N. R.G. 1398/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO di TORINO
Sezione Seconda Civile composta dai Sigg. Magistrati: dott.ssa Cecilia Marino Presidente rel. dott.ssa Maria Gabriella Rigoletti Consigliere dott. Roberto Rivello Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. RG 1398/2022 promossa da: Contr
P. IVA con sede legale in via Libertà n.3 (p.i.v.a. Parte_1 P.IVA_1
) in persona del legale rappresentante rappresentata e difesa P.IVA_1 Controparte_2 dall'Avv. Davide Balzaretti del Foro di Vercelli (PEC: ) Email_1
presso il cui studio è elettivamente domiciliata in Vercelli, Via Gattinara n. 1
APPELLANTE contro
C.F. , sito in Vercelli, Via Mercadante n. 2, in Controparte_3 P.IVA_2 persona dell'Amministratore pro tempore , rappresentato e difeso dagli Avvocati Controparte_4
Edoardo Dattrino, Sara Deangelis, Daniele Capolupo e Raffaella Aimone ed elettivamente domiciliato, ai fini del presente procedimento, presso lo Studio Legale Cedars Associati (PEC:
, Email_2 Email_3
, ), in Email_4 Email_5
Vercelli, Via Pietro Lucca n. 1
APPELLATO
1

OGGETTO: Appello avverso l'ordinanza n. 1102/2022 pronunciata dal Tribunale di Vercelli in data
4.10.2022
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO, accogliere per i motivi tutti dedotti nella narrativa del ricorso per gravame il proposto appello e, per l'effetto, in riforma dell'impugnata ordinanza exart.702 ter c.p.c., emessa e notificata il 05.10.2022 dal Tribunale di Vercelli – Giudice Dott. Gaspari nella causa n.1328/2022 R.G. accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si intendono richiamate e conseguentemente dichiarare illegittima e quindi annullare la deliberazione assunta sul punto n.1 dell'ordine del giorno dall'assemblea condominiale del tenutasi il Controparte_3
28 giugno 2021 la quale viola il disposto di cui all'art.6 del Regolamento Condominiale e come tale
è illegittima ai sensi dell'art.1137 cod. civ. in quanto limitativa del diritto della attrice, CP_5 odierna appellante, a destinare i locali di sua proprietà ubicati al piano terreno dello stabile all'attività di “sala del commiato”.
Con vittoria di spese, diritti, onorari ed accessori del giudizio di primo grado e del presente grado d'appello
Per parte appellata:
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Torino:
In via preliminare: dichiarare l'inammissibilità dell'appello;
Nel merito in via principale: rigettare integralmente l'appello siccome infondato in fatto e diritto e per l'effetto confermare l'ordinanza del Tribunale di Vercelli rep. 1102/2022 del 5 ottobre 2022 resa nel procedimento RG 1328/2021 E respingere ogni domanda formulata dall'appellante;
LITE TEMERARIA: condannare il con sede legale in Lignana (VC), via Parte_2
Libertà n.4 (p.i.v.a. in persona del legale rappresentante in carica sig.ra P.IVA_1 [...]
ex art. 96 c.p.c., al risarcimento dei danni da “lite temeraria” cagionati al CP_2 CP_3
, danni che si quantificano in via equitativa nella somma di Euro 3.000,00 ovvero negli
[...]
importi diversi minori o maggiori ritenuti di giustizia;

In ogni caso: con il favore delle spese, oltre al rimborso spese generali 15%, IVA e CPA come per legge, per entrambi i gradi di giudizio, aumentati del 30% ai sensi del D.M. n. 55/2014, modificato dal D.M. 37/2018, in virtù della redazione del documento con contenuti ipertestuali, oltre alla tassa di registro se e come liquidata, oltre ad ogni successiva eventuale occorrenda
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
2 Con atto di citazione del 21.07.2021, nel rito mutato ex art. 183 bis cpc nelle forme ex art. 702ter ss. cpc, ha citato in giudizio il chiedendo l'annullamento Parte_2 Controparte_3
della delibera di assemblea condominiale del 28.6.2021.
