REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
8° SEZIONE – 2° COLLEGIO
R.G. 1817/2021
La Corte, nelle persone dei Magistrati:
dott.ssa GISELLA DEDATO Presidente dott. GIUSEPPE STAGLIANO' Consigliere dott.ssa BIANCAMARIA D'AGOSTINO Giudice Ausiliario relatore riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1817 R.G.C. dell'anno 2021, rimessa in decisione all'udienza collegiale del 19 dicembre 2024, vertente
TRA
in Roma, in persona dell'amministratore e Parte_1 legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, Via
Giovanni Nicotera n. 24, presso lo Studio Legale dell'Avv. Gianluca Sposato, che lo rappresenta e difende come da procura in atti
Appellante
E
, , Controparte_1 Controparte_2 CP_3 Controparte_4 elettivamente domiciliati in Roma, Via Pietro De Cristofaro, n. 40, presso lo Studio Legale dell' Avv. Mariantonietta Saffioti che li rappresenta e difende come da procura in atti
Appellati
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 374/2021
CONCLUSIONI: come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il in Roma, proponeva appello avverso la Parte_1 sentenza del Tribunale di Roma n. 374/2021 che - a definizione del giudizio RG
n. 68171/2017 dallo stesso promosso nei confronti di , Controparte_1 [...]
ed avente ad oggetto la CP_2 CP_3 Controparte_4 condanna dei convenuti alla cessazione immediata dello svolgimento dell'attività turistico ricettiva svolta nell'immobile di loro proprietà, il ripristino dello status quo ante dell'immobile e la condanna al pagamento di penale e risarcimento danni - così statuiva: “a) Respinge tutte le domande proposte dal
; b) Condanna, pertanto, il Parte_2 condominio attore a rimborsare ai convenuti, in solido fa loro, le spese del presente giudizio, che liquida in complessivi € 6.000,00 per competenze difensive, oltre oneri tutti, fiscali e previdenziali, di legge”.
L'appellante censurava la sentenza impugnata nei motivi di gravame chiedendone la riforma e così concludeva: “In via principale e nel merito: accertare e dichiarare che l'attività turistico/ricettiva svolta nell'immobile di proprietà dei convenuti sito in Roma, Via San Lucio 34, piano attico, int. 5, censito al NCEU di Roma al Foglio 428, part. 74, sub 5, è in contrasto con il disposto e le finalità dell'art.8 del Regolamento di Condominio, redatto con atto pubblico a rogito del Notaio di Roma in data 21/05/1963 Persona_1
pag. 2/14 (Rep. n. 53535 – Racc. 5095), trascritto, presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Roma in data 4/06/1963 al n. 32964 e, per l'effetto, ordinare ai
Sigg. , , e Controparte_1 Controparte_2 CP_3 CP_4
, o ai loro aventi diritto, o aventi causa, la cessazione immediata
[...] dell'attività suddetta, qualunque sia l'inquadramento giuridico ad essa attribuito. Ordinare ai convenuti medesimi l'esecuzione di ogni lavoro ed intervento edilizio, nonché l'espletamento di ogni connessa pratica amministrativa volta a ripristinare in un'unica unità abitativa l'appartamento int. 5 di loro proprietà - da effettuarsi sotto la direzione di un tecnico nominato dal Condominio - provvedendo all'accorpamento delle 3 unità immobiliari in cui lo stesso è stato frazionato, con chiusura della terza porta di accesso. In considerazione dei danni e del disagio arrecato ai condomini ed in conseguenza della denunciata violazione della norma contrattuale prevista dal
Regolamento di Condominio, condannare i convenuti al pagamento di una penale, anche ai sensi e per gli effetti dell'art. 13 del Regolamento di
Condominio, a decorrere dal 1.06.2016, data di inizio dell'attività posta in essere, fatto salvo il risarcimento di ogni ulteriore danno, da quantificarsi in corso di causa, anche con ricorso al criterio equitativo ex art. 1226 Cod. Civ..
