REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI MESSINA
1a Sezione Civile riunita in camera di consiglio e composta dai magistrati:
Dott. Augusto SABATINI Presidente
Dott.ssa Anna ADAMO Consigliere
Dott. Umberto RUBERA Giudice Ausiliario Relatore ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al N. 352/2023 R.G. promossa
DA in persona del legale rappresentante p.t. (C.F.: Parte_1
, elettivamente domiciliata in Messina, Via Lenzi n. 5, presso lo studio dell' P.IVA_1
Avv. Giuseppe Zanghì (C.F.: ), da cui è rappresentata e difesa C.F._1 giusta procura agli atti (PEC: ; Email_1
APPELLANTE
CONTRO
nato a [...] il [...] (C.F.: CP_1
), , nata a [...] il [...] (C.F.: C.F._2 Controparte_2
), nato a [...] il [...] C.F._3 Parte_2
(C.F.: ), nata a [...] il C.F._4 Parte_3
25/08/1951 (C.F.: ); e nato a [...] il C.F._5 CP_3
15/12/1946 (C.F.: , nata a [...] il C.F._6 Controparte_4
17/02/1979 (C.F.: e nata a [...] il C.F._7 Parte_4
09/04/1982 (C.F.: ), il primo, in proprio, e tutti e tre quali eredi C.F._8
legittimi pro quota di , moglie del primo e madre delle altre due, Persona_1 tutti elettivamente domiciliati in Messina, Via Risorgimento n. 165 (studio Avv. Giuseppe
Saitta), rappresentati e difesi: , , , CP_1 CP_5 CP_3 CP_4
e , dall'Avv. Angelo Siracusa (C.F.: e
[...] Parte_4 C.F._9
PEC: , sia unitamente che disgiuntamente con l'Avv. Email_2
1 Sebastiano Campanella (C.F.: e PEC: C.F._10
, e e , Email_3 Parte_2 Parte_3 dall'Avv. Angelo Siracusa, giusta procure agli atti;

APPELLATI ED APPELLANTI INCIDENTALI
*********************
Oggetto: Appello avverso la sentenza del Tribunale di Barcellona P.G. n. 1259/2022 del
25 ottobre 2022, pubblicata in pari data e non notificata, resa nella causa civile iscritta al n. 1783/2019 R.G. avente ad oggetto: vendita di cose immobili ed appalto.
***************
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per l'appellante:
1)” in via preliminare, sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata;
2) nel merito, ritenere e dichiarare l'annullamento dell'atto di vendita ed appalto rogato in Notar
da Milazzo del 21/10/2009, rep. 33802, racc. 11228, perché viziato da Persona_2 dolo incidente ex art. 1427 e 1439 C.C. posto in essere dai convenuti in danno di parte attrice;
3) ritenere e dichiarare la nullità dell'atto di vendita ed appalto rogato in Notar
da Milazzo del 21/10/2009, rep. 33802, racc. 11228, per illiceità della Persona_2 causa ex art. 1343 e 1418 C.C. in quanto il contratto costituito dallo scambio tra la proprietà di un terreno che è stato trasformato da agricolo ad edificatorio in violazione delle norme di legge ed in dipendenza di fattispecie del reato di truffa e di abuso d'ufficio di cui si richiede l'accertamento incidenter tantum al giudice civile;
in esecuzione di un piano di lottizzazione approvato in violazione del D.M. 1444/1968 in relazione all'art. 30
e 44 D.P.R. 380/01 quanto al numero di abitanti da insediare;
in violazione dell'art. 31 della N.T.A. che prevedono un limite minimo di estensione della lottizzazione in relazione all'art. 30 e 44 del D.P.R. 380/01; in violazione dell'art. 3 del D.M. 1444/1968 e dell'art.
31 della N.T.A. del Comune di Pace del Mela in relazione all'art. 30 e 44 del D.P.R.
380/01 per insufficiente dimensionamento delle opere di urbanizzazione;
per mancata individuazione delle aree destinate ad urbanizzazione secondaria in relazione all'art. 30
e 44 del D.P.R. 380/01; in violazione dell'art. 14 della L.R. 71/78 per previsione del rilascio della C.E. prima della realizzazione delle opere di urbanizzazione;
4) ritenere e dichiarare la nullità dell'atto di vendita ed appalto rogato in Notar da Persona_2
Milazzo del 21/10/2009, rep. 33802, racc. 11228 per contrarietà a norme imperative, in
2 relazione all'art. 30 e 44 del D.P.R. 380/01 ed all'art. 14 della L.R. 71/1978; e perché il contratto di vendita e di appalto è funzionale a realizzare l'utile programmato dai convenuti in dipendenza della operazione di speculazione edilizia posta in essere dagli stessi in violazione di norme imperative (art. 30 e 44 del D.P.R. 380/01) mediante il condizionamento per interesse personale delle scelte amministrative urbanistiche del
Comune di Pace del Mela, con evidenza di ipotesi di abuso d'ufficio e successiva conseguente induzione in errore mediante artifici e raggiri della a Parte_1 confidare sulla fattibilità, legittimità e convenienza economica del contratto al fine di conseguire il profitto ingiusto derivante dalla illegittima operazione di speculazione edilizia fondiaria;
5) per l'effetto disporre le restituzioni di legge, retrocedendo il fondo ai convenuti, e condannarli in via solidale tra loro a risarcire all'attrice società tutti i danni annessi e conseguenti alla domandata risoluzione contrattuale e derivanti dalla parziale esecuzione del contratto sino ad oggi, come quantificati nell'atto di citazione, nella misura di euro 2.000.000,00 o in quell'altra maggiore o minore misura che apparirà giusta ed equa in funzione dei disponendi accertamenti in corso di causa;
6) rigettare con ogni statuizione, per difetto di legittimazione attiva, e per insussistenza dei presupposti di fatto e di diritto, ed in ogni caso per infondatezza, le domande riconvenzionali proposte ex adverso;
7) disporre la compensazione giudiziale fra le parti dei rispettivi crediti e controcrediti che saranno accertati ed individuati in esito alla decisione, sino alla concorrenza degli stessi;
8) in via istruttoria si chiede che la Corte di
Appello voglia ordinare l'esibizione ovvero autorizzare l'accesso al fascicolo 3920/2012
R.G.N.R. Procura della Repubblica di Barcellona P.G.; 9) sempre in via istruttoria chiede ammettersi tutti i mezzi istruttori già formalizzati nel giudizio di primo grado”.
