Pubblicato il 26/03/2026

N. 00593/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01591/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

sezione staccata di Salerno (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1591 del 2025, integrato da motivi aggiunti, proposto da
NA DE, rappresentata e difesa dagli avvocati Antonio Bifolco, Ylenia Di Biase e Alfonso Pepe, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Serre, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato Marcello Giuseppe Feola, con domicilio eletto presso il suo studio in Salerno, via G.V. Quaranta n. 5;

nei confronti

Gestioni Immobiliari S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Giuseppe D’Amico, Angelo Mastrandrea e Donato Mennella, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento

Per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

- dell’ordinanza di demolizione prot. n. 4098 del 9 luglio 2025;

- della comunicazione di violazione urbanistico-edilizia prot. n. 5247 dell’11 settembre 2024, mai resa nota alla ricorrente;

- per quanto possa occorrere, della Relazione dal Responsabile dell’Ufficio Tecnico Comunale, mai comunicata alla ricorrente;

- per quanto possa occorrere, della comunicazione di avvio del procedimento prot. n. 2914 del 20 maggio 2025, mai notificata alla ricorrente;

- per quanto possa occorrere, di tutti gli atti dell’istruttoria svolta dal Comune di Serre e confluita nell’ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi;

- di ogni altro atto preordinato, connesso e/o collegato, ove lesivo della posizione della ricorrente;

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati dalla ricorrente in data 29 dicembre 2025:

- della nota prot. n. 6055 dell’8 ottobre 2025 con cui il Responsabile del SUE di Serre ha dichiarato l’istanza di sanatoria presentata dalla ricorrente “ IMPROCEDIBILE in quanto il richiedente non ha titolarità esclusiva all’esecuzione dell’intervento ” e per l’effetto ha confermato la validità e l’applicazione dell’ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi impugnata con il ricorso principale;

- di ogni altro atto preordinato, connesso e consequenziale, ancorché non conosciuto né diversamente conoscibile, ove lesivo della posizione della ricorrente.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Serre e di Gestioni Immobiliari S.r.l.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 18 marzo 2026 la dott.ssa AU ZO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Con il ricorso introduttivo del presente giudizio si impugna l’ordinanza di demolizione prot. n. 4098 del 9 luglio 2025, con cui il Comune di Serre ha ordinato il ripristino di abusi edilizi realizzati sull’immobile trasferito nella proprietà della ricorrente con decreto di trasferimento del Tribunale di Salerno in conseguenza dell’aggiudicazione dello stesso nell’ambito della procedura di espropriazione immobiliare in danno del precedente proprietario.

In particolare, tali interventi sarebbero stati “ compiuti in violazione agli artt. 15, 16 e 42 del DPR 380/2001, ed in difformità all’originario titolo abilitativo C.E. 126/ED per l’ampliamento, ristrutturazione e rifacimento tetto di un esistente fabbricato ”.

Deduce la ricorrente che, nell’ambito della procedura esecutiva culminata con l’aggiudicazione, è stata evidenziata la presenza di lievi difformità (diversa distribuzione interna e un piccolo portico trasformato in ambiente chiuso), per la cui sanatoria è stata presentata istanza di accertamento di conformità ex art. 36 bis del D.P.R. 380/2001 trasmessa al prot. comunale in data 8 ottobre 2025.

Eccepisce che l’impugnata ordinanza è stata adottata senza alcun coinvolgimento nel procedimento amministrativo della destinataria dell’ordine di demolizione e risulta priva di motivazione e di adeguata istruttoria (in quanto: non definisce gli abusi e quindi le opere che dovrebbero essere rimosse; non chiarisce le ragioni e le origini di tali presunti abusi; si contraddice sull’esistenza o meno di un titolo edilizio; si contraddice sulla sanabilità o meno di tali non definite opere; richiama soggetti estranei alla proprietà dell’immobile).

Si è costituita la controinteressata evidenziando che l’immobile su cui gravano le opere abusive insiste per la parte prevalente su un fondo di sua proprietà e chiedendo la declaratoria di improcedibilità del ricorso, stante la pendenza dell’istanza di sanatoria ex art. 36 bis.

