N. R.G. 290/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE III CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Terza Civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott.ssa Cristina Reggiani Consigliere dott. Marco Cecchi Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 290/2023
promossa da:
e entrambi elettivamente e digitalmente domiciliati Parte_1 Parte_2 presso l'indirizzo PEC dell'Avv. Lorenzo Mariotti, che li rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLANTE
contro
, elettivamente domiciliato in Firenze presso lo studio dell'Avv. Controparte_1
Fabio Puliti, che lo rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLATA

Avverso
Sentenza 2087/2022 del Tribunale di Firenze
CONCLUSIONI

trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: “1) per i gravissimi danni che gli appellanti subirebbero dall'esecuzione della sentenza impugnata, e per i fondati motivi esposti, sospendere la sua efficacia esecutiva ovvero, alla luce del pignoramento e del preavviso di rilascio notificati, la sua esecuzione, ex art. 283 e 447bis u.c. c.p.c., in relazione ad entrambi i processi esecutivi promossi dalla controparte;
2) disporre in favore degli appellanti la ripetizione delle somme indebitamente versate a , in totalità (€ Controparte_1
129.662,22) o nel diverso ammontare, minore o maggiore, giusto e provato, oltre agli interessi dal giorno del pagamento;
ciò anche qualora non sia confermata la simulazione del comodato e la dissimulazione della locazione;
3) respingere la domanda di controparte relativa all'indennizzo per ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.; in subordine, per quanto esposto, quantificarlo in misura inferiore all'importo di € 600,00 mensili. Con vittoria di spese e compensi legali di entrambi i gradi del giudizio”.
Per la parte appellata: “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello adita, omnis contrariis reiectis, in accoglimento del presente ricorso, voglia: Preliminarmente dichiarare inammissibile e/o infondato l'appello principale proposto dalle controparti. annullare e/o riformare in parte qua la sentenza n 2087/2022 emessa in data 30 giugno 2022 e comunicata via pec in data 26 ottobre 2022 dal Tribunale Civile di Firenze, Seconda
Sezione Civile, Dott. Fiorenzo Zazzeri (causa RG 13648/2020), mai notificata e, conseguentemente, respinte tutte le domande, eccezioni, richieste, anche istruttorie formulate da parte convenuta, per i motivi esposti in atti e, per l'effetto NEL MERITO IN
TESI: condannare, i convenuti in solido fra di loro a corrispondere la somma di €
107.800,00 calcolato fino al momento del rilascio dell'immobile (15.5.2023 da giugno
2020) stabilita nel contratto di comodato del 02 maggio 2006 in € 100,00 al giorno a titolo di penale per ogni giorno di ritardo nel rilascio dell'immobile occupato abusivamente ovvero la somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre agli interessi legali ed alla rivalutazione monetaria dalla domanda eventualmente detratte le indennità già percepite di € 600,00 mensili;
NEL MERITO IN IPOTESI: condannare i convenuti in solido fra di loro a corrispondere la somma di 34.574,40 € calcolati fino al mese di maggio 2023 (mese di rilascio dell'immobile) calcolata in € 960,40 mensili quale valore locativo di mercato determinato dal tecnico in perizia a partir dal mese di giugno
2020 ovvero la somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre agli interessi legali ed alla rivalutazione monetaria dalla domanda eventualmente detratte le indennità già percepite di € 600,00 mensili;
IN OGNI CASO: Condannare le controparti in solido fra di loro a rimborsare le spese condominiali ordinarie anticipate dal Sig. Controparte_1
ed ammontati per il periodo da giugno 2020 a maggio 2023 (mese di rilascio dell'immobile), ad € 6.264,00. Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi del giudizio oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge”.
2 MOTIVAZIONE

1) In prime cure, ebbe a proporre ricorso nei confronti di Controparte_1
e chiedendo al Tribunale di Firenze di: “accertare e Parte_1 Controparte_2
dichiarare la risoluzione del contratto di comodato 2/5/2006 per recesso del sig. CP_1
e per l'effetto condannare il Sig. e la Sig.ra
[...] Parte_3 Parte_2 all'immediata restituzione al ricorrente dell'immobile sito in Firenze Via Respighi
[...]
n. 22 occupato sine titulo;
- condannare i sigg.ri e Parte_1 Parte_2
anche in solido tra loro, al pagamento della somma giornaliera di € 100,00 a partire dal
28 luglio 2020 e sino al dì dell'effettivo rilascio a titolo di penale per l'occupazione abusiva”.
1.1) A fondamento di tali domande, il ricorrente aveva allegato:
• di essere proprietario di un appartamento sito in Firenze, via Respighi, n. 22, che
(il 2.5.2006) aveva concesso in comodato al fratello ed alla Parte_1 sig.ra con contratto registrato presso l' di Parte_2 Organizzazione_1
Firenze in data 22.5.2006 al numero 4750;
• dopo 14 anni, il 20.5.2020, aveva chiesto la restituzione di Controparte_1
tale immobile, concedendo termine di 60 gg per il rilascio (come previsto nel contratto predetto);
• l'immobile, nonostante le intimazioni ed i contatti intervenuti tra le parti, non era mai stato restituito;