In caso di mancata esecuzione dei provvedimenti richiesti ed adottati, di ripristino di una unica unità abitativa e cessazione immediata dell'attività economica in essere, ordinare ai convenuti, o ai loro aventi diritto o aventi causa, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c, il pagamento di una ulteriore penale per ogni giorno di ritardo nella relativa esecuzione, oltre al maggior danno.
Voglia altresì la Corte d'Appello condannare i convenuti alla rifusione delle spese del giudizio di primo grado, nonché al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, oltre spese generali, IVA, CPA e spese esenti che vengono esplicitamente richieste, in favore dell'Avvocato Gianluca Sposato, difensore antistatario”. In via istruttoria: Si reiterano le richieste istruttorie formulate nel giudizio di primo grado, con la memoria ex art. 183, 6° co. n.2
c.p.c., di seguito trascritte. Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello: A) Disporre
Consulenza Tecnica d'Ufficio volta ad accertare la regolarità tecnico/edilizia pag. 3/14 ed urbanistica delle opere di cui al frazionamento dell'appartamento int. 5, ponendo al CTU i seguenti quesiti aggiuntivi: 1) “Dica il CTU se la trasformazione / frazionamento dell'appartamento int.5 in n.3 unità immobiliari ha comportato l'apertura di una nuova porta di ingresso dal ballatoio condominiale, non prevista nella planimetria di impianto del fabbricato, l'eliminazione della porta vetrata posta sul ballatoio, la realizzazione di due ulteriori bagni e due cucine con i relativi impianti di scarico aggiuntivi nelle condutture condominiali, nonché l'apertura / ampliamento di finestre e/o la demolizione di murature perimetrali”; 2) “Dica il CTU se i lavori di manutenzione straordinaria realizzati dai Signori CP_1 hanno altresì previsto la realizzazione di una nuova veranda di mq. 7 circa sul terrazzino lato ovest e di una struttura in muratura, metallo e parte vetrata di complessivi mq. 25 circa sul terrazzo lato sud/est dell'immobile”; 3) “Dica il
CTU se la realizzazione delle opere e dei manufatti suddetti ha comportato un incremento dei carichi con la conseguente alterazione degli equilibri statici dei solai dei lastrici solari ad uso esclusivo sui quali i manufatti gravano, anche in virtù delle normativa antisismica vigente e dell'intero fabbricato ed una modifica dell'estetica, della sagoma dell'edificio e dei prospetti esterni, verificando se per le opere suddette siano stati presentati nei competenti uffici pubblici i necessari elaborati che ne abbiano certificato la loro conformità edilizia / urbanistica ed idoneità statica”; 4) “Dica il CTU se a seguito delle opere di trasformazione / frazionamento dell'immobile sia stato modificato l'originario certificato di abitabilità del fabbricato condominiale e se sia stata presentata dai una Segnalazione Certificata di Agibilità corredata CP_1 della documentazione che asseveri la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità delle singole unità immobiliari e dell'intero edificio”. Con riserva di indicare nominativo del proprio consulente di parte. B) Ammettere prova testimoniale e per interpello degli appellati sui seguenti capitoli, preceduti dalla parole “Vero che”: 1) “Le 3 unità immobiliari in cui è stato frazionato l'appartamento int. 5 dei convenuti vengono offerte con la denominazione “Vatican Terrace Apartments” su siti turistici per soggiorni di pag. 4/14 brevi periodi della durata media di 2/3 giorni”; 2) “Nell'immobile (frazionato) dei convenuti viene offerta la seguente tipologia di camere: a) monolocale con terrazza e un letto matrimoniale per 2 persone;
