Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
La Corte d'appello di Napoli
Quarta Sezione Civile composta dai magistrati dr. Giuseppe De Tullio – presidente dr. Massimo Sensale – consigliere est.
dr. Michele Caccese – consigliere all'udienza del 7.01.2025 ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 4589\2020 RG in materia di locazione di immobile ad uso abitativo
(appello avverso la sentenza del Tribunale di Torre Annunziata 10-17.11.2020 n. 1734), ver- tente tra
, c.f. , con domicilio eletto in Napoli, Piazza Garibaldi Parte_1 C.F._1
3, presso lo studio dell'avv. Antonino Internicola, c.f.: , che lo rappre- C.F._2
senta e difende giusta procura in calce al ricorso in appello, fax 081.8586160, domicilio digi- tale appellante Email_1
e c.f. , con domicilio eletto in Castellammare di Stabia, CP_1 C.F._3
Piazza Matteotti 2, nello studio dell'avv. Rosaria Simona Esposito, c.f. , C.F._4
che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla memoria di costituzione in appello, fax 081.18815751, domicilio digitale appellata Email_2
Conclusioni
Per : «(…) In via preliminare ed istruttoria: - disporre la nomina ex art. 441 Parte_1
c.p.c. di un Consulente Tecnico di Ufficio (…), che quantifichi la misura mensile del canone di locazione, secondo quanto previsto dall'Accordo territoriale applicabile al momento della stipula del contratto, per gli immobili siti nel Comune di Torre Annunziata (NA) aventi le me- desime caratteristiche e tipologie di quello oggetto di locazione.
1 In via principale: - accertare e dichiarare che il contratto (…) è stato stipulato ai sensi e per gli effetti dell'art. 2, comma III, Legge numero 431 del 1998, confermando quanto già dichiarato dal Giudice di primo grado nella sentenza di primo grado e precisamente nella parte relativa alle ragioni di fatto e di diritto della decisione;
in riforma a quanto statuito nella sentenza di primo grado: - accertare e dichiarare la nullità della clausola del contratto di locazione relativa al canone per violazione dell'art. 2, comma
III, Legge 9 dicembre 1998, n. 431, per tutti i motivi di cui in narrativa, riportandosi espres- samente agli scritti e verbali di causa del giudizio di primo grado.
In via riconvenzionale: in accoglimento della domanda formulata dall'odierno convenu- to/appellante nel giudizio di primo grado: - condannare la signora alla restitu- CP_1
zione in favore del signor di tutte le somme indebitamente percepite dalla Parte_1
stessa nell'intercorso rapporto contrattuale, e precisamente tutti i canoni di locazione versa- ti in misura eccedente a quella massima consentita dall'Accordo Territoriale del Comune di
Torre Annunziata siglato nel 1999 per immobili aventi le medesime tipologie e caratteristi- che di quello oggetto di locazione, a partire dal mese di dicembre 2016 e fino al mese di marzo 2018, secondo la misura indicata nella consulenza tecnica di parte, a firma dell'Inge- gnere , a cui ci si riporta integralmente o in quell'importo che il Giudice riter- Controparte_2
rà di determinare in via equitativa ai sensi e per gli effetti dell'art. 1226 c.c., anche a mezzo di C.T.U., oltre interessi legali e rivalutazione monetaria nonché alla restituzione in favore di parte convenuta dell'importo di € 800,00 (euro ottocento/00), quale somma versata al mo- mento della stipula del contratto da parte del conduttore, a titolo di deposito cauzionale, e per l'effetto, - compensare con le somme di cui sopra gli importi derivanti dai canoni di loca- zione dei mesi di aprile 2018, maggio 2018, giugno 2018, luglio 2018, agosto 2018, settem- bre 2018, ottobre 2018, novembre 2018 e dicembre 2018, previa rideterminazione anche di questi nella loro misura corretta;
- condannare parte appellata ad una somma che il Giudice stabilirà in via equitativa a titolo di risarcimento danni in favore di parte resistente per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.; - condannare parte appellata alle spese e competenze processuali al doppio grado di giudizio, oltre rimborso forfettario al 15%, I.V.A. se dovuta e c.p.a., da li- quidarsi in favore del sottoscritto difensore che si dichiara sin dora anticipatario;

In via istruttoria: chiede che la Corte di Appello di Napoli, nomini ex art. 441 c.p.c. un Consu- lente Tecnico di Ufficio (C.T.U.), che quantifichi la misura mensile del canone di locazione, secondo quanto previsto dall'Accordo territoriale applicabile al momento della stipula del
2 contratto, per gli immobili siti nel Comune di Torre Annunziata (NA) aventi le medesime ca- ratteristiche e tipologie di quello oggetto di locazione (…)».