• di aver quindi diritto alla restituzione dell'immobile ed al pagamento di un importo giornaliero pari ad € 100,00 a decorrere dal 28.7.2020 (60° giorno dopo l'intimazione) sino al giorno dell'effettivo rilascio, come del resto previsto dal contratto del 2.5.2006.
1.2) e avevano contestato le allegazioni del Parte_1 Controparte_2
ricorrente, rilevando come il comodato gratuito in questione dissimulasse in realtà una locazione ed evidenziando come i predetti resistenti avessero mensilmente versato un canone di € 600,00, oltre all'importo concernente le spese condominiali (in genere €
155,00 ma con lievi variazioni nel corso del tempo).
A tale titolo era stato versato il complessivo importo di € 89.114,90, rilevando che per circa 6 anni (sino, cioè, a febbraio 2012), nella causale dei bonifici relativi ai canoni era stata posta l'indicazione “prestito”.
Successivamente, invece, anche in considerazione di un contenzioso insorto tra e la il primo aveva chiesto a ed a Controparte_1 Parte_4 Parte_1
3 di pagare il canone in contanti (mentre le spese condominiali erano state Parte_2
pagate, anche in seguito, a mezzo bonifico con causale correttamente indicata).
Il complessivo importo versato (per canoni e spese condominiali) era pari ad €
129.662,90
All'improvviso, il 20.5.2020, era pervenuta l'intimazione a lasciare libero l'immobile.
In forza di tali circostanze i resistenti avevano prospettato che:
o il contratto di comodato era nullo in quanto simulato e non voluto dalle parti;

o la locazione era nulla in quanto priva della forma scritta;
oltre che per illiceità della causa e per non essere stata registrata;

o i pagamenti sopra ricordati erano stati eseguiti indebitamente ed il relativo importo doveva essere restituito.
Sulla scorta di ciò, i predetti resistenti avevano chiesto: “nel merito, per le ragioni sopra esposte, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, rigettare il ricorso in quanto improponibile, inammissibile ovvero infondato in fatto e diritto. Per l'effetto respingere le domande promosse dal ricorrente sia in ordine al rilascio del bene, sia in ordine al pagamento della penale. In via di domanda riconvenzionale , dichiarare la simulazione relativa del contratto di comodato 2.05.2006, siccome dissimulante un contratto di locazione stipulato verbalmente;
per l'effetto la nullità del contratto di comodato e del contratto di locazione dissimulato. In ogni caso, ex art. 2033 c.c. o ex art. art. 13 L. 431/1998, ovvero in virtù di ogni altra eventuale normativa, condannare il ricorrente a restituire ai convenuti gli importi relativi alle somme versate pari ad €
129.662,90, ovvero quelle diverse, maggiori o minori, che risultino giuste e provate, oltre interessi come per legge. Con vittoria di spese e compensi di causa”.
1.3) In considerazione del tenore delle domande riconvenzionali dei resistenti, nella memoria di replica dimessa il 7.5.2021, il ricorrente aveva a propria volta avanzato domanda riconvenzionale (per il caso di accertamento della natura simulata del contratto di comodato e di declaratoria di nullità del contratto di locazione dissimulato e di non debenza del pagamento di un canone) volta ad ottenere la condanna dei resistenti stessi, ex art. 2041 c.c. o 2033 c.c., al pagamento di un'indennità correlata all'arricchimento senza causa da essi ottenuto per aver usufruito dell'immobile senza alcun esborso patrimoniale.
1.4) Il Tribunale di Firenze aveva poi ritenuto, nella sentenza impugnata, che:
− doveva ritenersi accertata la natura relativamente simulata del contratto di comodato oggetto delle allegazioni del ricorrente, dissimulante un contratto di locazione;

4 − il contratto di locazione predetto era nullo (in quanto non registrato) e comunque con causa illecita (in quanto oggetto di dissimulazione volta ad eludere la norma imperativa sulla registrazione e l'applicazione degli oneri fiscali conseguenti);
− i resistenti non avevano titolo per continuare ad occupare l'immobile;
− non era suscettibile di accoglimento la domanda di restituzione degli importi indebitamente pagati, avanzata dai resistenti;

− era fondata la domanda di pagamento dell'indennità di occupazione, avanzata dal ricorrente con riferimento al periodo successivo alla richiesta di rilascio dell'immobile.
In base a tali rilievi il Tribunale aveva reso il seguente dispositivo: “dichiara la simulazione relativa del contratto di comodato concluso il 2.05.2006 tra CP_1
e e avente ad oggetto immobile sito in
[...] Parte_1 Parte_2
Firenze, Via Respighi n. 22 e la nullità del dissimulato contratto di locazione avente ad oggetto lo stesso immobile;
condanna e a rilasciare Parte_1 Parte_2
l'immobile suddetto nella disponibilità di;
condanna Controparte_1 Parte_1
e in solido a pagare in favore di la somma
[...] Parte_2 Controparte_1
mensile di euro 600,00 per indennità di occupazione senza titolo dell'immobile suddetto dal giugno 2020 alla data del rilascio;
respinge per il resto le domande delle parti;
condanna i convenuti in solido a rimborsare in favore del ricorrente, previa compensazione nella misura della metà, le spese di lite che liquida in euro 545,00 per spese, in euro 10.000,00 per compenso oltre 15% di spese generali e accessori di legge”.
2) Con ricorso depositato il 14.2.2023, e hanno Parte_1 Parte_2
proposto appello avverso la predetta statuizione.
2.1) Il gravame è stato affidato ai seguenti motivi:
A. “Il diritto delle parti appellanti alla ripetizione degli indebiti pagamenti”, contestando la decisione del Tribunale di Firenze di respingere la domanda degli
(allora) resistenti volta ad ottenere la restituzione delle somme indebitamente pagate;

B. “Il comodato gratuito 2.05.2006 quale titolo negoziale che il ricorrente in primo grado ha speso per fondare la domanda. Mancanza di sussidiarietà dell'azione di ingiustificato arricchimento. Improponibilità/inammissibilità”, rilevando come la domanda di indebito arricchimento avanzata dal ricorrente in prime cure non potesse essere proposta in via residuale rispetto ad altra domanda, come invece era avvenuto nel caso di specie;

C. “La prova dell'ingiustificato arricchimento, e la quantificazione dell'equo indennizzo, sulla sola base del contratto di locazione nullo. Illegittimità. Sentenze
5 di Cassazione n. 25503/2016 e n. 4921/2018; sentenza Corte Costituzionale n.
169/2015”, contestando la condanna al pagamento dell'indennità di occupazione, determinata in misura corrispondente all'importo mensilmente pagato in precedenza;

