REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA CIVILE
La Corte di appello di Venezia composta dai magistrati dott.ssa OT SE Presidente dott.ssa LE OS Consigliere relatore dott.ssa Stefania Abbate Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa R.G. n. 15/2025, in grado di appello, promossa da
(C.F. , Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Antonio Bertoli ed elettivamente domiciliata a
Padova, corso del Popolo 8, presso lo studio del difensore;
appellante contro
(C.F. ), CP_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv.to Valentina Boetto ed elettivamente domiciliata a
Padova (PD), via N. Tommaseo n. 13, presso lo studio del difensore;
appellata - appellante incidentale contro
(C.F. , Controparte_2 C.F._1 rappresentata e difesa dagli avv.ti Filippo Pavone e Roberto Morachiello ed elettivamente domiciliata a Padova (PD), via della Croce Rossa n. 9/B, presso lo studio dei difensori;
appellata contro pagina 1 di 28 (C.F. ), Parte_2 P.IVA_3 appellata contumace contro
(C.F. ), Controparte_3 C.F._2 appellato contumace
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1917/2024 del Tribunale di Padova
CONCLUSIONI
Per Parte_1
Preliminarmente: inaudita altera parte o, in subordine, previa comparizione delle parti sospendere l'efficacia esecutiva o l'esecutorietà della sentenza relativamente ai capi 4, 5 e 6 del dispositivo essendo l'impugnazione manifestamente fondata e dall'esecuzione della stessa quanto all'ordine di rilascio può derivare un gravissimo danno.
Nel merito: in totale riforma della sentenza respingersi le domande svolte da
e accogliersi le domande proposte da in primo grado, ovvero: CP_1 Parte_1
“A - Accertare e dichiarare che con atto notaio del 12.12.2022 di CP_1 Per_1 avveramento della condizione dell'avvenuto pagamento del prezzo in relazione alla compravendita rep. 164665 del 4.10.2021 e di risoluzione del patto di riservato dominio è subentrata nel contratto di locazione per cui è causa tra
e in data 27.7.2021, registrato il 12.11.2021, ai Parte_2 Parte_1 sensi dell'art. 1602 c.c., e quindi accertare e dichiarare che è tenuta a CP_1 rispettare la locazione dal giorno dell'acquisto, essendo subentrata ex lege nei diritti e nelle relative obbligazioni.
B - Accertato che a quale locatrice competono i canoni di locazione dal CP_1
13.12.2022 e che la stessa ha rifiutato l'offerta reale notificata il 14.2.2023 a mezzo dell'ufficiale giudiziario dichiarare e dare atto che la ricorrente formula offre di pagare il canone mensile che essa versa sin d'ora in un libretto bancario intestato a che tiene a disposizione della stessa per la consegna. CP_1
C - Accertare e dichiarare che la compravendita rep. 25512 notaio Per_2
di Abano Terme in data 16.7.2021 tra e è
[...] Parte_2 Controparte_3 simulata, cosiccome quella tra e a ministero del Parte_2 Controparte_2
pagina 2 di 28 medesimo notaio del 28.12.2018 rep. 22719 e che esse sono state poste in essere con il precostituito scopo di frodare il futuro eventuale conduttore,
[...]
in ordine alla unità di locate da allo Parte_1 Controparte_3 Parte_2 scopo di eludere o frodare il diritto di prelazione.
D - In subordine: accertare e dichiarare che il contratto di locazione concluso da con il 27.7.2021 e registrato il 12.11.2021 è stato Parte_2 Parte_1 stipulato da quale gestore di negozio altrui per conto di Parte_2 CP_3
che lo ha ratificato con l'atto notaio di avveramento della condizione
[...] Per_1 di pagamento del prezzo e di consenso alla cancellazione del patto di riservato dominio del 12.12.2022.
E – Accertato che i negozi misti di vendita e donazione indicati in narrativa tra
e hanno il carattere prevalente Parte_2 Controparte_3 Controparte_2 della liberalità compiuto da a favore dei figli dell'amministratore Parte_2 unico della stessa , e , Parte_3 Controparte_3 Controparte_2 dichiarare la nullità dell'atto di vendita tra e Parte_2 Controparte_3 trattasi di donazione priva dei requisiti di forma previsti dall'art. 782 c.c..
F - Accertare e dichiarare che a competeva il diritto di prelazione Parte_1 in relazione all'immobile condotto in locazione che è stato violato dal locatore e che le compete quindi il diritto di riscatto e perciò essa ha diritto di essere sostituita negli atti di compravendita 4.10.2021 notaio e successivo atto Per_1
12.12.2022 dello stesso notaio rep. 166604 di avveramento della condizione relativamente agli immobili così catastalmente descritti:
Catasto Fabbricati, Comune di Abano Terme, Foglio 18, particella:
1794 sub 12 (ex 1794 sub 11), Via Flacco Valerio n. 70, piano T-1-2, z.c. 1, cat.
D/2, Rendita Euro 13.208,00, con la comproprietà delle parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 del Codice Civile;
fra confini: beni di cui alla lettera A); Hotel Eden per due lati;
Via Cardano, sostituendo il nome di quale acquirente con CP_1 quello di per il prezzo di € 235.000 indicato nei rogiti, o quello Parte_1 diverso che risulterà in base al rogito, oltre spese inerenti e conseguenti al trasferimento della proprietà, nella misura che sarà determinata dal giudice, da pagarsi nel termine di legge dal passaggio in giudicato della sentenza, disponendo
pagina 3 di 28 le relative annotazioni e trascrizioni nei registri immobiliari dietro produzione della sentenza e della relativa quietanza di pagamento o atto equipollente.
G - Condannare a consegnare all'attrice quanto compravenduto CP_1 oggetto del presente riscatto nel termine assegnando.
H - Condannare il venditore , in via solidale con l'acquirente Controparte_3
e al risarcimento dei danni da liquidarsi in separato giudizio CP_1 Parte_2 il primo per violazione dell'obbligo di denuntiatio e il secondo per mancata consegna dell'immobile e a corrispondere i frutti fino alla effettiva consegna.
I - In via istruttoria: si chiede che il G.I. voglia ordinare, ai sensi dell'art. 210
c.p.c., a di produrre in giudizio copia del libro giornale degli anni Parte_2
2018, 2019 e 2021 e la registrazione dei pagamenti da essa ricevuti per le vendite eseguite a favore di e e degli estratti Controparte_3 Controparte_2 dei conti correnti bancari di da cui risulta l'accredito dei predetti Parte_2 pagamenti e dei tre mesi successivi all'esecuzione di detti accrediti.
Ammettersi prova per interrogatorio di e testi sui seguenti capitoli: Parte_2
a) vero che il contratto di locazione doc. 1 attoreo, da rammostrarsi alla parte e al teste, è stato sottoscritto dal signor vergando la firma dell' Controparte_3 [...]
nello stesso giorno in cui sono state cedute le quote del capitale Parte_4 sociale di giusta doc. 27 da rammostarsi alla parte e al teste. Parte_1
Si indica a testimone presso Hotel Eden Srl. Testimone_1
b) Vero che le trattative per la conclusione del contratto di locazione di cui al capitolo precedente, cosiccome per l'affitto di azienda dell'Hotel Eden Srl e per la vendita di quote di sono intercorse solo tra e Parte_1 Parte_5
, per conto del padre di Controparte_3 Parte_4 Parte_2
c) vero che ha sempre gestito in luogo Controparte_3 Parte_2 dell'amministratore unico di lui padre.
Si indicano a testimoni e presso Hotel Eden Srl.” Testimone_1 Testimone_2
Per CP_1
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, ogni contraria domanda eccezione e deduzione disattesa e rigettata, così giudicare:
In via preliminare:
pagina 4 di 28 - rigettare l'istanza di sospensione formulata dalla ricorrente in quanto infondata in fatto ed in diritto;