Esponeva la società attrice di essere proprietaria di un immobile sito al pianterreno del Condominio, concesso in comodato d'uso a che, a propria volta, in data 17.5.2021, aveva Controparte_6
concesso in locazione il medesimo a per destinarlo a “sala del commiato”. Parte_3
In data 28.6.2021 l'assemblea condominiale, deliberando sul punto 1 dell'ordine del giorno, aveva respinto la richiesta del di apertura della sala da commiato nell'immobile locato ad Parte_2 Pt_3
[...
Parte attrice riteneva la suddetta delibera illegittima, ponendosi in presunta violazione dell'art. 6 del regolamento che consentiva di destinare le unità immobiliari site al pianterreno a CP_7
“negozio e pubblico esercizio di qualsiasi genere e natura”, tranne una serie di attività ivi elencate, in cui non rientrava la tipologia di sala in questione.
Costituendosi in giudizio con comparsa del 16.11.2021, il rilevava il divieto Controparte_3 di subaffitto totale o parziale degli immobili ai sensi dell'art. 7 del regolamento condominiale e la conseguente inopponibilità sia del comodato d'uso tra la proprietaria e l' sia del Controparte_6 contratto di locazione stipulato tra quest'ultima e In ossequio alla normativa regionale, CP_8 inoltre, con particolare riferimento al Decreto presidente della Giunta regionale n. 7/R dell'8.8.2012 ed alla Delibera del Consiglio Regionale Piemonte n. 61 – 10542 del 17.3.2015, l'istanza di apertura della sala da commiato avrebbe dovuto essere preceduta dall'acquisizione del parere favorevole del condominio, espresso secondo le vigenti disposizioni di legge. Parte convenuta lamentava altresì che, successivamente alla notifica dell'atto di citazione, dai cartelloni apposti sulla facciata e dalla nota illustrativa redatta dal tecnico della fosse emersa l'intenzione dell'attrice di CP_8
modificare la facciata condominiale, la quale avrebbe parimenti richiesto l'approvazione dell'assemblea ai sensi dell'art. 4 del Regolamento, rendendo ancor più legittima la delibera di diniego impugnata. Affermava infine il che l'apertura di una sala di commiato, CP_3 disciplinata per la prima volta negli anni '90, fosse annoverabile, per le sue peculiari caratteristiche e per i requisiti igienico-sanitari indicenti sull'iter autorizzativo, tra le attività vietate di cui all'art. 6 del Regolamento, risalente al 1965, attraverso la ricostruzione della comune intenzione delle parti ex art. 1363 c.c.
Alla prima udienza venivano concessi i termini per introdurre il procedimento di mediazione, avente esito negativo. Tentata invano la conciliazione della lite, la causa veniva discussa all'udienza del
20.09.2022 e approdava a decisione.
3 Con ordinanza del 4.10.2022 il Tribunale di Vercelli rigettava la domanda attorea e condannava
[...]
al rimborso delle spese di lite in favore del Parte_2 CP_3
Avverso la suddetta ordinanza, notificata in data 05.10.2022, la società ha proposto Parte_2 appello, al fine di ottenerne l'integrale riforma, con conseguente declaratoria di illegittimità e annullamento della deliberazione assunta sul punto n.1 dell'ordine del giorno dell'assemblea del tenutasi in data 28.06.2021, per violazione dell'art 6 del Regolamento Controparte_3 condominiale, in quanto limitativa del diritto dell'appellante a destinare i locali di sua proprietà all'attività di “sala del commiato”, con vittoria di spese di entrambi i gradi di giudizio.