Per : «1) – (…) rigettare l'Appello siccome proposto in quanto inammissibile e CP_1
infondato in fatto come in diritto e confermare la Sentenza di primo grado (…). 2) - Condan- nare l'appellante al pagamento delle spese di giustizia, diritti e onorari del presente giudizio di appello, da liquidare in attribuzione allo scrivente procuratore antistatario (…)».
Ragioni della decisione
1- Con atto di intimazione di sfratto per morosità notificato il 25.10.2018, CP_1
(locatrice) convenne in giudizio per sentire convalidare lo sfratto per moro- Parte_1
sità relativamente all'unità immobiliare sita in Torre Annunziata, alla Via Sannini 36, condot- ta in locazione da ER a uso abitativo, giusta contratto di locazione del 1.12.2016 registra- to in pari data all'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate di Castellammare di Stabia al n. 007541 serie 3T. Dedusse in particolare che il conduttore si era reso moroso nel pagamento dei ca- noni di locazione relativi ai mesi da aprile a ottobre 2018, per un importo di €uro 2.800,00.
Costituitosi all'udienza del 4.12.2018, non negò il mancato pagamento dei canoni, Pt_1
ma chiese il rigetto della domanda allegando la nullità della clausola contrattuale relativa al canone di locazione, per violazione dell'art. 2, comma 3° delle legge 431\1998; inoltre spiegò domanda riconvenzionale per la restituzione di tutte le somme indebitamente percepite dal- la locatrice nella misura che si riservò di quantificare in corso di causa. Si dichiarò comunque disposto a rilasciare l'immobile.
Il giudice adito emise ordinanza provvisoria di rilascio, fissando l'esecuzione al 18.12.2018 e la discussione, previo mutamento del rito, al 10.05.2019 con la rituale concessione del ter- mine per le memorie integrative. Invitò infine le parti a esperire il procedimento di media- zione ex art. 5, comma 6°, lett. B, d.lgs 28\2010.
ER rilasciò spontaneamente l'immobile il 13.12.2018.
All'esito (negativo) del tentativo di conciliazione, depositò memoria integrativa, CP_1
osservando che nell'autunno del 2016 le parti concordarono liberamente un canone mensile di €uro 400,00; che il rapporto di locazione voluto e costituito tra le parti, lungi dal configu- rarsi quale rapporto “a canone concordato” secondo il modello alternativo di cui all'art. 2 comma 3° della legge 431\1998, era inteso, voluto e nella sostanza costituito dalle parti qua- le rapporto di locazione a canone libero secondo l'ordinario modello ex art.2, comma 1° della citata legge;
che le parti, per errore, utilizzarono un modulo contrattuale che non rispecchia-
3 va il vero accordo e che, pertanto, solo nell'intestazione (e apparentemente nella forma), fu qualificato come contratto a locazione agevolata;
che si mostrò da subito poco pun- Pt_1
tuale nel pagamento dei canoni per poi divenire del tutto inadempiente dal mese di aprile
2018, adducendo sue temporanee difficoltà economiche;
che le eccezioni di risultano Pt_1
generiche per omessa indicazione dell'accordo territoriale di cui assume la violazione e del canone massimo applicabile al rapporto;
né ER precisa in che misura e sulla base di quali parametri il canone indicato in contratto supererebbe il limite massimo consentito;
che tan- to basta al rigetto delle eccezioni e della riconvenzionale del conduttore.
In ogni caso, secondo , l'eccezione di in ordine all'asserita violazione CP_1 Pt_1
dell'art. 2 comma 3° legge 431\1998 e alle conseguenti nullità che ne deriverebbero ai sensi dell'art.13 della stessa legge, non sarebbe rilevante nel caso in esame per la carenza del re- quisito essenziale per qualificare il contratto come a canone “agevolato” (il riferimento all'Accordo territoriale applicato) e per l'inapplicabilità dello schema negoziale invocato ai rapporti di locazione sorti nell'area oplontina dopo il 2003, per inesistenza di alcun Accordo territoriale nel Comune di Torre Annunziata.