- dichiarare inammissibile l'atto di appello proposto da ex artt. Parte_1
434, 436 bis e 348 bis c.p.c. e confermare integralmente la Sentenza del
Tribunale di Padova n. 1917/2024, datata 02.12.2024 e pubblicata il 09.12.2024
Repert. n. 3507/2024 del 09/12/2024, dott.ssa RG n. Persona_3
1500/2023.
NEL MERITO:
In via principale:
- Rigettare ogni avversa domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto per i motivi esposti nel corpo del presente atto e quindi rigettare l'avverso appello proposto da e confermare integralmente la Sentenza del Parte_1
Tribunale di Padova n. 1917/2024, datata 02.12.2024 e pubblicata il 09.12.2024
Repert. n. 3507/2024 del 09/12/2024, dott.ssa RG n. Persona_3
1500/2023.
Con condanna di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio.
In via subordinata e di appello incidentale condizionato all'accoglimento anche parziale dell'appello principale, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, accogliere le seguenti conclusioni proposte da in primo grado, che di CP_1 seguito integralmente si riportano:
- Rigettarsi ogni avversa domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto per i motivi esposti nel corpo del presente atto e quindi rigettarsi integralmente il ricorso di parte ricorrente.
In via riconvenzionale:
- In via riconvenzionale accertarsi e dichiararsi la nullità e invalidità e/o
l'annullamento e l'inefficacia e/o l'inopponibilità a del contratto di CP_1 locazione stipulato tra ed datato 27.07.2021 e Parte_2 Parte_1 registrato il 12.11.2021 e, per l'effetto, condannare Parte_1 all'immediato rilascio e liberazione dell'immobile di proprietà di così Parte_6 catastalmente descritto: Catasto Fabbricati, Comune di Abano Terme, Foglio 18, particella: 1794 sub 12 (ex 1794 sub 11), Via Flacco Valerio n. 70, piano T-1-2,
pagina 5 di 28 z.c. 1, cat. D/2, Rendita Euro 13.208,00, con ogni conseguente annotazione e trascrizione di legge;

- condannarsi a versare a l'importo di € 38.541,93 Parte_1 CP_1
o il maggiore o minore importo che risulterà in corso di causa anche a seguito di richiesta CTU o, in subordine che sarà ritenuto equo e/o di giustizia, in subordine anche in via equitativa, a titolo di indennità di occupazione per l'illegittima occupazione dell'immobile a far data dal 12.12.2022, oltre agli ulteriori danni sino alla liberazione dell'immobile, con riserva di quantificare anche in separato giudizio gli ulteriori danni subiti e subendi;

- Dichiarare tenuta e condannare al risarcimento del danno, da Parte_1 valutarsi in via equitativa, in relazione al pregiudizio subito dalla trascrizione della domanda giudiziale nei confronti di CP_1
In subordine:
- accertarsi che il contratto di locazione stipulato tra ed Parte_2 [...] datato 27.07.2021 e registrato il 12.11.2021 è simulato e per Parte_1
l'effetto dichiarare la nullità e/o l'annullamento dello stesso e condannare
[...] all'immediato rilascio e liberazione dell'immobile di proprietà di Parte_1 CP_1 così catastalmente descritto: Catasto Fabbricati, Comune di Abano Terme,
[...]
Foglio 18, particella: 1794 sub 12 (ex 1794 sub 11), Via Flacco Valerio n. 70, piano T-1-2, z.c. 1, cat. D/2, Rendita Euro 13.208,00, con ogni conseguente annotazione e trascrizione di legge;

- condannarsi a versare a l'importo di € 38.541,93 Parte_1 CP_1
o il maggiore o minore importo che sarà quantificato in corso di causa anche a seguito di richiesta C.T.U., o in subordine ritenuto equo e/o di giustizia, anche in subordine in via equitativa, a titolo di indennità di occupazione per l'illegittima occupazione dell'immobile a far data dal 12.12.2022 e sino alla data odierna, oltre agli ulteriori danni sino alla liberazione dell'immobile, con riserva di quantificare anche in separato giudizio gli ulteriori danni subiti e subendi;

In via ulteriormente subordinata nella sola denegata e non creduta ipotesi di non accoglimento delle domande di cui sopra:
pagina 6 di 28 - accertarsi e dichiararsi la simulazione relativa del canone di locazione e quindi accertarsi e dichiararsi che l'ammontare del canone di locazione stabilito all'art. 4 del contratto di locazione stipulato tra ed datato Parte_2 Parte_1
27.07.2021 e registrato in data 12.11.2021 è simulato ed accertarsi e dichiararsi che l'importo congruo del canone di locazione ammonta ad € 5.800,00 mensile oltre IVA di legge, pari ad € 69.600,00 annui oltre IVA di legge, o nel diverso maggiore o minore importo che sarà quantificato in corso di causa anche a seguito di richiesta C.T.U., da versarsi a mezzo bonifico bancario entro il giorno
10 di ogni mese e, per l'effetto, così sostituire l'art. 4 del contratto di locazione;

- accertarsi e dichiararsi che, ai sensi dell'art. 1599 comma 3 c.p.c., il contratto di locazione stipulato tra ed datato 27.07.2021 e Parte_2 Parte_1 registrato in data 12.11.2021 non è opponibile al terzo acquirente CP_1 oltre il limite del novennio dall'inizio della locazione e, comunque, accertarsi e dichiararsi che, a seguito della disdetta/recesso esercitato con comunicazione a mezzo pec da in data 03.06.2023, il contratto di locazione Parte_1 stipulato tra ed datato 27.07.2021 e registrato il Parte_2 Parte_1
12.11.2021 è cessato e, per l'effetto, ordinare la liberazione dell'immobile, libero da persone e cose di proprietà della conduttrice, nel termine di mesi sei a far data dal 03.06.2023;
- condannarsi a versare a l'importo di € 38.541,93 a Parte_1 Parte_6 titolo di canone di locazione a far data dal 12.12.2022 e sino al mese di giugno
2023, oltre agli ulteriori canoni maturandi sino alla data del rilascio, o nella maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa anche a seguito di richiesta C.T.U., o in subordine risulterà equa o di giustizia, anche in subordine in via equitativa, con riserva di quantificare in separato giudizio gli ulteriori danni subiti e subendi.
IN OGNI CASO:
- Nella denegata e non creduta ipotesi di declaratoria della simulazione e/o di accertamento del diritto di prelazione in capo ad e di Parte_1 sostituzione di a nell'atto di compravendita del Parte_1 Parte_6
04.10.21 e nella cancellazione del patto di riservato dominio del 12.12.2022,
pagina 7 di 28 dichiarare (C.F. ), nato ad [...]_3 C.F._2
Terme (PD) il 28.06.1986, e residente a [...]26 – Oxford (Gran
Bretagna), (C.F. nata a [...] il Controparte_2 C.F._1
29.03.1976 e residente a [...] e Pt_2
), in persona del legale rappresentante pro tempore, con
[...] P.IVA_3 sede in Abano Terme (PD) Via Cardano n. 3, tenuti a garantire da ogni Parte_6 pregiudizio derivante dall'azione di riscatto e condannarli, in solido tra loro, a tenere manlevata da quanto la stessa sarà condannata a pagare in CP_1 favore di parte ricorrente;