Per gli appellati - appellanti incidentali:
1)” dichiarare inammissibili, improcedibili o rigettare - perchè infondate le domande formulate con l'atto di appello proposto da 2) In accoglimento Parte_1 dell'appello incidentale ed in riforma della sentenza n. 1259/2022 del Tribunale di
Barcellona P.G.: A) condannare la in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, a titolo di risarcimento del danno, al pagamento - in favore dei convenuti, e per quanto di rispettiva ragione - delle seguenti poste: a) Delle somme spettanti - per ciascuno di essi - per il mancato godimento dei costruendi alloggi che avrebbero dovuto essere consegnati a ciascuno di essi (in misura pari quantomeno al loro valore locativo virtuale, tenuto conto delle caratteristiche costruttive e dimensionali
3 previste in progetto e nel capitolato allegato al contratto di vendita del 21.10.2009), per il periodo intercorrente tra la data di scadenza del termine fissato per la loro ultimazione
e consegna (21 giugno 2013) e la data di risoluzione del contratto, nella misura che sarà quantificata in corso di causa, anche a mezzo della disponendo consulenza tecnica
d'ufficio, oltre interessi legali ex art. 1284, comma 4, cod. civ. e rivalutazione monetaria, dalla scadenza di ciascuna mensilità,e sull'importo di ciascuna di esse, al soddisfo;
b)
All'ulteriore risarcimento del danno, anche per perdita di chances, a causa della scadenza del termine decennale di validità della lottizzazione e della convenzione urbanistica, nonché per spese professionali occorrenti, richiesta pareri ed altro necessari per il rinnovo di tutte le procedure per riavviare l'iter di approvazione di un nuovo piano, se ancora consentito dalla normativa urbanistica locale. Il tutto nella misura che sarà quantificata dalla Ecc.ma Corte d'appello, oltre interessi legali ex art. 1284, comma 4, cod. civ. e rivalutazione monetaria sino al soddisfo;
B) Dichiarare risolto il contratto concluso tra le parti il 21 ottobre 2009, ai rogiti del Notaio (rep. n-.33802 Persona_2
–racc. n.11228), per inadempimento imputabile alla società 3) Parte_1
Confermare, nel resto, la sentenza appellata ( n. 1259 del 25.10.2022 del Tribunale di
Barcellona P.G., resa nel proc. n. 1783/2019 R.G.); 4) Condannare la Parte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento delle spese e dei
[...] compensi del giudizio anche della fase di appello;
5) In via istruttoria, in relazione alle domande spiegate con appello incidentale, ammettere la consulenza tecnica, affidando al designando ctu, il seguente mandato: a.- stimare il valore di mercato virtuale – alla data del 21.6.2013 - di ciascuna delle tre unità immobiliari costruende ed appaltate,con relative corti ed accessori, destinate ai convenuti, in virtù del contratto del Per_2
21.10.2009, nella consistenza e con le modalità costruttive indicate nel progetto di lottizzazione e nel capitolato allegato al medesimo contratto;
b.- stimare il valore locativo
– alla data del 21.6.2013- di ciascuna delle tre unità immobiliari, che avrebbero dovuto essere costruite da in virtù del contratto di vendita ed appalto del Parte_1
21.10.2009 (nella consistenza e con le modalità costruttive indicate nel progetto di lottizzazione e nel capitolato allegato al medesimo contratto, comprensive delle rispettive corti ed accessori, destinate a ciascuno dei convenuti, per ciascuna mensilità decorrente dal 21.6.2013 e sino alla data di risoluzione del contratto o sino alla conseguente restituzione del terreno;
c.- quantificare le spese tecniche ed accessorie
(comprensive di oneri da versare al e di ogni altro) occorrenti Controparte_6
4 per la predisposizione di un novo piano di lottizzazione nel terreno oggetto di causa e per la stipula di una nuova convenzione di lottizzazione;
nonché quantificare il danno sofferto dai convenuti per la perdita di chances dipendente dalla avvenuta scadenza della convenzione di lottizzazione del 16.4.2009; 6) Sempre in via istruttoria, ed in subordine, per il caso di ammissione della prova testimoniale richiesta da controparte, chiede di essere ammesso alla prova diretta e contraria con gli stessi testi dalla medesima indicati e con il teste consulente ing. , con studio in Testimone_1
Milazzo, via Pescheria;
con il teste Arch. , in servizio presso il Testimone_2
Comune di Capo d'Orlando; con il teste Arch. (residente a [...]
Tenente La Rosa), già Responsabile dell'Area tecnica presso il Comune di Pace del
Mela al tempo della approvazione del piano di lottizzazione Il 7) Parte_5
Occorrendo, sempre in subordine, in caso di ammissione delle richieste istruttorie di controparte, chiede l'ammissione delle seguenti richieste già formulate con la memoria ex art. 183,comma VI, n.2, c.p.c.: Ammettere una consulenza tecnica, conferendo al nominando CTU, il seguente mandato: a.- Accertare e descrivere, con planimetrie e riprese video e fotografiche, le opere urbanizzazione primaria, ed il relativo stato, realizzate da nell'area della lottizzazione Il in Parte_1 Pt_5 Parte_5 esecuzione della autorizzazione edilizia n. 11 del 10.5.2009 rilasciata dal Comune di
Pace del Mela;
b.- accertare e descrivere, con planimetrie e riprese video e fotografiche, tutte le opere realizzate da nell'area della lottizzazione Il Parte_1 Parte_5 in esecuzione della concessione edilizia n. 9 /2010 del 21.6.2010 rilasciata dal
[...]
