REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
così composta:
dr.ssa Antonella Izzo presidente dr.ssa Claudia De Martin consigliere dr. Marco Emilio Luigi Cirillo consigliere relatore riunita in camera di consiglio ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 6461 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, decisa a seguito di discussione orale, ex art. 281-sexies c.p.c, all'udienza del giorno 24/01/2025 e vertente
TRA
(C.F. ), con gli avvocati Parte_1 C.F._1
Angelo de Arcangelis (C.F. ) e Maristella Macchi C.F._2
(C.F. ) e con essi elettivamente domiciliata in C.F._3 Roma, via Ovidio 20, presso lo studio dell'avvocato Luca Goffredo;

PARTE APPELLANTE
E
(C.F. Controparte_1
), con l'avvocato Giorgio Di Micco (C.F. P.IVA_1 [...]
nel cui studio in Via Roma 84, è C.F._4 CP_1 elettivamente domiciliato;

PARTE APPELLATA
pag. 1 di 13

OGGETTO: appello contro la sentenza n.1110 del 2022, del
30/05/2022 del Tribunale di Velletri.
FATTO E DIRITTO
§ 1. – La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nella sentenza impugnata: “Con atto di citazione del 5 gennaio 2016, notificato il 22 febbraio 2016, la conveniva Parte_1 in giudizio, dinanzi l'intestato Giudice, il Controparte_1
, al fine di chiedere la restituzione della somma di € 33.607,74, di
[...] cui € 25.749,92 derivante da compensi non percepiti quale amministratore condominiale ed € 7.857,82 per somme dalla stessa anticipate a coperture di spese. Con comparsa di costituzione e risposta e domanda riconvenzionale del 27 Aprile 2016, si costituiva in giudizio il
[...]
il quale chiedeva il totale rigetto di tutte le domande Controparte_2 avanzate dalla poiché infondate in fatto e in diritto chiedendo Parte_1 altresì l'accoglimento delle seguenti conclusioni:

1. In via principale e in rito dichiarare nulla la citazione avversa poiché intempestiva;

2. Rigettare l'avversa domanda poiché infondata in fatto e in diritto;

3. Accogliere la domanda riconvenzionale spiegata e condannare parte avversa alla restituzione delle somme di cui in narrativa e precisamente: a) Somma di
Euro 10.336,23 per averla incassata con n. 3 assegni del Bancoposta;
b) Somma di Euro 99.300,00 per aver emesso bonifici in favore di altri condomini, senza alcuna autorizzazione, negli anni 2012 e 2013; c) Somma di Euro 1.500,00 per aver disposto due versamenti sulla carta click in suo possesso, senza alcuna giustificazione;
d) Somma di Euro 34.543,55 per averla prelevata sul conto corrente del Banco Posta, senza alcuna giustificazione;
e) Somma di Euro 3.814,84 per averla prelevato allo sportello sul c/c Unicredit del Condominio, senza alcuna giustificazione. Per un totale di Euro 149.494,39. 4. Nell'eventualità che le somme richieste per le prestazioni della Sig.ra siano ritenute valide, accogliere Pt_1 l'eccezione di compensazione con le somme di cui al punto 3) delle conclusioni;

5. Accogliere l'azione di risarcimento per euro 30.000,00 per aver trasferito, senza alcuna autorizzazione e senza alcuna giustificazione, la somma di euro 99.300,00 dal conto corrente del condominio di
[...]
in favore di conti correnti di altri condomini.

6. Con vittoria di CP_1 spese diritti e onorari di causa. S.J. Concessi i termini ex art. 183 VI co. cpc la causa è stata istruita con l'espletamento di CTU tecnica e rinviata all'udienza del 21/01/2022 per la precisazione delle conclusioni. All'udienza figurata a trattazione scritta del 21/01/2022 le parti hanno precisate le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 cpc per il deposito di memorie conclusionali e note di replica.”
pag. 2 di 13 § 2. – All'esito del giudizio il Tribunale di Velletri ha disposto ” Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
-rigetta la domanda attrice;

-accoglie in parte la domanda riconvenzionale formulata dalla parte convenuta e per l'effetto condanna la parte attrice alla restituzione in favore della parte convenuta della somma di € 7.168,29;
-condanna la parte attrice al risarcimento del danno in favore della parte convenuta che si liquida in € 10.000,00;
-pone definitivamente le spese della CTU a carico della parte attrice;

-condanna la parte attrice alla refusione delle spese di lite in favore della parte convenuta che si liquidano in € 4.835,00 per compenso professionale oltre spese generali 15 %, Iva e cpa come per legge.”