D. “Vizio di omessa pronuncia”, evidenziando che il tribunale aveva omesso di pronunciarsi sulla domanda riconvenzionale dei resistenti in prime cure volta ad ottenere la restituzione anche degli importi versati a titolo di spese condominiali (€
28.773,22).
Gli appellanti hanno quindi chiesto che la Corte, in riforma della impugnata sentenza, accogliesse le conclusioni come in epigrafe trascritte.
2.2) Radicatosi il contraddittorio, ha eccepito Controparte_1
l'inammissibilità del gravame e comunque contestato nel merito le censure mosse dalla parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, chiedendo quindi la reiezione dell'appello principale.
Il predetto appellato ha poi proposto appello incidentale fondato sui seguenti motivi:
i. “ERRONEITA' DELLA SENTENZA SULLA PROVA DEL CONTRATTO
SIMULATO DI LOCAZIONE VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DEGLI
ARTT 1417 C.C. 2729 COMMA 2 C.C. 1 COMMA 346 DELLA L. N. 311/04”, rilevando come non potesse ritenersi fornita una valida dimostrazione della simulazione del contratto di comodato oggetto di causa;

ii. “ERRONEITÀ NELLA QUANTIFICAZIONE DELLA SOMMA DOVUTA A
TITOLO DI RISARCIMENTO DEL DANNO PER OCCUPAZIONE ABUSIVA
DELL'IMMOBILE- VIOLAZIONE DELL'ART. 1591 CC”, contestando la quantificazione dell'indennità di occupazione operata dal Tribunale di Firenze;

iii. “ERRONEITÀ NELLA LIQUIDAZIONE DELLE SPESE LEGALI”, negando che nel caso di specie fosse ravvisabile una soccombenza parziale delle parti, come invece ritenuto dal giudice di prime cure, sì che i resistenti avrebbero dovuto essere condannati all'integrale rifusione delle spese di lite nei confronti del ricorrente.
L'appellato, in base a ciò, ha dunque avanzato le conclusioni ricordate in epigrafe.
3) Ciò premesso, deve sin d'ora rilevarsi come sia l'appello principale che quello incidentale si presentino infondati e debbano essere, conseguentemente, respinti.
3.1) In primo luogo deve prendersi in considerazione, attesa la natura pregiudiziale della questione ivi sollevata, il primo motivo dell'appello incidentale.
6 ha infatti, con tale motivo, contestato la conclusione raggiunta Controparte_1
dal Tribunale di Firenze secondo cui sarebbe stata efficacemente fornita, in primo grado, la dimostrazione che il contratto di comodato intercorso tra le parti era simulato e che esso dissimulasse una locazione.
Il predetto Tribunale è giunto a tale conclusione ritenendo che nel caso di specie non potessero trovare applicazione le limitazioni istruttorie di cui all'art. 1417 c.c., in quanto la domanda (dei resistenti) era diretta a far valere l'illiceità del contratto dissimulato.
A sostegno di tale valutazione il giudice di prime cure ha esposto che “...è noto che
l'art. 1 comma 346 della L. n. 311/04 stabilisce la nullità dei contratti di locazione di unità immobiliari se non sono registrati. Nel caso in cui le parti concludano un contratto scritto di comodato di immobile dissimulando un contratto di locazione è evidente che il contratto di locazione dissimulato non registrato è diretto ad eludere la norma imperativa di cui all'art. 1 cit. e gli oneri fiscali conseguenti. Si tratta quindi di contratto con causa illecita perché diretto ad eludere norma imperativa e la prova della simulazione, anche da una delle parti, può essere data con prova testimoniale o per presunzioni
(Cass.9672/20)”.
L'odierno appellante ha censurato la decisione in questione esponendo che:
• “...si erra a riconoscere che la causa del contratto sia l'elusione della norma imperativa. Il comodato è stato stipulato per iscritto e registrato e ha come causa il trasferimento della detenzione del possesso dal comodante al comodatario.
Semmai si potrebbe sostenere che la motivazione della scelta del comodato potrebbe essere elusiva, ma certo questa motivazione non priva della liceità e della legittimità della causa il contratto in questione”;
• “Nel caso di contratto di locazione abitativa esso deve essere stipulato con forma scritta”, sì che “Ne consegue che la “controdichiarazione” non può esser provata con libertà di forme come vorrebbe la sentenza gravata” e, quindi, “Siccome una prova di tal fatta non è stata fornita, ma si è proceduto solo per presunzioni, deve necessariamente esser superato l'approdo della sentenza di primo grado sulla simulazione del contratto, con conseguente validità del contratto di comodato di cui si discute”.
I rilievi critici mossi nei confronti della statuizione impugnata sono quindi, sostanzialmente, strutturati secondo due distinte argomentazioni.