Comune di Pace del Mela, ed avente per oggetto la costruzione di tre fabbricati per civile abitazione ricadenti nei lotti 3 e 4 del piano di lottizzazione il per cui è Parte_5 causa, destinati ai convenuti committenti-venditori, giusto contratto in notaio del Per_2
21.10.2009, n.33802 del rep.; c.- In particolare, per le opere, di cui al capo b., verificarne la relativa consistenza redigendo un analitico computo metrico;
d.- stimare il valore di mercato che - alla data del 21.6.2013 ( data contrattualmente prevista per l'ultimazione
e consegna delle tre unità immobiliari destinate ai committenti convenuti ) - avrebbe avuto ciascuna delle tre unità immobiliari progettate ed appaltate a Parte_1 con relative corti ed accessori, destinate ai convenuti, in virtù del contratto del Per_2
21.10.2009, nella consistenza e con le caratteristiche costruttive indicate nel progetto di lottizzazione e nel capitolato allegato al medesimo contratto;
e.- stimare il valore locativo che avrebbe avuto ciascuna delle tre unità immobiliari, appaltate con il citato contratto
5 del 21.10.2009, comprensive delle rispettive corti ed accessori, destinate a ciascuno dei convenuti, in virtù del contratto del 21.10.2009; ciò, per ciascuna mensilità Per_2 decorrente dal 21.6.2013 (data pattuita per la ultimazione dei lavori di costruzione delle predette tre unità immobiliari e relativa consegna ) sino alla data di risoluzione del contratto o sino alla conseguente restituzione del terreno;
f.- quantificare il danno sofferto dai convenuti per la perdita di chances a causa della scadenza della convenzione di lottizzazione;
in particolare, quantificare le spese tecniche ed accessorie
(inclusi oneri connessi da versare al occorrenti per la redazione di un nuovo CP_6 piano di lottizzazione nel sito per cui è causa e per la stipula di una nuova convenzione di lottizzazione;
8) Sempre occorrendo, in caso di ammissione delle richieste istruttorie formulate da parte attrice,ad integrazione richiesta di consulenza tecnica già articolata dai deducenti con la memoria 183,comma VI, n.2, c.p.c., ed a prova contraria (in relazione al documento depositato da controparte all.n. 33, computo metrico opere di urbanizzazione), chiede: I.- di estendere il mandato, conferendo al nominando ctu il compito di: I.a. stimare il costo - specificando, in particolare, distintamente manodopera
e materiali - delle opere di urbanizzazione primaria effettivamente eseguite da
[...] rispetto a quanto previsto in progetto;
I.2.- Oltre a descrivere lo stato attuale Parte_1 delle predette opere, specificare le categorie di lavoro occorrenti per ricondurre le predette opere di urbanizzazione alla condizione di regola d'arte o comunque di normale fruizione, e redigere il relativo computo metrico - estimativo;
I.3.-Una volta stimato il costo di esecuzione delle opere di urbanizzazione effettivamente eseguite, con le precisazioni sopra indicate, spalmarne proporzionalmente il costo sui venti alloggi previsti dal piano di lottizzazione, tenuto conto della volumetria di ciascuno di essi;
II.-
Sempre a prova contraria, sul medesimo punto e con riferimento al medesimo documento all.n.33, prodotto da controparte, deposita n.13 foto sulla condizione attuale delle predette opere di urbanizzazione primaria.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato, ha impugnato Parte_1 davanti a questa Corte la sentenza indicata in oggetto con cui il Tribunale di Barcellona
P.G. ha rigettato tutte le domande dalla stessa proposte, dichiarando risolto il contratto concluso tra le parti il 21 ottobre 2009, condannandola alla restituzione, in favore dei convenuti , , , CP_1 CP_5 CP_3 Controparte_4 Pt_4
, e , del terreno compravenduto, meglio ivi
[...] Parte_2 Parte_3
6 censito, nonché al pagamento, in favore dei medesimi convenuti, delle somme ivi liquidate.
L'appellante ha contestato la pronuncia di primo grado nelle parti e per i motivi di cui si dirà infra e ne ha chiesto la totale riforma.
La Corte, dopo aver disposto la surroga del Consigliere già titolare del procedimento, ha rinviato la causa per trattazione alla udienza del 22 gennaio 2024; indi è stata fissata l'udienza di precisazione delle conclusioni del 8 aprile 2024, svoltasi in modalità cartolare ex art. 127 ter C.P.C. ove, stanti le note di trattazione scritta depositate dalle parti, la causa è stata posta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di scritti conclusionali.
************************
L'appellante ha proposto nove distinti motivi di impugnazione.
Col primo ha dedotto la violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. per falsa rappresentazione delle deduzioni delle parti in ordine alla eccezione di prescrizione, nonché la violazione degli artt. 1442, comma II e 2697 C.C.
Il Tribunale, infatti, avrebbe erroneamente dato atto che i convenuti hanno tempestivamente eccepito la prescrizione delle azioni, evidenziando che le stesse sono state esperite oltre il termine di cinque anni e che, di converso, sarebbe stato onere di dimostrare di aver tempestivamente agìto, allegando e provando il Parte_1 momento della scoperta del dolo.
Ma la originaria attrice, al contrario di quanto opinato dal Giudice in sentenza, aveva dimostrato di aver scoperto il dolo entro il quinquennio, in considerazione della segretezza delle indagini penali svolte nei confronti dei convenuti.
Col secondo motivo la odierna appellante ha dedotto la violazione degli artt. 1427 e 1439
C.C., nonché la falsa applicazione dell'art. 2727 C.C. e la violazione dell'art. 2729 C.C.