b): appartamento con una camera da letto ed ampia terrazza da 4 posti letto (1 letto matrimoniale e 1 divano letto); c) appartamento con una camera da letto e terrazza da 4 posti letto (un letto matrimoniale e un divano letto)”; 3) “Le unità immobiliari suddette vengono offerte con i seguenti servizi inclusi: connessione wi-fi, aria condizionata, set di cortesia doccia, lenzuola, asciugamani, asciugacapelli, macchina del caffè, cucina, frigorifero, forno a microonde, navetta aeroportuale”; 4) “Le attività di accoglienza, check-in, check-out, fatturazione ed i servizi offerti (ivi incluse le pulizie) in relazione alle camere del “Vatican
Terrace Apartments” vengono gestiti dalla società Travel . 5) Controparte_5
“I convenuti e la società che gestisce il “Vatican Terrace Apartments” CP_1 evitano di comunicare ai condomini e all'Amministratore dello stabile il nominativo dei turisti che soggiornano negli appartamenti e la durata del loro soggiorno”. 6) “I turisti che occupano le unità immobiliari dei convenuti attraversano l'androne con bagagli anche in ore notturne, facendo rumore e sbattendo il cancello ed il portone d'ingresso”. 7) “A causa del maggiore flusso di persone nello stabile e nelle unità immobiliari dei convenuti l'ascensore è frequentemente occupato”. 8) “I turisti che occupano le unità dei convenuti sporcano gli ambienti comuni, lasciando rifiuti o bottiglie vuote nel cortile e nell'androne”. 9) “I turisti che occupano le unità dei convenuti bloccano spesso il cancello ed il portone d'ingresso del condominio per passare con i loro bagagli, lasciandoli aperti”. 10) “I convenuti hanno richiesto all'amministratore dello stabile circa 30 copie delle chiavi del cancello e del portone d'ingresso, da consegnare ai turisti che si avvicendano nelle unità abitative”. 11) “Il 10 giugno 2017 un mazzo di chiavi è stato ritrovato per terra su , a diversi metri di distanza dal fabbricato da un vicino di Parte_1 casa al corrente della situazione”. 12) “In data 24 giugno 2016 alle ore 03.30 circa i condomini di Via Van Lucio 34 venivano svegliati da turisti che occupavano le unità immobiliari di proprietà dei convenuti, i quali pag. 5/14 rientravano negli appartamenti schiamazzando e sbattendo il cancello ed il portone”. 13) “In data 3 ottobre 2016 alle ore 01.30 circa i condomini di
[...]
a Roma venivano svegliati da stranieri, che occupavano le unità Parte_1 immobiliari di proprietà dei convenuti, i quali parlavano ad alta voce nel cortile condominiale, cantando e bevendo da una bottiglia di whisky che veniva ivi lasciata e rinvenuta la mattina seguente”. 14) “In data 22 giugno
2017, alle ore 18 circa, un turista straniero che soggiornava nel “Vatican
Terrace Apartment” dei Signori spezzava la chiave nella serratura del CP_1 cancello condominiale”; 15) “In data 22 giugno 2017 un incaricato dei convenuti provvedeva a rimuovere il relativo cilindro, lasciando il cancello aperto, senza serratura, tutta la notte”; 16) “In data 30 gennaio 2018 turisti che occupavano le unità immobiliari di proprietà dei convenuti abbandonavano un carrello della spesa del supermercato nell'androne condominiale”. 17) “Domenica 29 aprile 2018 alle ore 05.00 circa i condomini di venivano svegliati da turisti che occupavano le unità Parte_1 immobiliari di proprietà dei convenuti, i quali, per circa un'ora, scendevano e salivano per le scale fino al quarto piano, schiamazzando e sbattendo il portone d'ingresso”. 18) “La notte del 18 aprile 2018 alle ore 01.00 circa il Sig.
, cliente del “Vatican Terrace Appartments”, in Persona_2 Parte_1
[...