A fondamento della decisione il primo giudice ha svolto le considerazioni che seguono: “ La domanda attrice è infondata e pertanto deve essere rigettata.
La ha ricoperto la carica di amministratore del Parte_1 [...]
di dal 1999 fino al 01/12/2014, data in cui viene CP_1 CP_1 effettuato il definitivo passaggio di consegne al nuovo amministratore. Tale cambio di amministrazione è frutto di una diffida di alcuni condomini datata 12/11/2013 e 05/02/2014 a convocare l'assemblea straordinaria per la revoca e la nomina del nuovo Amministratore avvenuta, anche a seguito di ricorso presentato ex art. 1129 c.c., nell' assemblea del 29/09/2014. Il Condominio in questione è costituito da circa 180 condomini molti dei quali hanno registrato nel tempo problemi di morosità; tale problematica ha comportato difficoltà nel pagamento puntuale delle spese necessarie alla gestione ordinaria e straordinaria del condominio. Il costo globale della gestione amministrativa risulta essere stata nell'ultimo periodo dell'amministrazione pari a: € 228.510,92 (totale uscite anno 2010 Pt_1 come da Rendiconto 2010 approvato- All. 5 delle Note ex art.183 comma 6 n.2 del 10/02/2017 di parte attrice); € 235.247,40 (totale uscite anno 2011 come da Rendiconto 2011 approvato- All. 6 delle Note ex art.183 comma 6 n.2 del 10/02/2017 di parte attrice); € 171.624,07 (totale uscite anno 2012 come da Elenco Uscite anno 2012- All.9 dell'atto di citazione del 05/01/2016); € 132.229,64 (totale uscite anno 2013 come da Elenco Uscite anno 2013- All.11 dell'atto di citazione del 05/01/2016); € 43.904,97 (totale uscite anno 2014 come da Elenco Uscite anno 2014- All.13 dell'atto di citazione del 05/01/2016). I dati relativi alle annualità 2012-2013-2014 sono stati estrapolati da prospetti non approvati dall'assemblea perché di fatto, per tali anni, sono stati approvati unicamente i Bilanci Preventivi ma non anche i Bilanci Conti Consuntivi. Il CTU nella sua relazione, alle cui conclusioni si ritiene di poter aderire essendo immune da vizi, riferisce che mancano dati certi e chiari, non ratificati dall'assemblea e non facilmente pag. 3 di 13 ricostruibili vista la mancanza di un'idonea tenuta delle scritture contabili. Oltre alla mancanza dei Bilanci Conti Consuntivi analitici, manca una contabilizzazione giornaliera delle entrate e delle uscite di cassa/banca che possa permettere di ricostruire tutte le operazioni di gestione, tanto più perché si tratta di un “super-condominio” con circa 180 condomini e pertanto con un ingente numero di operazioni annuali. Inoltre la carenza di liquidità venutasi a creare in determinati periodi, per i mancati versamenti delle quote condominiali da parte di alcuni condomini, ha generato presunte “anticipazioni” da parte dell'amministratore non Pt_1 cristallizzate in modo idoneo e puntuale e che hanno generato attriti che sono sfociati nel contenzioso in essere. Dalla documentazione non è possibile delineare la linea di demarcazione tra il patrimonio del e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri CP_1 condomini amministrati dalla Da una tale situazione finanziaria ne Pt_1 sarebbe dovuta derivare una gestione oculata. Rileva il CTU come non è possibile riscontrare il disavanzo di € 33.607,74 non essendoci né un Bilancio Conto Consuntivo né un Conto “Anticipi amministratore”. Dalla documentazione agli atti infatti solo nel Bilancio 2010 e nel Bilancio 2011 compare la voce “Anticipo Amministratore”: con un saldo di € 5.941,77 nel 2010 e un saldo di € 1.392,85 nel 2011 (All.2); nulla viene puntualmente registrato e documentato successivamente essendoci solo, per gli anni