In sostanza il Tribunale avrebbe erroneamente identificato i raggiri negli atti endoprocedimentali propedeutici all'approvazione del piano di lottizzazione, e non nella condotta successiva dei lottizzanti, integrante fattispecie penalmente rilevanti.
Col terzo motivo di gravame ha censurato la pronuncia de qua per Parte_1 violazione dell'art. 1439 C.C.
Il Giudice di prima istanza, infatti, avrebbe erroneamente dichiarato la mancanza di danno in capo alla società attrice in quanto da un lato gli atti amministrativi non sono stati annullati, dall'altro le indagini penali si sono concluse con archiviazioni.
7 A ben vedere, però, tali argomentazioni non coglierebbero nel segno in quanto, ai fini della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1439 C.C., è ininfluente che il paventato danno si sia o meno verificato ex post, essendo al contrario necessario effettuare una valutazione a priori.
Col quarto motivo, poi, l'appellante ha dedotto la violazione dell'art. 1439 C.C. in rapporto alla violazione e falsa applicazione dell'art. 21 nonies comma 1 e 2 della L.
241/1990 ed in rapporto alla violazione dell'art. 30, comma 1 del D.P.R. n. 380 del 2001, nonché in relazione alla violazione dell'art. 640 c.p.
Secondo l'impostazione seguita da nel primo procedimento penale, Parte_1 iscritto al N. 3920/2012, il Consulente Tecnico del P.M. aveva ravvisato ben cinque elementi fattuali concretizzanti l'elemento oggettivo del reato di lottizzazione abusiva, ivi meglio descritti.
Cionondimeno il P.M. prima, ed il G.I.P. dopo ritenevano che gli eventuali reati risultassero nelle more prescritti, risalendo i fatti al 2010.
Al primo procedimento penale ne seguiva un secondo, questa volta su denuncia della società attrice presentata il 13 aprile 2019 la quale evidenziava la sussistenza di fatti costitutivi del reato di truffa contrattuale, oltre che di lottizzazione abusiva e di abuso d'ufficio.
Ma anche in tale occasione la Procura richiedeva l'archiviazione sul presupposto
(erroneo) che i fatti fossero i medesimi di quelli del primo procedimento.
Il Tribunale, adagiandosi su tali provvedimenti, escludeva qualsiasi responsabilità in capo ai convenuti effettuando una valutazione postuma (riferita al 2019) e non, come andava correttamente fatto, al momento della manifestazione del consenso contrattuale
(ovvero il 2009).
Col quinto motivo l'appellante ha dedotto la violazione dell'art. 1343 C.C. (nullità per illiceità della causa).
Il Tribunale, infatti, avrebbe errato nel seguire la teoria tradizionale della causa in astratto, anziché quella della causa in concreto.
Col sesto motivo, rubricato per refuso come quinto, la ha censurato la Parte_1 pronuncia impugnata per violazione dell'art. 1418 C.C., stante la connessione obiettiva con il reato di truffa contrattuale, con il reato di lottizzazione abusiva e con il reato di abuso d'ufficio.
8 L'errore commesso dal Giudicante consisterebbe, secondo la prospettazione di parte appellante, nell'aver considerato il contratto annullabile, e non nullo, per non essere il dolo costitutivo del delitto di truffa ontologicamente diverso rispetto al dolo che vizia il consenso negoziale.
Al contrario, il contratto de quo sarebbe radicalmente nullo, in quanto contrario a norme imperative.
Col settimo motivo di doglianza, rubricato per refuso come sesto, l'appellante ha evidenziato che, dalla declaratoria di annullamento dell'atto impugnato ovvero dalla richiesta di nullità discende, da un lato l'obbligo di di restituire ai Parte_1 convenuti il fondo dedotto in giudizio, nelle condizioni attuali;
dall'altro l'obbligo dei convenuti di corrispondere tutte le somme sborsate dalla prima per le opere di urbanizzazione, pari ad € 335.819,13, oltre alla spese sostenute in esecuzione del suddetto contratto, pari 112.881,23 per un totale di € 448.700,36.
A tale voce di danno, costituente danno emergente, va aggiunto il lucro cessante, pari ad € 1.000.000 – 1.500.000 circa, ovvero in quella somma risultante da apposita CTU.
In caso di mancato accoglimento delle superiori richieste risarcitorie, spetterebbe comunque alla il risarcimento del danno ex art. 1440 C.C. in quanto, Parte_1 se fosse stata a conoscenza della reale situazione, con conseguente elevato rischio di annullamento del contratto, di sequestro e confisca degli immobili, non avrebbe certamente concluso il contratto alle condizioni pattuite.
In via ancor più residuale, spetterebbe all'appellante il risarcimento dei danni ex art. 2043
e 2059 C.C.
Con l'ottavo motivo di doglianza, per refuso rubricato settimo, ha Parte_1 dedotto la violazione degli artt. 1427, 1439, 1343 e 1418, in rapporto alla falsa applicazione degli artt. 1454, 1453 e 1455 C.C.
Il Giudice, infatti, avrebbe errato nel ritenere fondata la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto.
Ciò in quanto il contratto, per le argomentazioni sopra svolte, è invalido ed improduttivo di effetti giuridici.
Col nono motivo di gravame, rubricato per refuso come ottavo, l'appellante ha dedotto la violazione dell'art. 112 c.p.c. nonché la violazione e falsa applicazione dell'art. 1454 comma 3 c.p.c.
9 Il Tribunale, infatti, ha dichiarato la risoluzione di diritto di cui all'art. 1454 C.C. nonostante i convenuti si siano limitati ad una semplice diffida ad adempiere, senza indicare alcun termine.
La pronuncia, pertanto, in parte qua, è viziata da extra petizione per violazione dell'art. 112 c.p.c. nonché da falsa applicazione dell'art. 1454 comma 3 C.C.
