N. R.G. 3298/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione terza civile nelle persone dei seguenti magistrati:
dr. Roberto Aponte Presidente dr. Adriana Cassano Cicuto Consigliere dr. Maria Carla Rossi Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 3298/2024 promossa in grado d'appello, da:
(C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA Parte_1 P.IVA_1
MAZZARELLA 41 73100 LECCE presso lo studio dell'avv. CAVALLO COSIMO, che la rappresenta e difende come da delega in atti
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA SAN SENATORE Controparte_1 P.IVA_2
N. 6/3 20122 MILANO presso lo studio dell'avv. PASSINI FRANCESCO, che la rappresenta e difende come da delega in atti
APPELLATA
avente ad oggetto: Affitto di ramo d'azienda – violazione del diritto di prelazione – Appello avverso la sentenza del Tribunale di Sondrio n. 335/2024 pubblicata l'11.10.2024 - causa discussa oralmente pagina 1 di 5 all'udienza del 2.4.2025 sulle conclusioni precisate dalle parti come in atti e decisa nella camera di consiglio immediatamente successiva a mezzo della lettura del dispositivo alle parti presenti.
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
La società (di qui innanzi anche solo ha proposto tempestivo Parte_2 Pt_2 appello avverso la sentenza n. 335/2024 con la quale il Tribunale di Sondrio ha così provveduto: “1.
Rigetta le domande di parte ricorrente;

2. Rigetta la domanda riconvenzionale di parte resistente;
3.
Condanna parte ricorrente a rimborsare in favore di parte resistente le spese di giudizio, già compensate nella misura dei 2/3, che liquida in € 6.140,00 per compensi professionali ex DM 55/2002 oltre il 15% su detti compensi a titolo di spese generali ex art. 2 D.M. citato, oltre I.V.A e C.P.A. 4) pone le spese di CTU come liquidate in corso di causa con separato decreto definitivamente a carico di parte ricorrente”.
La sentenza è stata resa ad esito del giudizio instaurato da nei confronti di Pt_2 CP_1
(di qui innanzi anche solo ai fini di sentire accertare la violazione del patto di
[...] CP_1 prelazione previsto dall'art. 22 del contratto di affitto di ramo di azienda stipulato tra le parti in data
23.12.2015.
14, sul presupposto della sussistenza della dedotta violazione, ha chiesto la condanna della Pt_2
convenuta al risarcimento del danno quantificato in ragione della somma di € 700.000,00 o della diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre rivalutazione ed interessi legali dal giorno del dovuto al saldo effettivo, nonché la condanna de alla restituzione della somma di € CP_1
20.000,00 indebitamente percepita da quest'ultima a titolo di canone di affitto per il periodo 23.12.2015
– 30.9.2019.
Costituitasi in giudizio, ha contestato le avverse pretese, chiedendone, in via principale, CP_1
la reiezione ed in via subordinata, per la denegata ipotesi di loro accoglimento, la limitazione della condanna ad una somma inferiore rispetto a quella richiesta.
In via riconvenzionale, la convenuta ha chiesto l'accertamento della debenza in capo a della Pt_2 somma di € 25.202,65 a titolo di differenze inventariali di cui al verbale di riconsegna in data
17.9.2029 e la condanna di al pagamento del suddetto importo. Pt_2
Dal canto proprio, si è opposta all'accoglimento della domanda riconvenzionale, e, in Pt_2
denegato, ha chiesto la compensazione delle rispettive partite di dare avere tra le parti.
La causa, espletata la CTU, veniva decisa con la sentenza qui impugnata.
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pagina 2 di 5 ha dedotto a fondamento della proposta impugnazione: Parte_3
- l'erroneità del rigetto della domanda di accertamento della violazione del diritto di prelazione e della correlata domanda risarcitoria;

- l'erroneità del rigetto della domanda di condanna de alla restituzione del maggior CP_1
canone di affitto corrisposto.
Lamenta, in primo luogo, l'appellante che il Tribunale di Sondrio avrebbe errato nell'interpretare la clausola sub 22) del contratto intercorso tra le parti la cui operatività, se correlata, come ritenuto dal
Tribunale di Sondrio, alla durata del contratto fino alla scadenza originaria dei cinque anni, darebbe corso ad una condizione meramente potestativa a favore dell'appellata.
Ritiene la Corte che, contrariamente a quanto affermato da il Tribunale di Sondrio abbia Parte_3
correttamente interpretato il suddetto art. 22, pacificamente trattandosi nella specie di prelazione volontaria e non legale.
Come è noto, in ipotesi di prelazione, sia legale che convenzionale, è in capo al soggetto a favore del quale la stessa è stabilita che si configura un diritto potestativo, mentre, il soggetto a carico del quale grava la prelazione è vincolato: il beneficiario, infatti, può decidere se esercitare o meno il suo diritto, mentre, il concedente la prelazione è tenuto a preferire il beneficiario, peraltro solo qualora decida di porre in essere il contratto da cui scaturisce il diritto di prelazione, non essendo, invece il concedente obbligato a porre in essere il contratto medesimo.
Così inquadrata la problematica che qui occupa, venendo al caso di specie, va osservato che l'art. 17 del contratto intercorso tra le parti conferiva ad entrambi i contraenti la facoltà di recedere anticipatamente dal contratto con preavviso di sei mesi.