Parte appellata si è costituita in giudizio, eccependo in via preliminare l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348bis cpc, per risolversi il medesimo in una mera riproposizione delle argomentazioni già svolte dinanzi al giudice di prime cure, senza alcuna specifica contestazione alla motivazione del provvedimento impugnato e chiedendo in via principale nel merito il rigetto dell'appello, in quanto infondato in fatto e in diritto, con integrale conferma della pronuncia di primo grado e condanna al risarcimento del danno da lite temeraria. L'appellato ritiene corretta l'applicazione, da parte del giudice di primo grado, della normativa regionale richiedente il preventivo, necessario ed obbligatorio parere favorevole dell'assemblea condominiale in ordine all'apertura di una sala di commiato, alla quale, nella fattispecie, sarebbe altresì estendibile il divieto di cui all'art. 6 del Regolamento, per i riflessi negativi di natura igienico-sanitaria e l'accesso di numerosi utenti. In ogni caso, conclude il , ogni questione sarebbe assorbita e superata CP_3
dalla mancata definizione, da parte del attraverso gli strumenti urbanistici a ciò Controparte_9 deputati, dell'ubicazione nel proprio territorio delle sale di commiato.
All'udienza del 1° marzo 2023, il Collegio fissava l'udienza di precisazione delle conclusioni ex art. 127 ter c.p.c. al 24 aprile 2024, con termine per la trattazione scritta fino all'udienza stessa.
Precisate le conclusioni all'udienza del 24.04.2024, la causa veniva quindi trattenuta a decisione con assegnazione dei termini per il deposito degli scritti conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
-L'ordinanza impugnata
Il Tribunale di Vercelli ha rigettato la domanda proposta da ritenendo la sussistenza Parte_2
dell'obbligo di acquisizione preventiva del parere favorevole del per il soggetto che CP_3
voglia poter procedere all'apertura, nel proprio stabile, di una sala del commiato, così come previsto dall'art. 8 del Piano di coordinamento per la realizzazione di nuovi cimiteri e crematori, approvato con deliberazione del Consiglio Regionale n. 61 -10542/2015 (che segue la normativa della Regione
Piemonte del 2011, 2012, 2014 e 2015), Piano Regionale a cui il avrebbe dovuto Controparte_9
adeguarsi.
4 Per tale motivo il giudice di primo grado ha ritenuto l'indagine sul contenuto dell'art. 6 del
Regolamento condominiale superflua.
Il giudice di prime cure ha osservato, in ogni caso, come la peculiarità dell'attività oggetto di causa impedisca di annoverare la medesima tra i “negozi” e/o i “pubblici uffici” di cui al suddetto art. 6 del
Regolamento condominiale, trattandosi, secondo il Piano regionale del 2015, di attività funerarie, disciplinate congiuntamente ai servizi cimiteriali e crematori, con specifica previsione dei soggetti legittimati all'esercizio, della relativa collocazione e accessibilità, dei requisiti igienici e logistici.
Oltre a non poter essere contemplata al tempo della redazione del Regolamento condominiale, nel
1965 (le sale di commiato non esistevano a quel tempo), l'attività in oggetto è priva di specifica regolamentazione da parte del che, in ossequio al Piano regionale, avrebbe Controparte_9 dovuto definire l'ubicazione delle sale di commiato nel proprio territorio, attivando lo strumento urbanistico vigente e le necessarie procedure di variante ex LR 56/1977.
In definitiva, il Tribunale ha ritenuto non sussistere i presupposti per annullare la delibera 28.6.2021 dell'assemblea del per contrasto con l'art. 6 del regolamento condominiale, Controparte_3
con condanna della parte soccombente alla rifusione delle spese di lite in Parte_2
favore del Controparte_3
-I motivi di appello proposti da Parte_2
Alla luce delle suddette statuizioni, l'appellante chiede la riforma integrale dell'impugnata ordinanza, con conseguente declaratoria di illegittimità e annullamento della deliberazione assunta sul punto n.1 dell'ordine del giorno dell'assemblea del tenutasi in data 28.06.2021, Controparte_3
sollevando le seguenti censure.
Primo motivo
Con il primo motivo di impugnazione l'appellante ritiene il provvedimento impugnato viziato da errata applicazione e/o interpretazione di legge nella parte in cui il Giudice di primo grado ha affermato la necessità di acquisire il preventivo parere favorevole dell'assemblea condominiale, secondo quanto previsto dal Piano Regionale di coordinamento.