, con la Sig.ra che aveva effettuato la prenotazione, Persona_3 citofonava alla condomina , essendo rimasto fuori casa, senza Persona_4 chiave del cancello d'ingresso”. 19) “Alle ore 1.00 circa del 18 aprile 2018 la condomina telefonava al Sig. per Persona_4 Controparte_1 accertarsi che il Sig. e la Sig.ra fossero suoi Persona_2 Persona_3 clienti e, ricevuta conferma, apriva loro il cancello”. 20) “Dal 28/04/2018 al
1/05/2018 il Sig. soggiornava in uno degli appartamenti del Parte_3
“Vatican Terrace Appartments”, in , dopo aver effettuato una Parte_1 prenotazione su booking.com”; 21) “Il Sig. pagava per il Parte_3 soggiorno di 3 notti con i relativi servizi Euro 653,00, mediante carta di credito, oltre euro 30,00 per le spese di pulizia ed euro 21,00 per tasse di soggiorno pagate in contanti”; 22) “In relazione al soggiorno del Sig. Pt_3
pag. 6/14 presso il “Vatican Terrace Appartments” la società Travel As You feel S.r.l. emetteva la fattura n.1263/2018 del 01/05/18 di totali Euro 653,00”; 23) “Al
Sig. non veniva fatto sottoscrivere alcun contratto di Parte_3 locazione;
né veniva informato di alloggiare in un condominio di tipo residenziale abitato da famiglie”. Si indicano come testimoni i Signori: 1)
Via Tacito, 23 Roma (su tutti i capitoli); 2) Testimone_1 [...]
Via della Mendola, 185 Roma (capitoli 6,7,8,9); 3) Tes_2 [...]
Via Sebastiano Conca, 11 Roma (capitoli 6,7,8,9); 3) Tes_3 Tes_4
Via San Damaso, 69 Roma (sui capitoli da 1 a 10, 14, 15 e 16) 4)
[...] [...]
Roma (su tutti i capitoli) 5) Tes_5 Parte_1 Tes_6
Roma (sui capitoli da 1 a 10, 14, 15 e 16) 6)
[...] Parte_1
, Via del Forte Bravetta 92 Roma (capitoli da 1 a 9); 7) Testimone_7
Via del Forte Bravetta, 92 Roma (capitoli da 1 a 9) 8) Testimone_8
Porto S. Stefano – Gr (capitoli 6,7,8,9) 9) , Controparte_6 Parte_3
Via G. Matteotti, 16 Bari (capitoli 20-23) e 10) , Via F. Paulucci Testimone_9
De Calboli, 5 Roma (capitoli 1-5 e 20-23). C) Si chiede inoltre che Codesta
Ecc.ma Corte voglia ordinare ai convenuti, ai sensi dell'art. 210 c.p.c., di esibire tutta la documentazione (ivi compresa la fotocopia dei documenti d'identità) attestante generalità e numero delle persone che hanno soggiornato presso gli appartamenti del “Vatican Terrace Apartments” di proprietà dei
Signori a decorrere dal mese di giugno 2016. Identica istanza viene CP_1 proposta, in caso di inottemperanza totale e/o parziale dei convenuti, nei confronti della società Booking.com B.V. con sede legale ad Amsterdam (e sede secondaria anche a Roma), che gestisce il sito web di prenotazioni
“booking.com”, nonché nei confronti della Travel As You Feel S.r.l., con sede legale in Roma, Piazza del Paradiso, 54. D) Si chiede, infine, che Codesta
Ecc.ma Corte voglia, altresì, richiedere, ai sensi dell'art. 213 c.p.c. informazioni scritte alla Questura di Roma, in ordine al nominativo dei soggetti che hanno alloggiato negli appartamenti dei convenuti, in Via San Lucio n.34, a decorrere dal giugno del 2016, mediante consultazione dei dati acquisiti telematicamente dal servizio “Alloggiati Web”, al quale devono essere pag. 7/14 obbligatoriamente inviate, ai sensi dell'art. 109 del T.U.L.P.S., le schedine degli alloggiati, da parte di tutti i gestori di attività ricettive ed anche dai proprietari e gestori di case e di appartamenti per vacanze.”.