- Nella denegata e non creduta ipotesi di declaratoria della simulazione e di accertamento del diritto di prelazione in capo ad e di Parte_1 sostituzione di a nell'atto di compravendita del Parte_1 Parte_6
04.10.21 e nella cancellazione del patto di riservato dominio del 12.12.2022, condannare (C.F. ), nato ad [...]_3 C.F._2
Terme (PD) il 28.06.1986, e residente a [...]26 – Oxford (Gran
Bretagna), (C.F. nata a [...] il Controparte_2 C.F._1
29.03.1976 e residente a [...] e Pt_2
), in persona del legale rappresentante pro tempore, con
[...] P.IVA_3 sede in Abano Terme (PD) Via Cardano n. 3, in solido tra loro, al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi da in conseguenza dei fatti di cui sopra, CP_1 quantificati allo stato in € 66.475,43, oltre ulteriori interessi di legge e rivalutazione sino alla restituzione del prezzo di vendita ed oltre ad ulteriori danni che saranno accertati in corso di causa a seguito di richiesta C.T.U., o nella diversa maggiore o minore somma che dovesse risultare in corso di causa o, in subordine, determinata in via equitativa, con espressa riserva di far valere in separato giudizio ulteriore richiesta di risarcimento dei danni subiti e subendi in merito ai fatti di cui sopra ed allo stato non ancora quantificabili.
IN VIA ISTRUTTORIA:
- Ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli di prova:
pagina 8 di 28 1) Vero che l'immobile compravenduto è costituito da un fabbricato ad uso albergo di proprietà prima della vendita a per la parte più grande di CP_1
e per la parte più piccola di;
Controparte_3 Controparte_2
2) Vero che l'immobile di cui all'atto di compravendita con riserva della proprietà datato 04.10.2021 veniva acquistato da con la volontà di effettuare Parte_6 una vasta ristrutturazione e riqualificazione dell'intero fabbricato, cominciando con il rifacimento delle facciate e del manto di copertura.
3) Vero che il sig. aveva sempre convenuto con Controparte_3 CP_1 che l'immobile da lui poi alienato con atto di compravendita con riserva della proprietà datato 04.10.2021 sarebbe stato consegnato libero.
4) Vero che il giorno in cui le parti, dopo plurimi rinvii, addivenivano alla stipula del contratto di compravendita, alla lettura della bozza dell'atto da parte del notaio Dott. in Monselice, il sig. faceva notare che Persona_4 CP_3
l'atto di compravendita andava modificato perché l'immobile era allo stato locato;

5) Vero che il notaio dott. appreso quanto dichiarato dal sig. Persona_4
di cui al capitolo n. 4, richiedeva a in data Controparte_3 Controparte_3
04.10.2021, la documentazione ovvero il contratto di locazione e la relativa registrazione,
6) Vero che il sig. dichiarava in sede di stipula del contratto di CP_3 compravendita con riserva della proprietà in data 04.10.2021 di essere impossibilitato a fornire il contratto di locazione e la relativa registrazione;

7) Vero che il sig. si rifiutava di fornire il contratto di locazione Controparte_3
e la registrazione dello stesso;

8) Vero che il sig. . anche in data 04.10.2021 presso lo studio Controparte_3 del Notaio in Monselice, conveniva con la che Persona_4 CP_1
l'immobile sarebbe stato consegnato libero al momento del pagamento dell'ultima rata del prezzo;

9) Vero che il sig. inviava il contratto di locazione per la prima Controparte_3 volta al sig. tramite applicazione WhatsApp in data 8.11.2022 come Persona_5 da screenshot che si allega dall'utenza telefonica del sig. (cfr doc. Persona_5
8); pagina 9 di 28 10) Vero che aveva visione del contratto di locazione stipulato fra CP_1 ed solo in data 8.11.2022 per la prima volta. Parte_2 Parte_1
11) Vero che il valore minimo del canone di locazione dell'immobile sito in Abano
Terme così catastalmente censito Catasto Fabbricati, Comune di Abano Terme,
Foglio 18, particella: 1794 sub 12 (ex 1794 sub 11), Via Flacco Valerio n. 70, piano T-1-2, z.c. 1, cat. D/2, Rendita Euro 13.208,00, ad uso albergo, risulta pari ad € 5.800,00 mensili, come da perizia tecnica prodotta sub doc. 22 che si esibisce e di cui conferma il contenuto.
Si indicano come testimoni in ordine ai capitoli sopra indicati: il dott. con studio in Monselice in via Garibaldi n. 56; il sig. Persona_4 Testimone_3 nato a [...] l'[...] e residente a [...], l'Arch. Tes_4
con studio in Rubano Piazza Aldo Moro n. 17 (limitatamente ai capitoli n.
[...]
1, 2 e 11).
- dichiararsi inammissibili i capitoli di prova di parte ricorrente rinnovati nell'atto di appello per i motivi di cui in narrativa.
Nel denegato caso di ammissione dei capitoli di prova di parte ricorrente si chiede di essere ammessi alla prova contraria mediante i testi già indicati a prova diretta.
- rigettarsi la richiesta di CTU di parte ricorrente nonché gli ordini di esibizione documentale ex art. 210 c.p.c. per i motivi di cui in narrativa;

- si chiede che il Giudice Voglia ordinare ad ex art. 210 c.p.c. la Parte_1 produzione dei file di accettazione e di avvenuta consegna relativi alla pec di disdetta/recesso inviata da a in data 03.06.2023 ad ore Parte_1 CP_1
08:36:14 dal mittente all'indirizzo pec del ricevente Email_1

Email_2
- si chiede che il Giudice Voglia ordinare ad ex art. 210 c.p.c. la Parte_1 produzione del libretto intestato a ove vengono versati i canoni di CP_1 locazione;

