REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA SEZIONE OTTAVA CIVILE
Così composta: così composta: dr. Gisella Dedato Presidente relatore dr. Giuseppe Staglianò Consigliere dr. Edoardo Mancini Giudice Ausiliario all'esito della camera di consiglio, ha pronunciato la seguente Nella causa civile iscritta al n. 5860 Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2021, ha emesso la seguente SENTENZA
TRA
, rappresentato e difeso dall'Avv. Longaroni Parte_1
Umberto, come da procura in atti
APPELLANTE E E , rappresentati e difesi CP_1 CP_2 dall'Avv. Ielo Antonio, non costituiti
APPELLATI
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 14197/2021 del Tribunale di Roma, pubblicata l'8 settembre 2021
RAGIONI DELLA DECISIONE Il Tribunale di Roma, con la sentenza di cui in epigrafe, ha così riassunto, per quel che qui interessa, la vicenda per cui è causa: “ Con atto di citazione notificato in data 27.02.18 gli attori hanno citato in giudizio il Sig. per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: - Parte_1
Accertare e dichiarare che gli attori sono unici ed esclusivi legittimi proprietari del terreno di mq.118 circa facente parte della particella catastale 125, foglio 44 del Comune di Roma, meglio indicata in giallo nel documento allegato sub. n.10; - in conseguenza del precedente accertamento condannare il Sig. all'immediato rilascio del Parte_1 terreno anzidetto libero da persone e cose in favore degli attori;
-
r.g. n. 1

condannare il Sig. al pagamento in favore degli attori della Parte_1 somma complessiva di € 171.122,44 o della maggiore o minore somma che verrà determinata in corso di causa a titolo di risarcimento dei danni materiali riportati e per il mancato utilizzo dal 1993 ad oggi, oltre interessi legali decorrenti da tale data;
- condannare il Sig. al Parte_1 pagamento delle spese processuali e degli onorari di avvocato da liquidare sulla base del noto decreto ministeriale. A sostegno delle proprie domande deducevano: - di essere comproprietari dell'immobile sito in Roma, località Isola Farnese, via di Isola Farnese, 69 e precisamente della casa di abitazione da cielo a terra, composta di tredici vani catastali, con annessi corte e ripostigli;
- che detta porzione immobiliare risulta riportata al NCEU del Comune di Roma alla partita 451577, foglio 44, particella 125 e 941, graffata, via Isola Farnese n.69 della estensione complessiva di mq 1.550; - di averne acquistato la proprietà per acquisto fattone dai IG.ri e Persona_1 Persona_2
con atto del 13.01.2000; - che questi ultimi ne avevano acquistato la
[...] proprietà per acquisto del 21.10.1992 dai IG.ri e Persona_3 Per_4
i quali, a propria volta, avevano acquistato in data 24.09.1992
[...] dalla (già ; - che la Controparte_3 Controparte_4
a propria volta, ne aveva acquistato la proprietà dalla Controparte_4
Sig.ra ved. e dai figli i quali avevano conseguito la Persona_5 CP_5 proprietà per successione legittima del marito e del padre Sig. Per_6
- che il Sig. aveva conseguito la proprietà dell'immobile con
[...] CP_5 due distinti atti di compravendita del 25.05.1948 (dalla sig.ra e Per_7 del 18.12.1954 (dal sig. ); - che entrambi i danti causa Persona_8 avevano acquisito la proprietà dall'originario proprietario
[...]
; - che il convenuto aveva acquistato una porzione Parte_2 di terreno confinante di mq. 1670 e nel 1992 si era illegittimamente impossessato dal terreno compreso tra il confine catastale delle due proprietà ed il muro di costruzione degli immobili degli attori;
- che il convenuto aveva avviato nei confronti degli attori una azione di manutenzione del possesso, perduta con sentenza di Cassazione del 2016 che aveva definitivamente chiuso il giudizio;
- che il convenuto Sig. si Pt_1 era, quindi, indebitamente appropriato di una parte di terreno di mq.118 circa facente parte della particella catastale 125, foglio 44 del Comune di Roma meglio indicata in giallo nel documento allegato sub. n.10; - che il mancato accesso a questa parte di terreno ha determinato infiltrazioni ad alcuni locali, resi inutilizzabili, in relazione ai quali è stato chiesto il risarcimento del danno. Si è costituito in giudizio il Sig. chiedendo il rigetto delle Parte_1 domande attrici in quanto totalmente infondate in fatto ed in diritto.