3.1.1) Anzitutto, sia pure in modo estremamente conciso, è stato argomentato come nel caso di specie non potesse ravvisarsi una finalità elusiva dell'applicazione di norme imperative.
7 In proposito, ricordato che lo stesso appellante ha rilevato che “si potrebbe sostenere che la motivazione della scelta del comodato potrebbe essere elusiva”, va ribadito come il Tribunale di Firenze abbia effettivamente indicato che, dissimulando il contratto di locazione e fornendo l'apparenza della stipula di un (mero) contratto di comodato, la funzione di quest'ultimo è stata proprio quella di eludere l'applicazione della norma imperativa di cui all'art. 1 comma 346 della L. n. 311/04, impedendo la “visibilità” del contratto di locazione stesso e le conseguenze derivanti sul piano fiscale da tale visibilità.
La decisione del tribunale è dunque del tutto condivisibile e, sul punto, si ricorda del resto come la stessa Suprema Corte sia orientata nel senso che “In tema di locazione, ove venga stipulato un contratto di comodato, dissimulante un contratto di locazione, quest'ultimo è opponibile al terzo acquirente ai sensi dell'art. 1599, comma 1, c.c. e al conduttore è consentito provare la simulazione, nei confronti sia della originaria parte locatrice che degli aventi causa, con prove testimoniali e per presunzioni, trattandosi di illiceità della locazione dissimulata per contrasto con norme imperative” (così Cass.
33727 del 4.12.2023).
3.1.2) L'appellante incidentale ha poi dedotto che, comunque, la dimostrazione della simulazione avrebbe dovuto essere fornita mediante prova scritta, atteso che il contratto dissimulato (la locazione) richiedeva la forma scritta.
Premesso che non sono esplicitati i fondamenti di tale assunto sul piano teorico generale (e, cioè, per quale motivo la dimostrazione della simulazione dei contratti che necessitano la forma scritta deve essere fornita, parimenti, con prova scritta), si osserva come siffatta argomentazione non possa, in radice, essere condivisa.
In tal modo, infatti, è palese il tentativo di riesumare i limiti probatori che, previsti in linea generale per le parti del contratto simulato, sono poi da ritenersi venuti meno per effetto dell'illiceità del contratto dissimulato.
Viene in rilievo, anche in questo caso, il principio di diritto delineato dalla Corte di
Cassazione (nella pronuncia da ultimo menzionata) e seguito dal Tribunale di Firenze: una volta preso atto che la simulazione del contratto di comodato è finalizzata a dissimulare un contratto di locazione illecito, la prova sul punto può essere fornita in qualunque modo, anche per presunzioni, senza che in tale questione possa assumere alcuna rilevanza il fatto che il contratto di locazione avrebbe dovuto essere stipulato per iscritto.
Il punto, in effetti, è che l'intera architettura contrattuale in esame risulta volta ad ottenere gli effetti pratici di una locazione senza dover adottare gli schemi formali (atto scritto e registrato) richiesti per quest'ultima, sì che richiedere la forma scritta per fornire
8 la prova di una tale simulazione apparirebbe come il frutto di un'inammissibile eterogenesi dei fini.
3.1.3) Il motivo di appello incidentale in esame è dunque infondato.
3.2) Rinviando ad un momento successivo l'analisi degli ulteriori motivi di appello incidentale (non aventi più valenza preliminare) devono quindi essere presi in considerazione i motivi posti a fondamento dell'appello principale.
3.2.1) Con il primo motivo è stata contestata la decisione del tribunale di ritenere che, nonostante il contratto dissimulato fosse nullo ed i sigg.ri e Parte_1
avessero pur tuttavia versato gli importi dovuti a titolo di canone ed oneri Parte_2
accessori, questi ultimi non avessero tuttavia diritto ad ottenere la ripetizione delle somme indebitamente versate.
Il Tribunale di Firenze risulta essere pervenuto a tale conclusione ritenendo che i predetti sigg.ri avessero comunque avuto la disponibilità dell'immobile Parte_5
oggetto di causa, sin dal 2006, sì che “Vale pertanto al riguardo il principio che qualora un contratto di locazione sia dichiarato nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata, tuttavia la parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento in quanto ciò importerebbe un inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore (Cass.
3971/19; Cass. 4849/91)”.
Gli odierni appellanti hanno argomentato, a censura di tale rilievo, che:
− in base all'art. 13, 6° comma, L. 431/1998, sussiste il diritto alla ripetizione delle somme indebitamente versate in capo al conduttore, in ipotesi (anche) di mancata registrazione del contratto;