Si è costituito il Comune deducendo che, alla luce del sopralluogo effettuato in data 10 settembre 2024, sono state accertate le seguenti opere abusive: “ 1. Un piano interrato avente altezza di c.ca -3,00 m. dal piano di calpestio con rampa di accesso ”; “ 2. Una diversa realizzazione del tetto di copertura, ovvero consistenti nella modifica delle altezze alla gronda e nell’aver realizzato nr. 7 abbaini ”.

Ha rilevato altresì che il predetto fabbricato rurale, unitamente al terreno distinto al foglio n. 34, p.lla n. 197, su cui ricade gran parte del fabbricato medesimo, è stato coattivamente trasferito alla ricorrente, mentre il confinante terreno in c.t. al foglio n. 34, p.lle 272-273-274-275-254 (ex p.lla 256), sul quale ricade una porzione dello stesso fabbricato rurale, è stato coattivamente trasferito alla società Gestioni Immobiliari S.r.l.

Ha rappresentato inoltre che con l’istanza ex art. 36 bis la ricorrente ha chiesto la sanatoria di opere abusive “interne” ulteriori e diverse rispetto a quelle sanzionate con l’impugnata ordinanza di demolizione e che detta istanza è stata dichiarata improcedibile con provvedimento prot. n. 6055 dell’8 ottobre 2025 “ in quanto la richiedente non ha titolarità esclusiva all’esecuzione dell’intervento ” (posto che il fabbricato ricade, in parte, su proprietà di altro soggetto, ossia Gestioni Immobiliari S.r.l.).

Con ordinanza n. 454/2025 del 20 ottobre 2025 questo Collegio ha accolto l’istanza cautelare “ Ritenuto che, sulla base della disamina sommaria tipica della presente fase, la domanda cautelare si appalesa meritevole di apprezzamento;

Rilevato che sussistono gli estremi del periculum in mora, stante la gravità e l’irreparabilità del pregiudizio sofferto, nell’ottica di preservare la res adhuc integra ”.

In data 29 dicembre 2025 parte ricorrente ha depositato motivi aggiunti avverso la nota prot. n. 6055 dell’8 ottobre 2025 contestando la sussistenza di profili di comproprietà sull’immobile e rimarcando che, anche in presenza di situazioni soggettive di comproprietà su un immobile interessato da istanza di sanatoria o comunque di rilascio di un titolo abilitativo, il mancato assenso del comproprietario non legittima il mancato accoglimento della richiesta, laddove afferisce a circostanze di natura privatistica cui l’Amministrazione è e deve restare assolutamente estranea.

In particolare, ha evidenziato, da un lato, che l’ordine di demolizione impugnato col ricorso principale ha ordinato l’eliminazione delle difformità unicamente ad NA DE NA (proprietaria attuale) e a NO LO (precedente proprietario e presunto autore materiale dell’abuso); dall’altro, che la comunicazione di improcedibilità impugnata, invece, si fonda esclusivamente su una presunta non titolarità esclusiva.

Ha affermato che in nessun atto il Comune ha mai espressamente richiamato il presunto altro proprietario dell’immobile, limitandosi a richiamare nell’ordinanza di demolizione la Gestioni Immobiliari S.r.l. quale proprietaria del terreno attiguo, dalla stessa acquistato sempre nell’ambito della procedura esecutiva n. 336/2013 a carico del LO, e che la stessa società, in sede di costituzione in giudizio, si è riconosciuta assolutamente estranea alla proprietà dell’immobile, affermandosi proprietaria del solo terreno vicino (salvo poi depositare una diffida trasmessa al Comune di Serre il 17 ottobre 2025 con cui, invece, si è dichiarata comproprietaria dell’immobile e ha dichiarato espressamente che “ la Gestioni Immobiliari s.r.l. non è intenzionata a richiedere e/o ottenere alcun titolo in sanatoria degli abusi esistenti ”, al chiaro fine di condurre la DE a non poter né ottemperare all’ordine di ripristino dello stato dei luoghi né presentare istanza di sanatoria).

Ha richiamato la comunicazione inviatale dall’Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Salerno in relazione all’immobile di cui al Fg. 34 p.lla 197, ove si legge che: “ dalla consultazione degli atti catastali lei risulta intestataria dell’immobile identificato nel quadro sopra riportato. A seguito delle verifiche eseguite, lo scrivente Ufficio ha accertato che lo stato dell’immobile non è conforme a quello censito al Catasto, per omessa presentazione degli atti di aggiornamento catastale ”, così confermando che si debba escludere qualsivoglia plurima proprietà sul bene.