- si chiede che il Giudice Voglia disporre C.T.U. atta a verificare e quantificare
l'importo ritenuto congruo a titolo di canone di locazione e relativo all'immobile, uso albergo, sito in Abano Terme e così catastalmente censito Catasto Fabbricati, pagina 10 di 28 Comune di Abano Terme, Foglio 18, particella: 1794 sub 12 (ex 1794 sub 11), Via
Flacco Valerio n. 70, piano T-1-2, z.c. 1, cat. D/2, Rendita Euro 13.208,00.
- si chiede che il Giudice Voglia disporre C.T.U. atta a quantificare l'importo dei danni che subirebbe in caso di accoglimento della domanda di Parte_6 simulazione e/o di prelazione da parte di in particolare in Parte_1 ordine agli interessi ed alla rivalutazione degli importi corrisposti a titolo di pagamento del prezzo di compravendita, oltre alla rivalutazione del valore attuale dell'immobile oggetto di compravendita.
IN OGNI CASO:
- Ordinarsi al competente conservatore dei registri immobiliari di provvedere alla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale richiesta ed effettuata da nei confronti di Parte_1 CP_1
Con ogni conseguente provvedimento di legge.
In ogni caso con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio.
Con riserva di ogni ulteriore deduzione, eccezione e produzione nel prosieguo del giudizio.
Per Controparte_2
In via pregiudiziale:
Dichiararsi la domanda di nei confronti di Parte_1 Controparte_2 inammissibile, atteso che parte ricorrente è priva di interesse ad agire per tutte le ragioni indicate nella narrativa del presente atto.
Nel merito:
Confermarsi la sentenza di primo grado in ogni suo punto e, in ogni caso, respingersi la domanda di poiché infondata in fatto e in diritto Parte_1
e carente di prove.
Respingersi, in ogni caso, anche la domanda di manleva della società CP_1 poiché improcedibile e comunque anch'essa infondata in fatto e in diritto per quanto esposto in narrativa.
In ogni caso:
Con vittoria di spese, diritti e onorari e distrazione anche per l'appello agli scriventi procuratori che li hanno anticipati.
pagina 11 di 28 In via istruttoria si ripropongono le istanze istruttorie di primo grado e dunque:
- Si chiede di essere ammessi alla prova per testi sui seguenti capitoli:
1) “Vero che la Sig.ra ha versato le somme di cui ai documenti Parte_7
1 alla società con i bonifici che le si rammostrano”; Parte_2
2) “Vero che la Sig.ra ha poi saldato il prezzo convenuto”. Parte_7
Teste: . Testimone_5
Svolgimento del processo
1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato il 28.2.2023, Parte_1 adiva il Tribunale di Padova esponendo:
- che con contratto di locazione di immobile adibito ad attività alberghiera del
27.7.2021, registrato il 12.11.2021, in persona del legale Parte_2 rappresentante , dichiaratasi “piena proprietaria per l'intero Parte_3 delle unità immobiliari adibite ad attività alberghiere, Foglio 18, particella 1794 sub 12”, le aveva concesso in locazione, per la durata di nove anni e per il corrispettivo di euro 1.000,00 mensili, l'unità immobiliare predetta costituita da un fabbricato di due piani, oltre il piano terra, categoria D/2, composto da
20 mini appartamenti, con destinazione alberghiera;

- che detta locazione era collegata e complementare ai contratti d'affitto di rami d'azienda dell'8.5.2018, successivamente modificati, per l'esercizio dell'attività alberghiera e di cure termali, con i quali Eden s.r.l. – proprietaria – le aveva concesso in affitto le proprie aziende alberghiere e di cure termali site ad
Abano Terme (PD) con la relativa struttura immobiliare;

- che i mini appartamenti in questione, locati da facevano, infatti, Parte_2 parte integrante del complesso alberghiero di proprietà di Eden s.r.l., condotto in affitto di azienda da , la cui totalità delle quote del capitale Parte_1 sociale era stata acquistata il 28.7.2021 da e dalla di lui Parte_5 moglie Testimone_1
- che con PEC del 3.11.2022 le aveva comunicato che l'immobile Pt_2 oggetto della locazione era stato ceduto a e che essa, stante la CP_1 violazione del suo diritto di prelazione, aveva accertato che con compravendita del 4.10.2021 , proprietario dell'immobile oggetto del Controparte_3
pagina 12 di 28 contratto del contratto di locazione del 27.7.2021, aveva Controparte_4 venduto, con riserva della proprietà, a lo stesso bene e che con il CP_1 medesimo atto notarile la di lui sorella, , aveva venduto a Controparte_2 altra porzione dell'immobile in questione, confinante con quello CP_1 oggetto della locazione Controparte_4
- che nel contratto di vendita del 4.10.2021 si faceva menzione della locazione agli articoli 1, 2, 4 e 7; Controparte_4
- che poco prima della conclusione della locazione con Controparte_4 atto del 16.7.2021, trascritto il 28.7.2021, aveva venduto a Parte_2
l'immobile che sarebbe stato, dopo qualche giorno, oggetto Controparte_3 della locazione;

- che detto immobile era gravato da una ipoteca menzionata in atto, a favore di
Banca Intesa, per un mutuo di cui non veniva indicato nell'atto l'importo residuo dovuto, né la rateazione e/o altro, indice sintomatico che la vendita era simulata;

- che a seguito della PEC del 3.11.2022 aveva inviato a a Parte_1 CP_1
e a , una raccomandata con la quale lamentava Pt_2 Controparte_3
l'illegittimità del comportamento contrattuale di rappresentata da Pt_2
, per la quale, di fatto, aveva da sempre agito il di lei Parte_3 factotum , perfettamente a conoscenza quindi del contratto Controparte_3 di locazione immobiliare che aveva addirittura Controparte_4 sottoscritto per conto del padre, e la confisca del diritto di prelazione ex art. 38 legge 392/78;
- che a detta comunicazione aveva risposto per conto di e Controparte_3
l'avv. Ludovica Cerbino chiedendo che il canone di locazione Pt_2 dell'immobile del mese di ottobre 2022 venisse versato a e che i Parte_2
Con canoni successivi venissero essere versati a CP_6
- che aveva contestato l'esistenza e l'opponibilità ad essa del CP_1 contratto di locazione 27.7.2021.
Tanto premesso, la ricorrente dichiarava di agire in giudizio al fine di far accertare e dichiarare l'esistenza e l'opponibilità del contratto di locazione all'acquirente e il pagina 13 di 28 suo diritto di esercitare il diritto di riscatto dell'immobile compravenduto ex art. 39 legge 392/78.
La ricorrente affermava che il termine di sei mesi per l'esercizio del diritto di riscatto decorreva dal 12.12.2022, data in cui era stato corrisposto il prezzo della vendita con riserva della proprietà, e che nell'atto di avveramento della condizione era stata appostata una clausola con la quale, sostanzialmente,
[...] aveva ratificato il contratto di locazione mentre Parte_8 Controparte_4 aveva dichiarato di accettare il trasferimento della detenzione CP_1 dell'immobile locato da parte di riservandosi di contestare la validità, Pt_2 efficacia e opponibilità di tale contratto di locazione, non essendo tenuta a rispettare la locazione, ex art. 1599 c.c., e non avendo assunto l'obbligo verso l'alienante.
La ricorrente affermava, inoltre, che le vendite di a Parte_2 Controparte_2
e a erano, però, simulate, e che, comunque, i contratti di Controparte_3 vendita tra e e erano nulli per difetto Pt_2 Controparte_3 Controparte_2 di forma, trattandosi non di vendite ma di atti a prevalente causa di donazione.
Rilevava, infine, la ricorrente che nella fattispecie si era in presenza di una vendita cumulativa e non di una vendita in blocco.
1.1. Si costituiva in giudizio la quale affermava: CP_1
- che l'immobile da essa acquistato era costituito da un fabbricato ad uso albergo di proprietà per la parte più grande di e per la Controparte_3 parte più piccola di e che mai essa aveva inteso acquistare Controparte_2 separatamente i due immobili:
- che essa non era a conoscenza della locazione asseritamente stipulata tra ed in quanto era sempre stato convenuto che Parte_2 Parte_1
l'immobile sarebbe stato consegnato libero, e che nel contratto di compravendita non vi era nessun riferimento specifico al contratto di locazione, come peraltro riconosciuto dalla ricorrente nei precedenti scritti
(lettera del 17.11.2022 dell'avv. Bertoli; ricorso per sequestro ex art. 687
c.p.c.);
pagina 14 di 28 - che il contratto di locazione recava come data il 27.7.2021, ma era stato registrato solo in data 12.11.2021, quindi dopo l'atto di compravendita del
4.10.2021, e prevedeva, per 20 alloggi, il risibile canone di euro 1.000,00 mensili;