Assumeva il convenuto che gli attori non avevano acquistato il terreno in contestazione, facendo in particolare riferimento ai disegni allegati alla istanza di condono edilizio del 15.9.1989 presentata dai sigg.ri Per_3
r.g. n. 2 danti causa degli attori, nei quali il muro perimetrale degli attori era indicato come limite della proprietà; eccepiva l'irrilevanza delle mappe catastali nel giudizio di rivendicazione. Nelle memorie 183 c.p.c. parte attrice replicava osservando: a) che l'area in contestazione rientrava nelle particelle catastali acquistate;
b) che l'attore nulla aveva dedotto per dimostrare di essere il proprietario dell'area in contestazione”. Così riassunta la vicenda di causa, il Tribunale, con la sentenza di cui in epigrafe, ha così deciso: ““accerta e dichiara che gli attori sono unici ed esclusivi legittimi proprietari del terreno di mq.118 circa facente parte della particella catastale 125, foglio 44 del Comune di Roma;
- condanna il Sig. all'immediato rilascio del terreno libero da persone e Parte_1 cose in favore degli attori;
- rigetta la domanda di risarcimento danni;
- condanna il Sig. al pagamento delle spese processuali che Parte_1 liquida in euro 760,00 per spese e, già operata la compensazione del 50%, in euro 3500,00 oltre accessori per onorari. Spese di ctu definitivamente e per l'intero a carico di parte convenuta.” A fondamento della decisione, il Tribunale ha osservato: “Per come descritta dal perito, la porzione di terreno oggetto di causa risulta essere ubicata tra il confine catastale del terreno della parte convenuta ed il muro di fondo del blocco servizi facente parte della proprietà della parte attrice.
È delimitata, in altre parole, da un muro caratterizzato da blocchetti di tufo e laterizi, che costituisce il muro di fondo del corpo dei servizi del fabbricato principale di proprietà della parte attrice, con destinazione residenziale e della corte. A pagina 4 della perizia è riportata una planimetria che evidenzia in modo chiaro l'area in contestazione rispetto alle due proprietà. La fondatezza della domanda di parte attrice emerge, in particolare, dalle seguenti circostanze: a) il terreno di proprietà di parte attrice è costituito, giusti atti pubblici di provenienza (cfr. in particolare atto del 1982 per notar da una superficie di circa mq. 1.550,00. Come accertato sia Persona_9 dal perito incaricato da questo giudicante che dal perito officiato nel precedente giudizio possessorio svoltosi tra le stesse parti (sia pure con una discrepanza nella stima delle estensioni di circa 25 mq, irrilevante ai fini delle riflessioni che si svolgono in questa sede) il terreno attualmente nella disponibilità degli attori è meno ampio in quanto (cfr. stralcio della perizia del giudizio possessorio riportata a pag. 16 delle controdeduzioni)
“una porzione di terreno di proprietà , individuata nel lato Parte_3 retrostante la particella 941 (Fabbricato) di circa 143 mq, risulta essere attualmente inglobata nella proprietà In conclusione, in sede di Parte_4 rilievo topografico il lotto, Proprietà recintato a sviluppo ultimato CP_1 risulta essere di mq. 1407 circa, mentre catastalmente il lotto di terreno di proprietà , già all'impianto, anno 1952, partita 571, misurava mq CP_1
r.g. n. 3 1550 (per il solo terreno). Dalla misurazione emerge pertanto una differenza di superficie in diminuzione riscontrato nella proprietà , CP_1 pari mq 143, attualmente incorporato nella proprietà ”. In Parte_1 sostanza solo considerando anche il terreno oggetto di causa acquistano senso i valori (diversamente significativamente inferiori) di estensione indicati negli atti di provenienza degli attori;
b) l'atto di provenienza del 1982 della proprietà attrice (atto di acquisto della società dalla famiglia per notar CP_4 CP_5
descrive l'immobile come composto, oltre che dal fabbricato, Persona_9 da un terreno “sottostante e circostante”: il terreno sottostante è per l'appunto (nel senso che non può che essere, non essendovene altri) quello oggetto di causa, sito ad una quota inferiore rispetto al resto della proprietà; c) le planimetrie allegate agli atti di provenienza evidenziano come l'area in contestazione abbia sempre fatto parte della particella 125, acquistata da parte attrice (cfr. pag. 9 della perizia); d) il convenuto (come riscontrato dal perito) “..ha acquistato la proprietà sita in Roma via di Isola Farnese n. 87 con Atto di compravendita del 14/11/1979 rep. n. 1562 Racc. n. 790 a rogito del Notaio di Roma Avv. Carlo AURELI, Registrato a Roma il 27/11/1979 al n. 12273 costituita da un lotto di mq 1.670, distinto al foglio 44 princ. Prov.
