Proc. n. 8717/2022R.G.
TRIBUNALE DI NAPOLI XII SEZIONE CIVILE REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, XII Sezione Civile, nella persona del Giudice Onorario, dott.ssa Lucia Vietri, ha pronunciato, ex art. 281 sexies c.p.c, a seguito di deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c, in sostituzione dell'udienza del 28.7.2025, la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 8717/2022 R.G., avente ad oggetto: mediazione, vertente TRA
( P.I. ) ,in persona del suo legale rappresentante p.t., Parte_1 P.IVA_1 domiciliata in Bologna alla Via dè Poeti n.8 presso lo studio dell'avv. Alfa Alessia Maria Pasquarella che la rappresenta e difende in virtù di procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione del
26.03.2025
OPPONENTE
CONTRO
( ) domiciliato in Napoli alla Piazza Sannazaro 199/c CP_1 CodiceFiscale_1
presso lo studio dell'Avv. Lucio Cacciapuoti che lo rappresenta e difende in virtù di procura rilasciata in calce al ricorso per decreto ingiuntivo n. 1344/22 OPPOSTA
CONCLUSIONI
La Società , riportandosi ai propri scritti difensivi, ha concluso chiedendo la Parte_1 revoca del decreto ingiuntivo opposto, l'accoglimento della proposta opposizione e della domanda riconvenzionale. Vinte le spese.
Il IG. , riportandosi alle conclusioni rassegnate nella comparsa di costituzione e risposta, CP_1 ha concluso chiedendo la conferma del decreto ingiuntivo opposto, il rigetto dell'opposizione in quanto infondata in fatto ed in diritto e l'inammissibilità ed infondatezza della domanda riconvenzionale, con vittoria di spese.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione regolarmente notificato la società , in persona del Parte_1
suo legale rappresentante p.t., proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n.1344/2022
1 (2600/2022 R.G.) emesso dal Tribunale di Napoli in data il 21.02.2022 , con il quale era ingiunto il pagamento, in favore del ricorrente, , della somma di €. 21.350,00 oltre interessi al tasso CP_1
legale dalla messa in mora e sino al soddisfo nonché le spese della procedura monitoria, a titolo di provvigione per avere svolto nell'interesse della promittente venditrice attività di mediazione immobiliare. A sostegno dell'opposizione, la società deduceva di avere dato Parte_1
incarico al IG. mediatore immobiliare, per la vendita di un immobile in Capri di sua CP_1 proprietà. Il mediatore aveva procurato una proposta d'acquisto irrevocabile del suddetto immobile per il prezzo di € 700.000,00 sottoscritta in data 24.11.2021 dall'Arch. , e Persona_1
successivamente accettata per iscritto in data 30.11.2021 dalla venditrice. Tale accettazione non aveva, tuttavia, condotto alla stipula del contratto preliminare di vendita nel termine convenuto
(10.12.2021), né tantomeno alla stipula dell'atto definitivo entro il 15.02.2022 come indicato nella proposta di acquisto. In particolare, l'opponente sosteneva che gli accordi intercorsi (c.d. “puntatio”) regolassero solo alcuni aspetti dell'accordo raggiunto con lo scambio proposta/accettazione, rimanendo incompleti su elementi essenziali (vincoli ipotecari, prelazione storico-artistica, regolamento condominiale), e che, in ogni caso, il mancato perfezionamento del preliminare e del definitivo, per fatto non addebitabile alla stessa società, impediva il sorgere del diritto alla provvigione. Formulava domanda riconvenzionale al fine di ottenere il risarcimento dei danni, quantificati in € 25.000,00, sostenendo di aver subito, a causa della negligenza del mediatore, la perdita di un successivo affare immobiliare all'estero, per il quale avrebbe dovuto utilizzare il ricavato della vendita dell'immobile di Capri. Pertanto, chiedeva al Giudice adito la revoca del decreto ingiuntivo opposto e l'accoglimento della domanda riconvenzionale, con vittoria di spese.