Per le stesse ragioni, sostiene che la domanda riconvenzionale di ER sia inam- CP_1
missibile e infondata. ER chiede “…la restituzione di tutti i canoni di locazione versati in misura eccedente rispetto al limite massimo consentito dall'accordo territoriale del Comune di Torre Annunziata, da dicembre 2016 a marzo 2018…”, previo accertamento della nullità della clausola di locazione relativa al canone per violazione dell'art. 2, 3° comma della legge
431/98. Tuttavia ER non fa riferimento specifico all'Accordo territoriale che ritiene do- versi applicare;
non indica il presunto canone massimo individuato per immobili aventi le medesime caratteristiche e la medesima tipologia di quello oggetto di locazione, il cui limite pur assume essere violato dal contratto de quo; infine, non quantifica la sua pretesa, addirit- tura rimettendone a un'eventuale c.t.u. la determinazione.


2- Con sentenza del 10-17.11.2020 n. 1734, il Tribunale di Torre Annunziata ha così deciso:
1) Accerta e dichiara che la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento degli obblighi del conduttore.
2) Dichiara la cessata materia del contendere in ordine al rilascio.
3) Condanna parte convenuta al pagamento in favore dell'attrice di euro 3.600,00 a titolo di canoni di locazione fino al rilascio oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo.
4) Rigetta la domanda riconvenzionale in quanto infondata.
4 5) Condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite che quantifica in euro 220,00 per spese ed euro 2400,00 per competenze oltre iva e c.p.a. spese generali 15%.
6) Rigetta ogni altra domanda perché non provata.
In motivazione, il Tribunale premette che l'articolo 2, 3° comma, della legge 431/98 stabili- sce che, in alternativa ai contratti d'affitto a formula libera, le parti possono stipulare un con- tratto di locazione che preveda una durata inferiore e un canone concordato tra le parti che rispetti dei parametri indicati dagli accordi territoriali con le associazioni di categoria mag- giormente rappresentative e gli enti comunali. Tali accordi prevedono che il costo della loca- zione sia fissato secondo quanto previsto dagli accordi locali tra le organizzazioni della pro- prietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative in base a pa- rametri ben precisi, in maniera tale che il canone di locazione venga calmierato in riferimen- to alle specifiche caratteristiche di luogo, di costruzione e di conservazione dell'immobile. Il proprietario non potrà scegliere liberamente il prezzo dell'affitto, ma dovrà fissarlo tenendo in considerazione un range specifico, fissato dall'accordo territoriale di riferimento per il proprio Comune.
Il canone concordato prevede, quindi, che le parti debbano attenersi a un canone definito in base a un calcolo, che dovrà tenere in considerazione il totale della superficie calpestabile dell'immobile e altri elementi accessori (ad esempio, presenza di balconi o dell'ascensore, ecc..) e che dovrà essere confermato da una delle associazioni rappresentative di categoria.
È vero che il DM 16 gennaio 2017 prevede, tra l'altro, che “le parti contrattuali, nella defi- nizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive orga- nizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori"; e che, in alternativa (ossia per i contratti
“non assistiti”), debba allegarsi un'attestazione – da eseguirsi, sulla base degli elementi og- gettivi dichiarati dalle parti a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo – della rispondenza del contenuto economico e nor- mativo del contratto all'accordo stesso. Tuttavia tale disciplina non si applica al caso in esa- me perché il contratto fu stipulato il 1.12.2016 e dunque prima dell'entrata in vigore del cita- to DM.
Ne consegue che le parti non erano obbligate a corredare il contratto della suddetta atte- stazione, contratto che, in base al suo tenore letterale, alla durata pattuita e alle indicazioni in esso contenute, è pur sempre un contratto a canone concordato, del quale rispetta tutti i requisiti previsti dalla legge e dalle norme secondarie all'epoca vigenti.
5 Nel dicembre 2016, nonostante la non obbligatorietà dell'attestazione ai fini della validità del contratto, era in ogni caso necessario riferirsi agli accordi territoriali precedenti e agli atti vi è comunicazione del comune di validità degli accordi territoriali del 1999. Né risulta espe- rita un'attività di controllo da parte dell'Agenzia delle entrate che abbia riscontrato il manca- to rispetto dei parametri ai fini della stipula del contratto a canone concordato.