2012-2013 e 2014, dei prospetti con l'elenco delle uscite (All.3) suddivise per data (non in successione cronologica), descrizione ed importo ma non anche con la modalità di pagamento (cassa o banca o anticipo amministratore) e dei prospetti delle entrate (All.4) per i versamenti delle quote condominiali ma anche per le entrate non vengono evidenziate le modalità dei versamenti (cassa o banca o restituzione anticipo amministratore). Conclude quindi il CTU nella sua relazione che vista la numerosa presenza di errori contabili e la mancanza di una puntuale registrazione dei pagamenti in un “libro cassa”, come prevede la l'art. 1130 del codice civile, non si riconosce corretto da un punto di vista contabile l'importo richiesto dall'amministratore né si può dire che Pt_1 lo stesso sia stato approvato dall'assemblea condominiale né tantomeno si può considerare “non pagato” in quanto tutte le fatture emesse a fronte dei compensi dell'amministratore per le annualità 2012-2013-2014 sono state inserite tra le spese sostenute e addirittura, per due fatture, sono state versate anche le ritenute d'acconto; circostanza che avviene solo dopo aver effettuato il pagamento del compenso del percipiente. Nell'atto di citazione l'amministratore chiede la restituzione di € 7.857,82 quali somme Pt_1 anticipate dalla stessa. La non specifica come viene determinata tale Pt_1 somma. L'amministratrice, infatti, a pag.2 dell'atto di citazione dichiara che “in occasione del passaggio di consegne, è emerso un disavanzo di € 33.607,74” e che tale importo deriva per € 25.749,92 da compensi a lei spettanti e per € 7.857,82 da somme da lei stessa anticipate nell'interesse pag. 4 di 13 del condominio. Nulla specifica di come abbia determinato il “disavanzo”, non essendo stato redatto un bilancio conto consuntivo per il periodo gennaio 2014-ottobre 2014. L'unica documentazione relativa all'anno 2014 è il prospetto “Uscite” (All.13 all'atto di citazione) ed il prospetto
“Versamenti” (All.6 all'atto di citazione). Se si volesse analizzare unicamente la differenza tra le entrate (€ 73.783,51) e le uscite (€ 43.904,97) si determinerebbe un avanzo di € 29.878,54 e non certo un disavanzo di € 33.607,74. Ci si rende conto anche che non può essere fatta un'analisi del genere perché i prospetti devono essere analizzati con il criterio di continuità da un anno all'altro ma tale analisi è possibile solo se si è in presenza di una contabilità puntuale con la registrazione giornaliera delle entrate e delle uscite differenziandole per cassa e per banca e con la redazione di un rendiconto finale, cioè un bilancio consuntivo per annualità con il riporto dei saldi progressivi da un anno all'altro. Per tale motivo non può essere riconosciuta la somma di € 7.857,82 quale disavanzo tra entrate ed uscite. Pertanto, la domanda attrice non può trovare accoglimento.
Per quanto riguarda la domanda riconvenzionale formulata dalla parte convenuta, questa può essere accolta solo in parte. Il Condominio ha chiesto la restituzione della somma di € 10.336,23 prelevata dalla tramite tre assegni. Il CTU nella sua relazione Pt_1 conclude che di questa somma possono essere parzialmente correlate con le spese sostenute la somma di € 3.167,94; per la differenza di € 7.168,29 non vi è alcun giustificativo di spese. Quindi la deve essere condannata a Pt_1 restituire tale somma al . Deve invece essere rigettata la CP_1 richiesta di restituzione della somma di € 93.400,00 e relativa a diversi bonifici effettuati nell'anno 2012 dalla sui conti correnti di altri Pt_1
Condomini. Nella sua relazione il CTU dichiara che la era solita Pt_1 trasferire somme da un conto corrente ad un altro;
questo per sopperire a carenze di liquidità di alcuni Condomini. Evidentemente aveva un sistema per registrare questi “prestiti” che provvedeva a rimborsare sia attraverso bonifici bancari, come quelli oggetto di questo quesito, sia attraverso il pagamento di fatture con somme di altri condomini da cui aveva ricevuto in precedenza il prestito. Tutte queste operazioni hanno creato confusione e danno una visione distorta della situazione contabile e finanziaria del
, non rispettando il principio di trasparenza. Tali operazioni CP_1 hanno generato confusione tra il patrimonio del , il patrimonio CP_1 personale dell'amministratore e il patrimonio di altri condomini. Ma il CTU conclude che tali somme non sono giustificate contabilmente e amministrativamente per essere una restituzione di un prestito, è pur vero però che risulta documentalmente che nel periodo 2011-2012, sono stati versati sul conto corrente del , assegni postali CP_1 CP_1 tratti da soggetti estranei al Condominio in questione per € 105.000,00. Pertanto, tale domanda di restituzione non può trovare accoglimento. In relazione alla domanda di risarcimento del danno per euro 30.000,00.