E ciò è effettivamente avvenuto allorché la in data 10.4.2019 ha intimato il recesso con PEC CP_1
prodotta sub doc. 3 di parte odierna appellata.
Né tale recesso era in alcun modo subordinato alla ricorrenza di determinate condizioni.
A fronte di ciò, e tenuto conto del dato letterale dell'art. 22 (“La società concedente concede all'affittuario il diritto di prelazione, a parità di condizioni, nel caso di successivo affitto ove effettuato entro due mesi dalla scadenza originaria), è evidente che il diritto di prelazione nel caso concreto fosse concepito sotto forma di “premialità” a favore dell'affittuario laddove il normale decorso dell'accordo rivelasse la meritevolezza del mantenimento del rapporto negoziale in essere.
Così non è stato: come emerge dalla documentazione prodotta agli atti del giudizio, già nel 2017 (doc.
2 produzioni di primo grado di aveva lamentato difficoltà nel mantenere le CP_1 Pt_2
pagina 3 di 5 condizioni contrattuali;
parimenti ciò avveniva l'anno successivo (ibidem su docc. 5, 6, e 7), allorché aveva richiesto una riduzione del canone. Pt_2
Ne consegue, dunque, l'insorgere di serie perplessità in capo alla in merito al CP_1
mantenimento del contratto, di talché la stessa perveniva ad intimare legittimamente il recesso alla controparte.
Conseguentemente, l'interpretazione data dal Tribunale di Sondrio alla clausola contrattuale sub 22) non può che essere condivisa, dovendosi correlare, in piena conformità alla previsione letterale della suddetta clausola, l'operatività della stessa alla sola evenienza di intera durata dell'accordo negoziale.
Il primo dei motivi di appello va, dunque, disatteso.
Venendo alla disamina dei secondo dei motivi sviluppati dall'appellante, va rilevato che, come è dato evincere pacificamente dalle previsioni contrattuali, l'ammontare del canone di locazione per i cinque anni di durata dell'accordo (pacifico essendo l'errore materiale nell'indicazione della durata sino al
30.9.2019 anziché sino al 30.9.2020, rilievo effettuato dal Tribunale e non attinto da motivo di doglianza) era così composto: € 550.000,00 totali, dei quali € 90.000,00 annui ed € 100.000,00 per lavori nell'immobile che l'affittuario avrebbe dovuto eseguire in ragione di € 20.000,00 annui (oltre
IVA).
Dall'espletata CTU è emerso che i lavori effettivamente eseguiti da ammontavano al Pt_2 corrispettivo di € 71.552,04 oltre Iva.
Pertanto, a fronte della durata contrattuale di anni quattro e cioè dal 30.9.2019 al 17.9.2019 (data di riconsegna dell'azienda), risulta che non ha corrisposto a favore di alcuna Pt_2 CP_1
somma in maggiorazione del dovuto.
Ciò avuto anche riguardo al fatto che il credito di di € 28.448,00 oltre IVA (emergente CP_1
dal verbale di riconsegna del ramo d'azienda versato in atti) per conguaglio lavori previsti, era stato posto in compensazione, sempre nell'ambito del suddetto verbale sottoscritto da tutte le parti interessate, con quanto dovuto a per differenze inventariali, sicché le reciproche partite di Pt_2
dare/avere tra le parti sono state oggetto di rispettiva ricognizione e quantificazione.
Mal si comprende, dunque, sulla base di quale evidenza documentale sarebbe dato evincere la sussistenza di un credito residuo di € 8.447,46 a favore dell'odierna appellante, che si limita a dolersi, senza comprovarlo come sarebbe stato suo onere, dell'essersi verificato un errore materiale nelle indicazioni di cui al suddetto verbale di riconsegna.
Anche il secondo dei motivi di appello va pertanto disatteso.
pagina 4 di 5 Non essendo stato interposto appello incidentale avverso il rigetto della domanda riconvenzionale proposta in primo grado da sul punto si è formato il giudicato. CP_1
La sentenza impugnata andrà quindi confermata in ogni sua restante parte.
Conseguono pertanto le statuizioni di cui in dispositivo, tra le quali, oltre al rigetto dell'appello, la condanna dell'appellante alla rifusione a favore della controparte delle spese processuali come infra liquidate, fatta applicazione dei parametri di cui alle vigenti tabelle ministeriali, tenuto conto del valore della controversia, della complessità delle questioni trattate, delle fasi difensionali effettivamente svoltesi nonché, infine, della riduzione della metà dei compensi per la fase di decisionale, avvenuta a mezzo discussione orale e senza il deposito di scritti conclusivi finali.
Da ultimo, va accertata la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002 art. 13 c.1 quater.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_4
contro avverso la sentenza del Tribunale di Sondrio n. 335/2024,
[...] Controparte_1
pubblicata in data 11.10.2024, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna l'appellante al pagamento in favore di parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 6.734,00 per compensi, oltre 15% per spese genarli, I.V.A. e C:P.A: come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002 art. 13 c.1 quater.
Così deciso in Milano il 2.4.2025
Il Consigliere est.
Maria Carla Rossi
Il Presidente
Roberto Aponte
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