Ha aggiunto che neanche in occasione della sanatoria il Comune ha dato alcuna evidenza degli effettivi abusi da cui sarebbe derivata l’ordinanza già impugnata, la cui presunta consistenza è stata esposta solo in sede di costituzione nel giudizio principale sulla base di documentazione mai resa nota alla ricorrente perché meramente interna all’Amministrazione.

Ha eccepito inoltre la violazione dell’art. 10 bis Legge n. 241/1990 in quanto l’istituto del preavviso di rigetto, stante la sua portata generale, trova applicazione anche nei procedimenti volti alla sanatoria di difformità edilizie ed è parimenti necessaria per l’ipotesi di presentazione di una SCIA in sanatoria, il cui procedimento trova conclusione solo con un provvedimento espresso e non mediante silenzio provvedimentale.

Infine, ritiene che, come diretta conseguenza della mancanza assoluta di istruttoria e della omessa comunicazione dei motivi ostativi, sia riscontrabile la totale assenza di supporto motivazionale del provvedimento impugnato.

Con memoria depositata in data 12 febbraio 2026, la ricorrente ha insistito nei motivi di impugnazione.

Con memoria depositata in data 13 febbraio 2026 il Comune ha dedotto che la titolarità in capo a Gestioni Immobiliari del diritto di proprietà sul terreno oggetto degli abusi edilizi è incontestabile e che in tale qualità la società ha anche trasmesso all’Ente una formale diffida, evidenziando l’irregolarità della procedura di sanatoria avviata senza la sua partecipazione e il suo consenso, sicché l’omessa notifica del provvedimento di demolizione alla società – cui il provvedimento sanzionatorio venne trasmesso, comunque, “per conoscenza” – non ha inciso sugli effetti dell’atto.

Ha sostenuto che, nelle situazioni lato sensu di contitolarità, il soggetto legittimato alla richiesta del titolo abilitativo deve essere colui che ha la totale disponibilità del bene, non essendo sufficiente la proprietà di una sola sua parte o quota, diversamente valendo il principio del c.d. consenso necessitato.

Ha rilevato che la carenza di legittimazione piena emergeva per tabulas , né richiedeva indagini suppletive, in quanto il comproprietario diviene “terzo” solo nel momento in cui se ne è ignorata la presenza, laddove configura una sorta di litisconsorte necessario in caso di oggettiva conoscenza della contitolarità di un bene e del contrasto tra aventi diritto, a maggior ragione ove espresso, come nel caso di specie.

Ha dedotto infine che, nella specie, le garanzie procedimentali non avrebbero prodotto comunque alcun vantaggio a causa della mancanza di un potere concreto di scelta da parte dell’Amministrazione e che il provvedimento impugnato fornisce una motivazione chiara e sostanziale, indicando in modo esplicito il presupposto ostativo.

In data 13 febbraio anche la parte controinteressata ha depositato memoria ribadendo di aver manifestato in ogni sede, in modo fermo, esplicito e inequivocabile, il proprio totale dissenso a qualsiasi ipotesi di sanatoria, avendo un interesse diretto, concreto e attuale alla rimozione integrale delle opere che illegittimamente occupano una porzione del proprio fondo, compromettendone il pieno godimento e alterando l’assetto territoriale.

Inoltre, ha eccepito in via pregiudiziale l’improcedibilità del ricorso principale per sopravvenuta carenza di interesse.

Quanto ai motivi aggiunti, ha affermato che la legittimazione a richiedere un titolo in sanatoria ai sensi dell’art. 11 del D.P.R. 380/2001 presuppone la piena disponibilità giuridica del bene, che il superficiario non possiede in modo assoluto, insistendo il suo diritto su suolo altrui.

Infine, ha contestato la dedotta violazione dei diritti di partecipazione procedimentale e l’asserito vizio di motivazione.

Dopo lo scambio delle memorie di replica, in data 18 marzo 2026 parte ricorrente ha depositato documentazione a comprova dell’avvenuto accatastamento dell’immobile.

La causa è stata chiamata all’udienza pubblica del 18 marzo 2026 ed ivi il legale della ricorrente ha chiesto che venisse dichiarata l’ammissibilità del deposito documentale, stante la sua rilevanza e l’impossibilità di depositare la documentazione in questione in un momento precedente.