pag. 5 di 13 Ritiene il Tribunale che la stessa debba essere accolta ma non essendo stato provato il danno nel suo preciso ammontare lo stesso viene liquidato da questo Tribunale in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 del cc in € 10.000,00.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo con applicazione dei valori medi vista la non complessità delle questioni trattate.
Le spese della CTU vanno poste definitivamente a carico di parte attrice detratta la somma già versata a titolo di acconto.”
§ 3. – Ha proposto appello , rassegnando le seguenti Parte_1 conclusioni: “I) In via preliminare sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza n.1110/2022 del Tribunale di Velletri in attesa del giudizio di riforma della stessa tenendo conto della presenza dei gravi motivi previsti dalla legge. II) Sempre in via preliminare accogliere l'eccezione di inammissibilità formulata in primo grado dalla signora della domanda Parte_1 riconvenzionale svolta dal condominio per i motivi di cui in premessa.
III) Sempre in via preliminare accogliere la richiesta di non ammissione della CTU svolta in primo grado dalla sig.ra e richiesta dal Parte_1
convenuto in quanto meramente esplorativa. CP_1
IV) Sempre in via preliminare accogliere la richiesta di declaratoria di nullità della CTU resa in primo grado per i motivi di cui in premessa.
V) Nel merito riconoscere come dovute alla sig.ra da parte del Pt_1
le somme fatturate e non percepite a Controparte_1 titolo di compensi professionali per gli anni 2012, 2013,e 2014 di cui alle fatture allegate in copia e inserite nella documentazione trasmessa in sede di passaggio di consegne al nuovo amministratore ed ammontanti ad € 25.749,92 e pertanto condannare il indicato, in persona CP_1 dell'amministratore p.t., al pagamento all'odierna attrice di detta somma o alla somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, come risulterà eventualmente accertata in corso di causa, da valutarsi anche in via equitativa.
VI) Riconoscere come dovute alla sig.ra da parte del condominio Pt_1 [...]
le somme anticipate dalla stessa ed ammontanti ad € CP_1 CP_1
7.857,82 e pertanto condannare il indicato, in persona CP_1 dell'amministratore p.t., alla restituzione all'odierna attrice di detto importo o alla somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, come risulterà eventualmente accertata in corso di causa, da valutarsi anche in via equitativa.
VII) Sempre e comunque riconoscere come dovute alla sig.ra da Pt_1 parte del le somme anticipate dalla Controparte_1 stessa unitamente a quelle fatturate ma non percepite a titolo di compensi professionali ammontanti in totale ad pag. 6 di 13 € 33.607,74 e pertanto condannare il indicato in persona CP_1 dell'amministratore p.t. Sig. alla restituzione e/ o al CP_3 pagamento all'odierna attrice di detto importo o alla somma maggiore o minore ritenuta di giustizia come risulterà eventualmente accertata in corso di causa da valutarsi anche in via equitativa. VIII) Con vittoria di spese del doppio grado di giudizio e attribuzione delle spese di CTU del primo grado a carico dell'appellato. IX) Con richiesta di condanna dell'appellato alla restituzione delle somme pagate dall'appellante in corso di giudizio conseguenti all'esecuzione della sentenza di primo grado.”