Si costituiva con comparsa l'agente immobiliare, IG , il quale deduceva che la CP_1 proposta d'acquisto ricevuta dall'Arch. prevedeva, quanto alle modalità del trasferimento Per_1
immobiliare, la stipula di un contratto preliminare - registrato e trascritto - entro il 10.12.2021 con il versamento di € 130.000,00, in conto prezzo e a titolo di caparra confirmatoria, e la stipula del contratto definitivo entro e non oltre il 15.02.2022; relativamente al diritto alla provvigione, l'incarico conferito all'agente immobiliare stabiliva che il pagamento della stessa nella misura del 2,5% del prezzo di vendita sarebbe stato versato alla stipula del preliminare;
in mancanza di questa, entro 30 giorni dalla data di accettazione della proposta di acquisto. L'opposto sosteneva, contrariamente a quanto dedotto dalla società , che l'accettazione della proposta, contenente tutti Parte_1
gli elementi essenziali (parti, oggetto, prezzo), integrava un perfetto contratto preliminare ai sensi dell'art. 1351 c.c., tale da far maturare il diritto alla provvigione. Pertanto, chiedeva al Giudice adito il rigetto della domanda riconvenzionale, nonché la concessione della provvisoria esecuzione del
2 decreto ingiuntivo opposto, eccependo l'infondatezza delle doglianze e la natura pretestuosa e dilatoria dell'opposizione. Vinte le spese.
Istauratosi il contraddittorio, con provvedimento del 14.11.2022, il G.I., dott.ssa Alessia
Notaro, non concedeva la provvisoria esecuzione al decreto ingiuntivo ed assegnava alle parti i termini ex art. 183, VI comma c.p.c., rinviando la causa al 23.11.2023 per l'eventuale ammissione dei mezzi istruttori. Con decreto n.177/2023 del 22.05.2023, il Presidente del Tribunale di Napoli disponeva, poi, lo scardinamento dei ruoli dei giudici togati della sezione XII civile, al fine di procedere ad un riequilibrio dei carichi di lavoro incombenti sui magistrati (togati ed onorari) della sezione per cui il procedimento veniva assegnato a questo Giudice che con decreto del 5.11.2023 rinviava la causa all'udienza del 18.12.2023. A tale udienza ammetteva l'interrogatorio formale deferito dall'opponente al IG. fissando l'udienza del 13.05.2024 per il suo interpello. CP_1
Espletato il mezzo istruttorio, con ordinanza del 04.06.2024, ritenuta la causa matura per la decisione, non ammetteva le ulteriori istanze istruttorie richieste dalle parti e fissava l'udienza del 14.07.2025 per la discussione e la decisione della causa, ex art. 281 sexies c.p.c, sostituita con note di udienza ex art. 127 ter cpc. A tale udienza cartolare, le parti depositavano le rispettive note conclusive, come richiamate in epigrafe.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nella presente controversia, il IG. nella qualità di mediatore immobiliare, CP_1 chiede che venga accertato e dichiarato il proprio diritto a percepire la provvigione per l'attività di mediazione svolta in relazione alla compravendita di un prestigioso immobile sito in Capri, nello storico “ Lo Palazzo” noto pure come “ palazzo Canale” di proprietà della società opponente.
Ciò posto , è necessario precisare la funzione del mediatore che, ai sensi dell'art. 1754 c.c.,
è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. L'attività del mediatore consiste dunque in un'opera di interposizione neutrale e autonoma, finalizzata a far incontrare le volontà delle parti interessate alla conclusione di un affare.
Il diritto del mediatore alla provvigione è disciplinato dall'art. 1755 c.c. e sorge al ricorrere congiunto di determinati presupposti: la conclusione dell'affare tra le parti messe in relazione dal mediatore;
l'esistenza di un nesso causale tra l'attività svolta dal mediatore e la conclusione dell'affare medesimo;
l'iscrizione del mediatore nel ruolo degli agenti di affari in mediazione, come richiesto dalla L. 3 febbraio 1989, n. 39.
In particolare, per “affare” deve intendersi qualsiasi operazione di contenuto economico idonea a produrre un rapporto obbligatorio giuridicamente vincolante tra le parti, tale da ricevere tutela dall'ordinamento. Esso si reputa concluso allorquando, per effetto dell'attività del mediatore,
3 sia sorto tra le parti un vincolo contrattuale che consenta di agire, ai sensi dell'art. 2932 c.c., per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato perfezionamento dell'affare.
Quanto al nesso causale, la giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito (ex multis, Cass. civ., 8 aprile 2022, n. 11443; Cass. civ., 16 gennaio 2018, n. 869) che non è richiesto un rapporto di causalità diretta ed esclusiva tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare. È invece sufficiente che l'opera del mediatore costituisca l'antecedente necessario — seppur non unico — ai sensi del principio della causalità adeguata.