1525 sub d (che deriva dal frazionamento della part. 34) di mq 1220 e dalla particella 197 sub. a di mq. 450, come risulta dal tipo di frazionamento allegato sotto la lettera B all'atto del Notaio del Per_10
15/6/1976 in cui si riporta:
“…Il tipo di frazionamento redatto su estratto n. 13273 verificato ed introdotto in mappa in data 15.6.1976 n.ro 4602/D viene a mia cura unito al presente atto sotto la lettera “B” previa vidimazione delle parti e mia a norma di legge…” Nell'Atto di proprietà del Sig. del 1979 si fa Pt_1 riferimento al frazionamento del 1976 che esclude la porzione di terreno oggetto di causa”. In sostanza nell'atto di provenienza del convenuto si cita il medesimo frazionamento del 1976 richiamato dal perito a pag. 16 delle controdeduzioni (e citato dal giudicante sub c) che (si veda l'ingrandimento) esclude con chiarezza l'area in contestazione da quella acquistata dal convenuto. È vero che l'onere probatorio grava su chi agisce in rivendica;
tuttavia, nulla vieta di valorizzare – al fine di corroborare gli elementi offerti dall'attrice – anche circostanze evincibili dall'atto di acquisto del convenuto, nel caso di specie assai eloquenti e che non richiedono ulteriori notazioni. In conclusione sul punto: in sede di revindica occorre dare rilievo innanzi tutto alla descrizione dei luoghi contenuta nell'atto di provenienza, ove permetta di individuare con precisione il bene compravenduto;
ove tali indicazioni non siano adeguate (come nella specie, in cui la delimitazione r.g. n. 4 della proprietà acquistata dagli attori verso la proprietà del convenuto non
è descritta, nell'atto di provenienza, con riferimento ad elementi naturali esistenti in loco) non può che farsi riferimento ai dati catastali indicati negli atti, dati peraltro convergenti (sia in quelli di parte attrice che convenuta) nell'indicare negli attori i titolari del diritto di proprietà del terreno in contestazione. Laddove, come dedotto da parte convenuta, lo stato di fatto fosse diverso dalle risultanze catastali, ciò legittimerebbe eventuali domande di usucapione ma non permette di trascurare sic et simpliciter gli esiti derivanti dai titoli di provenienza. La questione, posta da parte convenuta, della individuazione dell'area nella domanda di condono (in ordine alla quale il perito ha svolto rilievi comunque esaurienti: cfr. pag. 24 segg. controdeduzioni) è giuridicamente irrilevante al fine di dirimere la controversia (…). Avverso tale sentenza ha proposto appello , rassegnando Parte_1 le seguenti conclusioni: “rigettare le domande di rivendica e condanna al rilascio spiegate nel giudizio di primo grado dai IG.ri ed CP_1 CP_2
in relazione all'area oggetto di causa in quanto non provate e
[...] comunque totalmente infondate in fatto ed in diritto ed accertare e dichiarare che l'area oggetto di rivendica non è di proprietà dei IG.ri ed revocando altresì la condanna al rilascio del CP_1 CP_2 terreno. Voglia condannare i IG.ri , in solido, al pagamento delle CP_1 spese e dei compensi del giudizio di primo e di secondo grado, nonché del giudizio ex artt. 688 e 669 quater c.p.c. e 1171 c.c. introdotto dalla controparte, il tutto oltre accessori di legge, ordinando altresì la restituzione delle somme e dei beni eventualmente corrisposti in esecuzione della sentenza di primo grado all'erario, alla controparte e/o c.t.u., nonché voglia porre a definitivo carico della appellata le spese della consulenza tecnica d'ufficio.” e hanno rassegnato le seguenti CP_1 CP_2 conclusioni: “respingere l'appello proposto dal sig. avverso Parte_1 la sentenza n. 14197/2021 del Tribunale civile di Roma in quanto infondato in fatto ed in diritto;