- che aveva sempre contestato la validità, l'efficacia e l'opponibilità ad essa del contratto di locazione come scritto anche nell'atto di Controparte_7 cancellazione del patto di riservato dominio, ritenendo che il contratto de quo non solo fosse stato stipulato da soggetti che da ambo le parti non ne avevano legittimazione alla data riportata ( non era più proprietaria Parte_2 dell'immobile e , qualificatosi nel contratto di locazione come Parte_5 legale rappresentante, risultava aver acquistato le quote della società dalla moglie di ed assunto tale incarico solo successivamente alla Controparte_3 data indicata nel contratto di locazione), ma anche che tale contratto non avesse data certa anteriore all'alienazione dell'immobile;
- che nell'atto di compravendita, la parola “locato” avrebbe potuto riferirsi a qualsivoglia contratto di locazione;

- che, in relazione alla simulazione, la ricorrente non era legittimata ad agire, tenuto conto che le due vendite a e a non Controparte_3 Controparte_2 pregiudicavano l'asserito e contestato diritto di prelazione vantato da
[...]
, anche considerando che non poteva vantare alcun diritto Pt_1 Parte_1 nei confronti dell'immobile di , acquistato dalla predetta Controparte_2 nell'anno 2018, e che la simulazione le era inopponibile ex art. 1415 c.c., in quanto terzo in buona fede;

- che infondata era la domanda di nullità per violazione della forma prescritta per il negozio di donazione;

- che la ricorrente era decaduta dal diritto di effettuare la domanda di accertamento del diritto di prelazione e di riscatto ai sensi dell'art. 38 e 39 legge 392/78, per decorso del termine di sei mesi dalla trascrizione (29 ottobre 2021) del contratto e, comunque, non aveva alcun diritto di prelazione sull'immobile compravenduto, sia perché il contratto di locazione era invalido, inefficace e non opponibile a sia perché si trattava di vendita in CP_1
pagina 15 di 28 blocco di un intero edificio da cielo a terra che non poteva non essere considerato un unicum. Con Con 1.1.1. La resistente . formulava, infine, domanda riconvenzionale eccependo la simulazione del contratto di locazione, evidenziando che 1) essa era terza rispetto al contratto di locazione 2) il contratto Controparte_4 recava una data incompatibile con la sua sottoscrizione ed era stato registrato solo dopo la stipula del contratto di compravendita del 4.10.2021.; 3) il contratto era stato registrato lo stesso giorno della registrazione dell'atto di modifica dell'affitto di ramo d'azienda e non prevedeva alcun deposito cauzionale per i danni arrecati dal conduttore all'immobile, pattuizione comune nei contratti di locazione, soprattutto della durata di 9 anni;
4) il prezzo del canone di locazione era irrisorio rispetto ai 20 alloggi di cui si compone il complesso alberghiero.
Eccepiva, inoltre, la simulazione relativa del canone di locazione e chiedeva che il canone venisse accertato nella somma annuale di euro 69.600,00 oltre IVA, da suddividersi in 12 rate mensili, con condanna di a corrisponderle i Parte_1 canoni arretrati nell'importo così quantificato sin dalla data del 12.12.2022.
In subordine la resistente chiedeva la condanna di , Controparte_3 CP_2
, oltre che in solido tra loro, a tenerla manlevata da ogni spesa
[...] Parte_2 che essa fosse stata condannata a pagare nei confronti della ricorrente e a risarcirle ogni danno subito e subendo a seguito della perdita del bene oggetto di causa.
1.2. Si costituiva anche , la quale contestava che la vendita del Controparte_2
28.12.2018 potesse essere stata simulata al fine di frodare il futuro eventuale conduttore, tenuto conto che il contratto di locazione, registrato il 12.11.2021, era successivo di ben tre anni all'acquisto da parte sua e, conseguentemente, in tale momento, non vi era nessun conduttore a cui notificare l'atto di trasferimento. Quanto alla compravendita del 2018, la resistente affermava di avere effettivamente pagato il prezzo della compravendita e, a tal fine, esibiva alcune ricevute dell'acconto versato.
2. Con sentenza n. 863/2024, il Tribunale di Padova rigettava le domande proposte da;
dichiarava l'inopponibilità nei confronti di Parte_1 CP_1
pagina 16 di 28 del contratto di locazione concluso tra e datato Parte_2 Parte_1
27.7.2021 e registrato il 12.11.2021; ordinava ad di rilasciare Parte_1 in favore di il bene locato nel termine di giorno 60 dalla decisione;
CP_1 condannava a pagare in favore di euro 24.000,00 oltre Parte_1 CP_1 interessi, per l'occupazione del bene sino al mese di novembre 2024, oltre a euro
1.000,00 per ogni mese successivo di occupazione sino al rilascio;
condannava, infine, a pagare in favore delle convenute le spese di lite. Parte_1
2.1. Secondo il Tribunale:
- le vendite dei due compendi immobiliari, da ad Pt_2 Controparte_3
(rogito del 16.7.2021) e da ad (rogito 28.12.2018) Pt_2 Controparte_2 non erano simulate atteso che la ricorrente non aveva provato che Pt_2 non intendeva dismettere la titolarità del diritto di proprietà dell'immobile e che gli acquirenti non intendevano acquisirla, anzi dagli atti di CP_3 causa emergeva che il passaggio di proprietà del bene di Abano Terme, dal patrimonio della al patrimonio dei due fratelli era proprio “l'effetto Pt_2 giuridico” voluto e perseguito con la complessiva operazione;

- anche se i due contratti di vendita da ai fratelli fossero Pt_2 CP_3 stati negozi misti con donazione, sarebbero stati pur sempre donazioni indirette, attuate attraverso l'utilizzazione della compravendita, che non richiede la forma dell'atto richiesta per la donazione diretta, essendo, invece, sufficiente la forma dello schema negoziale adottato;

- fondata era l'eccezione con la quale aveva eccepito l'intervenuta CP_1 decadenza di dal diritto di effettuare la domanda di accertamento Parte_1 del diritto di prelazione e di riscatto ai sensi dell'art. 38 e 39 legge 392/78 atteso che il termine di sei mesi decorreva dalla trascrizione del contratto di compravendita con riserva della proprietà, trascrizione avvenuta il 29.10.2021
e senza che entro il termine semestrale scadente il 29.4.2022 Parte_1 avesse inviato a alcuna comunicazione scritta di voler esercitare il CP_1 diritto di riscatto ed essendo l'esercizio del diritto di riscatto legato esclusivamente alla stipulazione di un atto di compravendita completo nei suoi elementi essenziali e trascritto, e non all'efficacia traslativa di esso;