Nella fattispecie oggetto di esame, risulta pacifico tra le parti che il mediatore, CP_1 in data 15.07.2021 abbia ricevuto dalla società incarico di mediazione per la Parte_1 vendita dell' immobile sito in Capri alla via Lo Palazzo, 24, di proprietà della società opponente (doc.
2, all. opposizione). Il mediatore ha effettivamente ritirato in data 24.11.2021 la proposta d'acquisto irrevocabile dell'Arch. conforme alle condizioni richieste dalla venditrice con Controparte_2 previsione della stipula di un contratto preliminare da trascrivere e registrare entro il 10.12.2021, con il versamento contestuale di € 130.000,00, in conto prezzo e a titolo di caparra confirmatoria, e del contratto definitivo entro il 15.02.2022 ( doc. 3 , all. opposizione). Tale proposta è stata accettata dalla società opponente con lettera inviata il 30.11.2021 all'indirizzo email del mediatore ( doc. 4 , all. opposizione).
Tuttavia, il contratto preliminare non è stato stipulato. Secondo quanto dedotto dal mediatore, tale inadempimento è dipeso dalla mancata regolarizzazione di formalità ipotecarie da parte della venditrice, come risulterebbe dalla corrispondenza bancaria (doc. 6 – lettera Banca Intesa del
06.12.2021). In seguito, l'acquirente avrebbe manifestato disponibilità a procedere direttamente alla stipula del contratto definitivo ( cfr. lettera del 05.01.2022 inviata alla società opponente- doc. 8 all. opposizione) proposta cui la venditrice ha opposto rifiuto, dichiarandosi non più interessata alla vendita.
Con comunicazione trasmessa via email al mediatore in data 07.01.2021, la Controparte_3
si riteneva , infatti , libera da qualsivoglia vincolo contrattuale, non avendo avuto evidenza
[...] della validità dell'offerta né della relativa accettazione in quanto non era intervenuta la stipula del contratto preliminare entro il termine previsto del 10.12.2021, né risultava essere stato effettuato l'accredito dell'importo di € 130.000.000 a titolo di caparra confirmatoria. Nella medesima comunicazione la società affermava, inoltre, di aver subito un pregiudizio in conseguenza del mancato versamento di tale somma, invitando, infine, l'altra parte a cessare comportamenti ritenuti lesivi della propria libertà negoziale ( cfr. doc.9 all. opposizione).
4 Fatte queste premesse, nel caso di specie occorre verificare se con l'intervento del mediatore si sia concluso tra le parti un “ affare” in senso economico-giuridico, con diritto del mediatore a percepire la provvigione, come affermato da parte opposta - o si sia costituito soltanto un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, come nell'ipotesi in cui sia stato stipulato un cd. “ preliminare di preliminare” che non dà luogo al diritto alla provvigione- come sostenuto da parte opponente.
È principio ormai consolidato che l'evoluzione della contrattazione immobiliare, unitamente alla crescente professionalizzazione dell'attività di mediazione, abbia reso necessario un articolato sistema di garanzie e verifiche preliminari, volto a tutelare l'effettiva serietà dell'interesse manifestato dalle parti. In tale contesto, si è affermata nella prassi una tripartizione delle fasi negoziali, divenuta di frequente applicazione: fase propositiva, caratterizzata dalla formulazione di una proposta irrevocabile d'acquisto da parte del soggetto interessato all'acquisto del bene immobile, con indicazione di un determinato corrispettivo, proposta che diviene efficace solo a seguito dell'accettazione espressa da parte del proprietario-venditore, ovvero si intende inefficace in caso di rifiuto;
fase precontrattuale, rappresentata dalla stipula del contratto preliminare di compravendita, attraverso il quale le parti si obbligano reciprocamente alla conclusione del futuro contratto definitivo, definendo i termini essenziali dell'operazione; fase conclusiva, avente ad oggetto la stipula dell'atto pubblico notarile di compravendita, con trasferimento del diritto reale e contestuale pagamento del saldo del prezzo convenuto.
Tale ricostruzione è stata espressamente riconosciuta dalla giurisprudenza di legittimità, che ha chiarito la funzione e l'autonomia delle suddette fasi contrattuali (cfr. Cass. civ., SS.UU., n.
4628/2015).