Ha resistito il , Controparte_1 rassegnando le seguenti conclusioni: “l'Avv. Giorgio DI MICCO nel procuratorio nome chiede all'On.le Corte di Appello di Roma di voler: a) rigettare la richiesta di sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza di primo grado per insussistenza sia dei gravi e fondati motivi che del pregiudizio;
b) rigettare l'avverso appello per manifesta infondatezza e confermare la sentenza di primo grado impugnata dalla c) Pt_1 condannare la alle spese del grado di giudizio.” Parte_1
L'appello è stato discusso ex art. 281sexies c.p.c, all'udienza del 24/01/2025.
§ 4. – Dalla lettura dell'atto di appello possono ricavarsi quattro motivi di impugnazione, che la difesa della Sig.ra ricapitola in ordine Pt_1 cronologico nei termini che seguono.
§ 4.1 – Con il primo motivo, l'appellante ha censurato la sentenza impugnata per non essersi pronunciata sulla eccezione di inammissibilità della domanda riconvenzionale del vertente sulla restituzione CP_1 di € 99.000,00, prelevati dalla Sig.ra dal conto corrente dell'appellato Pt_1 ed accreditati sui conti correnti di altri condomìni da lei amministrati, e sul conseguente risarcimento dei danni. L'appellante ha chiesto quindi, in riforma della sentenza impugnata, una dichiarazione di inammissibilità, stante la propria carenza di legittimazione passiva, l'indeterminatezza della domanda riconvenzionale, la carenza di allegazione documentale, l'assenza del danno e del nesso causale.
§ 4.2 – Con il secondo motivo, l'appellante ha chiesto che la Corte si pronunci sull'inammissibilità della CTU contabile esperita in primo grado, perché esplorativa e “volta solamente alla ricerca di prove di mala gestio ed eventuali danni a carico dell'ex amministratrice e pertanto richiesta unicamente per sopperire alle carenze di allegazioni e domande da parte del convenuto” CP_1
pag. 7 di 13 § 4.3 – Con il terzo motivo di appello, ha impugnato la Parte_1 sentenza del Tribunale di Velletri, per non essersi pronunciata sull'eccezione di nullità dell'esperita CTU, “per assoluta indeterminatezza ed inservibilità”, ed ha contestato le risultanze della CTU, su cui si fonda la decisione di primo grado.
§ 4.4 – Con il quarto motivo, infine, l'appellante ha censurato la sentenza impugnata nelle parti in cui ha respinto le sue pretese di pagamento ed ha accolto parzialmente le domande riconvenzionali del CP_1
Lamenta in particolare che il Tribunale non avrebbe ingiustamente riconosciuto il suo diritto a percepire i compensi professionali, relativi agli anni 2012, 2013 e 2014, ammontanti ad € 25.749,92, nonché il suo diritto alla restituzione delle anticipazioni fatte in favore del condominio, per € 7.857,82. Nel contempo, contesta l'accoglimento dell'avversa domanda riconvenzionale di restituzione della somma di € 7.168,29, perché non motivata e contrastante con le conclusioni del CTU, e afferma l'ingiustizia della sentenza di primo grado nella parte in cui ha parzialmente accolto la domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni proposta contro di lei dal CP_1
All'udienza del 05/05/2023, ha rinunciato all'istanza Parte_1 di sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata.
§ 5. – L'appello è infondato.
§ 5.1 – Privo di fondamento è il primo motivo di appello, con il quale ha riproposto l'eccezione di inammissibilità Parte_1 dell'avversa domanda riconvenzionale. Il convenuto, in relazione al periodo 2012-2014, per il quale l'attrice reclamava il pagamento del compenso maturato come amministratore condominiale, aveva domandato in via riconvenzionale la restituzione di € 149.494,39, assumendo che la somma fosse stata distratta indebitamente dalle casse condominiali, con prelievi e bonifici eseguiti dall'attrice senza alcuna autorizzazione e giustificazione. Con esclusivo riferimento ai bonifici, per complessivi € 99.300,00, disposti dalla in favore di Pt_1 altri condomìni da lei amministrati, il convenuto aveva altresì chiesto il risarcimento dei danni che gli erano stati arrecati. Nell'atto di appello, l'amministratrice, lamentando la mancata pronuncia sul punto da parte del Tribunale, ha dichiarato che aveva formulato in primo grado “espressa eccezione di inammissibilità della domanda riconvenzionale per carenza di legittimazione passiva della sig.ra (…) nonché per l'assoluta indeterminatezza di tutta la domanda, Pt_1 carenza di allegazione documentale carenza di danno e la mancanza di nesso eziologico”; ha chiesto pertanto che, in riforma della sentenza pag. 8 di 13 impugnata, venga ora dichiarata inammissibile la domanda riconvenzionale proposta dal Condominio.