L'appellante, infine, ha insistito in tutti i mezzi istruttori formalizzati e richiesti in primo grado.
Nell'odierno grado si sono costituiti gli originari convenuti i quali, da un canto hanno chiesto il rigetto di tutti i motivi di appello, stante la loro infondatezza;
dall'altro hanno spiegato appello incidentale relativamente alla parte della pronuncia che ha rigettato le domande risarcitorie articolate in primo grado.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il primo motivo è fondato.
In effetti, in seno alla comparsa di costituzione di primo grado, la difesa dei convenuti
(pag. 11) ha così testualmente dedotto: “Ciò posto, la domanda di annullamento del contratto, per asseriti vizi del consenso prestato dalla società acquirente, oltreché prescritta (per il decorso del termine quinquennale) è infondata. Invero…”
Sul punto il Giudice di prime cure, a pag. 5, par. 4.1, così argomenta: “I convenuti hanno tempestivamente eccepito la prescrizione delle azioni, evidenziando che essa è stata esperita oltre il termine di cinque anni, decorrenti dalla scoperta del dolo”.
Al di là delle lievi imperfezioni grammaticali, il passo è censurabile perché amplia il tenore testuale dell'eccezione formulata dai convenuti aggiungendovi l'inciso “decorrenti dalla scoperta del dolo” che, in realtà, non è contenuto nella comparsa di costituzione suddetta.
Ed ancora sul punto così il Giudicante prosegue: “Sarebbe stato onere di Parte_1 dimostrare di aver tempestivamente agìto, allegando e provando, nel rispetto delle
[...] preclusioni assertive e istruttorie, il momento della scoperta del dolo, rilevandosi che sin dal giorno successivo alla conclusione del contratto (se non prima, come pure si vedrà)
l'attrice avrebbe potuto cogliere i profili di illegittimità dei già citati provvedimenti amministrativi”.
Siffatto convincimento del Tribunale non è condivisibile perché muove dal presupposto di una valida ed efficace proposizione dell'eccezione di prescrizione da parte dei
10 convenuti, quando, invece, la Corte è dell'avviso che l'eccezione medesima sia stata formulata in maniera troppo generica, essendo come tale da ritenere inammissibile.
Ed invero, come riportato sopra, in primo grado parte convenuta si è limitata ad asserire, con una fugace espressione, in nessun modo circostanziata, testualmente che “la domanda di annullamento del contratto (…) oltreché prescritta (per il decorso del termine quinquennale), è infondata”.
Vale ricordare in proposito l'insegnamento costante della Suprema Corte secondo il quale l'eccezione di prescrizione deve sempre fondarsi su fatti allegati dalla parte ed il debitore che la solleva ha l'onere di allegare e provare il fatto che, permettendo l'esercizio del diritto, determina l'inizio della decorrenza del termine, ai sensi dell'art. 2935 c.c., restando escluso che il giudice possa accogliere l'eccezione sulla base di un fatto diverso (in tal senso Cass. civ. n. 15991/2018, che ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto inammissibile un'eccezione di prescrizione sollevata genericamente in appello senza nulla specificare in ordine al tipo di prescrizione invocata, ai fatti che ne costituivano il momento iniziale di decorrenza in base alla disciplina del tipo contrattuale e con un mero ed apodittico richiamo alle considerazioni svolte nel giudizio di primo grado;
in senso conforme si veda anche Cass. civ.
14135/2019).
In assenza di una valida eccezione di prescrizione, non è predicabile, come invece ha fatto il Tribunale, alcun difetto di prova da ascrivere alla parte attrice in merito alla tempestività del suo agire, dovendosi l'eccepita prescrizione ritenere tamquam non esset.
Ne discende l'accoglimento del presente motivo di appello, con conseguente riforma in parte qua della sentenza impugnata.
Riguardo il secondo motivo di doglianza, la Corte osserva.
Sostiene l'appellante che i raggiri sarebbero successivi alla contrattazione, e che si sarebbero esplicitati allorchè venne a conoscenza della illegittimità Parte_1 della lottizzazione e delle manovre operate dai convenuti al fine di ottenere le necessarie autorizzazioni urbanistiche.
Il riferimento è agli atti della indagine penale del 2019, avviata su istanza della odierna appellante, e conclusasi come la prima con un provvedimento di archiviazione per la assenza di qualsivoglia connotazione penale delle condotte tenute dai convenuti.
11 Il dolo posto in essere dai convenuti, sotto forma di dolo omissivo, consisterebbe nell'aver taciuto un fatto assai grave, ovvero che la lottizzazione era frutto della loro attività di intermediazione e condizionamento sul , volta prima Controparte_6
a immutare senza ragionevolezza alcuna la destinazione urbanistica da agricola ad edificabile del fondo acquistato, e poi ad ottenere l'approvazione di un piano di lottizzazione che, oltre alla gravissima illegalità originaria, era altrettanto il frutto della loro capacità di mediazione e condizionamento (atto di appello, pag. 20, rigo 1 e segg.).
Sul punto la Corte richiama due recenti arresti giurisprudenziali, che possono fornire utili elementi di valutazione.
“In tema di dolo quale causa di annullamento del contratto, sia commissivo che omissivo, gli artifici o i raggiri, la reticenza o il silenzio devono essere valutati in relazione alle particolari circostanze di fatto ed alle qualità e condizioni soggettive dell'altra parte, onde stabilire se erano idonei a sorprendere una persona di normale diligenza, giacchè
l'affidamento non può ricevere tutela giuridica se fondato sulla negligenza” (Cass. Civ.,
Sez. I, ordinanza n. 30505 del 3 novembre 2023).