Secondo parte appellante il parere può in particolare ritenersi necessario soltanto in assenza di
Regolamento. Nel momento in cui, invece, il sia dotato, come nel caso di specie, di CP_3
regolamento condominiale di natura contrattuale, è possibile, ad avviso di , prescindere Parte_2 dall'approvazione assembleare, in quanto le clausole ivi contenute, relative a poteri e limiti frapposti alle facoltà spettanti ai condomini, sarebbero vincolanti per gli acquirenti delle singole unità immobiliari al momento del trasferimento del bene.
Qualora, inoltre, l'attività in questione non sia espressamente vietata dal regolamento, a maggior ragione non si renderebbe necessaria l'autorizzazione preventiva del Condominio, in quanto
5 l'autorizzazione all'esercizio della stessa è già implicitamente contemplato e accettato all'atto di acquisto dell'immobile. Nella fattispecie, la sala del commiato può ragionevolmente ascriversi a
“negozio e pubblico esercizio di qualsiasi genere e natura” e non è riconducibile, per estensione analogica, alle attività espressamente vietate dall'art. 6 (officine meccaniche, sale da ballo, scuole di musica e canto, pasticceria, ambulatori, cliniche specialistiche,..); essa risulterebbe pertanto già ammessa e legittima.
Secondo motivo
Con il secondo motivo di gravame l'ordinanza impugnata viene censurata per avere ritenuto superflua ogni ulteriore indagine sul contenuto dell'art 6 del Regolamento di Condominio, con particolare riferimento alla tipologia di attività vietate ivi indicate, onde valutare l'eventuale estensione analogica del divieto alle sale del commiato. Ritiene infatti l'appellante che l'attività in questione possa linearmente e pacificamente ascriversi a alla nozione di “pubblico esercizio”, avvalorato dalla dizione
“di qualsiasi genere e natura”; tale espressione consentirebbe infatti al Regolamento, risalente al 1965, di non restare ancorato al momento storico della propria approvazione, ma di contemplare ogni successiva ed eventuale attività maturata dall'evoluzione sociale e dei costumi, di cui le sale da commiato sarebbero un'espressione, stante il modello anglosassone invalso da decenni, al pari di altre tipologie di attività via via affermatesi (sale da gioco, centri benessere “spa”, pubs, ecc.). Né possono addursi, sostiene la proprietà, il potenziale nocumento per la quiete, l'igiene e il decoro del condominio. Il giudice di prime cure, al riguardo, non avrebbe neppure preso in esame la doglianza del convenuto per la presunta compromissione del decoro architettonico dell'edificio, derivante dalla trasformazione di una finestra in seconda porta di accesso ai locali, senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea; tale apertura , infatti, come documentato in primo grado, era già preesistente sin dal momento dell'edificazione dello stabile, era stata tradotta in finestra munita di sbarre per esigenze della banca precedente conduttrice e successivamente ripristinata come porta, così da non necessitare di alcuna autorizzazione condominiale.
-La difesa del Controparte_3
Parte appellata ha richiesto in via preliminare la declaratoria di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348bis cpc, in quanto, essendo privo dell'indicazione delle parti di provvedimento impugnate e dell'indicazione delle circostanze da cui siano derivate le violazioni di legge rilevanti, pare risolversi nella mera riproposizione delle argomentazioni già svolte in primo grado. Il ha quindi insistito per l'applicabilità al caso in esame della normativa regionale avente CP_3
ad oggetto la disciplina dei requisiti necessari per l'apertura delle sale di commiato, la quale impone il parere preventivo favorevole, necessario e obbligatorio, all'apertura medesima all'interno dello stabile in questione. In relazione all'art. 6 del Regolamento condominiale, esso rivestirebbe la
6 precipua funzione di tutela dei singoli condomini da attività potenzialmente negative sotto il profilo igienico-sanitario o comportanti l'accesso di numerosi utenti;
tale si presenterebbe una sala del commiato, alla pari di cliniche specialistiche, ambulatori o altre attività ivi espressamente indicate;
il divieto articolato e dettagliato di cui all'art. 6 può dunque legittimamente estendersi al servizio auspicato dalla conduttrice il quale non può, per sua natura, essere qualificato come CP_8
“negozio” , né come “pubblico ufficio”. Tale valutazione risulterebbe tuttavia assorbita, come asserito dal giudice di primo grado, dalla carenza di specifica regolamentazione in punto requisiti e ubicazione da parte del malgrado il Piano Regionale attribuisca allo stesso la Controparte_9
competenza a disciplinare la materia. Alla luce di tali contestazioni e argomentazioni, il Condominio chiede altresì la condanna del Bar al risarcimento dei danni per lite temeraria ex art. 96 c.p.c., Pt_2
liquidabili in via equitativa in € 3000,00, o altra diversa somma, maggiore o minore, ritenuta di giustizia.