pagina 17 di 28 - irrilevante era la questione preliminare di chi avesse firmato il contratto di locazione del 27.7.2021 in nome e per conto della locatrice non Pt_2 potendo essere ammissibile attribuire tale firma a , persona Controparte_3 fisica, dovendosi invece affermare la riconducibilità della firma a Parte_3
, come dichiarato nella premessa del contratto, nonché ai sensi dell'art.
[...]
215 c.c. (tacito riconoscimento della sottoscrizione ivi apposta da parte della convenuta contumace e conseguentemente univocamente Pt_2 riconducibile alla predetta);
- nella fattispecie per delibare la domanda riconvenzionale di non era CP_1 necessario stabilire l'efficacia o inefficacia del contratto di locazione verso in quanto, se la locazione di Controparte_4 Controparte_3 non fosse stata opponibile o produttiva di effetti verso il proprietario Pt_2
, giammai tale locazione avrebbe potuto avere valore o Controparte_3 efficacia contro l'acquirente che, quale nuova proprietaria del CP_1 cespite, era subentrata nella posizione giuridica che il venditore
[...] vantava verso , ma anche se si fosse voluto ritenere la CP_3 Parte_1 locazione direttamente imputabile all'effettivo proprietario o a lui CP_3 comunque opponibile, ciò non avrebbe mutato le conclusioni e l'efficacia/opponibilità di tale contratto nei riguardi di CP_1
- l'obbligo del terzo acquirente di rispettare la locazione, anche a volerla CP_1 considerare come locazione a domino (ossia come una locazione stipulata dall'effettivo proprietario e a lui direttamente imputabile) è Controparte_3 comunque subordinato all'esistenza delle condizioni ex art. 1599 c.c. ma, nel caso in esame, mancava la prova che il contratto di locazione CP_4
avesse data certa anteriore alla vendita Anche il
[...] Parte_9 fatto che nel rogito dell'ottobre 2021 e avessero CP_1 Controparte_3 affermato che il bene ceduto era “locato” non era rilevante in virtù del principio secondo cui la conoscenza della locazione da parte dell'acquirente può avere rilevanza solo se abbia dato luogo alla verificazione di un fatto che, ai sensi dell'art 2704, I comma, c.c., stabilisca l'anteriorità della formazione del documento con un grado di certezza pari a quello fornito dalla registrazione o pagina 18 di 28 da uno degli altri eventi (menzionati da tale disposizione) normativamente parificati alla registrazione medesima;