Ed ancora: “Il dolo omissivo, pur potendo viziare la volontà, è causa di annullamento, ai sensi dell'art. 1439 c.c. solo quando l'inerzia della parte si inserisca in un complesso comportamento, adeguatamente preordinato, con malizia o astuzia, a realizzare
l'inganno perseguito, determinando l'errore del deceptus. Pertanto, il semplice silenzio, anche in ordine a situazioni di interesse della controparte, e la reticenza, non immutando la rappresentazione della realtà, ma limitandosi a non contrastare la percezione della realtà alla quale sia pervenuto l'altro contraente, non costituiscono di per sé causa invalidante del contratto” (Cass. Civ., Sez. , ordinanza n. 11605 dell' 11 aprile 2022).
Alla luce dei principi sopra esposti, non vi è ragione di ravvisare il dolo ex art. 1439 C.C. nella mancata comunicazione alla promittente acquirente, da parte dei convenuti, dell'iter amministrativo che aveva caratterizzato il terreno in oggetto (inizialmente agricolo e poi divenuto edificabile), né tantomeno nella mancata comunicazione dell'azione penale in corso, come argomentato dalla appellante a pag. 21 dell'atto di impugnazione.
Al riguardo si rileva che è stata posta in condizione di conoscere ed Parte_1 esaminare tutti gli atti relativi alla operazione commerciale sin dalla stipula del preliminare, e poi per i successivi otto mesi sino al rogito notarile dell' ottobre 2009, e pertanto, anche tenuto conto della particolare qualifica professionale della stessa,
12 impresa leader nel settore immobiliare cui certamente non mancavano strumenti per avere un quadro completo della situazione, nessun rilievo possono al riguardo rivestire le indagini penali (una avviata nel 2012, l'altra nel 2019) che hanno escluso la sussistenza di reati.
Tale motivo di gravame va rigettato.
Il terzo motivo di appello poggia su argomentazioni in parte comuni al precedenti, ribadendo ancora una volta l'appellante la irrilevanza, ai fini della sussistenza dei presupposti dell'art. 1439 C.C., delle fortune giudiziarie che hanno accompagnato le condotte dei convenuti.
Sostiene infatti l'appellante che il momento della valutazione della libertà e consapevolezza della determinazione contrattuale avrebbe dovuto essere valutato “a priori” e non “a posteriori”, con criterio “storicistico” e non con il senno del poi come invece erroneamente operato dal Tribunale (atto di appello, pag. 26, rigo 1 e segg.).
Ancora una volta stigmatizza l'illecito (presunto ma mai accertato Parte_1 giudiziariamente) intervento dei convenuti sulle scelte politiche e tecniche del
[...]
, finalizzato ad indurre la società attrice alla stipula di un contratto Controparte_7 che questa non avrebbe mai accettato se fosse stata messa in condizioni di conoscere i retroscena dell'intera vicenda.
Trattasi di doglianze superate dall'esito delle indagini penali, che hanno scongiurato qualsivoglia coinvolgimento dei convenuti (ed ovviamente anche di Parte_1 in situazioni di pericolo, sia potenziale che concreto.
Tale motivo di gravame va pertanto rigettato, anche richiamando le argomentazioni già svolte.
A medesime conclusioni deve pervenirsi riguardo il quarto motivo di appello ove la difesa di si sofferma sulla Giurisprudenza Amministrativa che sul punto ha Parte_1 avuto modo di rimarcare la natura permanente della lottizzazione abusiva, anche in presenza di concessioni edilizie regolarmente assentite.
Secondo la prospettazione offerta dall'appellante, l'annullamento del contratto ex art. 1439 C.C. sarebbe da ricollegare alle conclusioni rassegnate dal Consulente Tecnico del P.M. in seno al procedimento penale del 2012, il quale aveva ravvisato ben cinque elementi concretizzanti il reato di lottizzazione abusiva.
A tali conclusioni, però, non faceva seguito alcun provvedimento che sancisse la responsabilità penale degli indagati.
13 Anzi, come già in precedenza ribadito, la Procura riteneva la insussistenza di alcuna fattispecie penale ed il G.I.P. confermava l'assunto.
Entrambi i provvedimenti resi dalle Autorità penali vengono criticati dall'appellante il quale ne rileva gli errori e le incongruenze;
sul punto però nessuna conseguenza può farsi discendere ai fini che qui ci occupano, stante l'ormai immodificabile accertamento della irrilevanza penale delle condotte dei convenuti.
Anche il successivo procedimento penale iscritto nell'anno 2019 ad istanza di
[...] perviene alle medesime conclusioni riguardo la irrilevanza penale delle Parte_1 fattispecie ascritte ai convenuti.
Ed anche in tal caso a nulla valgono le critiche avanzate dalla difesa della appellante contro i provvedimenti emessi dal P.M., prima, e dal G.I.P., poi, asseritamente erronei sebbene adeguatamente motivati.
Il motivo di censura va pertanto rigettato.
Col quinto motivo di gravame l'appellante, all'esito di una lunga dissertazione sul concetto di causa del contratto, censura la pronunzia di primo grado nella parte in cui il
Tribunale identifica la tipicità negoziale con la meritevolezza della tutela giuridica, concludendo con il risultato che sarebbe tutelabile giuridicamente un negozio tipico anche ove assumesse lo scopo concreto e pratico di realizzare una operazione illegale, vietata da norme imperative (atto di appello, pag. 48, rigo 1 e segg.).
Ancora una volta l'appellante poggia il suo costrutto argomentativo su una presunta illiceità penale delle condotte dei convenuti, (illiceità penale) smentita dai provvedimenti emessi dalla Autorità penale.
Non può infatti ritenersi abusiva la lottizzazione realizzata dai convenuti in epoca antecedente agli accordi contrattuali, in mancanza di accertamento dell'Autorità competente.
Né ai fini della dichiarazione di abusività della lottizzazione è sufficiente il richiamo alle conclusioni del Consulente Tecnico del P.M., arch. , (conclusioni) cui non ha fatto Per_3 seguito alcuna pronunzia dell'Autorità penale.
Tale motivo di gravame va pertanto respinto.