Si costituivano gli appellati così concludendo: “Voglia la Corte CP_7 adita, accertata e dichiarata la legittimità dei contegni contestati alle parti convenute, respingere l'appello svolto dal , e Parte_4 ogni domanda dallo stesso proposta perché infondata in fatto e in diritto. Con vittoria di spese legali ex d.m. 55/2014. Si allegano: 1) fascicolo di primo grado con attestazione di conformità; 2) copia sentenza impugnata estratta dal fascicolo telematico del Trib. Di Roma rg 68171/2017; 3) atto di appella e pec di invio;
4) procura alle liti;
a) comparsa di costituzione e risposta. In ordine alle istanze istruttorie reiterate da controparte in atto di appello: 1) ci si oppone alla richiesta CTU sia in quanto meramente esplorativa atteso anche il contenuto della CTP di parte attrice sia in quanto avente ad oggetto anche circostanze tardivamente dedotte in memoria ex art. 183 cpc e sulle quali non si è accettato il contraddittorio;
2) le prove testimoniali sono inammissibili per i motivi già dedotti da questa parte nella memoria 183 n. 3 cui si rimanda. Per mero tuziorismo, per il caso di ammissione delle istanze istruttorie di parte avversa, si chiede l'ammissione delle istanze svolte (anche in prova contraria) dalle parti convenute nelle proprie memorie 183 nn. 2 e 3 allegate.”.
All'udienza collegiale del 19 dicembre 2024 la causa veniva trattenuta in decisione con termini per memorie conclusionali e repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La vicenda trae origine dalla domanda avanzata dal Parte_5 nei confronti dei condomini
[...] Controparte_1 [...]
, con la quale si chiedeva al CP_2 CP_3 Controparte_4
Tribunale di Roma “in via principale e nel merito: - ordinare ai Sigg. CP_1
pag. 8/14 , , e , o ai loro CP_1 Controparte_2 CP_3 Controparte_4 aventi diritto, o aventi causa, la cessazione immediata dell'attività turistico / ricettiva svolta nell'unità immobiliare di loro proprietà sita in Roma, Via San
Lucio 34, piano attico, int. 5, censita al NCEU di Roma al Foglio 428, part. 74, sub 5, qualunque sia l'inquadramento giuridico ad essa attribuito, in quanto in contrasto con il disposto e le finalità dell'art.8 del Regolamento di Condominio, conservato agli atti del Notaio di Roma (rep.53535 / racc. 5095); Persona_1
- ordinare ai convenuti medesimi l'esecuzione di ogni lavoro ed intervento edilizio, nonché l'espletamento di ogni connessa pratica amministrativa volta a ripristinare in un'unica unità abitativa l'appartamento int. 5 di loro proprietà - da effettuarsi sotto la direzione di un tecnico nominato dal Condominio e/o dal
Tribunale - provvedendo all'accorpamento delle 3 unità immobiliari in cui lo stesso è stato frazionato, con chiusura della terza porta di accesso;
- In considerazione dei danni e del disagio arrecato ai condomini in conseguenza della denunciata violazione della norma contrattuale prevista dal regolamento di condominio, condannare i convenuti al pagamento di una penale da determinarsi, anche ai sensi e per gli effetti dell'art. 13 del Regolamento di
Condominio, nella misura pari a giornalieri euro 300,00 a decorrere dalla data di inizio dell'attività posta in essere, o nella diversa somma ritenuta equa e giusta, fatto salvo il risarcimento di ogni ulteriore danno, da quantificarsi in corso di causa;
- In caso di mancata esecuzione dei provvedimenti richiesti ed adottati, di ripristino di una unica unità abitativa e cessazione immediata dell'attività economica in essere, ordinare ai convenuti, o ai loro aventi diritto o aventi causa, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c, il pagamento della somma di euro
500,00 per ogni giorno di ritardo nella relativa esecuzione o della diversa somma ritenuta equa e giusta”.
Il Tribunale di Roma respingeva la domanda attorea ritenendo che “in punto di fatto, è pacifico, invece, che il regolamento invocato dalla parte attrice, non soltanto non è stato trascritto nel modo analitico richiesto, ma neppure è richiamato (meno che mai specificamente) nell'atto di acquisto dei convenuti del 30.9.2015, a rogito notaio di Roma, n.

3.537 rep. e n.