Il legale del Comune ha evidenziato l’irrilevanza del documento ai fini della decisione della causa, mentre il legale della controinteressata si è opposto al deposito.

All’esito della discussione, la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

Il ricorso principale è improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse.

Va accolta sul punto l’eccezione formulata dalla controinteressata secondo cui: “ l’interesse attuale e concreto della ricorrente è ormai concentrato sulla legittimità del provvedimento di improcedibilità della sanatoria, oggetto dei motivi aggiunti, rendendo priva di scopo la prosecuzione del giudizio sull’originario ordine di demolizione ”.

Invero, “ In materia di edilizia, a fronte del rigetto dell’istanza di sanatoria, presentata successivamente alla adozione dell’ordinanza di demolizione, è onere della parte ricorrente impugnare il provvedimento lesivo sopravvenuto; il diniego di sanatoria, infatti, supera - quanto al riconoscimento della natura abusiva delle opere - il provvedimento impugnato e ne cristallizza, in assenza di contestazione, l’efficacia. In assenza di detta impugnazione, il ricorso avverso l’ordine di demolizione diviene improcedibile, non residuando in capo ai ricorrenti alcun interesse al suo annullamento ” (T.A.R. Sicilia, Catania, Sez. I, 27 settembre 2023, n. 2807).

Passando quindi all’esame del ricorso per motivi aggiunti, preliminarmente va dichiarata l’inammissibilità dei documenti tardivamente depositati dalla ricorrente.

Ciò in quanto “ Il mancato rispetto dei termini fissati dall'art. 73 del c.p.a. per il deposito di documenti e memorie difensive conduce alla loro inutilizzabilità processuale, essendo tali termini espressione di ordine pubblico processuale posto a presidio del contraddittorio, pertanto, i documenti depositati oltre i termini stabiliti devono essere considerati tamquam non essent ” (T.A.R. Calabria, Catanzaro, Sez. I, 29 luglio 2025, n. 1300).

Nella specie, peraltro, trattasi di documentazione di natura catastale, che ben poteva essere depositata nei termini processuali all’uopo previsti, sicché, in presenza dell’espressa opposizione della controparte, deve esserne dichiarata l’inutilizzabilità.

Tanto premesso, il ricorso per motivi aggiunti è infondato.

Sul punto, giova richiamare i condivisibili principi recentemente affermati dal Consiglio di Stato, secondo cui:

“ E’ del tutto evidente, infatti, che l’abusività di un’opera non può essere in alcun modo ricondotta all’assenso o dissenso degli altri comproprietari, dovendo dipendere esclusivamente dal rispetto delle regole sulla edificabilità dei suoli e di buon governo del territorio. I diritti dei comproprietari, infatti, ivi inclusi quelli connessi all’eventuale travalicamento dei limiti imposti a ogni comunista dall’art. 1102 cod. civ., non sono giammai pregiudicati dal rilascio del titolo edilizio (che, come detto, è sempre legittimamente rilasciato, senza neanche bisogno di esplicitazione, con salvezza dei diritti dei terzi). Al che consegue quale immediato corollario che i diritti dei terzi sono tutelabili (esclusivamente) mediante azioni civili innanzi al Giudice ordinario.

Ciò vale quanto dire, tuttavia, che la legittimità dell’intervento edilizio che “ciascun partecipante” alla comunione chieda alla p.a. di essere autorizzato a eseguire in forza della norma che gli consente di «servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto» (come testualmente recita l’articolo 1102 del codice civile), deve essere valutata dall’amministrazione competente ad autorizzarlo solo per i profili amministrativi senza riguardo ai profili civilistici e ai connessi limiti posti dalla norma, in quanto entrambi azionabili (dai titolari della specifica facultas agendi) soltanto davanti al giudice civile. Le decisioni del quale, tuttavia, operano (e dunque si eseguono) su piani diversi (in primo luogo, quello che facoltizza, ma non obbliga, all’esercizio dell’esecuzione forzata degli obblighi di fare o non fare) e per nulla interferenti con le valutazioni amministrative di competenza comunale. Pertanto, è ex se viziato l’esercizio del potere amministrativo come mero “braccio esecutivo” delle sentenze del giudice civile.