Col sesto motivo di appello, per refuso rubricato come quinto, Parte_1 censura la sentenza di primo grado nella parte in cui ha ritenuto il contratto astrattamente annullabile ex art. 1439 C.C., anziché nullo ex art. 1418 C.C.
L'assunto non è fondato.
14 Ed invero il contratto del 21 ottobre 2009 non è nullo, non essendo stata accertata alcuna contrarietà a norme imperative, all'uopo non essendo sufficienti i rilievi del Consulente
Tecnico del P.M.
Né tantomeno può esserne dichiarata la nullità per mancanza dei requisiti di cui all'art. 1325 C.C. ovvero per illiceità della causa, stante le argomentazioni già svolte.
Il contratto, per le argomentazioni svolte nei precedenti paragrafi, è perfettamente valido e produttivo di effetti giuridici, non è annullabile né tantomeno nullo ai sensi dell'art. 1418
C.C., non sussistendone i presupposti di legge.
Il rigetto di tutti i motivi sin qui scrutinati comporta la inammissibilità delle domande istruttorie e risarcitorie già formalizzate in primo grado, e riproposte col settimo motivo
(rubricato sesto per refuso) di appello.
Con l'ottavo motivo (rubricato per mero rifuso come settimo) l'appellante censura la pronuncia di primo grado nella parte in cui, ritenuta la perfezione del contratto, ha accolto la domanda di risoluzione per inadempimento dell'acquirente – appaltatore.
Tale motivo di gravame è infondato in quanto la pronunzia in parte qua è meritevole di conferma, in considerazione, da un lato della validità del contratto, mai messa in discussione da alcun provvedimento, dall'altro del mancato adempimento delle proprie obbligazioni da parte di Parte_1
In ogni caso, tale motivo di gravame è logicamente consequenziale all'accoglimento dei primi cinque motivi e, pertanto, il rigetto di questi ultimi per le argomentazioni già svolte comporta tout court il rigetto anche del presente.
Con il nono (rubricato ottavo) motivo di appello deduce violazione Parte_1 dell'art. 112 c.p.c. e violazione e falsa applicazione dell'art. 1454 comma 3 C.C.
Ciò in quanto il Giudicante avrebbe pronunciato extrapetitum per aver applicato, al caso che ci occupa, la disposizione di cui all'art. 1454 comma 3 C.C. pur in mancanza di un termine ad adempiere fissato dai convenuti.
L'assunto non è fondato.
E' certamente vero che in seno al documento n. 20 della produzione dei convenuti manca la indicazione di un termine entro cui adempiere, così come previsto dall'art. 1454 comma 3 C.C. e pertanto può al più essere inteso come mera intimazione ad adempiere.
Ma è altrettanto vero che il Giudice, in aggiunta a tale argomentazione, ha ritenuto ugualmente di dichiarare la risoluzione contrattuale richiamando la disciplina degli artt.
1453 e 1455 C.C. (risoluzione per inadempimento di non scarsa importanza). Così infatti
15 si legge a pag. 7, rigo 16 e segg.: ”Dunque, a prescindere dall'intimazione ad adempiere del 2 febbraio 2016 (documento n. 20 allegato alla comparsa di costituzione e risposta), pur rilevante agli effetti di cui all'art. 1454, comma 3, c.c., va dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento di non scarsa importanza, ai sensi degli artt. 1453 e 1455 del codice civile”.
E l'inadempimento di è stato correttamente ravvisato dal Giudice Parte_1 nella mancata realizzazione degli immobili commissionati dai venditori, (mancata realizzazione) che ha integrato l'inadempimento all'obbligo di corrispondere ai convenuti il prezzo del terreno.
Tanto basta per rigettare anche tale motivo di gravame, così confermando in parte qua la pronunzia impugnata.
Il rigetto di tutti i motivi di gravame comporta la inammissibilità delle richieste istruttorie formalizzate in primo grado, e reiterate nel presente.
Gli odierni appellati, nel resistere all'appello principale di hanno Parte_1 impugnato incidentalmente la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha rigettato le loro domande risarcitorie avanzate in primo grado.
Al riguardo la Corte osserva.
Il Tribunale (paragrafo 6.4 della sentenza) ha escluso il diritto degli stessi ad una somma di danaro pari al valore locativo dei beni non realizzati per il periodo compreso tra la data di consegna prevista e la risoluzione contrattuale, in quanto non è stato allegato e chiesto di dimostrare che i committenti avrebbero locato i beni laddove ne avessero ottenuto la disponibilità nei tempi previsti, ovvero che tale disponibilità avrebbe determinato per ciascuno di essi un risparmio di spesa.
Così poi conclude il Tribunale: Non vi è spazio, dunque, per alcun automatismo risarcitorio in relazione a pregiudizi eventuali o ipotetici.
Avverso tale capo di domanda gli originari convenuti hanno spiegato appello incidentale, sostenendo che il primo giudice avrebbe potuto far ricorso alla prova presuntiva e che comunque il danno in questione è in re ipsa.
L'assunto non è fondato.
Ed invero, con ordinanza n. 31233 del 4 dicembre 2018, la Suprema Corte ha fissato il seguente principio: “Nel caso di ritardo nella consegna di immobile conseguente all'inadempimento di incarico d'opera professionale (nella specie, progettazione e direzione dei lavori di costruzione), il danno subìto dal proprietario non può ritenersi in
16 re ipsa, atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con l'evento dannoso ed
a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con
l'insegnamento delle Sezioni Unite della S.C. (sent. n. 26972 del 2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno – conseguenza, che deve essere allegato e provato, sia con l'ulteriore e più recente intervento nomofilattico (sent. n. 16601 del 2017) che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con l'ordinamento solo nel caso di sua espressa previsione normativa, in applicazione dell'art. 23 Cost.; ne consegue che è onere del proprietario provare di aver subìto un'effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare l'immobile ovvero per aver perso l'occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo avvalersi di presunzioni, sulla base però di elementi indiziari allegati dallo stesso danneggiato, diversi dalla mera mancata disponibilità o godimento del bene”.