Pertanto, conclude il Tribunale, il contratto è valido ed efficace e i parametri definiti dagli accordi territoriali all'epoca applicabili comportano la regolarità del canone indicato. E la ri- costruzione eseguita (v. perizia prodotta da ) dal tecnico – il quale CP_1 Persona_1
fa riferimento agli accordi territoriali del 1999 applicabili alla città di Torre Annunziata e de- scrive l'immobile locato – deve ritenersi, secondo il Tribunale, maggiormente attendibile ri- spetto a quella del l'ing. (tecnico di fiducia di ER), il quale precisa che Controparte_2
“non ha potuto verificare l'effettiva superficie dell'alloggio e per alcune caratteristiche ha fatto affidamento su quanto riferito dal sig. ”. Controparte_3
Una volta ritenuta la validità del contratto, qualificato ai sensi dell'art. 2, 3° comma, legge
431\1998, e la correttezza dell'ammontare del canone pattuito, il Tribunale ha preso atto della non contestata morosità e ha accolto la domanda di risoluzione per grave inadempi- mento del conduttore, correlativamente rigettando la riconvenzionale finalizzata a ottenere la restituzione delle somme asseritamente pagate in eccedenza rispetto a un ipotetico cano- ne di legge più basso di quello stabilito in contratto.
3- Ha proposto appello rassegnando le conclusioni riportate in epigrafe. Parte_1
4- Si è costituita , concludendo per il rigetto dell'appello. CP_1
5- ER ha inteso innanzitutto giustificare il proprio tecnico di fiducia, ing. Persona_2
[...
, per avere elaborato le sue valutazioni (trasfuse nella relazione del 29.03.2019) senza vi- sionare dall'interno l'immobile, ormai restituito da oltre quattro mesi alla proprietaria loca- trice, che non avrebbe consentito l'ingresso del tecnico di parte avversa. Nonostante ciò, le valutazioni dell'ing. sarebbero – al contrario di quanto ritenuto dal Tribunale – ben CP_2
più attendibili di quelle del geom. perché aderenti al dato contrattuale (sot- Persona_1
to il profilo dell'esatta individuazione dell'immobile locato) e ai parametri vigenti nel Comu- ne di Torre Annunziata ai fini della determinazione del canone ex art. 2, 3° comma, citato.
Peraltro il Tribunale avrebbe fatto proprie le conclusioni del geom. senza metterle Per_1
davvero a raffronto con quella dell'ing. e soprattutto senza analizzarle criticamente in CP_2
rapporto al contenuto del contratto e a quello dell'Accordo territoriale del 1999. In particola-
6 re, il Tribunale avrebbe avallato il calcolo del geom. basato non sull'immobile come Per_1
descritto in contratto, ma arricchito di ulteriori porzioni immobiliari non oggetto di locazione e – di conseguenza – di detenzione da parte del conduttore, come due balconi, un ripostiglio nel sottoscala, un'area scoperta di 100 metri quadri di pertinenza dell'appartamento e un'a- rea verde condominiale: porzioni tutte idonee a incidere, elevandolo di molto, sul canone di locazione.
L'appellante ribadisce la richiesta, già formulata in primo grado, perché si proceda a c.t.u. per il calcolo del canone. Una volta ridotto il canone all'importo indicato dall'ing. o CP_2
comunque a un importo di molto inferiore a quello di €uro 400,00 erroneamente pattuito, si avrebbe, secondo l'appellante, la duplice conseguenza dell'inesistenza di alcuna morosità (e dunque inadempimento) e della nascita del proprio credito di restituzione per le somme ver- sate in eccedenza.
Sotto altro profilo si duole dell'omessa formalizzazione in dispositivo della pur rite- Pt_1
nuta qualificazione della pattuizione come contratto a canone concordato ex art. 2. 3° com- ma citato e ciò costituirebbe una violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato.
6- L'appello è infondato. Innanzitutto non vi è alcuna omessa pronuncia o violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato. Per giurisprudenza consolidata, il contenuto decisorio di una sentenza è rappresentato, non solo dal dispositivo, ma anche dal- le affermazioni e dagli accertamenti contenuti nella motivazione, nei limiti in cui essi costi- tuiscano una parte della decisione, in quanto risolvano questioni facenti parte del thema de- cidendum e specificamente dibattute tra le parti, ovvero integrino una necessaria premessa o un presupposto logico indefettibile della pronuncia [Cass.

8.06.2007 n. 13513].