- la ricorrente non aveva dato la prova che il documento costituito dal contratto di locazione si fosse formato prima del 4.10.2021; Controparte_4
- non era nemmeno invocabile il diverso meccanismo dell'art. 1600 c.c. non avendo provato la ricorrente di aver avuto la materiale detenzione del bene locato di via Cardano in epoca antecedente al 4.10.2021 e non essendo, a tal fine, indizi di tale detenzione le due ricevute di bonifico per euro 1.000,00;
- nemmeno la disciplina dell'art. 1606 c.c. era invocabile e del titolare del diritto
); Controparte_3
- il canone di locazione-indennità di occupazione doveva essere individuato nella misura di euro 1.000,00 mensili non essendo condivisibile la valutazione proposta da (la perizia prodotta era stata redatta senza visionare il CP_1 compendio locato e non era condivisibile al pari della nuova documentazione dimessa dalla difesa della società resistente);
- la domanda ulteriore di risarcimento del danno in relazione al pregiudizio subito dalla trascrizione della domanda giudiziale nei confronti di CP_1 andava rigettata e non vi erano i requisiti di cui all'art. 96, II comma, c.p.c.
3. Avverso detta sentenza ha proposto appello formulando le Parte_1 conclusioni di cui in epigrafe.
3.1. Si sono costituiti e contestando la fondatezza CP_1 Controparte_2 dell'appello e chiedendone il rigetto. ha inoltre proposto appello condizionato all'accoglimento dell'appello CP_1 principale lamentando l'errata quantificazione dell'indennità di occupazione e riproponendo le domande formulate in via subordinata nel giudizio di primo grado e dichiarate assorbite, precisamente le domande di simulazione assoluta e relativa del contratto di locazione e la domanda di dichiarazione di cessazione del suddetto contratto.
3.2. Rigettata, con ordinanza depositata il 25 aprile 2025, l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata formulata da Parte_1
pagina 19 di 28 all'udienza del 24 settembre 2025 le parti hanno proceduto alla discussione e la
Corte ha deciso la causa come da dispositivo di cui è stata data pubblica lettura.
Motivi della decisione
4. Con il primo motivo di appello lamenta che il termine per Parte_1
l'esercizio del diritto di riscatto andrebbe individuato nei sei mesi dalla trascrizione dell'atto di avveramento della condizione (12.12.2022) e non dalla data di trascrizione del contratto di compravendita con riserva di proprietà. Ad avviso dell'appellante principale, il suddetto termine decorre dalla trascrizione dell'atto di avveramento della condizione, in quanto, opinando secondo quanto affermato dal Tribunale, ove il conduttore esercitasse il riscatto nei sei mesi dalla trascrizione della vendita con riservato dominio, egli, in conseguenza del mancato pagamento del prezzo, sarebbe esposto al rischio di subire l'iniziativa del venditore diretta ad ottenere la risoluzione del contratto, mentre l'esercizio della prelazione da parte del conduttore è idoneo a produrre immediatamente gli effetti sostitutivi, dal lato dell'acquirente, della vendita.
4.1. Con il secondo motivo afferma che il Tribunale avrebbe errato nel respingere la domanda di simulazione della vendita di a in Pt_2 Controparte_3 quanto avente causa illecita perché posta in essere con il precostituito proposito fraudolento di impedire al conduttore l'esercizio della prelazione con Parte_1 riferimento all'immobile locato. La successione dei fatti, come descritti in sentenza, sarebbe la prova che la vendita del 16.7.2021 di a Pt_2 CP_3
è simulata e il Tribunale avrebbe ignorato che il 28.7.2021 le quote di
[...]
, di proprietà di (moglie di ) per Parte_1 Persona_6 Controparte_3 il 99% e di IN ST per l'1%, erano state vendute dalla prima a Tes_1
e a dalla seconda, e che, in tal modo, era
[...] Parte_5 Parte_1 passata dalla famiglia alla famiglia , eludendo l'obbligo del CP_3 Pt_5 proprietario locatore di effettuare la denuntiatio alla Controparte_3 conduttrice. Rileverebbero, inoltre, ulteriori circostanze (l'esiguità del prezzo della vendita 16.7.2021; le modalità di corresponsione dello stesso;
la differenza tra l prezzo pattuito nella vendita del 16.7.2021 e quella del 4.10.2021; la mancanza di indicazioni in relazione all'ipoteca menzionata nella vendita del 16.7.2021; il pagina 20 di 28 mantenimento del possesso dell'immobile da parte di . Se anche la Pt_2 vendita del 16.7.2021 non fosse simulata, avrebbe, comunque, una causa illecita volta esclusivamente ad eludere e/o confiscare il diritto di prelazione e riscatto e su tale domanda il Tribunale non si sarebbe pronunciato.
4.2. Con il terzo motivo di appello si duole che il Tribunale non abbia Parte_1 motivato in relazione al rigetto delle istanze istruttorie.
4.3. Con il quarto motivo censura la sentenza impugnata nella parte Parte_1 in cui il Tribunale ha ritenuto che la locazione del 27.7.2021 non fosse opponibile a per difetto certa vendita I. CP_1 CP_8 CP_9 Parte_10
Ciò in quanto nell'atto di cancellazione del patto di riservato dominio CP_3
aveva descritto la locazione del 27.7.2021 di cui
[...] Controparte_4 egli, peraltro, aveva trasmesso copia al compratore prima del 12.12.2022.
L'opponibilità deriverebbe, poi, dalla ratifica del contratto di locazione da parte di e, comunque, dalla detenzione - utilizzo del bene e con il Controparte_3 pagamento dei canoni (due contabili di euro 1.000,00) da parte della conduttrice.
Sarebbe, inoltre, applicabile la previsione di cui all'art. 1600 c.c. e la motivazione della sentenza sarebbe contraddittoria riconoscendo, da un lato, l'esistenza del contratto stipulato a non domino da la quale, seppure non più Parte_2 proprietaria, al tempo era sicuramente detentrice del bene, e dall'altro negando l'opponibilità del contratto di locazione a quando, nell'atto notarile del CP_1
4.10.2021, le parti si erano date atto che l'immobile venduto era locato, con conseguente rilevanza ai sensi degli artt. 1599, I comma, e 2704, I comma, c.c..
4.4. Con il quinto motivo , nel criticare la motivazione della sentenza Parte_1 nella parte in cui ha ritenuto che non fosse necessaria la forma richiesta per la donazione indiretta, essendo sufficiente lo schema negoziale adottato, rileva che la vendita da a , che prevedeva un prezzo inferiore a Pt_2 Controparte_3 quello effettivo, come dimostrato dal prezzo indicato nell'atto notarile 4.10.2021 del a sarebbe, in realtà, un corrispettivo meramente CP_3 CP_1 apparente “e al di là di ogni ragionevole dubbio non pagato dai compratori”.
Pertanto, le pronunce che ammettono la forma del negozio “compravendita” per dar luogo ad una donazione indiretta non potrebbero trovare applicazione.
pagina 21 di 28 5. Così sinteticamente riassunte le censure formulate dall'appellante principale, ritiene il Collegio che l'impugnazione non sia fondata e debba essere rigettata.
5.1. Infondato è il primo motivo: in tema di vendita a terzi dell'immobile locato, nel caso che il proprietario-locatore non abbia provveduto a comunicare al conduttore la propria intenzione di vendere l'immobile, come prescritto dall'art. 38 della legge n. 392 del 1978, il diritto di riscatto, disciplinato dal successivo art. 39 deve essere esercitato dal conduttore entro il termine di sei mesi dalla trascrizione del contratto di vendita a pena di decadenza e l'effetto preclusivo del diritto di riscatto prodotto dal decorso del termine di decadenza è assoluto e prescinde da ogni considerazione dei motivi per i quali il conduttore non sia venuto tempestivamente a conoscenza della trascrizione della vendita e non abbia potuto senza colpa evitare la decadenza, sicché neppur può rilevare che l'ignoranza del conduttore trovi giustificazione in un comportamento fraudolento del proprietario. (Cass, n. 3734/1989; Cass. Sentenza n. 5519/1991; Cass. n.
6417/1996).
Tale perentorietà risponde a precise esigenze tenute presenti dal legislatore, quali quelle di dare certezza ai rapporti giuridici e di determinare una par condicio tra acquirente e riscattante. Il riferimento alla trascrizione come momento formale, e non sostanziale, di trasferimento della proprietà dimostra, difatti, come il legislatore abbia voluto soddisfare il bisogno di certezza delle altrui situazioni giuridiche, dato che diversamente le compravendite i cui effetti non si realizzino immediatamente sarebbero soggette ad un termine indefinito di esercizio del diritto di prelazione e riscatto, in violazione non solo della lettera della legge ma anche circa la libera commerciabilità dei beni (Cass. n. 2004/1999).
Merita, pertanto di essere confermata la sentenza impugnata nella parte in cui ha Con accolto l'eccezione di decadenza formulata da .DI e rigettato la domanda di atteso che l'esercizio del diritto di riscatto non è legato all'efficacia Parte_1 traslativa della compravendita, ma alla stipulazione di un atto di compravendita, completo nei suoi elementi essenziali e regolarmente sottoposto a trascrizione, come avvenuto nel caso di specie.
pagina 22 di 28 Le allegazioni di circa eventuali situazioni patologiche che potrebbero Parte_1 verificarsi nell'esecuzione del contratto di compravendita esulano dal tema oggetto di esame e non spostano i termini della questione tenuto conto della previsione di legge, volta a garantire la certezza e la stabilità degli atti traslativi della proprietà, e che il conduttore che esercita il riscatto subentra nel contratto
(e non lo subisce) e viene a sostituirsi nella situazione giuridica di colui che aveva acquistato in violazione del diritto di prelazione facente capo al conduttore. Il subentro del conduttore nella posizione dell'acquirente si produce
“retroattivamente”, ex tunc, dalla data di stipulazione del contratto che ha violato il diritto di prelazione (Cass. n. 24230/2011; Cass. n. 34929/2022).
5.2. Infondati sono anche il secondo e il quinto motivo di impugnazione che, in quanto connessi, possono essere esaminati congiuntamente.
In primo luogo, è soggetto terzo in buona fede, tanto che CP_1 [...]
mai ha contestato nel corso del giudizio la buona fede di detta società. Pt_1
Inoltre, i contratti di compravendita che, secondo , sarebbero affetti Parte_1 da simulazione assoluta, sono stati conclusi in epoca antecedente alla stipula del contratto di locazione, in particolare, quello da a il Pt_2 Controparte_2