Alla luce del chiaro principio testè richiamato, che la Corte ritiene del tutto condivisibile, tale motivo di gravame incidentale va pertanto rigettato e la sentenza impugnata, in parte qua, confermata, non avendo i convenuti provato in alcun modo, neppure in via presuntiva, di aver subìto un pregiudizio economico per non aver potuto trarre un utile dagli immobili attraverso la loro messa a reddito (locazione o vendita).
A medesime conclusioni si perviene circa il secondo motivo di appello incidentale.
Nel paragrafo 6.5 il Tribunale ha così statuito: In tutti i casi si osserva che i convenuti, che hanno subordinato ogni ulteriore istanza risarcitoria al rigetto della domanda di restituzione, …..potranno nuovamente porre in vendita i beni retrocessi per ricavarne un utile, non essendo stato dimostrato – o chiesto di dimostrare – che l'amministrazione comunale non possa rinnovare gli atti amministrativi di cui, nel frattempo, è sopravvenuta
l'inefficacia per scadenza del termine.
Tale capo di sentenza è stato impugnato dagli odierni appellati sotto un duplice profilo argomentativo.
Col primo hanno evidenziato che “la subordinata domanda risarcitoria che i convenuti avevano precisato con la memoria 183, comma VI, n. 1, c.p.c. non riguardava il risarcimento per i titoli indicati al precedente paragrafo 4, lett. A-b-c-d- ed al precedente paragrafo 5, bensì solo quelle indicate al paragrafo III, lettera A.a-b-c; lettera B.a-b; lettera C (pag. 4 e 5 memoria 183, comma VI, n. 1, c.p.c.).
17 La obiezione appare francamente incomprensibile, sia perchè il paragrafo 4 della richiamata memoria istruttoria non contempla alcuna lettera d), sia perchè non vi è traccia di alcun precedente paragrafo 5 (i paragrafi sono in numero di 4).
Ciò non consente alla Corte di svolgere alcun sindacato in ordine alle doglianze sollevate dagli appellati.
Col secondo profilo argomentativo gli odierni appellati hanno così testualmente argomentato: “..non occorreva provare se l'amministrazione possa o meno rinnovare gli atti amministrativi divenuti inefficaci per scadenza del termine (piano di lottizzazione e convenzione urbanistica e permesso di costruire). Il punto è che la sopravvenuta inefficacia di detti provvedimenti è previsto o per legge o per espressa previsione della convenzione urbanistica, secondo cui detti atti hanno una durata decennale”.
Così conclude la difesa degli appellati al fine di ottenere la riforma del capo di sentenza che ci occupa: “Dunque, è di tutta evidenza che per riproporre la convenzione di lottizzazione e per la riapprovazione del piano di lottizzazione, una volta ottenuti i terreni in restituzione, i deducenti dovranno affrontare le conseguenti spese tecniche ed accessorie e subìre il pregiudizio da perdita di chance”.
L'assunto non convince alla luce del principio di diritto contenuto nella ordinanza n.
31233 del 4 dicembre 2018, sopra richiamata e, pertanto, anche tale motivo di gravame incidentale va rigettato, con conseguente conferma in parte qua della sentenza impugnata, non potendosi il danno subìto dal proprietario ritenersi in re ipsa.
Quanto, infine, alla terza domanda incidentale, relativa alla richiesta di integrazione del capo n. 2 del dispositivo, nel senso che lo stesso avrebbe dovuto essere completato con la locuzione: “Per inadempimento imputabile alla società attrice”, la Parte_1
Corte non può che convenire con la prospettazione offerta dagli appellati, essendo di tutta evidenza che la risoluzione del contratto va imputata all'inadempimento della originaria attrice.
Tenuto conto dell'esito complessivo del giudizio, caratterizzato dal totale rigetto dell'appello principale e dell'appello incidentale, la Corte ritiene equo compensare le spese del presente grado in ragione di 1/3, ponendo i residui 2/3 a carico dell'appellante principale.
Le stesse, nella suddetta percentuale di 2/3, in applicazione delle tariffe Forensi – valore indeterminabile - valori medi, vengono liquidate nella complessiva somma di € 12.965,00 così distinta: € 1.678,00 per fase di studio;
€ 1.110,00 per fase introduttiva;
€ 2.457,00
18 per fase istruttoria/trattazione ed € 2.858,00 per fase decisionale;
con aumento del 60
% per presenza di più parti (n. 3) aventi stessa posizione processuale pari ad €
4.862,00; oltre R.S.G. (15 %), CPA ed IVA come per legge se dovuti.
Sussistono i presupposti per la condanna di entrambe le parti al pagamento del doppio del Contributo Unificato versato per l'odierno grado.

PQM

la Corte di Appello di Messina, Prima Sezione Civile, come sopra composta, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al N. 352/2023 R.G. promossa da in persona del legale rappresentante p.t. contro Parte_1 CP_1
,
[...] Controparte_2 Parte_2 Parte_3 CP_3
, e così dispone:
[...] Controparte_4 Parte_4
1) rigetta l'appello principale e l'appello incidentale e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2) compensa per 1/3 le spese del presente grado e pone i residui 2/3, liquidati in complessivi € 12.965,00 a carico di in favore degli appellati;
Parte_1
3) ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, inserito dall'art. 1, comma 17, Legge 24 dicembre 2012, n. 228, dichiara la sussistenza dei presupposti dell'obbligo di versamento, a carico dell'appellante e degli appellati – appellanti incidentali, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per l'impugnazione a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.
Così deciso in camera di consiglio da remoto in data 23 luglio 2025.
Il Giudice Ausiliario estensore Il Presidente
Dott. Umberto Rubera Dott. Augusto Sabatini
19