso in esame ove, pur trattandosi di intervento di manutenzione straordinaria, la causa che ne ha generato la necessità è stata l'assenza del giunto di dilatazione. Intanto il giunto strutturale, dove ha avuto origine il fenomeno infiltrativo, è un componete edilizio di separazione del fabbricato nel senso “verticale”, che appunto lo divide in due corpi, l'uno accanto all'altro; mentre l'art.
1125 cod. civ. trova applicazione nell'ambito di componenti edilizi “orizzontali”, quali i soffitti, le volte e i solai. Pertanto, il giunto dovrebbe considerarsi parte comune ad entrambi i corpi di fabbrica, l'uno accanto all'altro. Inoltre, come inteso nella stessa
Sentenza citata, la ripartizione delle spese deve essere valutata in relazione al tipo di intervento eseguito. Per il la necessità di Parte_6 eseguire l'intervento nasceva da un problema infiltrativo che, sulla base di tutto quanto rilevato dagli atti di causa, come riscontrato in occasione dei sopralluoghi eseguiti, è stato ragionevolmente causato dall'assenza nella pavimentazione del giunto di dilata- zione in corrispondenza del giunto strutturale (…)” (cfr. perizia, pag. 25).
Tale aspetto della relazione peritale, che assume un valore pregnante ai fini della risoluzione della presente controversia, è stato completamente pretermesso nella mo- tivazione della sentenza impugnata.
Occorre prendere le mosse dalla relazione tecnica dell'arch. tecnico cui Tes_1 venne conferito, dal , l'incarico di “(…) procedere al rilievo per i lavori da Parte_1 eseguirsi per porre rimedio ai fenomeni di infiltrazione presenti lungo la corsia box con- dominiale e provvedere ad installare un giunto sismico tra i due corpi di fabbrica attual- mente assente” (cfr. relazione, pag. 1).
La perizia è stata richiamata da entrambe le parti in causa ed è, quindi, da rite- nersi una prova documentale pienamente valutabile, ai fini che ci occupano, ai sensi del combinato disposto degli artt. 115 e 116 c.p.c.-
È, quindi, un fatto indiscutibile e pacifico che i problemi di infiltrazione d'acqua nel vano autorimessa siano stati causati dal giunto tecnico e che, in conseguenza, i lavori siano consistiti essenzialmente nel ripristino dello stesso.
Il vizio caratterizzante l'elemento strutturale, inoltre, è da ritenersi anche la causa dell'ammaloramento della pavimentazione, che il medesimo arch. aveva riscon- Tes_1 trato lungo tutto il giunto in parola.
I lavori di ripavimentazione e rifacimento della guaina impermeabilizzante, che il tecnico condominiale ha ritenuto dover essere realizzata lungo una fascia di tre metri lungo il giunto, sono da ricondursi eziologicamente ai vizi dell'elemento strutturale e non, come vorrebbero gli appellati, a lavori di manutenzione del piazzale e della rampa.
Orbene, la presenza del giunto tecnico sta a comprovare che l'intervento è avve- nuto su parti strutturali ed i relativi costi vanno posti a carico di tutti i condomini, non solamente a carico di coloro a servizio dei quali sono posti il piazzale e la rampa di accesso alle autorimesse.
La Suprema Corte ha statuito che “Ai fini della corretta ripartizione delle spese di risanamento di alcuni pilastri di un complesso immobiliare costituito da corpi di fabbrica separati da giunti tecnici, strutturalmente portanti l'intero complesso, siccome necessari per sostenere non solo l'edificio sovrastante, ma anche elementi comuni agli altri edifici
(nella specie, un camminamento su un porticato esterno ), trova applica- CP_12 zione il criterio generale di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., secondo il quale tutti i condomini sono tenuti al pagamento "pro-quota", non rilevando la titolarità del diritto di proprietà, quanto la funzione della parte dell'edificio bisognosa degli interventi di ristrutturazione” (Cass. Civ., sez. II, 16.5.2019, n°13229).