-La decisione
L'appello deve essere accolto.
Occorre in primo luogo considerare che la disciplina applicabile ai fini della decisione del presente processo è quella relativa al diritto di proprietà e ai rapporti condominiali, ossia il codice civile, con particolare riferimento agli artt. 1117 e ss. e 1138, relativo al Regolamento di condominio, che assurge a sua volta a fonte normativa del caso in esame.
La legislazione regionale, a cui fa riferimento il e lo stesso Tribunale di Vercelli, non CP_3 rileva in quanto non può porre limiti all'esercizio del diritto di proprietà sancito dall'art. 832 c.c..
La norma richiamata dal è l'art. 8 del Piano regionale nella sezione dedicata alle sale di CP_3 commiato private, che afferma: “Nel caso di edifici esistenti…l'istanza all'apertura della sala di commiato deve essere preceduta dall'acquisizione del parere favorevole del condominio, espresso secondo le vigenti disposizioni di legge.”
La norma significa che l'interessato, per poter presentare l'istanza all'apertura della sala di commiato e ottenere la relativa autorizzazione, deve avere ottenuto il parere favorevole del CP_3
Certamente la norma richiede sempre, anche nel caso di sussistenza del Regolamento di condominio, il predetto parere favorevole;
ciò è provato dalla clausola di carattere generale ivi contenuta, che non distingue tra casi in cui vi sia e casi in cui non vi sia un Regolamento di condominio.
Qualora, come nel caso in oggetto, il Condominio non abbia dato detto parere favorevole, è facoltà dell'interessato di impugnare la delibera.
La controversia deve quindi essere risolta sulla base dell'analisi del Regolamento di Condominio, facente parte dell'atto costitutivo del condominio stesso, a rogito Notaio del Persona_1
12.03.1965 (rep. 13636 – racc. 2663).
7 Ciò comporta l'irrilevanza, ai fini della decisione della presente causa, della mancata adozione, da parte del della regolamentazione della materia sul proprio territorio. Controparte_9
Il Regolamento all'art. 6 prevede “Limitazioni e divieti nella destinazione della parte di proprietà esclusiva” e dispone che “…Le unità immobiliari che saranno site nel piano interrato e piano terreno, potranno essere adibite a negozio e pubblico esercizio di qualsiasi genere e natura, ad eccezione di officine meccaniche, di qualsiasi tipo e qualità, depositi di materiali corrosivi ed esplosivi, impianti di attività industriale o artigiana comportanti occupazioni di operai, macellai, sale da ballo e scuole di musica e canto, palestre ginnastiche e pugilistiche, forni di pane e forni di pasticceria, cliniche specialistiche, ambulatori, istituti mutualistici”. Lo stesso articolo del Regolamento Condominiale prevede che “Ogni condomino è libero di vendere ed affittare a qualsiasi persona la propria particolare proprietà, obbligando però i subentranti ad osservare il presente regolamento” .
Come correttamente osservato dall'appellante, il è dotato di regolamento Controparte_3
condominiale contrattuale, vincolante per tutti i condomini, che con esso dichiarano la propria volontà negoziale in punto diritti, libertà e limiti di utilizzo delle parti comuni.