Sul punto è opportuno richiamare la Legge 39/1989 e il Decreto Ministeriale del 21 dicembre
1990 che stabiliscono obblighi e doveri per garantire la trasparenza e tutelare le parti coinvolte nella mediazione immobiliare. Tra questi, riveste particolare importanza l'obbligo di conferire al mediatore un incarico scritto (mandato), che definisca con chiarezza i termini dell'affare e i diritti reciproci.
Per tale motivo, è fondamentale che i modelli contrattuali predisposti dall'agenzia immobiliare, specifichino in modo inequivocabile il momento in cui sorge il diritto del mediatore a percepire la provvigione. È opportuno che tale momento coincida con la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, in quanto rappresenta il primo atto formale e vincolante tra le parti, da cui deriva un obbligo giuridico al trasferimento della proprietà.
Questa individuazione puntuale del momento in cui matura il diritto alla provvigione ha un duplice vantaggio: da un lato garantisce maggiore certezza giuridica per le parti, evitando
5 interpretazioni arbitrarie;
dall'altro consente di individuare con chiarezza il dies a quo del termine di prescrizione annuale per il diritto al compenso, previsto dall'art. 2950 cc..
In assenza di una chiara definizione contrattuale, infatti, il mediatore potrebbe approfittare dell'ambiguità delle clausole per prolungare indebitamente tale termine, alterando l'equilibrio tra le parti e ledendo il principio di buona fede.
Ebbene, il modulo di incarico di mediazione per la vendita del 15.07.2021 ( Cfr. art.3 , proposta irrevocabile-doc.2 all. atto di opposizione) prevede espressamente che il compenso del mediatore “maturerà alla avvenuta conoscenza da parte dell'acquirente della accettazione della proposta di acquisto” e “verrà corrisposto dal Venditore entro la data convenuta per il preliminare di vendita, in mancanza di questa, entro 30 giorni dalla data di accettazione della proposta”.
Tale clausola disciplina il momento dell'esigibilità del compenso, ma non può essere interpretata nel senso di considerare la semplice accettazione della proposta di acquisto come idonea, di per sé, ad integrare la conclusione dell'affare, in assenza di ulteriori elementi qualificanti.
In particolare, il punto 6) dell'incarico di mediazione per la vendita , rubricato CONDIZIONI
DI PAGAMENTO, specifica che “sarà facoltà delle parti riprodurre il contenuto della proposta di acquisto, al fine di aggiungervi gli aspetti non disciplinati dalla stessa” ( doc.2 all. opposizione). Tale previsione conferma la natura non definitiva dell'accordo scaturito dalla proposta accettata, evidenziando l'intenzione comune di demandare ad un successivo contratto preliminare la regolamentazione esaustiva del rapporto.
Deve preliminarmente osservarsi che l'accordo contenuto nella proposta accettata, pur menzionando gli elementi essenziali del negozio (quali il prezzo e l'identificazione dell'immobile oggetto di compravendita), risulta carente nella disciplina di profili giuridicamente rilevanti e potenzialmente ostativi alla perfezione dell'operazione. Tra tali profili, devono annoverarsi: la mancata previsione della cancellazione delle formalità ipotecarie gravanti sull'immobile, la mancata regolamentazione degli eventuali vincoli di natura storico-artistica, l'assenza di riferimenti alle norme condominiali applicabili, nonché la mancata individuazione di termini sospensivi o condizioni particolari per l'efficacia dell'accordo.
Tali elementi trovano conferma nella clausola apposta in calce al modulo contrattuale predisposto dall'agenzia, recante il titolo “Proposta irrevocabile di acquisto”, nella quale si precisa che: “Il tutto resta subordinato alla validità dei titoli di provenienza, alla regolarità del bene così come risulta dalle relative visure ed alla sua effettiva trasferibilità, nonché alla mutualità del bene”(doc.3, all. opposizione).
Detta clausola ha inequivocabile natura sospensiva, con la conseguenza che gli effetti dell'accordo risultano subordinati al verificarsi delle condizioni ivi elencate (validità dei titoli,
6 effettiva trasferibilità , mutualità del bene…), sicché, sino alla loro realizzazione, il contratto non produce effetti tra le parti.
In tale contesto, giova richiamare l'art. 1757, comma 1, c.c., a mente del quale: “Se il contratto
è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione”. Ne discende che, diversamente dal caso in cui il contratto sia sottoposto a condizione risolutiva, ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione in favore del mediatore, è necessario che la condizione sospensiva si sia effettivamente verificata, rendendo il contratto pienamente efficace.