2.037 Persona_5
pag. 9/14 racc.. È superfluo, del resto, sottolineare, al riguardo, che la questione
(dell'efficacia e opponibilità) del condominiale, costituendo CP_8
l'oggetto stesso del giudizio, doveva essere affrontata dalle parti e deve essere delibata dal Giudice in ogni suo aspetto, senza che si debba instaurare, di volta in volta, un apposito contraddittorio su ognuno di essi ”
Riteneva altresì il giudicante di prime cure l'insussistenza delle lamentate violazioni di legge in relazione alle modifiche apportate all'immobile di proprietà dei convenuti successivamente all'acquisto.
Avverso detta statuizione di rigetto propone gravame il Parte_6
che nei motivi di appello lamenta in primo luogo l'illegittimità della
[...] gravata sentenza per i seguenti motivi: “- Violazione degli artt. 115 c.p.c. (in tema di disponibilità delle prove) 116 c.p.c. (in tema di valutazione delle prove acquisite) e 101 comma 2 c.p.c. (principio del contraddittorio).
Assume l'appellante che la circostanza della natura contrattuale del regolamento di condominio (che all'art.8 vieta di destinare gli appartamenti a pensioni e locande), e quindi della trascrizione e del richiamo dello stesso nei singoli atti di acquisto non sarebbe mai stata contestata da parte convenuta e doveva pertanto ritenersi pacifica e provata la piena opponibilità della suddetta clausola del regolamento condominiale agli attuali appellati, i quali non avrebbero mai eccepito l'inefficacia e/o inopponibilità del regolamento contrattuale in questione, contestando viceversa la dedotta inosservanza della norma regolamentare, mentre il giudice di primo grado avrebbe erroneamente rilevato d'ufficio che “non soltanto non è stato trascritto nel modo analitico richiesto, ma neppure è richiamato (meno che mai specificamente) nell'atto di acquisto dei convenuti del 30.9.2015, a rogito del notaio di Persona_6
Roma, n.

3.537 rep. e n.

2.037 racc.”.
La doglianza è infondata e va respinta.
Il appellante nel primo grado di giudizio non ha prodotto la nota di Parte_1 trascrizione del regolamento condominiale, ottemperando all'onere probatorio a proprio carico solo tardivamente in sede di gravame, in violazione del disposto di cui all'art. 345 c.p.c., in quanto non risulta neppure dedotto l'impedimento ad pag. 10/14 una tempestiva produzione, ciò con conseguente inammissibilità della nuova documentazione: “Il divieto di produzione di nuovi documenti in appello, di cui al vigente testo dell'art. 345, comma 3, cod. proc. civ., può essere superato solo ove il giudice accerti che non era possibile provvedere al tempestivo deposito nel giudizio di primo grado, per causa non imputabile alla parte, restando a tal fine ininfluente l'indispensabilità del documento ai fini del decidere”(
Cassazione civile sez. III, 23/07/2025, n.20786).
Per mera completezza espositiva, si rileva comunque che detta trascrizione non soddisfa i requisiti richiesti dalla giurisrprudenza di legittimità secondo cui ai fini dell'opponibilità ai terzi, le limitazioni della facoltà dei proprietari delle singole unità contenute nei regolamenti condominiali sono soggette a trascrizione con indicazione specifica delle clausole che prevedono le limitazioni stesse:“Le clausole dei regolamenti condominiali, di natura contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il loro immobile a determinate destinazioni, costituiscono servitù reciproche a favore e contro ciascuna unità immobiliare di proprietà individuale, e sono soggette, pertanto, ai fini dell'opponibilità ai terzi, alla trascrizione, da eseguirsi indicando specificamente, nella nota di trascrizione, le clausole che limitano i diritti dei condomini” (Cassazione civile sez. II, 09/08/2022, n.24526), in quanto nella specie, nella nota di trascrizione del regolamento viene indicato soltanto che lo stesso è destinato a disciplinare l'uso, la comproprietà e l'amministrazione comune.