- condannare l'appellante al pagamento delle spese processuali del grado in favore degli appellati.” La causa, all'udienza del 28 novembre 2024, è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di cui agli artt. 190. Con il primo motivo di appello, ha censurato la sentenza per Parte_1 aver accolto la domanda di rivendica, nonostante controparte non avesse fornito la prova di un acquisto a titolo originario (c.d. probatio diabolica), come dallo stesso dedotto fin dal primo atto difensivo. Ha dedotto che, come si legge nell'atto di citazione, , Persona_6 asserito lontano dante causa degli appellati, avrebbe conseguito la proprietà dell'immobile mediante due distinti atti di compravendita: 1) un atto del 25.05.1948 in virtù del quale sarebbero stati acquistati 1.500 mq di terreno r.g. n. 5 dalla Sig.ra la quale in precedenza ne avrebbe conseguito la Persona_11 proprietà da tale Sig. 2) un atto del 18.12.1954 in virtù del quale Per_12 sarebbe stata acquistata una estensione di terreno della superficie di centiare 30 dal Sig. il quale in precedenza avrebbe Persona_8 acquistato la proprietà dalla di Isola Farnese. Parte_2
Tuttavia, la controparte non ha depositato né l'atto di compravendita con cui la Sig.ra avrebbe acquistato la proprietà dal Sig. (né Per_7 Per_12 gli atti precedenti), né l'atto con cui il Sig. avrebbe acquistato la Per_8 proprietà dall (né gli atti precedenti), Parte_2 con la conseguenza che non è risalita ad un acquisto a titolo originario. Sul punto, ha dedotto che il Tribunale non ha neanche fedelmente riportato i passaggi di proprietà, come descritti nell'atto di citazione, avendo osservato che i danti causa e “avevano acquistato la Per_7 Per_8 proprietà dall'originario proprietario .”, Parte_2 mentre, al contrario, come si legge nell'atto di citazione, la Sig.ra Per_7 avrebbe acquistato la proprietà dal Sig. anche se poi tale passaggio Per_12 non è stato documentato, e non dall di Isola Farnese. Parte_2
La censura è fondata. Si premette che la domanda proposta da e da CP_1 CP_2 deve essere inquadrata quale azione di rivendicazione ex art. 948 c.c., con il conseguente onere della prova cosiddetta diabolica, consistente nella prova del diritto di proprietà sul bene anche attraverso i propri danti causa fino a risalire ad un acquisto a titolo originario, oppure la prova della continuità del possesso anche per accessione a ritroso sino al compimento del ventennio, ossia dell'intervenuta usucapione. In sostanza, nel giudizio di rivendicazione l'attore è onerato della prova dell'asserito diritto dominicale mediante la rigorosa dimostrazione del titolo originario d'acquisto del bene, in ragione o della progressione risalente dei titoli derivativi sino all'originario costitutivo, o del possesso ad usucapionem, anche per accessione, sino al compimento del ventennio.