La censura si rivela tuttavia priva di fondamento. La legittimazione passiva si determina infatti in base alla prospettazione data dall'attore (in questo caso, in via riconvenzionale) e consiste nella corrispondenza tra colui nei cui confronti è chiesta la tutela e colui in capo al quale si afferma l'esistenza del dovere asseritamente violato. Nella fattispecie, le domande di restituzione e di risarcimento del danno sono state formulate dal CP_1 nei confronti dello stesso soggetto ritenuto responsabile di aver disposto i bonifici senza esserne autorizzato. Le domande stesse risultano inoltre determinate sia nell'individuazione dell'oggetto della pretesa, sia nella indicazione degli elementi attraverso i quali, nella narrazione dell'attore in riconvenzionale, si profilerebbe la responsabilità dell'amministratrice.
§ 5.2. – Gli ulteriori motivi di appello possono essere trattati congiuntamente per ragioni di connessione e sono infondati. Va in primo luogo disattesa la censura di nullità sollevata dall'appellante riguardo alla CTU contabile disposta dal Tribunale su richiesta di entrambe le parti. Dalla lettura dell'elaborato peritale si evince che l'incarico del consulente del giudice è stato espletato nell'assoluto rispetto del contraddittorio delle parti e con la partecipazione dei rispettivi ctp. Non si ravvisa inoltre nello strumento di indagine tecnico-contabile disposto dal Giudice di prime cure un suo utilizzo abnorme, sostitutivo dell'onere probatorio gravante sulle parti, tenuto peraltro conto del principio per cui: "in materia di esame contabile ai sensi dell'art. 198 cod. proc. civ. il consulente nominato dal giudice, nei limiti delle indagini commessegli e nell'osservanza della disciplina del contraddittorio delle parti ivi prevista, può acquisire, anche prescindendo dall'attività di allegazione delle parti, tutti i documenti che si rende necessario acquisire al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, anche se essi siano diretti a provare i fatti principali posti dalle parti a fondamento della domanda e delle eccezioni". (Cass. Sez.Un 01/02/2022 n.3086).
Si può pertanto aderire alle conclusioni del CTU, che immuni da vizi che ne inficino la validità, risultano altresì chiare, non contraddittorie ed adeguatamente motivate. Dalla relazione del consulente tecnico d'ufficio emerge una condotta negligente dell'amministratrice, caratterizzata dall'omissione degli obblighi professionali su di essa gravanti e dall'inosservanza delle regole di trasparenza e correttezza nella tenuta della contabilità condominiale. Risulta in particolare, con riguardo alle annualità 2012,2013 e 2014, che non aveva sottoposto all'approvazione Parte_1 dell'assemblea condominiale i bilanci consuntivi della propria gestione né aveva provveduto alla puntuale registrazione dei pagamenti e degli incassi in un registro della contabilità, come previsto dall'art. 1130 c.c. Dalla relazione del CTU emerge poi una indebita confusione tra il patrimonio del pag. 9 di 13 il patrimonio personale dell'amministratrice e quello di altri CP_1 condomìni amministrati dalla stessa Sig.ra Pt_1 È in relazione alle predette annualità che l'appellante ha reclamato il pagamento dei compensi professionali ed il rimborso delle somme anticipate in favore del convenuto. Ha dedotto in particolare che, in CP_1 occasione del passaggio delle consegne al nuovo amministratore avvenuto nel dicembre del 2014, si era resa conto di “un disavanzo di € 33.607,74 tra le entrate e le uscite”, derivante, per € 25.749,92, da compensi non percepiti per l'attività di amministratrice svolta dal 2012 al 2014, e regolarmente fatturati, e, per il resto, da anticipazioni da lei fatte, per € 7.857,82, a copertura di spese di competenza del condominio.