Il rigetto del primo motivo di gravame assorbe anche la decisione sul secondo motivo, in cui l'appellante si duole della “Violazione degli artt. 1372 cod. civ. e
1362 e ss. cod. civ. - Piena efficacia ed opponibilità del divieto di cui all'art.8 del Regolamento di Condominio - Divieto di svolgimento di attività ricettiva assimilabile a quella alberghiera”, assumendo ivi l'appellante che il giudicante di prime cure, a seguito di errata interpretazione della norma regolamentare dettata dall'art 8 del regolamento di Condominio, di natura contrattuale, come accertato in atti di causa, abbia ritenuto la stessa non sussumibile alla fattispecie concreta, nonostante nella seconda parte prevedesse appunto il divieto di pag. 11/14 “destinare gli appartamenti dell'edificio ad uso di ufficio pubblico, di sanatorio, gabinetto di cura e ambulatorio (…) di affittacamere, pensione, locanda o albergo, ed in genere a qualsivoglia altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all'igiene o al decoro dell'edificio”.
Con il terzo motivo di gravame l'appellante lamenta la “Violazione degli artt.
1102 Cod. Civ. e 1122 Cod. Civ. (esecuzione di opere non autorizzate sulle parti comuni del fabbricato) - Insufficiente e contraddittoria motivazione circa i limiti all'uso individuale della cosa comune” per non aver il Tribunale di Roma ritenuto l'illegittimità e il contrasto con il disposto dell'art. 1102 Cod.
Civ.dell'apertura di una nuova porta o varco nonostante questa opera, così come le altre realizzate nell'attico di proprietà degli odierni appellati travalicassero l'esercizio dei diritti spettanti al singolo condòmino sulla cosa comune.
La doglianza è destituita di fondamento e va disattesa.
Dalla documentazione in atti si rileva agevolmente che le modifiche apportate dagli appellati nell'attico della palazzina condominiale che comportano in favore dei comproprietari un'utilità sul bene comune maggiore di quella degli altri comproprietari, non alterano la destinazione del bene nè compromettono il diritto al pari uso da parte degli altri condomini, risultando in tal modo legittimamente realizzate, come da principio sancito univocamente dalla giurisprudenza della Corte Suprema: “In tema di comunione, ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella degli altri comproprietari, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di questi ultimi. In particolare, per stabilire se l'utilizzo più intenso del singolo sia consentito ai sensi dell'art. 1102 c.c., deve aversi riguardo non all'uso concreto fatto dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno;
l'uso deve in ogni caso ritenersi permesso se l'utilità aggiuntiva ricavata dal singolo comproprietario non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene, sempre che tale uso pag. 12/14 non dia luogo ad una servitù a carico del suddetto bene comune”(Cassazione civile sez. II, 16/04/2018, n.9278).
La richiesta di CTU, avente carettere meramente esplorativo, per tale motivo si appalesa inammissibile anche in sede di gravame.
La Corte ritiene corretto ed immune da censura il decisum del Tribunale di
Roma e l'appello va per i suesposti motivi integralmente respinto, restando assorbita ogni altra questione.
Le spese di lite seguono la soccombenza, con conseguente condanna dell' appellante al pagamento delle stesse in favore della parte appellata, come liquidate in dispositivo, secondo le tariffe professionali vigenti (aggiornate sulla base del D.M. n. 147 del 13/08/2022) con gli importi medi delle voci dello scaglione di riferimento, esclusa la fase istruttoria.
Sussistono i presupposti di cui all'art. 1 comma 17 L.228/12 per il versamento, da parte dell' appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.

p.q.m.

La Corte, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) Rigetta l'appello proposto dal in Roma, Parte_1 che - a definizione del giudizio RG n. 68171/2017 nei confronti di
Controparte_1 Controparte_2 CP_3 CP_4
avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 374/2021;
[...]
2) condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite in favore degli appellati Controparte_1 Controparte_2 CP_3 [...]
, liquidate in complessivi €6.966,00, oltre accessori di Controparte_4 legge;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1 comma 17
L.228/12 per il versamento, da parte dell' appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato. pag. 13/14 Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 18 settembre 2025.
Il Giudice estensore Il Presidente dott.ssa Biancamaria D'Agostino dott.ssa Gisella Dedato
pag. 14/14