Tale affermazione, pur condivisibile in punto di diritto, vada conciliata proprio con l’esatta accezione da attribuire alla previsione della clausola di salvaguardia dei diritti dei terzi. Essa, cioè, se per regola esime l’Amministrazione procedente da qualsivoglia approfondimento circa l’effettiva titolarità della pienezza del proprio diritto proprietario, sicché l’emergenza di future problematiche in tal senso non incidono sulla legittimità dell’atto adottato, non consente di prescinderne laddove la carenza di legittimazione piena emerga per tabulas e non richieda né indagini suppletive, né, men che meno, prese di posizione a favore dell’una o dell’altra tesi di parte. Il comproprietario, infatti, diviene “terzo” solo nel momento in cui se ne è ignorata la presenza, laddove configura una sorta di litisconsorte necessario in caso di oggettiva conoscenza della contitolarità di un bene e del contrasto tra aventi diritto, a maggior ragione ove espresso, come nel caso di specie, sotto forma di denuncio dell’abuso dell’uno a carico dell’altro. In tali ipotesi, cioè, si ritiene che l’Ente abbia il dovere di compiere quel minimo di indagini necessarie per verificare se le contestazioni sono fondate sul piano quanto meno della legittimità formale e denegare il rilascio del titolo se il richiedente non sia in grado di fornire elementi seri a fondamento dell’esclusività, in fatto o in diritto, della sua posizione (in termini, Cons. Stato, sez. IV, 23 dicembre 2019, n. 6394; id., 14 gennaio 2019, n. 310; sez. V, 8 novembre 2011, n. 5894; sez. VI, 24 luglio 2020, n. 4745).

Ritiene il Collegio che, specularmente con la maggior ampiezza della possibilità di richiesta, quanto detto debba valere a maggior ragione nel caso essa si riferisca ad un titolo di legittimazione postumo. Il contraltare, cioè, della più ampia possibilità di accedere ad una potenziale causa estintiva di reato, non può che essere la valorizzazione del potere di “sbarramento” da parte del comproprietario, diversamente costretto a subire non solo un cambiamento dello stato dei luoghi realizzato (illegittimamente) a sua insaputa, ma pure il suo consolidarsi, a tutela (anche) della incensuratezza di controparte. La prevista notifica dell’ingiunzione a demolire anche al proprietario, infatti, ne salvaguarda la scelta di adesione volontaria al precetto, anche in disaccordo con la diversa opzione del responsabile dell’abuso, che casualmente sia anche lui (com)proprietario.

Al contrario, l’impossibilità di interferire nel rapporto che quest’ultimo instaura autonomamente con la P.a. finirebbe per lederne gravemente le garanzie partecipative a un procedimento di cui è parte necessaria, vanificando tutte le indicazioni a tutela che il legislatore ha viceversa inteso fornire, allo scopo di preservarlo dalla sanzione più grave della perdita del bene (v. ancora sul punto Cons. Stato, sez. II, n. 714/2023, cit. sub § 16.3) ” (Consiglio di Stato, Sez. II, 21 luglio 2023, n. 7158).

Nella specie, la comproprietaria controinteressata si è formalmente opposta alla richiesta di sanatoria presentata dalla ricorrente, sicché il provvedimento di improcedibilità, fondato sulla carenza della titolarità esclusiva all’esecuzione dell’intervento è pienamente legittimo.

Destituito di fondamento è anche il motivo relativo alla presunta violazione procedimentale, proprio in virtù della natura vincolata della determinazione adottata, a fronte della carenza di un presupposto essenziale dell’istanza, di talché l’eventuale partecipazione procedimentale della parte non avrebbe comunque potuto condurre ad un esito diverso.

In definitiva, il ricorso principale è improcedibile e i motivi aggiunti sono infondati.

Stante la peculiarità della vicenda, si giustifica la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania, Sezione Staccata di Salerno (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso integrato da motivi aggiunti, come in epigrafe proposto, dichiara il ricorso principale improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse e rigetta i motivi aggiunti.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Salerno nella camera di consiglio del giorno 18 marzo 2026 con l’intervento dei magistrati:

Nicola Durante, Presidente

Michele Di Martino, Primo Referendario

AU ZO, Primo Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AU ZO	Nicola Durante

IL SEGRETARIO