Di tale disavanzo il CTU non ha trovato tuttavia alcun riscontro nella contabilità condominiale, non essendo stato redatto dall'amministratrice e presentato in assemblea per l'approvazione alcun bilancio consuntivo. Per quanto attiene in particolare la somma di € 25.749,92, riguardante i compensi, vi è poi da osservare che le relative fatture, inserite dall'amministratrice nei prospetti delle uscite degli anni 2012-2013-2014, risultano emesse tra aprile ed ottobre del 2014: in prossimità dunque della nomina del nuovo amministratore, avvenuta nell'assemblea del 29/09/2014, e successivamente alle diffide di alcuni condomini, i quali, già dall'anno precedente, avevano sollecitato un'assemblea straordinaria per la revoca dell'incarico dato alla e la nomina di un nuovo amministratore. Pt_1
Riguardo dunque alla domanda di pagamento dei compensi, vanno condivise le conclusioni del CTU che non riconosce “corretto da un punto di vista contabile l'importo richiesto dall'amministratore né si può Pt_1 dire che lo stesso sia stato approvato dall'assemblea condominiale né tantomeno si può considerare “non pagato” essendo tutti gli importi stati inseriti tra le spese sostenute e addirittura per due fatture si è provveduto anche al versamento della ritenuta d'acconto.” Anche per quanto concerne l'ulteriore somma di € 7.857,82, domandata in restituzione di asserite anticipazioni fatte in favore del condominio, vanno accolte le conclusioni del CTU, che su tale punto ribadisce:“la Sig.ra non specifica come Pt_1 abbia determinato il “disavanzo” di
€ 33.607,74, non avendo redatto un bilancio conto consuntivo per il periodo gennaio 2014-ottobre 2014”; aggiungendo poi che: poiché
“l'unica documentazione relativa all'anno 2014 è il prospetto “Uscite” (All.13 all'atto di citazione) ed il prospetto “Versamenti” (All.6 all'atto di citazione). Se si volesse analizzare unicamente la differenza tra le entrate (€ 73.783,51) e le uscite (€ 43.904,97) si determinerebbe un avanzo di € 29.878,54 e non certo un disavanzo di € 33.607,74.” Alla luce di quanto accertato dalla CTU disposta in primo grado, va confermato quindi il rigetto di entrambe le domande di pagamento dell'appellante. L'attività professionale della Sig.ra va invero Parte_1
pag. 10 di 13 inquadrata nell'ambito del mandato oneroso, per cui il diritto al compenso ed al rimborso delle anticipazioni è subordinato alla presentazione di un rendiconto dell'operato svolto (Cass. sez 3, n.3596/1990). Dalla espletata CTU emerge tuttavia in maniera incontrovertibile l'assenza dei rendiconto per gli anni dal 2012 al 2014 e la mancanza di una contabilità regolare, che consenta di ricostruire cronologicamente le operazioni riguardanti la gestione del condominio e di giustificare le entrate e le uscite. La contabilità presentata dall'amministratore del , seppure non CP_1 dev'essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve però essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, e quindi deve essere tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, dell'entità e della causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito, nonché di stabilire se l'operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione (Cass. 9099/2000 e 1405/2007). “ In assenza di tale adempimento, il credito dell'amministratore non può ritenersi provato. Nell'ipotesi di mandato oneroso, infatti, il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale (Cass. 3596/1990). Ed invero, solo la deliberazione dell'assemblea di condominio che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall'amministratore ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle poste passive specificamente indicate (Cass. 10153/2011), così come dalla delibera dell'assemblea condominiale di approvazione del rendiconto devono risultare le somme anticipate dall'amministratore nell'interesse del
(Cass. 1286/1997) non potendo in caso contrario ritenersi CP_1 provato il relativo credito” (Cass, Sez.2, 14/02/2017 n.3892). Non è inoltre pertinente l'accenno dell'appellante al principio secondo il quale, in sede di responsabilità contrattuale, il creditore deve soltanto provare la fonte dell'obbligazione, limitandosi ad allegare l'inadempimento della controparte, atteso che in materia di condominio, sulla base della disposizione dell'art. 1130 c.c., il credito dell'amministratore, come del resto ogni posta passiva, deve risultare dal rendiconto (redatto secondo il principio della specificità delle partite ex artt. 263 e 264 cpc) approvato dall'assemblea, sulla base di una regolare tenuta della contabilità, sì da rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di spesa e di valutare in modo consapevole l'operato dell'amministratore.