Non può dunque condividersi l'assunto secondo cui il diritto alla provvigione sorgerebbe già con il semplice accordo scaturito da una proposta accettata , dovendo invece affermarsi che, in presenza di condizioni sospensive, l'efficacia del vincolo contrattuale — e con essa il diritto del mediatore al compenso — è differita sino all'avveramento delle condizioni medesime. In tal senso si
è pronunciata in maniera univoca la giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., 30.11.2015, n. 24397;
Cass., 14.05.2013, n. 11539; Cass., 02.11.2010, n. 22273; Cass., 12.04.2006, n. 8555; Cass.,
26.09.2005, n. 18779), che ha ribadito come il diritto alla provvigione sia subordinato all'efficacia del contratto , salvo che si tratti di contratto già pienamente vincolante.
Anche sotto il profilo dottrinale, si osserva che l'art. 1757 c.c., nel subordinare espressamente il diritto alla provvigione alla efficacia del contratto, conferma che la medesima non può essere riconosciuta laddove l'accordo sia ancora soggetto a condizioni sospensive non verificatesi. Ciò vale,
a fortiori, per il c.d. “preliminare di preliminare”, con il quale le parti manifestano l'intenzione di differire ad un momento successivo l'instaurazione di un vincolo pienamente obbligatorio.
Orbene, nel caso di specie, lo stesso mediatore, escusso in sede di interrogatorio formale all'udienza del 13 maggio 2024, ha riferito che nel novembre 2021 era stata comunicata alla società venditrice una proposta d'acquisto conforme al mandato ricevuto, per un importo pari ad €
700.000,00;ricevuto il nominativo del notaio da parte dell'acquirente, fu fissata una data per la stipula del contratto preliminare di compravendita ( che, giova ripetere, non venne stipulato); il notaio incaricato, esaminata la documentazione, rilevò la presenza di un vincolo di prelazione di natura storico-artistica gravante sull'immobile, rendendo necessaria la notifica dell'atto definitivo alla competente Soprintendenza, e per tale motivo propose come data per la stipula del definitivo il periodo compreso tra il 15 e il 20 gennaio 2022;il medesimo notaio accertò altresì l'esistenza di un'ipoteca sull'immobile, condizionando la stipula del definitivo alla previa cancellazione della suddetta garanzia;
tuttavia, alla data fissata per il rogito, la società venditrice comunicò la propria volontà di non procedere oltre nella vendita, motivando tale decisione con l'eccessivo protrarsi dei tempi dell'operazione rispetto a quanto inizialmente previsto.
7 Tali circostanze, pacifiche in atti, confermano l'incompiutezza del percorso negoziale e l'assenza del verificarsi delle condizioni sospensive apposte all'accordo, sicché deve ritenersi non ancora sorto il diritto del mediatore alla provvigione, in applicazione dell'art. 1757, comma 1, c.c.
Le circostanze suesposte confermano, altresì, che il modulo predisposto dal mediatore e la successiva proposta/accettazione sottoscritta dalle parti costituisce una minuta del contratto preliminare che le parti intendevano stipulare successivamente all'accettazione della proposta d'acquisto. Esso, pertanto, non rappresenta una prova idonea della conclusione dell'affare, secondo l'interpretazione costante della giurisprudenza di legittimità.
In definitiva, le dichiarazioni rese dal mediatore confermano che l'attività di mediazione, pur svolta, non ha condotto alla conclusione dell'affare in senso tecnico-giuridico. L'accordo intercorso tra le parti non risultava idoneo ad essere eseguito in forma specifica ex art. 2932 c.c., risultando piuttosto assimilabile ad una “puntatio”, ossia un'intesa di massima da integrare successivamente.
A sostegno di tale conclusione depone anche il comportamento successivo delle parti. Il promissario acquirente, arch. , infatti, non ha mai agito giudizialmente per ottenere Persona_1
l'esecuzione specifica del contratto, né si evince dagli atti che abbia versato acconti. Parimenti, la promittente venditrice ha dimostrato, anche documentalmente, di non aver incassato alcuna somma a titolo di caparra o anticipo, circostanza che conferma l'assenza di un vincolo contrattuale perfezionato.