28.12.2018, sicché appare un fuor d'opera affermare che tale compravendita sia stata posta in essere “con il precostituito scopo di frodare il futuro eventuale conduttore, , quando tale compravendita è avvenuta tre anni Parte_1 prima della asserita locazione dell'immobile oggetto di causa.
Le circostanze evidenziate da non costituiscono elementi idonei al Parte_1 fine di ritenere simulata la vendita conclusa da a , Pt_2 Controparte_3 tenuto conto che tale vendita è antecedente all'asserita stipula della locazione, motivo per cui non è dato comprendere come tale vendita possa essere stata conclusa al solo scopo di eludere un diritto di prelazione che, però, non era ancora esistente.
Né tantomeno è significativo che i corrispettivi convenuti per le vendite ai due fratelli siano inferiori a quello convenuto nell'atto del 4.10.2021, essendo nella libera disponibilità delle parti stabilire le modalità per soddisfare i loro interessi.
pagina 23 di 28 Si osserva, comunque, che ben avrebbe potuto esercitare il suo Parte_1 diritto di prelazione entro il termine di sei mesi dalla trascrizione della vendita del
4.10.2021.
adduce che al Tribunale sarebbe sfuggita l'intesa simulatoria tra Parte_1
e , compiutasi con la cessione di quote del capitale Pt_2 Controparte_3 sociale di dalla famiglia alla famiglia , operazione Parte_1 CP_3 Pt_5 che avrebbe permesso a di eludere il suo obbligo di effettuare Controparte_3 la denuntiatio alla conduttrice.
Al di là della non chiara prospettazione, si osserva che, se è vero che la cessione di quote è datata 28 luglio 2021, tale atto è stato registrato soltanto in data 3 agosto 2021 e che alla data del 27 luglio 2021, non era ancora Parte_5
l'amministratore unico di (iscrizione 9 agosto 2021). Parte_1
Quanto alla nullità delle vendite tra e i fratelli e Parte_2 Controparte_3
, l'appellante principale si limita a riproporre le proprie allegazioni Controparte_2 nonostante il Tribunale abbia non soltanto escluso che tali vendite potessero essere delle donazioni, ma ha anche escluso, richiamando la pacifica giurisprudenza di legittimità, che anche nel caso in cui si fosse trattato di negozi misti di vendita e donazione, per gli stessi non sarebbe stata necessaria la forma dell'atto richiesta per la donazione diretta, essendo, invece, sufficiente la forma dello schema negoziale adottato.
La circostanza che il prezzo pagato da sia inferiore rispetto a Controparte_3 quello corrisposta da non permette certo di affermare che si sia trattato di CP_1 una donazione.
5.3. Merita di essere condivisa la decisione del Tribunale (terzo motivo di impugnazione) di rigettare le istanze istruttorie formulate dalle parti in causa
(ordinanza 23.6.2024) stante la sufficienza, ai fini del decidere, dei documenti in atti (sentenza pag. 8). Infatti, l'istanza ex art. 210 c.p.c. appariva generica ed esplorativa e soprattutto non necessaria alla luce della documentazione prodotta dalle parti (bonifici ) e degli elementi acquisiti che deponevano, e Controparte_2 depongono, per l'esclusione di una vendita simulata.
pagina 24 di 28 Quanto alle prove orali, il capitolo a) era ed è inammissibile avendo il Tribunale, in relazione alla sottoscrizione del contratto di locazione, puntualmente motivato prendendo anche in considerazione la possibilità che tale contratto fosse stato sottoscritto da e senza, che sul punto (da pag. 14 a pag. 16), Controparte_3
abbia formulato uno specifico motivo di impugnazione. Parte_1
Parimenti inammissibili sono i capitoli b) e c) in quanto irrilevanti ai fini della decisione, non circostanziati e valutativi.
5.4. Anche il quarto motivo di appello non merita di essere accolto: il Tribunale ha correttamente applicato le norme di legge e rilevato che sarebbe stato onere della conduttrice provare, ai fini dell'opponibilità del contratto ai sensi dell'art. 1599 c.c., che la locazione avesse data certa anteriore alla vendita Parte_10
.DI., ma tale prova non è stata offerta da .
[...] Parte_1
Né può soccorrere, a supporto della tesi dell'appellante principale, il disposto di cui all'art. 2704 c.c., che richiede, in alternativa a quelli specificamente indicati,
l'accertamento di “un altro fatto” ad essi equipollente in quanto idoneo a dare obiettiva certezza della data di un documento.
Appare, infatti, irrilevante che nel contratto del 4.10.2021 le parti abbiano affermato, senza ulteriori riferimenti, che il bene ceduto era “locato” in quanto quello che era onere di provare non era che l'acquirente Parte_1 CP_1 sapesse o meno che il bene acquistato era genericamente “locato”, bensì che il contratto di locazione si fosse formato prima del 4.10.2021. Controparte_4
È bene precisare che, contrariamente a quanto asserito da il termine Pt_1
“locato” non compare più volte nel contratto di compravendita, bensì soltanto genericamente una volta nel capitolo 1 e mai negli artt. 2, 4 e 7.
Come ben evidenziato dal Tribunale, la conoscenza della locazione da parte dell'acquirente poteva avere rilevanza solo se avesse dato luogo alla CP_1 verificazione di un fatto che, ai sensi dell'art 2704, I comma, c.c., stabilisse l'anteriorità della formazione del documento con un grado di certezza pari a quello fornito dalla registrazione o da uno degli altri eventi normativamente parificati alla registrazione medesima. Tale non può essere considerata la pagina 25 di 28 semplice affermazione contenuta nell'atto di compravendita che il fabbricato era
“locato” senza altri riferimenti.
In mancanza di tale prova il meccanismo dell'art. 1599 c.c. non può operare e, Con quindi, la locazione non è opponibile a .DI s.r.l. Controparte_4
Né a diverse conclusioni portano le lettere inviate da nel 2022, quando Pt_2 ormai il termine di sei mesi dalla trascrizione del contratto di compravendita era decorso, al pari delle dichiarazioni rese da nell'atto di Controparte_3 cancellazione del patto di riservato dominio, immediatamente e puntualmente contestate dall'acquirente CP_1
Priva di pregio è l'affermazione di secondo cui il Tribunale avrebbe Parte_1 completamente ignorato la ratifica della locazione operata da Controparte_3 nell'atto del 12.12.2022: in verità nella sentenza impugnata la tesi della ricorrente è stata valutata e ritenuta irrilevante in quanto, anche nel caso in cui si fosse ritenuto che la locazione fosse a domino, l'obbligo del terzo acquirente di rispettare tale locazione era comunque subordinato all'esistenza delle condizioni ex art. 1599 c.c. che, nella fattispecie, non ricorrevano.
Secondo , in ogni caso, soccorrerebbe l'art. 1600 c.c. tenuto conto Parte_1 che la detenzione di sarebbe pacifica, così come il pagamento dei canoni Pt_2 di locazione a Invero, l'appellante principale non si confronta con la Pt_2 motivazione del Tribunale (e non fornisce elementi idonei a contrastarla), che ha correttamente posto in rilievo che era onere di provare di avere Parte_1 avuto la detenzione dell'immobile antecedentemente al 4.10.2021, prova non fornita, e che le due ricevute di bonifico non erano un dato dotato dei requisiti della precisione e della gravità, atteso che pagare i primi due canoni di un contratto di locazione non implica che il bene concesso in godimento sia stato effettivamente occupato o detenuto in quel periodo da . Parte_1
Del resto, si deve osservare che le due ricevute di bonifico non contengono alcuno specifico riferimento all'asserito contratto di locazione oggetto di causa.
Sul punto il Tribunale ha correttamente e condivisibilmente specificato che il dovere di pagare il corrispettivo previsto dal contratto di locazione non è correlato alla materiale detenzione/occupazione del bene ma solo alla possibilità di pagina 26 di 28 godimento che deve essere garantita dal locatore e che, pertanto, in mancanza della prova dell'effettiva immissione nel possesso del bene locato in un momento antecedente al rogito di vendita, nemmeno ai sensi dell'art. 1600 c.c. il contratto di locazione era (ed è), opponibile a CP_1
D'altra parte, ribadito che la locazione datata 27 luglio 2021 è priva di data certa e che soltanto il 12 novembre 2021 tale contratto è stato registrato, non è dato comprendere come lo stesso possa essere stato concluso effettivamente il 27 luglio 2021 quando, a tale data, non era né socio, né tantomeno Parte_5 amministratore unico di , tenuto conto, come sopra già evidenziato, Parte_1 che l'atto con cui e IN ST hanno ceduto e venduto ad Persona_6
e la loro quota di capitale di Parte_5 Testimone_1 Parte_1
è il 28 luglio 2021 e registrato il 3 agosto 2021. Parte_11
6. Nulla deve, infine, essere disposto in ordine all'appello incidentale proposto da in quanto subordinato all'accoglimento, anche parziale, dell'appello CP_1 principale.
7. Le spese di lite del grado seguono la soccombenza dell'appellante principale e vengono liquidate in favore delle parti appellate costituite come in dispositivo secondo parametri medi per le fasi di studio e introduttiva, senza fase istruttoria, non espletata, e secondo parametri minimi per la fase decisionale (scaglione di valore indeterminato alto). Nulla va disposto circa le spese di lite nei confronti delle parti rimaste contumaci.
7.1. Sussistono i presupposti per il versamento da parte di Parte_1 dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del Testo Unico Spese di
Giustizia n.115/2002.


P.Q.M.


La Corte di appello di Venezia, definitivamente decidendo nella causa di appello avverso la sentenza n. 1917/2024 del Tribunale di Padova, così pronuncia:
- rigetta l'appello proposto da Parte_1
- condanna al pagamento delle spese di lite del presente Parte_1 grado in favore di e di che si liquidano, in favore CP_1 Controparte_2
pagina 27 di 28 di ciascuna parte, in complessivi euro 9.991,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese generali (15%) e accessori come per legge se dovuti, con distrazione in favore degli avvocati Filippo Pavone e Roberto Morachiello dichiaratisi antistatari;

- dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte di
[...] dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello Parte_1 dovuto per la stessa impugnazione, ai sensi dell'art.13, comma 1 quater, d.p.r.
n. 115/2002.
Venezia, 24 settembre 2025
La Presidente
OT SE
Il Consigliere estensore
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