(Cass, Sez.2, 14/02/2017 n.3892)
Merita altresì conferma la condanna della alla restituzione Pt_1 della somma di €7.168,29, disposta dal Tribunale. Infatti, a fronte della pag. 11 di 13 richiesta del di ricevere il rimborso della somma di €10.336,23, CP_1 incassata senza autorizzazione dall'amministratrice con tre assegni, il CTU ha rilevato l'esistenza di anticipazioni di spese, ritenute giustificate, per complessivi € 3.167,94. L'incameramento del residuo importo di
€7.168,29, da parte della è invece privo di giustificazione e va Pt_1 pertanto restituito al così come già disposto correttamente dal CP_1
Tribunale di Velletri. L'appellante ha censurato la sentenza impugnata, per aver disposto la sua condanna al pagamento della somma di €10.000,00, liquidata equitativamente a titolo di risarcimento del danno, in favore dell'appellato. Il motivo della censura è rappresentato dal fatto che la domanda di risarcimento riguardava esclusivamente l'esecuzione ingiustificata dei bonifici eseguiti in favore di altri condomìni, per complessivi € 99.300,00, e che la domanda del diretta ad ottenere la restituzione di tale CP_1 somma era stata respinta dal Tribunale, perché ritenuta infondata, in base agli accertamenti del CTU. Era risultato infatti che non si trattava di distrazione ingiustificata di somme del in favore di terzi CP_1 soggetti ma della restituzione di somme, che l'amministratrice, per fare fronte ad esigenze di cassa, aveva in precedenza versato sul conto corrente condominiale, prelevandole dai conti di altri condomìni da lei amministrati. La censura dell'appellante è da ritenersi tuttavia inammissibile, perché non è oggetto di una specifica domanda di riforma della sentenza formulata nelle conclusioni dell'atto di appello. L'appello va pertanto respinto.
§ 6. – Le spese del grado seguono la soccombenza e vanno liquidate, ex decreto n. 147 del 13/8/2022, in rapporto allo scaglione di riferimento in relazione all'effettivo valore della causa secondo parametri medi ad eccezione della fase di trattazione che ha avuto minimo sviluppo.
§ 7. – Trattandosi di procedimento di appello introdotto dopo la data del 31.1.13 (entrata in vigore della L. n. 228/12) deve darsi atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater TU approvato con DPR n. 115/02 come modificato dall'art. 1 comma 17 L. n. 228/12 a carico dell'appellante.

PER QUESTI MOTIVI

definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1 nei confronti del , Controparte_1 contro la sentenza resa tra le parti dal Tribunale di Velletri, ogni altra conclusione disattesa, così provvede:
1. – rigetta l'appello totalmente e conferma la sentenza n. 1110 del 2022, del 30/05/2022, del Tribunale di Velletri;

pag. 12 di 13 2. – condanna al pagamento delle spese di lite in Parte_1 favore del , Controparte_1 liquidate in complessivi € 8.469,00, di cui € 2.058,00 per la fase di studio, € 1.418,00 per la fase introduttiva, € 1.523,00 per la fase di trattazione, € 3.470,00 per la fase decisoria, oltre rimborso forfettario al 15%, iva e cap come per legge;

3. – dichiara che sussistono i requisiti di cui all'art. 13 comma 1 quater TU approvato con DPR n. 115/02 come modificato dall'art. 1 comma 17 L. n. 228/12, per il pagamento a carico dell'appellante di un ulteriore importo pari a quello già versato a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma il giorno 24 gennaio 2025.
L'estensore Il presidente
Marco Emilio Luigi Cirillo Antonella Izzo
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