− in ogni caso, sussiste indebito oggettivo ex art. 2033 c.c. in ipotesi di prestazione eseguita in base ad un contratto nullo;

− tale diritto alla ripetizione dell'indebito non può essere posto in discussione in base al rilievo che la controprestazione è stata già eseguita e non può essere ripetibile.
3.2.2) Appare opportuno prendere in considerazione in questo contesto anche il secondo motivo dell'appello principale, atteso il nesso di correlazione con il primo motivo dello stesso.
Con il predetto secondo motivo di gravame, infatti, gli appellanti hanno esposto che il loro diritto alla ripetizione degli importi indebitamente versati a titolo di canone ed oneri accessori non poteva essere ostacolato dalla proposizione, ad opera della controparte, di una domanda di indebito arricchimento.
9 Tale argomentazione è stata esposta rilevando che “Poiché l'azione generale di arricchimento senza giusta causa ha carattere strettamente sussidiario, essa è inammissibile laddove, come nel caso in esame, sia stata proposta in via residuale rispetto
a domanda principale fondata su titolo contrattuale (il comodato gratuito), poi non accolta per l'insufficienza delle prove offerte a sostegno della stessa” e quindi esponendo che siffatta inammissibilità ricorre tutte le volte in cui la parte che si assume impoverita sia detentrice di un altro titolo, negoziale o meno “...e ciò sebbene questo titolo sia andato perento, per prescrizione, per decadenza, per motivi di rito o anche di merito. Per
l'astrattezza della sussidiarietà, la domanda è ritenuta improponibile ogni qual volta sia anche solo ipotizzabile l'esercizio di una diversa azione, a nulla rilevando che in concreto
l'esercizio di quest'ultima abbia avuto esito negativo”.
3.2.2.1) In ordine ai profili dedotti nei motivi di gravame in analisi deve, in primo luogo, prendersi in considerazione l'eccezione di inammissibilità ex art. 434 c.p.c. sollevata da parte appellata, rilevandone immediatamente l'infondatezza.
Parte appellata ha infatti dedotto, con riferimento ai motivi in questione, che gli stessi sarebbero inammissibili “perché non si confrontano (confutandolo) con le ragioni espresse nella motivazione contenuta nei singoli capi della sentenza”, mentre l'esposizione che precede consente di rilevare come gli appellanti abbiano congruamente e chiaramente esposto quali siano le censure mosse alla decisione del giudice (parimenti illustrata in modo chiaro e specifico), rilevando quindi come il giudizio da compiere nella presente sede attenga alla fondatezza o meno di tali censure e non alla loro ammissibilità.
3.2.2.2) Ritenuta quindi l'ammissibilità dei motivi di gravame predetti, va rilevato come l'art. 13, 6° comma, L. 431/1998, abbia a riferimento (oltre alle previsioni di cui al
4° comma di tale norma) anche quelle contenute nel 1° comma, con riguardo all'ipotesi di mancata registrazione del contratto che, nell'impianto originario della norma stessa, non contemplava tuttavia la nullità del contratto medesimo (essendo stata poi prevista dall'art. 1, comma 346, L. n. 311/04).
La finalità del predetto art. 13, 6° comma, L. 431/1998 poi, è quella
(espressamente indicata nella norma) di consentire la richiesta delle somme indebitamente versate in ipotesi di nullità di “ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie” (così il quarto comma) e, inoltre, nelle ipotesi “ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato” (così il primo comma), estendendo tali azioni anche al caso in cui il contratto non fosse stato registrato.
10 Si è dunque, al di fuori della tematica del contratto di locazione che, in quanto non registrato, sia poi stato dichiarato nullo, ove il problema dell'eventuale pagamento in misura superiore al canone pattuito non si pone già in astratto, essendo venuta meno la relativa previsione (ed il relativo obbligo di pagamento).
La problematica deve quindi essere ricondotta all'alveo applicativo dell'art. 2033
c.c., quale azione volta ad ottenere la ripetizione di un pagamento non dovuto.
Con specifico riferimento alle peculiari connotazioni che tale problematica assume in materia locatizia, la Suprema Corte ha peraltro avuto modo di indicare che “...qualora un contratto di locazione sia dichiarato nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata, tuttavia la parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto ciò importerebbe un'inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore (cfr. Sez.
3, Ordinanza n. 3971 del 12/02/2019, Rv. 652741 - 01); tale orientamento, già fatto proprio da questa Corte sin dal 1966 (Sez. 3, Sentenza n. 1168 del 06/05/1966, Rv.
322339 - 01), è stato ulteriormente ribadito nelle decisioni rese da: Sez. 3, Sentenza n.
4849 del 03/05/1991 Rv. 471957 - 01; Sez. 3, Sentenza n. 17844 del 22/08/2007; Sez. U,
Sentenza n. 18214 del 17/09/2015; e, da ultimo, da Sez. 3, Sentenza n. 33759 del
19/12/2019, con l'unica, isolata eccezione costituita da Sez. 3, Sentenza n. 20383 del
11/10/2016, che questo Collegio ritiene non idonea a contraddire fondatamente il prevalente, segnalato (e qui condiviso e riproposto, al fine di assicurarne continuità) insegnamento della giurisprudenza di legittimità” (così Cass. 27065 del 6.10.2021, in motivazione, richiamata anche da parte appellata).
3.2.2.3) Le considerazioni che precedono inducono dunque a ritenere che, in aderenza al consolidato e maggioritario orientamento giurisprudenziale, l'intervenuta declaratoria di nullità del (dissimulato) contratto di locazione non abbia fatto insorgere negli odierni appellanti alcun credito restitutorio ex art. 2033 c.c., anche a prescindere dalla questione concernente l'ammissibilità o meno della contrapposta domanda ex art. 2041 avanzata da controparte.
Ne consegue come entrambi i motivi del gravame principale in analisi siano infondati.
Si rileva come tale conclusione non possa essere revocata in dubbio sulla scorta della giurisprudenza dimessa dagli appellanti (Cass. 13203 del 15.5.2023) in quanto concernente l'esperibilità dell'azione ex art. 2041 c.c. in ipotesi di contratto dichiarato inesistente, con inciso argomentativo secondo cui, invece, tale azione non potrebbe essere proposta in ipotesi di contratto dichiarato nullo per contrarietà a norma imperativa.
11 La reiezione della domanda ex art. 2033 c.c. da parte degli odierni appellanti, infatti, non risulta avvenuta in forza dell'accoglimento della contrapposta domanda ex art. 2041 c.c. dell'appellato, ma in base al predetto orientamento della Suprema Corte in ordine alle conseguenze derivanti (in punto di domanda ex art. 2033 c.c. e non ex art. 2041
c.c.) dalla declaratoria di nullità di un contratto di locazione.
3.2.3) Il terzo motivo dell'appello principale concerne la decisione del Tribunale di Firenze di condannare i sigg.ri al pagamento di un'indennità di Controparte_3
occupazione determinata (€ 600,00) in misura corrispondente all'importo pattuito nel contratto dissimulato e dichiarato nullo.
Il giudice di prime ha, sul punto, espresso che “... legittima è la richiesta da parte del ricorrente di condanna dei convenuti al pagamento di indennità di occupazione nel periodo successivo alla richiesta di rilascio dell'immobile, periodo in cui i convenuti hanno cessato di pagare alcunché. In effetti la circostanza che il ricorrente abbia concesso il godimento dell'immobile ai convenuti dietro il pagamento di un corrispettivo
(seppur sulla base di contratto nullo) è comunque indice della concreta intenzione dello stesso di impiegare l'immobile per finalità lucrative, finalità che vengono frustrate dall'occupazione dell'immobile da parte dei convenuti senza il pagamento di alcun importo. L'importo dell'indennità di occupazione può essere determinato nella misura di
€ 600,00 mensili che le parti risultano aver concordato fin dal 2006”.
Gli appellanti hanno contestato tali valutazioni, esponendo che:
a) “Il giudice, sulla base del solo contratto di locazione nullo, deduce la prova - il cui onere era a carico del locatore -, che la dazione della casa al fratello ha determinato un arricchimento di questi ed un proprio correlato impoverimento”, ed evidenziando come già in prime cure gli (allora) resistenti avessero esposto che, tra i motivi che avevano indotto a concedere l'immobile al Controparte_1
fratello ed alla compagna di quest'ultimo, vi fosse anche il timore che se l'immobile stesso fosse rimasto vuoto avrebbe potuto costituire oggetto di occupazione abusiva, sì che “In base all'onere della prova, i presupposti costitutivi dell'azione di indebito arricchimento dovevano essere provati dalla parte che l'ha esercitata”;
b) “Pur in applicazione dell'art. 2041 c.c., il primo giudice riconosce al proprietario lo stesso risultato economico previsto nel contratto nullo ricavandolo espressamente da esso”, sì che il contratto in questione, pur dichiarato nullo, aveva comunque prodotto effetti;