L'impugnazione della delibera assembleare del 28.06.2021 sul punto n.1 dell'ordine del giorno è legittimamente volta ad ottenerne l'annullamento per violazione dell'art.1137 cod. civ., in quanto limitativa del diritto della condomina attrice di destinare i locali di sua proprietà, ubicati al piano terreno dello stabile, ad attività di sala del commiato.
All'accoglimento della domanda del si perviene necessariamente attraverso la valutazione Parte_2 della corretta interpretazione e applicazione dell'art. 6 del Regolamento.
Ora l'attività di esercizio delle sale di commiato rientra tra i pubblici esercizi, concetto con il quale si intende ogni attività che fornisca servizi al pubblico.
La previsione della legittimità dell'esercizio di pubblici servizi “di qualsiasi genere e natura” approntabili al piano terreno prevista dall'art. 6 assurge a clausola aperta e duttilmente conforme all'evoluzione storico-sociale, come la diffusione di altre nuove attività dimostra (sale da gioco, centri benessere, ..). Per contro, l'elenco delle attività vietate è molto dettagliato e risponde ad oggettive esigenze di tutela per la quiete, il decoro e l'igiene del condominio, dovendo pertanto essere interpretato e applicato in modo restrittivo;
è d'altronde un elenco costruito con riferimento alle specifiche caratteristiche di ogni attività vietata: dalla insalubrità delle officine meccaniche o degli impianti industriali o macellerie, alla rumorosità delle sale da ballo e scuole di musica e canto, all'accesso continuativo di pubblico per cliniche o ambulatori.
Nella fattispecie il servizio di “sala di commiato” è servizio comportante ogni volta l'accesso di un numero circoscritto di persone, nella tipologia dell'estremo saluto “a feretro chiuso”, come indicato nella preventiva comunicazione amministrativa al Comune di Vercelli e all'ASL, senza che risulti
8 alcun risvolto negativo sul piano del decoro o dell'igiene, requisito ultimo che è comunque preventivamente valutato dall'Autorità Amministrativa.
Qualora il condominio ritenga di vietare ulteriori attività, può farlo modificando ai sensi di legge il
Regolamento di Condominio.
Il carattere restrittivo e la non estendibilità dei divieti di determinate attività, contenuti nel
Regolamento di Condominio, sono stati altresì argomentati esaustivamente dalla Corte di Cassazione, stante la piena tutela del diritto di proprietà: “la giurisprudenza di questa Corte è costante, innanzi tutto, nell'affermare che i divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze;
pertanto, l'individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l'ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti” (Cass. Sent. 24526 del 9.08.2022
Fonte Italgiureweb). Il relativo accertamento è rimesso al giudice di merito, implicando una caratteristica valutazione di fatto.
A ciò consegue, in riforma integrale della pronuncia di primo grado, l'annullamento della deliberazione assunta sul punto n.1 dell'ordine del giorno dall'assemblea del Controparte_3 tenutasi il 28 giugno 2021, per violazione dell'art.6 del Regolamento Condominiale e dell'art.1137 cod. civ.
Le spese legali seguono la soccombenza di parte appellata e sono liquidate nei due gradi di giudizio secondo la voce della tariffa relativa al valore indeterminabile di bassa complessità, scaglione minimo, considerate le questioni trattate.

P. Q. M.

La Corte d'Appello di Torino - Sezione Seconda Civile, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso l'ordinanza n. Parte_2
1102/2022 pronunciata dal Tribunale di Vercelli;
accoglie l'appello e riforma integralmente l'ordinanza impugnata, annullando la deliberazione assunta al punto n.1 dell'ordine del giorno dall'assemblea del tenutasi il 28 Controparte_3
giugno 2021; condanna parte appellata a rifondere le spese del presente giudizio, che si liquidano per il primo grado in euro 3.597,10 e per il secondo grado in € 3.473, oltre rimborso forfettario del 15%, C.P.A.,
IVA, se dovuta, e successive occorrende.
9 Così deciso nella camera di consiglio in data 5.02.2025
10
Il Presidente rel.
dott.ssa Cecilia Marino