La sentenza di primo grado contiene in motivazione l'esplicito e sontuosamente argomen- tato accertamento della riconducibilità del contratto ripassato tra le parti alla previsione dell'art. 2, 3° comma, della legge 431\1998. Tale accertamento è conforme alle aspettative di che dunque non ha interesse a dolersene, e non è stato impugnato da , Pt_1 CP_1
sicché su di esso si è formato il giudicato.
Costituendosi in fase sommaria di intimazione di sfratto per morosità, effettivamen- Pt_1
te eccepì la nullità della clausola contrattuale relativa al canone di locazione per violazione dell'art. 2, 3° comma, citato, sotto il profilo del superamento della soglia massima del cano- ne vincolato in base ai parametri presupposti nel caso specifico da tale tipologia di contratto,
7 e in via riconvenzionale chiese la restituzione di quanto pagato in eccedenza. Ma – come pu- re nella successiva memoria integrativa del 24.04.2019 – non sviluppò alcun calcolo che po- tesse evidenziare che l'asserita eccedenza del canone pattuito elidesse o perfino superasse l'importo complessivo della morosità così da concretizzare il credito restitutorio azionato in riconvenzionale.
Sta di fatto che all'udienza del giorno 8.11.2019 il procuratore di impugnò generi- Pt_1
camente la memoria integrativa depositata per conto di e l'allegata relazione del CP_1
geom. , sollecitando una c.t.u. esplorativa, senza prendere posizione sulla descrizio- Per_1
ne dell'immobile locato operata nella relazione e senza contestarne la difformità Per_1
sostanziale dal cespite come descritto in contratto;
e, in particolare, senza (ancora) eccepire che talune pertinenze (come un ripostiglio e un'area scoperta) fossero state effettivamente escluse dal rapporto locatizio, nel senso che fossero rimaste oggettivamente interdette al conduttore, ciò che è perfino inverosimile per i balconi – che non sono pertinenze ma parte integrante dell'appartamento – e, sotto diverso profilo, per gli spazi condominiali.
È un dato oggettivo – non irragionevolmente valorizzato dal Tribunale – che l'ing. CP_2
non abbia preso visione dell'immobile, al di là delle circostanze (più o meno scusabili) di que- sta omissione, e abbia acquisito dati necessari al calcolo del canone direttamente dal con- duttore ER, come ammesso e puntualmente rilevato dal Tribunale. Sicché l'ing. CP_2
scrive di “caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'unità abitativa” (pag. 3 della relazio- ne), senza dettagli e spiegazioni di sorta;
e asserisce (pag. 4) che “l'appartamento avrà una superficie pari a 4,5x16 = 72 mq.” – dato fondamentale per il calcolo del canone – sol perché
“l'unità abitativa è costituita da 4,5 vani” e “considerato che mediamente il vano catastale è di 16 mq.” (corsivo e grassetto sono di chi scrive).
Infine, con mera clausola di stile chiede la restituzione del deposito cauzionale, sen- Pt_1
za sviluppare, sui presupposti di fatto e di diritto della pretesa, alcuna argomentazione. È le- cito supporre, dalla complessiva lettura delle conclusioni, che la richiesta sia stata formulata soprattutto nella prospettiva di una compensazione, ove fossero risultate poste creditorie reciproche, quale ipotesi subordinata formulata dall'appellante.
7- L'appello va perciç respinto. Al rigetto dell'appello segue la condanna di alle spese Pt_1
del grado secondo soccombenza.
8- Sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 30 maggio 2002 n.
115, per il versamento, da parte di di un ulteriore importo pari a quanto Parte_1
8 dovuto a titolo di contributo unificato.


Per questi motivi

la Corte d'appello di Napoli, quarta sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di avverso la sentenza del Tribuna- Parte_1 CP_1
le di Torre Annunziata 10-17\11.2020 n. 1734, così provvede:
a) rigetta l'appello;
b) condanna alla rifusione delle spese processuali del presente grado in Parte_1
favore di , con distrazione in favore dell'avv. Rosaria Simona Esposito, dichiara- CP_1
tasi antistataria, liquidate in € 2.915,00 per compensi ed € 437,25 per rimborso forfetario di spese generali al 15%, oltre IVA e CPA;

c) dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 30 mag- gio 2002 n. 115, per il versamento, da parte di di un ulteriore importo pari Parte_1
a quanto dovuto a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Napoli il 7 gennaio 2025
Il consigliere est. Il presidente dr. Massimo Sensale dr. Giuseppe De Tullio firma apposta in modalità digitale
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