Tanto detto, si osserva che, nel caso di specie, la prova diabolica, come su descritta, non è stata fornita. Gli odierni appellati così hanno descritto i vari passaggi di proprietà:
“Che l'immobile era loro pervenuto per acquisto fattone dai genitori,
e con atto pubblico di Persona_1 Persona_2 compravendita rogato dal notaio di Roma in data Persona_13
13.1.2000 rep. n. 14757, racc. 3108, reg.to il 28.1.2000 al n. 1V/20102 (doc. 1). Che i genitori avevano acquistato la proprietà dell'immobile, da potere di e , con atto pubblico Persona_4 Persona_3 rogato dal notaio di Roma in data 21.10.1992, rep. n. Persona_14
15510, racc. n. 1789, reg.to a Roma il 2.11.1992 al n. 1V/46947, trascritto a Roma 1 il 26.10.1992 al n. 43780 di formalità (doc. 2). Che in questo atto il terreno viene identificato separatamente e risulta r.g. n. 6 riportato al Catasto terreni al foglio 44, particella 125 e 941. I sigg.
[...]
e avevano acquistato la proprietà Persona_4 Persona_3 dell'immobile dalla società “ ” con atto Controparte_3 pubblico rogato dal notaio di Roma in data Persona_15
24.9.1992, rep. n. 110177, racc. 20266, reg.to a Roma il 14.10.1992 al n. 44276, trascritto a Roma il 29.9.1992 al n. 69894/40380 di formalità (doc. 3). La società “ aveva acquistato la proprietà Controparte_4 dell'immobile da potere dei sigg. ved. e dei figli Persona_5 CP_5
in , in CP_6 Per_16 CP_7 CP_8
, , , e Per_17 CP_9 Controparte_10 CP_11
, con atto di compravendita rogato dal notaio CP_12 [...] di Padova in data 30.12.1982, rep. n. 34850, racc. n. 3583, Per_18 reg.to a Padova il 18.1.1983 al n. 998 e trascritto a Roma in data 27.1.1983 ai nn. 6528/5129 (doc. 4). Che in questo atto l'immobile veniva identificato catastalmente nel seguente modo “casa di campagna sita in Comune di Roma, località Isola Farnese, con accesso da Via Isola Farnese n. 69, composta di otto vani ed accessori non ancora censita al NCEU del detto Comune, ove è stata denunciata per l'accatastamento con scheda registrata il 16.9.1976 al n. 0442553; con annesso terreno sottostante e circostante così censito: Comune di Roma NCT partita 2722, foglio 44 particelle n. 125 di are 14.70 uliveto n. 941 di are 0.80 F.U. da accertare per totale are 15.50 (are quindici e centiare cinquanta)”. Che la sig.ra ed i figli avevano Persona_5 conseguito la proprietà dell'immobile per successione legittima dal marito e padre sig. , nato a [...] [...] e deceduto Persona_6
a Roma il 17.1.1981, mentre il sig. LU aveva conseguito la CP_5 proprietà dell'immobile con due distinti atti di compravendita: il primo, del 25.5.1948, a rogito del notaio di Roma rep. Persona_19
19595, racc. 9566 (doc. 5), da potere della sig.ra avente Persona_11 ad oggetto una estensione di terreno di circa mq.

1.500 distinto in catasto al foglio 134 con il numero 39; il secondo con atto di compravendita rogato dal notaio di Roma in data Persona_20
18.12.1954, rep. n. 23434, racc. n. 8375, reg.to a Roma il 24.12.1954 al n. 6435, trascritto a Roma il 21.12.1955 ai nn. 40209/40221 (doc. 6) da potere di avente ad oggetto una estensione di terreno Persona_8 della superficie di centiare 30. Che la sig.ra aveva Persona_11 conseguito la proprietà dal sig. che, a sua volta, aveva ricevuto il Per_12 terreno in concessione dall di Isola Farnese in virtù Parte_2 dell'ordine del Commissario per gli usi civici di Roma 23.4.1937 reg.to il 6.9.1937 vol. 558, n. 2656; mentre il sig. aveva Persona_8 acquistato la proprietà dell'appezzamento di terreno (in maggiore quantità) per assegnazione da parte della Parte_2 giusta ordinanza del Commissario per la liquidazione degli usi
[...] civici in data 23.4.1937 approvata con Decreto Reale 1.7.1937,
r.g. n. 7 registrato alla Corte dei Conti, come risulta dello stesso atto di compravendita in precedenza richiamato.”. Non sono stati documentati tutti i passaggi di proprietà, posto che il passaggio di proprietà dai “signori , non meglio identificati, a Per_12 [...]