c) “Anche dando per accertati i requisiti per l'applicazione dell'art. 2041 c.c., nel bilanciamento del rapporto di fatto tra le parti, per la valutazione
12 dell'impoverimento dell'una e dell'arricchimento dell'altra, non è conforme agli interessi in gioco parametrare l'indennizzo del c.d. locatore al semplice schema
“godimento del bene-valore locativo ex contratto nullo”, come invece ha fatto il primo giudice”;
d) “Poiché l'impoverimento è costituito dalla perdita di un'utilità attribuita dall'ordinamento in forma esclusiva, il locatore aveva l'onere di provare – e non lo ha fatto -, la proprietà vantata sul bene che, a suo dire, ha determinato
l'arricchimento altrui: al riguardo ha prodotto la nota di trascrizione dell'atto di provenienza del bene in favore suo e di (doc.1): documento Persona_1 che tuttavia non dà la prova dell'attuale proprietà del bene e comunque, laddove la desse, solo nella quota indivisa al 50% con la pertanto l'indennizzo Per_1
doveva quantomeno essere determinato al 50% del totale liquidato e non per
l'intero”;
e) l'indennità non poteva essere automaticamente determinata con riferimento a quella prevista nel contratto, peraltro dichiarato nullo;

f) in punto di quantificazione dell'indennità, il giudice di prime cure avrebbe, più correttamente, dovuto fare riferimento alle previsioni dell'art. 13, comma 5, L.
431/1998.
3.2.3.1) Premesso che, anche in questo caso, deve rilevarsi l'infondatezza dell'eccezione di inammissibilità del motivo di gravame sollevata da parte appellata
(essendo agevolmente individuabile sia la statuizione impugnata sia i motivi delle contestazioni ad essa mossi), occorre poi in primo luogo ribadire, in termini generali e con riferimento ai profili in oggetto, come le censure mosse dagli appellanti con riferimento alla dedotta non ravvisabilità di un indebito arricchimento in capo agli appellanti stessi risultino destituite di fondamento in quanto:
− per il periodo intercorso tra il 2006 ed il 2020, non si pone un problema di fondatezza o meno dell'azione ex art. 2041 c.c., avanzata da , Controparte_4
stante la non ripetibilità comunque degli importi versati dagli odierni appellanti in base al principio interpretativo adottato dalla Corte di Cassazione (come delineato nella sentenza n. 27065 del 6.10.2021);
− per il periodo successivo alla richiesta di rilascio non si pone parimenti un problema di azione ex art. 2041 c.c. in quanto la domanda di corresponsione dell'indennità di occupazione deriva direttamente dall'occupazione sine titulo dell'immobile in questione, posta in essere dagli appellanti, ed ha quindi valenza sostanzialmente risarcitoria.
13 In quest'ottica, dunque, non possono già ritenersi suscettibile di essere recepite le argomentazioni esposte dagli appellanti e ricordate ai pregressi punti a), b), c) del paragrafo che precede, se non con riferimento alle censure mosse alla quantificazione dell'indennità in questione.
3.2.3.2) Rilevato poi che i rilievi mossi al punto d) del paragrafo 3.2.3)
(concernenti la mancata dimostrazione del diritto di proprietà esclusiva sul bene immobile oggetto di causa in capo a ) non possono essere presi in Controparte_1
considerazione in quanto integranti un'eccezione del tutto nuova (e non suscettibile di rilievo d'ufficio), va rilevato come tutte le residue doglianze degli appellanti siano attinenti alla quantificazione dell'indennità di occupazione in oggetto.
Tali doglianze, in ultimo, possono essere riassunte nel rilievo per cui, parametrando l'indennità d'occupazione all'importo precedentemente e mensilmente versato in esecuzione del contratto dichiarato nullo, il giudice di prime cure aveva consentito un'indebita ultrattività del contratto stesso, in contrasto con la ritenuta invalidità di quest'ultimo e comunque frutto di un'apodittica equiparazione tra misura del canone e misura dell'indennità.
In quest'ottica va anzitutto osservato che, trattandosi di liquidazione di un danno e preso atto dell'impossibilità di liquidarlo nel suo preciso ammontare, si è posta nel caso di specie la necessità di fare ricorso ad una liquidazione equitativa.
In proposito occorre quindi rilevare come il giudice di prime cure non abbia determinato la misura dell'indennità di occupazione facendo applicazione diretta delle previsioni dell'ormai nullo contratto di locazione, ma utilizzando tali previsioni come elemento integratore del criterio equitativo predetto (“L'importo dell'indennità di occupazione può essere determinato nella misura di € 600,00 mensili che le parti risultano aver concordato fin dal 2006”).
Va quindi ricordato come, sul punto in questione, le Sezioni Unite della Corte di
Cassazione (Cass. S.U. n. 33645 del 15.11.2022) abbiano avuto modo di indicare che “In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall'impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato”, evidenziando quindi che “In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”.
14 Il ricorso da parte del tribunale alla misura del canone concordato tra le parti, quale parametro per la determinazione dell'indennità di occupazione, appare dunque pienamente condivisibile, in base al consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità
(espresso, peraltro, con l'autorità della composizione a Sezioni Unite) sì che le doglianze espresse dagli appellanti non appaiono, nel complesso, suscettibili di accoglimento.
Anche il motivo di gravame in questione deve pertanto ritenersi infondato.
3.2.4) Il quarto ed ultimo motivo dell'appello principale risulta infine attenere al dedotto vizio di omessa pronuncia e risulta così strutturato ad opera degli appellanti: “La domanda riconvenzionale degli appellanti concerneva anche gli importi relativi alle c.d.
“spese condominiali”, in ordine alle quali nulla è stato disposto: “restituzione di tutti gli importi versati, siccome non dovuti (art. 2033 c.c. e/o art. 13 L. 431/1998) o altra normativa rilevante, a titolo di canoni e spese condominiali versati”. La causa di appello dovrà decidere anche in relazione a questi importi per € 28.773,22”.