In quella vicenda, analogamente a quella che ci occupa, il porticato esterno con- dominiale era sorretto da elementi strutturali che sono risultati essere comuni ai distinti corpi di fabbrica, ragione per la quale le relative spese di manutenzione sono state ripartite tra tutti i condomini.
Nel caso che ci occupa, quindi, il giunto tecnico che divide i due corpi di fabbrica del è stata la causa delle infiltrazioni ed il suo ripristino funzionale ha reso Parte_1 necessari anche i lavori di ripavimentazione ed impermeabilizzazione della fascia di tre metri lungo tutta la sua estensione.
Vi è, dunque, una strettissima inerenza dei lavori con la necessità di ripristinare un elemento tecnologico che è di proprietà dell'intero , e ciò a prescindere Parte_1 dal fatto che il locale autorimessa ed il cortile (o piazzale) non siano di proprietà co- mune.
Ed invero, ciò che rileva, come chiarito dalla Corte di Cassazione, è la funzione della parte dell'edificio bisognosa degli interventi di ristrutturazione e la funzione del giunto tecnico è al servizio dell'intero condominio.
Gli appellati, del resto, non hanno offerto elementi di carattere tecnico volti a confutare gli accertamenti del perito d'ufficio, circa la rilevanza del giunto tecnico ai fini della diversificazione dell'imputazione del costo degli interventi di ristrutturazione degli elementi strutturali.
Essi, in altri termini, hanno valorizzato, quale elemento giuridico di valutazione, unicamente la titolarità dei beni sui quali corre il giunto tecnico, ma non hanno valutato l'indefettibile aspetto strutturale che, per quanto statuito dalla Suprema Corte nella de- cisione su richiamata, rappresenta il discrimine per l'imputazione delle spese di ristrut- turazione.
Il primo motivo di appello va, dunque, accolto e la domanda di annullamento delle deliberazioni impugnate in primo grado va rigettata, con conseguente assorbimento degli altri motivi di gravame la cui disamina è superflua, alla luce della integrale riforma della sentenza di primo grado.
L'accoglimento del gravame comporta, altresì, la condanna di tutti appellati, in solido tra loro, al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio, che seguono la soccombenza e che sono liquidate come da dispositivo, sulla base dei valori minimi della tariffa ex D.M. n°55/2014, nello scaglione di valore dichiarato dall'appellante nell'atto di gravame, tenendo conto dell'assenza di specifiche e particolari questioni di fatto e di diritto, nonché della semplicità delle questioni trattate.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Bari, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dal Con- dominio in alla via Leopardi, n°51/C nei confronti di , Pt_1 CP_1 [...]
, , , CP_13 Controparte_3 CP_4 Parte_2 CP_14
, (quest'ultima in proprio e quale amministratrice di sostegno di
[...] Controparte_5
, , , Parte_4 Parte_5 Controparte_6 Controparte_7 CP_8
, , e , ogni diversa istanza ed ec-
[...] CP_9 CP_10 Controparte_11 cezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. accoglie l'appello e, per l'effetto, in totale riforma della sentenza impugnata, rigetta la domanda di annullamento delle deliberazioni del appellante in data Parte_1
15.6.2015, 6.10.2015 e 8.2.2016;

2. condanna i su elencati appellati, in solido tra loro, al pagamento delle spese del pre- sente/doppio grado del giudizio, in favore della parte appellante, che liquida, per il primo grado, in € 3.809,00 per compensi e, per il presente grado, in € 800,00 per spese ed € 4.996,00 per compensi, il tutto oltre 15% per spese generali, C.P.A. ed
I.V.A. (se dovuta) come per legge;

3. pone definitivamente a carico degli appellati, in solido tra loro, le spese di C.T.U. come liquidate in primo grado.
Così deciso in Bari, nella camera di consiglio del 26.3.2025.
Il Presidente dott. Salvatore Grillo Il Consigliere Relatore avv. Michele TROISI