è stato solo dedotto ma non anche documentato, così come non Per_11 sono stati documentati, ma solo dedotti, sia l'acquisto di “ in Per_12 virtù della concessione dall di Isola Farnese, a sua Parte_2 volta accordata in forza dell'ordine del Commissario per gli usi civici di Roma 23.4.1937 reg.to il 6.9.1937 vol. 558, n. 2656, sia l'acquisto di dall per Persona_8 Parte_2 assegnazione, giusta ordinanza del Commissario per la liquidazione degli usi civici in data 23.4.1937 approvata con Decreto Reale 1.7.1937, registrato alla Corte dei Conti. Né tantomeno tale lacuna probatoria può essere superata dal richiamo nell'atto di vendita del 25.5.1948, a rogito del notaio Per_19 di Roma rep. 19595, racc. 9566, stipulato tra
[...] Persona_11
(venditrice) e (acquirente), ove si legge: “Garantisce la Persona_6 venditrice la legittima appartenenza del terreno venduto e che lo stesso è libero da ipoteche (…) ad eccezione di un canone perpetuo verso l' in conseguenza della Parte_2 Parte_2 concessione fatta dall stessa ai danti causa della Parte_2 venditrice, signori in virtù dell'ordine del Commissario per gli Per_12 usi civici di Roma in data 23.4.1937 reg.to il 6.9.1937 vol. 558, n. 2656 atti giudiziari”, in quanto trattasi di dichiarazioni sulla provenienza rese dalla venditrice, che non hanno trovato alcun riscontro documentale, da cui non si può prescindere sia per stabilire se vi è stato un acquisto a titolo originario, sia per stabilire se il diritto trasferito sia identificabile nel diritto di proprietà, o piuttosto, come sembrerebbe dall'esistenza del canone perpetuo, nel diritto di enfiteusi (Cass. S.U. n. 617/2021). Lo stesso discorso vale in merito all'atto di vendita del 18.12.1954, rep. n. 23434, racc. n. 8375, reg.to a Roma il 24.12.1954 al n. 6435, trascritto a Roma il 21.12.1955 ai nn. 40209/40221, stipulato tra Persona_8
(venditore) e (acquirente), ove nulla si dichiara in merito Persona_6 alla provenienza, dandosi atto solo dell'intestazione catastale del bene, in cui , oltretutto, risulta non proprietario ma livellario. Persona_8
In conclusione, la sentenza deve essere riformata non avendo gli odierni appellati fornito la prova rigorosa del diritto di proprietà sul terreno di causa. Superfluo esaminare gli ulteriori motivi di appello. Le spese di lite sia del giudizio di primo grado che del presente giudizio seguono il principio della soccombenza.
Le spese di C.T.U. devono porsi a carico degli odierni appellati.

PQM

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed r.g. n. 8 eccezione disattesa,, in riforma della sentenza di cui in epigrafe, così provvede: rigetta le domande proposte da e da CP_1 CP_2 condanna e da al pagamento delle spese CP_1 CP_2 di lite in favore di , che liquida, per il giudizio di primo grado, Parte_1 in € 5930,00, oltre spese forfettarie e oneri accessori, per il presente giudizio, in € 6.496,00, oltre spese forfettarie e oneri accessori;
spese della C.T.U. svoltasi in primo grado a carico di e CP_1
CP_2
Roma, 26 febbraio 2025. Il Presidente estensore
Dott.ssa Gisella Dedato
r.g. n. 9