Così descritto (tale essendo il contenuto integrale del motivo di impugnazione in oggetto) deve rilevarsi come tale motivo non possa trovare accoglimento, dal momento che la statuizione del giudice di prime cure non si presta in alcun modo ad essere intesa come limitata ai soli importi pagati a titolo di canone.
Nella sentenza impugnata è dato infatti leggere che “Deve essere respinta la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti tesa ad ottenere la ripetizione di tutti gli importi corrisposti all'attore”, con espressione omnicomprensiva che non può che attenere anche alle somme corrisposte a titolo di spese condominiali.
Stante la non ravvisabilità di alcuna omissione di pronuncia (unico contenuto della censura mossa con il motivo di gravame in oggetto) il motivo stesso deve quindi essere respinto.
Si precisa come la reiezione avvenga nel merito, in quanto l'eccezione di inammissibilità sollevata anche in questo caso dall'appellato non può trovare accoglimento, dal momento che la chiarezza della contestazione in esame (altrettanto chiaramente infondata) non ne consente una declaratoria di inammissibilità ma, appunto, di infondatezza in merito.
3.3) Occorre a questo punto prendere in considerazione gli ulteriori motivi dedotti dall'appellato con il gravame incidentale.
3.3.1) Con il secondo motivo dell'appello incidentale, il sig. Controparte_1
ha contestato la quantificazione operata dal Tribunale di Firenze in ordine alla misura dell'indennità di occupazione riconosciuta come dovuta per il periodo successivo al giugno 2020.
15 Richiamato quanto già sopra esposto in ordine al percorso argomentativo seguito dal giudice di prime cure al riguardo, va rilevato come l'appellato l'abbia contestato adducendo che:
a) la concessione dell'immobile in questione al sig.ra ed alla Parte_1
compagna era avvenuta “solo per offrirgli un aiuto economico, liberandolo dal pagamento di un canone di locazione e concedendogli la possibilità di vi-vere assieme alla famiglia in un appartamento di pregio”;
b) “Nel contempo il Sig. , non essendo più gravato dall'onere di pagare un Pt_1
importo a titolo di locazione poteva iniziare a restituire al fratello mensilmente la somma che lo stesso negli anni passati gli aveva concesso in prestito. Pertanto la somma di € 600,00, oggetto dei bonifici effettuati dal Sig. al fratello con Pt_1 causale “prestito” non attiene ad un accordo relativo ad un ipotetico canone di locazione”;
c) la determinazione della misura dell'indennità di occupazione doveva essere operata, in aderenza alle indicazioni della Corte di Cassazione, avendo a riferimento il canone di locazione di mercato.
3.3.1.1) Su tali basi l'appellato ha concluso: “Premesso quanto precede, e tenuto conto della validità del contratto di comodato intercorso fra le parti, si chiede che
l'Ecc.ma Corte di Appello adita, in accoglimento del presente motivo di gravame e per ragioni esposte, annulli in parte qua e/o riformi la sentenza di primo grado appellata riconoscendo all'appellante, a far data dal mese di giugno 2020 la penale di € 100,00 al giorno prevista dal contratto per concorde volontà delle parti (art. 1591 cc) per un totale di € 107.800,00 calcolato fino al momento del rilascio dell'immobile (15.5.2023)”.
Ove non si fosse inteso aderire a tale impostazione, l'appellato ha evidenziato che l'unica soluzione alternativa era quella di fare ricorso al “...canone locativo mensile medio di mercato, quantificato nella perizia depositata in € 960,40 per un totale di € 34.574,40 € calcolati fino al mese di maggio 2023 (mese di rilascio dell'immobile)”.
Infine, era dovuto da parte degli appellanti anche l'importo relativo agli oneri condominiali dovuti e non pagati, non riconosciuti invece nella sentenza impugnata, rilevando che “Tali spese ammontano a circa € 174,00 mensili, come emerso nell'istruttoria compiuta in primo grado. Di talché, per il periodo da giugno 2020 a maggio 2023 (mese di rilascio dell'immobile), ammontano ad € 6.264,00”.
3.3.1.2) Con riferimento ai profili in esame va anzitutto ricordato come, nel primo grado di giudizio (ma solo al termine dello stesso), il sig. avesse Controparte_1
valorizzato il fatto che nelle causali di alcuni dei bonifici effettuati dl fratello fosse indicata la dicitura “prestito”, adducendo quindi che tali pagamenti non attenevano al
16 pagamento di canoni ma rappresentavano una modalità di erogazione di un prestito frazionata nel tempo.
Il Tribunale di Firenze, sul punto, ha rilevato che “In comparsa conclusionale il ricorrente, per smentire che i pagamenti siano stati eseguiti a titolo di canone, ha richiamato la causale “prestito “ indicata nei bonifici eseguiti fino al febbraio del 2012: ciò, però ,senza fare alcun riferimento specifico alle circostanze concrete in cui sarebbe stato erogato il prestito, né all'importo della somma data in prestito, né ai tempi ed alle modalità di restituzione”.
Rilevato che, nei confronti di tale specifica motivazione, non risultano avanzate contestazioni di sorta, il motivo di gravame in oggetto deve anzitutto trovare reiezione nella parte in cui risultano prospettate ricostruzioni della vicenda che non sono più suscettibili di essere prospettate una volta rilevato che il Tribunale di Firenze ha escluso la ravvisabilità di un prestito nelle somme erogate con i bonifici in questione.
3.3.1.3) Ciò stabilito, e rilevato dunque che l'importo di € 600,00 mensili deve effettivamente ritenersi corrispondere a quello stabilito dalle parti come misura del canone relativo al contratto di locazione dissimulato, va poi osservato come non possa in radice ritenersi fondata l'allegazione dell'appellato secondo cui avrebbe dovuto essere riconosciuta (in aggiunta all'indennità di occupazione) anche la penale per il ritardo nella ri-consegna del bene prevista dalle parti nel contratto di comodato.