La giurisprudenza richiamata dal mediatore ( Cass. n. 24397/2015; Cass. n. 9349/2018) non
è applicabile al caso concreto. In quelle fattispecie richiamate , gli accordi erano completi in ogni loro elemento e idonei a produrre obblighi contrattuali immediati. Nel caso di specie, l'accordo presenta le caratteristiche del “preliminare di preliminare” o della semplice trattativa avanzata, come delineato dalle Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 4628/2015) e, più di recente, dalla Cassazione civile, sentenza n. 30083/2019, che ha statuito “al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato”.
Viceversa, “va escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un
'affare' in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un c.d. 'preliminare di preliminare', costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.”.
8 La medesima impostazione è stata confermata dalla più recente giurisprudenza di legittimità
(Cass. n. 7628 del 2023; .Cass. 13 dicembre 2023, n. 34850; Cass. 26 gennaio 2023, n. 2385), la quale ribadisce che la conclusione dell'affare, ai fini della maturazione del diritto alla provvigione, presuppone la formazione di un vincolo contrattuale suscettibile di azione esecutiva o risarcitoria.
In definitiva, non essendosi perfezionato un vincolo contrattuale giuridicamente rilevante tra le parti, il diritto alla provvigione non può ritenersi maturato.
Quanto alla domanda riconvenzionale, la società opponente ha chiesto il risarcimento di €
25.000,00, sostenendo di aver perso, a causa della mancata vendita, l'opportunità di acquistare un immobile all'estero a scopo turistico (doc. 14 , all. opposizione).
Tale domanda non può essere accolta in quanto manca un nesso causale adeguato tra la condotta della parte opposta (ossia la mancata conclusione della vendita dell'immobile) e il danno lamentato (la perdita di una generica opportunità di investimento). Ai sensi dell'art. 1223 c.c., infatti, il risarcimento del danno può comprendere esclusivamente le conseguenze immediate e dirette dell'inadempimento o del fatto illecito.
Nel caso di specie, il pregiudizio prospettato dalla società opponente si configura come del tutto eventuale e ipotetico, privo di prova concreta circa i suoi elementi costitutivi. In particolare, non risulta dimostrato un collegamento temporale diretto tra l'asserita opportunità di investimento all'estero e la presunta mancata vendita dell'immobile in Italia.
Va evidenziato che la vendita dell'immobile era soggetta a condizione sospensiva, in quanto lo stesso risultava gravato da un diritto di prelazione legale in favore dello Stato, ai sensi degli artt.
60 e seguenti del D.Lgs. 42/2004 in materia di beni culturali. Di conseguenza, la disponibilità del corrispettivo della vendita non era né certa né immediata, essendo subordinata all'eventuale esercizio del diritto di prelazione da parte dell'amministrazione competente.
In tale contesto, non può dunque ritenersi sussistente un danno attuale e concreto derivante dalla mancata disponibilità del ricavato della vendita. L'asserita occasione di investimento all'estero appare priva di una reale programmazione, non essendo supportata da elementi oggettivi che attestino l'effettiva possibilità dell'operazione economica.
Nemmeno può configurarsi, come dedotto dalla parte opponente, un danno da illecito aquiliano ai sensi dell'art. 2043 c.c., sotto il profilo della lesione dell'autonomia negoziale. Non risulta infatti provato alcun comportamento doloso o colposo della parte opposta. La semplice frustrazione di un'aspettativa commerciale, peraltro del tutto generica e non concretizzata in un'operazione definita, non costituisce un danno ingiusto giuridicamente rilevante ai sensi della norma richiamata.
9 Per tali ragioni, la domanda riconvenzionale deve essere rigettata per carenza sia del nesso causale sia della prova del danno allegato.
Alla luce delle considerazioni che precedono, va invece accolta l'opposizione e per l'effetto revocato il decreto ingiuntivo n.1344/2022(2600/2022 R.G.) emesso dal Tribunale di Napoli in data
21.02.2022.
Le spese di giudizio vanno compensate tra le parti, ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c., in ragione dell'accoglimento dell'opposizione al decreto ingiuntivo e del rigetto della domanda riconvenzionale, nonché della parziale soccombenza delle parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, XII Sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda introduttiva, così provvede:
1) accoglie l'opposizione e per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo n.1344/2022
(2600/2022 R.G.) emesso dal Tribunale di Napoli in data il 21.02.2022 ;
2) rigetta la domanda riconvenzionale avanzata da parte opponente per i motivi indicati in premessa;

3) compensa interamente le spese di giudizio tra le parti.
Napoli,02.09.2025 Il Gop
Dott.ssa Lucia Vietri
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