La ritenuta simulazione del contratto di comodato e la nullità del contratto di locazione dissimulato comportano che al contratto di comodato stesso non possa essere attribuita alcuna efficacia tra le parti, ivi compresa la previsione concernente la penale per il ritardo.
3.3.1.4) Va quindi osservato come la già precedentemente ricordata statuizione delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (n. 33645 del 15.11.2022) abbia effettivamente indicato nel canone locativo di mercato un parametro cui fare riferimento ai fini della determinazione della misura dell'indennità di occupazione.
Nel caso di specie, tuttavia, appare condivisibile l'assunto argomentativo del giudice di prime cure che, in presenza di un accordo tra le parti in ordine alla misura del canone locatizio, tale accordo (sia pure inserito in un contratto poi dichiarato nullo) ha potuto essere preso in considerazione quale parametro per la determinazione equitativa del danno sotto forma di criterio indicativo per la quantificazione dell'indennità di occupazione.
Il fatto che siano state proprio le parti ad indicare l'importo in questione appare in effetti connotarsi come valido elemento, sul piano logico prima ancora che giuridico, per utilizzare tale importo come parametro di determinazione delle somme dovute.
17 3.3.1.5) Per quanto poi concerne la richiesta di pagamento delle spese sostenute dal sig. a titolo di oneri condominiali (per il periodo successivo al giugno Controparte_1
2020) si osserva come tale domanda non consti essere stata avanzata nel corso del giudizio di prime cure, ove le istanze dell'odierno appellato si sono limitate alla richiesta di corresponsione dell'indennità di occupazione liquidata in conformità al canone locativo di mercato.
Di conseguenza, la domanda stessa non può essere presa in considerazione nella presente sede.
3.3.1.6) Il motivo di gravame è dunque, nel complesso, infondato.
3.3.2) Il terzo motivo dell'appello incidentale, infine, concerne la decisione del
Tribunale di Firenze di procedere ad una declaratoria di parziale compensazione delle spese di lite.
Il predetto tribunale ha infatti esposto che “Le spese di lite, liquidate come in dispositivo in ragione del valore della causa e dell'opera svolta, tenendo conto della soccombenza reciproca parziale sono compensate nella misura della metà e per la restante parte sono poste a carico dei convenuti in considerazione della loro prevalente soccombenza in quanto tenuti al rilascio dell'immobile”.
L'odierno appellato ha negato la condivisibilità di tale valutazione, esponendo che
“Nella sentenza è stata dichiarata una soccombenza parziale anche se le domande presentate nel ricorso introduttivo sono state accolte, sia con il riconoscimento dell'occupazione senza titolo dell'immobile e conseguente ordine di rilascio, sia con la fissazione di una indennità di occupazione contestata con il primo motivo di appello solo relativamente al quantum. Pertanto, si richiede la revisione di questa parte della sentenza chiedendo la totale soccombenza di parte convenuta alla refusione delle spese legali inerenti al giudizio di primo grado”.
In proposito va osservato come le censure mosse dall'appellato non possano essere recepite.
L'accoglimento sia della domanda di simulazione del contratto di comodato che di quella di declaratoria di nullità della locazione dissimulata (avanzate dai resistenti in prime cure) appare rendere di ardua condivisibilità l'assunto dell'appellato concernente la dedotta totale soccombenza in primo grado dei resistenti stessi.
Il tribunale, in effetti, appare aver fatto congrua valutazione della portata della soccombenza reciproca, limitando la portata della stessa alla compensazione unicamente del 50% delle spese di lite, con utilizzo di un criterio che risulta aver adeguatamente ponderato, da un lato, l'accoglimento delle predette domande di simulazione e nullità
18 (avanzate dai resistenti) e, dall'altro, l'accoglimento delle domande di rilascio dell'immobile e di corresponsione dell'indennità di occupazione (avanzate dal ricorrente).
Anche il motivo di gravame in oggetto deve pertanto ritenersi infondato.
4) Stante l'integrale reiezione sia dell'appello principale che di quello incidentale ritiene il collegio sussistano i presupposti per procedere alla compensazione integrale tra le parti delle spese di lite del presente grado di giudizio.
Poiché il presente giudizio è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 e tutte le impugnazioni ivi avanzate sono state respinte, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, sia da parte degli appellanti che da parte dell'appellato ed appellante incidentale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto da ciascuna di tali parti per l'impugnazione da essi rispettivamente proposta ed integralmente rigettata.



P.Q.M.


la Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da e e sull'appello incidentale proposto da Parte_1 Parte_2
avverso la sentenza n. 2087/2022 del Tribunale di Firenze, così Controparte_1
statuisce:
1) respinge l'appello principale proposto da e;
Parte_1 Parte_2
2) respinge l'appello incidentale proposto da;
Controparte_1
3) dichiara integralmente compensate tra le parti le spese del presente grado di giudizio;

4) ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P. R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, sia da parte degli appellanti e che da parte dell'appellato ed appellante incidentale Parte_1 Parte_2
, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello Controparte_1
dovuto da ciascuna di tali parti per l'impugnazione da essi rispettivamente proposta, a norma del comma l-bis dello stesso art. 13.
Così deciso nella camera di consiglio del 17.4.2024 dalla Corte di Appello di Firenze su relazione del Dott. Marco Cecchi.
19 Il Consigliere relatore
Dott. Marco Cecchi
Il Presidente
Dott. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
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